COPROPIEDAD Concepto La copropiedad es un tema importante para ello es fundamental tener bien en claro el concepto de propiedad.

En una escritura que ampare la propiedad de un inmueble, el mismo se identifica plenamente, con la superficie que tiene y con sus medidas y colindancias, por lo que dicho inmueble legalmente constituye una unidad indivisible, sin embargo la ley prev 3 formas de dividirlo: COPROPIEDAD, SUBDIVISIN (o fraccionamiento o lotificacin) y CONDOMINIO hablaremos sobre la propiedad

Propiamente no es una divisin del inmueble, ms bien es "compartir" el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participacin sobre el inmueble, dicha participacin se mide en porcentaje y puede ser el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente (diferentes porcentajes). Art. 938-941c.c

Tal vez podamos entender mejor el concepto si nos regresamos y primero entendemos el concepto de propiedad: derecho de usar, gozar (percibir sus frutos) y disponer de los bienes (venderlos, gravarlos, etc.), en forma absoluta, exclusiva y perpetua, dicho derecho es oponible y preferente a cualquier otra persona distinta al propietario. La ley dice que existe copropiedad cuando una cosa o derecho pertenece sin poder dividirse (pro-indiviso, dice la ley) a varias personas. De aqu que reitero, por definicin la copropiedad no da divisin de un inmueble. Es como si dijramos que "vamos a subir para abajo", es un absurdo legal hablar de divisin en una copropiedad, en realidad se comparte el inmueble. Art.938 c/c Particularmente los copropietarios pueden decidir quin habita alguna parte del inmueble, pero legalmente TODOS son dueos de TODO el inmueble, es decir, en los hechos cada copropietario puede habitar su vivienda, como si fuera un condominio, pero para la ley todos tienen derecho a usar todo el inmueble, si en algn momento llegare a liquidarse la copropiedad (venta o ruina del inmueble) a cada copropietario le corresponder segn el porcentaje de cada uno.

Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deber de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los COPROPIETARIOS TIENEN DERECHO, FRENTE A EXTRAOS, PARA COMPRAR LOS DERECHOS DE COPROPIEDAD DE UNO DE ELLOS, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podr una persona ajena comprar los derechos de copropiedad. En el caso prctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastar que el dueo (si es uno slo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que nos vender ese porcentaje. Para el caso de que sea un copropietario el que nos venda, deber notificarse a los otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan dentro de los siguientes 8 das (eso en el DF, en otros estados puede variar), se entender que no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrn venderse esos derechos a una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la escritura se consignar la venta de derechos de copropiedad y se generarn los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje que se est adquiriendo, adems se mandar a inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad, donde se tomar nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad del inmueble Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen, pro indiviso, a dos o ms personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre toda y cada una de las partes de la cosa en cierta proporcin, es decir sobre la parte alcuota.

PARTE ALCUOTA La parte alcuota es una parte determinada desde el punto de vista aritmtico, En funcin de una idea de proporcin. Podra decirse que es una parte que solo representa mentalmente. Que se expresa por un quebrado y que permite establecer sobre cada molcula de la cosa una participacin de todos y cada uno de los copropietarios, cuya participacin vara segn los derechos de estos. Por ejemplo dos personas tienen copropiedad sobre una cosa por partes iguales. La parte alcuota representa la mitad; pero no desde el punto de vista material, pues esto hara cesar la copropiedad y dara lugar a que la cosa quedase divida perteneciendo exclusivamente, en cada uno de sus mitades, a los copropietarios. La naturaleza de la parte alcuota es fundamental para entender los derechos de los copropietarios. Cada uno tiene un dominio absoluto sobre su cuota. La porcin

