Lección XXXVIII

Acciones Reales

1. Enumeración.

Nuestro Código Civil no contiene una definición de las acciones reales, a

diferencia del Código Civil Argentino que lo define en estos términos: “Acciones
reales, son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y
libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar,
de indemnización del daño causado”.-

La enumeración de las acciones reales es la siguiente:

· Acción reivindicatoria, que es aquellas que tiene por objeto el ejercicio por
el propietario, de los derechos dominiales, a los efectos de obtener la
restitución o devolución por un tercero que la detenta;
· Acción confesoria, que es la que se ejerce para la tutela o protección de los
derechos reales en las situaciones en que sufran menoscabo en su plenitud a fin
de que se restablezcan.
· Acción negatoria, es la que tiende a restablecer a favor de los poseedores de
inmuebles el libre ejercicio de un derecho real que le es desconocido o negado
por terceras personas.

2. Antecedentes.

En el Derecho Romano se distinguieron las acciones “in rem”, como la “vindicatio”

y las acciones “in personam”, como la “conditio”, las primeras son las acciones
reales, y las segundas las acciones personales. La acción real es aquella por la
que se reclama la cosa de uno que posee otro, y la acción personal es aquella por
la que se exige de otro lo que está obligado a hacer, o no hacer y a dar, cuando
existe una obligación a favor de otro en virtud de un contrato o de un delito.

3. Importancia Y Efectos De Las Acciones Reales.

La importancia de las acciones reales, radica fundamentalmente en que se erigen

en medios de protección de la propiedad por excelencia, y cuya efectividad
resulta innegable para definir el derecho de señorío y dominio que ostenta el
propietario de una cosa mueble o inmueble.

4. Acción Reivindicatoria. Concepto.

La acción reivindicatoria es una acción por medio de la cual el propietario, que

ha perdido la posesión de la cosa, demanda frente a terceros, el reconocimiento
de su derecho de propiedad y la consiguiente restitución del bien.

De acuerdo con este concepto, la acción de reivindicación tiene los siguientes

caracteres:

1. Es de naturaleza real,
2. Tiene efectos “erga omnes”, siendo oponible contra todos;
3. Tiene por objeto específico obtener la restitución de la cosa.

5. Quiénes Pueden Ejercerla?

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Para iniciar la acción reivindicatoria (requisitos) se debe ser propietario de la
cosa o ser titular de un derecho real que se ejerce por la posesión, tales como
el usufructuario, usuario, el acreedor prendario, los cuales tienen sobre las
cosas derechos directos, derechos que autorizan a poseer las cosas y si por
cualquier circunstancia han perdido la posesión, dispone de la acción de
reivindicación.
El art. 2407 establece: “La acción de reivindicación compete al propietario de la
cosa y a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión…”

6. ¿Contra Quiénes Procede?

El art. 2.408 establece: “La acción de reivindicación se da contra el poseedor

que está obligado a restituir la cosa, o que la adquirió del reivindicante o de
su autor, aunque de buena fe, por un título nulo o anulable. Procederá también
contra el poseedor actual, que la obtuvo de un enajenante contra quien procedía
dicha acción, salvo lo dispuesto en este Código respecto a los adquirentes de
derechos sobre inmuebles a título oneroso y de buena fe”.

7. Cosas Susceptibles De Reivindicación: Muebles E Inmuebles.

El art. 2.409 establece:“Pueden reivindicarse las cosas muebles o inmuebles, y

los títulos de créditos que no fuesen al portador, aunque hayan sido endosados
sin transferencia de dominio, mientras permanezcan en poder del simple tenedor”.

El objeto de la reivindicación es la recuperación de las cosas muebles o

inmuebles.
Debe referirse a cosas particulares, a cosas físicamente determinadas. Además,
los títulos de crédito que no fuesen al portador aunque hayan sido endosados sin
transferencia del dominio, mientras permanezcan en poder del simple tenedor. La
ley se refiere claramente a los títulos nominativos o a la orden. El endoso de un
título de crédito sin transferencia de dominio ocurre con frecuencia cuando se
entregan al cobro o prenda.

