9 CONTRATO PREPARATORIO - Cas. 1659 2014

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PRIMERA INSTANCIA

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA LA LIBERTAD


SEXTO JUZGADO ESPECIALIZADO CIVIL

EXPEDIENTE : 02325-2012 -0-1601-JR-CI-06.


DEMANDANTE : ROSA ELIZABETH CASTILLO MEJIA.
DEMANDADO : JOSEFA GUARNIZ GONZALES Y OTRO.
MATERIA : OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA.
JUEZ : DR. JAINE ALIAGA CHAVEZ.
SECRETARIA : DR. MANUEL VARGAS GUERRA.

SENTENCIA

RESOLUCIÓN NÚMERO SEIS.


Trujillo, nueve de mayo
del año dos mil trece.
VISTOS: Dado cuenta con el presente Proceso Civil para
expedir sentencia. Resulta de autos que mediante escrito de demanda de folios
veintiuno a veintiséis, recurre a este Órgano Jurisdiccional don CARLOS MIGUEL
DEZA AGUILAR y doña ROSA ELIZABETH CASTILLO MEJIA a fin de interponer
demanda de Otorgamiento de Escritura Pública contra las personas de JOSEFA
GUARNIZ GONZALEZ Y MANUEL LUIS NISHITATE ORDOÑEZ, respecto al
estacionamiento ubicado en la calle JAIME DE GONDRA MZ. D Lote N° 9 DPTO.
N° 101 Urb. Vista hermosa, del Distrito y Provincia de Trujillo – La Libertad, inscrito
en la Partida Registral N° 11179291, del Registro de Propiedad Inmueble de la
Zona Registral N° V – Sede Trujillo. Fundamenta su pretensión en razón a los
hechos siguientes: a) Que, los demandados JOSEFA GUARNIZ GONZALEZ y
MANUEL LUIS NISHITATE ORDOÑEZ, mediante el contrato privado de Compra
Venta de fecha 19 de Enero del año 2012, transfirieron en venta en favor de los
suscritos, los inmuebles consistentes en el departamento ubicado en la Calle Jaime
de Gondra Mz. D, lote N° 9 Dpto. N° 101 Urb. Vista hermosa, del Distrito y Provincia
de Trujillo – La Libertad, y el estacionamiento ubicado en la misma dirección,

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inscrito en las Partidas Registrales N° 11179292 Y N° 11179291 respectivamente,
del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° V; b) Que, las
condiciones de la compra venta, la descripción de los inmuebles, el precio pactado
en conjunto por ambos, y la forma de pago de dicho precio, se encuentran
debidamente detallados en dicho documento; habiéndose cumplido, con cancelar la
totalidad del precio pactado, tal conforme se puede verificar de la Escritura Publica
de Compra Venta de Inmueble Urbano y contrato de préstamo hipotecario, suscrita
con fecha 03 de Abril del año 2012 ante notario de la ciudad de Trujillo; c) Señalan
que pese a haber cumplido con el total del precio pactado por ambos inmuebles, tal
y conforme lo acreditan con los documentos anexos a la presente demanda, los
demandados no han cumplido con otorgarnos la correspondiente Minuta y Escritura
Publica de Transferencia de Propiedad respecto al estacionamiento ubicado en la
Calle Jaime de Gondra Mz. D lote N° 9 Dpto. N° 101 Urb. Vista Hermosa, del
Distrito y Provincia de Trujillo- La Libertad, inscrito en la Partida Registral N°
11179291 del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° V - Sede
Trujillo, pues únicamente lo han hecho respecto del departamento antes
mencionado toda vez que al otorgarnos la correspondiente minuta y escritura
publica que nos permitan acceder al registro de propiedades; e) Esta situación
causa grave perjuicio a los suscritos, toda vez que el incumplimiento de su
obligación de otorgarles la correspondiente minuta y escritura publica no les
permite acceder a la seguridad jurídica que brinda al inscribir sus derecho de
propiedad sobre el estacionamiento ubicado en el fundamento de hecho anterior;
mediante resolución numero uno se le pide a la demandante que cumpla con
presentar la constancia de habilidad del letrado que Autoriza la demanda; la
demandante absuelve el traslado de la resolución antes mencionada; mediante
resolución número dos de folios treinta y cuatro se admite la demanda y se tiene
por presentado el Certificado de habilitación del letrado que autoriza la demanda y
se corre traslado de la demanda a la demandada; mediante escrito que corre a
folios cincuenta y dos a cincuenta y siete la demandada contesta da demanda y
solicita que se declare infundada, mediante resolución numero tres se tiene por
contestada la demanda y se señala en la misma fecha y hora para la realización de
la Audiencia Única, la que se lleva a cabo conforme el Acta de folios sesenta y
cuatro a sesenta y cinco, se declara saneado el proceso, se fijan los puntos
controvertidos, se admiten y actúan los medios probatorios; y siendo el estado del
proceso el de expedir sentencia. Y CONSIDERANDO: --------------------------------------
PRIMERO.- Que, toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para
el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses con sujeción a un debido

