TEMA DE FONDO

MODIFICACIONES GANANCIAS
ENAJENACION DE INMUEBLES
TRANSFERENCIA DE DERECHOS
SOBRE INMUEBLES.
RESIDENTE EN EL PAIS.
IMPUESTO A LAS GANANCIAS
LEY 27430
DECRETO 976/2018
B.O. 01/11/2018
VIGENCIA: 02/11/2018
CAPITULO I: ENAJENACION DE
INMUEBLES Y TRANSFERENCIA DE
DERECHOS SOBRE INMUEBLES.
DECRETO 1170
 TEXTOS ORDENADOS 2019
• LEY DE GANANCIAS:
• DECRETO 824: B.O. 6/12/2019.

• DECRETO REGLAMENTARIO DE GANANCIAS.

• DECRETO 862: B.O. 9/12/2019.

• LEY 27541..
 LEY 27430 - TITULO XIII-
• ART.317: Las disposiciones de esta ley entrarán en
vigencia el día siguiente al de su publicación en el B.O.
y surtirán efecto de conformidad con lo previsto en
cada uno de los Títulos que la componen.
PUBLICADO 29/12/2017 – VIERNES

• TITULO I: GANANCIAS ARTÍCULO 86.- Las disposiciones

de este Título surtirán efecto para los ejercicios fiscales
o años fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de
2018, inclusive, con las siguientes excepciones:
 LEY DE GANANCIAS
• Art. 2° - A los efectos de esta ley son ganancias, sin perjuicio de lo
dispuesto especialmente en cada categoría y aun cuando no se
indiquen en ellas:
• 1) Los rendimientos, rentas o enriquecimientos susceptibles de una
periodicidad que implique la permanencia de la fuente que los produce
y su habilitación.
• 2) Los rendimientos, rentas, beneficios o enriquecimientos que
cumplan o no las condiciones del apartado anterior, obtenidos por los
responsables incluidos en el artículo 69 y todos los que deriven de las
demás sociedades o de empresas o explotaciones unipersonales, salvo
que, no tratándose de los contribuyentes comprendidos en el artículo
69, se desarrollaran actividades indicadas en los incisos f) y g) del
artículo 79 y las mismas no se complementaran con una explotación
comercial, en cuyo caso será de aplicación lo dispuesto en el apartado
anterior.
• 3) Los resultados provenientes de la enajenación de bienes muebles
amortizables, acciones, cuotas y participaciones sociales, títulos, bonos
y demás valores, cualquiera fuera el sujeto que las obtenga.
• (Inciso 3 sustituido por art. 1° de la Ley N° 26.893 B.O. 23/09/2013.
MENSAJE
 LEY 27430
• “ARTÍCULO 2°.- A los efectos de esta ley son ganancias, sin perjuicio de lo dispuesto
especialmente en cada categoría y aun cuando no se indiquen en ellas:
• 1) los rendimientos, rentas o enriquecimientos susceptibles de una periodicidad que
implique la permanencia de la fuente que los produce y su habilitación.
• 2) los rendimientos, rentas, beneficios o enriquecimientos que cumplan o no las condiciones
del apartado anterior, obtenidos por los responsables incluidos en el artículo 73 y todos los
que deriven de las demás sociedades o de empresas o explotaciones unipersonales, excepto
que, no tratándose de los contribuyentes comprendidos en el artículo 73, se desarrollaran
actividades indicadas en los incisos f) y g) del artículo 82 y éstas no se complementaran con
una explotación comercial, en cuyo caso será de aplicación lo dispuesto en el apartado
anterior.
• 3) los resultados provenientes de la enajenación de bienes muebles amortizables, cualquiera
sea el sujeto que las obtenga.
• 4) los resultados derivados de la enajenación de acciones, valores representativos y
certificados de depósito de acciones y demás valores, cuotas y participaciones sociales —
incluidas cuotapartes de fondos comunes de inversión y certificados de participación de
fideicomisos financieros y cualquier otro derecho sobre fideicomisos y contratos similares—,
monedas digitales, Títulos, bonos y demás valores, cualquiera sea el sujeto que las obtenga.
• 5) los resultados derivados de la enajenación de inmuebles
y de la transferencia de derechos sobre inmuebles,
cualquiera sea el sujeto que las obtenga.”
 ANTECEDENTE EL ITI
• El caso que aquí se desarrollará respecto de la enajenación de inmuebles tuvo
varios antecedentes. Rememoremos que, inmediatamente anterior a esta
modificación en el impuesto a las ganancias, las operaciones de ventas de
inmuebles por parte de personas físicas o sucesiones indivisas que no hacían
habitualidad de esta operatoria, se encontraban en el ámbito del
impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI), que era un gravamen diferente,
creado por la ley 23905 y que en cierta forma venía a reemplazar al viejo impuesto
sobre las ganancias o beneficios eventuales, aunque solamente referido a
inmuebles.
• No se trataba, de un impuesto en el que hecho principal fuera determinar la
existencia o no ganancia en la transacción, simplemente alcanzaba la venta con
una tasa del 1,5% sobre el valor total de la operación procediendo en tales casos la
retención de la gabela por parte del escribano interviniente, u otros agentes de
retención según el caso y modalidad de la transferencia.
• Luego veremos en el punto pertinente cómo se produce la interacción entre los
dos gravámenes por operaciones que puedan haberse generado en vigencia del
mencionado ITI.
 GANANCIAS DE CAPITAL
• lo que vamos a definir como uno de los
nuevos hechos imponibles, vinculado con
ciertas ganancias de capital como son las
enajenaciones de inmuebles y transferencias
de derechos sobre ellos.
 LUIS OMAR FERNANDEZ
• REFORMA LEY 27430.
• Estos cambio NO afectan el tratamiento de las
ganancias de los sujetos que liquidan sus
rentas por la teoría del balance ni de quienes
tengan habitualidad en la compraventa de
inmuebles.
 SUJETO EMPRESA – TEORIA DEL BALANCE.
PERSONA HUMANA – GRAVADO LOS HABITUALISTAS.
CASOS ESPECIALES; ART.53 INC.F)
 ENAJENACION
• ARTÍCULO 3°.- A los fines indicados en esta ley se entenderá
por enajenación la venta, permuta, cambio, expropiación,
aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición
por el que se transmita el dominio a título oneroso.
Tratándose de inmuebles, se considerará configurada la
enajenación o adquisición, según corresponda, cuando
mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar,
siempre que se diere u obtuviere —según el caso— la
posesión o, en su defecto, en el momento en que este acto
tenga lugar, aun cuando no se hubiere celebrado la
escritura traslativa de dominio.
• En cuanto a los “compromisos similares”, por
su generalidad en la mención, se puede hacer
mención a lo que la Administración Fiscal
contestara en una consulta (ID 20409292) y
referida a las situaciones relacionadas con la
ley 27260:
 LEY 27260
• ID 20409292
¿Cuándo se consideran adquiridos los inmuebles? ¿Cómo se valúan?
• 04/08/2016 12:00:00 a.m.
•
Se considerará configurada la adquisición de inmuebles, cuando existiera escritura traslativa de dominio, mediare boleto de
compraventa u otro compromiso similar provisto de certificación notarial, siempre que se hubiere dado la posesión a la fecha de
preexistencia (fecha de promulgación de la ley 27.260 - 22/07/2016 - en el caso de bienes declarados por personas humanas y a la
fecha de cierre del último balance cerrado con anterioridad al 1° de enero de 2016, en el caso de bienes declarados por personas
jurídicas).
• Los bienes inmuebles se valuarán a la fecha de preexistencia, y dicha valuación tendrá vigencia por el término de 120 días corridos
contados desde la fecha de emisión de la constancia a que se refiere el párrafo siguiente.
•
A efectos de la valuación de los mismos, deberá considerarse lo siguiente:
• a) Bienes inmuebles ubicados en el país: la valuación del bien a valor de plaza deberá surgir de una constancia emitida y suscripta
por un corredor público inmobiliario, el que deberá estar matriculado ante el
organismo que tenga a su cargo el otorgamiento y control de las matrículas en cada ámbito geográfico del país, la que podrá
suplirse por la emitida por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires.
•
Asimismo, la correspondiente valuación deberá ser ratificada por el corredor público inmobiliario o la entidad bancaria oficial,
según se trate, ingresando desde www.afip.gob.ar, con clave fiscal con nivel de seguridad 3, al servicio "Ley 27.260 - Confirmación
de Profesionales Certificantes". A tal fin, se deberá observar el procedimiento que se indica en el micrositio de sinceramiento.
•
b) Bienes inmuebles ubicados en el exterior: la valuación deberá surgir de 2 constancias emitidas por un corredor inmobiliario, una
entidad aseguradora o bancaria, todos del país respectivo, las cuales deberán ser suministradas por el declarante al presentar la
declaración jurada de exteriorización. A los fines de la valuación, el valor a computar será el importe mayor que resulte de ambas
constancias.
• Fuente: Arts. 17 y 18 RG 3919/16
•
 TITULO IV
TASAS DEL IMPUESTO PARA PERSONAS HUMANAS
• CAPITULO I: IMPUESTO PROGRESIVO.
• ART.94

• CAPITULO II: IMPUESTO CEDULAR.

