Fideicomiso inmobiliario

Abordaremos el estudio de un régimen especial de afectación de bienes, en el que

cual son excluidos de la garantía común de los acreedores que resulten de las
relaciones comerciales generadas posteriores a la constitución del régimen especial
de afectación de bienes, por estar afectados a un destino, como ocurre con la figura
del fideicomiso.

Presentación del caso

Fideicomiso

Referencias
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Presentación del caso

Virgilio Cardenales es propietario de la firma BAUM S. R. L., empresa familiar que fue creciendo con el tiempo
y amplió su cartera de clientes y, como consecuencia de ello, el personal. Se dedica principalmente al
planeamiento de eventos empresariales, como reuniones, presentaciones de productos, convenciones y,
recientemente, incursionó en la adición de nuevos servicios para eventos menos formales, como
casamientos, fiestas de 15, aniversarios en general, fiestas empresariales, entre otros. Para ello, adquirió
una pista led premium, una pista damero, un show de robot led y un tótem led HD (high definition).

La incorporación de estos nuevos productos y la necesidad de exhibir sus más recientes servicios dentro de
un espacio adecuado, donde puedan resaltarse las virtudes y ventajas tecnológicas que brinda, llevó a la
firma a presupuestar con varias compañías la construcción de un showroom en un terreno anexo al de su
actividad principal.

De todas las empresas postuladas, Cardenales decidió contratar a Abarcca Construcciones S. A., ya que le
brindó el mejor presupuesto y visión estructural del proyecto del nuevo edificio y planteó un plazo de
evolución y finalización de la obra acorde con las necesidades del contratante.

En el proyecto de obra se estipularon plazos de entrega parcial de obra según el grado de avance de las
etapas de la construcción. Se la dividió en tres períodos de dos meses cada uno, por lo que su finalización
total sería en seis meses, con un plazo de gracia de un mes por si ocurren circunstancias ajenas a la
voluntad de la constructora, relacionadas con el clima, la escasez de materiales y las demoras
administrativas municipales en los permisos de construcción.

La constructora presentó una gráfica de la progresión de obra por etapa al cliente para ser contundente en la
demostración de la visión de la empresa: el tiempo es dinero, no perdemos tiempo. Es decir, las obras se
cumplen en los plazos previstos.
Como el proyecto de inversión es ajeno al rubro al que está acostumbrado a llevar adelante, BAUM decide
emprender una nueva actividad relacionada con el área de producción de insumos para la construcción. Es
así como, junto su familia, destina un predio de 5 mil metros cuadrados para dedicarlo a la nueva actividad
comercial, se confecciona el proyecto de inversión para evaluar la viabilidad del proyecto y se analiza la
viabilidad económica, ambiental, jurídica y las condiciones generales del mercado. Resultó necesario
consultar con su abogado respecto a la forma jurídica para llevar adelante el emprendimiento comercial, es
por ello que el letrado aconsejó conformar un fideicomiso inmobiliario, cuyos bienes tienen como único
propósito el desarrollo de los objetivos fijados en el contrato de constitución para realizar el emprendimiento.
Se realizaron todos los trámites necesarios para su formalización y el Sr. Virgilio Cardenales se constituye en
administrador. Esto genera una nueva consulta a su abogado, resulta posible ingresar dentro del fideicomiso
un pacto de herencia futura firmado por Hermelinda Batista, su tía abuela, con el objetivo de adquirir un
conjunto de bienes al momento de su deceso. Frente a esta consulta, le explican que pueden formar parte
del fideicomiso todos los bienes que se encuentren en el comercio, menos las herencias futuras por

disposición legal expresa1.

[1] Arts. 1010 y 1679. Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable

Congreso de la Nación Argentina.

La confección del contrato de fideicomiso se realizó en la escribanía Armenístedes Pirco mediante escritura
pública. El profesional le explica al requirente de sus servicios, el Sr. Cardenales, que este tipo de
fideicomiso inmobiliario requiere la forma de constitución por escritura, pero que se admiten otras
modalidades confeccionadas por instrumento privado, con todos los recaudos de ley y fijando un plazo de
duración del régimen especial de 20 años, al término del cual se restituyen los bienes al beneficiario, se
hayan alcanzado o no los objetivos.

Las partes que intervinieron para formalizar la figura contractual fueron el Sr. Cardenales, como fiduciante
del contrato, quien se comprometió a traspasar a otro la totalidad de los bienes consignados en el contrato
como parte del régimen especial a nombre de la Sociedad Ulterrica Ballesteros S. A., la cual se consignó en
fiduciario, con la obligación de restituir los bienes al designado beneficiario del contrato al vencimiento del
término pactado o al haber alcanzado los objetivos trazados, a favor de la Srta. Eleonora Cardenales de Del
Cerro, quien postuló como la beneficiaria. Posteriormente, el escribano realizó el trámite de registración
correspondiente ante el registro inmobiliario del contrato de fideicomiso y, además, formalizó la inscripción
en ingresos brutos y ganancias, por la actividad principal del fiduciario.
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Fideicomiso

