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CONTRATO DE COMPRAVENTA

CONCEPTO:

“La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar

una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama
precio” ART 1793 CC.

Dos partes intervienen en el contrato de compraventa: el vendedor,

aquél de los contratantes que se obliga a dar la cosa, y el comprador,
aquél que se obliga a entregar por esa cosa, cierta cantidad de dinero.

Características del contrato de compraventa.

1. Es bilateral: puesto que las partes contratantes se obligan

recíprocamente desde su origen; se trata de un contrato
sinalagmático perfecto, en el que el vendedor se obliga a dar o
entregar la cosa y el comprador a pagar el precio. Estas
obligaciones son de la esencia de la compraventa, y sin ellas el
contrato no produce efectos civiles o degenera en otro contrato
diferente. Como veremos, el vendedor también tiene la obligación
de sanear la evicción y los vicios redhibitorios y el comprador la
obligación de recibir la cosa, pero tales obligaciones son de la
naturaleza de la compraventa, puesto que pueden suprimirse
expresamente.
2. Es oneroso: por las prestaciones recíprocas que engendra,
imponiéndose ambas partes un gravamen y obteniendo ambas
partes un beneficio.
3. Es generalmente conmutativo: las prestaciones a que se
obligan vendedor y comprador “se miran” como equivalentes.
Debemos recordar que la equivalencia es subjetiva.
Excepcionalmente, el contrato de compraventa puede ser
aleatorio, como en el caso de la compraventa de cosas que no
existen pero que se espera que existan, cuando expresamente se
pacte el carácter aleatorio del contrato, según dispone el art.
1813, o sea, cuando aparezca que “se compró la suerte”; en
consecuencia, la conmutatividad no es de la esencia de la
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compraventa, sino sólo su característica general. Lo aleatorio es

excepcional en la compraventa.
4. Es principal: porque existe por sí mismo, independientemente de
cualquier otra convención.
5. Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales
que exigen el cumplimiento de una solemnidad, como acontece
por ejemplo en la compraventa de inmuebles.
6. Es nominado o típico: porque está reglamentado en la ley.

Elementos del contrato de compraventa:

Los elementos esenciales de la compraventa se desprenden del art.

1801: una cosa, un precio y consentimiento (res, pretium,
consensus).

El acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio es suficiente para

perfeccionar el contrato; de ahí su carácter consensual que por regla
general le confiere la ley.

1. El consentimiento de las partes.

a) Regla general: por el solo acuerdo de voluntades.

Por regla general, la compraventa es un contrato consensual; por

excepción, es un contrato solemne (art. 1801). Por ende, salvo en
aquellos casos señalados en la ley, la compraventa se perfecciona con la
oferta y la aceptación, de conformidad a las reglas establecidas en el C.
de Comercio.

b) Casos de compraventa solemne. En ciertos casos, la ley exige otorgar

escritura pública para perfeccionar la compraventa. Tal solemnidad rige
para la venta: de bienes raíces; de servidumbres; + de censos; y + de
derechos hereditarios. En estos casos, la escritura pública es requisito
generador del contrato o solemnidad propiamente tal, y por tanto, de
faltar, el contrato adolecerá de nulidad absoluta (arts. 1701, 2º y 1682),
o incluso será inexistente, para aquellos que postulan la inexistencia
como sanción en nuestro Derecho (al efecto, ver lo expuesto en el
acápites de “Las Formalidades”, en la Teoría del Acto Jurídico, en
relación a las solemnidades exigidas por vía de existencia). La
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solemnidad, en este caso, viene a ser la manera de expresar el

consentimiento en concepto de la ley. Cabe precisar que solamente la
compraventa de inmuebles por naturaleza o propiamente tales debe
efectuarse por escritura pública. Los inmuebles por adherencia, los
bienes que se reputan muebles por anticipación de constituir sobre ellos
derechos en favor de terceros distintos del dueño, y los inmuebles por
destinación, que de venderse por separado del predio al cual están
destinados recuperan su naturaleza de muebles, no están sujetos a la
solemnidad (art. 1801, inciso final). En estos casos, la compraventa será
consensual. Además de esta solemnidad general, hay otras
solemnidades que deben observarse en ciertos contratos de
compraventa: así, por ejemplo, en la venta de bienes raíces de ciertos
incapaces es necesaria la autorización judicial (arts. 254; 484, 488 y
489); y en otros casos es necesaria realizarla por pública subasta (art.
394). Estas formalidades especiales no son requisitos generadores del
contrato de compraventa, no son solemnidades exigidas en
consideración a la naturaleza del contrato, sino al estado o calidad de
las personas que en él intervienen. Por ello, la omisión de estas
formalidades no acarrea nulidad absoluta sino nulidad relativa. Se trata,
en este caso, de formalidades que atienden no a la existencia misma del
contrato, sino a su validez.