• ART.95: Rendimiento producto de la colocación de capital en valores. (deducción especial
100.) derogado ley 27541 a partir del 2020.
• ART.96: Intereses (o rendimientos) y descuentos o primas de emisión.
• ART.97: Dividendos y utilidades asimilables.
• ART.98: Operaciones de enajenación de acciones, valores representativos y certificado de
depósito de acciones y demás valores, cuotas y participaciones sociales – incluidas cuotas
partes de fondos comunes de inversión y certificados de participación en fideicomisos
financieros y cualquier otro derecho sobre fideicomisos y contratos similares-,MONEDAS
DIGITALES, títulos, bonos y demás valores.(deducción especial 90.6)
• ART.99: Enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles.
15%
• ART.100: DEDUCCION ESPECIAL.
• ART.101: APLICACIÓN SUPLETORIA TITULOS I Y TITULO II.
 DECRETO 862
• ART.1RO. D.R.
• ULTIMO PARRAFO.
• LA AFIP establecerá en qué casos procederá la
presentación de la declaración jurada cuando
se obtengan, exclusivamente ganancias de
fuente argentina sujetas al impuesto cedular
establecido en el capítulo II del título IV de la
ley.
 R.G.4468/2019
• ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS Resolución General 4468/2019 RESOG-
2019-4468-E-AFIP-AFIP - Impuesto a las Ganancias. Impuesto Cedular. Rendimientos
producto de la colocación de capital. Enajenación de valores y de derechos sobre inmuebles.
Determinación anual e ingreso del impuesto. Ciudad de Buenos Aires, 25/04/2019 VISTO la
Ley N° 27.430 y su modificación, los Decretos N° 976 de fecha 31 de octubre de 2018 y
N° 1.170 de fecha 26 de diciembre de 2018, y CONSIDERANDO:
• a la
Que mediante la Ley N° 27.430 y su modificación, se creo un impuesto cedular
enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles
situados en el país, conforme lo establecido en los artículos primero, cuarto y
quinto, sin número incorporados a continuación del Artículo 90 de la Ley de Impuesto a las
Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.
• Que mediante los Decretos Nros. 976/18 y 1.170/18 se reglamentaron ciertos aspectos
contenidos en la norma legal, a los fines de lograr una correcta aplicación de sus
disposiciones. El referido impuesto cedular rige para los años fiscales que se inicien a partir
del 1° de enero de 2018.
• Que consecuentemente, resulta necesario disponer la forma, plazo y demás condiciones a
observar por los sujetos obligados, a fin de que puedan efectuar una correcta liquidación del
gravamen.
• Que han tomado la intervención que les compete la Dirección de Legislación, las
Subdirecciones Generales de Asuntos Jurídicos, de Recaudación, de Servicios al
Contribuyente, de Sistemas y Telecomunicaciones y de Técnico Legal Impositiva, y la
Dirección General Impositiva. Que la presente se dicta en ejercicio de las facultades
conferidas por el Artículo 7º del Decreto Nº 618 de fecha 10 de julio de 1997, sus
modificatorios y sus complementarios. Por ello,
• EL ADMINISTRADOR FEDERAL DE LA ADMINISTRACIÓN FEDERAL
DE INGRESOS PÚBLICOS RESUELVE: ALCANCE
• ARTÍCULO 1°.- Las personas humanas y las sucesiones indivisas, a fin de
cumplir con las obligaciones de determinación anual e ingreso del impuesto
cedular previsto en los artículos 95,98 Y 99 , de la Ley de Impuesto a las
Ganancias, deberán observar los procedimientos, formas, plazos y
condiciones que se establecen en la presente resolución general.
• PRESENTACIÓN DE DECLARACIÓN JURADA
• ARTÍCULO 2°.- Los sujetos alcanzados por lo dispuesto en el artículo
precedente deberán cumplir con la presentación de la declaración jurada
del impuesto cedular cuando la misma arroje impuesto
determinado.
• ARTÍCULO 3°.- La confección de la declaración jurada deberá realizarse
utilizando el servicio informático denominado “Ganancias Personas
Humanas - Portal Integrado” disponible en el sitio “web” institucional ), e
ingresando a la opción que corresponda según el tipo de renta a declarar. A
dichos efectos, los contribuyentes deberán contar con “Clave Fiscal” con
nivel de seguridad 2 o superior, obtenida conforme al procedimiento
dispuesto por la Resolución General N° 3.713 y sus modificatorias.
 LUIS O. FERNANDEZ
• La reforma tributaria ha realizado importantes
modificaciones en el tratamiento de la transferencia de
los bienes inmuebles y derechos sobre los mismos.
Ellas consisten fundamentalmente en la creación de un
impuesto cedular para personas humanas y sucesiones
indivisas y la no aplicación para estos casos del
impuesto a la transferencia de inmuebles.
• Estos cambios no afectan el tratamiento de las
ganancias de los sujetos que liquidan sus rentas por la
teoría del balance ni quienes tengan habitualidad en la
compraventa de inmuebles (dudoso en este último
caso )
ENAJENACION DE INMUEBLES
PERSONAS HUMANAS Y
SUCESIONES INDIVISAS

INMUEBLES ALCANZADOS POR LA

ALICUOTA PROGRESIVA
TERCERA CATEGORIA.
 LOTEOS Y OTROS…………
• Artículo 49 Texto vigente según LEY • NUEVA NUMERACION T.O.
Nº 25063/1998: DECRETO 824.
• ARTICULO 49 - Constituyen ganancias • ARTÍCULO 53 .- Rentas
de la tercera categoría: comprendidas. Constituyen
• d) Las derivadas de loteos con fines de ganancias de la tercera categoría:
urbanización; • f) Las derivadas de loteos con
• las provenientes de la edificación y fines de urbanización,
enajenación de inmuebles bajo el • las provenientes de la edificación
régimen de la Ley N° 13.512. y enajenación de inmuebles bajo
el régimen de propiedad
horizontal del Código Civil y
Comercial de la Nación
• SE AGREGO:
• y del desarrollo y enajenación de
inmuebles bajo el régimen de
conjuntos inmobiliarios previsto
en el mencionado código.
 DECRETO REGLAMENTARIO.
• Loteos
• Art. 151 D.R. - A efectos de lo dispuesto por el inciso INC.F) del artículo 53 de la ley, constituyen loteos con fines de
urbanización aquellos en los que se verifique cualquiera de las siguientes condiciones:
• a) que del fraccionamiento de una misma fracción o unidad de tierra resulte un número de lotes superior a CINCUENTA (50);
• b) que en el término de DOS (2) años contados desde la fecha de iniciación efectiva de las ventas se enajenen -en forma parcial
o global- más de CINCUENTA (50) lotes de una misma fracción o unidad de tierra, aunque correspondan a fraccionamientos
efectuados en distintas épocas. En los casos en que esta condición (venta de más de CINCUENTA (50) lotes) se verifique en más
de UN (1) período fiscal, el contribuyente deberá presentar o rectificar su o sus declaraciones juradas, incluyendo el resultado
atribuible a cada ejercicio e ingresar el gravamen dejado de oblar con más la actualización que establece la Ley Nº 11.683, texto
ordenado en 1998, sin perjuicio de los intereses y demás accesorios que correspondan, dentro del plazo fijado para la
presentación de la declaración relativa al ejercicio fiscal en que la referida condición se verifique. Los resultados provenientes
de posteriores ventas de lotes de la misma fracción o unidad de tierra, estarán también alcanzados por el impuesto a las
ganancias.
• Los resultados provenientes de fraccionamientos de tierra obtenidos por los
contribuyentes comprendidos en el apartado 2) del artículo 2º de la ley, estarán
alcanzados en todos los casos por el impuesto, se cumplan o no las condiciones
previstas en el párrafo precedente.
• Loteos - Costo computable
• Art. 153 D.R. - Para establecer el resultado proveniente de la enajenación de inmuebles en lotes (loteos) a que se refiere el
• INC. F) del artículo 53 de la ley, el costo de los lotes que resulten del fraccionamiento comprenderá también el correspondiente
a aquellas superficies de terreno que, de acuerdo con las normas dictadas por la autoridad competente, deben reservarse para
usos públicos (calles, ochavas, plazas, etc.).
• El costo atribuible a las fracciones de terreno aludidas en el párrafo anterior, deberá distribuirse proporcionalmente entre el
total de lotes que resulten del respectivo fraccionamiento, teniendo en cuenta la superficie de cada uno de ellos.
•
 Propiedad horizontal
• DECRETO 1170
• “Propiedad horizontal
• Art. 90 - Las ganancias provenientes • ARTÍCULO 152.- Las ganancias
de la edificación y venta de inmuebles provenientes de la edificación y
bajo el régimen de la Ley Nº 13.512 y venta de inmuebles bajo el
sus modificaciones, régimen de propiedad horizontal
del Código Civil y Comercial de la
Nación y
• los conjuntos inmobiliarios
comprendidos en el Título VI del
Libro IV de esa norma,
• se encuentran alcanzadas por el
impuesto cualquiera fuere la
• se encuentran alcanzadas por el cantidad de unidades construidas
impuesto cualquiera fuere la cantidad y aun cuando la enajenación se
de unidades construidas y aun cuando realice en forma individual, en
la enajenación se realice en forma block o antes de la finalización de
individual, en block o antes de la la construcción.
finalización de la construcción.
 CONJUNTOS INMOBILIARIOS
• ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos • TITULO VI
Conjuntos inmobiliarios
reales en este Código: CAPITULO 1
Conjuntos inmobiliarios
a) el dominio; ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos
b) el condominio; inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
c) la propiedad horizontal; privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
d) los conjuntos inmobiliarios; independientemente del destino de vivienda
e) el tiempo compartido;
permanente o temporaria, laboral, comercial o
f) el cementerio privado;
empresarial que tenga, comprendidos asimismo
g) la superficie;
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
h) el usufructo;
dispuesto en las normas administrativas locales.
i) el uso;
j) la habitación;
ARTICULO 2074.- Características. Son elementos
k) la servidumbre;
característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:
l) la hipoteca;
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de
m) la anticresis;
indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y
n) la prenda.
bienes comunes, reglamento por el que se establecen
órganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y
cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y
privativos, así como las facultades que sobre ellas se
tienen, son interdependientes y conforman un todo no
escindible.
 TERCERA CATEGORIA
• METODO DE IMPUTACION: DEVENGADO.
• OPCION: DEVENGADO EXIGIBLE.

• ALICUOTA: TABLA ART.94.