de cada comunero es un bien que est en el comercio, que puede enajenarse , cederse, arrendarse, ser objeto de contratacin, etc. Sobre esta parte alcuota cada propietario es dueo absoluto, sufriendo solo las restricciones o modalidades que de toda forma de propiedad puede ser objeto. Despus estudiaremos una limitacin para vender la parte alcuota, que exige el copropietario notificar a los otros para darles preferencia. Es lo que se llama el derecho del tanto. Fuera de esta limitacin, los copropietarios tienen un inters m una participacin y, por lo tanto, tendrn que intervenir en los actos de dominio y de administracin que se ejecuten. Principios que rigen en materia de copropiedad. Los fundamentales son: Todo acto de dominio, es decir, de disposicin tanto jurdica como material, solo es vlido si se lleva a cabo con el consentimiento unnime de todos los copropietarios. Ningn copropietario puede enajenar la cosa comn sin el consentimiento de todos. Esta prohibicin no solo se refiera a la disposicin jurdica, sino tambin a la disposicin material. Los actos de administracin de la cosa objeto de copropiedad se llevaran a cabo por la mayora de personas y de intereses y comprenden todos aquellos actos de conservacin y uso de la cosa sin alterar su forma, substancia o destino. Existe un acto de administracin que no cae bajo esta regla, y consiste en el arrendamiento de las cosas. El contrato de arrendamiento no puede ejecutarse como acto de administracin por la simple mayora, la ley exige el consentimiento de todos los copropietarios, aunque no sea acto de dominio. De acuerdo con estos dos principios para usar las cosas o ejecutar actos de dominio se dispone que cada copropietario puede servirse de ella siempre y cuando no impida a los dems que usen la misma conforme a derecho. La ley determina que cuando no se ha fijado la participacin de los copropietarios, se reputa que cada uno tienen iguales derechos, salvo prueba en contrario, es decir , es una presuncin juristantum.

FORMAS DE LA COPROPIEDAD. Las formas de la copropiedad pueden clasificarse desde los siguientes puntos de vista: 1. Voluntarias y forzosas, 2. Temporales y permanentes 3. Reglamentadas y no reglamentadas. 4. Sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad. 5. Por acto entre vivos y por causa de muerte 6. Por virtud de un hecho jurdico y por virtud de un acto jurdico.

Copropiedades voluntarias y forzosas. Existe un principio fundamental en esta materia: nadie est obligado a permanecer en la indivisin y en consecuencia no es vlido el pacto por el cual los condueos se obligan a permanentemente a permanecer en dicho estado. Se reconoce n cada condueo el derecho de pedir la divisin cuando le plazca. A no ser que exista un pacto estableciendo la copropiedad temporal; en este caso debe respetarse el trmino sealado. Hay bienes que por su naturaleza no pueden dividirse o no admiten cmoda divisin en virtud de que perderan su valor al dividirse. En estos casos el modo de determinar el estado de copropiedad consiste en la venta que de comn acuerdo pueda llevarse a cabo y a falta de acuerdo ser necesaria la intervencin judicial. (Art. 939 y 940 C.C.D.F.) Artculo 939. Los que por cualquier ttulo tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinacin de la ley, el dominio es indivisible. Artculo 940. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cmoda divisin y los partcipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se proceder a su venta y a la reparticin de su precio entre los interesados.

Las copropiedades forzosas son aquellas en que por la naturaleza de las cosas , existe una imposibilidad para llegar a la divisin o a la venta, de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la naturaleza. Esto ocurre cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintas personas en plena propiedad. Se crea una copropiedad con respecto a las cosas comunes: entrada, patios, escaleras, cimientos, azoteas, servicios del inmueble

