Coleccion: Dialogo con la Jurisprudencia - Tomo 185 - Articulo Numero 13 - Mes-Ano: 2_2014

LA ACREDITACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

EN LA TERCERÍA
Alexander RIOJA BERMÚDEZ*

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TEMA RELEVANTE

El autor analiza algunos de los aspectos más sensibles de la tercería de propiedad relativos a la
legitimación para pretenderla y la oportunidad para deducirla, tomando en cuenta los efectos
procesales que produce en el proceso en el cual se interviene. En ese contexto, precisa que la
tercería exige acreditar la propiedad sobre el bien; por lo tanto, el título que debe acompañarse con
la demanda debe ser patente y en virtud de su fortaleza probatoria el juez debe dar una respuesta
sobre el mérito de lo pretendido.

RESOLUCIÓN

CAS. N° 3321-2011-LIMA. Lima, treinta de mayo de dos mil trece.- VISTOS en DISCORDIA;
con el voto del señor Juez Supremo Calderón Puertas quien se adhiere al voto de los señores Jueces
Supremos Rodríguez Mendoza, Castañeda Serrano y Miranda Molina; con los acompañados, en
Audiencia Pública en la presente fecha y producida la votación conforme a ley, se expide la
siguiente sentencia.

1. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante
Pedro Rodolfo Robles Venturo contra la sentencia de vista de fojas ochocientos cuarenta, su fecha
treinta de junio de dos mil once, que revocando la sentencia de primera instancia, obrante a fojas
setecientos sesenta y cinco, fechada el diez de noviembre del dos mil diez, declara Improcedente la
demanda; en los que sigue contra Gianfranco Martino Mercanti Gilardi y otros sobre Tercería de
Propiedad.

2. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Suprema Sala mediante resolución de fecha

veinticuatro de mayo de dos mil doce, declaró procedente el recurso por la causal de: infracción
normativa de los artículos IV del Título Preliminar y 533 del Código Procesal Civil y artículos 949,
1529 y 2013 del Código Civil. Señala el recurrente que: no se ha entendido que el presente proceso
es una demanda de Tercería de Propiedad que solo puede fundarse en la propiedad de los bienes
afectados judicialmente por medida cautelar o para ejecución; que no se ha tomado en cuenta que la
sentencia de primera instancia fue expedida en estricta aplicación a lo dispuesto por la misma Sala
Civil mediante resolución de fecha veintiocho de enero del dos mil diez, a través de la cual anuló la
sentencia anterior e indicó que al a quo las pautas a seguir; tampoco se ha tomado en cuenta que la
parte demandada no cuestionó en ningún momento la primera sentencia de vista, como pudo
hacerlo interponiendo oportunamente recurso de casación; que existe infracción normativa por
cuanto de modo inexplicable la Sala Superior aplica para el caso submateria el artículo 949 y 1529
del Código Civil, normas legales que sirven de incuestionable sustento jurídico a los negocios
jurídicos de compraventa cuyas copias legalizadas obran en autos, y cuya validez se mantienen
inalterables por no haber sido cuestionados por la parte demandada; que existe infracción normativa
del artículo 2013 del Código Civil, por cuanto de modo injustificado la Sala de mérito argumenta
que el recurrente carece de interés para obrar al no haber acreditado que sea el “verdadero
propietario” de conformidad con el citado artículo, pese a que es obvio que dicho dispositivo nada
tiene que hacer en el caso de autos, pues toda demanda de tercería de propiedad es promovida
exclusiva y excluyentemente por el propietario no inscrito; argumentar lo contrario es un imposible
jurídico; además de una flagrante violación a la garantía del debido proceso. Finalmente, el
recurrente alega que en una demanda de tercería “es objeto imprescindible determinar si a la fecha
de adquisición del objeto de la tercería, el tercerista era propietario con documento de fecha cierta y
que preceda en el tiempo a la de la medida cautelar, a favor del demandado, para ello el actor debe
de acreditar su calidad de propietario del bien”; y, para el caso submateria estas condiciones se
encuentran más que satisfechas y cumplidas; a tal punto que la propia sentencia de vista lo
reconoce, sin embargo, su apreciación de los hechos y finalmente lo que resuelve, colisiona con
puntuales dispositivos legales ya señalados.

3. CONSIDERANDO: Primero.- Que, de acuerdo a lo regulado por el artículo 533 del Código
Procesal Civil el proceso de Tercería de Propiedad tiene por objeto la protección y exclusión de un
bien, del proceso de ejecución forzada, seguido por otro sujeto procesal para el cumplimiento de su
obligación; vale decir que a través de la Tercería se busca el retiro o apartamiento de un bien
porque es ajeno a la parte deudora en conflicto. Lo anterior significa entonces que no es propósito
de la Tercería la acreditación absoluta y prevalente del derecho de propiedad sobre el bien que se
reclama sino solo que el título que se invoca sea anterior al gravamen que lo afectó.

Segundo.- Que, exigir que el derecho de propiedad a acreditarse dentro del proceso de Tercería
deba ser totalmente incuestionable seria desnaturalizar el mismo; de modo que, corresponde revisar
si con base en esta concepción jurídica la Sala Revisora ha emitido la sentencia de vista.

Tercero.- Que, en el caso de autos, Pedro Rodolfo Robles Venturo interpone demanda de Tercería
de Propiedad contra Gianfranco Martino Mercanti Gilardi (demandante en el proceso de Obligación
de Dar Suma de Dinero) y contra Manuel Alvarifio Gonzales Diez y Zulda Castro Ochoa
(demandados en el proceso cuestionado); sosteniendo que su derecho de propiedad sobre el
inmueble submateria lo adquirió del anterior propietario, Carlos Robles Espinoza mediante minuta
de compraventa del diez de febrero de mil novecientos noventa y dos, cuya firmas fueron
legalizadas notarialmente el seis de mayo de mil novecientos noventa y cuatro; que el derecho de
propiedad de su transferente fue adquirido por este mediante contrato de Compraventa celebrado
con la empresa Cosmos Promotores Peruanos S.A.; y que por tanto al ser su derecho de propiedad
anterior al embargo en forma de inscripción inscrito el once de mayo de dos mil seis, su demanda
debe ser amparada.

Cuarto.- Que, el a quo ha declarado fundada la demanda al considerar que el tercerista ha

acreditado su derecho de propiedad anterior a la afectación del inmueble con la minuta de
compraventa de fecha cierta de mayo de mil novecientos noventa y cuatro; y que por tanto se
cumplen los requisitos exigidos por el artículo 533 del Código Procesal Civil; sin embargo, la Sala
Revisora ha revocado la sentencia apelada y ha declarado improcedente la demanda al estimar que
el demandante no es el verdadero propietario del inmueble submateria debido a que la persona que
aparece en la minuta de compraventa del tercerista enajenándole el inmueble, Carlos Robles
Espinoza, no aparece que haya sido propietario del bien en los Registros Públicos; y que resulta
cuestionable también que el referido Carlos Robles Espinoza haya adquirido supuestamente la
propiedad del bien de parte de la empresa Cosmos Promotores Peruanos a través de un contrato
privado de compraventa que carece de fecha cierta.