• QUEBRANTO GENERAL.
IMPUESTO CEDULAR
 LEY DE GANANCIAS -LEY 27430
• ARTÍCULO 2°.- A los efectos de esta ley son
ganancias, sin perjuicio de lo dispuesto
especialmente en cada categoría y aun cuando
no se indiquen en ellas:

• 5) los resultados derivados de la enajenación

de inmuebles y de la transferencia de
derechos sobre inmuebles, cualquiera sea el
sujeto que las obtenga.”
 LEY 27430
• ARTÍCULO 86.- Las disposiciones de este Título surtirán efecto para
los ejercicios fiscales o años fiscales que se inicien a partir del 1°
de enero de 2018, inclusive, con las siguientes excepciones:
a) Las operaciones detalladas en el apartado 5 del artículo 2° de la
Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus
modificaciones, tributarán en tanto el enajenante o cedente
hubiera adquirido el bien a partir del 1° de enero de 2018 —en los
términos que al respecto establezca la reglamentación—

• BIENES RECIBIDOS POR HERENCIA, LEGADO O DONACION.

• o, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación,
cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con
posterioridad a esta última fecha. En tales supuestos, las
operaciones no estarán alcanzadas por el Título VII de la ley
23.905.
 DECRETO 824 –(LEY 27430)
segunda categoría
• NUEVA NUMERACION ART.48
• “k) Los resultados provenientes de operaciones de
enajenación de acciones, valores representativos y
certificados de depósito de acciones y demás valores,
cuotas y participaciones sociales —incluidas
cuotapartes de fondos comunes de inversión y
certificados de participación de fideicomisos y
cualquier otro derecho sobre fideicomisos y contratos
similares—, monedas digitales, Títulos, bonos y demás
valores, así como por la enajenación de
inmuebles o transferencias de derechos sobre
inmuebles.
 DECRETO 862
• SE INCORPORARON AL TEXTO DEL DECRETO
REGLAMENTARIO POR EL DECRETO
862.(ORIGINALMENTE DECRETO 976)

• ART.254 A 259 DR
• LEY DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS
• Decreto 976/2018
• Ciudad de Buenos Aires, 31/10/2018
• VISTO el Expediente N° EX-2018-33989859-APN-DGD#MHA, la Ley de Impuesto a las
Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, y el Título I de la Ley
N° 27.430, y
• CONSIDERANDO:
• Que mediante el Título I de la Ley N° 27.430 se introdujeron diversas modificaciones a la
Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.
• Que en ese sentido, se incorporó como quinto apartado del artículo 2° de la ley del
gravamen, dentro de su objeto, a los resultados derivados de la enajenación de inmuebles
y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, adquiridos a partir de la vigencia de la
citada Ley N° 27.430, exceptuándose a los provenientes de la venta de la casa-habitación
del contribuyente.
• Que en ese orden de ideas, también se incorporó el Capítulo II del Título IV a la ley del
gravamen, creándose un impuesto cedular aplicable a esas rentas.
• Que corresponde reglamentar ciertos aspectos a los efectos de lograr una correcta
aplicación de las disposiciones reseñadas.
• Que ha tomado intervención el Servicio Jurídico competente del MINISTERIO DE
HACIENDA.
• Que la presente medida se dicta en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo
99 inciso 2 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
• Por ello,
• EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA
• DECRETA:
 DECRETO 862 T.O. 2019
• TRANSFERENCIA DE DERECHOS SOBRE
INMUEBLES
• ARTÍCULO 254 D.R. (1°).- La transferencia de
derechos sobre inmuebles a la que hace
referencia el quinto apartado del artículo 2°
de la Ley, comprende los derechos reales que
recaigan sobre esos bienes y las cesiones de
boletos de compraventa u otros compromisos
similares.
 LIBRO CUARTO
• ARTICULO 1887.- Enumeración.
Son derechos reales en este
Código:
a) el dominio; • h) el usufructo;
b) el condominio; i) el uso;
c) la propiedad horizontal; j) la habitación;
d) los conjuntos inmobiliarios; k) la servidumbre;
e) el tiempo compartido;
l) la hipoteca;
f) el cementerio privado;
m) la anticresis;
g) la superficie;
n) la prenda.
 COMENTARIO
DANIEL G. PEREZ.- A PROPOSITO DE LA REGLAMENTACION…..

El tema más complejo de entender si la inclusión de los

“derechos reales que recaigan sobre esos bienes…”es
una ampliación del elemento objetivo o es solo una
aclaración. En principio no parece una aclaración, lo
que sí parece es un olvido del legislador ( a pesar de
que no pueda entenderse su inconsecuencia de
acuerdo a la CSJN).
A la luz de lo que manda el decreto, no cabe duda alguna
que, los derechos reales relacionados con los
inmuebles o derechos sobre ellos, han sido ahora
incluidos en el objeto material de este tributo.
• VII - EL DECRETO REGLAMENTARIO Y LAS OPERACIONES ALCANZADAS
• Como ya habíamos adelantado en el tratamiento general de este impuesto especial, el decreto 976/2018 en su
artículo 1, consagra una nueva definición del elemento objetivo alcanzado. Puede entenderse que ya bien el
decreto reglamentario amplió el aspecto objetivo o que, simplemente, lo aclaró. Este es el tema que
trataremos de elucidar.
• El art. 1 expresa:
• “…La transferencia de derechos sobre inmuebles a la que hace referencia el quinto apartado del artículo 2 de la
ley de impuesto a las ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, comprende los
derechos reales que recaigan sobre esos bienes y las cesiones de boletos de
compraventa u otros compromisos similares…”.
• Comencemos por lo que entendemos más sencillo.
• Se traslucía que las cesiones de boletos de compraventa “u otros compromisos similares” estaban alcanzadas,
tanto como -por ejemplo- las cesiones de partes o derechos de fideicomisos inmobiliarios ? o cualquier otra
cesión que tenga por objeto una transferencia de inmuebles.
• En cuanto a los “compromisos similares”, por su generalidad en la mención, se puede hacer mención a lo que la
Administración Fiscal contestara en una consulta (ID 20409292) y referida a las situaciones relacionadas con la
ley 27260:
• “…Se considerará configurada la adquisición de inmuebles, cuando existiera escritura traslativa de dominio,
mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar provisto de certificación notarial…”.

• COMENTARIO:
• ANALIZAR DONDE ENCONTRAMOS INCLUIDOS A LOS DERECHOS DE FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS A LA LUZ DE
LO DISPUESTO EN EL ART.2 INC.4)
 FUENTE
DECRETO 862 T.O.2019
• ARTÍCULO 256 D.R.(3°).- Son ganancias de
fuente argentina las generadas por la
transferencia de derechos sobre inmuebles
situados en la REPÚBLICA ARGENTINA, con
independencia de la residencia del titular o de
las partes que intervengan en las operaciones
o el lugar de celebración de los contratos.
 CONCEPTO DE ENAJENACION
• Artículo 3 Texto vigente según LEY Nº
27430/2017:
• Artículo 3 Texto original según TEXTO
ORDENADO LEYES Nº 20628/1997:
• ARTICULO 3° - A los fines indicados en • ARTICULO 3° - A los fines indicados en esta
esta ley se entenderá por enajenación ley se entenderá por enajenación la venta,
la venta, permuta, cambio, permuta, cambio, expropiación, aporte a
expropiación, aporte a sociedades y, sociedades y, en general, todo acto de
en general, todo acto de disposición disposición por el que se transmita el
por el que se transmita el dominio a
título oneroso. dominio a título oneroso.
• Tratándose de inmuebles, se • Tratándose de inmuebles, se considerará
considerará configurada la configurada la enajenación o adquisición,
enajenación de los mismos cuando según corresponda, cuando mediare
mediare boleto de compraventa u boleto de compraventa u otro
otro compromiso similar, siempre que compromiso similar, siempre que se diere
se diere la posesión o en su defecto
en el momento en que este acto u obtuviere —según el caso— la
tenga lugar, aun cuando no se hubiere posesión o, en su defecto, en el momento
celebrado la escritura traslativa de en que este acto tenga lugar, aun cuando
dominio. no se hubiere celebrado la escritura
traslativa de dominio.
 DECRETO 862

• ARTÍCULO 255 D.R.:.- Se considerará configurada la

adquisición a la que hace referencia el inciso a) del
artículo 86 de la Ley N° 27.430 cuando, a partir
del 1° de enero de 2018 inclusive:
• a) se hubiere otorgado la escritura traslativa de dominio;
• b) se suscribiere boleto de compraventa u otro compromiso
similar, siempre que se obtuviere la posesión;
• c) se obtuviere la posesión, aun cuando el boleto de
compraventa u otro compromiso similar se hubiere celebrado
con anterioridad;
• d) se hubiese suscripto o adquirido el boleto de compraventa
u otro compromiso similar –sin que se tuviere la posesión– o
de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre
inmuebles; o
 La transferencia de inmuebles y la cesión y constitución de ciertos derechos
a propósito de la reglamentación del impuesto a las ganancias
DANIEL G. PEREZ

• a) Si se hubiera otorgado la escritura traslativa de dominio.

• A pesar de que este supuesto parece ser el más claro, hay que
efectuar una apreciación.
• Obviamente, si no hubiera existido ningún acto anterior, el acto
escritural significa claramente la traslación del dominio y por ende
la adquisición.
• ACTOS CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD AL 01/01/2018.
• El tema a trabajar es cuando hubiere actos celebrados con
anterioridad al 1/1/2018 y que pudieren -en los términos de la
misma reglamentación- haber significado la traslación de dominio.
• En estos casos, la escritura no redundará en adquisición, en los
términos de la ley y el decreto.
 DECRETO 862
HERENCIA, LEGADO O DONACION.
• ART.255 D.R.: PARTE PERTIENTE.
• Inc. e) en caso de bienes o derechos sobre inmuebles
recibidos por herencia, legado o donación, se hubiere
verificado alguno de los supuestos previstos en los incisos
a) a d) de este artículo respecto del causante o donante (o,
en caso de herencias, legados o donaciones sucesivas,
respecto del primer causante o donante).

• Ley 27430 - ART.86 inc. a)

• o, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o
donación, cuando el causante o donante lo hubiese
adquirido con posterioridad a esta última fecha
 OTROS CASOS
TRATADOS ART.2
• OBRAS DE CONSTRUCCION SOBRE INMUEBLE PROPIO.
• Cuando se trate de obras en construcción sobre inmueble propio al 1° de enero de
2018, la enajenación del inmueble construido quedará alcanzada, de corresponder
y en los términos del Título VII de la Ley N° 23.905 , por el Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas.