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proceso, tal como lo determina el Artículo I del Título Preliminar del Código Procesal
Civil; con tal objeto, la recurrente deberá cumplir con todos los presupuestos
procesales que la ley sustantiva y adjetiva determina, conforme a la naturaleza del
proceso y pretensión. Constituyendo la finalidad concreta de este proceso declarar
según los motivos y medios probatorios ofrecidos el Otorgamiento de Escritura
Pública de Propiedad solicitado.---------------------------------------------------------------------
SEGUNDO.- El proceso de Otorgamiento de Escritura Pública tiene por finalidad
dar una mayor seguridad a la celebración del acto jurídico, brindándole una mayor
solemnidad o una formalidad revestida de mayores garantías, CAS. N° 2069-2001-
Arequipa, 03/07/2002. Asimismo, hay que precisar que el artículo 1412º del Código
Civil regula los alcances del Otorgamiento de la Escritura Pública estableciendo
que: “Si por mandato de la ley o por convenio, debe otorgarse escritura pública o
cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la
convenida por las partes, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la
formalidad requerida”. En tal sentido, hay que tener en cuenta que el artículo 1549º
del Código Procesal Civil dispone que para los casos de contratos de compraventa,
es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad
del bien, obligación que comprende también el cumplimiento de la formalidad
respectiva de la escritura pública, discutiéndose en este proceso la existencia del
contrato respectivo que conlleve al otorgamiento de la formalidad y si el vendedor
está obligado ello. En tal sentido el proceso de otorgamiento de escritura pública
tiene por objeto fundamental, que el Juez ordene que la minuta que contiene un
acto jurídico determinado sea elevado a escritura pública a efectos de que pueda
permitirse su inscripción registral y sea opuesto frente a terceros, quedando
inalterable el acto jurídico respectivo CAS. Nº 2952-2003-Lima, El Peruano,
31/03/2005. -----------------------------------------------------------------------------------------------
TERCERO.- Que, de acuerdo al Artículo 2010º del Código Civil que prescribe: “La
inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria”; de allí que la formalización del Contrato de Compraventa,
deviene esencialmente de normas regístrales, es decir que es Registros Públicos
quien exige como requisito la inscripción de las bienes registrables, para que estas
sean oponibles a terceros en aplicación del principio de Seguridad Jurídica y de
Publicidad. -----------------------------------------------------------------------------------------------
CUARTO.- Que, conforme a la resolución número CUATRO, emitida en la
Audiencia Única que obra de folios sesenta y cuatro a sesenta y cinco, se fijó como
único punto controvertido: Determinar si corresponde ordenar a la parte demandada
JOSEFA GUARNUZ GONZALEZ Y MANUEL NISHITATE ORDOÑEZ, otorgue a