Quinto.- Que, como puede apreciarse el Superior Tribunal ha desestimado la demanda de Tercería
partiendo de la premisa que a través de dicho proceso debe acreditarse un derecho de propiedad
ajeno a todo cuestionamiento; criterio que no corresponde a lo regulado por el artículo 533 del
Código Procesal Civil, conforme se ha establecido precedentemente; sin embargo, atendiendo a que
el pronunciamiento de la Sala Revisora, no ha comportado un pronunciamiento sobre el fondo de la
pretensión en atención a su real naturaleza, corresponde anular la sentencia de vista a fin de que
esta vez dicte un nuevo pronunciamiento conforme a ley; lo que toma sin objeto emitir
pronunciamiento sobre la presunta infracción de los artículos 949, 1529 y 2013 del Código Civil.

4. DECISIÓN: Por estas consideraciones declararon:

a) FUNDADO EL RECURSO de casación interpuesto por Pedro Rodolfo Robles Venturo, a fojas
veinticuatro del cuaderno de casación; en consecuencia, NULA la sentencia de vista obrante a fojas
ochocientos cuarenta, su fecha treinta de junio de dos mil once. b) ORDENARON que la Sala
Civil de su procedencia dicte nueva sentencia con arreglo a ley; c) DISPUSIERON la publicación
de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos
contra Gianfranco Martino Mercanti Girardi y otros, sobre tercería de propiedad.

SS. RODRÍGUEZ MENDOZA, CASTAÑEDA SERRANO, MIRANDA MOLINA, CALDERÓN

PUERTAS

ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL

EL VOTO SINGULAR DEL SEÑOR JUEZ SUPREMO CALDERÓN PUERTAS ES COMO

SIGUE:

Primero.- El artículo 533 del Código Procesal Civil establece como requisito para interponer la
tercería de propiedad que esta se basa “en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por la
medida”. Tal derecho debe acreditarse “con documento público o privado de fecha cierta”, tal como
manda el primer párrafo del numeral 535 del acotado cuerpo legal.

Segundo.- Es evidente que la propiedad que el tercerista debe acreditar no es una que surja
necesariamente de la inscripción registral, pues el numeral 539 del Código Procesal Civil, de
manera específica refiere que en estos supuestos la suspensión de la medida cautelar “puede”
ejercitarse sin interponer tercería alguna.

Tercero.- Sin embargo, que no sea indispensable demostrar la propiedad registralmente no

significa que el demandante no deba indicar de dónde nace su derecho ni que este no se encuentre
suficientemente acreditado como para detener un mandato judicial; ello fluye de lo prescrito en el
aludido artículo 537 del Código Procesal Civil que exige para admitir la demanda la “prueba” de la
propiedad, por lo que siendo ello una exigencia de admisibilidad, debe serio también para que se
declare fundada la demanda.

Cuarto.- Por otra parte, la tercería es un acto excepcional pues detiene un remate judicial; por
consiguiente, su naturaleza es de orden restrictiva y solo debe prosperar cuando la “prueba” de
propietario exista de forma patente. Por supuesto, como se ha señalado en el considerando segundo,
no se trata de que el tercerista exhiba inscripción registral, pero sí que su derecho sea manifiesto y
sin la existencia de cuestionamientos que la menoscaben. Por tanto, el tema en controversia gira en
determinar el valor probatorio que se pueda asignar a los documentos presentados por el tercerista y
las seguridades que se desprendan de ella para detener un mandato judicial.

Quinto.- De otro lado, se ha indicado que lo que aquí está en discusión es el derecho real del
demandante contra el derecho personal del demandado, razón por la que debería preferirse al
primero al segundo, estando a lo prescrito en el artículo 2022 del Código Civil; la referida norma
prescribe lo siguiente: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican
las disposiciones del derecho común”.

Sexto.- Aunque el código no menciona cuáles son esas “disposiciones del derecho común”a la que
alude, diversa jurisprudencia ha sostenido que debe preferirse el derecho real (persecutorio y erga
omnes) sobre el derecho personal (nacido de una obligación y que solo vincula al acreedor con el
deudor). Sostengo que dicha tesis es incorrecta porque parte de un criterio clasificatorio que no
encuentra respaldo en la lógica del Código Civil. En efecto, aunque el Código Civil señala que la
transferencia de inmuebles opera bajo la simple consensualidad, no es menos cierto que también
indica que ante la concurrencia de acreedores o adquisición de tercero de buena fe, la prioridad en
la propiedad lo tendrá quien tenga el derecho inscrito. Dicha disposición encuentra sustento en la
necesidad de proporcionar seguridad jurídica para fomentar la circulación de los bienes, de manera
que los actos jurídicos celebrados entre las partes no puedan ser después cuestionados y, en su caso,
invalidados. Por consiguiente, no es la etérea distinción entre derecho real y derecho personal la
que soluciona problemas como los aquí presentados, sino las seguridades que proporcionen los
derechos en disputa. Esa certeza la otorgan las inscripciones registrales y es en la normativa que la
regula que se encuentra el principio de publicidad material (mediante el cual se presume que todos
tienen conocimiento del contenido de las inscripciones) y el principio de legitimación (por el cual el
contenido de la inscripción se presume cierto).

Sétimo.- En ese orden de ideas, cuando no existan derechos inscritos o cuando estos hayan sido
invalidados, no me queda la menor duda que debe preferirse el derecho real al obligacional, por las
mismas razones de persecutoriedad y de exclusión general a terceros que son sus características. En
cambio, si el derecho se encuentra inscrito, no tiene por qué perjudicarse al diligente que se vale de
los principios de publicidad y legitimación registrales para cautelar su acreencia, esto es, a la parte
que se hace cobro de su crédito y se asiste de los datos que le proporciona el registro para favorecer
al negligente titular de un derecho real que no supo cautelarlo; ni mucho menos pueden desdeñarse
las inscripciones registrales que han sido establecidas precisamente para asegurar el tráfico
económico, invocando una presunta prioridad de un derecho real que no se encuentra protegido por
la publicidad que los registros le otorgan.

Octavo.- En suma el derecho real oculto o clandestino no puede ser opuesto al legitimado registral
quien, precisamente utilizando los datos de publicidad, realiza actos jurídicos o protege de manera
eficaz sus derechos. Sin embargo, este criterio admite una necesaria restricción que surge del
rechazo de los actos jurídicos celebrados con mala fe, pues ello repugna al ordenamiento jurídico,
lo que además es congruente con las propias disposiciones de orden registral que no protegen
adquisiciones de este tipo, como por ejemplo, prescribe, en sentido contrario, el artículo 2014 del
Código Sustantivo.

