“AÑO DEL BICENTENARIO, DE LA CONSOLIDACION DE NUESTRA

INDEPENDENCIA Y DE LA CONMEMORACION DE LAS HEROICAS

BATALLAS DE JUNIN Y AYACUCHO”

ASUNTO: LEVANTAMIENTO DE OBSERVACIONES DEL

EXPEDIENTE N° 1033-2024 – SUB DIVISON DE PREDIO
URBANO

SEÑOR:
ALCALDE DE LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE LAS PIEDRAS.
Atención:

Yo, OSWALDO PORTILLO PINTO, identificado con DNI

N°23993196, con domicilio en Jr. Las Piedras – Asoc. Viv.
Monte de Sinaí – Sector El Triunfo. En representación de
las ASOCIACION MONTE DE SINAI. A Ud., expongo:

En atención a la Carta N° 071-2024-MDLP-GDTI/SGCOT-

FMH, recurro a Ud., se sirva ordenar a quien corresponda se proceda el levantamiento de las
Observaciones del Exp. N° 1033-2024 del trámite de Sub División de lote Urbano.
Habiendo cumplido con las observaciones requeridas en el Exp. N° 1033-2024 y a su vez cumplido
con los requisitos establecidos en su TUPA.
Para tal efecto, adjunto el sustento técnico requerido.

Según la observación indicada, debo señalar y aclarar lo siguiente:

OBSERVACIONES:

De acuerdo a la Ley 29090 ley de regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones.

Articulo 3.- definiciones. 7. Independización o Parcelación de Terreno Rustico Partición de un predio
rustico ubicado en áreas urbanas o de expansión urbana, en una o más parcelas, con áreas
superiores a una (1) hectárea.

RESPUESTA:
1.- Cabe recalcar que lo solicitado a su despacho es un trámite de Sub División de Lote Urbano, por
cuanto las observaciones señaladas por la Gerencia de Desarrollo Territorial e Infraestructura y la
Sub Gerencia de Catastro y Ordenamiento Territorial, indican que de acuerdo a la evaluación de
acuerdo a la Ley 29090, su reglamento y de acuerdo al TUPA de la Municipalidad Distrital de las
Piedras, exigen los siguientes requisitos:

a) Solicitud dirigida al alcalde adjuntando copia simple de DNI vigente. (presentamos)

b) Copia literal de inscripción del titulo de propiedad inscrito en la SUNARP. (presentamos)
c) Copia del pago de Autoavaluo, al día. (presentamos)
d) Plano de localización, ubicación, perimétrico del lote matriz y de la sub división, en coordenadas
UTM DATUM WGS84, debiendo concordar con los datos del antecedente registral y parámetros
urbanísticos, por triplicado. Memorias descriptivas concordantes con los datos consignados en
 los planos presentados, suscritos por ing. Civil o arquitecto colegiado adjuntando boleta de
habilidad profesional. (presentado)
e) Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. (lote y frente mínimo). (presentado)
g) Certificado catastral. (no presentado)
h) Inspección ocular para verificación ( aún no se realizó)
i) Pago de acuerdo al TUOT. (presentado)

Cabe mencionar que se presentó los requisitos establecidos en vuestro TUPA.

POR OTRO LADO, en los demás puntos de observación, también se observa el plano, con respecto
a la naturaleza del terreno, donde se menciona que el predio, hoy urbano, fue el resultado de una
acumulación de tres predios rústicos, lo cual claramente se evidencia en la partida de inscripción
registral, en su antecedente registral.

Mas debo señalar, que, al realizarse la acumulación de área, las partidas registrales de los 3 predios
antes señalados quedan como antecedente, mas al crearse una nueva partida registral el predio
tiene ahora la denominación registral de PREDIO URBANO, tal como se puede evidenciar en la
partida registral que fue presentada en vuestro proyecto de Sub división de Lote Urbano.