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favor de , la escritura publica respecto del estacionamiento ubicado en la callle
Jaime de Gondra Manzana D, lote numero 09, Departamento nuecero 101,
Urbanización Vista hermosa, distrito y provincia de Trujillo, Departamento de La
Libertad , inscrito en la Partida Registral número 11179291, contenida en la Minuta
de folios seis a trece de fecha tres de Abril del año dos mil doce;--------------------------
QUINTO.- DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA:---------------------
Que, Conforme al documento de fojas cuatro, las partes celebraron un contrato de
promesa de venta del inmueble ubicado en la calle Jaime de Gondra Mz. D – Lote
N° 09, Departamento 101 de la Urbanización Vista hermosa, Distrito y Provincia de
Trujillo, cuyo titulo corre inscrito en la Partida Electrónica N° 11179292 del Registro
de Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° V-Sede Trujillo; así como son
propietarios del estacionamiento ubicado en el inmueble antes descrito y cuya
partida electrónica es la N° 11179291 del Registro de la propiedad inmueble de la
zona Registral N° v – sede Trujillo. Es decir, que conforme a este contrato
preparatorio, el compromiso de vender de los propietarios demandados comprendía
el estacionamiento inscrito en la Partida Electrónica No. 11179291, pactándose el
precio total de S/. 180,000.00 (CIENTO OCHENTA MIL CON 00/100 NUEVOS
SOLES), que debió pagarse en la forma descrita en la cláusula Tercera del
mencionado contrato, poniendo como fecha límite para el pago del saldo del precio
los últimos días del mes de marzo del año 2012.-----------------------------------------------
SEXTO.- DE LA ESCRITURA PÚBLICA: -------------------------------------------------------
Que, de la minuta inserta en la escritura pública que obra de folios seis a trece, se
advierte que las partes celebraron contrato de compraventa del inmueble ubicado
en la calle Jaime de Gondra Mz. D – Lote N°09, Departamento 101 de la
Urbanización Vista hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo, cuyo titulo corre inscrito
en la Partida Electrónica N° 11179292 del Registro de Propiedad Inmueble de la
Zona Registral N° V-Sede Trujillo; pactándose el precio en la suma de
S/.200,000.00(DOCIENTOS MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES), a pagarse en la
forma precisada en la cláusula 2.1. y 2.2. De la mencionada escritura publica. Se
advierte de la literalidad del referido acto jurídico, que la compra venta no
comprende el estacionamiento ubicado en dicho inmueble. Es decir, que las partes
llegaron a celebrar el contrato definitivo de compra venta, en términos, precio y
condiciones diferentes; contrato que ha sido elevado a escritura pública con fecha
03 de abril del 2012, lo que corrobora de manera contundente que el contrato
celebrado entre las partes con fecha 19 de enero del mismo año, si era un contrato
preparatorio.

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SETIMO.-DEL INMUEBLE MATERIA DE LA CONTROVERSIA: ---------------------
Del contrato de fecha 19 de enero del 2012, se advierte que el precio de compra
venta pactada por el inmueble y el estacionamiento, fue por la suma de S/.
180,000.00 (CIENTO OCHENTA MIL CON 00/100 NUEVOS SOLES), es decir, que
no se precisó cual es el precio de compra venta por cada uno de dichos inmuebles,
como correspondía, teniendo en cuenta que eran totalmente independientes uno
del otro, al tener sus propias Partidas Registrales. En efecto, el inmueble ubicado
en la calle Jaime de Gondra Mz. D – Lote N° 09, Departamento 101 de la
Urbanización Vista hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo se encuentra inscrito en
la Partida Electrónica No. 11179292 y el estacionamiento que corresponde a dicho
inmueble se encuentra inscrito en la Partida Electrónica No. 11179291, ambos de la
Zona Registral V- Sede Trujillo. Siendo esto así, resulta definitivo que las partes, al
momento de celebrar el contrato definitivo, consensuaron nuevas pautas, dejando
así sin efecto el contrato preparatorio, el cual deja de tener eficacia jurídica entre las
partes.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
OCTAVO.- En relación al bien materia de la controversia, esto es, el
Estacionamiento ubicado en la calle Jaime de Gondra Mz. D – Lote N° 09,
Departamento 101 de la Urbanización Vista hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo
se encuentra inscrito en la Partida Electrónica No. 11179291 que comprende la
pretensión de los demandantes, en el contrato preparatorio que corre en el
expediente a folios cuatro a cinco, no se ha especificado el precio de compra venta,
pues el precio establecido en dicho contrato fue global, esto es, por el inmueble y
el Estacionamiento, es decir, Solo en la minuta de compra venta elevada a escritura
pública se tiene especificado el precio, la forma de pago del bien esto es del
inmueble ubicado en la calle Jaime de Gondra Mz. D – Lote N° 09, Departamento
101 de la Urbanización Vista hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo, cuyo titulo
corre inscrito en la Partida Electrónica N° 11179292 del Registro de Propiedad
Inmueble de la Zona Registral N° V - Sede Trujillo, por lo tanto, en el contrato de
promesa de compra venta no concurre uno de los requisitos esenciales de la
compra venta que es la indicación del precio y el pago o la forma de pago.-------------
POR ESTAS CONSIDERACIONES, impartiendo justicia a nombre de La Nación: ---
F A LL O: Declarando INFUNDADA la demanda de folios veintiuno a veintiséis
interpuesta por don CARLOS MIGUEL DEZA AGUILAR y doña ROSA
ELIZABETH CASTILLO MEJIA contra doña JOSEFA GUARNIZ GONZALEZ y
don MANUEL LUIS NISHITATE ORDOÑEZ, sobre Otorgamiento de Escritura
Pública sobre el estacionamiento ubicado en la calle Jaime de Gondra Mz. D – Lote
N° 09, Departamento 101 de la Urbanización Vista hermosa, Distrito y Provincia de