Noveno.- Es ese el tema en litigio, y para resolverlo se ha de tener en cuenta los hechos fijados en
las instancias de mérito. Ellos son los siguientes: a. El demandante invoca su derecho, indicando los
siguientes actos jurídicos: • Transferencia de Cosmos Promotores Peruanos S.A. a favor de Carlos
Robles Espinoza, con la intervención de Manuel Alvariño Gonzales Diez mediante Minuta de fecha
veintisiete de enero de mil novecientos noventa y dos (fojas doscientos treinta y cuatro). •
Transferencia de su padre a su favor mediante minuta de fecha diez de febrero de mil novecientos
noventa y dos (fojas doscientos treinta y siete. • Firmas legalizadas en la minuta de transferencia
del seis de mayo de mil novecientos noventa y cuatro (fojas doscientos treinta y ocho y vuelta). •
Escritura Pública a favor del demandado del siete de febrero de mil novecientos noventa y siete. b.
Por su parte, los demandados alegan que sus derechos emergen de las siguientes inscripciones
registrales: • Bien inscrito a favor de Cosmos Promotores Peruanos S.A. mediante Independización
Registral de fecha once de mayo de mil novecientos noventa. • Absorción de Cosmos por FAM
PERÚ S.A. mediante Escrituras Públicas de fechas cinco de octubre y treinta y uno de diciembre de
mil novecientos noventa y cuatro. • Venta de FAM PERÚ S.A. a sociedad conyugal Manuel
Gonzales y Zulda Castro mediante Escritura Pública de fecha once de enero mil novecientos
noventa y seis, Inscripción Registral del once de junio de mil novecientos noventa y seis. •
Embargo de Gianfranco Mercanti, Inscripción Registral de fecha once de mayo de dos mil seis. -
Ampliación del embargo de Gianfranco Mercanti, Inscripción del veintiséis de enero de dos mil
siete.

Décimo.- Así planteadas las cosas, el derecho de propiedad del tercerista surge de la transferencia
realizada a favor de su padre, Carlos Robles Espinoza, en acto en el que intervino el ahora
demandado, Manuel Gonzales Diez. Si bien este documento ha sido cuestionado en su fecha de
redacción (veintisiete de enero de mil novecientos noventa y dos), pues la pericia grafotécnica de
fojas cuatrocientos siete informa que: “ha sido dactilografiada en distinto acto gráfico de impresión
en la confección de dicho documento”, no es menos verdad que no ha sido cuestionado o
invalidado el acto jurídico allí contenido, siendo ello así, y dado que las transferencias de los
inmuebles responden a criterios de consensualidad, se advierte que el siete de febrero de mil
novecientos noventa y siete Carlos Robles Espinoza transfiere a su hijo, ahora demandante, el bien
del que es propietario por medio de Escritura Pública. A mi criterio este acto es relevante dado que
permite observar. i) que Carlos Robles Espinoza se comportaba como propietario del bien; ii) que
el derecho del demandante surge de la transferencia que le hace su padre; iii) que la minuta de
compraventa suscrita por Manuel Gonzales Diez con Carlos Robles Espinoza tiene que ser de fecha
anterior, todo esto en el contexto de un acto jurídico que no ha sido anulado y que, como tal,
conserva plena validez.

Undécimo.- ¿Son suficientes las inscripciones registrales de los demandados para desvirtuar el
derecho del tercerista? A mi criterio no. En efecto, si bien, como he expuesto en los considerandos
quinto al octavo, estimo que existe un falso debate entre la prioridad del derecho real sobre el
derecho personal, y que los principios que deben regir en caso de pugna de derechos (uno de los
cuales por lo menos está inscrito) son los propios de la publicidad registral, no es menos cierto que
también he aludido a que ello no puede regir cuando exista mala fe. Esto es, precisamente lo que
acontece en el presente caso. Así, se observa que Manuel Alvariño Gonzales Diez fue la persona
que intervino en la transferencia del bien de Cosmos Perú S.A. a Carlos Robles Espinoza; inmueble
que luego fue transferido por Cosmos Perú S.A. a FAM Perú S.A. (por absorción) y nuevamente
vendido a Manuel Alvariño Gonzales Diez, quien había suscrito la transferencia de la propiedad a
otra persona.

Duodécimo.- A ello debe exponerse que la propiedad del demandado no ha sido de ninguna forma
oculta; por el contrario, de los documentos existentes a fojas ciento tres a ciento veinte informan
que del año mil novecientos noventa y dos (fecha de adquisición del inmueble por parte de su
padre) hasta el dos mil siete, el demandante ha venido cancelando regularmente el Impuesto
Predial, siendo además que en mil novecientos noventa y cuatro la Municipalidad de Miraflores
transfirió a su favor los excesos pagados de los impuestos prediales del bien en litis, realizados por
Cosmos Perú a Pedro Robles Espinoza.

Décimo Tercero.- Mucho más relevante es la información que contiene el Libro de Junta de
Propietarios, cuyas copias legalizadas se encuentran de fojas ciento veintidós. Allí se observa: a.
Que Gianfranco Mercanti representa a Manuel Alvariño Gonzales Diez, esto es, la existencia de un
vínculo entre los ahora demandados. b. Que en las referidas Juntas jamás hacen alusión de que el
representado sea propietario de los inmuebles en litigio, a pesar de que este registralmente aparece
como propietario desde el once de junio de mil novecientos noventa y seis. c. Que en la sesión de
Junta de Propietarios de fecha once de marzo de mil novecientos noventa y ocho Gianfranco
Mercanti solo señala que su representado (Manuel Alvariño Gonzales Diez) es titular de los
departamentos doscientos uno, ochocientos uno y ochocientos dos, y los estacionamientos diez,
ocho, nueve y como del Edificio Vanderghen, olvidándose de la propiedad del departamento
trescientos uno y el estacionamiento seis. d. Que en la Junta del once de mayo de mil novecientos
noventa y ocho interviene Pedro Robles Venturo como propietario del departamento trescientos
uno. e. Que en esa misma sesión del once de mayo de mil novecientos noventa y ocho se da cuenta
que Manuel Alvariño Gonzales Diez es deudor de la Junta y no se indica que es propietario de los
inmuebles en litigio.

Décimo Cuarto.- De los datos recogidos en las instancias de mérito se colige: a. Que el demandado
Gonzales Diez no se comportaba como propietario de los inmuebles en disputa. b. Que quien lo
hacía era el ahora demandante. c. Que tanto Pedro Robles Venturo como Manuel Gonzales Diez
formaban parte de la Junta de Propietarios del edificio donde se encuentra el departamento y
estacionamiento en litigio. d. Que el codemandado Gianfranco Martini conocía de esta situación. e.
Por consiguiente, que Manuel Gonzales Diez y Gianfranco Martini tenían pleno conocimiento que
el bien materia de litigio había sido transferido a Carlos Robles Espinoza. f. Que los datos
registrales no los pueden asistir dado que ese conocimiento desmorona la buena fe.

Décimo Quinto.- Por el contrario, Pedro Robles Venturo ha acreditado su propiedad en grado
suficiente, conforme los lineamientos expuestos en el artículo 533 del Código Procesal Civil,
suficiente para amparar su demanda y suspender el remate judicial de los inmuebles en litigio.

Décimo Sexto.- Desde luego, no hay aquí pronunciamiento sobre la validez de los actos jurídicos
(cuya controversia se podrá efectuar en otro proceso) ni mucho menos se está señalando el mejor
derecho de propiedad de las partes. Solo existe la declaración que corresponde al proceso de
tercería de propiedad y a su naturaleza sumarísima. Por estos fundamentos,

MI VOTO es porque se declare: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Pedro Rodolfo
Robles Venturo, a fojas veinticuatro del cuaderno de casación; en consecuencia NULA la sentencia
de vista obrante a fojas ochocientos cuarenta, su fecha treinta de junio de dos mil once, y que la
Sala Civil proceda a dictar nueva sentencia con arreglo a ley; notificándose; en los seguidos por el
recurrente con Zulda Castro Ochoa y otros. Lima, treinta de mayo de dos mil trece.-

S. CALDERÓN PUERTAS

EL VOTO EN DISCORDIA DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS, HUAMANÍ

LLAMAS Y CALDERÓN CASTILLO, es como sigue:

1. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante
Pedro Rodolfo Robles Venturo contra la sentencia de vista de fojas ochocientos cuarenta, su fecha
treinta de junio de dos mil once, que revocando la sentencia de primera instancia, obrante a fojas
setecientos sesenta y cinco, fechada el diez de noviembre del dos mil diez, declara Improcedente la
demanda; en los que sigue con Gianfranco Martino Mercanti Gilardi y otros sobre Tercería de
Propiedad.

2. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Suprema Sala mediante resolución de fecha

veinticuatro de mayo de dos mil doce, declaró procedente el recurso por la causal de: infracción
normativa de los artículos IV del Titulo Preliminar y 533 del Código Procesal Civil y artículos 949,
1529 y 2013 del Código Civil, pues según el recurrente la sentencia de vista no entendió que el
presente proceso concernía a una demanda de Tercería de Propiedad, que solo puede fundarse en la
propiedad de los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para ejecución; que no tuvo
en cuenta que la sentencia de primera instancia fue expedida en estricta aplicación a lo dispuesto
por la misma Sala Civil mediante resolución de vista del veintiocho de enero del dos mil diez, a
través de la cual anuló la sentencia anterior e indicó al a quo las pautas a seguir; tampoco se ha
tomó en cuenta que la parte demandada no cuestionó en ningún momento la primera sentencia de
vista, como pudo hacerlo interponiendo oportunamente recurso de casación; que existe infracción
normativa por cuanto de modo inexplicable la Sala Superior aplica para el caso submateria los
artículos 949 y 1529 del Código Civil, normas legales que sirven de incuestionable sustento
jurídico a los negocios jurídicos de compraventa cuyas copias legalizadas obran en autos, y cuya
validez se mantienen inalterables por no haber sido cuestionados por la parte demandada; que
existe infracción normativa del artículo 2013 del Código Civil, por cuanto de modo injustificado la
Sala de mérito argumenta que el recurrente carece de interés para obrar al no haber acreditado que
sea el “verdadero propietario” de conformidad con el citado artículo, pese a que es obvio que dicho
dispositivo nada tiene que hacer en el caso de autos, pues toda demanda de tercería de propiedad es
promovida exclusiva y excluyentemente por el propietario no inscrito; argumentar lo contrario es
un imposible jurídico; además de una flagrante violación a la garantía del debido proceso.
Finalmente, el recurrente alega que en una demanda de tercería “es objeto imprescindible
determinar si a la fecha de adquisición del objeto de la tercería, el tercerista era propietario con
documento de fecha cierta y que preceda en el tiempo a la de la medida cautelar, a favor del
demandado, para ello el actor debe de acreditar su calidad de propietario del bien”; y, para el caso
submateria estas condiciones se encuentran más que satisfechas y cumplidas; a tal punto que la
propia sentencia de vista lo reconoce, sin embargo su apreciación de los hechos y finalmente lo que
resuelve, colisiona con puntuales dispositivos legales ya señalados.

3. CONSIDERANDO: Primero.- Que, el artículo 533 del Código Procesal Civil, modificado por
el Decreto Legislativo Nº 1069, establece claramente que: “La tercería se entiende con el
demandante y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados
judicialmente por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con
el precio de tales bienes”.

Segundo.- Que, el precitado dispositivo legal informa entonces que la naturaleza de la Tercería de
Propiedad comporta la necesaria acreditación del derecho de propiedad sobre los bienes afectados;
de modo que, si no se acredita el derecho de propiedad, la demanda no puede ser amparada; aún
más, si la falta de acreditación del derecho de propiedad es tan evidente, la demanda puede ser
declarada in limine improcedente, tal como lo prescribe el artículo 535 del Código Procesal Civil.

Tercero.- Que, en ese sentido, la acreditación del derecho de propiedad no puede ser superficial
sino plena, toda vez que debe repararse que la sola admisión de la demanda de Tercería suspenderá
la ejecución del proceso cuestionado, de conformidad con el artículo 537 del Código Procesal Civil;
y, en su oportunidad, eventualmente, significará la prevalencia sobre el derecho que invoca el
acreedor (demandante) en dicho proceso; por consiguiente, la labor de verificación del referido
derecho de propiedad por parte del órgano jurisdiccional debe ser exhaustivo.

Cuarto.- Que, en el presente caso, el demandante Pedro Rodolfo Robles Venturo se atribuye el
derecho de propiedad sobre los inmuebles sublitis y vía Tercería de Propiedad opone su derecho
contra el derecho personal de Gianfranco Martino Mercanti Gilardi sobre los mismos bienes, quien
en el proceso de Obligación de Dar Suma de Dinero que sigue contra Manuel Alvariño Gonzales
Diez y Zulda Castro Ochoa obtuvo una medida cautelar de embargo; dirigiéndose también la
demanda de Tercería contra los mencionados Manuel Alvariño Gonzales Diez y Zulda Castro
Ochoa; de modo que se cumple con la regla de que la Tercería se entienda contra el demandante y
demandados en el proceso cuestionado.

Quinto.- Que, ahora bien, de acuerdo a lo que las instancias de mérito han establecido, el
demandante parece acreditar su derecho de propiedad con la Escritura Pública de Compraventa del
siete de febrero de mil novecientos noventa y siete no inscrita en los Registros Públicos, en la cual
aparece como entonces propietario y vendedor Carlos Antolín Robles Espinoza; de modo que de un
análisis superficial podría creerse que se está en el caso del conflicto entre un derecho real y un
derecho personal que tendría solución con la aplicación del ar- tículo 2022 del Código Civil; sin
embargo, la Sala Revisora ha advertido que la persona que aparece en la Escritura Pública de
Compraventa como transferente de la propiedad a favor del demandante es la persona de Carlos
Antolín Robles Espinoza, quien tampoco aparece en los Registros Públicos como titular del
derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles submateria, supuestamente transferidos a su favor
por Cosmos Promotores Peruanos S.A.

Sexto.- Que, por el contrario, el Superior Colegiado ha verificado que el original propietario del
inmueble del cual se independizaron los predios sub júdice fue la empresa Cosmos Promotores
Peruanos S.A., la que posteriormente fue absorbida por la empresa Fábrica de Aluminio y Metales
del Perú S.A; la misma que luego transfiere su derecho de propiedad a favor de los codemandados,
Manuel Alvariño Gonzales Diez y Zulda Castro Ochoa; quienes al igual que sus anteriores titulares
inscribieron su derecho en los Registros Públicos, y por ende gozan del principio de legitimación
contenido en el artículo 2013 del Código Civil, de idónea aplicación al presente caso.

Sétimo.- Que, así las cosas, sin entrar a analizar la fortaleza o prevalencia de los mismos, o lo que
es igual, la insuficiencia o debilidad de estos, resulta claro que se presentan dos tractos sucesivos;
por un lado, el que informa los documentos que presenta el tercerista; y, por otro lado, el que se
acredita a favor de la parte codemandada conformada Manuel Alvariño Gonzales Diez y Zulda
Castro Ochoa, con base en el cual el también demandado pero acreedor obtuvo válidamente una
medida cautelar de embargo en forma de inscripción en el proceso cuestionado; no pudiendo existir
dos personas con igual derecho de propiedad sobre los mismos bienes.