No se evidencia sustento técnico a lo solicitado formalmente, solo hacen mención de lo que

correspondería hacer, en un supuesto de “Habilitación Urbana”, donde menciona que es el proceso
de convertir un predio rustico o eriazo en urbano, mediante ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, en
otras palabras, la definición de lo que es una “Habilitación Urbana” y su objetivo.
Mas no se indica si mi expediente no cumple con los requisitos establecido en su TUPA, se
menciona una observación referente al plano, pero no se indica si el plano cumple con los
establecidos en la norma técnica, con respecto a su ubicación geográfica, si coinciden las
coordenadas del proyecto con la información registral, sus ángulos internos, etc. Y otros datos
técnicos, no encontrando razón alguna, porque se menciona una habilitación urbana, si no es
materia de solicitud.
Por otro lado, si se menciona sobre la SUB DIVISION DE PREDIO URBANO, pero también se da la
definición del mismo, donde según a lo solicitado si contamos con todo lo mencionado en dicha
definición, ya que cumplimos con lo establecidos en los parámetros urbanísticos y las condiciones
urbanísticas en el Plan Director Urbano.

En el punto dos de la observación indica lo siguiente:

• “Por lo expuesto su predio al no ser el resultado de un proceso de habilitación urbana,

conserva su naturaleza de predio rustico, por lo cual para que su partición resulte
 procedente este debe de respetar las características de un proceso de independización o
parcelación de terreno rustico”.

En este punto habla de una independización de un predio rustico, donde nuevamente se evidencia
que no hay o exista una evaluación netamente técnica a lo solicitado por mi persona, referente al
tramite de SUB DIVISION DE LOTE URBANO.

Como ultimo punto en las observaciones al expediente se tiene lo siguiente:

• Mediante el presente se le notifica de todas las observaciones mencionadas líneas arriba,

siendo este el plazo establecido en el reglamento de la ley mencionada líneas arriba.

Existe discrepancia en las observaciones señalada por su despacho, ya que en una primera
observación mencionan que corresponde hacer una Habilitación Urbana y por otro lado indican que
se debe realizar una Independización o Parcelación de terreno Rustico.

En vista de que no se tiene claro las observaciones por su despacho debo mencionar algunos
alcances que ayudaran a poder despejar dudas y ayudar a poder tomar decisiones que ayuden a
terminar con el acto administrativo solicitado a su digno despacho.

Mencionare algunas definiciones con respecto a las observaciones señaladas y con lo solicitado:

Con respecto al fraccionamiento predial, la independización de un área determinada que forma parte
de un predio de mayor extensión puede provenir de diversos actos causales, así por ejemplo de una
subdivisión, habilitación urbana, entre otros, siendo que en cada caso en concreto la documentación
que se presente debe encontrar correspondencia con el acto causal. Aunado a ello, la documentación
que deba adjuntarse para independizar debe corresponder al predio según su naturaleza, la misma
que fluirá de los antecedentes registrales y de los documentos que presente.
La competencia para aprobar la habilitación urbana, se encuentra a cargo de las municipalidades
distritales, ello de conformidad con el artículo 79 numeral 3.6.1. de la Ley Orgánica de
Municipalidades y el artículo 4 numeral 9 de la Ley 29090, en cuanto constituye una función exclusiva
de los gobiernos locales.
Asimismo, conforme a los artículos 89 de la Ley Orgánica de Municipalidades, las tierras que son
susceptibles de convertirse en urbanas solamente pueden destinarse a los fines previstos en la
zonificación aprobada por la municipalidad provincial, los planes reguladores y el Reglamento
Nacional de Construcciones y se someterá necesariamente a la aprobación municipal.
En igual sentido, ninguna obra de habilitación urbana o de edificación podrá construirse sin sujetarse
a las normas urbanísticas señaladas en los planes de desarrollo urbano, acondicionamiento territorial
y planeamiento integral.
Sin bien la norma es clara con relación a los supuestos y requisitos para la ejecución de una
habilitación urbana, el problema surge cuando la Municipalidad competente, autoriza subdivisiones de
predios, en los que señala lotes como “aportes”, desconociendo la naturaleza de la subdivisión y a su
vez confundiéndolo con uno de habilitación urbana. En atención a ello, mencionare las
características de los tipos de fraccionamiento predial, a fin de determinar su correcta aplicación en
los procedimientos aprobados por las municipalidades.

