Alumna:

Mónica Guadalupe González Pliego

Matrícula:
21031842

Reto 5:
La posesión y el derecho registral

Unidad 3:
La posesión y el derecho registral

Módulo:
Bienes y Derechos Reales v1

Asesor
Rosalía Vivanco Bautista

23 de Julio del 2023

 CASO PRÁCTICO 1

Andrea, vive con sus perros y gatos, en una casa de campo que adquirió hace 20 años en
copropiedad con su hermana Montserrat. Monserrat nunca ha vivido en esa casa puesto que desde
hace mucho tiempo se casó y se fue a vivir a Argentina. Andrea se da cuenta que los terrenos que
rodean la casa están abandonados desde hace 9 años, sabe que el dueño es el señor Eustaquio, sin
embargo, ve la oportunidad de apropiarse de los terrenos, por lo que desde hace 5 años los rodeó
con una cerca, comenzó a cuidarlos y a decir públicamente que ella es la dueña de los terrenos.

Responde las siguientes preguntas, fundamentando tus respuestas jurídicamente de acuerdo a las
disposiciones del Código Civil Federal:

1. Tomando en cuenta que Andrea es copropietaria y vive en la casa de campo, por ello se
presume que tiene la posesión de la misma ¿Qué elementos de la posesión se configuran en
este caso? Argumenta tu respuesta.

Andrea tiene el elemento de posesión denominado como corpus en común con su hermana Montserrat, ya
que estipulado en el artículo 796 del Código Civil Federal estipula:

“Artículo 796.- Cuando varias personas poseen una cosa indivisa podrá cada una de ellas ejercer actos
posesorios sobre la cosa común, con tal que no excluya los actos posesorios de los otros coposeedores.”.

(Código Civil federal, s.f.)

2. Señala tres supuestos en los que Andrea podría perder la posesión de la casa de campo.
Fundamenta y argumenta tu respuesta.

1- Un supuesto sería que el gobierno quisiera adquirir la propiedad por medio de la expropiación, con la
finalidad de trasladar un bien de propiedad privada a beneficio de utilidad pública. Para argumentar esto
tenemos a los artículos 828 fracción VII, 832 y 833 del Código Civil Federal donde estipula:

“Artículo 832.- Se declara de utilidad pública la adquisición que haga el Gobierno de terrenos apropiados, a
fin de venderlos para la constitución del patrimonio de la familia o para que se construyan casas
habitaciones que se alquilen a las familias pobres, mediante el pago de una renta módica.” (Código Civil
federal, s.f.)

2- Otro supuesto es por abandono, esto en caso de que ella abandonara la casa de campo para irse con su
hermana a Argentina.

“Artículo 828.- La posesión se pierde: I. Por abandono” (Código Civil federal, s.f.)

3- y por ultimo como tercer supuesto sería que la propiedad no estuviera registrada en el registro público de
la propiedad a nombre suyo o en su caso que ya estuviera registrada a nombre de otra persona. Como lo
estipula el artículo3010 del Código Civil Federal

“Artículo 3010 párrafo primero. - El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular
en la forma expresada por el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una inscripción de
dominio o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito.” (Código Civil federal, s.f.)

3. Andrea y Monserrat son copropietarias de la casa de campo, tomando en consideración que

Monserrat nunca ha vivido en esa casa, ¿Andrea puede demandar la prescripción positiva,
 adquisitiva o usucapión en contra de Monserrat? ¿Crees que sería procedente la acción?
Fundamenta y argumenta tu respuesta.

No procede que Andrea pueda demandar prescripción en contra Monserrat ya que la ley protege los
estados de copropiedad y lo estipula en el artículo 1167 del Código Civil Federal fracción VI del Código Civil
Federal que dice que:

“Artículo 1167.- La prescripción no puede comenzar ni correr: fracción VI. Contra los militares en servicio
activo en tiempo de guerra, tanto fuera como dentro del Distrito Federal.” (Código Civil federal, s.f.)

4. Como se advierte del caso narrado, Andrea pretende apropiarse de los terrenos que rodean su
casa de campo, los cuales son propiedad de Eustaquio. Señala si se reúnen los requisitos para
que pueda adquirirlos a través de prescripción positiva, adquisitiva o usucapión. Fundamenta y
argumenta tu respuesta.

Efectivamente se reúnen los requisitos para que Andrea se apropie de los terrenos a través de
prescripción, ya que para adquirirlos por prescripción positiva el artículo 1152 del Código Civil Federal
estipula:

“Artículo 1152.- Los bienes inmuebles se prescriben: fracción I. En cinco años, cuando se poseen en
concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente” (Código Civil federal, s.f.)

Por lo tanto, Andrea tiene que promover un juicio contra quien aparezca como propietario en este caso el
señor Eustaquio. Finalmente, el artículo 1157 dice:

“Artículo 1157.- La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de prescripción, se inscribirá en el
Registro Público y servirá de título de propiedad al poseedor.” (Código Civil federal, s.f.)