(agua, drenaje, etc.). cada copropietario es dueo de un piso y no hay, por consiguiente, en cuanta a cada piso , copropiedad ; pero necesariamente hay ciertas cosas comunes al edificio que tienen que ser un objeto de una copropiedad forzosa . Este caso es raro , pero puede darse en herencia cuando el testador deja a cada legatario la propiedad sobre un piso determinado en un edificio. No hay manera de terminar esta indivisin respecto de las cosas comunes, porque no podran venderse independientemente del edificio. Tampoco puede obligarse a los distintos dueos de los pisos a q1ue vendan a una persona determinada. , pues no hay ley que lo estatuya ni razn para consolidar el dominio en una sola persona, obligando a los dems a vender, de manera que por la naturaleza de las cosas de la copropiedad se impone en forma forzosa y no hay manera de salir de ella, como no sea con el consentimiento unnime de todos los dueos de los pisos, para vender a un tercero o alguno de ellos la totalidad. Otro caso es el de la pared medianera. Esta crea una copropiedad forzosa porque no puede ser ni objeto de divisin material, ni hay procedimiento alguno para obligar a uno de los dueos a vender al otro. 2"-Copropiedades temporales y permanentesToda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Excepcionalmente puede ser permanente, cuando sea forzosa. 3 --Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas -Las reglamentadas son aquellas formas especiales que han merecido una organizacin del legislador, tomando en cuenta ciertas caractersticas y conflictos que pueden presentarse, dada su naturaleza. Tenemos, por ejemplo, la copropiedad que nace de la herencia. Otras copropiedades reglamentadas son las forzosas, como la medianera, la copropiedad sobre los bienes comunes cuando los distintos pisos de una casa pertenecen a diferentes personas. 4---Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad-Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Los herederos

tienen una parte alcuota, con valor positivo y negativo, porque tienen una parte proporcional en el haber hereditario Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la caracterstica especial de comprender bienes, derechos y obligaciones. En manto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que recae sobre una cosa o un derecho, la parte alcuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero para incluirse en el activo del copropietario. En cambio, la parte alcuota del heredero pude llegar a tener un valor nulo si el pasivo es igual o superior al activo. 5"-copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte La copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto Jurdico unilateral, un hecho jurdico o la misma Prescripcin. Ordinariamente la copropiedad se origina por contrato es decir, por un acto jurdico; pero tambin puede establecerse por un hecho jurdico en la accesin, cuando se mezclan o confunden diferentes cosas. Puede tambin nacer de la prescripcin. que tiene caractersticas de hecho y de acto jurdico.. De hecho, en cuanto: a la Detentacin de la cosa, al poder fsico que se ejerce sobre un bien; y de acto jurdico en cuanto a la intencin de poseer con nimo de dominio Tambin la copropiedad puede originarse por causa de muerte, que es el caso que ocurre en el intestado o sucesin legitima y en el de Copropiedad nacida por testamento. Atendiendo a la fuente, tambin indicbamos que la Copropiedad puede reconocer como causa un hecho jurdico o un acto jurdico Las que reconocen como causa un hecho jurdico son las que se originan Por ocupacin, accesin o prescripcin. Las que nacen de un acto jurdico son las que se. Crean por contrato, por testamento, o Por acto unilateral.

Copropiedades forzosas Ya indicamos que las Copropiedades forzosas son las que la naturaleza misma de las cosas implican un condominio permanente, del cual no puede salir por no existir Procedimiento ni posibilidad fsica o jurdica de terminar con la indivisin citbamos Como formas de copropiedad forzosa la medianera y el hecho de que diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos dueos lo que originara un condominio del conjunto de cosas comunes al Edicio.