Octavo.- Que, en tal virtud, resulta evidente que sobre el derecho que invoca el tercerista citando
los artículos 949 y 1529 del Código Civil, se extiende un manto de duda que hace desaparecer la
debida acreditación de su derecho que exige el artículo 533 del Código Procesal Civil; tal como se
ha estimado en la sentencia de vista y, no porque de plano carezca de él, sino que la vía idónea para
determinar si en verdad ostenta el derecho de propiedad y que es mejor o prevalente sobre el de la
citada parte codemandada, no es el proceso de Tercería de Propiedad; siendo de su cargo y no del
Poder Judicial las consecuencias de su inercia frente al conocimiento desde el año mil novecientos
noventa y seis, de la existencia de un similar pero opuesto derecho de propiedad sobre los bienes
que alega suyos, en aplicación del principio de publicidad registral contemplado en el artículo 2012
del Código Civil.

Noveno.- Que en consecuencia, no se configura la infracción de las normas que menciona el

recurrente; sino por el contrario, la debida aplicación de tales normas; por cuya razón, corresponde
desestimar el recurso de casación, de conformidad con el artículo 397 del Código Procesal Civil.

4. DECISIÓN: Por estas consideraciones, declararon: a) INFUNDADO el recurso de casación

interpuesto por Pedro Rodolfo Robles Venturo, a fojas veinticuatro del cuaderno de casación; en
consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista obrante a fojas ochocientos cuarenta, su fecha
treinta de junio de dos mil once. b) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el
diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Pedro Rodolfo Robles Venturo
con Gianfranco Martino Mercanti Girardi y otros, sobre tercería de propiedad. Interviniendo como
Juez Supremo ponente el Señor Calderón Castillo.

SS. HUAMANÍ LLAMAS, CALDERÓN CASTILLO

El Secretario de la Sala que suscribe certifica: Que los señores Jueces Supremos Rodríguez
Mendoza y Miranda Molina vuelven a suscribir su voto que fuera efectuado con fecha veinte de
noviembre de dos mil doce, los mismos que obran a fojas ciento diez de este cuaderno. Que, el
señor Juez Supremo Castañeda Serrano no vuelve a suscribir su voto por encontrarse presidiendo la
Corte Superior de Justicia del Callao. Que, los señores Jueces Supremos Huamaní Llamas y
Calderón Castillo vuelven a suscribir su voto que fuera efectuado con fecha veinte de noviembre de
dos mil doce, los mismos que obran a fojas ciento quince de este cuaderno. Que, el señor Juez
Supremo Calderón Puertas vuelve a suscribir su voto que fuera efectuado con fecha treinta de mayo
de dos mil trece, el mismo que obra a fojas ciento dieciséis de este cuaderno.

___________________________

* Magistrado del Primer Juzgado Especializado en lo Civil de Maynas. Docente universitario.

ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL

INTRODUCCIÓN

Las tercería, sean de dominio o de mejor derecho, se caracteriza por ser un instrumento de
protección prevista en nuestro ordenamiento jurídico y que se encuentran a disposición de terceros
afectados por un proceso de ejecución en el que no son parte, permitiéndoles hacer valer sus
derechos e intereses y evitar de esta manera los efectos negativos de la ejecución.

El subcapítulo 5 del Título II, Sección Quinta del Código Procesal Civil regula dentro de los
llamados procesos que se tramitan en la vía abreviada la figura de la tercería. Esta se sustenta en el
hecho de la existencia de una medida cautelar o una medida para la ejecución respecto de
determinados bienes que no le pertenezcan al ejecutado, las cuales deben dejarse sin efecto, así
cobra sentido como instrumento del titular del bien para hacer valer y oponer su derecho.

El artículo 533 del Código Procesal Civil establece que: “La tercería se entiende con el demandante
y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por
medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales
bienes. Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con
garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con anterioridad a dicha
afectación”.

En tal sentido resulta que esta figura constituye el medio más específico para impugnar una medida
cautelar o para su ejecución por el titular real de los bienes trabados indebidamente, o poder
garantizar su derecho preferente. Se trata, como después analizaremos, de un procedimiento
especial, de carácter incidental, pero con tramitación propia, siguiendo los cauces del llamado
proceso declarativo. Su carácter incidental resulta de su vinculación al procedimiento de ejecución
donde se ha dispuesto el gravamen, pero tiene un objeto propio, de regulación especial, al margen
de las “cuestiones incidentales” reguladas en los artículos 533 y siguientes que se han de analizar
brevemente.

Es materia de análisis la Cas. N° 3321-2011-Lima. En la cual el Colegiado declarara fundado el

recurso interpuesto por Pedro Rodolfo Robles Venturo; y en consecuencia, nula la sentencia de
vista que declaró improcedente la demanda sobre tercería de propiedad.

I. HECHOS
Pedro Rodolfo Robles Venturo interpone demanda de Tercería de Propiedad contra Gianfranco
Martino Mercanti Gilardi (demandante en el proceso de obligación de dar suma de dinero) y contra
Manuel Alvariño Gonzales Diez y Zulda Castro Ochoa (demandados en el proceso cuestionado);
sosteniendo que su derecho de propiedad sobre el inmueble submateria lo adquirió del anterior
propietario, Carlos Robles Espinoza mediante minuta de compraventa del 10 de febrero de 1992,
cuya firmas fueron legalizadas notarialmente el 6 de mayo de 1994.

El derecho de propiedad de su transferente fue adquirido mediante contrato de compraventa

celebrado con la empresa Cosmos Promotores Peruanos S.A.; y que por lo tanto al ser su derecho
de propiedad anterior al embargo en forma de inscripción del 11 de mayo de 2006, su demanda
debe ser amparada.

El a quo ha declarado fundada la demanda al considerar que el tercerista ha acreditado su derecho

de propiedad anterior a la afectación del inmueble con la minuta de compraventa de fecha cierta de
mayo de 1994; y que por lo tanto se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 533 del Código
Procesal Civil.

La Sala Revisora ha revocado la sentencia apelada y ha declarado improcedente la demanda al

estimar que el demandante no es el verdadero propietario del inmueble submateria; y que Carlos
Robles Espinoza haya adquirido supuestamente la propiedad del bien de parte de la empresa
Cosmos Promotores Peruanos a través de un contrato privado de compraventa que carece de fecha
cierta.

II. FUNDAMENTO DE LAS RESOLUCIONES

1. Juez de Primera Instancia

El a quo ha declarado fundada la demanda, bajo el argumento de que:

a) El tercerista ha acreditado su derecho de propiedad anterior a la afectación del inmueble con la

minuta de compraventa de fecha cierta de mayo de 1994.

b) Se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 533 del Código Procesal Civil.

2. Colegiado Superior

La Sala Superior, ha revocado la apelada, reformándola ha declarado improcedente la demanda,

considerando que:

a) El demandante no es el verdadero propietario del inmueble submateria debido a que la persona

que aparece en la minuta de compraventa del tercerista enajenándole el inmueble, Carlos Robles
Espinoza, no aparece que haya sido propietario del bien en los Registros Públicos;

b) Resulta cuestionable también que el referido Carlos Robles Espinoza haya adquirido
supuestamente la propiedad del bien de parte de la empresa Cosmos Promotores Peruanos a través
de un contrato privado de compraventa que carece de fecha cierta.