HABILITACIÓN URBANA. - Proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la

ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución
de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la
distribución de gas y redes de comunicación. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios
para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios
públicos complementarios, para educación, salud y otros fines, en lotes regulares edificables que
constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de
Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
En ese sentido, Monteza y Arrieta, señalan la habilitación urbana “(J) se realiza sobre predios que
tienen la calificación legal de rústicos y que no cuentan con obras de provisión de servicios o
edificación sobre ellos” (2010, 136).

PARCELACIÓN O INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO EN ÁREA URBANA O EN ÁREA DE

EXPANSIÓN URBANA

La independización de predio rústico en área de expansión urbana, deberá sujetarse a lo dispuesto

en el artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, 16 conforme al cual la
independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se
efectuará por el solo mérito del FUHU anexo E, en el que señale el número de la Resolución de
autorización, o se adjunte la misma y el plano municipal de independización o parcelación
debidamente sellados y visados por la municipalidad competente, en los que precise el área, linderos
y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del remanente.

En este sentido, el artículo 5 de la Norma GH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, en lo

referido a la independización de terrenos rústicos, o parcelaciones, que se ejecuten en áreas urbanas
o de expansión urbana, señalan que deberán tener parcelas superiores a 1 (una) hectárea.

Es así que las municipalidades, en cuanto entes competentes para disponer la independización de
predios rústicos en áreas de expansión urbana, deberán autorizar el fraccionamiento del predio matriz
en porciones con un área igual o superior a una hectárea (10,000 m2 ).

SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO

La independización es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella. Cabe acotar que un predio es
urbano cuando cuenta con servicios generales como pistas, veredas, redes de agua, desagüe o
alcantarillado y de alumbrado público -esto es- se encuentra habilitado. Cabe señalar, que la
independización es un acto plenamente registral basado en un procedimiento extrarregistral, que en
el caso de predios urbanos se denomina SUBDIVISIÓN. Para la Ley 29090, la subdivisión es el
fraccionamiento de un lote habilitado como urbano en uno o varios lotes que cumplen los parámetros
y condiciones urbanísticas establecidas en el Plan Urbano o norma urbanística que corresponda de la
jurisdicción donde se localice. El procedimiento denominado subdivisión se encuentra a cargo de la
municipalidad distrital del lugar donde se ubique el inmueble, de conformidad con el art. 73.1.3. de la
Ley Orgánica de Municipalidades, el art. 10 de la norma GH010 del Reglamento Nacional de
Edificaciones y el art. 29 del D.S. N° 008-2013-VIVIENDA (reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Habilitación).

En consecuencia, la subdivisión es el acto extrarregistral a través del cual se fracciona un predio de

naturaleza urbana, a cargo de la municipalidad distrital correspondiente; y que en el ámbito registral
genera la apertura de una partida registral para cada uno de los sublotes resultantes de la
independización.

Tratándose de la independización de un predio urbano, deberá sujetarse a lo dispuesto en el

artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, conforme al cual para la
independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se deberá adjuntar: el
Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, anexo F y/o la Resolución Municipal que
aprueba la subdivisión, el plano municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y
visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los
predios resultantes; los planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el
caso; y el documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión,
en caso de copropiedad.
CALIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS ADMINISTRATIVOS EN EL REGISTRO

El artículo 9 del TUO de la Ley 27444, señala que todo acto administrativo se considera válido en
tanto su pretendida nulidad no sea declarada por autoridad administrativa o jurisdiccional, según
corresponda; sin embargo, el artículo 10 precisa los vicios que ocasiona la nulidad de los actos
administrativos, cuyo literal 1) dice: la contravención a la constitución, a las leyes o a las normas
reglamentarias.

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará la competencia del funcionario, la

formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del
título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que
ha tenido la administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento
administrativo en el cual se ha dictado.

Es en aplicación del referido precedente, que el Tribunal Registral en su gran mayoría ordena la
inscripción de subdivisiones de predios urbanos con características de habilitaciones urbanas, al
señalar algunos lotes como “aportes”, así también encuentra acogida registral por disposición del
Tribunal Registral, las independizaciones de predios rústicos sin cambio de uso, con lotes que
cuentan con un área menor a una hectárea. Sin embargo, como refiere la segunda instancia, las
resoluciones municipales que las aprueban no podrían ser cuestionadas, por tratarse de actos
administrativos que gozan de presunción de validez.