a) Medianera. Hay medianera cuando una pared, zanja o seto dividen dos predios y no puede establecerse a quin pertenecen, de tal suerte que se presume que son comunes y pertenecen pro indiviso a los dueos de ambos predios. Tres hiptesis pueden presentarse: o hay constancia de quien fabrico la pared de quien hizo la zanja o seto, en cuyo caso no existe la medianera: o bien, hay pruebas de que ambas partes construyeron la pared o hicieron la zanja o seto en el terreno limtrofe de los predios, en cuyo caso existe la medianera; o finalmente, no hay prueba ni en uno ni en otro sentido de tal manera que es necesario presumir, ante la duda, un estado de copropiedad; pero esta presuncin se rige por ciertos Signos; exteriores que pueden establecerse y que determinan la copropiedad. Veamos una situacin contraria, si los signos exteriores aun en el caso de duda, permiten inferir que la pared, zanja o seto pertenecen a uno de los Propietarios. En el Cdigo Civil vigente la medianera constituye una forma de copropiedad. Bajo el anterior la medianera se estimaba como una forma de servidumbre. La clasificacin correcta es la del cdigo actual No puede existir servidumbre en el caso de la medianera, porqu toda servidumbre supone dos predios, uno dominante y otro sirviente. Adems, el predio sirviente reporta ciertas cargas o gravmenes en favor del dominante, de manera que hay utilidad exclusiva para un predio, y gravamen para el otro. En la medianera, el muro, la zanjado el seto no constituyen dos predios. Podra decirse que los propietarios de los predios colindantes establecen la servidumbre con relacin a la medianera. pero no encontramos el otro aspecto, o sea el provecho de; un predio y el gravamen para el otro. Justamente la medianera se caracteriza Por conferir derechos iguales a los propietarios de los predios colindantes, y no hay provecho exclusivo en favor de uno y gravmenes a cargo del otro., sino obligaciones correlativas y bajo un plano de estricta reciprocidad. Los copropietarios tienen los mismos derechos, para aprovechar el muro divisorio, la zanja o la cerca, derechos que se refieren, tanto al uso para apoyar sus construcciones, o para ejecutar toda clase de obras que Impliquen una alteracin en la cosa objeto de copropiedad. ,As como en la copropiedad ordinaria se prohbe a los copropietarios ejecutar actos de dominio tanto desde el punto de vista jurdico por enajenacin, como material, por la alteracin o transformacin de la cosa, para la medianera tambin se prohbe a

los copropietarios ejecutar actos materiales que puedan o afectar la estabilidad del muro medianero, o bien alterarlo violando los derechos del otro copropietario. Por tanto, no pueden abrirse huecos o ventanas en las paredes medianeras, ni ejecutarse obras que alteren o pongan en peligro la estabilidad de la pared divisoria. (Art.972 C.C.D.F.) Artculo 972. Ningn copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventana ni hueco alguno en la pared comn. En la medianera existe otra modalidad que da un derecho especial a los copropietarios para elevar el muro medianero a efecto de adquirir: la propiedad privada sobre la parte que se haya elevado. Cada copropietario puede elevar la pared medianera, pues no hay restriccin en el ejercicio de este derecho. El primer que lo ejecute tendr el derecho preferente; pero si el ejercicio de esta facultad se hace nica y exclusivamente para perjudicar al otro copropietario, ya sea restndole luz o sol, por ejemplo, y no hay utilidad que justifique la elevacin del muro medianero, se considerar este uso como ilcito y estar obligado entonces el copropietario a reponer las cosas a su estado primitivo. El copropietario perjudicado con la elevacin del muro tendr dos acciones: tanto la accin general para impedir el uso abusivo de un derecho, que se confiere a todo perjudicado, como la accin especial que le Otorga la posesin, para recurrir al interdicto de obra nueva y evitar el dao que pueda causrsele simplemente en su carcter de poseedor y no como propietario. Este derecho de elevar el muro medianero queda compensado respecto al otro copropietario con la facultad que tiene en cualquier momento de adquirir la copropiedad, indemnizando al que levant la pared la parte correspondiente En el caso de copropiedad establecida mediante presuncin, la ley toma en cuenta signos exteriores que hacen presumir la copropiedad. O bien que puedan destruir esa presuncin. (Arts. 953 y 954 C.C.D.F.) Artculo 953. Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario: I. En las paredes divisorias de los edificios contigos, hasta el punto comn de elevacin; II. En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo; III. En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rsticos. Si las construcciones

no tienen una misma altura, slo hay presuncin de copropiedad hasta la altura de la construccin menos elevada. Artculo 954. Hay signo contrario a la copropiedad: I. Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios; II. Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto estn construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas; III. Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las Posesiones y no de la contigua; IV. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades, est construida de modo Que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades; V. Cuando la pared divisoria construida de mampostera, presenta piedras llamadas pasaderas, Que de distancia en distancia salen fuera de la superficie slo por un lado de la pared, y no por el Otro; VI. Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardn, campo, Corral o sitio sin edificio; VII. Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estn; VIII. Cuando la cerca que encierra completamente una heredad, es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.