8. Excepciones. Fundamentos.

El art. 2.410 establece: “Una universalidad de bienes no puede ser objeto de la

acción de reivindicación, pero puede serlo una universalidad de cosas”.

La universalidad de bienes o universalidad jurídica, es un conjunto patrimonial

integrado por bienes y cosas, por ejemplo: el acervo sucesorio o de la masa que
constituye el patrimonio del deudor concursado, en ninguno de estos casos cabe la
acción reivindicatoria referida al conjunto de bienes. En cambio la universalidad
de cosas, como un rebaño, una biblioteca, pueden ser reivindicados porque son
consideradas cosas particulares.

9. Situación Del Poseedor De Buena Fe De Una Cosa Mueble.

El art. 2412 establece: “El que ha perdido o a quien se ha robado una cosa
mueble, puede reivindicarla aunque se halle en poder de un tercer poseedor de
buena fe, y no estará obligado a reembolsarle el precio que pago, a no ser que la
hubiere comprado en feria, mercado, venta pública o a quien comerciare con
objetos semejantes, en estos casos, el reivindicante tendrá derecho a repetir lo
pagado contra el vendedor de mala fe”.
La regla de que la posesión de las cosas muebles vale título, no rige respecto de
las cosas robadas o perdidas.

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10. Distintos Supuestos.

1er. Supuesto: Art.2413. “Será considerado poseedor de mala fe el que compró la

cosa hurtada o perdida a persona sospechosa, que no acostumbraba a vender cosas
semejantes, o que no tenía capacidad o medios para adquirirla”.
2º Supuesto: Art. 2414. “El anuncio público de que una cosa haya sido hurtada o
perdida , no bastará para hacer presumir la mala fe del poseedor de cosas
hurtadas o perdidas que las adquirió después del anuncio, si no se probare que
tenía conocimiento de aquél cuando adquirió la cosa”.
3er. Supuesto: Art.2415. “No puede reivindicarse del poseedor de buena fe la cosa
mueble transferida a título de propiedad o de otro derecho real por aquél a quien
el reivindicante o su representante la hubiese confiado sin facultad de disponer
de ella, o en virtud de engaño o de un acto ilícito. Procederá la reivindicación
si la transmisión se hizo a título gratuito y la cosa se hallare en poder del
donatario”.

11. Diferencias Entre El Juicio Petitorio Y El Posesorio. Relaciones Y

Dependencias Entre Estas Acciones.

La Diferencia Fundamental es que las acciones posesorias versan sobre el hecho de

la posesión, y en estos juicios no se discute la propiedad de la cosa (mueble o
inmueble) y tiene un trámite procesal o procedimiento especial y su resultado es
una reglamentación provisional de la posesión.
En las acciones petitorias o reales (en el caso la acción de reivindicación) se
discute el derecho de propiedad, con amplia debate conforme al proceso de
conocimiento ordinario, y las partes pueden valerse de todos los medios de
pruebas que la ley admite, y su resultado es una reglamentación definitiva de la
propiedad, por lo que la sentencia que recaiga en el juicio causa estado, hace
cosa juzgada material.

Ambas acciones se relacionan de modo tal que intentada la acción posesoria, puede
posteriormente ser intentada la acción reivindicatoria.

Lección XXXIX
Proceso Petitorio

La acciones petitorias se tramitan por el procedimiento ordinario (juicio de

conocimiento ordinario), con amplio debate sobre el derecho de propiedad, que es
el que se invoca como fundamento de la acción de reivindicación. Las etapas del
proceso petitorio son las admitidas para ese tipo de procedimiento, cuyo
cumplimiento exige el transcurso de plazos determinados expresamente en la Ley.

