Artigo - Análisis de La Ejecución Extrajudicial de La Hipoteca Inversa Y Las Medidas de Protección Al Deudor - Rodolfo Gutierrez

FACULTAD DE DERECHO
SECCIÓN DE POSGRADO
ANÁLISIS DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA

HIPOTECA INVERSA Y LAS MEDIDAS DE
PROTECCIÓN AL DEUDOR
PRESENTADA POR
RODOLFO ANTONIO GUTIERREZ DIEZ
ASESOR
HERNANDO MONTOYA ALBERTI
TESIS
PARA OPTAR EL GRADO ACADÉMICO DE MAESTRO EN DERECHO CON

MENCION EN DERECHO CIVIL Y COMERCIAL
LIMA – PERÚ
2020
CC BY
Reconocimiento
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POSGRADO DE LA FACULTAD DERECHO
ANÁLISIS DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA

INVERSA Y LAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN AL DEUDOR
TESIS PARA OPTAR EL GRADO ACADEMICO DE MAESTRO EN DERECHO

CON MENCION EN DERECHO CIVIL Y COMERCIAL
PRESENTADO POR:
RODOLFO ANTONIO GUTIERREZ DIEZ
ASESOR:
Dr. HERNANDO MONTOYA ALBERTI
LIMA – PERÚ
2020
ÍNDICE DE CONTENIDO
RESUMEN .............................................................................................................. v
ABSTRACT ........................................................................................................... vi
INTRODUCCIÓN .................................................................................................. vii
1.1. Hipoteca Inversa ..........................................................................................1
1.1.1. Hipoteca ................................................................................................1
1.1.1.1. Antecedentes ..................................................................................1
1.1.1.2. Antecedentes de la Hipoteca Inversa ............................................. 10
1.1.2. Concepto .............................................................................................. 15
1.1.3. Finalidad de la Hipoteca Inversa ........................................................... 18
1.1.4. Características de la Hipoteca Inversa ................................................. 23
1.1.5. Elementos de la Hipoteca Inversa ........................................................ 27
1.1.6. Requisitos de la Hipoteca Inversa......................................................... 28
1.1.7. Regulación de la Hipoteca Inversa en Perú .......................................... 29
1.2 : Ejecución de la hipoteca inversa ................................................................. 34
1.2.1. Prepago ................................................................................................ 34
1.2.2. Vencimiento anticipado ......................................................................... 39
1.2.3. Adjudicación ......................................................................................... 41
1.2.4. Ejecución judicial .................................................................................. 43
1.2.5. Ejecución Extrajudicial .......................................................................... 49
1.3 : Protección del deudor hipotecario ............................................................... 55
1.3.1. Antecedentes históricos del consumo................................................... 55
ii
1.3.2. Protección al Consumidor en Perú ....................................................... 62
1.3.3. Consumidor .......................................................................................... 65
1.3.4. Definición de proveedor ........................................................................ 77
1.3.5. La relación de consumo en la hipoteca inversa ....................................80
1.3.6. Medidas de protección del deudor hipotecario ......................................88
CAPÍTULO II: METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN ...................................92
2.1 Antecedentes ............................................................................................... 93
2.2. Bases teóricas ............................................................................................ 95
2.3. Definición de términos básicos ................................................................... 96
2.3.1. Hipoteca Inversa ............................................................................... 96
2.3.2. Contrato de Hipoteca Inversa ............................................................ 96
2.3.3. Deudor............................................................................................... 96
2.3.4. Acreedor ............................................................................................ 96
2.3.5. Abusos .............................................................................................. 97
2.3.6. Medidas de protección ...................................................................... 97
2.4. Planteamiento del problema y objetivos ..................................................... 97
2.4.1. Descripción de la situación problemática.............................................. 97
2.4.2. Formulación del problema ..................................................................101
2.4.3. Objetivos de la investigación ..............................................................102
2.5. Aspectos Metodológicos ...........................................................................103
2.5.1. Diseño metodológico ..........................................................................103
2.5.2 Procedimiento de muestreo .................................................................104
iii
CAPÍTULO III: RESULTADOS ...........................................................................105
3.1. Créditos hipotecarios en Perú...................................................................105
3.2. Hipoteca Inversa en la experiencia comparada ........................................108
3.3. Población adulta mayor en Perú ...............................................................110
3.4. Derecho de pensión en Perú ....................................................................114
3.5. Tenencia y Formalización de Vivienda en Perú ........................................116
3.6. Entrevistas ................................................................................................118
CAPÍTULO IV: DISCUSIÓN ...............................................................................122
4.1. La ejecución extrajudicial en la hipoteca inversa ......................................122
4.2. Medidas de protección al deudor hipotecario............................................124
4.3. La falta de oferta en el mercado de la hipoteca inversa ............................125
CONCLUSIONES ...............................................................................................128
RECOMENDACIONES .......................................................................................130
REFERENCIAS ..................................................................................................131
ANEXOS .............................................................................................................135
(ANEXO Nº 01)................................................................................................135
(ANEXO Nº 02)................................................................................................138
(ANEXO Nº 03)................................................................................................142
(ANEXO Nº 04)................................................................................................144
(ANEXO Nº 05)................................................................................................148
(ANEXO Nº 06)................................................................................................151
iv
RESUMEN
La hipoteca inversa es una figura jurídica novedosa en el derecho peruano. La
presente investigación está centrada en poder analizar, por un lado, la ejecución
extrajudicial en esta figura y, por otro lado, las medidas de protección y la eficacia
de estas en relación con los posibles abusos contra los deudores hipotecarios, por
parte de las entidades autorizadas de ofertar la hipoteca inversa, es decir, las
acreedoras. En virtud de los objetivos establecidos, los métodos utilizados están en
función de un análisis crítico derivado de lo señalado por la doctrina, la regulación
legislativa y las estadísticas nacionales e internacionales.
De lo antes señalado, se ha podido verificar, en primer lugar, la utilidad derivada de
este tipo de ejecución, que hace más célere el proceso de cobranza del crédito.
Asimismo, se ha podido apreciar que las medidas de protección en materia de
protección a los deudores hipotecarios, en su calidad de consumidores, presentan
conflictos con los intereses de las entidades autorizadas.
La investigación concluye en que los beneficios potenciales de esta figura, no
podrán darse hasta que se regule de forma que sea posible ser ofertadas por las
entidades autorizadas, pues hasta el momento la ausencia de oferta se ha debido
a la falta de consenso respecto de la regulación actual, siendo necesario compensar
los intereses de las entidades con los derechos de los deudores hipotecarios, ello
con el fin de evitar abusos en perjuicio suyo.
Palabras clave: Hipoteca inversa – Hipoteca – Persona adulta Mayor – Ejecución
Extrajudicial – Pago Anticipado.
v
ABSTRACT
The reverse mortgage is a new legal figure in Peruvian law, the present investigation
is focused on being able to analyze, on the one hand, the extrajudicial execution in
this figure. On the other hand, the protection measures and the effectiveness of
these in relation to possible abuses against mortgage debtors, by the entities
authorized to offer the reverse mortgage, that is, the creditors. By virtue of the
established objectives, the methods used are based on a critical analysis derived
from what is indicated by the doctrine, legislative regulation and national and
international statistics.
From the aforementioned, it has been possible to verify, in the first place, the utility
derived from this type of execution, which makes the loan collection process faster.
Likewise, it has been observed that the protection measures regarding the
protection of mortgage debtors, in their capacity as consumers, present conflicts
with the interests of the authorized entities.
The investigation concludes that the potential benefits of this figure cannot be given
until it is regulated in such a way that it is possible to be offered by the authorized
entities, since so far the absence of offer has been due to the lack of consensus
regarding the current regulation, being necessary to compensate the interests of the
entities with the rights of the mortgage debtors, in order to avoid abuses to their
detriment.
Key words: Reverse mortgage – Mortgage – Elderly person – Extrajudicial
Execution – Prepaid
vi
INTRODUCCIÓN
La hipoteca inversa es una figura jurídica que nace en los países anglosajones, la
cual supone un cambio en el paradigma de la hipoteca clásica, ello en razón de una
diferencia sustancial: La deuda en lugar de disminuir con el paso del tiempo, va
ascendiendo. Así, desde los primeros países que la regularon, esta fue
extendiéndose hacia otros países, llegando finalmente hace un par de años a
nuestro país.
Esta figura se erige como la posibilidad de paliar diversos problemas sociales en
países en subdesarrollo, por ejemplo, la ausencia de una pensión para las personas
adultas mayores, o una insuficiente pensión, lo cual se traduce en la imposibilidad
de poder gozar con una adecuada calidad de vida en los últimos años de vida,
aquellos caracterizados por la presencia de necesidades nuevas relativas a
cuestiones de salud, que se presentan en aquella etapa de la vida donde las
personas menos ejercen labores remuneradas.
La regulación de la hipoteca inversa en el Perú, incluye diversas novedades, siendo
quizás una de las más importantes la referida a la ejecución extrajudicial, la cual
presenta potenciales beneficios muy grandes en relación con la celeridad de la
cobranza, un déficit que sí presenta la ejecución de tipo judicial. Sin embargo, esta
posibilidad así como presenta virtudes, también implica riesgos que podrían ser
cometidos en perjuicio de los deudores hipotecarios.
A su vez, al existir un servicio de crédito, la regulación de protección al consumidor
considera a la hipoteca inversa como un tipo de servicio. En virtud de ello, todos los
vii
derechos que le son reconocidos a los consumidores, así como las reglas de una
relación de consumo que permita equilibrar la asimetría entre consumidor y
proveedor, deberán regir la hipoteca inversa con el fin de proteger al deudor
hipotecario, así como evitar abusos contra él.
Ahora bien, a pesar de que la regulación existe hace más de dos años, hasta el
momento no es ofertada al público, ello porque las entidades llamadas a ofertar este
servicio no se encuentran de acuerdo con algunas cuestiones, por ejemplo, el
derecho absoluto de pago anticipado que es reconocido a los deudores
hipotecarios, ello por el presunto riesgo crediticio que implica para las entidades.
En virtud de lo señalado, la presente investigación justifica su importancia en la
necesidad de encontrar puntos de acuerdo, que hagan posible que la hipoteca
inversa sea ofertada al público lo antes posible, pues lo contrario, implica mantener
en desuso una figura que brindaría diversos beneficios a un grupo en situación de
vulnerabilidad, este es, la población adulta mayor.
En ese sentido, se pretende analizar virtudes de la regulación actual, como la
implementación de la ejecución extrajudicial como aspecto positivo. En el mismo
sentido, se evalúan los riesgos derivados de esta implementación, así como otros
aspectos que podrían derivar en perjuicios contra el consumidor.
Todo lo anterior, con la finalidad de poder brindar mayores luces a nivel doctrinario,
que permitan evaluar las posibilidades que esta figura tendría si se dan algunas
modificaciones en la ley, de ser esto posible.
viii
CAPÍTULO I: MARCO TEÓRICO
1.1. Hipoteca Inversa
1.1.1. Hipoteca
1.1.1.1. Antecedentes
Desde una perspectiva histórica podría señalarse que el origen de la hipoteca como
instituto jurídico proviene del Derecho de la Antigua Grecia, de acuerdo con Soriano
(2016), etimológicamente el término proviene del griego hyphoteke, lo que significa
“colocar debajo”.
En ese sentido, es en Grecia donde se concibe la hipoteca como la entrega de
bienes a favor de un tercero con derecho preferente sobre estos, como garantía
para el pago con el importe de estos de algún crédito. Además, esto debía hacerse
de público conocimiento, pues todos debían saber sobre los bienes hipotecados.
Esta última característica con la finalidad de evitar que el mismo bien sea objeto de
garantía de otro crédito y así evitar los conflictos entre acreedores.
Posterior a ello, este instituto presenta una evolución en el contexto del desarrollo
del Derecho romano. En principio, en la faceta del Derecho primitivo, surge la fiducia
cum creditore, que como señala Villagra (2019), consiste en la entrega de la
propiedad de un bien como garantía de una deuda existente por parte del deudor
hacia el acreedor y que, este último, se comprometía a devolver una vez pagada la
1
deuda. En ese sentido, en esta primera etapa se presenta como una característica
la pérdida de la propiedad sobre el bien objeto de garantía, por lo cual en todo el
transcurso del tiempo en el que el deudor no cumpliera su deuda, permanecería sin
poder volver a ser propietario del bien en cuestión.
Si bien la fiducia cum creditore no constituyó un derecho real autónomo, logró ser
un antecedente de aquellas acciones que luego darían origen en el periodo
intermedio al pignus, que en esencia tenía la misma finalidad, relacionada con poder
entregar un bien como garantía de un crédito, mas a diferencia de ella, no se
otorgaba la propiedad del bien, sino solo la posesión.
Finalmente, conforme expresa López (1960), en la última etapa de la evolución de
esta institución en Roma, es que surge la hipoteca como una combinación
perfeccionada de la fiducia cum creditore y el pignus, figuras antes descritas. En
esa línea, la hipoteca ya no implicaba la desposesión respecto del bien objeto de
garantía, pues este podía mantenerse no solo como propiedad del deudor, sino
también en su posesión. Por otro lado, la hipoteca podía recaer tanto sobre bienes
muebles como inmuebles, ampliándose así los tipos de bienes que podían ser
objeto de garantía de algún crédito.
Otro antecedente histórico de gran relevancia corresponde al Derecho francés, el
cual conforme señalan Rosario (2018), a inicios del siglo XVIII se dividía en dos:
por un lado, el del norte regido por la costumbre; y por otro lado, el del sur, regido
por la ley. Como es apreciable ambas zonas del país encontraban como fuente
2
principal de sus respectivos ordenamientos jurídicos, dos fuentes totalmente
diferentes.
En virtud de dichas diferencias y a pesar de los intentos de los monarcas de unificar
ambos regímenes, esto no consigue éxito sino hasta 1804, momento histórico en el
que Napoleón elabora un Código, en el cual se toman como fuentes tanto la
costumbre del norte, como las leyes del sur, derogando así las leyes vigentes de
influencia romana, siendo así el momento en el cual se logra éxito al armonizar las
fuentes de ambos ordenamientos jurídicos.
A partir de lo señalado, se puede concluir que esto tuvo principal incidencia en la
regulación de la prenda y la hipoteca, puesto que la primera solo era concebida
para bienes muebles; mientras que, la segunda, solo para bienes inmuebles. En
ese sentido, el Derecho francés formó una nueva característica diferenciadora de
la hipoteca y la prenda, distinta a la tradicional romana, en que la diferencia entre
ambas recaía en la desposesión. En ese sentido, el Código francés tuvo gran
influencia en el Derecho de los países de Europa y América, es por ello que en los
países influenciados por el civil law, suele presentarse que la hipoteca solo recae
en bienes inmuebles; y, la prenda, en bienes muebles.
1.1.1.2. Concepto
El notable jurista español Roca-Sastre (citado en Méndez, 2017) ha definido la
hipoteca como:
El derecho real de garantía, de realización de valor, en
garantía de una obligación generalmente pecuniaria, de
3
carácter accesorio e indivisible y de constituciónregistral,
que recae directa e indirectamente sobre bienes
inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en
poder del propietario. (Pág. 16)
La institución jurídica de la hipoteca se encuentra recogida en el Código Civil del
Perú de 1984 es su artículo 1097°, en el que señala: “Por la hipoteca se afecta un
inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un
tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos
de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”.
Como puede apreciarse, la redacción es escueta y no ofrece mayores luces acerca
de la hipoteca; no obstante, a partir de ella se pueden extraer algunas
características básicas:
 La hipoteca solo puede afectar bienes inmuebles, quedando entonces excluidos
los bienes muebles.
 El bien inmueble garantiza el pago de alguna obligación, la cual puede ser
propia o de un tercero.
 Un bien que es hipotecado no genera la desposesión del deudor.
 Es un derecho accesorio, en tanto su existencia está supeditada a la existencia
de la obligación principal.
4
 El acreedor recibe ciertos derechos respecto del bien hipotecado ante el
incumplimiento de una obligación.
Es pertinente señalar que, a partir de lo descrito por el Código Civil peruano sobre
la hipoteca, Avendaño (2019, Pág. 32), han caracterizado a la hipoteca como “un
derecho accesorio, indivisible, especial e inmobiliario”. En esa línea, la hipoteca se
erige en primer lugar como un derecho accesorio, pues su existencia depende de
la situación de la obligación principal, es decir, cualquier afectación en la obligación
principal también le afecta a ella.
Por otro lado, es indivisible, puesto que dicho bien en toda su extensión forma parte
de la garantía, esto quiere decir que incluso cuando el inmueble fuese fraccionado,
cada una de las partes que lo integran sigue siendo parte de la garantía. Además,
la especialidad referida al bien y al crédito; respecto del primero, la hipoteca solo
puede recaer sobre bienes determinados e individualizados, esto a efectos del
registro, pues no solo se registra la hipoteca sino también el crédito. En ese sentido,
es que no es posible hipotecar bienes futuros por no ser susceptibles de
individualización ni determinabilidad.
Ahora bien, sobre la especialidad del crédito, debe determinarse y cuantificarse el
crédito en garantía, de lo contrario, podría hipotecarse de forma ilimitada un mismo
bien, afectando así a potenciales nuevos acreedores, los cuales correrían el riesgo
de que el crédito se agote con el pago de la primera o primeras hipotecas.
5
A partir de lo antes señalado, también puede colegirse que la determinación del
crédito tiene vital importancia en la publicidad hipotecaria, esto a fin de otorgar
mayor seguridad jurídica a las transacciones del mercado.
Finalmente, respecto de la característica inmobiliaria hay serios cuestionamientos,
pues a pesar de la influencia del civil law en nuestro ordenamiento jurídico, la
diferenciación entre hipoteca para bienes inmuebles y prenda para bienes muebles,
se ha visto relativizada desde que esta última fue derogada, esto último producto
de la aparición de bienes muebles identificables y de gran valor económico.
1.1.1.3. Tipos
La hipoteca dentro del ordenamiento jurídico peruano se encuentra regulada en
principio por una norma general, el Código Civil, en el que se aborda una hipoteca
general; sin embargo, a raíz de cambios sociales y económicos, la necesidad de
financiamiento en ciertos rubros o la especialidad de los mismos es que surgen las
hipotecas especiales, que conforme señala Chavez, (2019, Pág. 5) “pueden ser
definidas como aquellas que se encuentran reguladas fuera del Código Civil, por
tener algún carácter especial en su norma regulatoria”.
En ese sentido, se han regulado diversas hipotecas especiales en Perú, tales como:
la hipoteca social, hipoteca popular, hipoteca sábana, hipoteca minera, hipoteca
para programas de vivienda del Estado, hipoteca en gestión de fauna silvestre,
hipoteca inversa, hipoteca acuícola, hipoteca de concesiones de infraestructura y
servicios públicos, etc.
6
Cada una de las hipotecas especiales antes señaladas podría ser extensamente
descrita; sin embargo, a efectos del presente trabajo solo se abordará brevemente
algunas de ellas.
Durante el gobierno del expresidente, Alejandro Toledo, se promulgó la Ley N°
28698 de 2006 en su artículo 1°, señala que su objeto consistía en facilitar la
constitución de garantías hipotecarias, y con ello poder hacer más accesibles
viviendas de interés social a aquellas personas más desfavorecidas
económicamente en nuestro país.
Además de ello, se señalaba que no era necesaria escritura pública y que se
facultaba a la ejecución extrajudicial de la hipoteca. En principio, es evidente que el
objetivo de esta hipoteca, a diferencia de las hipotecas convencionales, no está
centrada en cualquier inmueble, sino en uno específico que son las viviendas, ello
por el interés social que estas producen; por otro lado, las particularidades que
presenta van orientadas a darle mayor celeridad al proceso y hacer efectivizar el
propósito social.
Por otra parte, tenemos a bien describir la hipoteca minera, la cual se encuentra
regulada por el Decreto Legislativo N° 109, Ley General de Minería, en su Capítulo
V, el cual regula la hipoteca minera. Respecto de esto, debe señalarse que nuestro
ordenamiento jurídico reconoce como un bien inmueble a las concesiones mineras,
por tanto, se puede desprender que es un bien distinto al predio donde se llevan a
cabo estas actividades.
7
En ese sentido, la hipoteca minera recae sobre las concesiones mineras, y toda la
infraestructura y objetos que se utilizan para llevar a cabo esta labor; no obstante,
no se constituye hipoteca sobre el predio como tal.
Finalmente, describiremos la hipoteca en la gestión de fauna silvestre, derivada de
la Ley N° 29763, Ley Forestal y de Fauna Silvestre, de 2011, que en su artículo 51
señala que son susceptibles de hipoteca las concesiones, permisos y
autorizaciones forestales o de fauna silvestre registrables. Esta hipoteca presenta
como particularidad la limitación sobre la cual puede ser aplicada la hipoteca, en el
sentido de que esta solo puede versar sobre el manejo, conservación y restauración
de la fauna silvestre.
1.1.1.4. Regulación en el Código Civil
A través de los Códigos Civiles que han regido nuestro país, la hipoteca fue
regulada con ciertas particularidades. Sobre ello, señalan Soriano (2016):
“Desde nuestro Código Civil de 1852, sólo fue regulada
por 19 artículos; en el Código Civil de 1936, con 19
artículos; y en el vigente (1984) con 20 artículos. En
cambio, si recurrimos a los códigos de la familia latina,
tenemos que el argentino, le dedica un total de 98
artículos; el francés 78 artículos; el italiano, 91 artículos;
el alemán, 77 artículos y el brasileño 32 artículos. (Pág.
59)
8
De lo señalado, podemos concluir que en perspectiva con otros ordenamientos, el
nuestro es escueto y se aprecia la poca importancia que se le dio a la hipoteca por
parte de los redactores de estos Códigos.
En ese sentido, es pertinente indagar en las fuentes que inspiraron a los redactores
en la codificación de los Códigos Civiles, respecto a ello Basadre (1992, Pág. 151)
señala: “Entre las fuentes mayores del Código Civil de 1852 podemos mencionar
las siguientes: (…) d) El Código de Napoleón Bonaparte y algunos de los
comentaristas de su texto y que se nota en la dogmática del texto de 1852”.
Apreciamos entonces que dicho Código estuvo inspirado por el sistema mixto
francés, que era poco riguroso al momento de abordar la hipoteca.
Respecto del Código Civil de 1936, señalan Guevara (2018, Pág. 16) “Se reconoció
el doble carácter que tiene la hipoteca voluntaria, que servía como derecho de
garantía y como instrumento de crédito. (…). Se suprimieron la hipotecas judiciales
[y] (…) se mantuvieron las hipotecas legales”. Finalmente, en cuanto al Código Civil
vigente de 1984, se describe por parte de Bigio (1991):
Al igual que el código anterior, no reconoce más
hipotecas que la voluntaria y la legal. El legislador no
encuentra motivo para reimplantar la hipoteca judicial,
que estuvo normada por el Código Civil de 1852. En ese
sentido, la Comisión Revisora hizo suyos los
fundamentos del ilustre jurista doctor Manuel Solf y
9
Muro, contenidos en su memorándum fechado en
setiembre de 1927. (Pág. 112)
A través de este repaso histórico podemos percatarnos de ciertos puntos; en
principio, el articulado sobre la hipoteca a través de los Códigos Civiles de
1852,1936 y 1984 no difieren mucho en extensión, la cual es poco extensa en
perspectiva de otros ordenamientos. Asimismo, el abordaje de la hipoteca entre los
últimos dos Códigos tampoco difiere mucho entre sí, por lo cual la evolución en el