La medianera constituye una copropiedad forzosa, en virtud de que no existe procedimiento alguno para dar fin a la misma, como en la Copropiedad voluntaria. Slo un caso fortuito o de fuerza mayor que Destruyera la pared medianera podra dar trmino a ella. No podra hacerse la venta, porque el muro divisorio, independiente de los predios colindantes, no tiene valor ni podra ser adquirido por un tercero. Podra un copropietario vender su parte alcuota al otro, para qu. Consolidara la propiedad sobre el muro; pero no es una venta forzosa;. En cambio, en la copropiedad ordinaria cualquiera de los copropietarios puede pedir, si no es posible que se haga la divisin, que se haga la venta, y el juez la acordar si no hay otro medio de extinguir la copropiedad. Esta venta se impone a todos los copropietarios, y es posible porque la cosa en su totalidad puede pasar a tercero.

b) Copropiedad forzosa cuando los diferentes pisos de una casa Pertenecen a distintas personas. Es necesario distinguir esta situacin, de la copropiedad que se tenga sobre un edificio. En el primer caso, o sea cuando hay copropiedad forzosa, cada uno de los pisos pertenece en pleno dominio a los distintos interesados. Respecto de ellos no hay copropiedad; pero existen ciertos bienes comunes indispensables para el uso de los mismos, que s engendran una copropiedad forzosa.

En cambio, cuando todo el edificio en su totalidad es materia de Copropiedad, cada uno de los copropietarios tiene una parte alcuota sobre todas y cada una de las cosas que integran la construccin. En la copropiedad forzosa, aun cuando existe el dominio exclusivo en favor de distintas personas sobre diferentes pisos, hay un conjunto de bienes que son comunes. Desde luego, el terreno sobre el cual se ha Construido el edificio. Esto se aprecia fcilmente si el edificio es demolido, o si por caso fortuito o fuerza mayor ocurre la destruccin del mismo: los copropietarios de las cosas comunes tendrn desde luego derecho a una participacin sobre el terreno. En el caso de expropiacin, se tendr que indemnizar no slo en proporcin al valor de cada piso, sino en proporcin al valor del terreno. habr que hacer dos avalos: uno del terreno y otro de la construccin. Tambin ocurre en el caso de incendio, cuando la finca se encuentra asegurada: el precio o importe del seguro, tendr que repartirse en la misma forma que el de la expropiacin, a no ser que la compaa aseguradora nicamente cubra el valor del edificio y entonces se establezca una copropiedad sobre el terreno. Adems del terreno, los cimientos, las paredes maestras, los tejados, los patios, las entradas, las escaleras y todos los servicios comunes del, edificio (agua, drenaje, etc.), son de propiedad comn y en cuanto a los cimientos, no podrn ejecutarse obras por ninguno de los propietarios de los pisos, que afecten la estabilidad del edificio. El propietario del piso bajo, por ejemplo, no podr construir stanos, ni el del ltimo piso podr construir un piso ms, porque podra afectar la estabilidad de la construccin. No podrn arrendarse los patios, las entradas, por copropietario. Este acto de administracin debe consentirse por todos.

Ninguno de los copropietarios podr usar exclusivamente estos bienes comunes, por ejemplo, posesionndose de los patios o entradas. El Cdigo Civil reglamenta esta forma de copropiedad refirindose. Principalmente a las obligaciones que engendra para la conservacin mantenimiento de las cosas comunes. En esta forma de copropiedad tampoco hay manera de terminar la indivisin de las cosas comunes. como no sea por un caso fortuito que implique la demolicin del edificio, o por la expropiacin del mismo. Puede llegarse, mediante el acuerdo de todos, a la venta del edificio; pero ste es un procedimiento voluntario que no puede exigirse. No podrn venderse las cosas comunes, porque no tienen valor independientemente consideradas, ni hay posibilidad fsica de desligarse del edificio tampoco podra obligarse a los distintos copropietarios que vendieren en favor de uno de ellos para consolidar la propiedad, pues esto sera romper con el principio de equidad. DERECHOS Y OBLIGACINES QUE NACEN DE LA COPROPIEDAD La copropiedad tiene un cudruple contenido, consistiendo en: - El disfrute: es un derecho divisible, consistente en el aprovechamiento de los frutos. - El uso: es un derecho indivisible. - La disposicin: matiza la diferencia entre la copropiedad arcaica y la clsica. - La posesin. Sabemos que la obligacin nace con la relacin jurdica entre la partes acreedor y deudor en la copropiedad existe variedad de derechos y obligaciones que nos marca el cdigo civil federal que expondremos ms adelante. El hecho de que tengan que ponerse de acuerdo todos los copropietarios para un determinado asunto implica la divisin de la copropiedad mediante el ejercicio de una accin divisoria, pudiendo ser de 2 tipos: - Accin de divisin de herencia: se dividen bienes. - Accin de divisin de cosas comunes: se divide un objeto comn (diferentes porcentajes). Particularmente los Copropietarios pueden decidir quin habita alguna parte del inmueble, pero legalmente todos son dueos de todo el inmueble, segn el porcentaje que le corresponda a cada uno.

Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deber de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los copropietarios tienen derecho, frente a extraos, para comprar los derechos de propiedad de uno de ellos, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podr una persona ajena comprar los derechos de copropiedad. En el cdigo federal nos marca en los siguientes artculos las obligaciones y derechos que nacen de la copropiedad Artculo 942. El concurso de los partcipes, tanto en los beneficios como en las cargas ser proporcional a sus respectivas porciones. Se presumirn iguales, mientras no se prueba lo contrario, las porciones correspondientes a los partcipes en la comunidad. Artculo 943. Cada participe podr servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el inters de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarla segn su derecho. Artculo 944. Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partcipes a contribuir a los gastos de conservacin de la cosa o derecho comn. Solo puede eximirse de esta obligacin el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. Artculo 945. Ninguno de los condueos podr, sin el consentimiento de los dems, hacer alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudiera resultar ventajas para todos. Artculo 946. Para la administracin de la cosa comn, sern obligatorios todos los acuerdos de la mayora de los partcipes. Artculo 947. Para que haya mayora se necesita la mayora de copropietarios y la mayora de intereses. Artculo 948. Si no hubiere mayora, el juez oyendo a los interesados resolver lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por los mismos. Artculo 949. Cuando parte de la cosa perteneciere exclusivamente a un copropietario o a algunos de ellos, y otra fuere comn, solo a esta ser aplicable la disposicin anterior. Artculo 950. Todo condueo tiene la plena propiedad de la parte alcuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la enajenacin o de la hipoteca con relacin a los condueos, estar limitado a la porcin que se le

adjudique en la divisin al cesar la comunidad. Los condueos gozan del derecho del tanto. Artculo 951. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de estos tendr un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute. Cada propietario podr enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los dems condminos. En la enajenacin, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa o local se entendern comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, solo ser enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de divisin. Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirn por las escrituras en que se hubiera establecido el rgimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate, por la Ley sobre el Rgimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito y Territorios Federales, por las disposiciones de este Cdigo y las dems leyes que fueren aplicables. Artculo 959. Los dueos de los predios estn obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad comn, y si por el hecho de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren, deben reponerlos, pagando los danos y perjuicios que se hubieren causado. Artculo 960. La reparacin y reconstruccin de las paredes de propiedad comn y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, tambin comunes, se costearan proporcionalmente por todos los dueos que tengan a su favor la copropiedad. Artculo 961. El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artculo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared comn sostenga un edificio suyo. Artculo 962. El propietario de un edificio que se apoya en una pared comn, puede al derribarlo renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso sern de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los danos que cause la

