Independización, Declaratoria de edificación

y Habilitación urbana

Javier Anaya Castillo

 Presentación

Saneamiento legal de predios urbanos: alcances generales

Mecanismos para sanear la titulación.

Mecanismos para sanear la realidad física de los predios urbanos

1. Habilitación urbana
 1.1 Habilitación urbana: alcances generales

Algunos datos relevantes:

“En las últimas dos décadas, las ciudades en el Perú se han expandido
cerca de 50%”.

“El 93% del nuevo suelo urbano creado desde el 2001 corresponde a
asentamientos sin habilitación urbana completa, la cual incluye servicios
básicos como agua y alcantarillado”.

“El Estado invierte alrededor de S/ 1.000 millones al año para proveer de

servicios básicos e infraestructura a las nuevas urbanizaciones informales”.
 1.1 Habilitación urbana: alcances generales

Extensión de la Propiedad Predial

Código Civil.
Articulo 954º.- Extensión del derecho de propiedad
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los
planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de
su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos
y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

Articulo 955º.- Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo

El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto
que el dueño del suelo.

Artículo 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de

habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas.
 1.2 Habilitación urbana: documentos previos

Documentos previos

Regulan el diseño o las condiciones técnicas que

afectarán el proceso de habilitación urbana o de
edificación de un predio y que, por tanto, es
necesario recabar o tramitar ante una entidad, con
anterioridad al trámite de licencias de
habilitación urbana y de edificación.

Art. 14 del TUO de la Ley 29090

 1.2 Habilitación urbana: documentos previos

D.S.29-2019 VIVIENDA

Artículo 20.- Documentos previos para la Habilitación Urbana

20.1 Son los documentos que regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectan el procedimiento
administrativo de habilitación urbana, por lo que se debe recabar o tramitar con anterioridad a dicho
procedimiento, de acuerdo al artículo 14 de la Ley, siendo éstos:

a) Certificado de Zonificación y Vías, b) Certificado de Factibilidad de Servicios, es el

es el documento emitido por las documento emitido por los prestadores de
Municipalidades Provinciales en el servicios de saneamiento y las entidades
ámbito de sus jurisdicciones, que prestadoras de energía eléctrica, en el que se
especifica los parámetros de diseño indica expresamente si se brindará el servicio o,
que regulan el proceso de de manera excepcional, las condiciones técnicas y
Habilitación Urbana de un predio administrativas que se requieren para
implementar su acceso.
Certificado de zonificación y vías
Certificado de zonificación y vías
CERTIFICADO DE ZONIFICACION Y VIAS N°
717-2019 –MML-GDU-SPHU de fecha 21 de
Mayo de 2019, respecto al área de
aproximadamente 1,304.07 m2 (según
coordenadas proporcionadas por los
propietarios), se señala que respecto a la
ZONIFICACION del área de estudio, le
correspondería ZONA RESIDENCIAL DE
DENSIDAD MEDIA – RDM, según la Ordenanza
Metropolitana N° 912 – MML ( 03-03-2006) y
Plano N° 1621-z-2019-MML/GDU-
SPHU/DC(Expediente N° 153166-2019), la
misma que determina que solo es para fines
de Vivienda Unifamiliar o Multifamiliar, sin
embargo define dos áreas mínimas normativas
de 150.00 m2 o de 300.00 m2 si se trata de
viviendas unifamiliares o multifamiliares,
señalando que los frentes mínimos son de 8 ml
o 10 ml respectivamente, según Anexo 2
Cuadro 1 de la Ordenanza.
 1.2 Habilitación urbana: documentos previos

D.S.29-2019 VIVIENDA

Artículo 20.- Documentos previos para la Habilitación Urbana

c) El Planeamiento Integral, como documento previo, es la Ordenanza Municipal

Provincial que aprueba el instrumento técnico - normativo con fines de integración al
área urbana de los predios rústicos que no están comprendidos en los Planes de
Desarrollo Urbano - PDU o localizados en los centros poblados que carezcan del PDU
y/o Zonificación.