• BOLETO SIN POSESION – PAGO 75%.

• Igual tratamiento al previsto en el párrafo anterior corresponderá aplicar a la
enajenación de un inmueble respecto del cual, al 31 de diciembre de 2017, se
hubiere suscripto un boleto de compraventa u otro compromiso similar y pagado a
esa fecha, como mínimo, un SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) del precio, aun
cuando se verificara alguno de los supuestos contemplados en el primer párrafo de
este artículo.

• La ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS, entidad autárquica en el

ámbito del MINISTERIO DE HACIENDA establecerá la forma y los plazos en los que
se acreditará la configuración de los supuestos previstos precedentemente.
IMPUTACION.

PERCIBIDO.
 IMPUTACION ART.ART.24
• ART.24 INC.B) SEGUNDO PARRAFO:
• “Las ganancias a que se refieren los artículos
95,98 y 99 se imputarán al año fiscal en que
hubiesen sido percibidas.
• OPERACIONES PAGADERAS EN CUOTAS.
• En el caso de las comprendidas en los artículos 98
y 99, cuando las operaciones sean pagaderas en
cuotas con vencimiento en más de un año fiscal,
las ganancias se imputarán en cada año en la
proporción de las cuotas percibidas en éste.”
 DECRETO 862

• ARTÍCULO 68 D.R.- En las operaciones a que se

refiere el segundo párrafo del inciso b), in fine,
del artículo 24 de la ley, cuando las
operaciones sean canceladas en cuotas, la
ganancia bruta total de la operación se
imputará en cada período fiscal en la
proporción de las cuotas percibidas en éste.”
 DECRETO 862
• ARTÍCULO 259 .- Facúltase a la
ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS
PÚBLICOS para establecer la forma, el plazo y
las condiciones para el ingreso del impuesto
correspondiente a las operaciones alcanzadas
por LOS ARTICULOS 254 A 259 DE ESTE
DECRETO.
• RELACIONAR CON ART.1 D.R. ULTIMO PARRAFO.
• FACULTA A LA AFIP PARA DETERMINAR QUIEN DEBE
PRESENTAR D.J. CUANDO EXCLUSIVAMENTE..
 R.G.4190
• RESUELVE:
• ARTÍCULO 1°.- El régimen de retención dispuesto por la Resolución General N° 830, sus modificatorias y
complementarias, no resultará de aplicación respecto de los intereses originados en depósitos a plazo
efectuados en instituciones sujetas al régimen de entidades financieras de la Ley N° 21.526 y sus
modificaciones, o de intereses o la denominación que tuviere el rendimiento producto de la colocación de
capital, en los casos de valores a que se refiere el cuarto artículo sin número incorporado a continuación del
Artículo 90 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, previstos en el
primer artículo sin número incorporado a continuación de dicho Artículo 90.
• ARTÍCULO 2°.- Las operaciones efectuadas por personas humanas y
sucesiones indivisas que tengan por objeto la enajenación de, o la
transferencia de derechos sobre, inmuebles situados en la República
Argentina a que se refiere el artículo 99 de la referida ley, , quedan
excluidas del régimen de retención establecido por la Resolución
General N° 2.139, sus modificatorias y su complementaria.
• ARTÍCULO 3°.- Déjanse sin efecto las Resoluciones Generales Nros. 4.094-E y 4.095-E.
• ARTÍCULO 4°.- Las disposiciones de esta resolución general entrarán en vigencia el día de su publicación en el
Boletín Oficial.
• ARTÍCULO 5°.- Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. —
Horacio Castagnola.
• e. 12/01/2018 N° 2115/18 v. 12/01/2018
• Fecha de publicación 12/01/2018
•
QUEBRANTO ESPECIFICO

CLASE DE GANANCIAS.CONJUNTO DE
GANANCIAS COMPRENDIDAS EN CADA
UNO DE LOS ARTICULOS DEL
CAPITULO II.
 QUEBRANTOS ESPECIFICOS
• DE LOS QUEBRANTOS ESPECÍFICOS
• Como estamos en presencia de un
• impuesto especial cedular
• que no comparte con la LIG más de lo que el mismo Capítulo expresa,
también deberá observarse lo que respecta a los quebrantos producidos
por la enajenación de estos bienes.
• Ante estas operaciones es muy posible que se produzcan quebrantos al
comparar montos de enajenación de un momento y una situación
determinada con costos de adquisición actualizados. Los espacios de
tiempo entre la adquisición a valores actualizados y la enajenación, muchas
veces no resultan proclives a que se produzca una ganancia.
• La ley reformada contempla en forma taxativa el modo de compensación de
estos quebrantos específicos:
 QUEBRANTO ESPECIFICO
• “ARTÍCULO 25 (19).- Para establecer el conjunto de las ganancias netas de fuente argentina de las personas humanas y sucesiones indivisas residentes en el país, se
compensarán los resultados netos obtenidos en el año fiscal, dentro de cada una y entre las distintas categorías.

En primer término, dicha compensación se realizará respecto de los resultados netos obtenidos dentro de cada categoría , con excepción de las ganancias
provenientes de las inversiones —incluidas las monedas digitales— y operaciones a las que hace referencia el Capítulo II del Título IV de
esta ley. Asimismo, de generarse quebranto por ese tipo de inversiones y operaciones, este resultará de naturaleza específica debiendo, por
lo tanto, compensarse exclusivamente con ganancias futuras de su misma fuente y clase. Se entiende por clase, al conjunto de ganancias
comprendidas en cada uno de los artículos del citado Capítulo II.
Si por aplicación de la compensación indicada en el párrafo precedente resultaran quebrantos en una o más categorías, la suma de estos se compensará con las
ganancias netas de las categorías segunda, primera, tercera y cuarta, sucesivamente.
A los efectos de este artículo no se considerarán pérdidas los importes que la ley autoriza a deducir por los conceptos indicados en el artículo 23.
Respecto de los sujetos comprendidos en el artículo 49, incisos a), b), c), d), e) y en su último párrafo, se considerarán como de naturaleza específica los quebrantos
provenientes de:
a) La enajenación de acciones, valores representativos y certificados de depósito de acciones y demás valores, cuotas y participaciones sociales —incluidas cuotapartes
de fondos comunes de inversión y certificados de participación de fideicomisos financieros y cualquier otro derecho sobre fideicomisos y contratos similares—,
monedas digitales, Títulos, bonos y demás valores, cualquiera sea el sujeto que las obtenga.
b) La realización de las actividades a las que alude el segundo párrafo del artículo 69.
Asimismo, y cualquiera fuera el sujeto que los experimente, serán considerados como de naturaleza específica los quebrantos generados por derechos y obligaciones
emergentes de instrumentos o contratos derivados, a excepción de las operaciones de cobertura. A estos efectos, una transacción o contrato derivado se considerará
como operación de cobertura si tiene por objeto reducir el efecto de las futuras fluctuaciones en precios o tasas de mercado, sobre los bienes, deudas y resultados de
la o las actividades económicas principales.
Los quebrantos experimentados a raíz de actividades vinculadas con la exploración y explotación de recursos naturales vivos y no vivos, desarrolladas en la plataforma
continental y en la zona económica exclusiva de la República Argentina incluidas las islas artificiales, instalaciones y estructuras establecidas en dicha zona, sólo podrán
compensarse con ganancias netas de fuente argentina.

No serán compensables los quebrantos impositivos con ganancias que deban tributar el impuesto con carácter único y definitivo ni con aquellas
comprendidas en el Capítulo II del Título IV.
El quebranto impositivo sufrido en un período fiscal que no pueda absorberse con ganancias gravadas del mismo período podrá deducirse de las ganancias gravadas
que se obtengan en los años inmediatos siguientes. Transcurridos cinco (5) años —computados de acuerdo con lo dispuesto por el Código Civil y Comercial de la
Nación— después de aquél en que se produjo la pérdida, no podrá hacerse deducción alguna del quebranto que aún reste, en ejercicios sucesivos.
Los quebrantos considerados de naturaleza específica sólo podrán computarse contra las utilidades netas de la misma fuente y que provengan de igual tipo de
operaciones en el año fiscal en el que se experimentaron las pérdidas o en los cinco (5) años inmediatos siguientes —computados de acuerdo a lo dispuesto por el
Código Civil y Comercial de la Nación—.
Los quebrantos se actualizarán teniendo en cuenta la variación del Índice de Precios Internos al por Mayor (IPIM), publicado por el Instituto Nacional de Estadística y
Censos, operada entre el mes de cierre del ejercicio fiscal en que se originaron y el mes de cierre del ejercicio fiscal que se liquida.
Los quebrantos provenientes de actividades cuyos resultados se consideren de fuente extranjera, sólo podrán compensarse con ganancias de esa misma fuente y se
regirán por las disposiciones del artículo 134 de esta ley.”
 QUEBRANTOS ESPECIFICOS (ART.25)
• En primer término, dicha compensación se realizará respecto de los resultados
netos obtenidos dentro de cada categoría, con excepción de las ganancias
provenientes de las inversiones —incluidas las monedas digitales— y operaciones
a las que hace referencia el Capítulo II del Título IV de esta ley.
• NATURALEZA ESPECIFICA.
• Asimismo, de generarse quebranto por ese tipo de inversiones y operaciones, este
resultará de naturaleza específica debiendo, por lo tanto, compensarse
exclusivamente con ganancias futuras de su misma fuente y clase. Se entiende por
clase, al conjunto de ganancias comprendidas en cada uno de los artículos del
citado Capítulo II.

• No serán compensables los quebrantos impositivos con ganancias que deban

tributar el impuesto con carácter único y definitivo ni con aquellas comprendidas
en el Capítulo II del Título IV.

