M.A.N.F.

Víctor Agustín Lechuga Molina

Valuador profesional de bienes inmuebles

AVALÚO- INMOBILIARIO

Solicitante: SR. EFRAÍN LÓPEZ ESTRADA.

Ubicación del inmueble: Calle José María Heredia No. 511 (ahora 400).
Barrio San Antonio Buenavista C.P. 51110.
Municipio: Toluca.
Estado de México.
Tipo de inmueble: Terreno, referente a desprendimiento de copropiedad, valuando el LOTE 04.
Objeto del avalúo Valor comercial.
Fecha del avalúo: Mayo 03 de 2023.

Alzado principal Calle José María Heredia:

Frente de la propiedad:

Valor físico $4,395,390.23 (cuatro millones trescientos noventa y cinco mil trescientos noventa pesos 23/100 MN)
Valor NOI $1,100,782.97 (un millón cien mil setecientos ochenta y dos pesos 97/100 MN)
Valor capitalización $2,199,629.68 (dos millones ciento noventa y nueve mil seiscientos veintinueve pesos 68/100 MN)
Valor comercial: $4,900,000.00 (cuatro millones novecientos mil pesos 00/100 MN)

Conclusiones: De acuerdo con los índices, obsolescencias, factores y valores logrados en el estudio del tipo de
inmueble y así como por las características de este, se considera como Valor Comercial, la ponderación
determinada por el perito.

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I ANTECEDENTES

Solicitante del avalúo: SR. EFRAÍN LÓPEZ ESTRADA.

Propietario del inmueble: SR. JESÚS LÓPEZ ESTRADA.

Ubicación del inmueble que se valúa: Calle José María Heredia No. 511 (ahora 400).
Barrio San Antonio Buenavista C.P. 51110.
Municipio: Toluca.
Estado de México.

Valuador: M.A.N.F. Víctor Agustín Lechuga Molina

Cédula Profesional de Arquitecto 4276973
Cédula Administración de la Construcción 4452689
Cédula Prof. de Valuación Inmobiliaria 5259369

Propietario (s) del inmueble: SR. JESÚS LÓPEZ ESTRADA.

Inmueble que se valúa: Terreno, referente a desprendimiento de copropiedad,

valuando el LOTE 04.

Régimen de propiedad: Propiedad privada.

Número (s) de Cuenta Predial: 101 2555 922 000000

Objeto del avalúo: Su valor comercial.

Fecha del avalúo: Mayo 03 de 2023.

II CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de la zona: Vivienda en su mayoría.

Tipo de construcción dominante Zona vivienda popular de media gama en su mayoría.

Población: Media baja, nivel socioeconómico medio bajo.

Contaminación ambiental: Ruido de tránsito vehicular medio.

Uso del suelo permitido: Habitacional y comercial.

Vía (s) de acceso e importancia: Av. Jesús Reyes Heroles, Calle Eduardo Monroy
Cárdenas.

Localización geográfica: latitud 19° 26.607' N

longitud 99° 70.704' O

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Servicios públicos Equipamiento urbano

Suministro agua potable: Domiciliario, Tratamiento de aguas: N/A
administrado por
comité autónomo del
Barrio San Antonio
Buenavista.
Drenaje y alcantarillado: Municipal, Recolección de desechos Municipal.
administrado por sólidos:
comité autónomo del
Barrio San Antonio
Buenavista.
Electrificación: Visible. Vigilancia: Municipal y privada.
Alumbrado público: Deficiente. Señal TV: Satelital.
Paramento de vialidades: Maltratado. Transporte: Bueno.
Banquetas: Regular. Escuelas, relativa cercanía al Bueno.
centro urbano:
Vialidades: 7.00 m. anchura. Nomenclatura: Deficiente.
Pavimentos: Asfalto deficiente. Parques y/o jardines: Bueno.
Camellones: --------- Equipamiento: Regular.
Red telefónica: Aérea. Infraestructura básica: Buena.

III TERRENO

Del terreno:

Régimen de propiedad: Privada.

Topografía del terreno: Buena, sin cambios radicales.

Características panorámicas: Ninguna en especial.

Servidumbres y/o restricciones: Las señaladas por la municipalidad.

Densidad habitacional permitida: 70%

Ubicación del inmueble.

Escritura Registro público de la propiedad

Lic. Gabriel Escobar y Ezeta Libro Primero, Sección Primera.
Notaría Pública N.º 5 Volumen 454, Partida 1,023-1,032, Fojas 1.
Escritura Número 47,883. Recibo: 0903780
Volumen 14443 Fecha de inscripción: 07 de febrero 2003
26 de diciembre del año 2002. El C. Registrador.
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Toluca, Estado de México. Lic. Jesús G. Arizmendi Díaz.

De la Escritura Pública Medidas LOTE 04.

Norte: 71.05 m. con lote 03.
Sur en 3 líneas: Pte. Ote. 35.47 m. con lote 6 A.
Sur Norte 6.70 m. con lote 6 B.
Pte. Ote. 35.43 m. con lote 5 C.
con lote 5 A.
Oriente en 2 10.12 m. con calle José María Heredia.
líneas: 5.66 m. con calle José María Heredia.
Poniente: 22.18 m. con Elena Mirna del Villar Alegría.
Superficie: 1,326.71 m2. Mil trescientos veintiséis metros, setenta y un
decímetros cuadrados.