III. NORMAS APLICABLES AL SUPUESTO MATERIA DE LITIS

1. Código Civil

• Artículo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmueble

La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario.

• Artículo 1529.- Definición de Compraventa

Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a

pagar su precio en dinero.

• Artículo 2013.- Principio de Legitimación

El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se

rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

2. Código Procesal Civil

• Artículo 533.- Tercería. Fundamento

La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad

de los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho
preferente a ser pagado con el precio de tales bienes.

Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con garantías
reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación.

IV. TERCERÍA

1. Concepto

El artículo 533 del Código Procesal Civil ha establecido que: “La tercería se entiende con el
demandante y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados por
medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales
bienes”.

Asimismo, se ha afirmado que: “La tercería de propiedad es la acción que corresponde al

propietario de un bien que resulta afectado por una medida cautelar o de ejecución dictada para
hacer efectiva una obligación ajena y, tiene como finalidad la desafectación del bien”. (Cas. N°
991-98-Huánuco)
Para Hinostroza “la tercería (en general), stricto sensu, es el proceso por el cual el tercero (que
actúa aquí como demandante) se opone a los intereses de los sujetos activo y pasivo de la relación
jurídico procesal que encierra en forma accesoria la medida cautelar que perjudica al primero de los
nombrados, ya sea para exigir el levantamiento de una medida precautoria indebidamente trabada
sobre un bien de su propiedad o para reclamar su derecho a ser reintegrado de su crédito de manera
preferencial con el producto obtenido del remate de los bienes de su deudor afectados por una
medida cautelar a favor de otro acreedor”1.

En palabras de Enrique Falcón2: “Se llama tercería a la pretensión independiente de un tercero

ajeno al proceso, que pretende el dominio de los bienes embargante sobre dichos bienes”. Por su
parte, Lino Palacio sostendría que “en términos generales, denomínase tercería a la pretensión que
puede interponer una persona ajena a las partes que intervienen en un determinado proceso a fin de
que se disponga el levantamiento de un embargo en ese proceso sobre un proceso de su propiedad
que se le reconozca al derecho a ser pagado con preferencia al embargante al producto de la venta
que ha sido objeto de dicha medida”.

2. Legitimación

Resulta pertinente establecer quiénes son los sujetos legitimados para intervenir en el proceso de
tercería, en tal sentido, debemos remitirnos a la norma procesal en su artículo 533, la cual precisa:
“La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad
de los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho
preferente a ser pagado con el precio de tales bienes”. En tal sentido, el artículo citado termina por
configurar la legitimidad de los sujetos intervinientes en el procedimiento de tercería.

2.1. Legitimación activa

El demandante en el procedimiento de tercería debe tener necesariamente la calidad de tercero con

relación al procedimiento cautelar, o al proceso de ejecución, lo que significa que no se encuentra
legitimado quien tiene la calidad de parte en el proceso originario, pues de ser así podría utilizar
todos los medios que le permita la ley al interior del proceso. De igual forma se requiere que quien
interviene en este procedimiento debe acreditar tener la calidad de propietario materia del bien
objeto de medida cautelar. En tal sentido, no es suficiente que el demandante alegue tener la calidad
de propietario, sino que debe acreditar la titularidad a fin de que el juez tenga la certeza de declarar
el derecho que corresponde.

Al respecto Lino Palacio3 precisa que: “la admisibilidad de la tercería de dominio no se haya
supeditada a la titularidad plena de ese derecho. En consecuencia, la pretensión puede ser
interpuesta por el condómino. No así, en cambio, por el poseedor que no revistiere también la
condición de propietario de la cosa embargada, quien puede utilizar, en resguardo de sus derechos,
otras vías procesales como los interdictos o las pretensiones posesorias”.

Prieto Castro y Ferrandiz, citado por Hinostroza4 señala que:

“La legitimación del tercerista de dominio es un requisito de suma importancia, puesto que él actúa
interfiriéndose en el proceso de ejecución para lograr la revocación de los actos procesales de
embargo llevados a cabo por el órgano jurisdiccional, y que, por tener tal carácter (...), únicamente
en casos excepcionales son revocables.

El tercerista de dominio ha de demostrar su legitimación mediante la presentación de un título, que,

prima facie y sin perjuicio de ulteriores pruebas, acredite la propiedad que alega de los bienes,
requisito que lleva consigo la prueba de la identidad de dichos bienes, esto es, que los embargados
son precisamente los que afirman ser de su propiedad, prueba típica de todo proceso
reivindicatorio”.

2.2. Legitimación pasiva

Conforme lo señala la norma bajo comento, la demanda de tercería debe estar dirigida contra el
demandante –ejecutante– y demandado –ejecutado– del proceso donde se ordenó la medida de
embargo o el proceso en el cual se pretende ejecutar la garantía hipotecaria o mobiliaria. Al
emplazarse a los sujetos intervinientes del proceso en mención se advierte la existencia de la figura
del litisconsorcio necesario que lo establece la norma procesal toda vez que necesariamente debe
demandarse al ejecutante y ejecutado, caso contrario no sería posible establecer una relación
jurídica procesal válida, al no intervenir los sujetos de esta relación jurídica sustantiva surgida en el
citado proceso, a la relación judicial procesal. Conforme lo señala Montero Aroca5, esta sería una
intervención litisconsorcial y no una intervención adhesiva simple (intervención coadyuvante entre
nosotros), calificación con la que compartimos plenamente si tenemos en cuenta que el ejecutado
no es titular de una relación dependiente de la que se discutirá en el proceso de tercería.

Para Redenti6:

“Pasivamente legitimado y contradictor principal legítimo y necesario, será, por lo pronto, el

acreedor primer procedente, que es a quien remonta la posibilidad de haber complicado en el
embargo los bienes del tercero (o que el tercero pretende que sean suyos). Pero si ha habido de por
medio otros actos del procedimiento ejecutivo, promovidos por otros acreedores que hayan
asumido la función vicaria de procedentes, también ellos serán llamados a participar en el juicio. Y
habrá que llamar en todo caso al deudor ejecutado (...) los demás interesados en la ejecución podrán
intervenir a voluntad.

Acreedores y deudor ejecutado, sin embargo, están legitimados a efectos diversos, y asumen, por lo
tanto, en el proceso posiciones y funciones diversas. Aquellos (los acreedores) tienen interés y
legitimación únicamente al efecto de sostener que los bienes pueden ser expropiados iure en su
beneficio. El deudor tiene (o habrá que suponer que lo tiene) también un propio interés
inseparablemente confluente, en cuanto redunda en su ventaja que sus acreedores se satisfagan con
lo obtenido de aquellos bienes. Pero, aparte de esto, puede tener también un interés propio y
autónomo, para obtener que si hay un residuo de lo obtenido, se lo reconozca de su pertenencia, y
que si por una razón cualquiera llega a caer el procedimiento ejecutivo, deban los bienes retornar a
él en vez de ir al tercero oponente”.

3. Competencia en materia de tercería

Los procesos de tercería se tramitan en la vía abreviada, conforme lo precisa el artículo 486 del
Código Procesal Civil. Por lo tanto, los jueces competentes para su conocimiento son los civiles y
los de paz letrados (art. 488 del CPC).