• COMENTARIO: SI HAY QUEBRANTO EN LA ENAJENACION DE INMUEBLES SE

PRESENTA D.J.
• DADO QUE NO ARROJA IMPUESTO DETERMINADO.
• PERO LUEGO TENGO EL QUEBRANTO ESPECIFICO A COMPENSAR.
 COMPENSACION DE QUEBRANTOS CON GANANCIAS

• Forma de compensar los resultados netos de las diversas categorías

• Art. 74 D.R. - Las personas humanas y sucesiones indivisas que obtengan en un
período fiscal ganancias de fuente argentina de varias categorías, compensarán los
resultados netos obtenidos dentro de CADA CATEGORIA y entre las diversas
categorías, DE la siguiente forma:
a) Se compensarán en primer término los resultados netos obtenidos dentro de
cada categoría, excepto cuando se trate de:

1. Ganancias provenientes de las inversiones -incluidas monedas digitales- y

operaciones a las que hace referencia el Capítulo II del Título IV de la ley.
2. Quebrantos que se originen: (i) en las operaciones mencionadas en el punto 1; o
(ii) por derechos u obligaciones emergentes de instrumentos y/o contratos
derivados –a excepción de las operaciones de cobertura. En ambos casos, sólo
podrán ser absorbidos, únicamente, por ganancias netas resultantes de
operaciones de la misma naturaleza.
b) Si por aplicación de la compensación indicada en el inciso a), con las excepciones
allí previstas, resultaran quebrantos en una o más categorías, la suma de éstos se
compensará con las ganancias netas de las categorías segunda, primera, tercera y
cuarta, sucesivamente.
 COMPUTO DEL QUEBRANTO ESPECIFICO

• ARTÍCULO 261 D.R.: A la ganancia neta determinada de

conformidad a lo dispuesto en el artículo precedente,
se le RESTARA el quebranto de naturaleza específica
correspondiente a ejercicios anteriores, en los
términos de lo establecido en los artículos 25 de la ley
y 74 de este reglamento

• NO APLICA A LA ENAJENACION DE INMUEBLES.

• y posteriormente, en caso de corresponder, la
deducción especial que autoriza el primer párrafo del
ART 100, teniendo en consideración las previsiones
establecidas en el artículo siguiente.
 ART 132 :
QUEBRANTO FUENTE EXTRANJERA
• …..Los quebrantos de fuente argentina,
originados por rentas provenientes de
inversiones- incluidas monedas digitales- y
operaciones a que hace referencia el capítulo
II del TITULO IV de esta ley, NO podrán
imputarse contra las ganancias netas de
fuente extranjera provenientes de la
enajenación del mismo tipo de operaciones,
NI ser objeto de la deducción prevista en el
tercer párrafo del artículo 131 .
ENAJENACION CASA HABITACION
 DECRETO 824 T.O. 2019
• ART.26 .- Están exentos del gravamen:
• “n) El valor locativo y el resultado derivado de
la enajenación, de la casa-habitación.”

• ITI: ART.14 LEY 23905.

• En el caso de venta de la única vivienda y/o
terrenos del contribuyente con el fin de
adquirir o construir otra……………………..
 LEY 23905 - TITULO VII
IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES DE PERSONAS FISICAS Y
SUCESIONES INDIVISAS
• ARTICULO 14. — En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de
adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto que
resulte de la transferencia en la forma y condiciones que determine la reglamentación. Esta opción
también podrá ejercerce cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a
la construcción de un edificio bajo el régimen de la ley 13.512 y sus modificaciones, y se reciba como
compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad
destinada a casa-habitación propia.
• La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa cuando en el
mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de posesión o en el de la
escrituración, el que fuere anterior y será procedente aún cuando la adquisición del bien de reemplazo
hubiera sido anterior, siempre que ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año.
Dentro de dicho plazo el contribuyente deberá probar por medios fehacientes la adquisición del
inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino.
• Los escribanos de registro quienes los sustituyan al extender las escrituras traslativas de dominio relativa
a la venta y adquisición de los inmuebles comprendidos en el presente artículo; deberá dejar constancia
de la opción ejercida por el contribuyente.
• ARTICULO 15. — En el caso de incumplirse los requisitos establecidos en esta ley o en sus normas
reglamentarias y complementarias para la procedencia de la opción que autoriza el artículo anterior, el
contribuyente que la hubiera ejercido deberá presentar o rectificar la respectiva declaración jurada
incluyendo las transferencias oportunamente afectadas, e ingresar el impuesto con más la actualización
prevista en la ley 11.683, texto ordenado en 1978 y sus modificaciones, sin perjuicio de los intereses y
 R.G.2141 -ITIcasos no retención.

• Art.2 inc.f) Cuando se ejerza la opción de venta

de única vivienda y/o terrenos con el fin de
adquirir o construir otra destinada a casa
habitación propia, que prevé el art.14 de la ley
23905 y sus modificaciones, y el contribuyente
obtenga de este organismo el “certificado de no
retención.
• CERTIFICADO: ART.14 – AGENTE DE RETENCION –
VERIFICACION DE AUTENTICIDAD.
• ART.25: TRAMITE DEL CERTIFICADO DE NO
RETENCION.
 DECRETO 862 (DECRETO 976/2018)
• ARTÍCULO 83 D.R.- A los fines de lo dispuesto
en el inciso N) (o) del artículo 26 de la Ley
deberá entenderse como inmueble afectado a
“casa-habitación” a aquél con destino a
vivienda única, familiar y de ocupación
permanente del contribuyente.
 CON ANTERIORIDAD A LA REFORMA
• Concepto de casa- • DECRETO 862 (DECRETO 1170)
• “Concepto de casa-habitación
habitación
• ARTÍCULO 83 (38).- A los fines
• D.R. - Art. 38 - A los fines de lo dispuesto por el inciso o)
del artículo 20 de la ley,
de lo dispuesto por el deberá entenderse como
artículo 20, inciso o), de la inmueble afectado a “casa-
ley, se entenderá por casa- habitación” a aquél con
destino a vivienda única,
habitación ocupada por el
familiar y de
propietario, aquélla ocupación
destinada a su vivienda permanente.”
permanente.
 COMENTARIO
SEBASTIÁN M. IGLESIAS
• f) Definición de “casa habitación”
• Recordemos que para aquellas rentas obtenidas por las personas humanas y
sucesiones indivisas por la enajenación de inmuebles, que resultan gravadas a
partir de la vigencia del apartado 5) del artículo 2 de la LIG (inmuebles adquiridos
a partir del 1/1/2018) y que quedaran alcanzadas por el impuesto cedular, el
legislador ha querido otorgarle el tratamiento de rentas exentas a las derivadas de
la enajenación de la casa habitación del contribuyente, a partir de la modificación
de la redacción del inciso n)del artículo 26 de la LIG.
• Al respecto, el artículo 83 del decreto 962/2019 indica que el inmueble afectado a
casa habitación será aquel con destino a vivienda única, familiar y de ocupación
permanente del contribuyente.
• PRUEBA DEL DESTINO CASA HABITACION.
• Observemos que la definición aportada por el decreto no indica cómo debe ser
exteriorizado o probado ante el Fisco el destino de casa habitación del inmueble
enajenado, a fin de gozar de la exención, es por ello que resulta imprescindible la
pronta publicación de la reglamentación dictada por el Fisco al respecto.
• SUPOSICION:
• Es de suponer que la AFIP solicitará para aquellos obligados a presentar
declaración jurada del impuesto a los bienes personales y/o impuesto a las
ganancias (régimen general) que el referido inmueble se encuentre declarado y
que en el:
• campo “destino del inmueble” se consigne la opción “casa habitación”.
SEPARO
 LEY 23905- TITULO VII
IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES DE PERSONAS FISICAS Y SUCESIONES INDIVISAS
• ARTICULO 7º — Establécese en todo el territorio de la Nación un impuesto que se aplicará sobre las
transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país.
• ARTICULO 8º — Son sujetos de este impuesto las personas físicas y sucesiones indivisas, que revistan tal
carácter para el impuesto a las ganancias que dicha transferencia no se encuentren alcanzada por el
mencionado impuesto. En los casos de cambio o permuta se consideran sujetos a todas las partes
intervinientes en la operación siendo contribuyentes cada una de las mismas, sobre el valor de los
bienes que transfieran.
• ARTICULO 9º — A los efectos de esta ley se considerará transferencia a la venta, permuta, cambio,
dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición, excepto la expropiación, por el que se
transmita el dominio a título oneroso, incluso cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o
con motivo de concursos civiles.
• ARTICULO 10. — La transferencia de inmuebles pertenecientes a los miembros de misiones diplomáticas
y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo y a sus familiares, se encuentran exentas
del impuesto, en la medida y con las limitaciones que establezcan con los convenios internacionales
aplicables. En su defecto, la exención será procedente en la misma medida y limitaciones, sólo a
condición de reciprocidad. Igual tratamiento se aplicará a los inmuebles de los miembros de las
representaciones, agentes y, en su caso, sus familiares que actúen en organismos internacionales de los
que la Nación sea parte, en la medida y con las limitaciones que se establezcan en los respectivos
convenios internacionales.
• ARTICULO 11. — El gravamen se aplicará sobre el valor de transferencia de cada operación.
• Cuando la transferencia se efectúe por un precio no determinado se computará a los fines del cálculo
del gravamen, el precio de plaza en el momento de perfeccionarse la transferencia de dominio. En el
caso de permutas se considerará el precio de plaza del bien o prestación intercambiada de mayor valor.
Si el precio de plaza no fuera conocido la Dirección General Impositiva fijará el procedimiento a seguir.
 Ley 23905
• ARTICULO 12. — El impuesto es adeudado desde el momento en que se perfecciona la transferencia gravada, que se considerará configurada cuando
se produzca el primero de los siguientes hechos:
• a) Cuando suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento equivalente, se otorgue posesión;
• b) Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.
• En los actos de ventas judiciales por subasta pública la transferencia se considerará efectuada en el momento en que quede firme el auto de aprobación
del remate.
• ARTICULO 13. — La tasa del impuesto será del QUINCE POR MIL (150/00).

• ARTICULO 14. — En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-
habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto que resulte de la transferencia en la forma y condiciones que determine la reglamentación.
Esta opción también podrá ejercerce cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo
el régimen de la ley 13.512 y sus modificaciones, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la
nueva propiedad destinada a casa-habitación propia.
• La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa cuando en el mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse
dicha entrega de posesión o en el de la escrituración, el que fuere anterior y será procedente aún cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera
sido anterior, siempre que ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año. Dentro de dicho plazo el contribuyente deberá probar por
medios fehacientes la adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino.
• Los escribanos de registro quienes los sustituyan al extender las escrituras traslativas de dominio relativa a la venta y adquisición de los inmuebles
comprendidos en el presente artículo; deberá dejar constancia de la opción ejercida por el contribuyente.