1. Requisitos De La Acción Reivindicatoria.

Como es sabido la acción reivindicatoria compete al propietario y a los titulares

de los derechos reales que se ejercen por la posesión.

Los requisitos para iniciar la acción reivindicatoria son los siguientes:

a)Que el demandante sea propietario o titular de un derecho real que se ejerce

por la posesión;

b) Que la cosa que se pretende reivindicar debe estar perfectamente

individualizada, como requisito además de carácter procesal /El art. 72 del CPC

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preceptúa: “la demanda será deducida por escrito y contendrá: …3) la cosa
demandada, designándola con toda exactitud..”.
c) El derecho a reivindicar debe existir no sólo al tiempo de la demanda, sino
también al tiempo de la Sentencia, si tal requisito faltare en cualquiera de esos
momentos la acción no podría prosperar;

2. Reglas Aplicables En Caso De Presentación De Títulos Relativos A La Cosa En

Litigio. Distintos Supuestos.

Cuando el titular de un derecho real que se ejerce por la posesión instaura una
demanda de reivindicación, puede suceder que el demandado al contestar la acción
invoque la existencia de un título a su favor, produciéndose en este caso un
conflicto que el juez debe resolver conforme a las normas del Código Civil.

Se entiende por título a todo acto jurídico que se idóneo para transmitir el
derecho real de que se trate.

Supuestos:

a)Litigantes que presentan títulos emanados de una misma persona: El art. 2.424
establece: “Cuando actor y demandado presentan, cada uno, titulo sobre el
inmueble, emanado de un autor común, será preferido el que lo hubiere inscripto
primero”. La ley en este caso no prevé el examen de validez intrínseca de los
títulos, sino que se pronuncia enfáticamente a favor del litigante que hubiese
inscripto primero el suyo en el Registro Público pertinente.
b) Título emitido con anterioridad a la vigencia del Código: la misma normativa
establece para este caso: “…Si el título fuere anterior a la vigencia de este
Código, será considerado propietario el que antes hubiere puesto en posesión de
la heredad”; en este caso resulta decisiva la posesión para decidir el conflicto,
porque la posesión ha sido considerada siempre como una institución cuya
importancia asume especial importancia en los conflictos como el previsto por el
texto legal.
c) Litigantes que presentan títulos emanados de distintas personas: El art. 2425
establece: “Cuando el demandante y el demandado presentaren cada uno títulos de
adquisición derivados de personas distintas, se presumirá que el inmueble
pertenece al que lo hubiere inscripto”; la inscripción de actos sujetos a esa
formalidad, tiene por objeto dar publicidad a los cambios registrados en la
titularidad de los derechos reales sobre inmuebles, con especialidad el dominio.
La constitución de tales derechos produce efecto contra terceros solo desde el
momento que el acto respectivo se inscribe en el Registro de Inmuebles. Es por
ello que la Ley en caso de conflicto da preferencia al litigante que tiene su
titulo debidamente inscripto.
d) Caso de la doble inscripción o de no existir ninguna inscripción: El art.
2.426 establece: “En caso de doble inscripción, o de no existir ninguna, se
juzgará que el derecho pertenece al que está en posesión de la cosa”; en este
caso el Código establece la solución simplificando el conflicto, puesto que
establece que debe decidirse a favor del litigante que se halle en posesión de la
cosa.