c) Sobre que recae el consentimiento: * Sobre la cosa objeto del

contrato: no debe existir error en la identidad, calidad esencial o
sustancia de la cosa (arts. 1453 y 1454). * El precio a pagar por la
cosa: debe ser el mismo para vendedor y comprador. * Sobre la propia
venta: no debe haber dudas acerca del contrato, pues de lo contrario,
estaríamos también ante un caso de error esencial u obstáculo (art.
1453).

d) El consentimiento en las ventas forzadas realizadas en una subasta

pública. De acuerdo a las reglas generales, el consentimiento debe
lograrse exento de vicios, libre y espontáneamente. En un caso sin
embargo, la voluntad del vendedor no se logra libre y
espontáneamente: en las ventas forzadas por disposición de la justicia
(art. 671). En estos casos, se afirma que el deudor otorgó su
consentimiento de antemano, al contraer la obligación y someterse al
derecho de prenda general sobre sus bienes en favor del acreedor. En
definitiva, la adjudicación en remate también se denomina compraventa
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en remate. Sobre el particular, el art. 495 del Código de Procedimiento

Civil establece que el Acta de Remate, extendida en el registro del
secretario del tribunal que intervenga en el remate, valdrá como
escritura pública, para el efecto del art. 1801 del CC. Sin embargo, debe
extenderse la pertinente escritura pública, que será suscrita por el
rematante y el juez, el segundo como representante legal del vendedor.
En dicha escritura, debe insertarse el Acta de Remate. De esta forma,
podemos afirmar que en toda compraventa en remate, hay a la postre
dos escrituras públicas de compraventa, una provisoria, otra definitiva.
Como se indica en una fallo de la Corte de Chillán, de diciembre de
1970, “De todo esto resulta que es el acta de remate la que perfecciona
ante la ley la venta forzada, ya que ésta se reputa celebrada desde que
aquélla se otorga, acta que sirve para dejar perfecto el contrato, pero no
para exigir el cumplimiento de las obligaciones que de él nacen; el El
Contrato de Compraventa subastador sólo puede hacer efectiva la
entrega de la cosa mediante la escritura pública, que es el único
documento en virtud del cual se puede efectuar la inscripción en el
Registro del Conservador de Bienes Raíces”.

2. La cosa vendida

Es el segundo requisito esencial de la compraventa. No puede faltar la

cosa vendida, pues de otra manera faltaría el objeto de la obligación del
vendedor y carecería de causa la obligación del comprador: no habiendo
objeto y causa para los contratantes, no hay contrato o éste adolece de
nulidad absoluta

a) Requisitos que debe reunir la cosa vendida:

a.1) Debe ser comerciable y enajenable.

a.2) Debe ser singular, y determinada o determinable.

a.3) Debe existir o esperarse que exista.

a.4) No debe pertenecer al comprador.

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V 3) El precio.

a) Concepto: es el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa,

de acuerdo al art. 1793.

b) Requisitos:

b.1) Debe consistir en dinero;

b.2) Debe ser real y serio;

b.3) Debe ser determinado o determinable.

b.1) Debe consistir en dinero. Es de la esencia de la compraventa, que

el precio consista en dinero. Pero no es esencial que se pague en dinero,
porque después de constituida la obligación del comprador de pagar el
precio, puede ser novada, acordando las partes que se pague de otra
forma, o pueden las partes acordar que la obligación se cumpla dando
en pago un determinado bien (en este último caso, debe pactarse
inicialmente que el precio se pagará en dinero efectivo; posteriormente,
ante la imposibilidad del comprador de disponer de la suma adeudada,
podrá convenirse en que opere la dación en pago. Si se pactare desde
un comienzo que el precio será satisfecho con otra cosa, estaríamos
ante una permuta). Lo esencial es que al momento de celebrarse el
contrato, el precio se fije en dinero. Puede ocurrir que el precio consista
parte en dinero, parte en otra cosa. En este caso, habrá que aplicar el
art. 1794, para determinar si hay compraventa o permuta. Si el dinero
vale más que la cosa habrá compraventa, y a la inversa, permuta. Si la
cosa y el dinero valen lo mismo, habrá compraventa, pues el artículo
1794 dice que para haber permuta, la cosa debe valer “más” que el
dinero. Por ende, si vale menos o vale lo mismo, habrá compraventa.