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Trujillo, cuyo titulo corre inscrito en la Partida Electrónica N° 11179291.
ARCHIVESE en modo y forma de Ley. NOTIFIQUESE. -------------------------------------

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SEGUNDA INSTANCIA

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA LIBERTAD


SEGUNDA SALA ESPECIALIZADA CIVIL

Exp. No. 02325-2012-0 (Sexto Juzgado Especializado Civil de Trujillo)

DEMANDANTE : ROSA ELIZABETH CASTILLO MEJÍA


DEMANDADA : JOSEFA GUARNIZ GONZÁLES Y OTRO
MATERIA : OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

SENTENCIA DE VISTA
RESOLUCIÓN NÚMERO: DIEZ.-
En la ciudad de Trujillo, a los veinticinco días del mes de setiembre del año dos
mil trece, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad,
integrada por los magistrados: Doctora HILDA CHÁVEZ GARCÍA, Juez
Superior Titular en calidad de Presidente; Doctora WILDA CÁRDENAS
FALCÓN, Juez Superior Titular; Doctor DAVID FLORIÁN VIGO, Juez Superior
Titular Ponente; actuando como secretario el Doctor Alexander Cosamalón
Oliveira; producida la votación en audiencia pública, según constancia que
antecede, emiten la siguiente resolución.

I. MATERIA DEL RECURSO.-


Se trata del recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la parte
demandante conformada por CARLOS MIGUEL MEZA AGUILAR Y ROSA
ELIZABETH CASTILLO MEJÍA, contra la sentencia de primera instancia
contenida en la resolución número SEIS, de fecha nueve de mayo del año dos
mil trece, obrante de folios noventa y seis a cien, expedido por el Juez del
Sexto Juzgado Especializado Civil de Trujillo, que resuelve: Declarando
INFUNDADA la demanda de folios veintiuno a veintiséis, interpuesta por
CARLOS MIGUEL DEZA AGUILAR Y ROSA ELIZABETH CASTILLO MEJÍA
contra JOSEFA GUARNIZ GONZÁLES Y MANUEL LUIS NISHITATE
ORDÓÑEZ, sobre OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA, sobre el
estacionamiento ubicado en la calle Jaime de Gondra Mz. D – Lote No. 09,
departamento 101 de la Urbanización Vista Hermosa, Distrito y Provincia de
Trujillo, cuyo título corre inscrito en la Partida Electrónica No. 11179291.
ARCHÍVESE en el modo y forma de ley.

II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN.-

1
El apoderado de la parte demandante conformada por CARLOS MIGUEL DEZA
AGUILAR Y ROSA EMILIA GUEVARA VEGA, mediante escrito de folios
ciento ocho a ciento dieciocho, interpone recurso de apelación contra la
sentencia antes referida, solicitando su revocatoria, para lo cual expone
esencialmente los siguientes fundamentos:
a) “(…) Así, el primer gran error que encontramos en la misma se verifica del
considerando segundo, última parte, en el cual su Juzgado pretende establecer que en
los procesos sumarísimos, pueden dilucidarse la existencia, revocación y validez de
actos jurídicos conforme a lo siguiente: «SEGUNDO.- (…) discutiéndose en este proceso
la existencia del contrato respectivo que conlleve al otorgamiento de la formalidad y si
el vendedor está obligado ello. En tal sentido, el proceso de otorgamiento de escritura
pública tiene por objeto fundamental que el Juez ordene que la minuta que contiene un
acto jurídico determinado sea elevado a escritura pública, a efectos de que pueda
permitirse su inscripción registral y sea opuesto frente a terceros, quedando inalterable
el acto jurídico respectivo (Cas. No. 2952-2003-Lima, El Peruano, 31/03/2005)»”.
b) “(…) Así pues, en los procesos de otorgamiento de escritura no se puede
verificar la validez del acto jurídico que se pretende formalizar, pues ello de ser la
pretensión, tendría que ventilarse en un proceso distinto que, no es el caso que nos
ocupa; es por ello que la Casación que Ud. anota en su sentencia. (…) Así pues, cuando
su Despacho pretende discutir en este proceso, la existencia del contrato, desnaturaliza
la esencia del procedimiento de otorgamiento de minuta y escritura demandado, ya que
establecer la existencia de un contrato implica un análisis profundo y detallado que no
se puede establecer en un proceso sumarísimo, mucho menos en el que nos ocupa, en
el cual por último, no está en tela de juicio la existencia del contrato de compra venta
por medio del cual los demandados transfirieron el estacionamiento ubicado en la calle
Jaime de Gondra Mz. D Lt. 09 de la Urbanización Vista Hermosa del Distrito y Provincia
de Trujillo, ya que dicho acto jurídico se celebró por medio del documento de compra
venta de fecha 19 de enero del 2012”.