tratamiento de la regulación de esta materia en nuestro país ha sido paupérrima.
1.1.1.2. Antecedentes de la Hipoteca Inversa
1.1.2.1. Antecedentes sociales y económicos
La hipoteca inversa surge de diversas problemáticas sociales y económicas que
aquejan a las personas adultas mayores, las cuales se enmarcan en un contexto
de especial vulnerabilidad.
Es conveniente conceptualizar a la vulnerabilidad como aquel nivel de
susceptibilidad frente a la violación de derechos humanos, el cual en ciertos grupos
es muy alto debido a situaciones de discriminación o desprotección que derivan en
un deficiente goce y ejercicio de derechos.
En ese sentido, señala Tello (2016, Pág. 28) “todas las personas podemos ser
vulnerables a riesgos concretos, pero cada uno lo es en distinto grado, dependiendo
de las características personales, las características socioeconómicas, etcétera”.
10
En virtud de lo señalado, es que las personas adultas mayores enfrentan ciertas
condiciones de deficiente protección estatal, que sumada a factores sociales y
económicos, tales como la pobreza, la violencia, entre otras condiciones que serán
descritas, las convierten en un grupo con un alto nivel de vulnerabilidad. Entre las
principales condiciones que inciden negativamente a este grupo vulnerable
tenemos:
 Pensiones: En Perú, de acuerdo con cifras de la Defensoría del Pueblo en su
Informe de Adjuntía N° 006-2019-DP/AAE, Envejecer en el Perú: Hacia el
fortalecimiento de las políticas para personas adultas mayores, el 53,5% de las
mujeres adultas mayores no completaron los estudios primarios; mientras que,
el 33% de los varones se encuentran en la misma condición. Esto último influye
directamente en sus posibilidades de acceder a empleos decentes, en los cuales
puedan acceder a una retribución económica, además de no poder brindar
aportes a la seguridad social y con ello viéndose imposibilitados de acceder a
una pensión vitalicia en la vejez. En ese sentido, señalan que el 94,71% de
mujeres adultas mayores y el 78,57% de varones adultos mayores, no se
encuentran afiliados a ningún sistema de pensiones, lo cual incide en una
situación de dependencia económica, la cual afecta proporcionalmente más a
mujeres que a varones por diversas razones, entre ellas la dificultad en la
inserción laboral de las mujeres o la cantidad de horas que estas trabajan lo que
impide que acumulen dinero o, si lo hacen, acumulen menos en contraste con
los varones.
11
 Empleo: El acceso a un trabajo remunerado es una herramienta idónea para el
desarrollo de capacidades y otorga mayor autonomía económica a las personas;
sin embargo, producto de la ausencia de pensiones para muchas de las
personas adultas mayores, estas se ven obligadas a depender de otras
personas, es por ello, que muchas veces acceden a trabajos no remunerados,
lo que agrava aún más su situación de dependencia.
 Salud: Conforme el paso del tiempo, las personas adultas mayores se enfrentan
al deterioro de su salud, por ejemplo, hay una pérdida progresiva de visión,
audición, entre otras afecciones. Además de ello, muchas tienen enfermedades
crónicas o que requieren atención médica constante; sin embargo, muchas
personas adultas mayores se ven impedidas de poder acceder a servicios de
salud, siendo una de las principales causas, la carencia de dinero.
Ahora bien, todas las problemáticas en torno a las personas adultas mayores, no
deben inducir a confusiones, como señala Trinidad (1989):
Hay que tener mucho cuidado en no confundir
vulnerabilidad con debilidad, puesto que la
vulnerabilidad puede ser transitoria y está a menudo
ocasionada por un desfavorecimiento, esto es, por una
incorrecta o insuficiente protección o la falta de
eliminación de barreras que impidan el disfrute de los
derechos humanos. (Pág. 129)
12
Así, podemos colegir que la situación de desventaja que padecen las personas
adultas mayores no es una condición inherente, sino que responde a la ausencia
de protección o inadecuada protección, siendo esta reversible si se toman las
medidas adecuadas.
1.1.2.2. Antecedentes legales
No existe consenso respecto del origen de la hipoteca inversa; sin embargo, se
puede apreciar una tendencia a nivel doctrinario en señalar que este se encuentra
dentro del Derecho anglosajón, específicamente en el Derecho de Inglaterra y
Estados Unidos.
Las razones que llevan a pensar que los orígenes de la hipoteca inversa son
anglosajones se deben básicamente a que en la década de 1930, en Inglaterra
surgió el home equity version, que consistía en la acumulación del valor de una
vivienda para poder ser utilizado como garantía hipotecaria dentro de algún
préstamo. No obstante, es recién en 1960 donde aparecen las hipotecas inversas
en Inglaterra como tal, a partir de dicho momento la hipoteca inversa tuvo un largo
desarrollo en este país, siendo actualmente el país donde mayor cantidad de
hipotecas inversas se constituyen y uno donde mayor éxito ha podido acarrear esta
institución. En ese sentido, además de erigirse como el país pionero en implementar
esta institución es también uno donde mayor éxito ha conseguido.
Otros países con un largo desarrollo de esta figura podrían ser, por ejemplo, España
y Francia, en donde la regulación de esta figura data de hace más de una década.
Aunque habría que hacer énfasis en que, pese al tiempo que tienen estas
13
figuras reguladas, en el caso español no han conseguido el éxito esperado, de
hecho, en los últimos años se ha visto un decrecimiento en la constitución de este
tipo de hipotecas.
En relación al éxito y fracaso de unos y otros países habría que hacer un análisis
más profundo más adelante; sin embargo, adelantaremos que en gran medida, esto
tiene una relación respecto del acceso a la información con la que cuentan los
consumidores para poder sentir el primer paso de atracción hacia estas figuras, lo
que juega un rol fundamental al momento de constituirlas, pues si no se cuenta con
personas interesadas, tampoco se abre la posibilidad a su difusión progresiva en la
sociedad.
Ahora bien, esta figura es de reciente protagonismo dentro del ordenamiento
jurídico latinoamericano, aunque ya ha tenido desarrollos en otros países de la
región como Colombia o Chile, por ejemplo, es por ello que es conveniente exponer
la forma en que esta materia ha sido regulada anteriormente por otros Estados, más
aún si estos tienen una realidad social y económica similar a la de nuestro país.
Las perspectivas internacionales derivadas de la regulación en otros países no
brindan luces acerca de los aciertos y desaciertos que podríamos tomar como
lección de lo que en nuestra regulación es positivo y lo que podría también
cambiarse en aras de un mayor atractivo de esta institución.
14
1.1.2. Concepto
Partiremos por señalar lo que nuestro ordenamiento ha definido por hipoteca
inversa, la Ley N° 30741, Ley que Regula la Hipoteca Inversa, de 2018 en su
artículo 2, señala que mediante esta institución, es factible que entidades
previamente autorizadas por ley puedan ofertar créditos, esto hacia aquella persona
o personas que ostentan la titularidad de la propiedad sobre algún bien inmueble.
En ese sentido, dicho bien inmueble se presenta como la garantía de dicho crédito,
la cual solo podrá ser cobrada una vez que dichas persona o personas titulares han
fallecido, además de ser ese momento aquel en el cual dicho crédito puede ser
recién exigido por las entidades.
Respecto de esta definición podemos extraer algunas ideas. En principio, la
hipoteca inversa solo puede realizarse por entidades autorizadas, que en nuestro
caso serían entidades bancarias y financieras. Por otro lado, podemos apreciar que
para la constitución de la hipoteca inversa podría haber uno o más titulares, además
de dejar abierta dicha posibilidad, no se hace referencia a una calidad especial de
la persona o personas; sin embargo, como se explicará más adelante, sí existen
requisitos personales para la constitución de la hipoteca inversa.
Finalmente, las últimas líneas permiten entender claramente por qué se le llama a
esta hipoteca como “inversa”, ello en razón de que, a diferencia de la hipoteca
tradicional o convencional, el reembolso no es progresivo mientras la deuda va
decreciendo, por lo contrario, el reembolso se da respecto de una cantidad
percibida que cada vez es más grande debido a la acumulación constante, la cual
15
deberá ser abonada al fallecimiento del beneficiario o beneficiarios. En el mismo
sentido, Castro (2017), señalan que:
[L]a hipoteca inversa es un crédito dirigido a la persona
adulta mayor con tenencia de un bien inmueble
habitacional factible a ser hipotecado a favor de alguna
entidad bancaria, destacando que el giro del dinero, se
da mediante un único tracto o en varios con el fin de
percibir ingresos, en donde el capital y los intereses
serán pagados por las personas herederas hasta el
momento del fallecimiento de la persona solicitante.
(Pág. 48)
A partir de esta definición propuesta, podemos extraer ideas nuevas. Respecto de
la aparición de las personas herederas, las cuales están facultadas, mas no
obligadas, a poder pagar la deuda al fallecimiento de la personas o personas
beneficiarias, lo anterior haciendo énfasis en que la deuda de la hipoteca inversa
está orientada a perseguir al inmueble y no a las personas herederas. Por otro lado,
también podemos notar que el abono respecto de la parte beneficiaria puede darse
en una sola parte o de forma periódica. Por otro lado, la hipoteca inversa en
palabras de García (2015):
Se trata de un crédito garantizado mediante la hipoteca
de la vivienda habitual que permite la obtención de una
renta periódica o su disposición de una sola vez- se
16
transforma el valor líquido acumulado de la vivienda en
dinero efectivo-, en un principio, a todas aquellas
personas mayores de 65 años o en situación de
dependencia severa o gran dependencia. (Pág. 73)
A partir de ello, podemos extraer el beneficio que se busca en capital monetario
líquido para aquella persona o personas adultas mayores o dependientes, las
cuales cuentan con una vivienda habitual que les permita constituir esta hipoteca.
Además, es interesante el enfoque de dependencia que le otorga esta autora a las
personas que acceden a la hipoteca inversa, puesto que es una realidad que la
naturaleza de esta institución jurídica está centrada en gran parte a poder aliviar la
dependencia económica que sufren las personas adultas mayores, y en ocasiones,
otro tipo de personas en la misma situación de dependencia. A su vez, señala
Montero (2014):
El sistema consiste en implementar una vivienda sobre
la hipoteca del jubilado, pensionado o anciano que debe
contar con la jubilación otorgada y 65 años de edad.
Luego del cálculo de la renta mensual a recibir por el
beneficiario en base al valor de la propiedad hipotecada
y su aceptación por este, la persona o el matrimonio, de
implementarse de ese modo, percibirá mensualmente y
por toda su vida dicha suma de dinero (…). Al fallecer el
o los solicitantes, la deuda se cancela con la entrega de
17
la casa a la entidad financiera, que ve con esto cubierto
su crédito. (Pág. 27)
De esta última definición, se pueden colegir dos aspectos importantes; el primero,
es que la pensión que se reciba dependerá del valor de la vivienda que será
hipotecada, por lo cual será necesaria la aceptación de los potenciales beneficiarios
al momento de la tasación; segundo, esta deuda que va acumulándose a través del
tiempo podrá ser cancelada al fallecimiento de la o las personas beneficiarias, en
ese sentido, el fallecimiento es un elemento esencial en esta hipoteca, pues es uno
de los elementos que la configura.
1.1.3. Finalidad de la Hipoteca Inversa
A partir de lo señalado dentro de los antecedentes sociales y económicos, así como
de las diferentes definiciones respecto a esta institución jurídica, se puede colegir
que esta tiene una orientación hacia las personas adultas mayores por su situación
de vulnerabilidad, derivada de la dependencia económica ocasionada por las
deficiencias en el acceso a la educación, empleo remunerado y, por ende, a una
pensión vitalicia que durante la vejez le otorgue seguridad y autonomía económica,
así como la imposibilidad de acceder a otros servicios esenciales tales como la
salud.
A partir de dicho marco de vulnerabilidad, de acuerdo con la Ley N° 30490, Ley de
la Persona Adulta Mayor de 2018 en su artículo 1 señala que: “El Estado establece,
promueve y ejecuta las medidas administrativas, legislativas, jurisdiccionales y de
cualquier otra índole, necesarias para promover y proteger el pleno ejercicio de los
18
derechos de la persona adulta mayor, con especial atención de aquella que se
encuentra en situación de riesgo.”
Por otro lado, en dicha ley, en su artículo 9, señala que: “Los servicios prestados
por entidades públicas o privadas que se brindan a favor de la persona adulta
mayor, están orientados a promover su autonomía e independencia con el fin de
mejorar su calidad de vida y preservar su salud”.
De ambos artículos de la citada ley, podemos extraer ciertas ideas. En principio, se
reconoce como un deber estatal el tomar medidas en diversos ámbitos para poder
compensar las desigualdades estructurales que atraviesan las personas adultas
mayores; en ese sentido, puede colegirse que la regulación estatal que se hace
respecto de esta institución jurídica, es una herramienta valiosa mediante la cual el
Estado cumple con su deber de ejercer medidas de orden legislativo para poder
atender las problemáticas de las personas adultas mayores.
Por otro lado, también se hace referencia a la participación del sector privado
respecto de esta problemática, puesto que se admite que la promoción de la
autonomía e independencia de las personas adultas mayores no se limita solo a la
actividad estatal, pues también compromete a la actividad privada.
En relación con lo señalado, la hipoteca inversa se erige como una acción estatal
de regulación que involucra también a las entidades privadas, ello con la finalidad
de poder paliar las dificultades sociales y económicas que sufren las personas
19
adultas mayores, y con ello, poder compensar estas desigualdades y que el goce y
ejercicio de sus derechos sea efectivo.
Como se ha detallado, el enfoque que consideramos pertinente al momento de
evaluar la finalidad de la hipoteca inversa está relacionada con un enfoque
asistencial de personas adultas mayores. No obstante, la discusión sobre este
aspecto no es pacífico, en relación con ello se ha señalado por Guevara (2018, Pág.
36-37): “Esta matriz asistencial, hace a esta hipoteca incómoda al sector de laoferta,
porque las entidades financieras están poco acostumbradas a financiar operaciones
con un componente asistencial y al mismo tiempo, con un elevado riesgo crediticio”.
Consideramos respecto a estas aseveraciones que ponen en duda el carácter
asistencial de esta institución jurídica que, si bien esto puede representar un posible
riesgo, y por tanto desapego de implementación por parte de algunas entidades,
esto no obsta a que muchas otras vean en esto una oportunidad en el mercado,
que armonice el principio de economía social de mercado que guía nuestro Estado,
en el sentido de complementar el libre mercado, con la responsabilidad social de
los privados.
En ese sentido, una de las finalidades es poder mantener un ingreso líquido hacia
las personas adultas mayores, que les permita mantener la calidad de vida que
tenían hasta cuando aún tenían ingresos producto de labores remuneradas, que a
causa de su edad ya no están posibilitados de continuar.
20
Por otro lado, en palabras de Betzuen (2016):
La finalidad fundamental de la hipoteca inversa es
convertir la vivienda habitual en renta complementaria a
la pensión, en forma de capital o periódica, sin perder su
titularidad el propietario de la vivienda. Esta renta
complementaria suele estar destinada a cubrir las
necesidades propias de la tercera o incluso cuarta edad,
como aquellas relacionadas con la dependencia o los
cuidados de larga duración, así como los de asistencia
sanitaria o el pago de tratamientos médicos. (Pág. 57)
Desde esta visión de la finalidad de la hipoteca inversa, podemos extraer dos ideas
centrales; primero, es que las personas adultas mayores mantengan su vivienda
habitual, la cual además suele representar para muchas de ellas algo especial
donde desean pasar los últimos días de su vida; en ese sentido, esta institución les
ofrece la posibilidad de mantener su vivienda habitual.
En segundo lugar, a pesar de no vender su vivienda y mantenerla, no quedan en
desprotección económica pues tienen un capital o pensión periódica que lespermite
afrontar problemáticas propias de su edad. En ese sentido, esta opción tiene como
finalidad permitir a personas adultas mayores mantener su vivienda habitual, sin la
necesidad de venderla y sin tener que quedar en una situación de desprotección a
nivel económico.
21
Además, de acuerdo con García (2015, Pág. 69) “La finalidad de la hipoteca inversa
es posponer hasta el fallecimiento del solicitante o beneficiario la devolución de los
ingresos extras que con dicha garantía hipotecaria se obtiene cuando ya no se tiene
capacidad laboral o productiva”.
En ese sentido, la hipoteca inversa también se perfila como una opción que alivia
las preocupaciones de las personas adultas mayores, pues respecto del pago del
crédito acumulado no se encargarán ellos, asegurando así una vida tranquila y
decente en esta etapa de la vida. Habría que analizar entonces, que quizás el
impacto económico sería trasladado hacia sus herederos y/o legatarios, quienes
podrían perder la titularidad de dichos bienes en caso de no poder cumplir con el
pago del crédito a la muerte del titular.
Ahora bien, después de expuesta la finalidad tentativa que tendría la hipoteca
inversa, es claro que en nuestro país hay una deficiencia respecto de la utilización
de estas, pues al ser una figura de reciente protagonismo tiene escasa difusión
dentro de la población.
Hace falta entonces que en virtud de las obligaciones del Estado, en relación con
tomar acciones positivas respecto de este grupo de especial vulnerabilidad, que se
busquen opciones que hagan viable esta figura en la práctica. Esto último, después
de haber hecho un análisis de la realidad, la cual se vería beneficiada en gran
medida por esta figura, que sería de ayuda a todas aquellas personas adultas
mayores dentro de nuestro país que no reciben una pensión o, en caso de recibirla,
es insuficiente para vivir dignamente.
22
1.1.4. Características de la Hipoteca Inversa
La hipoteca inversa como institución jurídica presenta características específicas al
ser una hipoteca especial, diferente de la hipoteca convencional o tradicional. En
ese sentido, estas presentan características generales y otras particulares que
varían de acuerdo al ordenamiento jurídico de cada Estado.
En ese sentido, en primer lugar se expondrán las características generales que en
todos los Estados se presentan en la regulación de la hipoteca inversa, acto seguido
se expondrán aquellas particularidades en la regulación del ordenamiento jurídico
peruano. Así, siguiendo las características generales presentadas por Castro
(2017) se pude parafrasear de la siguiente manera:
 Exclusividad: En relación a las personas beneficiarias de esta institución jurídica,
se encuentra un grupo específico, comprendido por personas adultas mayores,
o aquellas que sin serlo se encuentran en condición de dependencia. Además
de ello, estas personas deben ser propietarias de una vivienda. Esto último, a
nuestro juicio, reduce las posibilidades de muchas personas que no son
propietarias de ningún inmueble, y que además no perciben ningunapensión.
Esto último incide negativamente en un aspecto cuantitativo respecto del fin
asistencial.
 Mortis causa: Para que el crédito sea exigible, es necesario el fallecimiento de
la persona o personas beneficiarias. En ese sentido, la fecha de exigibilidad se
caracteriza también por ser impredecible e indeterminable. En relación con ello,
23
es que para algunas entidades esto representa un riesgo, ya que no se sabe
con certeza la inversión que podría hacerse a largo plazo.
 Garantía: Esta debe estar representada por un inmueble propiedad de la
personas o personas beneficiarias, la cual en su mayoría deberá ser su vivienda
habitual; sin embargo, algunas legislaciones ponen como único requisito que el
inmueble sea de propiedad de quienes constituyen la hipoteca.
 Liquidez: Convierte aquellos activos patrimoniales de los potenciales
beneficiarios en dinero en efectivo, ello resulta útil para personas que requieren
efectivo, sin tener que vender su propiedad.
 Complementariedad: En ciertos casos, como el de los países desarrollados, esta
institución se caracteriza por complementar aquellos ingresos que se perciben
con regularidad. No obstante, esta realidad difiere de la de países en vías de
desarrollo, en los cuales la característica no sería de complementariedad, sino
que podría representar el único ingreso propio de estas personas.
 Intereses: Estos van incrementándose desde el momento del fallecimiento de la
persona o personas beneficiarias.
 No es traslativa: El bien hipotecado se mantiene en propiedad del deudor, e
incluso cuando este fallece aún los herederos pueden pagar la deuda y
mantener la propiedad de dicho inmueble.
24
 Desamortización o endeudamiento: En perspectiva con la hipoteca
convencional o tradicional, en las cuales la parte deudora debe ir amortizando
pagos periódicos, en la hipoteca inversa quien realiza los pagos periódicos
vendría a ser la parte acreedora.
 Cuantía del préstamo: En la hipoteca inversa la cantidad de dinero a recibir por
la parte beneficiaria no solo se tasa a partir del valor del bien, sino que deben
evaluarse otros factores tales como la esperanza de vida, la madurez del
mercado inmobiliario, así como el interés que se generaría en el tiempo.
 Modalidad de desembolso: Una vez autorizado el crédito por el bien inmueble,
este puede darse de forma periódica o en un solo pago.
 Capacidad de pago: Para obtener el crédito, no es necesario contar con liquidez
económica, basta con ser propietario de un inmueble, a diferencia de la hipoteca
convencional en la cual sí se evalúa la capacidad de pago antes de otorgar el
crédito.
 Derechos sucesorios: Al momento de la muerte de la parte beneficiaria, en la
hipoteca tradicional el inmueble pasa a ser parte del haber hereditario; sin
embargo, en la hipoteca inversa puede darse dicha situación, siempre y cuando
los herederos decidan pagar el crédito, de lo contrario el bien sería rematado.
Ahora bien, después de haber hecho un recorrido de aquellas características
generales de esta institución jurídica, es preciso señalar lo que nuestro
25
ordenamiento jurídico ha regulado respecto de ello. Respecto a ello, señala
Fernández (2019):
Las principales características de la Hipoteca Inversa en
Perú son al igual que en otros países donde existe este
producto, que el crédito se garantiza sobre el Bien Raíz
que es propietario el titular. Se pide que la tasación sea
hecha por lo menos por dos empresas tasadoras
especializadas, una de las cuales puede ser el mismo
Banco el que envíe a tasar. (Pág. 24)
A partir de ello, se puede apreciar que es necesaria la tasación con el fin de conocer
el valor de la casa, aunque al exigirse que se haga por dos empresas distintas, esto
puede generar problemas respecto del real valor del inmueble. En el mismo sentido,
que una de esas empresas tasadoras sea de la misma entidad puede generar
suspicacias, es por ello que la tasación debería ser realizada por un tercero
independiente.
Por otro lado, respecto a la venta del bien solo podrá darse con autorización de la
entidad, no siendo esto aplicable al caso del arrendamiento. Finalmente, algo
relevante está centrado en la diferencia que se realiza entre el titular del crédito y
los beneficiarios, los cuales de acuerdo con esto, pueden ser sujetos diferentes.
26
1.1.5. Elementos de la Hipoteca Inversa
Podríamos señalar y analizar como elementos que componen a la hipoteca inversa
a tres: elemento personal, real y formal. En relación con el elemento personal, la
hipoteca inversa está dirigida principalmente a personas mayores de 65 años o en
situación de dependencia. Esto último es importante, pues si una persona joven
constituyese este tipo de hipoteca el capital que podría concedérsele sería muy
bajo, es por ello que esta hipoteca está pensada en otro tipo de público.
En cuanto a la calidad del acreedor, este generalmente suele estar conformado por
entidades bancarias, financieras o crediticias. Sin embargo, hay ciertos países,
como Estados Unidos, en el cual respecto de esta materia se encarga la
Administración Nacional.
Ahora bien, en cuanto al elemento real, a diferencia de las hipotecas
convencionales, esta suele ir dirigida solo contra bienes inmuebles que sean
viviendas habitadas por los beneficiarios; sin embargo, esto en ciertas legislaciones
varía, como es el caso canadiense que admite más tipos de inmuebles para poder
constituir la hipoteca inversa.
Respecto del elemento formal de la hipoteca inversa, para que esta se constituya
es necesaria la escritura pública, siendo insuficiente la minuta. Por otro lado, la
obligación debe ser determinada o determinable, así como ser debidamente inscrita
en Registros Públicos.
27
1.1.6. Requisitos de la Hipoteca Inversa
Respecto de este apartado, se hará un análisis de los requisitos de la hipoteca
inversa teniendo en cuenta la legislación de la materia:
 Que el crédito se garantice con la propiedad del titular o titulares, en ese sentido,
no es posible garantizar el crédito con bien inmueble que no sea propio. Esto a
su vez, permite diferenciar que puede haber un titular del crédito y que este, a
su vez, designe a otro sujeto o sujetos para que sean los beneficiarios.
 Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño. En tanto la garantía
en esta hipoteca es el bien, debe buscarse que este se encuentre asegurado
ante posibles daños.
 Que la tasación el inmueble sea realizado cuando menos por dos entidades, una
de las cuales puede ser del propio Banco; no obstante, como ya se señaló este
requisito es problemático, en tanto puede generar conflicto respecto del valor
real del bien, así como de la imparcialidad que podría verse afectada.
 Los intereses deben calcularse a partir del crédito que efectivamente fue
recibido. En ese sentido no pueden calcularse interés sobre pagos no
realizados, por lo que el cálculo de estos también se encontraría supeditado al
fallecimiento de la parte beneficiaria.
 Al momento de la ejecución del contrato, el titular o titulares no se encuentren
con otras obligaciones que tengan preferencia de cobro sobre la hipoteca. Este
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requisito se perfila como necesario, puesto que al ser el momento del pago del
crédito al fallecer el titular o titulares, este momento resulta incierto, por lo que
durante todo el tiempo en el que aún permanezca con vida deben buscarse
formas de que la garantía en cuestión se mantenga.
 El cobro respecto del crédito debe realizarse única y exclusivamente sobre el