5. Suponiendo que Andrea llevara 9 años en posesión de los terrenos del señor Eustaquio
cumpliendo con los requisitos que señala la ley para prescribir, sin embargo, al año número 9
con 360 días, el señor Eustaquio la emplaza formalmente a juicio, demandado la acción de
reivindicación de sus terrenos. Señala si es posible que corra la prescripción a favor de Andrea
y si la demanda presentada por Eustaquio produce algún efecto jurídico. Fundamenta y
argumenta tu respuesta.

La prescripción es a favor de Andrea, atendiendo a que ha estado por más de 5 años continuos de forma
pacífica en el bien inmueble, atendiendo al Código Civil Federal, en sus artículos 1151 y 1152 fracción I que
dicen:

“Artículo 1151.- La posesión necesaria para prescribir debe ser:

I. En concepto de propietario;

II. Pacífica;

III. Continua;

IV. Pública”

(Código Civil federal, s.f.)

“Artículo 1152.- Los bienes inmuebles se prescriben:

I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y
públicamente;” (Código Civil federal, s.f.)
 CASO PRÁCTICO 2

Sofía y Anel, celebraron un contrato privado de compraventa de inmueble. Sofía pagó 3 millones de
pesos por la casa de Anel (De la cual es propietaria desde hace 20 años y cuya escritura se
encuentra debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad). Con la finalidad de
formalizar el contrato de compraventa, ambas acuden ante un Notario Público para que haga
constar el acto jurídico.

Responde las siguientes preguntas, fundamentando tus respuestas jurídicamente de acuerdo a las
disposiciones del Código Civil Federal:

1. ¿El acto jurídico descrito, es susceptible de inscripción en el Registro Público a pesar de que se
realizó mediante un contrato privado de compraventa de inmueble? Fundamenta y argumenta tu
respuesta.

Acudir ante un notario público es el primer paso para que se legalice el trámite ya que es un contrato de
compra-venta y deben de hacerlo de forma legal, el notario deberá formar dos contratos uno para el
comprador y otro para el Registro Público (art. 2319). En seguida se debe de acudir al Registro Público de
la Propiedad para asentar que la propiedad cambió de dueña y se detente de forma pública. Para
argumentar esto encontramos al artículo 825 del Código Civil Federal que dice:

“Artículo 825.-Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida de todos. También
lo es la que está inscrita en el Registro de la Propiedad” (Código Civil federal, s.f.)

2. Anel debe mucho dinero a la señora Niurka, por lo que sabe que en la inscripción de su casa en el
Registro Público obran varias anotaciones preventivas relacionadas con embargos a favor de la
señora Niurka. Las anotaciones ya están caducadas y nunca se solicitó su prórroga. ¿Es posible
proceder a la cancelación? ¿De qué manera puede efectuarse? ¿Es necesario el consentimiento de
la señora Niurka para proceder a cancelarlas?

Considero que no es posible proceder a la cancelación ya que las anotaciones ya se extinguieron por
caducidad. Y lo señala el artículo 3029 que dice:

“Artículo 3029: Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su
conversión en inscripción” (Código Civil federal, s.f.)

Por otro lado, en caso de que se pudiera realizar, si resulta necesario el consentimiento por parte de la
señora Niurka para proceder a cancelarlas ya que es la que esta anotada por la deuda que tiene Anel con
ella, y se fundamenta en el artículo 3030 que estipula:

“Artículo 3030: Las in artículo 3029scripciones y anotaciones pueden cancelarse por consentimiento de las
personas a cuyo favor estén hechas o por orden judicial” (Código Civil federal, s.f.)

3. El Notario Público al que Sofía y Anel encomendaron la elaboración de la escritura ha tardado

más de tres meses en elaborarla, por lo que Anel tiene la preocupación de que alguna de las
personas a las que debe dinero embarguen la casa antes de que se inscriba a favor de Sofía.
¿Existe algún tipo de registro, o figura jurídica que impida la inscripción del algún acto en
detrimento de la casa, mientras se elabora la escritura? Fundamenta y argumenta tu respuesta.

Existen las anotaciones de aviso preventivo o nota de presentación, que son anotaciones de carácter
provisional que el registrador realiza con la finalidad de hacer saber a terceros que ha iniciado el trámite de
una escritura ante notario público, así se otorga certeza y seguridad jurídica, puesto que se impide que
durante la vigencia del aviso se inscriba algún acto que pueda perjudicar los derechos de la persona en
cuyo favor se realizó el aviso. De conformidad con el Artículo 3016 del Código Civil Federal que dice:

“Artículo 3016.- Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se declare, reconozca, adquiera,
transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces, o cualquier derecho
real sobre los mismos, o que sin serlo sea inscribible, el Notario o autoridad ante quien se haga el
otorgamiento, deberá solicitar al Registro Público certificado sobre la existencia o inexistencia de
gravámenes en relación con la misma. En dicha solicitud que surtirá efectos de aviso preventivo deberá
mencionar la operación y finca de que se trate, los nombres de los contratantes y el respectivo antecedente
registral. El registrador, con esta solicitud y sin cobro de derechos por este concepto practicará
inmediatamente la nota de presentación en la parte respectiva del folio correspondiente, nota que tendrá
vigencia por un término de 30 días naturales a partir de la fecha de presentación de la solicitud.

Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el párrafo
precedente, el Notario o autoridad ante quien se otorgó dará aviso preventivo acerca de la operación de
que se trate, al Registro Público dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes y contendrá además de los
datos mencionados en el párrafo anterior, la fecha de la escritura y la de su firma. El registrador, con el
aviso citado y sin cobro de derecho alguno practicará de inmediato la nota de presentación
correspondiente, la cual tendrá una vigencia de noventa días naturales a partir de la fecha de presentación
de aviso. Si éste se da dentro del término de treinta días a que se contrae el párrafo anterior, sus efectos
preventivos se retrotraerán a la fecha de presentación de la solicitud a que se refiere el mismo párrafo; en
caso contrario, sólo surtirá efectos desde la fecha en que fue presentado y según el número de entrada que
le corresponda.

Si el testimonio respectivo se presentare al Registro Público dentro de cualquiera de los términos que
señalan los dos párrafos anteriores, su inscripción surtirá efectos contra tercero desde la fecha de
presentación del aviso y con arreglo a su número de entrada. Si el documento se presentare fenecidos los
referidos plazos, su registro sólo surtirá efectos desde la fecha de presentación.

Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el párrafo primero de este
artículo fuere privado, deberá dar el aviso preventivo, con vigencia por noventa días, el notario, o el Juez
competente que se haya cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes, en cuyo
caso el mencionado aviso surtirá los mismos efectos que el dado por los notarios en el caso de los
instrumentos públicos. Si el contrato se ratificara ante el registrador, éste deberá practicar de inmediato el
aviso preventivo a que este precepto se refiere”. (Código Civil federal, s.f.)

Nota de la maestra Rosalía Vivanco

Claro, es el 3013 y 3016,

Y seria:
Justo para ello existen las anotaciones de aviso preventivo o nota de presentación, que son anotaciones de
carácter provisional que el registrador realiza con la finalidad de hacer saber a terceros que ha iniciado el
trámite de una escritura ante notario público, así se otorga certeza y seguridad jurídica, puesto que se impide
que durante la vigencia del aviso se inscriba algún acto que pueda perjudicar los derechos de la persona en
cuyo favor se realizó el aviso.
Los artículos del Código Civil Federal que hablan sobre el aviso preventivo o nota de presentación son el
3013 y 3016

4. Suponiendo que la inscripción de la venta se hubiese realizado con éxito a favor de Sofía,
describe 2 de los efectos jurídicos que produce el registro. Fundamenta y argumenta tu respuesta.

1-Ofrece seguridad y certeza jurídica para que se hagan las anotaciones en el Registro Público y entonces
aparecerá públicamente que la casa pertenece ahora a Sofía.
2- Es una forma de presentar oponibilidad frente a terceros. El argumento se encuentra en el artículo 3007
del Código Civil federal que dice:

“Artículo 3007 Los documentos que conforme a este Código sean registrables y no se registren, no
producirán efectos en perjuicio de tercero” (Código Civil federal, s.f.)

6. Suponiendo que todo haya marchado bien en relación con la inscripción del contrato de
compraventa a favor de Sofía. Señala si sería posible la cancelación de la inscripción y si es así,
ejemplifica un supuesto hipotético de cancelación. Fundamenta y argumenta tu respuesta.

Si es posible y un supuesto serio si se encuentra en gravamen, según el Código Civil Federal en el artículo
3033 que dice:

“Artículo 3033.- Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total:

I. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II. Cuando se extinga, también por completo, el derecho inscrito o anotado;
III. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción o anotación;
IV. Cuando se declare la nulidad del asiento;
V. Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen en el caso previsto en el
artículo 2325; y
VI. Cuando tratándose de cédula hipotecaria o de embargo, hayan transcurrido dos años desde laecha
del asiento, sin que el interesado haya promovido en el juicio correspondiente.

(Código Civil federal, s.f.)

Bibliografía y referencias

 CÁMARA DE DIPUTADOS DEL H. CONGRESO DE LA UNIÓN. (11 de enero de 2021). CÓDIGO CIVIL
FEDERAL. Obtenido de Nuevo Código publicado en el Diario Oficial de la Federación encuatro partes los
días 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928:
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/2_110121.pdf

 Material de estudio Módulo Bienes y Derechos Reales, Unidad 2 Formas de adquirir la propiedad.
Universidad Virtual del Estado de Guanajuato . (s.f.). Lección 9. La posesión, Lección 10. Nociones sobre
el derecho registral. Obtenido de https://avalicmod19b.uveg.edu.mx/course/view.php?
id=130&mainsection=4