III. FUNDAMENTOS DE LA SALA.-


PRIMERO: El derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, es uno de los
derechos fundamentales y/o constitucionales que tiene todo sujeto de derecho
(persona natural, persona jurídica, concebido, patrimonio autónomo, entes no
personales, etc., teniendo estos la situación jurídica de demandante o
demandado según el caso) al momento de recurrir al órgano jurisdiccional
(Juez en representación del Estado) a fin de que se le imparta justicia,
existiendo garantías mínimas para todos los sujetos de derecho que hagan uso
o requieran de la intervención del Estado para la solución de su conflicto de
intereses o incertidumbre jurídica; utilizando para ello el debido proceso
(entiéndase un proceso regular revestido con las mínimas garantías para los
justiciables) como instrumento de tutela del derecho sustancial de los mismos.

2
El derecho a la tutela jurisdiccional efectiva no comprende
necesariamente obtener una decisión judicial acorde con las
pretensiones formuladas por el sujeto de derecho que lo solicita o
peticiona, sino más bien la atribución que tiene el Juez a dictar una
resolución conforme a derecho y siempre que se cumplan los requisitos
procesales mínimos para ello; es decir, este derecho supone obtener una
decisión judicial sobre las pretensiones deducidas por el actor ante el órgano
jurisdiccional respectivo, siempre que se utilicen las vías procesales adecuadas,
pero no necesariamente tal decisión es la solicitada por el actor; ya que la
misma puede ser favorable o desfavorable a las pretensiones ejercidas.

SEGUNDO: En nuestra legislación, el derecho a la tutela jurisdiccional


efectiva, lo tenemos regulado en el artículo 139 de nuestra Constitución
Política, que señala: “Son principios y derechos de la función jurisdiccional:
(…) 3. La observancia del debido proceso y la tutela jurisdiccional”; asimismo,

el artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, prescribe: “Toda
persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para el ejercicio
defensa de sus derechos o intereses, con sujeción a un debido proceso”; por su

parte, el artículo 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, establece: “En el


ejercicio y defensa de sus derechos, toda persona goza de la plena tutela
jurisdiccional, con las garantías de un debido proceso”.
A la tutela jurisdiccional efectiva, debemos relacionarlo con la finalidad de todo
proceso, establecido en el artículo III del Título Preliminar del Código Procesal
Civil, que preceptúa: “El Juez deberá atender que la finalidad concreta del
proceso es resolver un conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre,
ambas con relevancia jurídica, haciendo efectivos los derechos sustanciales y
su finalidad abstracta es lograr la paz social en justicia”.

TERCERO: Mediante escrito postulatorio de folios veintiuno a veintiséis, los


señores CARLOS MIGUEL MEZA AGUILAR Y ROSA ELIZABETH CASTILLO
MEJÍA, interponen demanda de otorgamiento de escritura pública, que la
dirigen contra los señores JOSEFA GUARNIZ GONZÁLES Y MANUEL LUIS
NISHITATE ORDÓÑEZ, con la finalidad que se perfeccione la minuta de
compra venta de fecha 19 de enero del 2012, respecto del estacionamiento
ubicado en la calle Jaime de Gondra Mz. D Lote 09, Dpto. 101 de la
Urbanización Vista Hermosa del Distrito y Provincia de Trujillo – La Libertad,
inscrito en la Partida Registral No. 11179291 del Registro de Propiedad
Inmueble de la Zona Registral No. V – Sede Trujillo, con expresa condena de
costas y costos del proceso.