ANÁLISIS DE LA CASUÍSTICA REGISTRAL VINCULADA A LA CALIFICACIÓN DE

FRACCIONAMIENTO PREDIAL QUE COMPORTAN INFRACCIÓN A LA NORMATIVA
URBANÍSITICA

Análisis sobre fraccionamiento de predios rústicos sin cambio de uso en las resoluciones emitidas por el
Tribunal Registral.

a) Resoluciones que, aplicando el Precedente de Observancia Obligatoria sobre calificación de

actos administrativos, disponen inscribir independizaciones de predios rústicos con áreas
menores de 1 hectárea. En la Resolución N°059-2020-SUNARP-TR-T (de fecha 23/01/2020),
cuyo expediente analizado tiene como rogatoria la independización sin cambio de uso de 56
lotes destinados para vivienda unifamiliar y 1 para parque, que forman parte del predio rústico
denominado como Lote D del predio Chacupe, del distrito de La Victoria, provincia de
Chiclayo, departamento de Lambayeque, que consta inscrito en la partida N°11304299 del
Registro de Predios de Chiclayo.

El recurso de Apelación se había interpuesto contra la Tacha al expediente presentado, la

Cuarta Sala del Tribunal Registral con Sede en Trujillo, revocó la tacha y dispuso la
inscripción del título, cuyos argumentos fueron los siguientes:
11. (J) “el Estado ha establecido una presunción de validez de los actos administrativos
recogida por el artículo 9 de la Ley 27444. En aras de esa búsqueda de legitimación social y
jurídica, la ley dispone que los actos administrativos serán reputados válidos en tanto su
invalidez no sea declarada por la misma administración o por un órgano jurisdiccional. Debe
entenderse que, cuando una autoridad administrativa expide un acto administrativo que se
presume válido, también ha de presumirse que el procedimiento del cual deriva este ha sido
regular, es decir, acorde con las normas procedimentales y sustantivas que regulan la
materia”.
14. “En armonía con lo expuesto, en el XCIII pleno del Tribunal Registral, realizado los días 2
y 3 de agosto de 2012, se aprobó el siguiente criterio de Observancia Obligatoria: ´calificación
de actos administrativos. - En la calificación de actos administrativos el Registrador verificará
la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter
inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No
 podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la administración para
emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual
se ha dictado´.

Esta tendencia incluso cuenta con un reconocimiento normativo expreso recogido en el

artículo 50 del TUO de la Ley 27444, que señala:

´Artículo 50.- Validez de actos administrativos de otras entidades y suspensión del

procedimiento. - Salvo norma especial, en la tramitación de procedimientos administrativos
las entidades no pueden cuestionar, la validez de actos administrativos emitidos, por otras
entidades, que son presentados para dar cumplimiento a los requisitos de los procedimientos
administrativos a su cargo. Tampoco pueden suspender la tramitación de los procedimientos
a la espera de resoluciones o información provenientes de otra entidad´.

15. “En el caso concreto, se advierte que al expresar el registrador que no procede la
independización del predio materia de estudio (Lote D) porque sus características no se
adecuan, a los parámetros técnicos previstos en el Reglamento Nacional de Edificaciones,
relativos a la extensión superficial mínima de las parcelas resultantes, está cuestionando los
fundamentos que adoptó la Municipalidad Distrital de La Victoria para emitir la
resolución N°441-2018-MDLV de fecha 23/11/2018 por cuyo mérito se aprobó la
desmembración en 56 predios del inmueble que obra inscrito en la partida 11304299 del
Registro de Predios de Chiclayo, cuestionamiento que atenta contra la presunción de validez
que rige todo acto administrativo”.

17. “Vemos entonces que las instancias registrales no les conciernen cuestionar que las
parcelas independizadas tengan un área inferior a una hectárea por cuanto ello incide
directamente en los fundamentos normativos que la entidad edil ha valorado para autorizar la
subdivisión respectiva, que goza de presunción de validez en virtud del artículo 9 de la Ley
27444, en tanto su nulidad no sea declarada por la propia autoridad administrativa o el órgano
jurisdiccional competente para tal efecto”.

b) Análisis sobre Subdivisiones de predios que aparecen inscritos como rústicos en las
resoluciones emitidas por el Tribunal Registral:

a) Resoluciones que aplicando el Precedente de Observancia Obligatoria sobre

calificación de actos administrativos, disponen inscribir subdivisiones de predios
rústicos con características de habilitación urbana.