bien hipotecado, no siendo posible que se pretenda realizar dicho cobro sobre
otro tipo de bienes de los cuales sea propietario el titular o titulares.
 Facultar a los legatarios, la posibilidad de formar parte de la sucesión, es decir,
otorgarles la posibilidad al fallecimiento de la parte beneficiaria, de poder
cancelar la deuda.
 Luego de ofrecer esta posibilidad y no ser atendida por lo potenciales legatarios
en el plazo señalado, el bien en cuestión podrá ser ejecutado por la entidad,
respecto de lo cual si hay algún excedente derivado de la venta del bien esta
será entregada a favor de los herederos.
1.1.7. Regulación de la Hipoteca Inversa en Perú
Esta institución fue regulada dentro de nuestro ordenamiento jurídico mediante la
Ley N° 30741 en marzo de 2018., y posteriormente se aprobó, mediante Decreto
Supremo N° 202-2018-EF, su reglamento y posteriormente este, presentó
modificaciones establecidas en el Decreto Supremo N° 243-2019-EF.
De una lectura de la normativa peruana, puede identificarse que la emisión de la
ley que regula la hipoteca inversa surgió de una necesidad para complementar el
29
ingreso económico de las personas; sin embargo, no se hace referencia a las
personas adultas mayores, las cuales, de acuerdo a lo ya señalado, son aquellas
principales llamadas a constituir este tipo de hipotecas.
Por otro lado, en el Perú existe un deficiente sistema de pensiones que genera que
muchas personas no cuenten con una pensión durante la última etapa de su vida,
en ese sentido, el público objetivo no fue mencionado, además de no tomar en
consideración que el objeto de la ley más que complementar los ingresos
económicos, suple la ausencia de estos ante las deficiencias del sistema
previsional.
Ahora bien, en relación con esta hipoteca, se prevé que solo podrán otorgarla las
entidades autorizadas, empresas de operaciones múltiples y las empresas de
seguros, brindándole un crédito al titular o titulares de determinado bien inmueble,
siendo esta última exigible solo ante la muerte del titular o titulares.
Asimismo, el valor del crédito será determinado en función del valor del inmueble
objeto de hipoteca, la esperanza de vida del titular o titulares, y la tasa de interés
aplicable. Respecto de ello, al no establecer una edad mínima ni la ley ni el
reglamento, se puede concluir que mientras menor sea la personas que pretenda
constituir este tipo de hipoteca, menor será la cantidad de dinero que reciba pues
esto podría elevar el riesgo de las entidades autorizadas. En relación con la forma
de pago, se señala que las entidades y los deudores pueden optar por que esto sea
en una sola armada o bien en pagos mensuales que se asimilarían a los pagos de
una pensión.
30
Además, una parte muy interesante y beneficiosa de la ley es que prevé la
posibilidad de contratar un seguro respecto de esta hipoteca, es decir, en caso de
que la persona viva más tiempo del esperado y se agote el crédito mensual
desembolsado por la entidad y esta se vea desamparada económicamente, gracias
a este seguro podría seguir percibiendo ingresos económicos y así paliar su
vulnerabilidad económica.
A su vez, dentro de los requisitos que se incluyen y que fueron también vistos
previamente, se requieren cuestiones como que el bien solo puede ser inmueble,
que este debe ser de propiedad del titular o titulares que constituyan la hipoteca
inversa. Así, se ve que esta hipoteca solo alcanza a aquellas personas propietarias,
las cuales en nuestro país son muchas, pues incluso en los sectores económicos
más desfavorecidos sucede.
Además, la ley y el reglamento posibilitan que el titulares o titulares puedan pagar
parcial o totalmente la deuda. En ese sentido, como se profundizará más adelante,
esto ha significado una molestia para las entidades interesadas en implementar la
hipoteca inversa.
Representantes de las entidades interesadas han manifestado que esta figura será
inviable en la realidad peruana hasta que se hagan ciertas modificaciones, no
necesariamente excluyendo el derecho de pago anticipado de los consumidores,
en este caso, la opción sería restringir en el tiempo este derecho, por ejemplo que
no pueda realizarse dicho pago anticipado durante los primeros diez años de
31
constituida la hipoteca, ello en razón de los riesgos económicos que implicaría para
las entidades.
El no realizar dichas modificaciones, según dichas entidades, tendría incidencia
directa en lo atractivo del producto para los consumidores, así como a la cantidad
de dinero que podría llegar el crédito, tomando en cuenta que a mayor riesgo, se
ofrecería un menor crédito.
Como se profundizará más adelante, estas consideraciones de las entidades no
toman en consideración la realidad en la que se constituirían las hipotecas inversas,
caracterizadas por ser realizadas por personas adultas mayores, las cuales tienen
ausencia de ingresos y ante ello es que se ven interesadas en hipotecas, por lo cual
suena poco lógico o probable que estas deseen pagar anticipadamente esto, de
hecho, una de las razones que suelen darle sentido a esta hipoteca es brindarle
mayor tranquilidad en relación a aspectos económicos a estas personas dada su
vulnerabilidad.
A su vez, se señala que la deuda solo se efectuaría en función de los intereses del
monto efectivamente recibido, pues si por alguna razón el titular o titulares
falleciesen antes de poder recibir el crédito completo, solo podría cobrarse los
intereses relacionados con aquellos pagos que sí fueron realizados.
En relación con la ejecución del bien inmueble objeto de garantía, se señala
expresamente que este solo podrá ser ejecutado, ya sea judicial o
extrajudicialmente, una vez que el titular ha fallecido, siendo este el primer requisito.
Por otro lado, un requisito adicional estaría ligado a que las entidades autorizadas,
32
deben otorgar la posibilidad dentro de los plazos que establece el reglamento hacia
los deudores y/o legatarios de poder cancelar el crédito y así poder mantener la
propiedad del bien.
Asimismo, la norma señala un aspecto fundamental al diferenciar entre titular y
beneficiario, pues prevé la posibilidad de que quienes sean titulares de la hipoteca
sean diferentes de los beneficiarios. Por ejemplo, A es titular de un bien inmueble,
sobre el cual constituye la hipoteca inversa en favor de sus padres, B y C, quien
vendrían a ser los beneficiarios. A partir de ello, se entiende que el crédito solo
podría ser cobrado por las entidades autorizadas una vez que fallezca el
beneficiario o último de los beneficiarios, y no el titular o titulares de la hipoteca
inversa.
Ahora bien, si bien una de las principales características de este tipo de hipoteca
está relacionado con el momento del cobro de la deuda, referido al fallecimiento del
titular o último beneficiario, esto tiene ciertas excepciones que se pueden ver a lo
largo de la normativa. Por ejemplo, se contempla la posibilidad de que las personas
puedan hacer el pago anticipado, ya explicado previamente; por otro lado, tendrían
el vencimiento anticipado ya sea por responsabilidad de los deudores o de los
acreedores, pues dicha figura procede ante el incumplimiento de ciertas cuestiones
como la falta de pago por la parte acreedora, o por haber sido enajenado, arrendado
u otras cuestiones respecto de dicho bien, sin consentimiento de la entidad
autorizada, por ejemplo.
33
Así también, al ser la hipoteca inversa un producto que las entidades autorizadas
podrían ofertar, es que se deben cumplir con ciertos criterios de difusión y
publicidad, ello con el fin de que los consumidores interesados puedan tomar
decisiones de forma informada, ello a su vez tendría como objeto poder evitar
abusos contra los consumidores, aspecto que será materia de profundo análisis
más adelante.
Lo cierto es que la presente alternativa legal es muy llamativa y potencialmente muy
beneficiosa para muchas personas; sin embargo, en tanto persista el desacuerdo
entre las entidades llamadas a ofrecer el producto y la normativa que las rige, los
potenciales beneficios solo se mantendrán en un plano teórico que de nada servirá
a las personas adultas mayores.
1.2 : Ejecución de la hipoteca inversa
1.2.1. Prepago
Uno de los derechos reconocidos de los clientes es el derecho a pagar de forma
anticipada, ya sea en forma parcial o total, su deuda con las entidades, dando así
por concluida la hipoteca inversa, lo que genera la imposibilidad de ejecutar en un
futuro la garantía del crédito.
Conforme a lo referido en el Decreto Supremo N° 202-2018-EF, que aprueba el
Reglamento de la Ley N° 30741, Ley que Regula la Hipoteca Inversa de 2018, en
su artículo 7, señala que una de las facultades con las que cuentan los clientes que
accedan a la hipoteca inversa, es poder realizar el pago adelantado o prepago ya
34
sea parcial o total del crédito que mantenga con la entidad, ello en conformidad con
lo que dispone la regulación en materia de protección al consumidor.
Además de ello, la norma ha previsto que en caso de que el cliente realice el pago
total del crédito, este deberá correr con todos aquellos gastos notariales y
registrales que provengan de dicho prepago.
Como se observa, el legislador ha abierto la posibilidad de que los clientes de este
tipo de créditos hipotecarios, puedan realizar un prepago o pago anticipado
respecto de su deuda, ya sea parcial o total. De acuerdo a lo señalado por Roa
(2019):
En el ámbito normativo y jurisprudencial, se ha
reconocido el derecho de los consumidores a que en
toda operación de crédito puedan realizar el pago
anticipado o prepago de los saldos, en forma total o
parcial, con la consiguiente reducción de los intereses
compensatorios generados al día de pago y la
liquidación de comisiones y gastos. Asimismo, se ha
recogido legislativamente que, en el ejercicio del
derecho al pago anticipado, no sea aplicable a los
consumidores ningún tipo de penalidades bajo cualquier
denominación o se efectúen cobros que revistan un
origen o efecto similar. (Pág. 92)
35
Así las cosas, los clientes cuentan con este derecho recogido dentro del Código de
Protección al Consumidor, a su vez, este derecho les permite reducir los intereses
a pagar. Respecto de esto, el legislador ha optado por que el ejercicio de este
derecho no implique una actuación por parte de las entidades financieras en
desmedro de los clientes, tales como imponer penalidades, o generar restricciones
materiales en el goce y ejercicio de este derecho, los que tengan como finalidad
recuperar aquellos intereses que podrían estar perdiendo a largo plazo.
No obstante, nos parece pertinente recordar algo que ya fue señalado, esto es, en
qué medida este tipo de situaciones generan menos atractivo en las entidades
financieras para ofrecer estos productos producto de los riesgos de este tipo de
créditos, lo que impide ofrecer productos atractivos y así beneficiar a potenciales
clientes.
La razón de ser de los créditos hipotecarios responde a los intereses de dichos
créditos que las entidades financieras percibirán a lo largo del tiempo, lo cual hace
de estas rentables para las entidades y ofrece la posibilidad a estas de ofrecer
promociones atractivas para los consumidores.
En ese sentido, sobre la hipoteca inversa, las entidades requieren de inversiones a
largo plazo que les permitan cumplir con sus obligaciones de pagos periódicos; sin
embargo, los pagos anticipados generan un riesgo crediticio muy grande para estas,
pues si la norma faculta a los clientes a poder realizar los pagos de forma anticipada
en el momento que estos crean conveniente, genera una incertidumbre muy alta
para las entidades respecto de los intereses que estas percibirán.
36
Además, las entidades tampoco podrán imponer penalidades para paliar este riesgo
crediticio producto de la posibilidad de efectuar pagos adelantados, es por ello que
en la entrevista realizada a Eduardo Morón, presidente de la Asociación Peruana
de Empresas de Seguros, se le preguntó qué opinaba a raíz de la publicación del
Reglamento de la Ley que Regula la Hipoteca Inversa, a lo que respondió que era
un riesgo crediticio muy alto para las entidades ofertar un servicio, que implicaba la
posibilidad de un pago adelantado, el cual desestabilizaríatodo el sistema a mediano
y largo plazo creado para poder satisfacer a sus clientes.
A partir de lo señalado, se explica por qué hasta el momento ninguna entidad ofrece
este producto en Perú, habiendo transcurrido más de un año desde la
reglamentación de la Ley que Regula la Hipoteca Inversa. Esto ha impedido el
desarrollo de una importante figura que traería muchos beneficios tanto para las
entidades financieras, como para los clientes.
En ese sentido, estas entidades no ofrecerán este producto hasta que se hagan
ciertas modificaciones a la Ley en cuestión, referidas a que se establezca un plazo
de diez años en el cual no se podrán realizar pagos adelantados, permitiendo así a
las entidades tener mayor seguridad respecto de los créditos.
Así las cosas, tenemos la colisión por un lado el derecho de los consumidores al
pago adelantado, y por otro lado, la imposibilidad de las entidades de imponer
penalidades respecto de dicho derecho, así como su interés de poder restringir el
plazo de pagos adelantados hasta diez años después de constituida la hipoteca
37
inversa, y así ofrecer productos más atractivos a los clientes, que a su vez les
resulten menos riesgosos y rentables.
Consideramos que si se establece algún plazo en el que no se pueden realizar
pagos adelantados, estos deben ser voluntarios e informados previamente a los
consumidores. Esto último en razón de no poder restringirse formal nimaterialmente
el derecho de los consumidores.
Ahora bien, consideramos que el riesgo que se genera se ve seriamente atenuado
si prestamos atención al contexto en el que estos surge la hipoteca inversa en
nuestro país. Por un lado, como se vio previamente, esta figura está dirigida a un
público específico, personas adultas mayores, las cuales en nuestro país no suelen
percibir una pensión, o en caso de recibirla no es suficiente para cubrir necesidades
propias de su edad, lo que deviene en que no tengan liquidez económica; sin
embargo, al tener alguna propiedad, esta les puede servir para poder contar con
dicha liquidez.
En virtud de lo señalado, al no tener liquidez económica o ser insuficiente es que
las personas constituyen este tipo de hipotecas. En ese sentido, resulta poco
probable que las personas obtengan en el tiempo formas de generar pagos
adelantados, recordando que estas personas no realizan trabajos o, en caso de
realizarlo, no perciben sueldos.
Así las cosas, podemos colegir que si bien las entidades perciben esta hipoteca
poco rentable producto del derecho de pago adelantado, consideramos que por
38
estar orientada a un público mayor, que no cuenta con ingresos propios o son muy
limitados, es que el riesgo crediticio se ve reducido.
En ese sentido, en virtud del derecho de pago adelantado, si los clientes tienen la
facultad de hacer el pago parcial o total de su deuda y deciden hacerlo de forma
total en determinado momento, genera que las entidades se vean en la
imposibilidad de ejecutar la garantía del crédito en un futuro.
1.2.2. Vencimiento anticipado
Además del pago anticipado, otra de las causales que puedan dar lugar a la
extinción de la posibilidad de las entidades autorizadas de ejecutar la garantía de
la hipoteca inversa, está referida al vencimiento anticipado, generado por cuatro
situaciones.
Conforme a lo señalado en el Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de la
Ley N° 30741, Ley que Regula la Hipoteca Inversa de 2018, en su artículo 9, señala
cuáles son las razones que pueden dar lugar al vencimiento antes del tiempo usual,
es decir, antes de la muerte del titular del crédito.
En ese sentido, al señalar la norma razones por las que el vencimiento puede darse
antes, podemos colegir que la resolución de la hipoteca inversa puede darse de
forma unilateral en ciertas ocasiones por parte de la entidad autorizada y exigir el
pago de la deuda. Las razones por las que este vencimiento anticipado podría darse
son cuatro, conforme a lo formulado por el legislador.
39
En primer lugar, se señala que si el inmueble objeto de la hipoteca inversa es
enajenado, ya sea por venta, donación, cesión u otra modalidad, se genera un
vencimiento anticipado de la hipoteca inversa, por lo que ya no tendría que
esperarse al fallecimiento del titular o el último de los beneficiarios para ello. Sin
embargo, esto puede exceptuarse, siempre y cuando el titular ofrezca una garantía
sustitutoria de la enajenada, o en el caso de que dicha enajenación del inmueble
objeto de hipoteca inversa, haya sido permitido previamente por la entidad
autorizada.
En segundo lugar, aunque no se prohíbe la posibilidad de constituir usufructo,
posesión, fideicomiso u otros derechos reales respecto del bien inmueble objeto de
la hipoteca inversa, sí se ha restringido esto último, pues se requiere de la
autorización previa de la entidad autorizada para que se puedan tener lugar
cualquier modificación respecto de la situación del inmueble.
En tercer lugar, se dispone el vencimiento anticipado en caso de interposición de
embargo respecto del bien inmueble objeto de la hipoteca inversa. Por ejemplo, de
darse el caso que sobre dicho bien se constituya más de una garantía respecto de
algún crédito y alguno de ellos no sea debidamente pagado, podría disponerse el
embargo, lo cual atentaría directamente contra los intereses de la entidad
autorizada y esta podría unilateralmente dar por concluida la hipoteca inversa.
La cuarta y última razón que puede dar lugar a un vencimiento anticipado de la
hipoteca inversa, está referida a no subsanar lo señalado en el artículo 6.1 del
Reglamento. Esto último referido al debido cuidado respecto del inmueble para que
40
esté en óptimas condiciones hasta el fallecimiento del titular. Esta responsabilidad
recae en el titular; sin embargo, en caso de fallecer, esta responsabilidad recae
sobre los beneficiarios o el último beneficiario consignado por el titular.
De todas las razones expuestas, vemos cómo estas son excepciones en relación
al momento en el cual el acreedor puede ejecutar la garantía, o al haberse impedido
de ello, puede exigir el pago de la deuda, incluso de no haberse dado el
fallecimiento del titular o último beneficiario.
1.2.3. Adjudicación
Una de las posibilidades que se otorga a los clientes dentro del marco normativo de
la hipoteca inversa que se regula en nuestro ordenamiento está referida a la
adjudicación, que conforme al Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de la
Ley N° 30741, Ley que Regula la Hipoteca Inversa de 2018, en su artículo 12,
estipula la posibilidad de adjudicarse el bien por parte de la entidad autorizada, esto
como una forma alternativa a la ejecución del bien inmueble para efectuar el cobro
del crédito.
Ahora bien, respecto de esta posibilidad contemplada en la norma se señala que
está caracterizada por un elemento de voluntariedad, además de no ser necesaria
la actualización de la tasación del bien en cuestión, a menos que una de las partes
de esta relación lo considere pertinente.
Además de ello, la norma ha previsto que en caso de existir un excedente respecto
del valor de dicho bien inmueble, este deberá ser cancelado hacia los herederos
41
y/o legatarios. Respecto de dicha cancelación, los montos a los que ascienda para
cada persona beneficiada serán regulados por la normativa sucesoria pertinente.
En cuanto a los plazos para hacer uso de esta facultad, la norma ha contemplado
un plazo de siete días hábiles antes de la fecha del remate del bien inmueble; sin
embargo, también se ha previsto la posibilidad de que las entidades autorizadas de
forma unilateral durante dicho periodo de tiempo puedan realizar dicha acción
mediante una declaración unilateral sobre la adjudicación por escritura pública.
A partir de ello podemos extraer algunas ideas. En primer lugar, desde que la
entidad toma conocimiento del fallecimiento del titular o último de los beneficiarios,
esta cuenta con un plazo de hasta treinta días para poder liquidar el crédito y
notificar a los herederos y/o legatarios sobre ello.
A partir de dicha notificación, los herederos y/o legatarios cuentan con un plazo de
hasta 60 días para poder cancelar la deuda; sin embargo, la norma plantea un
modelo sustitutorio de la ejecución que es la adjudicación, la cual consiste en que
la entidad se adjudica el bien inmueble objeto de la hipoteca inversa. Para que esta
adjudicación en favor de la entidad prospere, no es necesaria una tasación nueva
del inmueble, a menos que una de las partes solicite esto.
Cuando proceda la adjudicación en sustitución de la ejecución, el valor del bien
inmueble objeto de la hipoteca inversa y en la liquidación del crédito se genere un
saldo a favor, este deberá ser otorgado a los herederos y/o legatarios en partes
42
proporcionalmente adecuadas, según lo que sea señalado en materia sucesoria en
el Código Civil.
Ahora bien, a pesar de los aciertos de la norma en desarrollar esta posibilidad
alternativa a la ejecución, los plazos que se brindan para poder establecer este
mecanismo es muy corto. En ese sentido, se limita la posibilidad de la adjudicación
al establecer que esto solo podrá realizarse hasta siete días calendarios previos al
remate del bien inmueble.
Asimismo, se establece que dentro de dicho periodo la entidad de forma unilateral
podría adjudicarse dicho bien, siempre que esta cumpla con realizar dos tasaciones
de valor del bien inmueble, así como pagar el excedente a herederos o a quien
corresponda. Encontramos que esta posibilidad podría generar determinados
abusos contra los clientes, quienes no tendrán potestad de decidir respecto de
dicho bien, esto será materia de un análisis más profundo más adelante.
1.2.4. Ejecución judicial
Conforme a lo señalado en el Decreto Supremo N° 202-2018-EF, que aprueba el
Reglamento de la Ley N° 30741, Ley que Regula la Hipoteca Inversa de 2018, en
su artículo 14, se realiza un desarrollo respecto de la ejecución judicial.
De acuerdo con ello, en virtud del término del plazo para poder realizar la
adjudicación del bien inmueble objeto de crédito en la hipoteca inversa, la entidad
autorizada por ley estará facultada para poder realizar la ejecución de la hipoteca y
así, poder efectuar el cobro del crédito.
43
De lo señalado en la norma, se puede extraer como una primera idea que, en el
caso de la hipoteca inversa, la ejecución judicial no procede ante la falta de paga
del deudor como tal, esto pues una de las características de esta figura es que el
cobro del crédito solo puede hacerse al fallecimiento del titular o del último
beneficiario de la hipoteca.
En ese sentido, la ejecución no surge del incumplimiento de la obligación del deudor
en hacer el pago correspondiente, esto pues en esta figura quienes pueden realizar
el pago son los herederos y/o legatarios, los cuales per se no tienen la obligación
de hacer dicho pago, siendo ello una facultad mas no una obligación.
Ahora bien, se señala que esta ejecución procedería en caso de incumplirse el plazo
de sesenta días con el que cuentan los herederos y/o legatarios para poder liquidar
el crédito; sin embargo, este tiempo nos parece poco adecuado. Considerando que
el momento del pago es luego de la muerte de un ser querido, en muchas
ocasiones, el plazo es muy breve para que estas personas puedan hacer un juicio
que les permita tomar las mejores decisiones, por ello consideramos que sería
oportuno que el tiempo que se les brinde sea mayor y así se pueda pensarcon mayor
calma acerca de una decisión importante respecto del bien inmueble objeto de la
hipoteca inversa.
En ese sentido, en caso suceda lo estipulado y se proceda con la ejecución judicial,
cabría analizar qué se busca con ello.
44
De acuerdo a lo señalado por Avendaño (1994):
¿Por qué siempre se ha exigido la participación del
Poder Judicial en la venta de los bienes hipotecados?
Varias razones podrían darse: en primer lugar, el deudor,
apremiado por la necesidad de obtener un crédito,
podría celebrar pactos contrarios a sus intereses. En
segundo lugar, a través de un proceso judicial se
aseguraría el derecho de defensa del deudor y que el
bien fuera vendido en los mejores términos y
condiciones. Esta es quizá la razón más importante.
Finalmente, en caso de ejecución, el juez sería el único
que podría otorgar el título de venta al tercer adquirente,
en rebeldía del deudor. (Pág. 125)
Las razones que expone el autor para justificar la intervención del Poder Judicial
están centradas en la necesaria protección del deudor que puede someterse a
pactos que atentan contra sus intereses por situaciones de necesidad o para
proteger su derecho a la defensa, esto será materia de un análisis más riguroso en
adelante.
Habiendo sido expuestas las razones que justifican la intervención del Poder
Judicial, ahora corresponde entonces especificar cuáles serían las partes
pertinentes en el proceso. La primera parte en una hipoteca convencional sería el
deudor hipotecario; no obstante, al ser la hipoteca inversa una de carácter especial
45
en la cual la garantía recién puede cobrarse luego de la muerte del deudor
hipotecario, tal parte no podría ser invocada, en su lugar tendríamos a los herederos
y/o legatarios que no hicieron uso de su facultad de poder pagar el crédito.
En virtud de lo expuesto, los herederos y/o legatarios aparecen como coejecutados,
siendo ellos los principales afectados patrimonialmente respecto de este tipo de
ejecución. En ellos recae la decisión sobre cómo proceder respecto del bien materia
de hipoteca inversa, ya sea liquidando el crédito con la entidad hasta permitir que
esto llegue a ejecución judicial y el valor real del bien no sea aprovechado suficiente
por ellos.
Además de las partes ya señaladas, los acreedores que lleven esta ejecución ante
un órgano judicial, deben asegurarse de que en el proceso comparezcan todas las
partes que se consideren imprescindibles, que vendrían a ser aquellas que en el
tiempo que duró la hipoteca, hayan constituido derechos reales sobre el bien en
cuestión. En ese sentido, los poseedores que sean diferentes al deudor o al garante
hipotecario deberán ser notificados por la autoridad judicial, con el fin de evitar
problemas con la entrega en posesión de un futuro adjudicador del bien inmueble.
A su vez, podrían comparecer en el proceso los acreedores no ejecutantes, que
son aquellas partes con las que el deudor hipotecario podría haber constituido
hipotecas diferentes y después de la hipoteca inversa. Pongamos el caso en que A
constituye hipoteca inversa con B, y más adelante constituye otro tipo de hipoteca
con C respecto del mismo bien. En dicha situación, en el proceso de ejecución
46
judicial no debería intervenir solo B, sino también C, quien podrá compartir el valor
del bien rematado con B, o percibir solo el excedente en caso de haberlo.
Ahora bien, sobre lo que nos ocuparemos en este apartado es de explicar cuáles
son los efectos que se generan de la intervención del Poder Judicial,
independientemente de las razones que justifican su participación.