2) Debe ser real y serio. El precio debe ser fijado de tal manera, que se
manifieste que realmente el vendedor tiene derecho a exigirlo y el
comprador la obligación de pagarlo. Por este motivo, no es precio real el
que es simulado (cuando tiene por objeto, por ejemplo, simular una
donación); tampoco es real el precio irrisorio y ridículo, aquél que por su
falta de proporción con el valor de la cosa vendida, pone de manifiesto
que las partes no han tenido el propósito serio de que sea exigido.
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b.3) Debe ser determinado o determinable

Determinación del precio. El precio es determinado, cuando se le conoce

con toda precisión, cuando se sabe exactamente a cuánto asciende. El
precio es determinable, cuando no se indica exactamente su monto,
pero se dan las bases para llegar a conocerlo, en el propio contrato:

art. 1808, 1º y 2º. Así, por ejemplo, al celebrar la compraventa,

convienen las partes que el precio se pagará en el plazo de 6 meses, y
que ascenderá su monto al equivalente a 10.000 acciones de cierta
sociedad anónima, según el valor que el día de pago, hayan tenido en la
Bolsa de Comercio de Santiago.

La capacidad para celebrar el contrato de compraventa.

La regla general a este respecto, es que son capaces para celebrar el

contrato de compraventa todas las personas a quienes la ley no declara
inhábiles para celebrar éste contrato o cualquiera otro contrato en
general. De lo anterior resulta que para celebrar válidamente el contrato
de compraventa, se requiere una doble capacidad: arts. 1795, 1446 y
1447.

Analizaremos por ende las incapacidades especiales para celebrar el

contrato de compraventa, que la ley ha establecido por razones de
moral o interés general.

Dichas incapacidades especiales pueden ser de dos clases: dobles o

simples. Son dobles, cuando se prohíbe a ciertas personas, en
determinadas circunstancias, y en términos absolutos, celebrar
contratos de compraventa, sea con ciertas personas, sea con cualquiera
persona, en la medida que se presenten las circunstancias previstas por
la ley. Son simples, cuando la prohibición sólo se refiere a vender o a
comprar determinados bienes de ciertas personas. Las incapacidades
especiales pueden ser entonces para comprar y vender, sólo para
comprar o sólo para vender. Se trata de verdaderas limitaciones a la
capacidad de goce, pues impiden adquirir ciertos derechos y afectan en
definitiva a la facultad de disposición. Se encuentran establecidas en los
arts. 1796 a 1800:

Casos especiales:
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1º Compraventa entre marido y mujer no separados judicialmente: art.

1796.

Adolece de nulidad absoluta la compraventa celebrada entre cónyuges

(por aplicación del art. 1466, parte final), salvo que se encuentren
judicialmente separados. Esta prohibición tiene por fundamento
resguardar los intereses de los acreedores del marido o de la mujer, que
podrían verse burlados, si el marido o la mujer deudores vendieren sus
bienes más importantes a su cónyuge, sustrayéndolos así del derecho
de prenda general de sus acreedores. La ley pareciera presumir que la
venta entre cónyuges forzosamente sería simulada. Además, la ley
también prohíbe las donaciones irrevocables entre cónyuges, y de
permitirse entre ellos la compraventa, bien podría simular tal donación,
especialmente cuando se pacta a vil precio. También lo anterior
explicaría, a juicio de algunos, que conforme al último inciso del artículo
2509 del Código Civil, “La prescripción se suspende siempre entre
cónyuges”.

La prohibición del art. 1796 se refiere a toda clase de compraventas, sea

por escritura pública o privada, voluntaria o forzada.

2.Prohibición a los jueces, abogados, procuradores y otras personas que

se desempeñan en el ámbito judicial: art. 1798. Se prohíbe a los jueces,
abogados, procuradores o notarios comprar los bienes en cuyo litigio
han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio. La
prohibición rige aún cuando se efectúe la venta por subasta pública.

Efectos del contrato de compraventa.

A. Obligaciones del vendedor.

I. Obligación de entregar la cosa vendida

En virtud de la obligación de entrega, el vendedor no sólo debe

poner la cosa a disposición del comprador, sino que si se trata de
una especie o cuerpo cierto, debe además conservarla hasta la
entrega y emplear en su custodia en el debido cuidado.

Excepciones a la regla general: riesgo de cargo del vendedor:

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* Cuando las partes expresamente han pactado que será de cargo del
vendedor la pérdida o deterioro que sobrevenga aún por caso fortuito;

* Cuando la venta es condicional (art. 1820), repitiéndose la regla

general del art. 1486. En este caso, la compraventa no puede formarse
por falta de objeto y por lo tanto el comprador no está obligado a pagar
el precio

Forma en que debe hacerse la entrega de la cosa vendida:

De acuerdo a lo dispuesto en el art. 1824, 2º, la entrega de la cosa

vendida deberá hacerse en conformidad a las reglas de la tradición.