No obstante, en la medida de que la tercería presupone un proceso ya iniciado en el cual se

encuentra pendiente la ejecución de un bien que no es de propiedad del deudor principal de la
obligación incumplida (o de un tercero responsable), su trámite corresponde que lo conozca el
mismo juez que conoce el proceso ya iniciado, o el juez que ordenó la medida cautelar que afecta el
bien (art. 100 del CPC). Por esa razón se dice que la naturaleza de este proceso es incidental, en
tanto su trámite no puede desligarse de la competencia del juez que conoce el proceso principal.
4. Oportunidad

Conforme lo precisa Solís Macedo7, el artículo 534 del Código Procesal Civil establece que la
tercería puede interponerse en cualquier momento antes de que se inicie el remate del bien. Esto
quiere decir, que la tercería se podrá interponer en dos momentos:

4.1. Momento inicial

La demanda de tercería se podrá interponer luego de haber ejecutado el embargo y/o secuestro del
bien. Esta afirmación la realizamos, a la luz de lo dispuesto por el artículo 637 del Código Procesal
Civil que establece que el afectado con una medida cautelar solo podrá apelarse luego que la
medida hubiera quedado ejecutada. Entonces, si la medida cautelar aún no se ha ejecutado, no
podrá presentarse la demanda de tercería.

4.2. Momento final

La demanda de tercería podrá interponerse hasta antes que se inicie el remate. Sobre el momento
final, existían dos interpretaciones. Algunos sostenían que el inicio del remate ocurría con la
convocatoria a remate a que se refiere el artículo 733 del Código Procesal Civil. Otros, sostenían
que el inicio del remate estaba referido al acto mismo del remate y, que en consecuencia, la
demanda de tercería se podía presentar incluso minutos antes del día del remate. En tal sentido,
Solís Macedo se adhiere a la última interpretación, la cual por lo demás, ha sido acogida en sede
casatoria “Cuando el artículo quinientos treinticuatro del Código Procesal Civil expresa que la
tercería de propiedad puede interponerse en cualquier momento antes que se inicie el remate del
bien, se refiere a la subasta del mismo y no a que se haya señalado fecha para el remate”8.

La tercería de propiedad debe ser apreciada en su contexto, tomando en cuenta su finalidad y

naturaleza jurídica; en ese sentido, si la tercería de dominio se sustenta en la propiedad de los
bienes embargados con la finalidad de evitar su ejecución mediante remate o adjudicación, lo
lógico resulta ser que la oportunidad para interponer la tercería es antes que se realice la venta
forzosa o adjudicación en pago; esto es, la tercería debe iniciarse antes de que sea realizado el bien,
por lo tanto, no debe confundirse el auto que ampara una medida de embargo con el acto mismo de
su ejecución.

5. Calificación de la tercería

Conforme lo señala el artículo 535 de la norma procesal, la demanda de tercería no será admitida si
no reúne los requisitos del artículo 424 y, además, si el demandante no prueba su derecho con
documento público o privado de fecha cierta, en su defecto, si no da garantía suficiente a criterio
del juez para responder por los daños y perjuicios que la tercería pudiera irrogar.

Al respecto en sede judicial se ha señalado que: “El pronunciamiento judicial que ordena que un
documento se haga constar en escritura pública, se pronuncia sobre su forma y no sobre su
contenido”9.
Al decir de Montero Aroca10, el principio de prueba escrita se refiere a cualquier documento, sea
público o privado, mediante el cual no se trata de probar la existencia del derecho material que se
alega como fundamento de la tercería, sino de posibilitar que se dé curso a la demanda. La prueba
de derecho afirmado por el actor habrá de practicarse en el proceso; sin embargo, nada impide que
un mismo documento sirva, primero, como requisito de la admisibilidad de la demanda y, luego,
como medio de prueba de la existencia del derecho alegado.

V. ANÁLISIS DE LA SENTENCIA CASATORIA

Resulta claro que nos adscribimos a lo señalado por la mayoría del colegiado supremo en su
sentencia casatoria materia de análisis, y al voto singular del juez Supremo Calderón Puertas, el
cual pese a ser bastante preciso en sus argumentos, creemos que debió desvirtuar también algunos
de los errores cometidos con el Colegiado superior en su sentencia de vista revocatoria.

El Colegiado argumenta que la Sala ha desestimado la demanda de tercería partiendo de la premisa

que a través de dicho proceso debe acreditarse un derecho de propiedad ajeno a todo
cuestionamiento, es decir, conforme lo ha precisado en el voto singular del Juez Supremo Calderón
Puertas que tal derecho debe acreditarse “con documento público o privado de fecha cierta”, tal
como manda el primer párrafo del numeral 535 del acotado cuerpo legal. Señala demás que cuando
se refiere a este tipo de acreditación no es aquella que surja de la inscripción registral, sino que
debe indicar de dónde nace su derecho y que este se encuentre debidamente acreditado a fin de
detener un mandato judicial.

Sin embargo, consideramos que la manifestación del derecho de propiedad y el hecho de que no
existan cuestionamientos que lo menoscaben, deben quedar suficientemente acreditados ante el juez
del proceso de tercería, es decir convencerlo de la existencia de un derecho tal que le permita
paralizar un proceso judicial en el cual se va a efectuar un remate del bien.

Resulta interesante el estudio que hace el Juez Supremo Calderón Puertas en su voto singular,
puesto que realiza un mayor análisis de lo actuado en el proceso, si bien se adscribe al voto
mayoritario desarrolla con mayor detenimiento la naturaleza misma del proceso de tercería y la
trascendencia que tiene este en otro proceso judicial, por ello la necesidad de que la prueba que se
presente en la tercería sea contundente y certera a fin de que se evite utilizar este mecanismo de
manera válida sin que se presente actos jurídicos celebrados con mala fe a fin de perjudicar a los
sujetos procesales de otro proceso judicial.

Si bien, la existencia de un derecho de propiedad debidamente inscrito otorga al juez mayor

seguridad y garantía al momento de admitir, una tercería, no es menos cierto que nuestra realidad
inmobiliaria no se sustenta en la base de los Registros Públicos, existe una gran cantidad de
contratos de compraventa y transferencia de bienes inmuebles que se quedan simplemente en un
documento, en algunos casos con firmas legalizadas ante notario, ya que la transferencia de bienes
inmuebles responden también a criterios de consensualidad; esa es nuestra realidad, pero ante ello
surge aquí el deber del juez de administrar justicia y analizar las situaciones en los casos concretos,
para determinar la existencia o no de un derecho por parte del tercerista y si su accionar no está
perjudicando un proceso que se encuentra en etapa de ejecución.

No resulta un exceso que el juez deba exigir al tercerista que la “prueba” de la propiedad sea
patente, que su derecho sea manifiesto y sin cuestionamientos que la menoscaben, como bien
señala Calderón, ya que las consecuencia que originan un admisorio de tercería es trascendental en
otro proceso judicial, pudiendo incluso perjudicarse el trámite procesal en un caso que ya se
encuentra en ejecución y que si no se toman las debidas precauciones del caso se puede perjudicar
al vencedor ejecutante.
Resulta interesante resaltar lo señalado por Calderón en el undécimo considerando de su voto
singular, él señala que: “¿Son suficientes las inscripciones registrales de los demandados para
desvirtuar el derecho del tercerista? A mi criterio no. En efecto, si bien, como he expuesto en los
considerandos quinto al octavo, estimo que existe un falso debate entre la prioridad del derecho real
sobre el derecho personal, y que los principios que deben regir en caso de pugna de derechos (uno
de los cuales por lo menos está inscrito) son los propios (sic) de la publicidad registral, no es menos
cierto que también he aludido a que ello no puede regir cuando exista mala fe. Esto es,
precisamente lo que acontece en el presente caso”. Por ello resulta importante el análisis caso por
caso, que va a determinar la aplicación concreta o no de una norma y aplicarla correctamente.