El proceso de aprobación del planeamiento integral se encuentra establecido en el

RATDUS.

20.2 El registrador inscribe a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos

previos
 1.2 Habilitación urbana: documentos previos

Certificado de factibilidad de servicios

- Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios, que
contiene:
 Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio,
precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública
que deberán efectuar las empresas prestadoras.
 El plazo en que podrá accederse al servicio.
 La fecha de emisión.
 Fecha de vigencia.

- Se emite en el plazo de 15 días y tiene una vigencia de 36 meses.

Art. 14.3 Ley 29090

 1.3 Habilitación urbana: etapas del procedimiento

Etapas del Procedimiento de habilitación urbana

1.- Presentación del proyecto.

2.- Licencia de habilitación urbana.

3.- Recepción de obras de habilitación urbana.

 1.3 Habilitación urbana: etapas del procedimiento

Licencias de Habilitación
Las licencias de Habilitación es un acto administrativo que autoriza la ejecución de la
obras de habilitación.

- El otorgamiento de la licencia determina la adquisición de los derechos de

construcción y desarrollo.

- Es un acto reglado. Así el artículo 6 de la LHUE establece:

- “Ninguna obra de habilitación urbana o de edificación podrá construirse sin sujetarse a las
normas urbanísticas (…)”
 1.3 Aspectos registrales de la habilitación urbana

Actos inscribibles en habilitaciones urbanas

• 1. Actos previos al trámite de HU: Independización o
parcelación de predios rústicos ubicados en área de expansión
urbana.

• 2. Documentos previos al trámite de habilitación urbana:

• 2.1 Certificado de Zonificación y Vías.
• 2.2 Certificado de factibilidad de servicios.
• 2.3 Informe del Revisor Urbano.
 1.3 Aspectos registrales de la habilitación urbana

Actos inscribibles en habilitaciones urbanas

• 3. Actos registrables en habilitaciones:
• 3.1 Habilitaciones urbanas nuevas: (i) licencia de habilitación
urbana; (ii) pre independización; (iii) pre declaratoria de fábrica; (iv)
pre reglamento interno; (v) compraventa garantizada; (vi) recepción
de obras; y, (vii), conversión en definitiva o independización de lotes.
• 3.2 Habilitaciones urbanas de oficio: (i) cambio de uso de rústico a
urbano del predio matriz; y, (ii) independización de los lotes.
• 3.3 Actualización registral de predios: Cambio de uso de predio a
urbano.
 1.3 Aspectos registrales de la habilitación urbana

Calificación de actos administrativos: Posición del Tribunal Registral

• “En la calificación de actos administrativos, el Registrador

verificará la competencia del funcionario, la formalidad de
la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o
derecho y la adecuación del título con los antecedentes
registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o
de derecho que ha tenido la Administración para emitir el
acto administrativo y la regularidad interna del
procedimiento administrativo en el cual se ha dictado.”

Precedente aprobado en el Pleno XCIII (93-2012)

 1.3 Aspectos registrales de la habilitación urbana

Calificación de actos administrativos: Posición reglamentaria

• ”En la calificación registral para la inscripción de las

Licencias, Resoluciones o cualquier acto administrativo que
emitan las Municipalidades, el Registrador, bajo
responsabilidad, solo verifica la competencia del
funcionario que la emitió, la formalidad, el carácter
inscribible y la adecuación con los antecedentes registrales;
no puede evaluar los fundamentos de hecho o de derecho,
ni el desarrollo del procedimiento administrativo en el cual
se emitió.”
• Párrafo final del artículo 3 del DS 029-2019-VIVIENDA (Reglamento de la Ley 29090)
2. Declaratoria de edificación
 2.1 Definición de edificación

Edificación

Según la RAE: Acción y efecto de edificar.

Edificar: Hacer o construir un edificio, o
mandarlo construir.

Las edificaciones son obras que diseña,

planifica y ejecuta el ser humano en
diferentes espacios, tamaños y formas.
 2.2 Definición de Declaratoria de Fábrica

DEFINICIÓN:
La declaratoria de fábrica es la inscripción de una
edificación en el Registro de Predios. Es un reconocimiento
legal de lo que se ha construido.