3
CUARTO: Así, en lo relacionado al otorgamiento de escritura pública, debemos
citar el artículo 1412 del Código Civil, que prescribe: “Si por mandato de la ley
o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que
no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes
por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente
a llenar la formalidad requerida (…)”; por su parte, el artículo 1549 del Código

Civil, establece: “Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la


transferencia de la propiedad del bien”.
En ese sentido, debemos citar la siguiente casación: “El proceso de
otorgamiento de escritura pública tiene por finalidad dar una mayor seguridad
a la celebración del acto jurídico, brindándole solemnidad o formalidad
revestida de garantías”1.

QUINTO: El señor Juez para declarar infundada la demanda, sustenta su


decisión principalmente en el Considerando Octavo de la resolución
impugnada, indicando lo siguiente: “En relación al bien materia de la controversia,
esto es, el estacionamiento ubicado en la calle Jaime de Gondra Mz. D – Lote No. 09,
departamento 101 de la Urbanización Vista Hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo, se
encuentra inscrito en la Partida Electrónica No. 11179291, que comprende la pretensión
de los demandantes, en el contrato preparatorio que corre en el expediente a folios
cuatro a cinco, no se ha especificado el precio de compra venta, pues el precio
establecido en dicho contrato fue global, esto es, por el inmueble y el estacionamiento,
es decir, sólo en la minuta de compra venta elevada a escritura pública se tiene
especificado el precio, la forma de pago del bien, esto es, del inmueble ubicado en la
calle Jaime de Gondra Mz. D – Lote No. 09, departamento 101 de la Urbanización Vista
Hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo, cuyo título corre inscrito en la Partida
Electrónica No. 11179292 del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral No.
V – Sede Trujillo; por lo tanto, en el contrato de promesa de compra venta no concurre
uno de los requisitos esenciales de la compra venta que es la indicación del precio y el
pago o la forma de pago”.
Por su parte, el apoderado de la parte demandante en su recurso de
apelación realiza básicamente un cuestionamiento a la sentencia impugnada,
que consiste en que, en los procesos de otorgamiento de escritura no se puede
verificar la validez del acto jurídico que se pretende formalizar, pues ello de ser la
pretensión, tendría que ventilarse en un proceso distinto que, no es el caso que nos
ocupa. Así pues, cuando su Despacho pretende discutir en este proceso, la existencia
del contrato, desnaturaliza la esencia del procedimiento de otorgamiento de minuta y
escritura demandado, en el cual no está en tela de juicio la existencia del contrato de
compra venta por medio del cual los demandados transfirieron el estacionamiento

1 Casación No. 2069-2001-Arequipa, publicada el 03/07/2002.

4
ubicado en la calle Jaime de Gondra Mz. D Lt. 09 de la Urbanización Vista Hermosa del
Distrito y Provincia de Trujillo, ya que dicho acto jurídico se celebró por medio del
documento de compra venta de fecha 19 de enero del 2012.
SEXTO: En esa línea debemos indicar que el presente caso versa sobre
proceso sumarísimo de otorgamiento de escritura pública, el mismo que
cumple un fin esencialmente declarativo y que no se encuentra revestido de
complejidad, por ello el debate judicial no es extenso, debiendo únicamente
ponerse de manifiesto el contrato (minuta) que se pretende formalizar que
cumpla con los elementos esenciales de todo contrato.
De lo expuesto por la parte demandante y lo absuelto por la demandada, se
advierte que:
1. Mediante Contrato de Promesa de Compra Venta de Bien
Inmueble, de fecha 19 de enero del 2012, de folios cuatro a cinco, la
sociedad conyugal conformada por Josefa Guarniz Gonzáles y Manuel Luis
Nishitate Ordóñez, dieron en “venta real y enajenación perpetua y definitiva” a
favor de la sociedad conyugal conformada por Rosa Elizabeth Castillo Mejía y
Carlos Miguel Meza Aguilar, el departamento 101 y estacionamiento que
forman parte del inmueble ubicado en la calle Jaime de Gondra Mz. D
No. 09, por el precio de S/.180,000.00 Nuevos Soles, de los cuales
S/.27,000.00 Nuevos Soles fueron pagados a la suscripción del contrato y el
saldo de S/.153,000.00 Nuevos Soles se acordó que serían pagados al
momento de la formalización del mismo.
2. Mediante Minuta de Compra Venta de Inmueble Urbano, de
fecha 19 de marzo del 2012, de folios cincuenta a cincuenta y uno, la
señora Josefa Guarniz Gonzáles y su cónyuge Manuel Luis Nishitate Ordóñez
cedieron “en venta real y enajenación perpetua” a favor del señor Carlos
Miguel Meza Aguilar y su cónyuge Rosa Elizabeth Castillo Mejía, el inmueble
urbano ubicado en el departamento 101, calle diez, Mz. D Lote 09 de la
Urbanización Vista Hermosa, por el precio de S/.200,000.00 Nuevos
Soles, de los cuales una inicial por la suma de S/.27,000.00 Nuevos Soles fue
cancelada con anterioridad a la suscripción de la minuta (no se hace referencia
si se trata de los S/.27,000.00 Nuevos Soles, que se pagaron a la suscripción
de la minuta de fecha 19 de enero del 2012 de folios cuatro a cinco) y el saldo
por la suma de S/.173,000.00 Nuevos Soles será cancelado a la suscripción de
la escritura pública respectiva, a través de un crédito hipotecario otorgado por
el Banco de Crédito del Perú.
3. Con fecha 03 de abril del 2012, la señora Josefa Guarniz Gonzáles
y su cónyuge Manuel Luis Nishitate Ordóñez otorgaron Escritura Pública de
Compra Venta de Inmueble Urbano a favor del señor Carlos Miguel Meza