demolicin. En el segundo, adems de esta obligacin queda sujeto a las que le imponen los artculos 959 y 960. Artculo 963. El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea comn, solo puede darle este carcter en todo o en parte, por contrato con el dueo de ella. Artculo 964. Todo propietario puede alzar la pared de propiedad comn, hacindolo a sus expensas, e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales. Artculo 965. Sern igualmente de su cuenta todas las obras de conservacin de la pared en la parte en que esta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte comn sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared. Artculo 966. Si la pared de propiedad comn no puede resistir a la elevacin, el propietario que quiera levantarla tendr la obligacin de reconstruirla a su costa; y si fuere necesario darle mayor espesor, deber darlo de su suelo. Artculo 967. En los casos sealados por los artculos 964 y 965, la pared continua siendo de propiedad comn hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo, y desde el punto donde comenz la mayor altura, es propiedad del que la edifico. Artculo 968. Los dems propietarios que no hayan contribuido a dar ms elevacin o espesor a la pared, podrn, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre que se hubiere dado mayor espesor. Artculo 969. Cada propietario de una pared comn podr usar de ella en proporcin al derecho que tenga en la comunidad; podr, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared comn o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso comn y respectivo de los dems copropietarios. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglaran por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquellos. Artculo 970. Los arboles existentes en cerca de copropiedad o que sealen lindero, son tambin de copropiedad, y no pueden ser cortados ni sustituidos con otros sin el consentimiento de ambos propietarios, o por decisin judicial pronunciada en juicio contradictorio, en caso de desacuerdo de los propietarios. Artculo 971. Los frutos del rbol o del arbusto comn, y los gastos de su cultivo sern repartidos por partes iguales entre los copropietarios.

Artculo 972. Ningn copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventana ni hueco alguno en la pared comn. Artculo 973. Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraos su parte alcuota respectiva, si el participe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese efecto, el copropietario notificara a los dems, por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho das siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho das, por el solo lapso del trmino se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificacin, la venta no producir efecto legal alguno. Artculo 974. Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del derecho del tanto, ser preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.

Definicin de Condominio Segn la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles vigente en el D.F., se trata de un grupo de departamentos, viviendas, casa, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para su uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto. Los departamentos son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o la va pblica y pertenecer a distintos propietarios. Los que tendrn un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad y, adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute. Existen tres tipos de condominios que se describen as:

Vertical. Se establece en inmuebles de varios niveles sobre un terreno comn, con viviendas exclusivas y derechos de copropiedad sobre el suelo.

Horizontal. Son construcciones de un slo nivel donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terrero y es propietario de la edificacin en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura, con el derecho a disfrutar ciertas reas destinadas para el uso comn.

Mixto. Formado por condominios horizontales y verticales que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como edificios, torres, manzanas, secciones o zonas.

(art. 5 Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D.F)

ARTCULO 5.- Los condominios de acuerdo con sus caractersticas de estructura y uso, podrn ser: I.- Por su estructura: a) Condominio vertical.- Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno comn, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y dems elementos y partes comunes del inmueble para su uso y disfrute; b) Condominio horizontal.- Se constituye en inmuebles con construccin horizontal donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificacin establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso comn; y c) Condominio mixto.- Es aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas; II.- Por su uso: a) Habitacional.- Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva estn destinadas a la vivienda; b) Comercial o de servicios.- Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas estn destinadas al giro o servicio que corresponda segn su actividad; c) Industrial.- Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo; y d) Mixtos.- Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o ms de los usos sealados en los incisos anteriores.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINIOS Cada individuo tiene la necesidad de un lugar dnde vivir, prefiriendo que sea de su propiedad en la que pueda cohabitar con su familia y sus vecinos. Pero al aumentar la poblacin, tambin escasean los lugares donde desarrolle su necesidad. Las familias han tenido que implementar lo que ahora conocemos como "Condominio". Denominado tambin: propiedad horizontal, propiedad por pisos, copropiedad horizontal y copropiedad inmobiliaria. Quien se convierte en "Condmino" puede gozar de pagar parte proporcional de los gastos de Mantenimiento de las reas comunes del inmueble, como son los Servicios de: Luz, Agua, Aseo, Vigilancia, Portera. Y gozar de la convivencia con sus vecinos condminos, democrtica y armnicamente. Disposicin a la Democracia y la Armona. El individualismo, el egosmo y la falta de solvencia econmica y de costumbres lcitas generalmente aceptadas, son enemigos de la Democracia y la Armona en un condominio, por lo que no les es conveniente vivir bajo ese Rgimen, ya que se trata de un cdigo de conducta que se deben los condminos entre s, redactado en el Reglamento a cuya lectura, comprensin y obediencia estn obligados los habitantes del inmueble en Rgimen de Condominio, en el cual pueden existir limitaciones u obligaciones, como: Pagar puntual sus respectivas cuotas. Por regla general no est permitido tener mascotas o determinadas mascotas. Para evitar accidentes, infecciones, plagas, suciedad, olores y ruidos molestos que inclusive pueden interrumpir las horas de descanso de la mayora de los habitantes; y conductas que pudieran generar delitos. No utilizar las reas comunes y dispositivos de seguridad para otro fin al que tengan destinado. Mantener la decoracin o acabados externos de los condominios en forma determinada, aunque se difiera del gusto (lo cual sera una contrariedad puesto que generalmente el condmino compr porque le gust). Quien arrienda un inmueble bajo el rgimen de condominio deber cuestionarse si el reglamento le permite comportarse como espera y estar convencido de que puede convivir con quienes son propietarios.