¿QUE COMPRENDEN?
Fábrica nueva, demoliciones, remodelaciones,
ampliaciones o modificaciones que se realicen en la
propiedad.
 2.2 Definición de declaratoria de fábrica

Declaratoria de Fábrica: (en la legislación)

Artículo 27° de la Ley 27157: Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier

tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaración del
propietario, que cumple las formalidades y trámites establecidos por la Ley

Artículo 3° de la Ley 29090: Resultado de construir una obra cuyo destino es

albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones
fijas y complementarias adscritas a ella.

Artículo 2.3° del D.S.N°035-2006-Vivienda: Es el reconocimiento legal de la

existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante
una declaración del propietario, que cumple las formalidades y trámites establecidos
por la Ley.
 2.3 Importancia de la declaratoria de fábrica

BENEFICIOS:
1. Acto previo necesario: requisito para la independización.
2. Facilita la inscripción de disposiciones testamentarias: Acuerdo Pleno XC:
“Partición efectuada por testamento: No es inscribible la partición de bienes efectuada
mediante testamento, cuando no se cumple los actos previos necesarios para la
independización de los bienes transferidos”.
3. Facilita el acceso al crédito: En el caso de hacer una tasación para venderla
íntegramente o por departamentos, o para pedir un préstamo bancario, es posible
tener un valor acorde con los cambios.
 2.3 Tipos de predios sobre los que se puede edificar
APLICACIÓN MATERIAL DE LA NORMA
a) Predios urbanos
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea
c) Predios ubicados que se encuentren como urbanos en la Municipalidad
correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.
n zonas urbanas consolidadas

¿Cómo se acredita?
Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
2.3 Tipos de predios sobre los que se puede edificar

Resolución N°360-2005-SUNARP-TR-L de 24/06/2005

DETERMINACIÓN DE LA NATURALEZA URBANA DE UN
PREDIO
Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar
la naturaleza urbana de un predio, condición que puede ser
acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y
Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
2.4 Legitimados para edificar y formular declaratoria

Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios,

titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que
cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación
sobre un predio.

Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090

2.5 Procedimiento para la inscripción de la Fábrica

1. Procedimiento ordinario o regular.

Regulado por el Capítulo III de la Ley 29090.

2. Procedimientos en vía de regularización.

2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin
intervención municipal.
2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención
municipal.
2.1 Declaratoria de fábrica ley 29090
 2.1.1 Declaratoria de fábrica Ley 29090: aspectos generales

Art. 29.2.
 Título inscribible: FUE Conformidad de obra (la segunda parte), sellado y con el número
de resolución de conformidad de obra.
 Planos de ubicación-localización y planos de distribución por plantas. Art. 78 segundo
párrafo del RIRP.
 Puede solicitarse la anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica (Licencia: FUE
Parte 1). Vigencia 1 año. At. 29.1 Ley 29090 y art. 70.1 del Reglamento. Anexo C.
 En caso de remodelación, ampliación y modificación de fábrica, basta los planos de
distribución de la fábrica resultante.
2.1.1 Declaratoria de fábrica Ley 29090: aspectos generales

PLENO LXXX (15 Y 16/12/2011).

5. AMPLIACIÓN DE FÁBRICA CON APROBACIÓN MUNICIPAL

“Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre secciones de
propiedad exclusiva, aun cuando altere la volumetría, estilo arquitectónico o el
aspecto exterior de la edificación, no se requiere acreditar ante el Registro la
autorización de la junta de propietarios si se cuenta con licencia de edificación, salvo
que afecte zonas comunes”.
2.2 Declaratoria de fábrica ley 27157
 2.2.1 Normas de regularización 27157 - 29090