En ese sentido, se evaluará la eficiencia de este tipo de ejecución según lo señalado
por Avendaño, (1994), quien explica claramente que esto implica un gran coste
económico y de tiempo, ello derivado de una cuestión práctica que es muy tediosa
y se aleja demasiado de un proceso que en teoría debería ser breve. Todo lo
señalado incide negativamente en el acreedor hipotecario quien tendrá que realizar
demasiados gastos en el tiempo, por lo cual la hipoteca como garantía pierde su
interés como producto. Además, producto de lo señalado, al final los perjuicios
derivados de la hipoteca suelen ser menores en perspectiva de los beneficios.
Por otro lado, un efecto de este tipo de ejecución está referido con la baja demanda
de bienes inmuebles en los remates judiciales, esto derivado de diversos
problemas. En primer lugar, ciertas irregularidades en el proceso que generan una
imprevisibilidad, así como una inadecuada publicidad de estos remates. Lo antes
descrito repercute en el valor en el que terminan rematándose estos bienes, que
suele ser por debajo del precio que debería ser.
En el caso de la hipoteca tradicional, se genera un perjuicio tanto para el acreedor
como para el deudor, en el caso del primero no podrá cobrar íntegramente su
47
crédito; mientras que, el segundo tendrá que responder con otros bienes de su
patrimonio para poder completar el pago de su deuda.
Sin embargo, en el caso de la hipoteca inversa, los herederos y/o legatarios no se
ven perjudicados por el hecho de tener que responder con su patrimonio, pues el
acreedor hipotecario solo puede oponer sus derechos contra el bien inmueble
objeto de la hipoteca inversa, en este tipo de hipoteca la afectación entonces estaría
centrada en que los herederos y/o legatarios, no podrían ante una venta del bien
por debajo del precio real, el excedente que podría surgir de la venta a un precio
regular.
Así también, esto tiene incidencia en la inadecuada asignación de recursos en el
Poder Judicial, institución en la que sus jueces terminan encargándose de realizar
constantes remates en los cuales no se presentan postores, ello en lugar de
encargarse de asuntos relativos a su especialización.
Finalmente, otro efecto derivado de la ejecución judicial, está referido con el valor
del gravamen de la hipoteca. Esta última al ser un producto para las entidades
requiere que pueda ser lucrativa; no obstante, si la ejecución judicial se erige como
una opción altamente riesgosa, impredecible y costosa en tiempo y dinero,
entonces se opta por no utilizar esta figura u ofrecer productos menos atractivos
que representen menos riesgos financieros.
48
1.2.5. Ejecución Extrajudicial
Además de la alternativa de ejecución judicial, a pesar de las controversias en torno
a esta, se abre la posibilidad a que se dé la ejecución extrajudicial del bien inmueble.
En ese sentido, el Decreto Supremo N° 202-2018-EF, que aprueba el Reglamento
de la Ley N° 30741, Ley que Regula la Hipoteca Inversa de 2018, en su artículo 15,
en el cual la normativa genera un desarrollo respecto de la ejecución extrajudicial
de la hipoteca inversa.
Respecto de ella, se señala que esta procede en caso de no haberse efectuado el
pago del crédito, estando habilitada para poder realizar la ejecución extrajudicial de
esta, ello mediante la venta del bien inmueble en cuestión siguiéndose el mismo
proceso establecido para la ejecución de garantías reales estipulada dentro del
Código Civil.
Ahora bien, respecto del artículo 15.4 se realizó una importante modificación, pues
según lo señalado en el Decreto Supremo N° 243-2019-EF, que modifica el Decreto
Supremo N° 202-2018-EF, que aprueba el Reglamento de la Ley N° 30741, Ley que
Regula la Hipoteca Inversa de 2018, en su artículo 15.4, señala que: “Si el valordel
bien fuera mayor que el monto de la liquidación del crédito, la Entidad Autorizada
consigna judicialmente, y dentro de treinta (30) días calendario desde la fecha de
la escritura pública de adjudicación, el cheque por el saldo positivo respectivo a
49
favor de los herederos y/o legatarios, y a falta de estos, a favor de la sociedad de
beneficencia pública del lugar del Inmueble (…).”
A partir de lo señalado, puede observarse cómo nuevamente se hace referencia a
que esta ejecución procede si y solo si, los herederos y/o legatarios, dentro del plazo
establecido no liquidan el crédito. En virtud de ello, si estos no deciden cancelar el
crédito, la entidad puede proceder a vender el bien inmueble objeto de la hipoteca
inversa, sin la necesidad de recurrir a un proceso judicial ni la aplicacióndel proceso
de ejecución de garantías de garantías reales, previsto en el Código Procesal Civil.
Para que la venta explicada en el párrafo precedente pueda realizarse, debe
cumplirse con la condición de que el titular de la hipoteca haya designado un
Representante, cuya representación debe mantenerse vigente y válida, a efectos
de que proceda la venta extrajudicial.
No obstante, en caso de no existir uno, la entidad acreedora puede designar a otra
empresa del sistema financiero peruano, que se encargue de realizar fideicomisos
o comisiones de confianza, ello para que pueda ejercer la representación del titular
o sus sucesores en la venta extrajudicial. A su vez, el precio en que se venda el
bien inmueble no puede ser menor a los dos tercios del valor previamente fijado en
la tasación de dicho bien, las cuales deberán ser dos tasaciones diferentes.
Por otro lado, se señala que la entidad cuenta con un plazo de 90 días para poder
realizar dicha venta extrajudicial, teniendo para ello la facultad de utilizar los
50
mecanismos de subasta y remate, para lo cual podrá hacer uso tanto de servicios
privados como públicos. En relación a los servicios empleados para dicha venta
extrajudicial, el reglamento faculta al titular a poder establecer dentro del contrato,
cuál será el tipo de servicio de remate.
Ahora bien, en caso de que se declaren desiertas hasta tres convocatorias de
remate, lo que procede es que la entidad pueda adjudicarse el bien en cuestión,
pudiendo satisfacer con ello su crédito. Convirtiéndose el bien en el pago, este no
podrá ser menor que el precio base fijado por las partes.
Asimismo, esta adjudicación por parte de la entidad podrá declararse
unilateralmente por escritura pública, debiendo hacer constar ante el notario, las
convocatorias de remate y las declaratorias de desierto respecto de ellas, lo cual
deberá ser verificado por el notario.
En relación al último inciso del artículo que regula la ejecución extrajudicial de la
hipoteca inversa, en un principio se señalaba que, en caso de haber un excedente
producto de la venta del bien inmueble, este debería ser otorgado a los beneficiarios
designados por el titular de la hipoteca; sin embargo, a raíz de la modificación
realizada, ahora dicho excedente debía recaer sobre los herederos y/o legatarios,
y en caso de no haberlos, la sociedad de beneficencia pública del lugar.
A raíz de la última modificación, se presenta una duda en relación al rol que juegan
los herederos y/o legatarios, ello en razón del beneficio que les genera que el
excedente de la venta les corresponda, en caso de haberlo; no obstante, cuál sería
51
el rol que jugarían en caso de no poder cubrirse la deuda con el bien en cuestión,
habría que reflexionar si estas obligaciones también les alcanzarían a ellos.
Del análisis realizado a partir de lo establecido en el reglamento sobre la ejecución
extrajudicial de la hipoteca inversa, podemos apreciar que no hay un acuerdo
pacífico en la doctrina acerca de qué tan beneficioso puede resultar haber incluido
esta posibilidad. No obstante, la mayoría de autores que han analizado este punto
del reglamento consideran que los beneficios sí son relativos, en tanto los posibles
riesgos son solo una potencialidad, que en todo caso, debería buscarse forma de
evitar.
En relación con los beneficios, uno de los mayores dilemas en que para ejecutar
una garantía se tenga que recurrir a la vía judicial, es que esto representa un gasto
tanto económico como de tiempo muy alto para los acreedores. En ese sentido, Luy
(2001):
(…) el 90% de las empresas encuestadas señaló que no
acudía al Poder Judicial debido a la lentitud de los
trámites, siendo éste el factor más importante seguido
por la corrupción (53%). Por otro lado, el 80% de
encuestados consideró que en el caso de contratos
comerciales, la lentitud del Poder Judicial resultaba
perjudicial. (Pág. 6)
52
A partir de ello, un beneficio claro de la inclusión de la ejecución extrajudicial estaría
centrado en que las entidades financieras evaluarían esto como un factor positivo
al momento de hacer el análisis del riesgo al momento de constituir hipotecas
inversas.
Por otro lado, una opción que también podría plantearse a futuro en el marco
normativo, sería la posibilidad de incluir a los herederos y/o legatarios, dentro de la
constitución de la hipoteca inversa, ello en razón del riesgo reputacional que tanto
la ejecución judicial como extrajudicial le genera. Por ejemplo, en caso el bien
inmueble fuese habitado por estos herederos y/o legatarios, en razón de la cantidad
de ejecuciones que se realicen, cada vez será peor la reputación que estas
entidades tendrán frente a la población.
Así, la inclusión de estos se justificaría en la posibilidad de ver las condiciones de
pago a las cuales podrían acceder y así evitar mayor cantidad de ejecuciones y una
satisfacción en relación con el pago para las entidades de forma más célere. Así
también, señalan Chavez (2019):
Es curioso que esta norma permita la ejecución
extrajudicial, método que para las hipotecas “comunes”
no está permitido, ya que el art. 1097 señala solo la venta
judicial del bien. ¿Cuánto disminuiría la carga procesal
si es que se permitiese la ejecución extrajudicial de las
hipotecas “comunes”? ¿Cuantos acreedores cobrarían
en menos tiempo sus créditos
53
impagos? Esperamos que esta norma sea el inicio de un
replanteamiento de la hipoteca regulada en el Código
Civil. (Pág. 18)
Así las cosas, además de los beneficios que trae también ha merecido una crítica
en la doctrina, esto en relación con los retos que se presentan en nuestro contexto
normativo en relación con hacer más eficaces los medios con lo que los acreedores
verían mejor satisfechas sus necesidades de pago.
Ahora bien, a pesar de los beneficios señalados en la doctrina en relación con esta
opción en la ejecución, a criterio de Chipana (2018):
Es obvio que toda entidad va a preferir ejecutar de
manera extrajudicial el bien. Nadie, en su sano juicio,
optará por realizar la ejecución judicial por el tiempo y lo
engorroso que resulta para cualquier persona
encontrarse en un proceso judicial. En ese sentido, el
reglamento tendrá que hilar muy fino para ponerse en
lugar de la parte débil de esta relación y resultará
fundamental que establezca algunos candados para que
las entidades no cometan abusos al momento de la
ejecución extrajudicial del bien. Por ejemplo, creemos
que debe existir una alternativa muy realista y factible a
favor de los herederos para que puedan pagar la deuda
y mantener en su propiedad el bien. El plazo del que
54
estos dispongan para realizar dicho pago será, pues,
fundamental, pero nosotros nos preguntamos si es que
el reglamento podrá decir algo claro sobre el particular.
Sin ánimo de ser pesimistas, y atendiendo al sentido que
la ley posee (que es, desde nuestro punto de vista, muy
favorable para las entidades), creemos que poco podrá
hacer su reglamento para otorgar salidas viables a los
herederos que deseen conservar el bien y pagar ladeuda
asumida por sus causantes. (Pág. 126)
Esta perspectiva nos permite adentrarnos un poco en lo que será materia de análisis
más adelante, pues si bien la inclusión de la ejecución extrajudicial plantea
beneficios en relación a una vía judicial lenta y engorrosa, esto también presenta
retos en relación con la parte deudora, aquella que se ve en una posición de mayor
desventaja en relación con la entidad.
A partir de lo señalado es que se hace necesaria la inclusión de medidas con
tendencia a la protección de los consumidores, que tomando en cuenta su situación
de vulnerabilidad por ser personas adultas mayores, podría acentuarse más en
potenciales situaciones de abuso en perjuicio suyo.
1.3 : Protección del deudor hipotecario
1.3.1. Antecedentes históricos del consumo
El ser humano desde siempre ha poseído necesidades; sin embargo, no todas
pueden ser satisfechas de forma autónoma por este. En ese sentido, es que
55
siempre ha existido una relación de interdependencia entre el ser humano y su
entorno para la satisfacción de ciertas necesidades.
En un principio, el ser humano era errante, pues se desplazaba de un lugar a otro,
y no se quedaba en un lugar fijo por mucho tiempo. En esta época el ser humano
se valía de la naturaleza y su entorno para poder subsistir: recolección de frutos y
caza de animales para poder alimentarse, pieles y cueros de animales para poder
abrigarse, chozas hechas con paja y cuevas para poder protegerse de las lluvias,
etc.
En ese sentido, el consumo característico de dicho contexto histórico era autónomo,
la naturaleza era quien proveía lo necesario para que el ser humano pudiese vivir,
y este era quien por cuenta propia debía buscar, recolectar y transformar lo que la
naturaleza le ofrecía para satisfacer sus necesidades, habiéndose dado de forma
rústica este proceso se puede hablar de productos finales con muy poca
sofisticación.
Más adelante, cuando el ser humano dejó el estilo de vida nómade y adquirió un
estilo de vida sedentario, se empezaron a forjar las sociedades producto del
establecimiento de personas en lugares específicos por periodos de tiempo largos.
A partir de dicho cambio en el estilo de vida, la forma en que los seres humanos
satisfacían sus necesidades también sufrió modificaciones, pues en dicho contexto
es que surgen actividades como la agricultura, la ganadería, la pesca y la artesanía.
56
Dichas actividades requerían de condiciones propicias que permitan su desarrollo,
puesto que no en todas las zonas geográficas era posible el desarrollo
determinadas actividades, por ejemplo, solo en zonas costeras se podía desarrollar
la pesca; mientras que, solo en ciertas zonas de tierra fértil se podía cultivar.
En virtud de lo señalado, es que ciertas zonas se especializaron en determinadas
actividades y dejaron de lado otras, por lo que la satisfacción de necesidades era
limitada al no contar con todos los productos de dichas actividades. En ese sentido,
era necesario el intercambio de productos, siendo una de las formas más comunes
era el trueque, en el que se intercambiaban ciertas categorías de productos por
otros que no se desarrollaban en determinadas zonas. Además del intercambio no
monetario, también solía darse el intercambio de monedas por ciertos bienes.
Conforme la sociedad fue evolucionando, la tecnología y los problemas derivados
de ella empezaron a crecer. La primera revolución industrial se desarrolló durante
la mitad del siglo XVII en Inglaterra, esta derivó en profundos cambios en las esferas
de la vida humana, pues los cambios se dieron en aspectos sociales, económicos
y políticos, los que trajeron consigo cambios en las formas de consumo.
Una de las más importantes repercusiones de este contexto histórico, es que se
propició la acumulación de capitales en una élite que, al mismo tiempo, concentraba
el poder social y político; mientras que los trabajadores pertenecientes al
proletariado carecían de condiciones de vida dignas, así como condiciones de
trabajo muy precarias.
57
Lo antes señalado derivó en el surgimiento de ideologías económicas
contrapuestas; por un lado el socialismo, sistema ideológico, económico y político
que propugnaba el control de los medios de producción por parte de los
trabajadores.
Por otro lado, el liberalismo económico, con Adam Smith como su principal
exponente, el cual teorizaba sobre lo que él denominaba “la mano invisible” que era
una especie de orden natural por el cual el mercado se regulaba solo, sin la
necesidad de ningún tipo de intervención. En ese sentido, dicho orden no requería
ningún tipo de regulación, puesto que las relaciones de competencia, demanda,
oferta y consumo se regulaban de forma adecuada por sí mismas. Ahora bien,
respecto a dichos planteamientos del liberalismo, Real (2006) señala lo siguiente:
(…) el mercado en competencia perfecta no existió
nunca, sino que las empresas, lejos de luchar entre ellas,
se unen limitando de manera artificial la oferta de
productos e imponiendo sus precios en él, asimismo
muchos sectores funcionan en régimen de monopolio lo
que evidentemente tiene las mismas consecuencias.
(Pág. 85)
Coincidimos con lo señalado, puesto que dicha ausencia de regulación en el
mercado, no generó una autorregulación, por lo contrario, generó el abuso por parte
de los empresarios en distintos niveles. Por un lado, ante la falta de intervención se
propiciaron los monopolios, por lo que lejos de que la oferta se equilibre y el
58
consumidor pueda elegir aquellas más atractivas, se pactaba para que sean solo
los empresarios quienes maximicen sus ganancias en perjuicio del consumidor, el
cual no contaba con diversidad de ofertas.
Además de ello, es en este momento histórico donde tanto los productos como los
contratos de adquisición de bienes y servicios se masifican, en razón de ello, se
estandarizan las formas de consumo para hacer viable la producción y el consumo
masivo de bienes y servicios.
Más adelante, una vez culminada la Revolución Francesa de 1789, se dan nuevos
cambios en el sistema político que generan ciertos cambios en favor del
proletariado, pero también se dan nuevas condiciones tecnológicas que derivan en
la acentuación de problemas ya existentes por la producción y el consumo masivo.
Como bien advierte Carosio (2008):
La expansión y aceleración del consumo y su posición
como articulador de las relaciones de convivencia social
es un fenómeno del siglo XX. La sociedad de consumo
y la cultura del consumo son el ambiente mental y el
modelo civilizatorio que comienza a abarcar el mundo a
partir de la producción en masa viabilizada por la
segunda revolución industrial. En el periodo que va de la
gran depresión (1873) hasta la primera guerra mundial
(1914), se comenzó a desarrollar el modelo producción-
consumo, emblematizado por el fordismo, que fue el
59
modo de regulación que a largo plazo le confirió
estabilidad social al capitalismo. (Pág. 131 y 132)
A partir de lo señalado se percibe cómo es que la producción en masa, derivada de
un modelo de afianzamiento del capitalismo, acentuó aún más la producción y
consumo masivos. A partir de ello, fue que el consumidor estuvo en una situación
de mayor vulnerabilidad, por ejemplo, se empezaron a forjar los contratos con
cláusulas generales, lo que se traducía en mayores posibilidades para los
empresarios de poder incluir cláusulas abusivas, las cuales no eran negociables
pues eran contratos estándar para todos los consumidores.
A su vez, esto deriva en una asimetría informativa entre las partes de una relación
de consumo, siendo los empresarios aquellos mejor posicionados para conocer
características, calidad, entre otras cosas respecto del producto o servicio que
ofertan; mientras que, los consumidores tienen alcances limitados respecto de
dicha información.
En virtud de dicha asimetría informativa es que hay un desequilibrio en el cual el
derecho debe tomar acciones a fin de equilibrar dichas condiciones inherentes al
mercado; sin embargo, sobre ello profundizaremos más adelante.
Ahora bien, se puede señalar que actualmente el mercado ha evolucionado de
forma drástica, pues los mercados cada vez son más amplios, la intervención
progresiva del derecho ha logrado equilibrar en cierta medida el desequilibrio en los
mercados, así como prevenir y sancionar los abusos contra los consumidores.
60
De otro lado, la creciente evolución tecnológica en los últimos años ha generado
nuevas formas de consumir. Por ejemplo, la forma tradicional de intercambio de
dinero por productos en los últimos siglos, viene siendo reemplazada
progresivamente por un modelo de consumo en línea.
Lo antes señalado genera diversos retos en la protección de los consumidores,
porque el mercado virtual es diferente, los pagos virtuales implican riesgos para los
consumidores en los que el derecho debe tomar acciones, pues la información
sobre ella no siempre es igual de accesible a una compra de forma presencial en la
que el consumidor puede interactuar directamente con el producto o conocer las
características del servicio.
Asimismo, la aparición de monedas virtuales también significa un reto para el
derecho, pues representa algo totalmente desconocido para la sociedad hasta hace
no mucho tiempo, en ese sentido las tecnologías, los nuevos mercados y la
ampliación de estos significan materias nuevas que requieren de una adecuada
regulación jurídica a fin de evitar conflictividad social.
A partir del recorrido histórico que hemos señalado respecto de las relaciones de
consumo, podemos concluir que los diversos cambios en que estas se fueron
dando, presentaron cada vez retos más grandes para la sociedad, en las que el
derecho ha tenido presencia en los últimos siglos con el fin de equilibrar dicha
relación y así evitar abusos contra el consumidor.
61
1.3.2. Protección al Consumidor en Perú
Conforme lo que expresa la Constitución Política del Perú de 1993 en su artículo
58: “La iniciativa privada es libre. Se ejerce en una economía social de mercado.
Bajo este régimen, el Estado orienta el desarrollo del país, y actúa principalmente
en las áreas de promoción de empleo, salud, educación, seguridad, servicios
públicos e infraestructura”.
En ese sentido, el régimen económico peruano se enmarca dentro de la economía
social de mercado, modelo económico caracterizado por propiciar la coexistencia
de la libertad de mercado, compensada con la responsabilidad social.
En el marco de dicho modelo económico es que la protección del consumidor
resulta más que esencial, pues de ello depende que las relaciones derivadas de la
libertad de mercado se enmarquen dentro de procesos de competencia justos y
equitativos para los agentes económicos, especialmente para el consumidor.
Además de ello, la Constitución Política del Perú de 1993 en su artículo 65 señala
lo siguiente: “El Estado defiende el interés de los consumidores y usuarios. Para tal
efecto garantiza el derecho a la información sobre los bienes y servicios que se
encuentran a su disposición en el mercado (…)”
De lo antes señalado, podemos concluir que las relaciones de consumo dentro de
la sociedad peruana sí son tomadas en cuenta por la Constitución. Además, de
dicha relación podemos observar que se encuentran tres elementos que interactúan
entre sí: un consumidor, un proveedor y un producto o servicio. En virtud de la
62
relación existente entre dichos elementos, es que se le otorga tutela estatal,
especialmente al consumidor.
Ahora bien, si bien la Constitución vigente estipula la protección del consumidor,
esto también era establecido en la Constitución Política de 1979 en su artículo 110,
en donde señalaba: “El régimen económico de la República se fundamenta en
principios de justicia social (…). Con igual finalidad, fomenta los diversos sectores
de la producción y defiende el interés de los consumidores.”
A pesar de dicho reconocimiento constitucional, los casos relativos a protección al
consumidor eran ventilados y resueltos por normas civiles, comerciales y
mercantiles por parte del Poder Judicial. No es hasta 1991 que en virtud de la Ley
N° 25327, mediante la cual el Congreso de la República otorgaba facultades
legislativas al Ejecutivo, el cual emite el Decreto Legislativo N° 716, que tenía como
objeto la Protección al Consumidor.
Más adelante, en 1992, se da la creación del Instituto Nacional de Defensa de la
Competencia y la Propiedad Intelectual (en adelante, INDECOPI), mediante el
Decreto Legislativo N° 25868. A este organismo se le encargó la labor de supervisar
el cumplimiento y resolver los conflictos de protección al consumidor, entre otros.
Ahora bien, respecto a INDECOPI, Roca (2011) advierten lo siguiente:
Si bien la ley de creación del Indecopi establece que la
Comisión de Protección al Consumidor (en primera
63
instancia) y el Tribunal (en segunda y última instancia)
sean los únicos órganos administrativos competentes
para conocer las infracciones a la ley, imponer
sanciones y ordenar medidas correctivas, las
modificaciones a la ley en 1994 dejaron abierta la
posibilidad de otorgar competencias de consumidor a
otras instituciones específicas, siempre que se haga a
través de leyes promulgadas por el Congreso de la
República. (Pág. 487, 488)
Así las cosas, puede apreciarse que dentro del ordenamiento jurídico contamos con
un organismo por excelencia en la protección al consumidor que es INDECOPI,
aunque no es exclusivo, pues a partir de las modificaciones realizadas en el tiempo
se ha establecido la facultad de los organismos reguladores de los servicios
públicos a también enfocarse en la protección al consumidor, siendo los entes
exclusivos en la protección cuando se trate de dichos sectores específicos, tales
como Osinergmin, Osiptel, Ositran, Sunass, entre otros.
En virtud de las diversas modificaciones y ampliaciones que sufrió la ley, se emitió
en el año 2000, el Texto Único Ordenado del Decreto Legislativo N°716 Ley de
Protección al Consumidor y Competencia Desleal que, a su vez, en los años
contiguos sufrió mayores modificaciones.
No es hasta el año 2010 que se emite la Ley N° 29571, denominada Código de
Protección y Defensa del Consumidor (en adelante, CPDC). En ese sentido, el
64
organismo encargado de la supervisión del cumplimiento de esta norma sería
INDECOPI, norma que hasta el momento se encuentra vigente dentro de nuestro
ordenamiento jurídico.
De lo antes señalado, se puede concluir que la protección al consumidor como
materia de interés jurídico tiene protagonismo desde la Constitución Política del
Perú de 1979; sin embargo, el desarrollo en normas de rango legal no se da hasta
1991, año en el que progresivamente hubieron mayores avances en la protección
al consumidor hasta la actual normativa.
1.3.3. Consumidor
1.3.3.1. Definición de consumidor
Como fue señalado previamente, los seres humanos poseen necesidades que
requieren ser satisfechas, ya sea a través de productos tangibles o servicios no
tangibles. A su vez, los constantes cambios sociales y tecnológicos han derivado
en nuevas necesidades y también nuevos retos respecto de los consumidores.
Por ejemplo, a raíz de la globalización y la industrialización, la sofisticación de
ciertos productos y/o servicios, así como la diversidad de ofertas pueden hacer más
difícil conquistar a los consumidores. En razón de lo antes señalado, es que para
llegar a un consumidor se utilizan cada vez nuevas formas de atracción, y poder
cumplir con sus expectativas y así poder lograr su satisfacción.
Así las cosas, existen diversas estrategias para poder llegar a determinados
sectores de consumo. Por ejemplo, se analizarán diversos aspectos como la edad,