Debemos distinguir entonces, según se trate de la entrega de bienes

muebles o inmuebles: Si se trata de la entrega de bienes muebles, rige
el art. 684. Si se trata de la entrega de bienes inmuebles, se efectuará
mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces competente.

1º. Si se trata de una servidumbre, la tradición se verifica mediante la

escritura pública en la que el tradente exprese constituirla y el
adquirente aceptarla: art. 698.

2º Si se trata de pertenencias mineras, la tradición se verifica por la

inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Minas.

Cuándo ha de hacerse la entrega:

La entrega de la cosa debe hacerse inmediatamente después de

celebrado el contrato, si nada se hubiere estipulado.

Si el vendedor no entrega la cosa vendida en el tiempo convenido o de

no haber estipulación inmediatamente de celebrado el contrato, el
comprador puede pedir la resolución o el cumplimiento del contrato, con
indemnización de perjuicios.

Pero, para que el comprador pueda ejercer este derecho alternativo, se

ha indicado que es necesario que haya pagado el precio, o que esté
llano a pagarlo o que haya estipulado pagar a plazo.

Qué comprende la entrega.

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Dispone el art. 1828 que ha de entregarse “lo que reza el contrato”. Es

decir, la cosa misma que es objeto de la compraventa, y si se trata de
un inmueble, deberá entregarse con todos sus accesorios.

II. Obligación de saneamiento

El vendedor no cumple su obligación con la sola entrega de la cosa al

comprador, sino que es necesario además que la entregue en
condiciones tales, que el comprador pueda gozar de ella tranquila y
pacíficamente, a fin de que pueda obtener la utilidad que se propuso al
celebrar el contrato.

Puede suceder que después de entregada la cosa, no le sea posible al

comprador usar y gozar de la misma tranquila y pacíficamente, sea
porque hay personas que tienen derechos sobre la cosa vendida
anteriores al contrato de compraventa y que de ejercerse importarían en
la práctica un menoscabo o despojo para el comprador; sea porque la
cosa vendida adolezca de vicios o defectos que la hagan inepta para
obtener de ella la utilidad que el comprador se proponía.

La ley viene entonces en auxilio del comprador, y le da acción para

obligar al vendedor a que le proporcione el goce tranquilo y pacífico de
la cosa vendida o si esto no fuere posible, para que le indemnice los
perjuicios. Estamos ante la ACCION DE SANEAMIENTO, que busca
precisamente sanear una cosa de los gravámenes o defectos de que
adolece. La acción entonces, comprende dos objetos.

1º Amparar al comprador en el goce y posesión pacífica de la cosa

vendida.( evicción)

2º Reparar los defectos o vicios ocultos de que adolezca la cosa vendida,

denominados redhibitorios. (vicios redhibitorios)

La acción de saneamiento viene a ser entonces el arma que la ley pone

en manos del comprador para que se defienda ante los hechos
descritos, que le turban en su posesión tranquila y útil.

B. Obligaciones del comprador:

a) Obligación de recibir la cosa comprada.

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Consiste en hacerse cargo de la cosa, tomando posesión de la misma.

Se desprende que se producen dos efectos cuando el comprador

está en mora:

1º El comprador debe abonar al vendedor el alquiler de los almacenes,

graneros, etc., en que se contenga lo vendido: es decir, en general,
debe abonar al vendedor todos los perjuicios que se derivan de la mora.

2º Se atenúa la responsabilidad del vendedor, pues queda descargado

del cuidado ordinario de la cosa, y sólo será responsable del dolo o de la
culpa grave.

b) Obligación de pagar el precio.

Es la principal obligación del comprador (art. 1871). Se trata de una

obligación de la esencia del contrato.

b.1) Lugar y época del pago del precio.

Este debe hacerse en el lugar acordado en la convención y a falta de

estipulación, distinguimos:

* tratándose de una obligación de especie o cuerpo cierto: el pago debe

hacerse en el lugar en que dicha especie existía al momento de
constituirse la obligación;

* Si la obligación es de género: el pago se hará en el domicilio del

deudor.

En la compraventa, el art. 1872 regula la materia, con algunas variantes

mínimas: el pago del precio debe hacerse en el lugar y tiempo
convenidos y en defecto de la estipulación en el lugar y tiempo de la
ENTREGA, de lo cual se deduce que el pago del precio sería posterior,
siquiera un instante, a la entrega de la cosa.

Sanción por el incumplimiento del comprador de su obligación de

pagar el precio.

Podrá entonces el vendedor exigir el pago del precio, entablando la

respectiva acción ordinaria o ejecutiva, según la naturaleza del título, o
podrá pedir la resolución del contrato.