Ley 27157: Edificaciones terminadas hasta el 20 de julio de

Textos normativos antes de 1999.
modificatorias Ampliación: Plazo de regularización de edificaciones con
terminación de la obra hasta el 31 de diciembre del 2003,
pero que cuenten con certificación notarial de firmas del FOR
hasta el 31 de diciembre del 2005 (Ley 28437). Luego se
volvió ampliar hasta el 31 de diciembre de 2016 (Ley 30830)
Regularización de
Edificaciones ante el
Registro de Predios
Ley 29090: Edificaciones terminadas que hayan sido
ejecutadas sin licencia o conformidad de obra desde el 21 de
julio de 1999 hasta el 25 de setiembre de 2007. Sólo se podía
declarar hasta el 26 de setiembre del 2017 (Ley 30494),
ampliado Decreto Legislativo 1426: Del 01 de enero del 2017
hasta el 17 de setiembre del 2018
 2.2.1 Normas de regularización 27157 - 29090

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

- Fecha de Terminación de la Obra (aspecto central en la calificación):

Regularización Municipal:
- Del 21 de julio del 1999 al 25 de setiembre del 2007 (plazo vencido el
26/09/2017).
- Del 01 de enero del 2017 hasta el 17 de setiembre del 2018. (*)

Regularización ante el Registro de Predios (verificador responsable):

- Con terminación de Obra hasta el 31 de diciembre del 2016. (*)
 2.2.2 Características de la regularización 27157

CARACTERÍSTICAS
1. No interviene la municipalidad sino un verificador inscrito en el
Índice de Verificadores de la Sunarp, quien se sustituye en la labor
que realiza la municipalidad.
2. Se realiza mediante formularios suscritos por los propietarios y
verificador y con firmas certificadas por notario.
3. Es un procedimiento de saneamiento de titulación.
4. Es competente el notario del lugar de ubicación del inmueble para
certificación.
2.2.3 Regularización de declaratoria de fábrica 27157
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES – Sin intervención
municipal (Ley 27157)
Requisitos:
1. Edificación realizada sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuente con declaratoria
de fábrica.
2. Que se haya culminado antes del 31/12/2016.
3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios
urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado
de habilitación urbana con construcción simultánea o
predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.
2.2.4 Formalidad de la declaratoria de fábrica 27157

Título que sustentará la inscripción:

Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito

por el propietario y el verificador responsable, con firmas
certificadas notarialmente.

Documentos complementarios:
 Informe técnico de verificación / Informe Técnico de
verificación Ad hoc.
 Declaración jurada del Verificador Responsable.
 Planos de ubicación, localización y distribución.
 2.2.4 Formalidad de la declaratoria de fábrica 27157
TÍTULO FORMAL
Documentos: Art. 25 Reglamento de la Ley
1. FOR suscrito por los propietarios y verificador.
2. Informe técnico de verificación suscrito solo por el verificador.
3. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la
Municipalidad Distrital o por la Provincial si se trata del ámbito del Cercado.
4. Plano de Ubicación-Localización suscrito solo por el verificador.
5. Plano de distribución por plantas suscrito solo por el verificador.
6. Toda la documentación debe presentarse en un original y dos copias simples
(Una para devolver al usuario y otra para enviar a la municipalidad). Art. 31
Reglamento de la Ley.
*No se requieren planos de cortes y elevaciones.
 2.2.4 Formalidad de la declaratoria de fábrica 27157

1. Aspectos a tener en cuenta en el FOR:

 Debe indicarse el nombre, estado civil y DNI de todos los propietarios registrales.
 En caso de copropiedad deben declarar la fábrica propietarios que representen mas del
50% de las cuotas ideales del predio. Art. 971 inciso 2) del Código Civil.
 Debe indicarse el número de la partida registral.
 Debe indicarse fecha de culminación de la construcción.
 Debe indicarse la valorización de la construcción.
 Debe indicarse la distribución de ambientes: acorde con el plano de distribución.
 Debe indicarse las áreas techadas por piso: acordes con el plano de ubicación
localización.
 Debe indicarse si se requiere informe técnico de verificación ad hoc.
 2.2.4 Formalidad de la declaratoria de fábrica 27157