5
Aguilar y su cónyuge Rosa Elizabeth Castillo Mejía, la misma que obra de folios
seis a trece, mediante la cual se formalizó la minuta de fecha 19 de marzo del
2012; y, Contrato de Préstamo Hipotecario, que otorga el Banco de Crédito del
Perú a favor de los compradores.

SÉTIMO: Conforme se ha señalado en el considerando cuarto de la presente


decisión judicial, para demandar la pretensión de otorgamiento de escritura
pública debe existir una minuta (contrato definitivo), que constituye un
documento privado, el cual se pretende formalizar a escritura pública, ya sea
que dicha formalización la ley lo dispone o porque las partes han convenido,
entiéndase que en el documento cuya formalidad se pretende existe tal
obligación sin duda alguna sin necesidad de necesitar de un contrato o acto
jurídico posterior, dicha formalidad se solicita con la finalidad de obtener
seguridad jurídica, pues al obtener la escritura pública el comprador propietario
del bien (esto si se trata de una compra venta como en el presente caso),
podrá acceder a la inscripción en el registro. Sobre lo cual podemos citar la
siguiente ejecutoria suprema: “El ejercicio de la acción de otorgamiento de
escritura pública se orienta a dar formalidad a los actos jurídicos con la
finalidad de otorgarles seguridad y afianzamiento de tal modo que para el
amparo del mismo se requiere indispensablemente de la existencia de un
contrato cuya solemnidad se persigue”2.

OCTAVO: De la revisión de los documentos (medios probatorios) detallados en


el considerando sexto, se verifica que los demandantes Carlos Miguel Meza
Aguilar y Rosa Elizabeth Castillo Mejía lo que pretenden es que se formalice el
documento denominado contrato de promesa de venta de fecha 19 de enero
del 2012, pero sólo en la parte referido a la venta del estacionamiento ubicado
en la calle Jaime de Gondra Mz. D Lote 09, mas no del Dpto. 101 de la
Urbanización Vista Hermosa del Distrito y Provincia de Trujillo – La Libertad,
inscrito en la Partida Registral No. 11179291 del Registro de Propiedad
Inmueble de la Zona Registral No. V – Sede Trujillo; toda vez que respecto a
este inmueble (Departamento 101) ya se había otorgado un contrato definitivo
y suscrito la respectiva escritura pública.
En efecto, se puede verificar de lo actuado en el proceso, de que luego de
celebrado el contrato de promesa de compra venta de bien inmueble de fecha
19 de enero del 2012, en forma posterior esto es con fecha 19 de marzo del
2012, se celebró el contrato definitivo de compraventa de bien inmueble

2 Casación No. 3324-2001-Ucayali, El Peruano 01.07.2002. p. 8945

6
urbano, (minuta) según el cual las partes contratantes únicamente acordaron
la transferencia del departamento 101 ubicado en la calle diez, Mz. D Lote 09
de la Urbanización Vista Hermosa mas no del estacionamiento; contrato que se
formalizó en forma definitiva con la suscripción de la Escritura Pública de
Compra Venta de Inmueble Urbano, el día 03 de abril del 2012, otorgada a
favor del los demandantes Carlos Miguel Meza Aguilar y su cónyuge Rosa
Elizabeth Castillo Mejía, pero en dicho contrato nada se dijo respecto al
estacionamiento.