• ARTICULO 15. — En el caso de incumplirse los requisitos establecidos en esta ley o en sus normas reglamentarias y complementarias para la
procedencia de la opción que autoriza el artículo anterior, el contribuyente que la hubiera ejercido deberá presentar o rectificar la respectiva
declaración jurada incluyendo las transferencias oportunamente afectadas, e ingresar el impuesto con más la actualización prevista en la ley 11.683,
texto ordenado en 1978 y sus modificaciones, sin perjuicio de los intereses y accesorios que correspondan.

• ARTICULO 16. — Las transferencias que efectúen los residentes en el exterior sólo estarán sujetas a las disposiciones del presente título, en tanto se
demuestre fehacientemente a juicio de la Dirección, en el plazo y forma que ésta determine, que se trata de inmuebles pertenecientes a personas
físicas o sucesiones indivisas.
• En estos casos deberá retenerse el total del gravamen que corresponda en oportunidad de su pago o acreditación. La inobservancia de esta obligación
hará incurrir al que pague o acredite, en las penalidades establecidas en la ley 11.683, texto ordenado en 1978 y sus modificaciones, sin perjuicio de la
responsabilidad por el ingreso del impuesto que omitió retener.

• ARTICULO 17. — La Dirección General Impositiva queda facultada para establecer agentes de retención o percepción que estime necesarios a efectos
de asegurar la recaudación del gravamen.

• ARTICULO 18. — El gravamen de esta ley se regirá por las disposiciones de la ley 11.683, texto ordenado de 1978 y sus modificaciones, y su aplicación,
percepción y fiscalización estarán a cargo de la Dirección General Impositiva.
•
 IMPUESTO CEDULAR-TITULO IV CAPITULO II
• ARTÍCULO 99 .- Enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles. La
ganancia de las personas humanas y de las sucesiones indivisas derivada de la
enajenación de o de la transferencia de derechos sobre, inmuebles situados en la
República Argentina, tributará a la alícuota del quince por ciento (15%).
• La ganancia bruta se determinará en base a las siguientes pautas:
• a) Deduciendo del precio de enajenación o transferencia el costo de adquisición,
actualizado mediante la aplicación del índice mencionado en el segundo párrafo
del artículo 89, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o
transferencia.
• INMUEBLE AFECTADO A OBTENCION DE RESULTADOS
• En caso de que el inmueble hubiera estado afectado a la obtención de resultados
alcanzados por el impuesto, al monto obtenido de acuerdo a lo establecido
precedentemente, se le restará el importe de las amortizaciones admitidas que
oportunamente se hubieran computado y las que resulten procedentes hasta el
trimestre inmediato anterior a aquél en que proceda su enajenación.
• b) En los casos de operaciones a plazo, la ganancia generada con motivo del
diferimiento y/o financiación tendrá el tratamiento respectivo conforme las
disposiciones aplicables de esta ley.
• Podrán computarse los gastos (comisiones, honorarios, impuestos, tasas, etcétera)
directa o indirectamente relacionados con las operaciones a que se refiere el
presente artículo.
• este tipo de operaciones estarán gravadas a
una tasa única, contando con una propia
forma de determinación y liquidación y no
compartiendo otras mecánicas del impuesto,
como las deducciones generales y las
deducciones personales; o sea, un impuesto
distinto dentro del impuesto.
 DECRETO 824 (Ley 27430)
• “ARTÍCULO 93 .- Las actualizaciones previstas en esta ley se
practicarán conforme lo establecido en el artículo 39 de la ley
24.073.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo precedente, las
actualizaciones previstas en los artículos 62 A 66, 71, 78 , 87 y 88 ,
y en los artículos 98 Y 99 , respecto de las adquisiciones o
inversiones efectuadas en los ejercicios fiscales que se inicien a
partir del 1° de enero de 2018, se realizarán sobre la base de las
variaciones porcentuales DEL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR
NIVEL GENERAL (IPC) que suministre el Instituto Nacional de
Estadística y Censos, conforme las tablas que a esos fines elabore la
Administración Federal de Ingresos Públicos.”

• POR LEY 27468 SE MODIFICO Índice de Precios Internos al por

Mayor (IPIM)
 LEY 27468
• Artículo 1°- Sustitúyense en el segundo
párrafo del artículo 89 y en el título VI, ambos
de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto
ordenado en 1997 y sus modificaciones, las
expresiones “índice de precios internos al por
mayor (IPIM)” e “índice de precios al por
mayor, nivel general”, según corresponda, por
“índice de precios al consumidor nivel general
(IPC)”.
 VALUACION DE INMUEBLE
NO PUEDA DETERMINARSE EL VALOR DE ADQUISICION
• CONSTANCIA DE VALUACION.
• ARTÍCULO 257 (4° DTO.976).- En caso de no poder determinarse el valor de
adquisición DEL INMUEBLE, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de
incorporación al patrimonio del enajenante, cedente, causante o donante, el que
deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por:
• (i) un corredor público inmobiliario, matriculado ante el organismo que tenga a su
cargo el otorgamiento y control de las matrículas en cada ámbito geográfico del
país, o
• (ii) por otro profesional matriculado cuyo título habilitante le permita dentro de sus
incumbencias la emisión de tales constancias, o
• (iii) por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la
CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES.
 GANANCIA BRUTA
• ART.99:
• La ganancia bruta se determinará en base a las siguientes pautas:
• A) deduciendo del precio de enajenación o transferencia el COSTO DE
ADQUISICION, actualizado mediante la aplicación del índice mencionado en el
segundo párrafo del art.93, desde la fecha de adquisición a la fecha de enajenación
o transferencia.
• CASO DE INMUEBLES AMORTIZADOS.
• En caso de que el inmueble hubiera estado afectado a la obtención de resultados
alcanzados por el impuesto, al monto obtenido de acuerdo a lo establecido
precedentemente, se le restará el importe de las amortizaciones admitidas que
oportunamente se hubieran computado y las que resulten procedentes hasta el
trimestre inmediato anterior a aquel en que proceda su enajenación.
• OPERACIONES APLAZO (VER ART.24 IMPUTACION)
• b) En casos de operaciones a plazo la ganancia generada con motivo del
diferimiento y/o financiación tendrá el tratamiento respectivo conforme a las
disposiciones de la ley.
 PRECIO DE ENAJENACION
• Art.150 d.r.: Se considera precio de enajenación
al que surja de la escritura traslativa de dominio
o del respectivo boleto de compraventa o
documento equivalente.
• SITUACIONES DISTINTAS
• Deben distinguirse dos situaciones:
• (i) inmuebles enajenados que hubieran estado afectados a
la actividad gravada (por ejemplo, un inmueble por el que
se perciben rentas de la primera categoría), por los que se
podrá deducir las amortizaciones pertinentes, de acuerdo
con lo que expresa el segundo párrafo del quinto artículo
agregado; y
• (ii) inmuebles no afectados a la producción de ganancias
gravadas. En estos casos solo se permite deducir los costos
y gastos especialmente nombrados en el artículo.
 GANANCIA NETA.
• Art.99 ULTIMO PARRAFO: PODRAN COMPUTARSE LOS GASTOS (COMISIONES, HONORARIOS,
IMPUESTOS, TASAS, ETCETERA) DIRECTA O INDIRECTAMENTE RELACIONADOS CON LAS
OPERACIONES A QUE SE REFIERE EL PRESENTE ARTICULO.
• ART.100: ADICIONALMENTE A LO DISPUESTO EN EL PRIMER PARRAFO DEL PRESENTE ARTICULO,
SOLO PODRAN COMPUTARSE CONTRA LAS GANANCIAS MENCIONADAS EN ESTE CAPITULO, LOS
COSTOS Y GASTOS DIRECTA O INDIRECTAMENTE RELACIONADOS CON ELLAS.

• DETERMINACION DE LA GANANCIA NETA.

• ARTÍCULO 260 D.R..- Para establecer la ganancia neta de las inversiones y operaciones a las que
hace referencia el Capítulo II del Título IV de la ley se restará de la ganancia bruta, en primer lugar,
los gastos directa o indirectamente relacionados con aquéllas.

• GASTOS VINCULADOS CON 94 Y 99 PROPORCION

• Tratándose de gastos directos o indirectos que estuvieran vinculados tanto con la obtención
de rentas que deban tributar en los términos del primer párrafo del artículo 94 de la ley
como otras que deban hacerlo de acuerdo con el Capítulo II del Título IV del mismo texto
legal, aquéllos se proporcionarán, de conformidad con la ganancia bruta atribuible a cada una
de ellas.
• Los gastos directos o indirectos correspondientes a más de una determinada categoría de
ganancias en los términos de los artículos 95 y 98, también se proporcionarán en función de
la renta atribuible a cada inciso de tales artículos.
TIPO DE BIEN.
 SUBTIPO DE BIEN
ADQUIRIDO-CONSTRUIDO-OBRA EN CONSTRUCCION
IDENTIFICACION
DESTINO
 DETALLE:
NOMENCLATURA CATASTRAL – PARTIDA INMOBILIARIA – DATO ADICIONAL
 COMPUTO DEL QUEBRANTO ESPECIFICO

• ARTÍCULO 261 D.R.:- A la ganancia neta determinada

de conformidad a lo dispuesto en el artículo
precedente, se le RESTARA el quebranto de naturaleza
específica correspondiente a ejercicios anteriores, en
los términos de lo establecido en los artículos 25 de la
ley y 74 de este reglamento
• NO CORRESPONDE A ENAJENACION DE INMUBLES.
• y posteriormente, en caso de corresponder, la
deducción especial que autoriza el primer párrafo del
artículo 100 de la ley, teniendo en consideración las
previsiones establecidas en el artículo siguiente.
OPERACIONES EN CUOTAS

INTERESES
REALES.
PRESUNTOS
 INTERESES PRESUNTOS
Art.99:
Inc.b) En los casos de operaciones a plazo, la
ganancia generada con motivo del
diferimiento y/o financiación tendrá el
tratamiento respectivo conforme a las
disposiciones aplicables de esta ley.
 COMENTARIO:
SEBASTIAN M. IGLESIAS.