2. Informe Técnico de verificación

 Debe indicarse áreas y medidas perimétricas del lote de terreno.
 Debe indicarse si existen cargas o no, con relación al cumplimiento de los
parámetros urbanísticos y edificatorios. CARGAS.
 Las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones.
 No deberá transcribirse el cuadro normativo y según el proyecto, contenido en el
plano de ubicación, sino indicar solamente cuales son los parámetros que no se
cumplen, a fin de que los mismos sean trasladados al asiento de inscripción.
 No corresponde a las instancias registrales formular observaciones a los aspectos
técnicos del ITV. Art. 80 RIRP
 2.2.4 Formalidad de la declaratoria de fábrica 27157

Observación mas frecuentes (FOR):

 Fecha de culminación de la construcción (el titular adquirió como bien propio en fecha
posterior a la construcción)
 Estado civil (partida de matrimonio)
 Discrepancias de nombres entre el FOR y el antecedente registral (aplicación del
precedente del nombre).
 El cuadro de áreas en principio debe coincidir con el del plano de ubicación localización,
pero ante cualquier discrepancia, priman los datos del plano. Art. 78 RIRP.
 La distribución de ambientes en principio debe coincidir con la de los planos de
distribución, pero ante cualquier discrepancia, prima los datos de los planos. Art. 78
RIRP.
 2.2.5 Regularización de declaratoria de fábrica 27157

Ley 30830: Publicada del 27 de julio del 2018

- Determinación expresa de causales de
improcedencia:
• Zonas Arqueólogicas
• Zona de protección ecológica Declaración del
• Zonas de riesgo para la salud e integridad física verificador Responsable
de no estar en ninguna
• Edificaciones en riberas de ríos, lagos o mares. causal
• Edificaciones en las que resulte evidente la
contravención a los elementos básicos de
seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida
humana.
 2.2.6 Precedentes y acuerdos del TR

PLENO LXIX (17/12/2010)

1. ALCANCES DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 50L DEL RIRP

“En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador responsable
reemplaza a la municipalidad en la verificación de la adecuación de la edificación a la
normativa urbanística y edificatoria, razón por la que no puede ser objeto de observación
las discrepancias entre el informe y el certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios o la omisión de consignar alguna transgresión y demás aspectos técnicos, por
cuanto estos aspectos son de exclusiva responsabilidad del verificador”.
 2.2.6 Precedentes y acuerdos del TR
Construcción parcial sobre terreno de uno de los cónyuges (Precedente registral)
Artículo 310 del CC:
“(…) También tienen la calidad de
bienes sociales los edificios construidos
a costa del caudal social en suelo propio
de uno de los cónyuges, abonándose a
éste el valor del suelo al momento del
reembolso.. (…)”

Tener en cuenta:
El legislador optó por una regla inversa a la de artículo 938 del CC,
que regula la accesión. Lo principal (el suelo-bien propio) seguirá la
suerte de lo accesorio (edificación de la sociedad conyugal). Por tanto
esta es una norma de excepción, pues restringe derechos. Se afecta el
derecho de propiedad del cónyuge dueño del terreno.
 2.2.6 Precedentes y acuerdos del TR
Construcción parcial sobre terreno de uno de los cónyuges (Precedente registral)

Artículo 79 del RIRP:

“(…) En los casos en los que en la declaratoria de
fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al
régimen de sociedad de gananciales y la fábrica
haya sido edificada en terreno propio de uno de
ellos, el Registrador procederá a extender
simultáneamente el asiento de dominio de la
sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo
mérito de la declaratoria, salvo que se acredite
que el bien mantiene la condición de propio.
(…)”
 2.2.6 Precedentes y acuerdos del TR
Construcción parcial sobre terreno de uno de los cónyuges (Precedente registral)

Acuerdo (2014)
El tercer párrafo del artículo 79 del RIRP es también
aplicable a la ampliación de fábrica.
(Se interpreto de forma extensiva el art. 310 del CC bajo el
amparo de la protección familiar)