65
el género, las tendencias, las predilecciones en ciertos sectores, entre otras cosas,
todo ello con el propósito de llegar mejor hacia potenciales consumidores.
En ese sentido, adquiere especial relevancia en las relaciones de consumo el
marketing, el cual se encarga del estudio del mercado y del consumidor, ello con el
fin de lograr mejores conexiones, de las cuales dependerá el triunfo o el fracaso de
un producto o servicio.
Ahora bien, para que el consumidor llegue a adquirir el producto y/o servicio, este
pasará por un complejo proceso que incluye más que la sola adquisición de estos,
puesto que tendrá que analizar diversos aspectos respecto de lo que desea
consumir para arribar a una mejor decisión.
Un ejemplo de lo antes señalado podría ser el momento en que los consumidores
descubren alguna necesidad derivada de la publicidad o, en el caso de otros
consumidores, que desean satisfacer necesidades sin ningún tipo de publicidad.
Consumir un determinado producto o servicio entre tantas opciones posibles
requiere tomar una decisión, la cual estará influida por diversos factores en el
consumidor.
Un factor que podría influir sería el precio, la calidad, la cantidad, la garantía que
podría tener ante fallas o accidentes, entre otras cosas. Dichos factores serán
algunos de los que determinarán su decisión al momento de consumir. Sin
embargo, debemos precisar que no todos los consumidores son iguales, ya que
existen particularidades, por ello es menester hacer un repaso de los tipos de
66
consumidores que existen con el fin de analizar cómo actúa cada uno y cómo es su
proceso de consumo.
Ahora bien, para poder llegar a una definición de consumidor nos remitiremos, en
primer lugar, al CPDC de 2010 que en su artículo IV, inciso 1, señala lo siguiente:
“1.1. Las personas naturales o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como
destinatarios finales productos o servicios materiales e inmateriales, en beneficio
propio o de su grupo familiar o social, actuando así en un ámbito ajeno a una
actividad empresarial o profesional. No se considera consumidor para efectos de
este Código a quien adquiere, utiliza o disfruta de un producto o servicio
normalmente destinado para los fines de su actividad como proveedor. 1.2. Los
microempresarios que evidencien una situación de asimetría informativa con el
proveedor respecto de aquellos productos o servicios que no formen parte del giro
propio del negocio. 1.3. En caso de duda sobre el destino final de determinado
producto o servicio, se califica como consumidor a quien lo adquiere, usa o disfruta.”
De lo expresado en la norma, podemos concluir que por consumidor se entienda a
aquella persona que se erige como destinatario final de productos o servicios; sin
embargo, la norma es clara al señalar que no toda persona que adquiera, use o
disfrute de un producto o servicio, ello en razón de no cumplir con la condición de
ser destinatarios finales.
En ese sentido, la conceptualización general de consumidor pese a ser correcta,
puede no ser útil para el ámbito jurídico. Esto último cobra mayor sentido cuando
67
se entiende que el propósito de la protección al consumidor tiene sus bases en la
asimetría informativa y el desequilibrio entre las partes.
Respecto a lo último, dicho desequilibrio en el caso de empresas consumidoras, a
diferencia de los consumidores en su calidad de destinatarios finales, sí cuenta con
mecanismos propios que podría atenuar dicha asimetría entre las partes. De lo
contrario, se correría el riesgo de asfixiar a INDECOPI y demás organismos
encargados de velar por el cumplimiento de la protección al consumidor, al abarcar
un concepto demasiado amplio de consumidor.
1.3.3.1. Tipos de consumidores
Como pudo apreciarse de lo señalado dentro del CPDC, se señala que el
consumidor que es protegido por este instrumento normativo es el consumidor final;
sin embargo, este no hace mayor referencia a características de dicho consumidor,
por lo que resulta muy abstracto dicho término, siendo necesario que se den
mayores alcances respecto a quién es dicho consumidor que es protegido.
En virtud de lo antes señalado, doctrinalmente se han reconocido hasta dos tipos
de consumidores que son objeto de tutela jurídica, siendo una discusión poco
pacífica entre diversos autores. Por un lado, hay quienes defienden que los
consumidores objetos de protección son aquellos consumidores razonables;
mientras que, otros consideran que aquellos consumidores tutelados son aquellos
consumidores medios. Para efectos del presente trabajo caracterizamos cada uno
de ellos, y después procederemos a señalar el conflicto que este tema suscita.
68
Por un lado, tenemos a autores que consideran que el tipo de consumidor que
debería ser protegido dentro del ordenamiento jurídico es aquel consumidor
razonable, el cual en palabras de Durand (2008):
El INDECOPI como órgano tutelar del Sistema de
Protección del Consumidor estableció desde hace
algunos años un control de entrada al procedimiento de
protección del consumidor creando, a través de la vía
jurisprudencia! administrativa el concepto de
Consumidor Razonable como un complemento al
concepto de Consumidor Final. Esta categoría
conceptual ha sido recientemente recogida ya en un
formato legal (a través del Decreto Legislativo 1054) Ley
Complementaria del Sistema de Protección del
Consumidor sancionada el 26 de junio de 2008, cuyo
artículo primero define al consumidor o usuario y en la
parte final del artículo consigna el famoso estándar del
consumidor razonable, bajo el nombre de "consumidor
diligente”. (Pág. 327)
En ese sentido, el término “consumidor razonable” hace referencia a un tipo de
consumidor, que sin ser excesivamente cuidadoso, sí tiene características de
cuidado al momento de consumir. Por ejemplo, cumple con ciertas diligencias antes
de consumir un producto o servicio, como ver los componentes de un producto, la
fecha de vencimiento, entre otros.
69
Ahora bien, el Decreto Legislativo N° 1054, se encuentra derogado a la fecha. En
ese sentido, una interpretación de este en la actualidad de forma restrictiva podría
generar una desprotección a un grueso de los consumidores, los cuales no cumplen
con las diligencias propias que realiza un consumidor razonable o diligente.
En virtud de lo señalado, para parte de la doctrina que se acoge a esta visión de la
protección del consumidor razonable, se entiende que la exigencia está centrada
en un rol proactivo por parte del consumidor, el cual no solo deberá limitarse a la
mera acción de consumir, sino que estos tendrán como una barrera de acceso a la
tutela jurídica cuando no hayan tomado ciertas acciones diligentes.
Habiéndose ya señalado la primera posición doctrinaria, ahora se abordará aquella
defendida por otra parte de la doctrina, aquella que considera que el consumidor
que deberá ser tutelado es aquel consumidor medio. En palabras de Lopez (2017),
sobre este tipo de consumidor se puede señalar lo siguiente:
Aquel consumidor que solo a veces planifica sus
compras, pero le gustan las ofertas. Solo se informa del
producto cuando algo le preocupa. No es muy acucioso
ni cuidadoso en sus compras, no se fija mucho en los
detalles y solo reclama cuando la cosa es grave. Las
asociaciones le aconsejan siempre actuar con más
cuidado en sus compras; porque de ello depende su
seguridad y la de su familia. (Pág. 29)
70
A partir de lo antes señalado, podemos identificar como primer punto de análisis
que este tipo de consumidor se encuentra en un limbo, entre un tipo de consumidor
negligente al momento de consumir y un consumidor razonable que sí es diligente
al momento de consumir.
Además de ello, este presenta una suerte de cuidado, aunque no de manera
frecuente, sino de carácter más esporádico y superfluo. Es necesario también que
haya cierta sensibilización por parte de organizaciones con el fin de que este tome
mejores decisiones o tenga mayores cuidados a los que tomaría de forma usual.
1.3.3.2. ¿Consumidor razonable o consumidor medio?
Ahora será materia de análisis cuáles son las tensiones en la doctrina respecto de
los dos tipos de consumidores que se han defendido como merecedores de tutela
jurídica. En ese sentido, luego de señalado el debate se concluirá con la posición
que la presente investigación sostiene. Los autores que sostienen que es el
consumidor razonable quien merece protección jurídica, señalan que se debe exigir
cierto nivel de diligencia a los consumidores, puesto que lo contrario, implicaría
barreras en el mercado, así como dificultad en los proveedores, los que deberán
enfrentarse a un ordenamiento que no hace nada para incentivar los consumos
diligentes y que dejan recaer todo el peso en ellos. Así, en palabras de Bullard
(2020):
Dicho en términos más claros, si el consumidor ordinario
o medio se comporta como un idiota, es digno de
protección así haya cometido idioteces. El proveedor
71
tendrá entonces que encontrar mecanismos que
protejan a los consumidores de su propia idiotez. La Ley
no podría exigirle al consumidor que deje de
comportarse como un idiota. Bajo tal regla, resulta claro
que no habría incentivos para corregir la conducta del
consumidor. (Pág. 187)
De lo expuesto por Bullard, podemos comprender que la principal preocupación de
esta parte de la doctrina que considera que a los consumidores debe exigírseles
diligencias, es que el no hacerlo derivaría en una ausencia total de incentivos para
mejorar la calidad de consumidores en nuestro país, derivando en una suerte de
mediocridad al momento de consumir.
A pesar que es coherente pensar en la necesariedad de un consumidor razonable
dentro del mercado, es preciso dar una mirada a la realidad respecto de los
consumidores que tenemos, evaluando el contexto en el que se erigen las
relaciones de consumo. Nuestro país está caracterizado por el subdesarrollo, por
la falta de educación, por la ausencia de una cultura de consumo y por demás
factores que hacen del consumidor uno de tipo medio, que no es demasiado
diligente pero tampoco negligente. Para autores como Sosa (2020), esto responde
a:
Con ello, no es difícil entender cuál es el estándar de
consumidor que puede desprenderse de la Constitución.
En efecto, al consumidor que se protege
72
constitucionalmente es al que existe, tal cual es. La
Carta no protege a los consumidores –ni en general a los
seres humanos– como quisiéramos que fueran, menos
aun con algún afán pedagógico para encaminarlos hacia
lo que consideramos que deberían de ser (Pág. 150)
En ese sentido, Sosa plantea la necesidad de proteger al consumidor que existe en
la realidad y no al consumidor que quisiéramos tener dentro de un análisis ideal de
las relaciones en el mercado. Respecto de esta posición, Bullard (2020) ha
señalado lo siguiente:
La defensa que se hace de usar un consumidor medio u
ordinario se basa principalmente en la idea de que el
estándar de consumidor razonable no es real. Según
esta posición, los consumidores no se comportan
ordinariamente de manera diligente ni razonable, y por
tanto estarían usualmente protegidos. El estándar debe
ser realista y reflejar lo que el consumidor de carne y
hueso es, y no lo que podría ser. (Pág. 188)
De lo señalado por este autor, podemos apreciar que él considera que la protección
hacia el consumidor razonable se justifica porque señalar que el consumidor a
proteger es aquel que existe en la realidad, implicaría dejar de lado una política de
73
consumo que incentive hacia mejores consumidores, más diligente al momento de
consumir.
En ese sentido, se pretende que la protección limitada sirva para corregir
externalidades del mercado. Sin embargo, a nuestro parecer este es un grave error,
no porque la política de consumo no deba ir orientada a tener mejor consumidores,
sino porque se omite analizar nuestro contexto educativo y social.
Una cultura de consumo no solo presupone diligencia, sino también presupone que
las personas tengan las herramientas para poder, por sí mismas, ser diligentes y
atendiendo a nuestro contexto esto no es viable.
Lo anterior es en razón de la deficiente educación que tienen las personas, además
de la poca cultura de consumo que hay. En ese sentido, para efectos de la presente
investigación coincidimos con aquella parte de la doctrina que considera que la
tutela de un consumidor razonable no es viable por dejar en una grave
desprotección a la mayoría de consumidores. El mandato constitucional se centra
en proteger a los consumidores, no solo a aquellos que tienen las herramientas
para ser diligentes, en ese sentido aquel consumidor que debe ser protegido es el
consumidor promedio. Esta respuesta es más acertada si se toma en cuenta
nuestro contexto y también porque brindaría mayores alcances de protección.
No obstante, no por ello dejamos de coincidir en que es necesario que el Estado de
forma progresiva promueva el consumo diligente, sin que ello implique dejar en
74
desprotección al grueso de consumidores que no tienen las herramientas para
poder hacer consumos más diligentes.
1.3.3.3. Derechos del consumidor
Se reconocen diversos derechos a los consumidores; sin embargo, para efectos de
la presente investigación solo abordaremos algunos de ellos. En principio, haremos
referencia a lo señalado por el CPDC de 2011 en el artículo 1, literal b): “Derecho
a acceder a información oportuna, suficiente, veraz y fácilmente accesible,
relevante para tomar una decisión o realizar una elección de consumo que se ajuste
a sus intereses, así como para efectuar un uso o consumo adecuado de los
productos o servicios.”
El reconocimiento de este derecho hace referencia a que el consumidor pueda
tener acceso a información, pero no cualquier, sino una de calidad con el objetivo
de realizar mejores elecciones y así satisfacer mejor sus necesidades.
Por otro lado, en el artículo 1, literal c), se señala lo siguiente: “Derecho a la
protección de sus intereses económicos y en particular contra las cláusulas
abusivas, métodos comerciales coercitivos, cualquier otra práctica análoga e
información interesadamente equívoca sobre los productos o servicios”.
Por un lado este derecho implica que la información a la que acceda el consumidor
no sea engañosa, es decir, que no pretenda confundir o inducir a consumirmediante
información errada. Por otro lado, derivado de los contratos con cláusulasgenerales,
estas al ser impuestas por el proveedor, quien tiene el control de
75
imponer un modelo estándar de forma unilateral, no se podrá caer en la inclusión
de cláusulas abusivas en desmedro del consumidor.
Ahora bien, en el artículo 1, inciso g), se aborda el siguiente derecho: “A la
protección de sus derechos mediante procedimientos eficaces, céleres o ágiles, con
formalidades mínimas, gratuitos o no costosos, según sea el caso, para la atención
de sus reclamos o denuncias ante las autoridades competentes”.
Este tiene como objetivo que el acceso a la justicia de los consumidores no presente
trabas y sea eficaz, es decir, que cualquier incumplimiento o irregularidad en las
relaciones de consumo puedan ser objeto de reclamo.
Finalmente, otro importante derecho reconocido sería aquel previsto en el artículo
1, inciso k), que señala lo siguiente: “Derecho al pago anticipado o prepago de los
saldos en toda operación de crédito, en forma total o parcial, con la consiguiente
reducción de los intereses compensatorios generados al día de pago y liquidación
de comisiones y gastos derivados de las cláusulas contractuales pactadas entre las
partes, sin que les sean aplicables penalidades de algún tipo o cobros de naturaleza
o efecto similar. ”Respecto a este derecho en especial nos referiremos más
adelante, pues para la presente investigación existe una relación muy tensa entre
los derechos del consumidor respecto del pago anticipado, la hipoteca inversa y sus
posibilidades dentro del mercado peruano, al presentarse como un derecho que
podría representar un obstáculo en su regulación.”
76
Lo cierto es que este derecho reconoce la posibilidad de los consumidores de hacer
pagos adelantados en materia de créditos, es decir, pagos que aún no deberían ser
realizados pues tienen plazos con determinados intereses; sin embargo, en virtud
de este derecho podrían realizarse sin mayor problema, dejando de ser necesario
para los intereses en el futuro, además de no poder ser impedido de hacer esto por
parte del proveedor.
1.3.4. Definición de proveedor
Para poder aproximarnos a un análisis sobre el concepto de proveedor,
recurriremos a lo señalado en nuestro ordenamiento jurídico a través de la CPDC
de 2011, en su artículo 2, señala lo siguiente: “Proveedores.- Las personas
naturales o jurídicas, de derecho público o privado, que de manera habitualfabrican,
elaboran, manipulan, acondicionan, mezclan, envasan, almacenan, preparan,
expenden, suministran productos o prestan servicios de cualquier naturaleza a los
consumidores. En forma enunciativa y no limitativa se considera proveedores a:
1. Distribuidores o comerciantes (…)
2. Productores o fabricantes (…)
3. Importadores (…)
4. Prestadores (…)”
En virtud de lo señalado en la norma, podemos apreciar que el listado que se hace
no es excluyente de otros tipos de proveedores que sin ser contemplados en la
norma también encajan dentro del concepto de proveedor. Este último podría
77
entenderse como personas, tanto naturales como jurídicas, así como privadas y
públicas.
Estas últimas deben estar inmersas en un proceso de cadena de consumo, que
tiene como punto final el ofrecer un producto o prestar un servicio; sin embargo, no
basta con ello, pues la norma también exige un carácter de habitualidad, es decir,
dichas actividades deben tener un carácter de permanencia en el tiempo, no
encajando en este concepto aquellas personas que participan dentro del proceso
de consumo que lo hacen de forma esporádica.
1.3.4.1. Obligaciones de los proveedores
Todas las obligaciones de los proveedores están en función a la asimetría
informativa, concepto que ya fue mencionado previamente. Respecto a este, existe
información que el proveedor de forma privilegiada cuenta por ser aquel que
participa en todas las etapas de producción del producto o servicio, etapas que el
consumidor final se encuentra en la imposibilidad de conocer. En ese sentido, dicha
información privilegiada genera un desequilibrio entre ambas partes, por lo que se
confieren ciertas obligaciones a estos proveedores a fin de evitar abusos o
aprovechamientos de dicha posición en perjuicio de los consumidores. Entre dichas
obligaciones, se puede señalar que existen tres pilares que lo sustentan:
Información, publicidad e idoneidad.
Respecto a la información, esta debe ser transmitida hacia los consumidores con el
fin de que estos tomen sus decisiones de la forma más informada posible y así
haciendo un proceso de evaluación más adecuado al brindarle herramientas que
78
de otra forma no tendría. Sin embargo, dicha información no puede ser cualquiera,
puesto que podría incurrirse en abusos.
Por ejemplo, no se puede dar información falsa o incompleta a los consumidores,
hacer ello implicaría confundir o engañar al consumidor, en ese sentido, la
información debe procurar ser completa y veraz. Esto último además tiene
incidencia en la forma en cómo los consumidores toman sus decisiones.
El segundo pilar al que hicimos mención sería el de publicidad, esta obligación de
los proveedores en las relaciones de consumo tiene repercusiones en la forma de
entender los diversos productos o servicios dentro de un mismo mercado.
Cuando hay demanda y oferta, hay competitividad, la cual es necesaria para
obtener un mercado más equitativo donde prime la competencia. Por ejemplo, el
hecho de tener a consumidores inducidos en error mediante la publicidad genera
que estos tomen decisiones con la voluntad viciada, pues si realmente conociesen
la información real tomarían decisiones diferentes.
Finalmente, el último pilar estaría referido a la idoneidad de los productos y los
servicios. Respecto a ello el CPDC de 2011, en su artículo 18: “Se entiende por
idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que
efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e
información transmitida, las condiciones y circunstancias de la transacción, las
características y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores,
atendiendo a las circunstancias del caso.”
79
En ese sentido, la idoneidad de un producto o servicio está orientada en función de
que el consumidor pueda obtener lo que esperaba, al ser expuesto a diferentes
formas de información por parte de los proveedores. Aquí es donde se evalúa la
correspondencia que tuvo la experiencia del consumidor entre lo que se le prometió
sobre el producto o servicio, y lo que recibió de forma efectiva.
1.3.5. La relación de consumo en la hipoteca inversa
Habiendo hecho una descripción de las relaciones de consumo de forma genérica,
ahora se abordará cómo es que la relación contractual dentro de la hipoteca de
inversa se encuentra regida por el derecho de protección al consumidor, al ser esta
una relación de consumo.
Lo antes señalado en virtud de la presencia de tres elementos: el deudor hipotecario
como consumidor, las entidades financieras autorizadas por ley como proveedoras
y un servicio de por medio, que vendría a ser la hipoteca inversa. En ese sentido,
cabrá hacer un análisis de cada uno de dichos elementos con el fin de entender
cómo las medidas de protección a las que pueda acceder el deudor hipotecario
frente a posibles abusos deben entenderse desde un enfoque de protección al
consumidor.
1.3.5.1. La hipoteca inversa como servicio
Conforme lo señala el CPDC de 2011, en su artículo 4: “Es cualquier actividad de
prestación de servicios que se ofrece en el mercado, inclusive las de naturaleza
bancaria, financiera, de crédito, de seguros, previsionales y los servicios técnicos y
80
profesionales. No están incluidos los servicios que prestan las personas bajo
relación de dependencia.”
En ese sentido, la normativa de protección al consumidor reconoce como un
servicio a las actividades de crédito, siendo la hipoteca inversa una prestación de
crédito en favor de personas titulares de un bien inmueble para poder contar con
una especie de pensión o complemento de ella.
Ahora bien, al encajar dentro de la figura de relación de consumo, podemos
comprender que se presentan fenómenos similares a las de otras relaciones de
consumo. Esto último plasmado, por ejemplo, en la asimetría informativa que existe
entre los consumidores y las entidades proveedoras, las cuales contarán con
información que los primeros no.
En virtud de dicha asimetría informativa, los potenciales deudores hipotecarios
podrían verse vulnerados por abusos derivados de dicha asimetría informativa. En
ese sentido, se requiere de medidas protectoras para ellos que garanticen sus
derechos como consumidores.
1.3.5.2. El deudor hipotecario como consumidor
Como bien ha sido advertido a lo largo de la presente investigación, el consumidor
se presenta como aquel eslabón de la relación de consumo más débil, por lo que
requiere de la intervención estatal para poder compensar dicho desequilibrio
inherente a las relaciones del mercado.
81
Por lo antes señalado, se puede comprender que los consumidores se encuentran
en una situación de vulnerabilidad. Ahora bien, siendo la contratación de la hipoteca
inversa un servicio, las personas que la contraten se encontrarían en una situación
de vulnerabilidad.
Como bien se señaló, la hipoteca inversa tiene como público objetivo a las personas
adultas mayores, que ya se encuentran en una situación de vulnerabilidad, en ese
sentido, existe ahora una obligación reforzada del Estado por ser consumidores por
un lado, y por ser personas adultas mayores por otro lado.
1.3.5.3. Las entidades financieras como proveedoras
Dentro de una relación de consumo, los proveedores son aquellos que brindan un
producto o servicio. En el caso de la hipoteca inversa, serían las entidades
autorizadas por ley para poder ofertar la hipoteca inversa en el mercado, las que
deberán seguir todos los lineamientos de protección al consumidor, ello con el fin
de que la información que llegue a los consumidores cumpla con todas las
obligaciones que proveedores tienen para con los primeros.
En ese sentido, las entidades autorizadas por ley para ofrecer la hipoteca inversa
serían aquellas en mejor posición dentro de la relación de consumo por ser quienes
ostentan, de primera mano, la información acerca del servicio, sus condiciones, las
implicancias a largo plazo, así como las formas en que serán ofrecidas hacia el
público.
82
Además de ello, son quienes ostentan y controlan la forma en que se realizarán los
contratos con los potenciales deudores hipotecarios, pues estas entidades al hacer
contrataciones de forma masiva suelen adoptar contratos con cláusulas generales,
las cuales podrían contener abusos que deberán ser evitados con el fin de proteger
a los consumidores.
1.3.5.4. La asimetría informativa en la hipoteca inversa
La asimetría informativa fue caracterizada en la presente investigación, de forma
que se pudo concluir que las obligaciones derivadas de esta hacia las entidades
proveedoras, producto de dicha información privilegiada con la que solo ellas
cuentan, para con los consumidores, enfocadas en tres pilares: información,
publicidad e idoneidad.
Ahora bien, debemos hacer una pequeña salvedad antes de abordar dichos pilares
de la protección del consumidor. Cuando hablamos de consumidor dentro de la
relación de consumo de la hipoteca inversa, no nos limitamos a hablar solo de
aquellas personas que ya contrataron el servicio de hipoteca inversa, también
debemos enfocarnos en aquellos potenciales deudores hipotecarios, que sin llegar
a contratarlo, también son objeto de protección precontractual por parte del derecho
del consumidor.
 Información: Este pilar brinda obligaciones positivas de hacer y no hacer por
parte de las entidades proveedoras para con los consumidores.
83
En ese sentido, los consumidores de la hipoteca inversa deberán recibir
información, pero aquella que sea de relevancia para que puedan tomar decisiones
adecuadas que satisfagan de mejor manera sus necesidades. En el caso de la
hipoteca inversa, se entiende que el propósito de quienes contratan es poder
obtener un crédito que les permitan vivir de forma adecuada a personas adultas
mayores.
En ese sentido, la información relevante para estas personas sería poder conocer
las implicancias que tiene contratar este servicio. Por un lado, aquellos aspectos
positivos en materia financiera; sin embargo, también deberán ser incluidos
aquellos aspectos informativos que pueden resultar de preocupación, es decir, los
riesgos que esto implica. Por ejemplo, este servicio cuenta con un amplio riesgo
para los herederos, pues en materia sucesoria se pone en riesgo uno de los bienes
que serían objeto de sucesión.
Ahora bien, además de ello, la información que sea brindada debe contar con
ciertas características indispensables: veracidad, suficiencia, facilidad de
comprensión, de fácil acceso, información oportuna y apropiada. Se puede señalar