• Con referencia a los intereses de financiación, el inciso b)

del artículo 99 de la LIG nos indica que en los casos de
operaciones a plazo, la ganancia generada con motivo del
diferimiento y/o financiación tendrá el tratamiento
respectivo conforme a las disposiciones aplicables de esta
ley.
• INTERESES SEGUNDA CATEGORIA ALICUOTA PROGRESIVA
• Esto quiere decir que los intereses tributarán como una
renta de SEGUNDA CATEGORIA, se imputarán al ejercicio
por el criterio de lo percibido y estarán sujetos al art.94 de
la LIG, es decir, al impuesto PROGRESIVO. También debe
tenerse presenta lo dispuesto en el art.52 Y 125 D.R. de la
LIG.
 INTERESES PRESUNTOS
VENTA DE INMUEBLES.
• Art. 52 - Cuando no se determine en forma expresa el tipo de interés, a los efectos del impuesto se
presume, salvo prueba en contrario, que toda deuda, sea ésta la consecuencia de un préstamo, de
venta de inmuebles, etcétera, devenga un tipo de interés no menor al fijado por el BANCO DE LA
NACION ARGENTINA para descuentos comerciales, excepto el que corresponda a deudas con
actualización legal, pactada o fijada judicialmente, en cuyo caso serán de aplicación los que resulten
corrientes en plaza para ese tipo de operaciones, de acuerdo con lo que establezca la
reglamentación.
• Si la deuda proviene de ventas de inmuebles a plazo, la presunción establecida en el párrafo
anterior rige sin admitir prueba en contrario, aun cuando se estipule expresamente que la venta se
realiza sin computar intereses.

• Intereses presuntos
• Art. 125 d.r.: - A los efectos de lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 48 de la ley, el tipo de
interés a aplicar será el vigente a la fecha de realización de la operación.
• En los casos de deudas con actualización legal, pactada o fijada judicialmente se considerará como
interés corriente en plaza el establecido por el BANCO HIPOTECARIO SOCIEDAD ANONIMA para
operaciones de préstamos sujetas a cláusulas de ajuste basadas en el índice de la construcción —
nivel general— suministrado por el INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICA Y CENSOS dependiente
de la SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA Y REGIONAL del MINISTERIO DE ECONOMIA Y
OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS.
• La presunción a que se alude en el segundo párrafo del artículo 48 de la ley, en los casos de ventas
de inmuebles a plazo, será también de aplicación cuando los intereses pactados resulten inferiores
a los previstos en el primer párrafo de dicha norma.
CASO PARTICULAR: LOS INTERESES NO
DETERMINADOS.
Al respecto, cabe destacar que cuando NO SE DETERMINE EN FORMA
EXPRESA el tipo de interés, se presume que la operatoria devenga
un interés no menor al fijado por el Banco de la Nación Argentina
para descuentos comerciales vigente a la fecha de realización de la
operación. Esta presunción ADMITE PRUEBA EN CONTRARIO, es
decir, queda desvirtuada si la modalidad de trabajo del
contribuyente y su contabilidad demuestran que no se han
convenido intereses entre prestamista y prestatario.
En cambio, si la deuda proviene de venta de inmuebles a plazo, la
presunción establecida en el párrafo anterior la PRESUNCION ES
ABSOLUTA –NO ADMITE PRUEBA EN CONTRARIO-, aun cuando se
estipule expresamente que la venta se realiza sin computar
intereses. Es más, también resultará de aplicación si se hubieran
pactado intereses inferiores al fijado por el Banco de la Nación
Argentina.
 ENAJENACION DE INMUEBLES
• ART.150 D.R.:………………….
• PARTE PERTINENTE (INTERESES)
• En ningún caso, para la determinación del
precio de enajenación y el costo computable,
se incluirá el importe de los intereses reales o
presuntos.
 COSTO DE BIENES AMORTIZABLES
• ART.207 D.R.: El costo original de los bienes
amortizables comprende también los gastos
incurridos con motivo de la compra o
instalación, EXCEPTO LOS INTERESES REALES O
PRESUNTOS contenidos en la operación.
 DETERMINACION DEL
IMPUESTO.
IMPUESTO CEDULAR ART.99:
TRIBUTARA A LA ALICUOTA DEL 15%
• R.G.4468
• ARTÍCULO 4°.- Como resultado de la transmisión de la información,
el sistema generará el Formulario F. 2023 de tratarse de rentas
obtenidas por la enajenación o transferencia de derechos sobre
inmuebles. INGRESO DEL IMPUESTO
• ARTÍCULO 5°.- El ingreso del saldo resultante se realizará mediante
la
• “Billetera Electrónica AFIP” creada por la Resolución General
N° 4.335 o
• el procedimiento de transferencia electrónica de fondos a través
de “Internet” establecido por la Resolución General N° 1.778, a
cuyo efecto se deberá generar el respectivo Volante Electrónico de
Pago (VEP), utilizando los siguientes códigos, según la obligación
que corresponda:
 JUSTIFICACION PATRIMONIAL
• 1.- GANANCIA.

• 2.- ACTUALIZACION DEL COSTO COMPUTABLE.

RESIDENTES EN EL EXTERIOR

ART.2: NO DISTINGUE ENTRE

RESIDENTES Y NO RESIDENTES.
Inc.5) grava a los no residentes
Art.99-
 ART.104: CUANDO SE PAGUEN A BENEFICIARIOS DEL EXTERIOR SUMAS POR
LOS CONCEPTOS QUE A CONTINUACION SE INDICAN, SE PRESUMIRA
GANANCIA NETA, SIN ADMITIR PRUEBA EN CONTRARIO.

• Inc. h) El cincuenta por ciento de las sumas pagadas por la transferencia a título
ONEROSO de los bienes situados colocados o utilizados económicamente en el
país, pertenecientes a EMPRESAS O SOCIEDADES constituidas, radicadas o
ubicadas en el exterior.

• SEGUNDO PARRAFO:
• Sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos g) y h), los beneficiarios de dichos
conceptos podrán optar, para la determinación de la ganancia neta sujeta a
retención, entre la presunción dispuesta en dichos incisos o la suma que resulte de
deducir del beneficio bruto pagado o acreditado, los gastos realizados en el país
necesarios para su obtención, mantenimiento y conservación, como así también
las deducciones que esta ley admite, según el tipo de ganancia de que se trate y
que hayan sido reconocidas expresamente por la AFIP.
• Art.271 D.R.: La opción prevista en el penúltimo párrafo del art.104 de la ley, para
declarar los beneficios a que se refieren los incisos g) y h) de este solo podrá
ejercitarse en la medida en que los distintos conceptos a considerar estén
RESPALDADOS por comprobantes fehacientes a juicio de la AFIP.
 RESIDENTES EN EL EXTERIOR.
RETENCION PAGO UNICO Y DEFINITIVO
• PERSONAS HUMANAS Y SUCESIONES INDIVISAS RESIDENTES EN EL EXTERIOR.
• ARTÍCULO 258 D.R.- La ganancia de las personas humanas y sucesiones indivisas
residentes en el exterior, derivada de la enajenación de inmuebles o transferencia
de derechos sobre inmuebles, situados en la REPÚBLICA ARGENTINA, quedará
alcanzada por las disposiciones contenidas en el ARTICULO 99 de la Ley, pudiendo
computarse, a efectos de lo dispuesto en el último párrafo de ese artículo, sólo
aquellos gastos realizados en el país.
• OBLIGACION DE RETENER RESIDENTE EN EL PAIS.
• En los supuestos a que se hace referencia en el párrafo anterior, el adquirente o
cesionario residente en el país deberá retener el impuesto con carácter de pago
único y definitivo o, cuando ambas partes no sean residentes en el país, el
impuesto deberá ser ingresado directamente por el enajenante o cedente, en
forma personal o a través de su representante legal en el país.