3. Derechos Del Reivindicante Durante El Juicio.

El titular del derecho real que recurre a la acción reivindicatoria en demanda

del reconocimiento de su derecho, puede verse afectado por medidas tomadas por el
demandado en términos que le impidan conseguir la concreción del propósito
perseguido, ya sea causando deterioros o realizando mejoras innecesarias; para

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evitar estas situaciones al reivindicante le asiste el derecho de pedir medidas
cautelares como la prohibición de innovar. El Art. 2.422 establece: “Notificada
la demanda, no puede el poseedor efectuar impensas ni construcciones, por útiles
que sean. Sólo podrá cobrar las mejoras necesarias. Si conociendo el
reivindicante los nuevos trabajos o gastos útiles, los tolerare, deberá abonar el
mayor valor que haya adquirido la cosa, como resultado de los mismos”.-

Del mismo modo, puede ocurrir que el demandado muñido de un título aparentemente
válido, decida enajenar el bien en litigio, para lo cual le asiste el derecho al
reivindicante de pedir la medida cautelar de anotación de la litis, cuya
finalidad es poner a conocimiento de los terceros, a través de la publicidad de
los registros públicos, la situación jurídica litigiosa que afecta a los bienes
registrables que son objeto del juicio con la consecuencia de que los terceros no
podrán alegar la ignorancia ni la buena fe y consecuentemente le podrán ser
oponibles los efectos de la sentencia.-
Otra medida cautelar que dispone el reivindicante es el embargo preventivo que
consiste en la individualización e indisponibilidad relativa del bien para
asegurar la eficacia práctica de la sentencia. Otra medida cautelar aplicable a
las cosas muebles que se pretender reivindicar es el secuestro, tal lo que
expresa el Art. 2.421 “Si la cosa sobre que versa la reivindicación fuere mueble
y hubiese motivos de temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor, el
reivindicante puede pedir el secuestro de ella, o que el poseedor le dé
suficiente seguridad de restituir la cosa en caso de ser condenado. El que ejerce
la acción de reivindicación puede, durante el juicio impedir que el poseedor haga
deterioros en la cosa que se reivindica, sea mueble o inmueble”.-

El secuestro consiste en una medida de aprehensión del bien objeto del litigio, a
fin de depositarlo a la orden judicial para asegurar de este modo el resultado
del juicio o la eficacia del embargo.-

4. Medidas Precautorias. Requisitos Para Su Procedencia.

Anotación de litis: Los requisitos son los establecidos en el art. 723 del CPC:
“Podrá solicitarse la anotación de la litis cuando se promoviere demanda sobre el
dominio de bienes inmuebles y demás bienes registrables, o sobre constitución,
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real, o se ejercieren
acciones vinculadas a dichos bienes, si el derecho invocado fuere verosímil y la
sentencia haya de ser opuesta a terceros. Cuando la demanda hubiera sido
desestimada, esta medida se extinguirá con la terminación del juicio. Si la
demanda hubiere sido admitida, se mantendrá hasta que la sentencia sea cumplida”.

Secuestro: Los requisitos están contenidos en el art. 721 del CPC: “Procederá el
secuestro de los bienes muebles o semovientes objeto del juicio, siempre que sea
necesario proveer a su guarda o conservación para asegurar el resultado de la
sentencia definitiva. Procederá asimismo cuando el embargo no asegurare por si
solo el derecho invocado por el solicitante…”.-

En general los requisitos o presupuestos genéricos de las medidas cautelares son

los siguientes (art. 693 del CPC):

“a) acreditar “prima facie” la verosimilitud del derecho que invoca;

b) acreditar el peligro de pérdida o frustración de su derecho o la urgencia de
la adopción de la medida, según las circunstancias del caso;

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 c) otorgar contracautela para responder de todas las costas y de los daños y
perjuicios que pudiera ocasionar si hubiese pedido sin derecho, salvo aquellos
casos en que no se requiera por la naturaleza de la medida solicitada”.