Precedente (2019):
Batará que intervenga en la declaratoria de fábrica el
cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia
certificada de la partida de matrimonio.
 2.2.6 Precedentes y acuerdos del TR
Construcción parcial sobre terreno de uno de los cónyuges (Precedente registral)
Problemática:
Se viene aplicando el artículo 310 del Código Civil a casos de ampliación de fábrica, de modo tal que se observa
para que intervenga el otro cónyuge. Al allanarse el usuario todo el bien se convierte en social.
 2.2.6 Precedentes y acuerdos del TR
Construcción parcial sobre terreno de uno de los cónyuges (Precedente registral)

¿Cómo entender la expresión

“edificio” a costa del caudal
social prevista en el artículo
310 del CC?
 2.2.6 Precedentes y acuerdos del TR
Construcción parcial sobre terreno de uno de los cónyuges (Precedente registral)

El precedente: CCLVI PLENO

Sesión ordinaria modalidad virtual realizada el día 1 de abril de 2022.
Publicado en el diario oficial El Peruano el 14 de abril de 2022.

2. PRECISAR PRECEDENTE PLENO CCXX (añadir último párrafo) INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 310 DEL
CÓDIGO CIVIL Y 79 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.
Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de
los cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la conversión en social de todo el inmueble (construcción y
suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer
párrafo del art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la
declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de
matrimonio.
Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación construida sobre terreno, y no a los casos de
ampliación, modificación, remodelación, entre otros.
Precisión sustentada en la Resolución N° 1370-2022-SUNARP-TR.
 2.2.6 Precedentes y acuerdos del TR
Construcción parcial sobre terreno de uno de los cónyuges (Precedente registral)

Comentarios sobre el precedente

 En mi opinión, estoy de acuerdo con limitar la
interpretación del artículo 310 del CC en el sentido de
acotarlo al caso específico de la edificación construida
sobre terreno, dado que se trataría de una norma
excepcional que restringe derechos.

 La norma es expresa al referirse de edificios construidos

sobre suelo propio de uno de los cónyuges por lo tanto sí
considero que deberíamos de aplicarlo literalmente el
artículo 310 no de manera extensiva las ampliación,
modificación o remodelación de fábrica.

 A nivel de calificación es factible poder distinguir los

supuestos que están excluidos del precedente.
3. Independización
 3.1 Independización: alcances generales

DEFINICIÓN:
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta
al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común o régimen de independización y copropiedad
(Art. 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios)
 3.1 Independización: alcances generales
Independizaciones en el reglamento del registro de predios

 Independización de predio urbano (trámite municipal). Artículo 60° RIRP.

 Independización de predio urbano por regularización (trámite ante RRPP).
Artículo 61°RIRP.
 Independización de predio rústico sin cambio de uso (trámite municipal).
Artículo 62° RIRP.
 Independización sujeta a regímenes de la Ley 27157 (trámite ante RRPP).
Artículo 63° RIRP.
 Independización de predio rural. (trámite ante RRPP). Artículo 64° RIRP.
 Independización de bienes del Estado. (trámite ante RRPP). Artículo 65°
RIRP.
 3.2 Independización: documentos
Se presentarán los siguientes documentos:
a) Reglamento interno.
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas
de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados
por el Reglamento Interno.
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio
exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente
con firma certificada por notario
Art. 63 RIRP.
 3.3 Independización: técnica de inscripción

TÉCNICA DE INSCRIPCIÓN
Las unidades inmobiliarias que se independicen se
inscribirán cada una en partida nueva donde se
señale el régimen al que están sujetas, e indicando la
partida matriz de donde se independizan.
Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se
podrá independizar en una misma partida más de
una sección de dominio exclusivo, aun cuando no
exista continuidad entre ellas, siempre que
constituyan una unidad funcional.
 3.3 Independización: técnica de inscripción

UNIDAD FUNCIONAL

 Determinadas secciones de propiedad exclusiva pueden

conformar una sola unidad funcional y económica con
otras secciones de propiedad exclusiva que están
físicamente separadas por otras secciones de propiedad
exclusiva o por zonas comunes.