que si la información que es brindada no cuenta con estos elementos, entonces no
podrá hablarse del cumplimiento a cabalidad de las obligaciones como entidad
proveedora.
En ese sentido, para que sea información veraz deberá incluirse todo lo que
caracteriza a la hipoteca inversa, no pudiendo incluirse beneficios que se deriven
de esta que realmente no se contemplen en dicha figura, por ejemplo, ofrecer un
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monto mensual como crédito que supere el valor tasado del bien inmueble del cual
el consumidor es propietario.
Por otro lado, la información además de veraz, deberá ser suficiente. En virtud de
la suficiencia es que se requiere que las entidades que provean este tipo de
servicio, brinden información completa sobre el servicio. Por ejemplo, brindar
información que se limite solo a los beneficios, mas no a los potenciales riesgos y
perjuicios del servicio, no cumpliría con la obligación de brindar información
suficiente a los consumidores.
En cuanto a la facilidad de comprensión, este elemento es vital. Esta característica
de la información posibilita que no se cometan abusos, pues se podría haber
ofrecido información veraz y suficiente; sin embargo, si esta no es comunicada de
tal forma que sea comprendida, sería vano porque las decisiones de los
consumidores seguirían dándose con vicios.
En ese sentido, este último pilar además resulta de gran relevancia cuando
atendemos a la calidad del consumidor de la hipoteca inversa, pues al ser una
persona adulta mayor, se deben tomar medidas adicionales como asegurarse que
las deficiencias propias de la edad, como la pérdida de visión o audición, así como
el entendimiento más limitado de ciertos aspectos.
En virtud de dichos cambios propios de la edad, la entidad proveedora debe
asegurarse de que la información que está brindando no solo es clara y suficiente,
sino que está siendo comprendida a cabalidad por el consumidor, por un lado
85
mediante información fácil de comprender, y por otro, con el aseguramiento de que
sensorialmente se puede percibir dicha información.
Respecto a las últimas características, que implican la facilidad de acceso, la
información oportuna y apropiada, se hace referencia a que la información sobre el
servicio de hipoteca inversa debe ser de fácil y libre acceso, pues de lo contrario se
impondrían barreras en la información que, a su vez, derivan en decisiones menos
informadas.
Por otro lado, cuando hacemos referencia a que la información sea oportuna y
apropiada, nos referimos a los momentos en que la información debe ser
comunicada a los consumidores. Por ejemplo, si la entidad proveyese de
información que cumpla con todas las características antes mencionadas, mas no
cumpliese con informarlas antes de adquirir el servicio, entonces no podría decir
que se ha cumplido con las obligaciones porque el momento no fue el adecuado
para brindarle dicha información.
En virtud de todo lo señalado, queda claro que la información a la que deben
acceder los deudores y potenciales deudores hipotecarios, al ser consumidores,
debe cumplir con características que hagan factible un consumo con la voluntad
clara e informada, sin que exista de por medio engaño, información errada o
incompleta, las cuales serían determinantes para que el resultado de decisión
hubiese sido otro.
 Publicidad: Este aspecto de la información que debe ser provista a los
consumidores hace referencia a que la información que sea incluida dentro de
86
la publicidad, debe ser adecuada en ciertos extremos. Para efectos de la
hipoteca inversa, por ejemplo, debe incluirse dentro de la información que las
entidades autorizadas publiciten, toda aquella que sea relevante para la decisión
que asuma el consumidor.
Es decir, se debe evitar la publicidad engañosa, que podría inducir en error al
deudor hipotecario, el cual tomará decisiones inadecuadas producto de la falta de
información adecuada para él, en relación con los beneficios, atributos y riesgos del
servicio de hipoteca inversa.
Por otro lado, esto también es importante para evitar la competencia desleal entre
las diversas entidades que ofrezcan dicho servicio en el mercado. Uno de los
derechos de los consumidores está referido a que estos deben poder acceder a
ofertas de diverso tipo; sin embargo, la competencia se vuelve desleal cuando una
de todas las entidades decide emitir información mediante su publicidad que es
falsa, la cual genera efectos nocivos por un lado para el consumidor, y por otro,
para el correcto funcionamiento del mercado.
 Idoneidad: Este último pilar hace referencia a la correspondencia que debe
existir entre lo que le fue informado y publicitado al consumidor en la etapa
precontractual, con las características del producto o servicio que efectivamente
recibió.
87
En ese sentido, en esta obligación de idoneidad nos referiremos a los consumidores
cuando ya son deudores hipotecarios y contrastan la información que recibieron
sobre la hipoteca inversa y lo que realmente derivó de dicho servicio en la realidad.
1.3.6. Medidas de protección del deudor hipotecario
En virtud de los derechos de los deudores hipotecarios como consumidores, se
pretende proteger de ciertos abusos por parte de las entidades autorizadas de
proveer este servicio. Sin embargo, los derechos que les son reconocidos a los
consumidores no siempre encuentran una discusión pacífica.
En el caso de la normativa que regula la hipoteca inversa, los conflictos se han dado
principalmente respecto del derecho de pago anticipado por un lado, y de por otro
lado, de los potenciales abusos que podrían cometerse dentro de la ejecución de
este tipo de hipoteca.
En ese sentido, cabrá hacer un análisis de ambos aspectos con el fin de señalar las
características que se deberían tener para compensar el desequilibrio informativo,
así como las potenciales soluciones a los problemas derivados de estos dos.
1.3.6.1. Pago adelantado del crédito
Este derecho se encuentra reconocido en dos instrumentos normativos. En primer
lugar, el Decreto Supremo N°202-2018-EF de 2018, en su artículo 7 señala lo
siguiente: “7.1. El Cliente está facultado a prepagar total o parcialmente el préstamo
de acuerdo al literal e) del artículo 3 de la Ley según lo dispuesto en el Código de
88
Protección y Defensa del Consumidor mediante la Ley Nº 29571 y a otras
disposiciones de la Superintendencia. 7.2. En caso el Cliente decida prepagar la
totalidad del préstamo, debe correr con todos los gastos notariales y registrales
derivados del levantamiento de la hipoteca inversa en los Registros Públicos de
acuerdo a lo dispuesto en el literal d) del numeral 6.1 del artículo 6 del presente
Reglamento.”
A su vez, como fue señalado en un acápite anterior, este derecho forma uno de los
reconocidos dentro de los derechos del consumidor. Además de ello, el CPDC de
2011, en su artículo 1, inciso 3, señala lo siguiente: “Es nula la renuncia a los
derechos reconocidos por la presente norma, siendo nulo todo pacto en contrario.”
Ahora bien, así expuestos los derechos y las restricciones que implican para las
entidades proveedoras, nos compete señalar cuál es la problemática en torno a ello.
Como bien fue explicado, las entidades llamadas a ofertar el servicio de hipoteca
inversa no se encuentran interesadas de ofertarlo por este derecho de pago
adelantado.
Lo anterior porque ofertar este tipo de servicios, requiere de una inversión a corto,
mediano y largo plazo de hagan efectivo el cumplimiento de sus obligaciones con
los consumidores; sin embargo, la imposición del pago anticipado como facultad de
los consumidores genera un ámbito de riesgo financiero demasiado alto que dichas
entidades no están dispuestas a correr.
En virtud de lo señalado, dichas entidades han señalado la necesidad de cambiar
la normatividad y no eliminar el derecho, pero sí restringirlo a un ámbito de diez
89
años que disminuya dicho riesgo y haga viable la oferta de este servicio, pues de
esta forma también se beneficia el consumidor que podrá acceder a mejores
beneficios derivados de una oferta más atractiva.
En ese sentido, si bien los consumidores no pueden renunciar a dicho derecho, sí
pueden libremente aceptar restringirlo en cierta medida. Esto último es de vital
importancia para que la hipoteca inversa tenga incidencia real en la sociedad, pues
a la fecha solo es una figura novedosa que no ha traído consigo ningún tipo de
beneficio material para las personas adultas mayores.
Por otro lado, debe comprenderse que la hipoteca inversa implica una inversión y
un riesgo para las entidades, mientras mayor sea dicho riesgo, la oferta se hará
menos atractiva o simplemente no se ofertará por ser un riesgo demasiado grande,
lo que está sucediendo en nuestro país ahora.
En ese sentido, la restricción de este derecho se erige como la posibilidad de por
fin poder ofertar este servicio hacia la población adulta mayor, y no solo ello, sino
hacerlo de tal forma que represente una oferta atractiva para estas personas y
tenga protagonismo a nivel social y su uso no sea marginal.
1.3.6.2. Ejecución extrajudicial
Además del pago anticipado, otra cuestión que está íntimamente ligada con el
derecho de los deudores hipotecarios, en su calidad de consumidores, es el de la
ejecución extrajudicial, lo cual no se limita solo a ellos como actores del consumo,
90
sino también a sus herederos y/o legatarios, que podrían ver afectados sus
derechos derivada de una relación de consumo con cláusulas abusivas.
Una novedad de la ley y su reglamento es la posibilidad de ejecutar el crédito de
forma extrajudicial; mientras que, en hipotecas tradicionales solo puede hacerse de
forma judicial, lo cual trae consigo demoras y barreras que la hacen poco atractiva
como forma de ejecución.
Al ser una figura que aún no cuenta con asidero en la realidad, nos limitaremos a
señalar aquellas características que deberán darse con el fin de evitar cualquier
abuso derivado de la ejecución extrajudicial. Por un lado, un derecho reconocido
hacia los herederos y/o legatarios, es que antes de hacer cualquier tipo de
ejecución, las entidades autorizadas deben informar a estos sus posibilidades en
relación con el pago del crédito y así evitar la ejecución.
En ese sentido, se hace necesario que los herederos y/o legatarios, sean
involucrados como parte de la relación de consumo antes de que fallezca el deudor
hipotecario, es decir, que esto implicaría una posible reforma a la ley y su
reglamento, instrumentos que no han incluido la participación de los herederos y/o
legatarios dentro de las fases de consumo.
Esto último es de trascendencia, pues posibilita que todas las características de la
información, es decir, que sea veraz, de fácil acceso, oportuna y suficiente, también
deberá ser reconocida hacia los herederos y/o legatarios, cuyos derechos
91
sucesorios se ven involucrados derivados de una relación de consumo, en la que
tienen afectaciones indirectas.
En ese sentido, debe asegurarse que las posibilidad y derechos derivados de dicha
relación de consumo pueda ser asegurada a los herederos y/o legatarios, de forma
que ellos puedan tomar informadas y acertadas en relación con las repercusiones
que deriven de la prestación de un servicio de crédito.
92
CAPÍTULO II: METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
2.1 Antecedentes
La investigación denominada Hipoteca Inversa, realizado por María Jesús Orts
Santos y presentado a la Universidad de Salamanca a fin de optar por el grado
académico de Doctora en Derecho Civil, expone que:
La hipoteca inversa ofrece la posibilidad de hacer líquido
un importante patrimonio inmobiliario existente en la
sociedad española, y se confía en las entidades
financieras como acreedoras de esta hipoteca como
instrumento crediticio. Los poderes públicos son
conscientes del papel que han jugado estas entidades
en la movilización de capitales a partir del s. XIX. (Pág.
14)
La investigación denominada La Hipoteca Inversa, realizado por Sara García Mares
y presentado a la Universidad Jaume I de Castellón a fin de optar por el grado
académico de Doctor en Derecho Privado, señala sucintamente que:
El origen de la hipoteca inversa se produjo en los años
sesenta, en el Reino Unido. No obstante, a finales de los
ochenta dejó de utilizarse debido al aumento de los tipos
93
de interés y la caída de los valores inmobiliarios. Esta
situación ocasionó la existencia de patrimonios
negativos que incitaron a la venta del inmueble ante la
falta de una garantía contra ese patrimonio negativo y a
prácticas de dudosa reputación, causando, así una mala
imagen a este producto financiero. (Pág. 449)
La investigación denominada La Hipoteca Inversa: el marco en el que se
desenvuelve, visión sociológica, económica y jurídica”, realizado por Jaime Cabrero
García y presentado ante la Universidad Nacional de Educación a Distancia, refiere
que:
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se
constituye para asegurar el cumplimiento de una
obligación, es accesoria de una obligación principal, en
definitiva, accesoria de la obligación crediticia que
subyace. (…).
Con esta operación se transmite a una entidad
aseguradora la titularidad de la vivienda, pero
conservando su usufructo vitalicio, lo cual le permite
habitarla o alquilarla. Ventajas: – El interesado puede
seguir habitando la vivienda o alquilarla. – Mayor nivel
de ingresos. – Se cubre el riesgo de longevidad.
Inconvenientes: – Se transmite la titularidad, con lo cual
94
los herederos legales no pueden recuperar la vivienda ni
revertir la operación. (Pág. 176)
La investigación académica denominada Estudio de viabilidad para la
implementación de la hipoteca inversa en Mar del Plata 2013/12014, realizado Por
Zulma E. Montero y presentado a la Facultad de Ciencias Económicas y Sociales
de la Universidad de Mar del Plata a fin de optar por el grado académico de
Magister, establece que:
La llegada de la tercera edad tiene múltiples
consecuencias en la vida (…).Esta es una situación que
abarca muchos países, no sólo a la Argentina. Algunos
de ellos han encontrado una herramienta financiera que
los ayuda a mejorar este escenario. Este instrumento se
suele llamar “Hipoteca inversa” o ”revertida” (…) El
sistema consiste en otorgar una hipoteca sobre la
vivienda que le permitirá al solicitante recibir una renta
mensual durante el resto de su vida. La deuda será
exigible a partir del momento de su muerte. Será pagada
por sus herederos o por la casa hipotecada. (Pág. 9)
2.2. Bases teóricas
Las bases teóricas fueron consignadas y desarrolladas a lo largo de la presente
investigación.
95
2.3. Definición de términos básicos
2.3.1. Hipoteca Inversa
Es una figura propia de los derechos reales de garantía recientemente incorporada
en la legislación nacional y consiste en la entrega de una renta mensual por parte
de una entidad autorizada.
2.3.2. Contrato de Hipoteca Inversa
Es aquel acuerdo entre 2 partes, un acreedor y un deudor, que tiene como fin la
entrega de una renta mensual, otorgando como garantía un bien inmueble, el cual
será objeto de disposición una vez que el deudor haya fallecido, en caso sus
legatarios rehusasen a pagar el monto total de la liquidación de la deuda.
2.3.3. Deudor
El deudor es el cliente, es decir, el titular o titulares del bien inmueble afectado, el
cual dispondrá de una renta mensual por un tiempo determinado o de forma
vitalicia, según lo pacte junto con la entidad autorizada.
2.3.4. Acreedor
Es la entidad autorizada para subscribir el contrato de Hipoteca Inversa, es decir
son todas aquellas empresas de seguros y de operaciones múltiples, a las que se
refiere el artículo 16° A, de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de
Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros.
96
2.3.5. Abusos
Se constituye como abuso a todo acto de aprovechamiento de la condición de la
otra parte. Cuando nos referimos a abusos por parte del acreedor, denotamos a
toda conducta que tenga como fin sacar ventaja de su condición en detrimento del
deudor.
2.3.6. Medidas de protección
Se entiende como los mecanismos establecidos por la legislación nacional a fin de
ser un parámetro o limite ante los abusos por parte del acreedor frente al deudor.
2.4. Planteamiento del problema y objetivos
2.4.1. Descripción de la situación problemática
Los derechos reales de garantía se han convertido en una herramienta muy usada
a lo largo de los años. De allí que existan figuras como la hipoteca, la prenda (ahora
garantía mobiliaria) y la anticresis en nuestra legislación nacional. Cabe precisar
que la característica a resaltar de la clase de derechos objeto de consideración es
que son de naturaleza garantista, es decir, existe un elemento que pretende
asegurar el cumplimiento de determinado crédito. En caso de incumplimiento del
pago del crédito por parte del deudor, el acreedor podrá disponer del bien, bajo el
criterio y forma según lo establezca la regulación nacional.
No obstante, en estos últimos años en el Perú se ha hablado de forma extensa
sobre una figura que podría ser considerada como un derecho real de garantía.
Dicha figura ha sido tratada en la doctrina internacional española desde hace
mucho tiempo, mas en el Perú apenas hace unos años. Se trata de la hipoteca
97
inversa o, también conocida como, Hipoteca Invertida. Existen diferentes
cuestionamientos en la doctrina respecto a la denominación. En buena cuenta, la
Hipoteca Inversa consiste en el otorgamiento de una renta por el plazo pactado por
parte de una entidad autorizada hacia determinada persona que ha decidido
subscribirse al Contrato de Hipoteca Inversa, no cediendo la posesión del bien ni la
titularidad mientras que el titular se encuentre en vida.
En ese sentido, Castro (2017) afirman que:
La hipoteca inversa es un crédito dirigido a la persona
adulta mayor con tenencia de un bien inmueble
habitacional factible a ser hipotecado a favor de alguna
entidad bancaria, destacando que el giro del dinero se
da mediante un único tracto o en varios con el fin de
percibir ingresos, en donde el capital y los intereses
serán pagados por las personas herederas hasta el
momento del fallecimiento de la persona solicitante. (p.
48)
En el Perú no existe un tratamiento directo y extenso a la materia objeto de análisis.
De hecho, el 27 de marzo de 2018 se publicó la Ley N° 30741, Ley que regula la
Hipoteca Inversa. Tuvo que pasar aproximadamente 5 meses para que, a través
del Decreto Supremo N° 202-2018-EF, se apruebe el reglamento de la Ley que
regula la Hipoteca Inversa. En aquel se establecen las principales maneras de
llevarse a cabo el contrato de Hipoteca Inversa, así como la forma de ejecutar los
98
bienes inmuebles, y otras particularidades necesarias para la realización del
contrato.
Sin perjuicio de lo anterior, para realizar dicho trámite se debe tener en cuenta
algunos agentes a intervenir, tales como el/los beneficiarios, es decir, personas a
los cuales el cliente desea que se beneficien del contrato; el cliente, la persona que
subscribe el contrato, es decir, el titular o titulares del inmueble; y la entidad
autorizada, siendo estas las empresas de operaciones múltiples y las empresas de
seguros, referidas en el artículo 16-A,D de la Ley General del Sistema Financiero y
del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros.
A diferencia de una Hipoteca convencional, en la que la deuda disminuye
gradualmente y la que es definida como “un derecho real por el cual una persona
asegura el cumplimiento de una obligación (derecho personal) constituyendo en
garantía la hipoteca que grava su inmueble” (Alberdi Imas, 2016), en la Hipoteca
Inversa sucede todo lo contrario, la deuda se incrementa. No obstante, esta figura
trae consigo muchas ventajas, tales como la conservación de la propiedad y la
posesión del bien inmueble, teniendo la posibilidad de poder otorgarlo en herencia,
pero con las cargas correspondientes.
Asimismo, el percibimiento de una renta significa seguridad económica para el
titular o beneficiario, ya que el dinero a ser entregado a esta persona será, si es que
el titular lo pacta con la entidad autorizada, durante toda su vida. Adicionalmente,
en razón que la transmisión de la propiedad por anticipo no acarreade impuesto a la
renta, el titular también podrá disfrutar de dicho beneficio. En
99
consecuencia, la persona que subscribe el contrato de Hipoteca Inversa contará
con una amplia gama de beneficios para vivir y asegurar su estabilidad.
No obstante lo señalado, existen ciertos inconvenientes en torno a la Hipoteca
Inversa, a saber, el posible elevado costo de la realización del contrato de Hipoteca,
el menester de entidades autorizadas para la suscripción del contrato, un posible
conflicto interno por parte del titular, quien es un adulto mayor, en razón de un
desapego futuro de su vivienda obtenida tras mucho tiempo de dedicación y
empeño, y los posibles abusos que el deudor puede sufrir por parte del acreedor.
Sobre el último elemento mencionado se puede mencionar que los abusos se
pueden presentar de múltiples maneras, en especial si se trata de actos realizados
al momento de la ejecución de la Hipoteca. Es importante señalar que el
Reglamento de la Ley que regula la Hipoteca inversa establece 2 clases de
ejecuciones de la Hipoteca, una judicial y otra extrajudicial. Por lo general, se opta
por la última opción, ya que esta es más célere frente a acudir a un órgano
jurisdiccional.
Algunos abusos por parte del acreedor serían la omisión de la manera de proceder
tal como taxativamente lo prescribe el Reglamento. En esa línea, adjudicarse la
propiedad sin antes haber realizado hasta 3 convocatorias de remate se constituye
como abuso. Asimismo, la ejecución de la hipoteca sin haberse vencido el plazo
correspondiente para la cancelación de la liquidación del crédito sería un acto en
detrimento del deudor y los beneficiarios. También, en caso el valor del inmueble
sea mayor a la liquidación del crédito, el acreedor tendrá que otorgar a favor de los
100
beneficiarios un cheque por el saldo correspondiente. Caso contrario, se recaería
en una conducta de abuso frente a los derechos del deudor.
Frente los abusos mencionados y otros que pueden existir, el Reglamento ha
dispuesto algunos aspectos a considerar como medidas de protección. Uno de ellos
es la exigencia de la tasación, la cual ha de ser realizada, según la Ley N° 30741,
por al menos 2 entes especializados; otro de ellos es la disposición que señala que
la entidad autorizada tendrá que ofrecer a los legatarios, si es que ellos lo desean,
la facultad de cancelar el crédito, es decir, la entidad autorizada no podrá apropiarse
inmediatamente del inmueble.
En adición a lo referido, el bien inmueble ha de estar protegido y asegurado contra
todo tipo de daño. Incluso, para la adjudicación del inmueble es necesario la
escritura pública, con lo cual se tutelaría el bienestar y la legalidad del proceso de
ejecución Extrajudicial de la Hipoteca Inversa. En consecuencia, el deudor tendría
todas las herramientas para estar en una situación de protección ante la ley y no de
soslayo, lo cual significaría una condición de vulneración evidente.
2.4.2. Formulación del problema
Problema Principal
 ¿Cuáles son las medidas de protección del deudor frente a un posible abuso del
derecho del acreedor en la ejecución extrajudicial de la Hipoteca Inversa?
101
Problema Secundario
 ¿Resultan eficaces las medidas de protección del deudor frente a un posible
abuso del derecho del acreedor en la ejecución extrajudicial de la Hipoteca
Inversa?
 ¿En qué situaciones se podrían manifestar abuso del derecho por parte del
acreedor en la ejecución extrajudicial de la Hipoteca Inversa?
2.4.3. Objetivos de la investigación
Objetivo Principal
 Determinar cuáles son las medidas de protección del deudor frente a un posible
abuso del derecho del acreedor en la ejecución extrajudicial de la Hipoteca
Inversa.
Objetivos Secundarios
 Evaluar si resultan eficaces los mecanismos de protección del deudor frente a
un posible abuso del derecho del acreedor en la ejecución extrajudicial de la
Hipoteca Inversa.
 Señalar en qué situaciones se podrían manifestar abuso de derecho por parte
del acreedor en la ejecución extrajudicial de la Hipoteca Inversa.
102
2.5. Aspectos Metodológicos
2.5.1. Diseño metodológico
Enfoque: Cualitativo. Este enfoque tiene como objetivo presentar motivaciones,
fundamentos y analizar el aspecto cualitativo, así como de utilidad, para con la
realidad. En ese sentido, un elemento fuerte de apoyo es el uso de doctrina, en
razón que esta clase de fuente permite comprender de forma clarificada el tema
materia de estudio.
Método: Hermenéutico. Dicho método tiene como fin el análisis interpretativo de
documentos, reglamentos y leyes. Por consiguiente, es conveniente mencionar que
el criterio de interpretación usado será de acorde a la realidad y contexto social.
Nivel: Descriptivo
El nivel a usar será el descriptivo, ya que haremos constante referencia al
reglamento de la Ley que regula la Hipoteca Inversa y se abordará los elementos
dispuestos por el legislador para interpretarlos y, por ende, obtener una valoración
final de lo visto.
Tipo: Aplicado. Este tipo tendrá como fin demostrar que la presente investigación
no es ajena a la realidad, sino que se constituye mediante la aplicación de la figura
de la Hipoteca Inversa en el Perú.
Técnicas: Documentos (doctrina). Se analizará doctrina española, ya que esta es
vasta. También existen ciertos artículos en el Perú sobre la figura de la Hipoteca
Inversa, por lo cual también serán analizados. Asimismo, en la medida de lo posible,
103
se estudiarán la configuración de los contratos de Hipoteca Inversa, así como una
comparación con las regulaciones de esta figura en otros países. Entrevista: a
profesores de derecho civil. Para un mejor entendimiento sobre cómo es la
perspectiva de las personas y de los profesionales en derecho civil, se entrevistará
a expertos en la materia a fin de que nos brinden sus percepciones sobre el
particular. Otros Instrumento es el Fichas, el cual permitirá tener un mejor manejo
de los documentos a analizar y coadyuvará a la organización de la bibliografía para
efector de abordar correctamente los tópicos del eje temático; y su técnica la Guía
de entrevista.
2.5.2 Procedimiento de muestreo.
Muestra de experto: 2 expertos Derechos Reales Garantías y 2 en Análisis
Económico del Derecho.
104
CAPÍTULO III: RESULTADOS
3.1. Créditos hipotecarios en Perú
La situación de los créditos hipotecarios en el Perú, se perfila como una de las
mejores dentro de la región, ello derivado de la tendencia a la baja de las tasas de
interés respecto de dichos créditos. Lo cual, además, se ha visto influenciado por
la pandemia, que ha generado que las ofertas en este ámbito tengan que volverse
más atractivas para los consumidores, tomando en consideración que nos
encontramos ante una clara recesión económica, por lo que deben tomarse
acciones positivas orientadas a dinamizar el mercado, y para ello que las tasas de
interés estén a la baja representa una gran oportunidad. Lo antes señalado puede
apreciarse en el siguiente gráfico:
Tasa de Interés de los Créditos Hipotecarios 2017-2019