Debido a que generalmente los propietarios de un inmueble en condominio precisan auto administrarse, quien arrienda un condominio carece de personalidad para ocupar puestos en los comits de Administracin o de Vigilancia. Al final, ese tipo de limitaciones para los condminos, tienden a constituirse para la paz y el bien comn. Fomentar y Cuidar la convivencia y su patrimonio. Quien aspira a ser comprador o arrendatario de un inmueble bajo el Rgimen de Condominio, debe razonar: si tiene la solvencia para enfrentar los gastos de mantenimiento y cuotas ordinarias y extraordinarias, si el reglamento le permitir comportarse como espera, disponindose a obedecerlo, y, estar convencido de que quiere y puede convivir con quienes sern sus vecinos.

RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Es el acto jurdico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarn ante Notario Pblico declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor Aprovechamiento, y en el que, dos o ms personas teniendo un derecho privado, utilizan y Comparten reas o espacios de uso y propiedad comn, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada Para todos y cada uno, sin demrito de su propiedad exclusiva.

Nota: Para resolver los casos suscitados entre los condminos y dems materia en relacin, existe la: PROCURADURIA SOCIAL DEL D.F. UBICADA EN: Calle Vallarta No. 13, Colonia Tabacalera, Delegacin Cuauhtmoc, C.P. 06030

LA EXTINCIN DE LA COPROPIEDAD Y SUS CAUSAS La extincin de la copropiedad supone, como en cualquier derecho, su muerte o fin los derechos se pueden extinguir de un modo absoluto cuando ya no existe como titularidad de nadie, o de un modo relativo cuando deja de pertenecer a su titular y lo adquiere otro, producindose en este caso una transmisin, ms que una extincin propiamente dicha. son causas de extincin de la comunidad de bienes: la consolidacin, la extincin del objeto, la renuncia hecha por todos los comuneros, la usucapin a favor de un tercero y la divisin del objeto comn. causas de extincin de la comunidad: la prdida del derecho de propiedad, la cual puede tener lugar por renuncia de todos los comuneros, por prescripcin y por extincin de la cosa o derecho objeto de la comunidad; la consolidacin de las cuotas en un solo propietario, que puede realizarse por venta de las cuotas a uno de los partcipes o a un tercero, por herencia o por ejercicio de la accin de retracto; y la divisin de la cosa comn. Las diferentes causas de extincin se pueden clasificar en dos grandes grupos: las que son aplicables a la propiedad y aquellas que son especficas de la comunidad. De esta clasificacin hay que sealar que la doctrina ha admitido como causas de extincin de la copropiedad, aqullas que son aplicables a la propiedad La extincin de la propiedad hace desaparecer tambin la copropiedad.

Se extingue generalmente por la particin o divisin, pues a ningn copropietario se le puede obligar a pertenecer en la indivisin. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cmoda divisin y los partcipes no convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se proceder a su venta y la reparticin de su precio entre los interesados.

Artculo 976. La copropiedad cesa: por la divisin de la cosa comn; por la destruccin o prdida de ella; por su enajenacin y por la consolidacin o reunin de todas las cuotas en un solo copropietario.