En la Resolución N°214-2021-SUNARP-TR-L (de fecha 29/01/2021), cuyo expediente

analizado tiene como rogatoria la SUB DIVISIÓN DE LOTES DE TERRENO CON
CAMBIO DE USO correspondiente al predio con U.C. N° 30447, inscrito en la partida N°
11006424, ubicado en el sector Buenos Aires de la ciudad de Tingo María, Distrito de
Rupa Rupa, Provincia de Leoncio Prado, Departamento de Huánuco; con un área total de
17,500.00 m2, en 8 manzanas (A, B, C, D, E, F, G y H) y un total de 48 Lotes (43 Lotes
para Vivienda, 01 lote normativo y 4 Lotes para aportes), en mérito a la Resolución
Gerencial N° 008-2020-MPLP/GIDL, expedida por la Municipalidad Provincial de Leoncio
Prado.

El recurso de Apelación se interpuso contra las Observaciones formuladas por la

Registradora Pública al expediente presentado, en el siguiente sentido:

De la aprobación de la subdivisión municipal se evidencia que estamos frente a una

subdivisión con obras, por la existencia del área de calles y de aportes que tienen que
ejecutarse en el mismo procedimiento, conforme al artículo 32.5 citado anteriormente y en
cumplimiento del principio de legalidad, al no existir pronunciamiento de la municipalidad
respecto a la ejecución de las obras, corresponde observar el título hasta que se acredite
la recepción de obras o se aclare la resolución municipal. (J) Lo dispuesto en el artículo
primero de la resolución municipal demuestra que nos encontramos frente a un trámite de
habilitación urbana (área de aporte y calles), por lo que necesariamente debe de
acreditarse la recepción de obras.

Sin embargo, el Tribunal Registral revocó las referidas observaciones, bajo los siguientes
argumentos:
(J) Sin embargo, la resolución gerencial en cuestión no señala de manera expresa que
la subdivisión sea con obras, sino más bien, si se complementa su contenido con lo
consignado en el FUHU (firmado y sellado por la municipalidad provincial) se puede inferir
que no implica la realización de obras, aspecto que no puede ser cuestionado por las
instancias registrales, debido a que se trata de un acto administrativo investido de la
presunción de legalidad y validez contemplada en el artículo 9 del TUO de la Ley N°
27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.

Por tal razón, en vista que del FUHU y de la resolución gerencial expedida por la
Municipalidad Provincial de Leoncio Prado se evidencia que la subdivisión es sin obras,
no se requiere acreditar la recepción de obras o que se aclare la resolución municipal, ni
cuestionar la coherencia de la decisión (subdivisión sin obras) con otros aspectos que
puedan desprenderse de la misma (como que en realidad se trata de una subdivisión con
obras), pues ello se encuentra fuera de los alcances de la calificación de los actos
administrativos y, más bien, corresponde a la evaluación especializada que efectúa la
autoridad edil. En consecuencia, corresponde revocar el numeral 3 de la observación
formulada.
Es así que el Tribunal Registral, una vez más en aplicación del Precedente de
Observancia Obligatoria sobre calificación de Actos Administrativos (XCIII Pleno
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 16/8/2012), no reacciona a este tipo de
infracciones y permite el acceso al Registro, de subdivisiones con características de
habilitación urbana, no obstante, las mismas no desarrollaron el procedimiento
habilitador, que efectivamente permita obtener el cambio de uso del suelo de rústico a
urbano, y los aportes que señala la Resolución municipal presentada.

Es en razón a lo expresado, se demarca que la observación es netamente subjetiva, no

fundamentada y no demarca una observación de fondo, si no de forma, en base a un
criterio propio, y no técnico normativo.

POR LO EXPUESTO:
Ruego a Ud. acceder a mi solicitud.

El Triunfo, 04 de Junio del 2024.

Firma del representant