 Ello puede apreciarse en el caso de los departamentos

destinados a vivienda, estacionamientos, depósitos y las
áreas ubicadas en las azoteas que se encuentran
destinados a zonas propias de servicios o tendales.
 3.3 Independización: técnica de inscripción

Criterio asumido por el Tribunal Registral mediante Resolución Nº 031-2008- SUNARP-

TR-L del 11/01/2008

SUMILLA: Inscripción en una misma partida de dos porciones de una edificación

sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común:
"Procede la inscripción en una misma partida registral de dos o más porciones de una
edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, constituyan o
no un solo todo sin solución de continuidad, siempre que conformen una unidad
funcional“.
 3.4 Independización: reserva de aires

RESERVA DE AIRES

CON INDEPENDIZACIÓN:
Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación,
ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le
asigne porcentaje de participación de los bienes comunes. En este caso la
independización procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso.

SIN INDEPENDIZACIÓN:
El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización, en
cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida
registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.
Art. 63 RIRP y Numeral 5.5 Directiva.
 3.4 Independización: reserva de aires

Res. N° 187-2012-SUNARP-TR-A de 20/04/2012

Reserva de aires:
No se puede admitir dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a
otros, por cuanto, se vaciaría de contenido la disposición del artículo 51 del RIRP, lo
cual nos conduciría al extremo absurdo de tener que acceder a la inscripción de
regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común sin que previamente exista
inscrita declaración de fábrica alguna -incluso para terrenos llanos- lo cual
constituiría un despropósito que vulneraría la seguridad jurídica que es la razón de
ser de la institución registral.

(Art. 83 del RIRP actual: Para la inscripción del Reglamento Interno deberá
inscribirse previamente la declaratoria de fábrica).
 3.4 Independización: reserva de aires

 Si en el reglamento interno no se estableció expresamente la calidad de bien común de los

“aires”, se puede cambiar su naturaleza a sección de propiedad exclusiva mediante
RECONOCIMIENTO DE PROPIEDAD PRE EXISTENTE. En este caso no se requerirá
título traslativo de dominio.
 B) Si en el reglamento interno se estableció expresamente la calidad de bien común de los
“aires”, se puede cambiar su naturaleza a sección de propiedad exclusiva con el
procedimiento aplicable para la transferencia de bienes comunes. (Previa desafectación).
En este caso de requiere instrumento público de transferencia. De lo contrario
corresponderá la titularidad de la Junta de Propietarios.
Numeral 5.7 de la Directiva.
 3.4 Independización: reserva de aires

INDEPENDIZACIÓN: ACUERDO

Mediante acuerdo 1 del pleno CXLIX del Tribunal Registral se brindó el

siguiente criterio:
“En la legislación peruana son conceptos equivalentes azotea o aires, sin
perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno”

La otra posición establecía que la azotea era solo el último piso sin construir
mientras que aires era a partir del último piso sin construir hacia arriba.
 3.4 Independización: reserva de aires

INDEPENDIZACIÓN: ACUERDO

Independización de aires sobre aires

“Procede la independización de aires sobre aires siempre que se proyecte un
área de acceso independiente y se asigne un porcentaje de participación a
cada unidad a independizar. El reglamento interno y los planos deben
contener las medidas proyectadas de cada unidad, incluyendo su altura”.

La otra posición establecía que la azotea era solo el último piso sin construir
mientras que aires era a partir del último piso sin construir hacia arriba.
 3.5 Precedentes y acuerdos del TR

CXLI PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 14 de enero de 2016.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 18 de enero de 2016.
INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N.º 27157: DISCREPANCIA ENTRE
MEMORIA Y PLANOS
En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de
independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157,
prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo extender el asiento de inscripción
conforme a este.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del 24.03.2015.
 3.5 Precedentes y acuerdos del TR

CXLI PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 14 de enero de
2016. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 18 de enero de 2016.
INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N.º 27157: DISCREPANCIA
ENTRE MEMORIA Y PLANOS
En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de
independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº
27157, prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo extender el asiento
de inscripción conforme a este.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del 24.03.2015.
Muchas Gracias