IV DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Del terreno: Es un terreno de polígono llano y regular, que proviene de una escritura familiar en la cual se
subdivide el terreno principal en 9 lotes, enfocando dicho dictamen en la valuación del Lote Número cuatro del
cual el propietario es el Sr. Jesús López Estrada. Posee una ubicación privilegiada quedando localizado
prácticamente en la esquina de la calle José María Heredia y Camino real, teniendo como referencia el ITESM
Campus Toluca de frente al predio. Posee buenas vías de desahogo hacia la Ciudad de México y cercanía con el
Municipio de Zinacantepec.

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V VALOR FISICO DIRECTO DEL INMUEBLE

(A) Del terreno: Lote regular.

Valor del terreno por homologación. $3,313.00 m2

Fracción m2 $m2 factor razón Parcial

Única 1,326.71 m2. 3,313.00 --------- -------- $2,541,500.00
1,326.71 m2. $4,395,390.23

Valores investigados.
Inmueble 1.-Terreno 2.-Terreno 3.-Terreno
Precio de venta: $24,450,000.00 $49,424,000.00 $29,750,000.00

Referencia
Fotográfica:

Calle José María Heredia, Calle José María Heredia,

Camino Real, San Antonio
Ubicación: San Antonio Buenavista, San Antonio Buenavista,
Buenavista, Toluca
Toluca Toluca
Superficie de
---------- ---------- ----------
construcción en m2:
Superficie de
8,131.00 30,000.00 8,500
terreno en m2:
Valor Integrado por
$3,007.00 $1,647.50 $3,500.00
m2 de terreno:
Uso: Variable. Variable. Variable.
Estado de
------. ------. ------.
conservación:
Edad aparente del
------. ------. ------.
inmueble:
Información: propiedades.com nestoria.mx nestoria.mx

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Valores investigados.
Inmueble 4.-Terreno 5.-Terreno 6.-Terreno
Precio de venta: $14,250,000.00 $2,000,000.00 $2,250,000.00

Referencia
Fotográfica:

Barrio San Antonio Barrio San Antonio Barrio San Antonio

Ubicación:
Buenavista, Toluca Buenavista, Toluca Buenavista, Toluca
Superficie de
---------- ---------- ----------
construcción en m2:
Superficie de
4,059.17 619.00 640.00
terreno en m2:
Valor Integrado por
$3,510.00 $3,232.00 $3,515.00
m2 de terreno:
Uso: Variable. Variable. Variable.
Estado de
------. ------. ------.
conservación:
Edad aparente del
------. ------. ------.
inmueble:
Información: Lamudi Unicon Bienes Raíces Easy Broker

HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO.

FCal valor homolog.
costo $ M2 Fzo Fub Fest Fsup Fedad Fresultant
le $/m2
1 $24,450,000.00 8,131.00 1.00 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 $3,007.00
2 $49,424,000.00 30,000.00 1.00 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 $1,645.00
3 $29,750,000.00 8,500.00 1.00 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 $3,500.00
4 $14,250,000.00 4,059.17 1.00 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 $3,510.00
5 $2,000,000.00 619.00 1.00 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 $3,232.00
6 $2,250,000.00 640.00 0.95 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.9500 $3,340.00
Tot. Prom. $3,313.00
Anotación, predio número dos se contempla a $3,290.00 (ajustes por magnitud)

Valor físico directo $4,395,390.23

VI VALOR POR INGRESOS

a) NOI (*Net operating income)

Ingreso neto operativo* $120,979.63
N (vida útil remanente promedio) 100
I (TIIE promedio) 10.99%
Valor NOI $1,100,782.97
Fondo anual para retorno de capital --------
Valor NOI* $1,100,782.97

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b) Capitalización de rentas
Renta bruta total mensual $23,982.78
Deducciones 16.00% $1,920.31
Renta líquida mensual $20,145.54
Renta líquida anual $241,746.46
Valor por capitalización (5.50%) $2,199,629.68
Valor por
capitalización $2,199,629.68

VII CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

1) De acuerdo con los índices, obsolescencias, factores y valores logrados en el estudio del tipo de
inmueble y así como por las características del mismo, se considera como Valor Comercial, la
ponderación determinada por el perito.

2) Protección de datos. El Perito tratará los datos personales y de los predios analizados para efectos de
estudio de mercado, en estricto apego a lo dispuesto por la Ley Federal de Protección de Datos
Personales en Posesión de los Particulares y su Reglamento, cumpliendo además con sus políticas y
procedimientos internos al respecto, los cuales contribuyen a salvaguardar la privacidad y asegurar el
uso adecuado de la información personal de el o los oferentes.

3) Por tanto, el análisis de mercado, información sobre vendedores, predios, costos y otros es información
confidencial y queda en custodia y reserva exclusivamente del perito.

VIII SINTESIS DE VALORES

Valor físico $4,395,390.23 (cuatro millones trescientos noventa y cinco mil trescientos noventa pesos 23/100 MN)
Valor NOI $1,100,782.97 (un millón cien mil setecientos ochenta y dos pesos 97/100 MN)
Valor capitalización $2,199,629.68 (dos millones ciento noventa y nueve mil seiscientos veintinueve pesos 68/100 MN)
Valor comercial: $4,900,000.00 (cuatro millones novecientos mil pesos 00/100 MN)

IX CONCLUSIONES

Valor comercial del inmueble al 03 de mayo de 2023

$4,900,000.00 (cuatro millones novecientos mil pesos 00/100 MN)

COPIA DIGITAL
SIN VALOR
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Cédula Profesional de Arquitecto Cédula Administración De la Cédula Profesional de Valuación

4276973 Construcción Inmobiliaria 5259369
4452689

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