100%
80%
60%
8.13% 7.28%
40%
20%
0%
2017 2019
Fuente BBVA
105
Ahora bien, el saldo derivado de créditos en el Perú, asciende a las siguientes
cantidades en dólares:
Fuente: SBS. Elaboración: ProInversión
En ese sentido, se percibe que dentro del mercado peruano, la situación respecto
de los créditos hipotecarios es positivo. Esto último reflejado, por un lado, en la
tendencia de tener tasas de interés que no suben, sino que se mantienen estables
en el tiempo, incluso con una leve disminución, lo cual resulta bastante atractivo.
Por otro lado, el saldo derivado de créditos se mantiene en el tiempo, pues no
existen alteraciones significativas en el nivel de endeudamiento derivado de
créditos hipotecarios.
Ahora bien, respecto a la situación de créditos hipotecarios en el Perú, se prevee
una tendencia al aumento de estos, ello producto de la reducción de intereses de
los principales bancos del país. A consecuencia de la pandemia, diversas personas
han perdido sus empleos y la economía del país ha visto un importante
decrecimiento.
107
En virtud de dicho contexto, se ha hecho necesario que se tomen medidas para
aumentar la demanda de créditos hipotecarios y así conseguir un equilibrio en el
mercado, como puede apreciarse en el siguiente gráfico:
3.2. Hipoteca Inversa en la experiencia comparada
En el derecho comparado, la figura de hipoteca inversa ha tenido experiencias
distintas de acuerdo al país y factores que han contribuido a hacer de esta un éxito
o un fracaso. En ese sentido, países como España han presentado un fracaso con
la implementación de esta figura; mientras que, países como Estados Unidos o
Inglaterra han conseguido resultados exitosos con la implementación de esta
medida, que ha servido para conseguir los objetivos deseados y que se preveían
con la instalación jurídica de esta. Lo antes señalado puede apreciarse en los
siguientes gráficos:
108
Hipoteca inversa - España
120
100
80
60
40 Consejo General del
20 Notariado
0 Serie 2 Serie 3
2015 2016 2017 2018
109
Hipoteca Inversa - Inglaterra
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
Fuente: Key Retirement
10000
5000
0 Serie 1 Serie 2 Serie 3
2016 2017 2018
Una de las razones que podría explicar el fracaso de la hipoteca inversa en España,
está relacionada con el año en el que fue regulado, esto es en 2007, un año antes
de que iniciase la crisis financiera del país, la cual duró hasta 2014 y de la cual aún
cuesta recuperarse.
Por otro lado, el éxito de la hipoteca inversa en países como Estados Unidos o
Inglaterra podría darse por la estabilidad económica y financiera que han
mantenido, incluso con ciertos baches en el camino, durante las últimas décadas.
Además de ello, no podemos dejar de lado que estos son los países pioneros en
regular estas figuras, por lo cual la creación de estas respondía a una idea original
para las necesidades de cada país.
3.3. Población adulta mayor en Perú
Las últimas décadas han traído consigo diversos cambios demográficos, en materia
de sexo, edad, entre otros factores. Ello puede apreciarse claramente en las
110
siguientes gráficas, en donde puede apreciarse, el cambio demográfico por edad y
sexo desde el año 1950, hasta el 2020.
Por otro lado, la cantidad de personas adultas mayores dentro de los hogares
peruanos, asciende a un promedio nacional de 43.9% de hogares. Lo último, con
una tendencia creciente en Lima Metropolitana, en donde el porcentaje de hogares
111
con una persona adulta mayor asciende a 46.5%. Ello como se puede apreciar en
la siguiente gráfica:
Ahora bien, respecto al nivel educativo alcanzado por las personas adultas mayores
en el Perú, la mayor parte de esta población ha culminado solo la primaria o la
secundaria. Por otro lado, el porcentaje de personas que no han cursado siquiera
la educación inicial, es muy similar al porcentaje de personas que han cursado una
carrera superior universitaria.
112
Otro ámbito que es afectado producto de la falta de educación básico en personas
adultas, es el de la alfabetización, que puede apreciarse en el siguiente gráfico:
Se puede apreciar en dicho gráfico dos datos duros; el primero, referido a la
prevalencia de falta de alfabetización de mujeres en todas las zonas del país; el
segundo, referido a la prevalencia de falta de alfabetización de las personas adultas
mayores en zonas rurales, que se agrava aún más en el caso de las mujeres.
Además de lo señalado, las personas adultas mayores tienen mayor prevalencia de
haber aprendido como lengua materna, una lengua distinta al castellano, ello
reflejado en que más de un cuarto de personas adultas mayores cuentan con una
lengua nativa como lengua materna.
Este último dato representa un gran cambio, pues a diferencia de la actualidad, no
había una contundencia en la predominancia de la lengua castellana como lengua
primaria en todas las familias.
113
3.4.
Derecho de pensión en Perú
En el caso de aquellas personas adultas mayores que cuentan con pensión, en el
siguiente gráfico puede apreciarse que, especialmente en áreas rurales, aún
mantienen la jefatura del hogar; mientras que, en la zona urbana en menor medida.
114
Ahora bien, la cantidad de personas adultas mayores en el Perú que cuentan con
un sistema de pensión, podemos apreciar una doble problemática: la primera es
que la cantidad de personas que acceden a sistemas de pensión es muy baja; la
segunda, las mujeres son quienes menos acceden a dichos sistemas de pensión.
115
3.5. Tenencia y Formalización de Vivienda en Perú
La situación de tenencia y formalización del país requiere ser analizada
estadísticamente desde diversas aristas, que permitan tener un mejor conocimiento
de la situación inmobiliaria dentro nuestro país.
Por ejemplo, en la siguiente gráfica podemos apreciar el régimen de tenencia desde
2012 hasta 2017, en el cual las personas viven:
116
En ella, puede apreciarse que la mayoría de personas en el Perú, viven en una
habitación propia. Ahora bien, dentro de esta cantidad de personas que sí viven en
un hogar propio, la cantidad de ellas que cuentan con un documento que acredite
su derecho de propiedad, es la siguiente:
En ese sentido, se puede apreciar que una abrumadora mayoría, es decir, más del
90% señalan que sí cuentan con un documento que acredite su propiedad; sin
embargo, dichos documentos difieren entre sí, como se puede apreciar en la
siguiente gráfica:
En ese sentido, se podría decir que aproximadamente la mitad de dichos
documentos están referidos a títulos de propiedad. En esa línea, la cantidad de
títulos de propiedad inscritos en los Registros Públicos, sería la siguiente:
117
De esto, podemos concluir ciertas cosas. Por un lado, hay una importante cantidad
de viviendas con título de propiedad inscritas en los Registros Públicos; sin
embargo, aún hay una ligera desventaja en la sierra respecto de las inscripciones;
mientras que, la selva ha logrado pasar en pocos años a un número alto de
viviendas con títulos inscritos en los Registros Públicos.
3.6. Entrevistas
En la presente investigación, hemos considerado conveniente contar con las
entrevistas de 5 profesionales expertos en el tema. El primer entrevistado fue el Dr.
Yuri Vega, el cual señaló que una de las medidas de protección que debía ser
garantizada era la doble tasación del bien inmueble, tanto al constituir la hipoteca,
como al momento de la ejecución por los herederos y/o legatarios.
En el extremo de la eficacia de las medidas de protección, advierte que en caso de
ser aplicadas serían efectivamente adecuadas; sin embargo, la discusión en dicho
punto sería si es que realmente los bancos las implementarían con transparencia,
pues si no se da, por ejemplo, una adecuada constitución de la hipoteca inversa sin
118
recorte de las medidas de protección, o sea una ejecución si publicidad y
transparencia, cualquier medida de protección sería ineficaz.
En cuanto al segundo entrevistado, el Dr. Renzo Andrade, señala que las medidas
de protección del deudor están orientadas en la doble tasación, la elección de un
representante en caso de ejecución, así como la elección del servicio de remate en
caso de ejecución.
En relación a la eficacia de las medidas antes señaladas, considera que al ser la
hipoteca inversa un servicio orientado a personas adultas mayores, es posible que
la eficacia se reduzca pues es poco probable que dejen a algún representante, o
que elijan uno con poca experiencia en el martilleo público. Por dicho perfil del
cliente, también considera que la elección de remate sea conocida.
Por otro lado, respecto al monto de 2/3 de la tasación realizada, la norma no señala
que ese monto deberá ser respecto de la tasa más alta. En ese sentido, todas esas
deficiencias lo llevan a considerar que podrían ser utilizados para cometer abusos.
Por lo antes señalado, cierra reflexionando acerca de lo relevante de tener una
normativa sólida en estos casos, más aún cuando están involucradas personas
adultas mayores.
Respecto al tercer entrevistado, el Dr. Michel Romero, este señala que posibles
medidas de protección para el deudor sería la nulidad del acto jurídico, o medidas
cautelares de no innovar, respecto de abusos como inclusión de normas que
atenten contra el orden público o los intereses del deudor.
119
En relación al cuarto entrevista, el Dr. Franco Gervasi, señala en cuanto a las
medidas de protección que estas se dividen en dos: judiciales y extrajudiciales. En
cuanto a las judiciales refiere aquellas que estén ligadas a la suspensión de la
ejecución, así como a las medidas cautelares.
Ahora bien, respecto de las medidas extrajudiciales, señala que están referidas a
aquellas como el pago anticipado por abuso de derecho, que luego puede ser
reclamado ante el Poder Judicial, o las acciones que podría tomar ante INDECOPI
por no haber recibido información idónea respecto del servicio.
A su vez, considera que estas medidas no son efectivas en tanto no tienen la
cualidad de generar efectos suspensivos, siendo el único mecanismo para frenar la
ejecución el pago íntegro del crédito, lo cual no es factible si consideramos que la
mayoría de deudores no cuentan con la liquidez para realizar el pago.
Concluye señalando que, a pesar del potencial de esta medida, es relevante señalar
que esta no es adecuada como está regulada en la actualidad por las deficiencias
en cuanto a las medidas de protección, por otro lado, señala que debe haber
medidas reforzadas de protección en aquellos deudores que tienen personasa su
cargo, por ejemplo, personas con discapacidad.
En cuanto al Dr. Carlos Tamani, señala que las medidas de protección son
necesarias en tanto existe una relación asimétrica entre las partes de esta relación.
Por otro lado, considera que si bien el tema es interesante, no tiene mayor
120
relevancia ni atractivo en los país que lo implementaron, pues estos cuentan con
medidas se seguridad social ya desarrolladas.
Finalmente, el Dr. Daniel Vega, señala que las medidas de protección deben ir en
función del principal riesgo, es decir, el de la ejecución extrajudicial, señalando
sobre ello que dichas medidas deben ser incluidas dentro del contrato, y también
dentro de la normativa para que sean eficaces.
En virtud de todas las entrevistas, consideramos que las valiosas contribuciones
que tienen para la presente investigación, nos permiten hacer algunas precisiones
adicionales. Pues, la hipoteca inversa además de ser una medida que carece de
viabilidad actual por la oposición de los bancos y las aseguradoras, además cuenta
con una regulación deficiente.
Como fue advertido, esta medida supone además de una relación asimétrica, la
presencia de personas adultas mayores, las cuales se enfrentan a una situación de
vulnerabilidad, por lo que las medidas que el Estado tome en torno a ellas y las
regulaciones que les conciernan deberán ser más idóneas para lograr una
protección efectiva.
121
CAPÍTULO IV: DISCUSIÓN
4.1. La ejecución extrajudicial en la hipoteca inversa
La regulación peruana sobre hipoteca inversa, a diferencia de la regulación peruana
sobre hipoteca tradicional, sí ha contemplado la posibilidad de la ejecución
extrajudicial como mecanismo de cobro del crédito, esto además de la forma de
ejecución judicial.
Ahora bien, esta forma de ejecución supone diversos beneficios que suelen
complicar el cobro del crédito en la ejecución judicial, específicamente esto está
referido a costos económicos y de tiempo, pues el proceso judicial se ha
caracterizado por afectar la celeridad del cobro de crédito, lo cual para ninguna
parte acreedora es atractivo financieramente.
No obstante, pese a que esta alternativa contemplada supone importantes ventajas
para las partes, esto también supone riesgos que deben ser objeto de análisis,
puesto que al ser una forma más célere de cobrar el crédito, también implica la
posible vulneración de derechos de la parte más débil en la relación, es decir, del
deudor hipotecario.
Ahora bien, una de las particularidades de la hipoteca inversa, es que el crédito solo
puede ser exigible una vez que ha fallecido el titular de dicho crédito, persona que
suele ser además beneficiaria de dicho crédito. La primera opción de cobro de
122
crédito es aquella por la cual la entidad autorizada debe hacer posible a los
herederos y/o legatarios el pago del crédito, y así no sería necesaria la ejecución
del crédito.
En ese sentido, existe el riesgo de que se ejecute la garantía del crédito, es decir,
el bien inmueble sin antes consultar a los herederos y/o legatarios, por lo cual debe
evitarse esto, involucrando a dichas personas interesadas, incluso desde antes de
la muerte del titular.
Consideramos importante que una reforma de la ley vaya orientada a la posibilidad
de involucrar desde el momento de la constitución a los herederos y/o legatarios de
titular del bien inmueble, ello en virtud de que si bien la ejecución extrajudicial
supone beneficios, un pago por parte de dichas personas hace que esto sea incluso
más célere, además que podría tomarse en cuenta la situación y las posibilidad de
dichas personas de hacer pagos en el tiempo, con el fin de hacer posible el pago
del crédito para las entidades autorizadas.
En ese sentido, la ejecución extrajudicial presente virtudes y posibles perjuicios, por
lo cual hace necesario que se tomen medidas en la ley que hagan posible que la
ejecución de las garantías sea la excepción y no la regla, ello mediante el
involucramiento de los herederos y/o legatarios, ello porque hace más factible que
en el futuro el crédito pueda ser cobrado atendiendo a las particularidades de estos,
y no tenga que hacerse necesaria la ejecución que supondría mayores dificultades
en el cobro del crédito.
123
4.2. Medidas de protección al deudor hipotecario
Como fue desarrollado en la presente investigación, la regulación peruana en
materia de protección al consumidor considera como una relación de servicio
aquellas ofertas de crédito, en ese sentido, la hipoteca inversa se erige como un
servicio para los consumidores.
En virtud de los antes señalado, el deudor hipotecario sería el consumidor y las
entidades autorizadas, los proveedores, siendo que la constitución de una hipoteca
inversa estaría dándose dentro de una relación de consumo, la cual debe regularse
como cualquier otra relación de consumo con el fin de evitar abusos contra los
consumidores.
Al existir una asimetría informativa entre deudores hipotecarios y las entidades
autorizadas respecto a la información sobre la hipoteca inversa, son las entidades
autorizadas aquellas llamadas a tomar acciones de carácter positivo y negativo con
el fin de no atropellar los derechos de los deudores hipotecarios, así como a
aquellas personas que sin ser deudores, sí son potenciales deudores hipotecarios
y merecen tutela.
En ese sentido, las principales medidas de protección para los deudores
hipotecarios con el fin de evitar abusos están en materia de información, para que
estos tomen decisiones informadas y sin caer en engaños que puedan viciar su
voluntad o tomando decisiones en error. Esto, tomando en consideración además
que siendo el público objetivo las personas adultas mayores, presentan ciertas
particularidades que generan obligaciones reforzadas para las entidades
124
autorizadas, las cuales deben tener particular diligencia en brindar información
idónea a los consumidores.
4.3. La falta de oferta en el mercado de la hipoteca inversa
Este nos parece uno de los puntos más relevantes pues, pese a que la regulación
sobre la hipoteca inversa ya tiene dos años, hasta el momento no ha sido ofertado
por las entidades autorizadas hacia el público. Eso último como fue analizado
previamente responde a la falta de acuerdo que hay en relación al derecho de los
consumidores de pago anticipado, que también fue recogido dentro del reglamento
de la ley, lo cual desde la perspectiva de las entidades autorizadas genera un riesgo
financiero demasiado alto para ellas.
Eso último resulta problemático, puesto que el CPDC señala expresamente que los
consumidores no pueden renunciar en ningún supuesto a este derecho, junto a otra
lista de derechos, siendo que todo pacto en contrario de lo señalado conlleva su
nulidad.
En ese sentido, lo que proponen las entidades autorizadas no es la renuncia, sino
la restricción de dicho derecho por un plazo de diez años en el tiempo con el fin de
asegurar un mayor nivel de seguridades financiera para estas y así sea posible
ofertar esto al público.
Ahora bien, pese a que nos parece razonable, consideramos que es poco probable
que el pago anticipado sea un gran riesgo financiero para las entidades autorizadas,
ello puesto que este tipo de hipotecas presenta una particularidad, la cual está
125
referida a que los principales interesados en acceder a este tipo de créditos, son
personas adultas mayores, las cuales no suelen tener dinero para poder costear
las necesidades propias de su edad por el déficit de pensiones en el Perú.
En ese sentido, no parece una posibilidad remota que en el tiempo se pague parcial
o totalmente la deuda hipotecaria, porque la idea de este tipo de hipotecas es poder
ser un complemento o sustituto de la pensión para las personas adultas mayores,
además de darles la tranquilidad financiera hasta su muerte.
Entonces, vista la posición de las entidades autorizadas y lo que planteamos,
podemos coincidir en que pese a que no consideramos muy probable que se dé
dicho riesgo financiero respecto al pago parcial o total de la deuda por parte de las
personas adultas mayores, lo cierto es que en tanto no se hagan reformas la
hipoteca inversa seguirá siendo una opción que no será ofertada en el mercado por
la falta de consenso con las entidades.
Por ello, proponemos que se hagan reformas en la ley, puesto que así se haría
factible que este servicio que presenta diversos beneficios sea una realidad y no
solo una potencial ayuda. Asimismo, esta flexibilización de la norma haría posible
no solo que se oferte el servicio, sino que este sea más atractivo, porque cuando
existen menos riesgos financieros percibidos por las entidades, mayores son los
incentivos de ofertar opciones atractivas para los consumidores.
Ahora bien, así como consideramos pertinente la modificación, consideramos que
esta debe ir acompañada de una debida regulación estricta en torno a las
126
obligaciones que surgen para las entidades, referidas a que se cumpla con otorgar
información idónea y adecuada a los consumidores, respecto a todo lo que ya está
contemplado, y a aquellos derechos que serían restringidos, ello con el fin de evitar
abusos y tomar decisiones informadas.
127
CONCLUSIONES
 La hipoteca inversa se erige como un servicio novedoso en el ámbito jurídico
peruano, que se presenta como una oportunidad de paliar los problemas
sociales relacionados a la falta de una pensión para las personas adultas
mayores.
 Las personas adultas mayores se encuentran en una situación de
vulnerabilidad especial, que conlleva obligaciones especiales del Estado en
virtud de sus obligaciones nacionales e internacionales, lo que abarca
asegurar una adecuación en esta materia adecuada para ellas.
 La ejecución extrajudicial es una de las novedades de la ley para la ejecución
del crédito, que en materia de tiempo y dinero, representan un importante
beneficio para las partes de la relación.
 En el marco de este servicio, se presenta una relación de consumo, que
implica una asimetría informativa entre el deudor hipotecario y el proveedor,
en virtud de la cual se pueden cometer diversos abusos.
 Las medidas de protección están orientadas principalmente en la posibilidad
de obtener información de calidad para tomar decisiones informadas por
parte de los deudores hipotecarios.
 Es necesaria una reforma a la ley para restringir en un determinado periodo
de tiempo el derecho de pago anticipado, ello para poder dar mayor
128
seguridad financiera a las entidades autorizadas y así, por fin pueda ser
ofertado en el mercado este servicio.
129
RECOMENDACIONES
En virtud de lo expuesto durante la presente investigación, nos permitimos realizar
las siguientes recomendaciones con el fin de que la fórmula legal de la hipoteca
inversa, tenga el mejor de los impactos a nivel social:
 En primer lugar, es fundamental que se resuelva la disputa de las entidades
autorizadas por la norma respecto del pago anticipado recogido por el
reglamento de la Ley de hipoteca inversa, así como el CPDC; en ese sentido,
es menester que se realicen modificaciones en dicho reglamento que
permitan, por un lado, proteger al deudor hipotecario, aunque por otro lado,
se restrinja en determinada medida el derecho de pago anticipado, esto
porque como se ha analizado realmente el público objetivo de esta hipoteca
no se vería realmente afectada por ver restringido este derecho, ya que la
idea de la hipoteca inversa es poder servir como suplemento o complemento
de las pensiones para las personas adultas mayores.
 En segundo lugar, una vez que sea viable la oferta de la hipoteca inversa en
el mercado, establecer un riguroso sistema de protección al deudor
hipotecario, ello para no ser objeto de abusos en su calidad de posición más
débil dentro de esta relación. Que se prevean mecanismos de protección
antes, durante y después de la constitución de protección, no limitándose
solo al titular o titulares de la hipoteca inversa, sino también a los herederos
y/o legatarios, los que con información idónea y adecuada podrían tomar
mejores decisiones.
130
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Investigaciones Jurídicas - Universidad Nacional Autónoma de México.
134
ANEXOS
FICHA DE ENTREVISTA A EXPERTO
(ANEXO Nº 01)
Agradeceré a su digna persona en su calidad de experto tenga a bien contestar
todas y cada una de las preguntas, su aporte será muy valiosa a efectos de recoger
información de relevante que contribuya a logro de un trabajo de investigación de
tesis para optar mi grado de maestría en Derecho.
Título de la tesis: “ANÁLISIS DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA
HIPOTECA INVERSA Y LAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN AL DEUDOR”
Experto(a) entrevistado(a) YURI JOSÉ FRANCISCO VEGA MERE
Entrevistador (a): RODOLFO GUTIÉRREZ DIEZ
Lugar y fecha: Lima / 12/10/2020.
Institución: Estudio Muñiz, Olaya, Melendez, Castro, Ono & Herrera
Oficina: Derecho Corporativo / Fusiones y Adquisiciones / Inmobiliaria y
Construcción
Cargo: Socio Senior
OBJETIVO PRINCIPAL
Determinar cuáles son las medidas de protección del deudor frente a un
posible abuso del derecho del acreedor en la ejecución extrajudicial de la
Hipoteca Inversa.
Preguntas:
1. ¿Qué medidas de protección tiene el deudor frente a un posible abuso del
135
Exigir que se cuente con dos tasaciones de dos profesionales autorizados o
inscritos en una entidad de prestigio. Es algo que se debe prever desde el
inicio en el contrato, con la asesoría que debe revisar el interesado, por
mandato de la ley.
Adicionalmente, en caso de ejecución también se puede solicitar, por el
heredero, legatario o el llamado al pago de la deuda en caso de fallecimiento
del titular, una tasación actualizada.
Nada impide, por lo demás, pactar mecanismos transparentes y públicos de
ejecución, como por ejemplo pactar que haya uso de sistemas y redes que
permitan una adecuada convocatoria y que participe una entidad seria como
representante de las partes.
OBJETIVO SECUNDARIO 1
Evaluar si resultan eficaces los mecanismos de protección del deudor frente a
Hipoteca Inversa.
2. ¿Ud. cree que resultan eficaces los mecanismos de protección del deudor frente
a un posible abuso del derecho del acreedor en la ejecución extrajudicial de la
Hipoteca Inversa?
Si se contara con todos ellos, no dudamos que serán eficaces. El problema,
en rigor, se podría presentar al momento de constituirse la hipoteca inversa y
recortar las opciones o mecanismos de protección que puede tener el deudor
al momento en que la entidad autorizada utilice “templates” o “boilerplates” y
no permita la negociación de los parámetros que permitan que se realice un
136
procedimiento transparente y sin mayor incentivo que la venta a cualquier
costo.
El principal objetivo de todos los involucrados debe ser contar con el mayor
número de interesados y el mayor valor del inmueble, y no solo la venta para
pagar la deuda, que podría ser un incentivo perverso si al banco no le importa
el mayor monto de venta al tener el inmueble un valor mayor que el de la deuda
y no busca optimizar una venta al mejor precio.
Señalar en qué situaciones se podrían manifestar abuso de derecho por parte
3. ¿En qué situaciones se podrían manifestar abuso de derecho por parte del
A) Recortar el derecho a una nueva tasación, pactándose que el banco pueda
usar la que existió al constituirse la hipoteca.
B) No emplear los mecanismos que permitan una venta al mejor precio.
4. ¿Tiene algún aporte final?
La regla en la ejecución debería ser siempre contar con dos tasaciones antes
de la venta. Ese es un derecho sobre el cual no debería permitirse ningún pacto
en contrario. Gracias.
137
(ANEXO Nº 02)
Experto(a) entrevistado(a): RENZO ELIO ANDRADE CHIRINOS
Entrevistador(a): RODOLFO GUTIERRÉZ DIEZ
Lugar y fecha: Lima/ 14/10/2020.
Institución: Asesor Legal Herdoiza Crespo Construcciones S.A. Sucursal del Perú.
– Ex Gerente Corporativo Deloitte Perú
OBJETIVO PRINCIPAL
Hipoteca Inversa.
Preguntas:
138
- Se le permite designar en el contrato a un representante que se encargue
de la venta extrajudicial.
- Que se tome como base del precio mínimo dos tasaciones.
- Puede señalar en el contrato el servicio de remate que se usará en caso
de ejecución.
Hipoteca Inversa.
Hipoteca Inversa?
- En la medida que los deudores son personas mayores, es muy probable
que no designen a nadie en el contrato, o que designen a alguien sin la
experiencia necesaria para tratar con el martillero público o quien lleve
adelante el remate.
- Se da la medida de que el precio no sea inferior a las 2/3 partes de las
tasaciones. Sin embargo, la norma no es clara en cuanto a indicar que se
trate de las 2/3 partes de la tasación con el mayor valor. La redacción es
deficiente.
- Nuevamente, dado el perfil del deudor, difícilmente conocerá las diferentes
opciones de servicio de remate disponibles.
139
El plazo que se otorga a los herederos es para que decidan si ejercen la opción
de cancelar el crédito liquidado por la entidad. Vencido dicho plazo, procede la
ejecución extrajudicial. Sin embargo, podría suceder que los herederos no estén
de acuerdo con la liquidación efectuada. En tal supuesto, no cancelarían el
crédito y la entidad estaría autorizada de todas formas al finalizar el plazo a
ejecutar la hipoteca inversa a pesar de que los herederos cuestionen el monto
de la deuda, sobre todo cuando el deudor no nombró a un representante, por lo
que la empresa designada por la entidad puede suscribir todos los documentos
en nombre de la sucesión.
El precio debe ser no menor a las 2/3 partes de las tasaciones efectuadas.
Podría haber un abuso de derecho en caso se use como precio las 2/3 partes
de la tasación con menor valor.
Finalmente, en caso el deudor no haya indicado en el contrato el servicio de
remate a utilizar, la entidad lo deberá elegir. Debería haberse señalado en la
norma que se use el servicio de remate que garantice la mayor publicidad del
mismo, a efectos de maximizar el valor del inmueble.
140
Al tratarse de personas mayores, los mecanismos de protección deberían ser
un poco más sólidos. Es en base a estas consideraciones que actualmente no
se permite la ejecución extrajudicial de bienes inmuebles, situación que ahora
si está permitida para estos casos.
Gracias.
141
(ANEXO Nº 03)
Experto(a) entrevistado(a): MICHEL ROMERO ARTEAGA
Lugar y fecha: Lima, 15/10/2020.
Institución: Facultad de Derecho de la Universidad de San Martin de Porres/
Oficina de Proyección y Extensión, Secigra y Voluntariado.
Cargo: Jefe de Secigra.
OBJETIVO PRINCIPAL
Hipoteca Inversa.
Preguntas:
142
Lo que particularmente entablaría es una nulidad de acto jurídico y solicitaría
una medida cautelar de no innovar.
Hipoteca Inversa.
Hipoteca Inversa?
No. Debería ponerse mayor énfasis en este tema tomando en consideración
que el público usuario de este producto son adultos mayores en esencia.
En el contexto que se establezcan cláusulas que afecten normas de orden
público o se establezcan cláusulas que afecten directamente y leoninamente
a los intereses del deudor.
No. Gracias.
143
(ANEXO Nº 04)
Experto(a) entrevistado(a): FRANCO GERVASI PINTO
Entrevistador(a): RODOLFO GUTIERREZ DIEZ
Institución: FERREYCORP S.A.A.
Oficina: Créditos y Garantías
Cargo: Asesor Legal.
OBJETIVO PRINCIPAL
Hipoteca Inversa.
Preguntas:
144
Existen medidas de protección tanto judiciales como extrajudiciales. En cuanto
a las extrajudiciales, el deudor puede realizar el pago de la deuda a fin de
impedir la ejecución y luego reclamar el abuso de derecho ante el poder
judicial, el deudor puede solicitar se detenga la ejecución extrajudicial debido
a un incumplimiento del acreedor al momento de la constitución o ejecución
del contrato de hipoteca inversa, tal como es el caso de una indebida guía de
los Asesores (personas obligadas a brindar la información necesaria previa a
la contratación del crédito) o un incumplimiento, del acreedor, del desembolso
de tres cuotas en un periodo cualquier de doce meses.
El deudor puede recurrir al INDECOPI y solicitar una falta de idoneidad en el
servicio debido al abuso de derecho que estaría cometiendo el acreedor en la
ejecución extrajudicial de hipoteca. Del mismo modo, puede acudir a ASBANC
o la SBS a fin que se tutele los derechos que están siendo vulnerados por el
acreedor con la ejecución.
En el caso de medidas judiciales, el deudor puede solicitar al juez se detenga
la ejecución de la hipoteca por un abuso de derecho en la ejecución. Del
mismo modo, puede solicitar una medida cautelar que suspenda la ejecución
hasta que se determiné si existe un abuso de derecho en la realización de la
misma. Por otro lado, puede solicitar los daños y perjuicios que el abuso de
derecho le genere, así como la responsabilidad penal por el hecho.
145
Finalmente, la norma de hipoteca inversa señala que será de aplicación
supletoria todo aquello señalado en el código procesal civil y en la sección de
derechos reales del código civil. De esta forma el deudor cuenta con todos los
mecanismos señalados en dichos cuerpos normativos.
Hipoteca Inversa.
Hipoteca Inversa?
Considero que no, debido a que la mayoría de mecanismos de defensa no
generan efectos suspensivos y por lo tanto no impiden oportunamente la
ejecución. El único mecanismo que llevaría la paralización inmediata es el
pago del integro de la deuda, que generalmente carece de sentido ya que la
mayoría de deudores no cuenta con la liquidez necesaria para llevarlo a cabo
y desvanece la finalidad de este tipo de créditos.
146
En los casos en los que se designe herederos de las cuotas del crédito y el
acreedor incumpla con los pagos y aun así ejecute la garantía. En los casos
en los que no se permita a los herederos realizar el pago del remanente de la
deuda y se lleve a cabo la ejecución. En los casos en que se haya informado
indebidamente al otorgante sobre el crédito y esto lo lleve a un incumplimiento
del crédito y por lo tanto se ejecute la garantía. En los casos en los que previo
al fallecimiento del deudor se ejecute el inmueble por deudas
correspondientes a otros créditos. En los casos que el acreedor ejecute la
garantía por incumplimiento de otros créditos aunque los herederos hayan
cumplido con el pago del crédito que garantiza la hipoteca inversa.
La hipoteca inversa es una herramienta con mucho potencial para el sistema
financiera, pero considero que la normativa vigente no garantiza los derechos
del deudor ya que como hemos mencionado en las respuestas anteriores, los
mecanismos de defensa no son lo suficientemente oportunos para evitar la
ejecución de los inmuebles. Es de especial importancia la protección a los
deudores ya que se trata de créditos otorgados a un sector vulnerable de la
población pues está enfocado a personas de la tercera edad, que no son sujetos
de crédito regular por el riesgo que representan y por la posibilidad de
fallecimiento antes de la cancelación del crédito. Del mismo modo, es importante
tutelar el interés de los herederos y la norma no contempla restricciones o
especificaciones para el caso de deudores con dependientes menores de edad,
con discapacidad o en situación de vulnerabilidad. Gracias.
147
(ANEXO Nº 05)
Experto(a) entrevistado(a): CARLOS TAMANI RAFAEL
Institución: Universidad de Salamanca.
Oficina/Cargo: Doctorando en Derecho
OBJETIVO PRINCIPAL
Hipoteca Inversa.
Preguntas:
148
Puede alegar que sí cumplió con la obligación a su cargo, puede ejercer la
reivindicación o una acción de mejor derecho de propiedad.
Hipoteca Inversa.
Hipoteca Inversa?
No del todo, necesitarían una regulación especial para atemperar dando
cuenta de la asimetría que existe entre las partes intervinientes en la hipoteca
inversa.
Esto podría ocurrir si en caso de un incumplimiento parcial bastante poco
relevante para el total de la obligación pactada se realiza la ejecución del bien.
149
Es un tema que si bien interesante, en los países donde se ha aplicado no ha
resultado atractivo. Por lo que no se han presentado problemas en la realidad.
La falta de importancia de la hipoteca inversa es que en la mayoría de países
existen mecanismos de seguridad social que hacen poco atractivo atarse a un
banco en la manera que se pretende a través de la figura mencionada.
Gracias.
150
(ANEXO Nº 06)
Experto(a) entrevistado(a): DANIEL CHRISTIAN VEGA ESPINOZA
Lugar y fecha: Lima, 20/ 10/2020.
Institución: MINISTERIO DE TRANSPORTE Y COMUNICACIONES.
Oficina LIMA /Cargo - ASESOR LEGAL DEL ÁREA DE CONCESIONES.
OBJETIVO PRINCIPAL
Hipoteca Inversa.
Preguntas:
151
El artículo 8 de la norma establece que: “La ejecución de la hipoteca inversa se
puede efectuar extrajudicialmente…”. En ese sentido, resulta fundamental que
establezca algunos candados para que las entidades no cometan abusos al
momento de la ejecución extrajudicial del bien, tales como: plazo, tipo de
notificación y formalidad, entre otros puntos.
Hipoteca Inversa.
Hipoteca Inversa?
Al referirnos sobre las medidas de protección estos deben ser integrados en el
contrato y de ser el caso remitidos a la norma jurídica; empero, también se podrá
incluir el tema de medidas cautelares como una forma de tutelar jurídicamente
a la víctima; sin embargo respecto a la eficacia esta podrían no alcanzar el
objetivo por realizarse el proceso de ejecución.
152
En principio, se debe indicar que no habría intención de un abuso del acreedor,
pues todas las acciones que se realizan están motivadas por el incumplimiento,
en ese sentido, la pregunta debe ser dirigida a un acto específico. Por ejemplo,
puede ocurrir que el acreedor requiera al deudor la ejecución de la prestación
de cumplimiento específico, en circunstancias que ella es excesivamente
gravosa o que no se reconozca ningún tipo de amparo, debiendo recordar que
frente a un incumplimiento se debe tratar de mitigar las pérdidas (y no tratar de
desaparecerlas).
El producto aún no es atractivo en el mercado y por ello, si bien cuenta con
legislación regulatoria, no ha podido hacerse efectiva su implementación. Se
debe trabajar de la mano para hacer de este producto algo más atractivo. Algo
está fallando hasta el momento.
Gracias
153