5. Sentencia: Naturaleza Jurídica Y Efectos Con Respecto A:

La naturaleza jurídica de la sentencia en el juicio de reivindicación es

declarativa y de condena, porque por una parte declara quien es el titular de la
cosa y por el otro ordena la restitución a su dueño. Como así mismo, en algunos
casos, la indemnización por los deterioros causados, la restitución de los frutos
y productos, conforme al Art. 2.423, que autoriza la acumulación de la acción de
reivindicación con la que tenga por objeto la indemnización.-

En cuanto a los efectos la acción de reivindicación puede tener por objeto,

además de la reafirmación del derecho de propiedad en el reivindicante y
restitución de la cosa, la reclamación de frutos indebidamente percibidos por el
poseedor y el resarcimiento de los daños causados a la cosa objeto de la acción.-
a)Los Frutos Percibidos: El poseedor de buena fe hace suyo los frutos naturales e
industriales e, igualmente, los civiles, variando solamente el modo de
adquisición. El Art. 2054 establece: “Los que sin título, pero de buena fe,
poseyeren inmuebles como dueños o por otro derecho real, harán suyos los frutos
naturales e industriales, una vez separados, y los civiles, sólo percibiéndolos
efectivamente, aunque estos correspondieren al tiempo de su posesión”.-

Cuáles frutos debe restituir al reivindicante el poseedor que fuere condenado a

devolver la cosa a su legítimo propietario?

El art. 2.428: “El poseedor que haya sido condenado a restituir la cosa, o pagar
su precio, abonará los frutos percibidos desde la notificación de la demanda,
aunque no hubieren sido solicitados. La condenación comprenderá el valor de los
frutos no percibidos por negligencia del poseedor durante el expresado periodo”.

Este precepto legal reproducido aclara que el poseedor, además, debe al

reivindicante el valor de los frutos que se perdiesen por negligencia suya, que
no fuesen percibidos.

La notificación de la demanda es el momento en que el poseedor puede beneficiarse

con su condición de buena fe, beneficios que le son negados desde que tiene
conocimiento de la instauración de la demanda.

El poseedor de mala fe debe cargar con la responsabilidad por lo frutos

percibidos y por aquellos que el propietario hubiera podido percibir. El art.
2.428 también establece: “Si medio mala fe de parte de aquel (poseedor) deberá
también los frutos que el reivindicante hubiera podido percibir y aún los frutos
civiles que hubiera sido susceptible de producir la cosa no fructífera”.

b) Las Mejoras: La demanda de reivindicación es una fuente de obligaciones a

cargo del reivindicado, pero lo es también a cargo del reivindicante. Sucede que
el poseedor durante el tiempo de su posesión realiza gastos e introduce mejoras
en la cosa, en estos casos el art. 2431 establece: “los gastos necesarios o
útiles serán pagados al poseedor condenado a la restitución”, y es justo que sea
así porque tales gastos redundan en beneficio del propietario y si este no los
reembolsare se enriquecería injustamente a su costa.

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Que se entiende por gastos necesarios o útiles?. El art. 2.431 establece: “Son
gastos necesarios o útiles los pagos por impuestos extraordinarios sobre un bien
y por las hipotecas o impuestos que los gravaban cuando el demandado o su autor
empezó a poseer”.

La última parte del art. 2.431 establece: “Se abonará además al poseedor el mayor
valor que la cosa hubiere obtenido por gastos hechos en ella, útiles o
necesarios; pero las mejoras suntuarias podrán ser retiradas por el reivindicado,
si al hacerlo no causare daño al inmueble. El actor está obligado a pagar el
mayor valor que por los trabajos o construcciones nuevas, hubiese adquirido el
bien reivindicado en el momento de la restitución”.

Se puede afirmar que las mejoras son todas las modificaciones que contribuyan a
incrementar el valor económico de una cosa. Las mejoras pueden ser necesarias,
que son aquellas que prácticamente condicionan la existencia de una cosa; útiles
las que acrecientan el valor de la cosa (por ejemplo las instalaciones
eléctricas, sanitarias, etc.) o voluntarias, llamadas también voluptuarias o de
lujo, que tienen por objeto la utilidad personal o el goce de quien las hizo,
como las pinturas artísticas colgadas de una pared. El poseedor tiene el derecho
de retención de la cosa en tanto no le sea pagado todo lo que el reivindicante le
adeude en los conceptos expresados antecedentemente. El Art. 2434 establece:
“procederá la compensación entre reivindicante y poseedor, en cuanto a las sumas
que respectivamente debieren pagarse. El segundo (El poseedor) podrá retener la
cosa reivindicada hasta percibir el importe de las indemnizaciones que le
correspondan, y si la entregare, subsistirán sus créditos”.