El fideicomiso inmobiliario se destina a grandes operatorias comerciales; también se lo denomina de

construcción, ya que representa un conjunto de capitales afectados a una finalidad común que es la
adquisición o culminación de la obra. En el caso analizado, la figura se presenta a partir del aporte que realiza
el Sr. Cardenales del terreno que se destina para el emprendimiento inmobiliario con fondos de terceros. El
aportante del bien es el fiduciario del contrato y aquel que va a recibir un número determinado de unidades
funcionales del edificio, el cual se denomina fideicomisario, y el tercero a quien se le encarga la
construcción del emprendimiento representa al fiduciante; estos son los inversores que aportan los fondos
para llevar adelante la obra. La finalidad de este contrato es concretar la construcción de la obra, venderla y
repartirse los beneficios. La ley lo define de la siguiente manera:

Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se

compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario,
quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el

contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario2.

[2] Art. 1666. Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso

de la Nación Argentina.

Hay que tener en cuenta ciertas condiciones que se deben respetar con el objetivo de constituir un
fideicomiso. A continuación, las desarrollaremos.
Contenido del contrato
–
La constitución de esta figura especial requiere cumplimentar ciertos recaudos formales de procedencia:
es necesario que este determinado en el contenido del contrato los bienes que lo integran y la forma en que
estos van a ingresar al contrato y es importante destacar el plazo o la condición a la que queda sometida la
propiedad fiduciaria y quiénes son sus beneficiarios, los cuales deben estar individualizados. El beneficio
puede corresponderle a personas físicas o jurídicas.

Sujetos
–
Los sujetos que integran el fideicomiso son el fiduciante, titular de los bienes y el fiduciario que se obliga a
trasmitir los bienes recibidos en virtud del contrato a otra persona beneficiaria al terminar el plazo del
contrato. Puede tratarse de personas físicas o jurídicas. Por último, el fideicomosario es quien recibe los
bienes.

Plazo de constitución
–
El plazo del fideicomiso no puede ser mayor a 30 años desde que se celebró el contrato.

Formalidades y objetos del contrato

–
En cuanto a las formalidades de su constitución, puede realizarse por instrumento público o privado, salvo
que la ley determine una forma especial, como en el caso del inmobiliario, donde debe formalizarse por
instrumento público.

El objeto lo constituyen todos los bienes que están en el comercio, incluidos las universalidades y con la
exclusión de la herencia futura.
El régimen legal que regula la forma de constitución del fidecomiso expone lo siguiente:

Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede
celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya
transmisión debe ser celebrada por instrumento público. En este caso, cuando no se
cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación
de esta clase de bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el
cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su transferencia,

debiéndose transcribir en el acto respectivo el contrato de fideicomiso3.

[3] Art. 1669. Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso

de la Nación Argentina.

A partir del análisis de este artículo, se desprende la posibilidad de que se produzcan diferentes situaciones
bien distinguidas respecto de las formas de constitución de un fideicomiso. Estas son:

Escritura pública.

Instrumento privado.

Instrumento privado que, cuando se refiera a un inmueble, va ser entendido como una
obligación de hacer por parte de los firmantes que encierra una promesa de escriturar, en la
cual se va agregar el instrumento privado al momento de escriturar.

Instrumento privado que luego se trascribe en escritura pública cuando se refiere a inmuebles
y se constituye por este medio al hacer ingresar a la propiedad al régimen de afectación. En la
escritura se transcribe el documento privado donde constaba la constitución voluntaria del
régimen especial.
Por tratarse de una figura que se crea en torno a la confianza en el fiduciante, en especial para aquellos
negocios conformados por bienes no registrables, resulta necesario regular el régimen de inscripción en los
registros correspondientes con efecto informativo y declarativo como consecuencia de su anotación, para
que los terceros que contraten con el fidecomiso conozcan las consecuencias de sus actividades y las
garantías que poseen respecto a los bienes del deudor, logrando un mayor resguardo de sus derechos.

El fideicomiso se trata de un patrimonio especial de afectación, ya que los bienes que lo conforman tienen
como característica especial que los distingue, otorgándoles la calidad de inembargables, es decir, están
separados y resguardados de la agresión de los terceros por constituir un patrimonio diferente al de los
fiduciantes. Solamente van a responder a los acreedores propios por las deudas que genere su actividad
comercial en las contrataciones futuras a su creación.

Las causas de conclusión del fideicomiso pueden ser:

El cumplimiento de los fines para los cuales fue creado inicialmente.

La expiración del plazo fijado en su constitución.

La muerte del beneficiario.

La disolución de la sociedad fiduciaria.

La renuncia al contrato con transferencia de bienes al fiduciario.

La quiebra o liquidación de la sociedad.

La restitución de los bienes al beneficiario, una vez vencido el término sin cumplir los objetivos.

Video conceptual. Fideicomiso inmobiliario

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Referencias

Ley N° 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975