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FACULTAD DE DERECHO

ANÁLISIS DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA

HERNANDO MONTOYA ALBERTI

PARA OPTAR EL GRADO ACADÉMICO DE MAESTRO EN DERECHO CON

ANÁLISIS DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA

TESIS PARA OPTAR EL GRADO ACADEMICO DE MAESTRO EN DERECHO

INTRODUCCIÓN .................................................................................................. vii

1.1. Hipoteca Inversa ..........................................................................................1

1.1.1. Hipoteca ................................................................................................1

1.1.1.1. Antecedentes ..................................................................................1

1.1.1.2. Antecedentes de la Hipoteca Inversa ............................................. 10

1.1.2. Concepto .............................................................................................. 15

1.1.3. Finalidad de la Hipoteca Inversa ........................................................... 18

1.1.4. Características de la Hipoteca Inversa ................................................. 23

1.1.5. Elementos de la Hipoteca Inversa ........................................................ 27

1.1.6. Requisitos de la Hipoteca Inversa......................................................... 28

1.1.7. Regulación de la Hipoteca Inversa en Perú .......................................... 29

1.2 : Ejecución de la hipoteca inversa ................................................................. 34

1.2.1. Prepago ................................................................................................ 34

1.2.2. Vencimiento anticipado ......................................................................... 39

1.2.3. Adjudicación ......................................................................................... 41

1.2.4. Ejecución judicial .................................................................................. 43

1.2.5. Ejecución Extrajudicial .......................................................................... 49

1.3 : Protección del deudor hipotecario ............................................................... 55

1.3.1. Antecedentes históricos del consumo................................................... 55

1.3.3. Consumidor .......................................................................................... 65

1.3.4. Definición de proveedor ........................................................................ 77

1.3.5. La relación de consumo en la hipoteca inversa ....................................80

1.3.6. Medidas de protección del deudor hipotecario ......................................88

CAPÍTULO II: METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN ...................................92

2.1 Antecedentes ............................................................................................... 93

2.2. Bases teóricas ............................................................................................ 95

2.3. Definición de términos básicos ................................................................... 96

2.3.1. Hipoteca Inversa ............................................................................... 96

2.3.2. Contrato de Hipoteca Inversa ............................................................ 96

2.3.4. Acreedor ............................................................................................ 96

2.3.5. Abusos .............................................................................................. 97

2.3.6. Medidas de protección ...................................................................... 97

2.4. Planteamiento del problema y objetivos ..................................................... 97

2.4.1. Descripción de la situación problemática.............................................. 97

2.4.2. Formulación del problema ..................................................................101

2.4.3. Objetivos de la investigación ..............................................................102

2.5. Aspectos Metodológicos ...........................................................................103

2.5.1. Diseño metodológico ..........................................................................103

2.5.2 Procedimiento de muestreo .................................................................104

3.1. Créditos hipotecarios en Perú...................................................................105

3.2. Hipoteca Inversa en la experiencia comparada ........................................108

3.3. Población adulta mayor en Perú ...............................................................110

3.4. Derecho de pensión en Perú ....................................................................114

3.5. Tenencia y Formalización de Vivienda en Perú ........................................116

3.6. Entrevistas ................................................................................................118

CAPÍTULO IV: DISCUSIÓN ...............................................................................122

4.1. La ejecución extrajudicial en la hipoteca inversa ......................................122

4.2. Medidas de protección al deudor hipotecario............................................124

4.3. La falta de oferta en el mercado de la hipoteca inversa ............................125

La hipoteca inversa es una figura jurídica novedosa en el derecho peruano. La

presente investigación está centrada en poder analizar, por un lado, la ejecución

parte de las entidades autorizadas de ofertar la hipoteca inversa, es decir, las

acreedoras. En virtud de los objetivos establecidos, los métodos utilizados están en