c) La Responsabilidad Por Daños Según Que El Poseedor Sea De Buena O Mala Fe.
Poseedor de mala fe. El art. 2429 establece: “El poseedor de mala fe será
responsable de la ruina o deterioro de la cosa, aunque fuere causado por caso
fortuito, a no ser que hubiese ocurrido igualmente en poder del reivindicante.

Poseedor de buena fe: El art. 2430 establece. El poseedor de buena fe solo

responderá por la destrucción o deterioro de la cosa, aunque resultare de hecho
suyo, hasta la concurrencia del beneficio obtenido por la enajenación de los
materiales o accesorios, o su empleo en otros bienes

6. La Acción Confesoria: Concepto.

La acción Confesoria está destinada a la tutela de los derechos reales en las

situaciones que sufran menoscabo de su plenitud, es decir, de lograr el
restablecimiento de la plenitud de los derechos afectados.

El art. 2.438 establece: “Procederá la acción confesoria contra quien impidiere

de cualquier modo la plenitud de los derechos reales, a fin de que se la
restablezca”. En este caso está en juego la plenitud del derecho real.
Ejemplos: soy titular de una servidumbre (agua, de paso, etc.) y el dueño del
fundo sirviente no me deja ejercer mi derecho, entonces uso esta acción. También
el acreedor hipotecario puede usar esta acción contra su deudor cuando éste
realiza actos que disminuyan o lesionan la garantía de aquél (tal el caso el caso
de una servidumbre de agua, si ésta no se cumple el inmueble baja de valor).

7. ¿Quiénes Pueden Ejercerla?.

La acción Confesoria se concede a:

a) los poseedores de inmuebles con derechos de poseer;

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b) los titulares verdaderos o putativos de servidumbres activas, y,
c) los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes (art. 2.439)

8. ¿Contra Quiénes Procede?

La acción posesoria se puede intentar contra cualquiera que realice actos

atentatorios contra la plenitud de los derechos reales a cuya protección es ella
destinada específicamente. El efecto que produce la sentencia recaída en la
acción debe ser la reafirmación del derecho de que se trate, el restablecimiento
de su plenitud y la consiguiente cesación del obstáculo que constituyera el
impedimento para su plenitud.

9. La Acción Negatoria: Concepto. ¿Contra Quienes Procede?.

Esta acción se usa para defender a los derechos reales que se ejercen por la
posesión pero siempre que haya un daño, lesión o ataque de menor gravedad que la
desposesión (es decir, que haya turbación de derecho: que esté en juego la
libertad del ejercicio del derecho real).

El art. 2.441 establece: “Procede la acción negatoria contra quien impidiere la

libertad en el ejercicio de los derechos reales, con el fin de que ella se
restablezca”. Como resulta del texto reproducido, el Código asigna a la acción
negatoria la función específica de “Restablecer la libertad del ejercicio de los
derechos reales cuando la libertad fuere restringida por una comisión de actos
que atentan contra ella”.

10. ¿A Quiénes Se Concede?

El mismo art. 2441 establece: “…Corresponde la acción negatoria; a) a los

propietarios de inmuebles; b) a los acreedores hipotecarios, perjudicados en su
derecho; y, c) a quien se viere perturbado por cualquiera que se atribuya
indebidamente una servidumbre”.

Por ejemplo: si mi vecino pretende tener sobre mi fundo un derecho de paso, sin
darse las condiciones exigidas por la ley, me corresponde ejercer la acción
negatoria para hacer cesar esa perturbación”