• (ART.2 D.R. inc.j) Los representantes de sujetos del exterior en los casos que así
corresponda)
 BENEFICIARIOS DEL EXTERIOR.
• Por último, en este tema, el art.6 expone la situación respecto de personas
humanas o sucesiones indivisas residentes en el exterior, por las ganancias
provenientes de las operaciones realizadas en el país.
• Aclara que dichas operaciones quedarán alcanzadas por el impuesto
cedular, pudiéndose computar solo aquellos gastos realizados en el país.
A los efectos del ingreso del impuesto a ingresar, se prevén tanto las
situaciones que el adquirente o cesionario sea residente en el país, como
cuando ambas partes sean residentes en el exterior.
• En el primero de los casos el adquirente o cesionario del país deberá
retener el impuesto en carácter de pago único y definitivo, en
el otro deberá ser ingresado por el enajenante o cedente en forma
personal o a través de su representante en el país. Quedará en este caso
por reglamentar la forma en la que se ingresará el impuesto en el caso
complejo de estos;es decir, cuando el enajenante o cedente residente en
el exterior NO tuviera representante alguno en el país.
 NO DEDUCIBLES
ART.22,23,81, SERVICIO
DOMESTICO.
 DECRETO 824 (LEY 27430)
• ARTICULO .100- Deducción Especial. Cuando las personas humanas y las
sucesiones indivisas residentes en el país, obtengan las ganancias a que se
refieren el ARTTICULO 95 y los incisos a) y b) ART. 98, en tanto se trate de
ganancias de fuente argentina, podrá efectuarse una deducción especial por un
monto equivalente a la suma a la que alude el inciso a) del artículo 30, por
período fiscal y que se proporcionará de acuerdo a la renta atribuible a cada
uno de esos conceptos.
• El cómputo del importe a que hace referencia el párrafo precedente no podrá
dar lugar a quebranto y tampoco podrá considerarse en períodos fiscales
posteriores, de existir, el remanente no utilizado.
• Adicionalmente a lo dispuesto en el primer párrafo del presente artículo, sólo
podrán computarse contra las ganancias mencionadas en este Capítulo, los
costos de adquisición y gastos directa o indirectamente relacionados con ellas,
no pudiendo deducirse los conceptos previstos en los artículos 29, 30 y 85 de la
ley y todos aquellos que no correspondan a una determinada categoría de
ganancias.
• ARTÍCULO ...- A efectos de la determinación de las ganancias a que se refiere el
presente Capítulo II, en todo aquello no específicamente regulado por éste, se
aplicarán supletoriamente, las disposiciones de los Títulos I y II de la ley.”
 TITULO IX
GANANCIAS DE FUENTE
EXTRANJERA
 Inmueble en el exterior comprado antes del
1/1/2018
• El resultado obtenido por esta venta no está
gravado en el impuesto a las ganancias ni
tampoco en el ITI.
Inmueble en el exterior comprado después del
1/1/2018
• Está gravado en el impuesto a las ganancias,
aplicando para ello también la tasa del 15% sobre
la diferencia de precio.
 FUENTE EXTRANJERA
• Fuente
• Art. 124 - Son ganancias de fuente extranjera las
comprendidas en el artículo 2º, que provengan de bienes
situados, colocados o utilizados económicamente en el
exterior, de la realización en el extranjero de cualquier acto
o actividad susceptible de producir un beneficio o de
hechos ocurridos fuera del territorio nacional, excepto los
tipificados expresamente como de fuente argentina y las
originadas por la venta en el exterior de bienes exportados
en forma definitiva del país para ser enajenados en el
extranjero, que constituyen ganancias de la última fuente
mencionada.
• ART.2 inc.5)
 FUENTE EXTRANJERA - TITULO VIII
TASA PROPOCIONAL 15% (NO ES IMPUESTO CEDULAR)
• ART. 94 .
• Cuando la determinación de la ganancia neta de los sujetos a que
hace referencia el primer párrafo de este artículo, incluya
resultados comprendidos en el TITULO VIII de esta ley, provenientes
de operaciones de enajenación de acciones, valores representativos
y certificados de deposito de acciones y demás valores, cuotas y
participaciones sociales – incluidas cuotas partes de FCI y
certificados de participación de fideicomisos y cualquier otro
derecho sobre fideicomisos y contratos similares – MONEDAS
DIGITALES, títulos, bonos y demás valores,
• ENAJENACION DE INMUEBLES O TRANSFERENCIAS DE DERECHOS.
• así como por la ENAJENACION DE INMUEBLES O TRANSFERENCIAS
DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES, estos quedarán alcanzados por
el impuesto a la alícuota del 15%
 INMUEBLES UBICADOS EN EL EXTERIOR

• ART.257 ULTIMO PARRAFO (ANTES ART.4TO.

PARTE PERTINENTE).
• DOS CONSTANCIAS PARA INMUEBLES UBICADOS
EN EL EXTERIOR.
• Tratándose de inmuebles ubicados en el exterior,
la valuación deberá surgir de DOS (2) constancias
emitidas por un corredor inmobiliario o por una
entidad aseguradora o bancaria, todos del país
respectivo. A los fines de la valuación, el valor a
computar será el importe menor que resulte de
ambas constancias.
 DEDUCCIONES GENERALES – ART.29/85/OTRAS
forma de aplicación cuando existen ganancias gravadas a la tasa del
15% establecida en el art.94.

• Art.189 D.R.: A los fines de la determinación

de la ganancia neta mencionada en el tercer
párrafo del art.94 de la ley, se podrá deducir,
de corresponder, el remanente NO UTILIZADO
de la deducciones que autorizan los art.29,30
y 85 que se hubieran computado contra las
rentas sujetas a la escala del art.94.
 LUIS O. FERNANDEZ
• Entonces, para resumir y siempre con relación
con las personas humanas y sucesiones indivisas
residentes en el país, las ganancias de estos
bienes situados en Argentina se liquidan según
las normas del impuesto cedular, mientras que
las enajenaciones de inmuebles y transferencias
de derechos sobre los mismos, que producen
rentas que fuente extranjera, se liquidan por las
normas generales de la ley y tributan la alícuota
proporcional del 15%.
 DARIO RAJMILOVICH- PAG.693
CONVERSION - TIPO DE CAMBIO VENDEDOR.
• EN ESTOS SUPUESTOS, EL COSTO COMPUTABLE SE CONVIERTE A PESOS APLICANDO EL TIPO DE
CAMBIO VENDEDOR DE LA FECHA DE VENTA, POR EL CUAL NO SE DETERMINAN DIFERENCIAS DE
CAMBIO GRAVADAS CON EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS.
•
“ARTÍCULO 286 D.R.- A los fines de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 129 de la ley, la
ganancia neta de fuente extranjera no atribuible a establecimientos permanentes del exterior –
excepto que la ley o las normas reglamentarias establezcan expresamente otro tratamiento para
determinados ingresos o erogaciones- se convertirá conforme las siguientes fechas y tipos de
cambio:

1. Los ingresos y deducciones computables expresados en moneda extranjera, al tipo de cambio

comprador o vendedor, respectivamente, contemplado en el primer párrafo del artículo 155 de la
ley, correspondiente al día en que aquellos ingresos y deducciones se devenguen, perciban o
paguen, según corresponda, conforme las disposiciones de los artículos 24 y 130 de la ley.

2. Los costos o inversiones computables a los efectos de determinar la

ganancia por enajenación de bienes expresados en moneda extranjera, así
como las actualizaciones que resultaran aplicables, al tipo de cambio
vendedor que considera el artículo 155, correspondiente a la fecha en que
se produzca la enajenación de esos bienes.”
 LEY 27430
• Art. 2° - A los efectos de esta ley son ganancias, sin perjuicio de lo dispuesto especialmente
en cada categoría y aun cuando no se indiquen en ellas:
5) los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos
sobre inmuebles, cualquiera sea el sujeto que las obtenga.

• LEY 27430
• ARTÍCULO 86.- Las disposiciones de este Título surtirán efecto para los ejercicios fiscales o
años fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2018, inclusive, con las siguientes
excepciones:
A) Las operaciones detalladas en el apartado 5 del artículo 2° de la Ley de Impuesto a las
Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, tributarán en tanto el enajenante
o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1° de enero de 2018 —en los términos que
al respecto establezca la reglamentación— o, en caso de bienes recibidos por herencia,
legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a
esta última fecha. En tales supuestos, las operaciones no estarán alcanzadas por el Título VII
de la ley 23.905.
 DECRETO 862 (DECRETO 1170)

• Resultados alcanzados de manera distinta

por el gravamen
• ARTÍCULO 154 .- En el caso de enajenación de
inmuebles cuya ganancia no tenga un único
tratamiento tributario, la determinación de dicho
resultado se efectuará teniendo en cuenta la
superficie afectada a uno u otra actividad o
destino.”
• SUJETOS DEL ART.53 INC. D (Las derivadas de
otras empresas unipersonales ubicadas en el
país.)
• “ARTÍCULO 157 D.R. Los resultados derivados
de la enajenación de inmuebles y de la
transferencia de derechos sobre inmuebles,
obtenidos por los sujetos del inciso d) del
artículo 53 de la ley, no quedan comprendidos
en los términos del ARTICULO 99 de la ley.”
• 1. Planteo: El contribuyente Jonás Obediencia es un empresario chileno que reside en nuestro país desde hace
muchos años. Posee una explotación unipersonal que constituyó en Caleta Olivia, en la Provincia de Santa Cruz,
dedicada a realizar negocios inmobiliarios tanto en el país como en el exterior.
• En relación al período fiscal 2019 y más precisamente en octubre/2019 realizó la enajenación de un campo
situado en Valparaíso, República de Chile, en $ 10.500.000 (U$S 190.000), el cual había adquirió el 10/8/2018 en $
8.000.0000 (U$S 170.000).
Por dicha operación, se incurrió en gastos de escribanía, tasas y sellados por $ 350.000.

En el caso, se trata de una explotación unipersonal que está constituida o ubicada en el país destinada a realizar
negocios inmobiliarios.
Por ende, está alcanzada por la teoría del balance por todas sus rentas, tanto de fuente argentina como de fuente
extranjera.
Lo expuesto quiere decir que no va a estar gravada por el impuesto semicedular del artículo 2, punto 5, de la ley
del impuesto a las ganancias, sino por el impuesto progresivo y personal.
O sea, la ganancia se debe determinar sobre la diferencia de precio en moneda dura (art. 158, primer párr., LIG),
menos los gastos de venta relacionados, y se consignará como ganancia de tercera categoría de fuente extranjera,
junto con el resto de las rentas que obtenga la explotación unipersonal. Y finalmente, luego de hacer la liquidación
progresiva y personal, la renta en su conjunto estará sujeta a la escala progresiva del artículo 94 de la LIG.
En consecuencia, tanto antes como después de la reforma, las rentas que obtenga el contribuyente por la
explotación unipersonal se asignan a la misma, declarándose como renta de tercera categoría y sujeta a la alícuota
según la escala. Lo expuesto implica que aquí no existe la imposición semicedular, dado que no se trata de la renta
de un sujeto no habitualista y no sujeto empresa.
 ESTABLECIMIENTO PERMANENTE
• Art.125:
• La definición precedente incluye, asimismo,
los
• loteos con fines de urbanización y
• La edificación y enajenación de inmuebles
bajo regímenes similares al de propiedad
horizontal del Código Civil y Comercial de la
Nación, realizados en países extranjeros.
VENTA Y REEMPLAZO
CUARTA CATEGORIA
NO APLICACIÓN AL ART.99
 VENTA Y REEMPLAZO
CUARTA CATEGORIA.
• “ARTÍCULO 184 .- Las normas de los artículos 70 y
71 de la ley, y 158 y 159 de este reglamento, son
también de
• aplicación para los contribuyentes que obtengan
ganancias de la cuarta categoría, en tanto los
resultados provenientes de la enajenación de los
bienes reemplazados se encuentren alcanzados
por el presente gravamen,
• con excepción del caso de inmuebles sujetos al
impuesto cedular contemplado en el ART.99 de la
ley.