NOVENO: De lo que se infiere que el contrato de fecha 19 de enero del 2012,


en estricto era un contrato de promesa de venta, que incluía la venta de dos
inmuebles, el Departamento y el estacionamiento, pero que luego sólo se
cumplió con celebrar el contrato definitivo de compra venta respecto al
departamento mas no del estacionamiento; por lo tanto, en el presente caso se
estaría frente a un incumplimiento de celebrar el contrato definitivo de compra
venta respecto al estacionamiento, pues no existe una minuta que en forma
expresa y sin dudas alguna se pueda ordenar su formalización a escritura
pública, más aún si en el contrato de promesa de venta existe un precio global
sin hacer distinción cuando era para el departamento y cuanto por para el
estacionamiento y, que en el contrato definitivo de compra venta del
departamento se pago el precio, señalando la suma de S/.27,000.00
(veintisiete mil y 00/100 nuevos soles) como adelanto del pago del precio del
departamento, pero nada se dijo sobre el estacionamiento.

DÉCIMO: En tal sentido, consideramos que el contrato de promesa de compra


venta de bien inmueble, celebrado con fecha 19 de enero del 2012, no resulta
ser un documento (medio probatorio) idóneo para ordenar a los demandados
que otorguen la escritura pública respectiva, ello también según la siguiente
ejecutoria suprema: “El contrato de promesa de venta constituye una forma de
contrato preparatorio y tiene por objeto que las partes se obliguen a celebrar en el
futuro un contrato definitivo, pudiendo estas compelerse judicialmente la celebración
del contrato definitivo en caso de negativa injustificada de una de las partes. En el caso
de autos, teniendo en cuenta lo que constituye el contrato de promesa de venta, la
pretensión de otorgamiento de escritura pública de compra venta demandada resulta
ser de naturaleza jurídica distinta por cuanto existe ya un contrato definitivo y las
partes solamente se exigen el otorgamiento de la correspondiente formalidad. En ese
sentido, el colegiado Superior ha incurrido en vicio procesal al haber considerado que se
ha demandado el otorgamiento de la escritura pública de un contrato de promesa de

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venta cuando la pretensión demandada versa sobre otorgamiento de contrato definitivo
de dicha promesa de venta por lo que corresponde amparar el recurso de casación”3.
Por lo tanto, la decisión adoptada por el señor Juez en la parte resolutiva o
“decisum” de la sentencia, declarando INFUNDADA la demanda se encuentra
arreglada a ley, motivo por el cual debe ser CONFIRMADA.

IV. DECISIÓN.-
En consecuencia, estando a las razones expuestas, quienes suscribimos como
Jueces Superiores integrantes de la Segunda Sala Especializada en lo Civil de la
Corte Superior de Justicia de La Libertad, impartiendo justicia a nombre de la
Nación.

CONFIRMAMOS: La sentencia de primera instancia contenida en la resolución


número SEIS, de fecha nueve de mayo del año dos mil trece, obrante de folios
noventa y seis a cien, expedido por el Juez del Sexto Juzgado Especializado
Civil de Trujillo, que resuelve: Declarando INFUNDADA la demanda de folios
veintiuno a veintiséis, interpuesta por CARLOS MIGUEL DEZA AGUILAR Y
ROSA ELIZABETH CASTILLO MEJÍA contra JOSEFA GUARNIZ GONZÁLES
Y MANUEL LUIS NISHITATE ORDÓÑEZ, sobre OTORGAMIENTO DE
ESCRITURA PÚBLICA, sobre el estacionamiento ubicado en la calle Jaime de
Gondra Mz. D – Lote No. 09, departamento 101 de la Urbanización Vista
Hermosa, Distrito y Provincia de Trujillo, cuyo título corre inscrito en la Partida
Electrónica No. 11179291. ARCHÍVESE en el modo y forma de ley. Anótese,
notifíquese y devuélvase oportunamente. Actuó como Ponente, el Juez
Superior Titular, Dr. David Florián Vigo.

SS.
CHÁVEZ GARCÍA
CÁRDENAS FALCÓN
FLORIÁN VIGO

3 Casación No. 2517-2002-Lima, publicada el 31.01.2005. Revista Peruana de


Jurisprudencia. Año 7 No. 48 p. 149.

8
CASACIÓN

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