Debe tenerse presente además que si bien realiza un análisis del derecho de propiedad, o mejor
dicho de la prueba de esta, ello no puede significar que exista pronunciamiento sobre la validez del
acto jurídico, ya que no resulta ser la instancia ni la vía correspondiente, sino simplemente la
valoración del material aportado por el tercerista al juez para acreditar o probar un derecho de
propiedad. Por el contrario el voto en discordia de los jueces supremos Huamaní Llamas y
Calderón Castillo discrepan de esta postura y precisan que existiría duda respecto del derecho de
propiedad del tercerista y en estos casos debe existir necesariamente la acreditación del derecho de
propiedad sobre los bienes afectados, de tal forma que si no se acredita el derecho de propiedad, al
demanda no puede ser amparada.

En tal sentido, señalan en su tercer considerando que: “(…) la acreditación del derecho de
propiedad no puede ser superficial sino plena, toda vez que debe repararse que la sola admisión de
la demanda de tercería suspenderá la ejecución del proceso cuestionado, de conformidad con el
artículo 537 del Código Procesal Civil; y, en su oportunidad, eventualmente, significará la
prevalencia sobre el derecho que invoca el acreedor (demandante) en dicho proceso; por
consiguiente, la labor de verificación del referido derecho de propiedad por parte del órgano
jurisdiccional debe ser exhaustivo”. Como hemos indicado, la trascendencia de la consecuencia de
la admisión de una demanda de tercería son relevantes en otros proceso judicial, sin embargo,
exigir un acreditación del derecho de propiedad significaría que solamente esta pudiera darse con la
debida inscripción registral, no bastaría la existencia de contratos de transferencia con fecha cierta o
simples contratos para poder acreditar un derecho de propiedad. Reiteramos que debe analizar en el
caso en concreto y aplicar la norma correspondiente a los hechos suscitados en cada proceso
judicial y sobre todo nuestra realidad inmobiliaria.

De igual forma resulta contundente lo señalado en el octavo considerando del voto en discordia al
precisarse que: “(…) resulta evidente que sobre el derecho que invoca el tercerista citando los
artículos 949 y 1529 del Código Civil, se extiende un manto de duda que hace desaparecer la
debida acreditación de su derecho que exige el artículo 533 del Código Procesal Civil; tal como se
ha estimado en la sentencia de vista y, no porque de plano carezca de él, sino que la vía idónea para
determinar si en verdad ostenta el derecho de propiedad y que es mejor o prevalente sobre el de la
citada parte codemandada, no es el proceso de tercería de propiedad; siendo de su cargo y no del
Poder Judicial las consecuencias de su inercia frente al conocimiento desde el año mil novecientos
noventa y seis, de la existencia de un similar pero opuesto derecho de propiedad sobre los bienes
que alega suyos, en aplicación del principio de publicidad registral contemplado en el artículo 2012
del Código Civil”.

Advierte la existencia de un cuestionamiento al derecho de propiedad y que si bien no resultaría la

vía pertinente, era obligación de esta parte solucionar dicho cuestionamiento de manera oportuna y
no esperar la existencia de otro proceso judicial para recién ventilar o buscar solucionar dicha
indiferencia. Más la existencia de un derecho aún no declarado así judicialmente no puede
significar que exista también un desamparo por su indiferencia, recordemos que los litigantes son
ciudadanos que no cuentan con los conocimientos legales correspondiente y que la mayoría de
casos ni siquiera recurren a los abogados para realizar sus transacciones y en algunos supuestos
existiendo estos, no cuentan con los conocimientos suficientes para asesorar debidamente a sus
clientes. Mirar desde esta perspectiva las cosas implica pensar que los ciudadanos saben de sus
derechos y sus obligaciones, lo cual no solamente no es cierto, sino que tampoco es real y será en
un proceso judicial en el cual como se ha señalado en la casación materia de análisis donde se ha de
verificar si tiene o no un derecho mas no se ha de declarar el mismo por no ser esta la vía
correspondiente.

CONCLUSIONES

La tercería viene a ser aquella pretensión deducida por un tercero en un proceso, del cual no es
parte sustantiva ni procesal, en cuya virtud reclama el levantamiento de un embargo trabado sobre
un bien de su propiedad, o el pago preferencial de su crédito con el producido de la venta del bien
embargado.

El sustento de esta figura está íntimamente vinculada con el derecho de propiedad, derecho real a
través del cual determinado bien se encuentra sometido a la acción y voluntad de una persona.

La tercería de propiedad puede interponerse en cualquier momento antes de que se inicie el remate
del bien, debiendo entenderse por inicio del remate, la lectura de la relación de bienes a venderse, al
acto mismo de la venta y posterior adjudicación en propiedad a favor de algún postor, que se
producen en el mismo acto.

No es propósito de la tercería la acreditación absoluta y prevalente del derecho de propiedad sobre

el bien que se reclama sino solo que el título que se invoca sea anterior al gravamen que lo afectó.

Respecto de la naturaleza de la tercería resulta que esta es un acto excepcional pues detiene un
remate judicial; por consiguiente, es de orden restrictiva y solo debe prosperar cuando la “prueba”
de propietario exista de forma patente.

El juez al momento de la calificación de la demanda debe determinar el valor probatorio que se

pueda asignar a los documentos presentados por el tercerista y las seguridades que se desprendan de
ella para detener un mandato judicial.

___________________________

1 HINOSTROZA MÍNGUEZ, Alberto. Procesos civiles relacionados con la propiedad y la

posesión. Gaceta Jurídica, Lima, 2008, p. 321.

2 FALCÓN, Enrique. Derecho Procesal Civil, Comercial y Laboral. Cooperadora de Derecho y

Ciencias Sociales, Buenos Aires, 1978, p. 86.

3 PALACIO, Lino. Derecho Procesal Civil. Tomo III, 3º reimpresión, Abeledo-Perrot, Buenos
Aires, 1983, p. 298.

4 HINOSTROZA MÍNGUEZ, Alberto. Procesos abreviados. Tomo VIII, Jurista editores, Lima,
2010, p. 405.
 5 MONTERO AROCA, Juan. El nuevo Proceso Civil. Tirant lo Blanch, Valencia, 2000, p. 677.

6 REDENTI, Enrico. Derecho Procesal Civil. Tomo II, Traducción de Santiago Sentis Melendo,
Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1957, p. 508.

7 SOLÍS MACEDO, César. “La tercería de propiedad: Análisis de su tratamiento en el Código

Procesal Civil peruano y la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil española”. En:
<http://www.geocities.ws/cindeunsch/doc/public/sol01.pdf>.

8 Cas. N° 1030-98-Tacna (El Peruano, 16/04/1999).

9 Cas. N° 2186-98-Lima (El Peruano, 19/03/1999).

10 MONTERO AROCA, Juan. La tercería de dominio. Tirant lo Blanch, Valencia, 2004, p. 677.

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