CONTRATO DE CONSTRUCCIÒN

Resumen
El cuaderno de cátedra desarrolla aspectos jurídicos referidos a la construcción y a la práctica
profesional; responsabilidades y derechos. Aborda generalidades de arquitectura legal, que
hace referencia a los derechos adquiridos para el ejercicio de la arquitectura y como
responder a la privatización de los mismos. El desarrollo del texto se focaliza en actualizar al
lector sobre los contratos de obra.
Palabras claves: aspectos jurídicos, construcción, derecho, actualizaciones legales.

Abstract

The teaching book develops legal aspects that refer to the profesional construction and
practice; responsibilities and rights. It tackles basics about legal architecture that refer to the
acquired rights for the excercise of architecture and how to respond to the privatisation of
them. The development of the text is focused on keeping the reader updated with the
construction’s contracts.
Keywords: legal aspects, construction, law, legal updates.

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La elaboración del material teórico, se encuadra dentro del plan de estudios 2008, y
aborda “El derecho en la obra y en la profesión”1, el contenido le aporta al estudiante las
actualizaciones legales que se dieron en los últimos años y que son competentes para todo
aquel sujeto involucrado con el proceso constructivo. El estudio amplia y actualiza la ficha de
trabajo N° 15 “El contrato de Construcción”; elaborada por el Arq. Horacio Panvini (1996).

¿Cómo describir el proceso constructivo y sus diferentes protagonistas? ¿Cómo

relatar el ingreso paulatino de cada uno de ellos y denunciar las respectivas
responsabilidades? A los efectos de analizarlo es importante en primer lugar, establecer el
marco normativo general por el cual se vinculan las partes. En segundo lugar, precisar los
elementos que permiten llevarlo adelante. En tercer lugar explicitar con situaciones, que son
frecuentes en el ámbito, la forma en que los actores ingresan, incumben y se desarrollan en
el proceso de obra, para concluir con la individualización de responsabilidades sobre la cosa.
El desarrollo no busca englobar todos los límites de la arquitectura legal, sino que
responde a la necesidad de ajustar conceptos jurídicos que se acarrean desde hace tiempo,
pero no se encuentran vigentes debido a que las normativas, leyes, códigos, etc se
reformaron.

El Contrato
Generalidades:

El desarrollo de la construcción ha estado siempre ligado a la disponibilidad de los

materiales y de las técnicas que han determinado sus características y escala. Con el correr
de los años no solo evolucionaron estas tecnologías, si no que las reglamentaciones locales
y disposiciones legales fueron ajustándose a la par, porque el paso del tiempo demostró que
el sistema no era lo suficientemente flexible para adaptarse a la celeridad de los cambios
sociales, económicos y tecnológicos. De allí, que se dictaron numerosas leyes que
pretendieron paliar esas deficiencias, formándose verdaderos microsistemas jurídicos con el
resultado de provocar que la resolución de los conflictos se transforme en un problema de
conciliación de normas dispersas y, a veces, contradictorias.
El texto jurídico que sufrió mayor ordenamiento en sus bases, fue el Código Civil y
Comercial2. Este código entró en vigor el 1 de agosto de 2015 y ha reemplazado al Código
Civil de 1869 y al Código de Comercio de 1862. Dentro del abanico de temas que regula el
CCyC, se encuentra el contrato de construcción, que tiene aristas particulares debido a su

1Tema del Programa de Asignatura Producción Edilicia II. Plan de estudios Mod. 849/09 S.C.;de la
carrera de arquitectura, FAPyD, UNR.
2 De ahora en más, Código Civil y Comercial se abrevia CCyC.

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aspecto jurídico y económico. Este es un campo en el que los profesionales de la construcción

no suelen incursionar y debido a esto en las redacciones pueden surgir dificultades, no solo
al arquitecto si no al comitente que representa, por lo que es conveniente no aislarse de los
conceptos y formas en que ellos se encuadran. En otras instancias se debe recurrir a la
instrucción profesional para clarificar en los textos derechos y obligaciones de las partes.
Actualmente existen áreas de asesoría legal en las instituciones colegiales para los
matriculados, con abogados especializados en la materia.
Para introducirnos en la vinculación de hechos que demuestren la relación sometida
a análisis, establecemos la siguiente definición que expone con claridad lo que involucra:
“El contrato es un acto jurídico en virtud del cual dos o más partes acuerdan crear,
regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas de índole patrimonial” (CCyC,
2015, artículo 957). Se basa en los principios de autonomía de la voluntad, por el cual las
partes pueden contratar libremente sobre lo que deseen3, y en el de buena fe, que obliga a
los negociantes a celebrar, interpretar y ejecutar los contratos conforme a ella. Eso sí, una
vez concluido el acuerdo, las partes deberán someterse a lo estipulado como si ello fuera la
ley misma (denominado efecto vinculante de los contratos)”
Dentro de estos documentos vinculantes podemos encontrar lo siguientes elementos:
El objeto: (materia sobre la que versa). El objeto debe ser lícito, posible, determinado
o determinable, de interés para las partes y pasible de valoración económica (CCyC, 2015,
art. 1003).
La causa: (el por qué y el para qué se contrata). La causa debe existir desde el
momento de la formación del contrato y hasta su celebración y (CCyC, 2015, art. 1013), y
debe ser lícita.
La forma: en nuestro país rige la libertad de formas, establecido en el art. 1015 y 1015
del [CCyC]. Esto significa que, como principio general, no deben llevar una formalidad
determinada, excepto que la ley lo disponga (por ejemplo en el caso de contratos relativos a
bienes inmuebles, ellos deben otorgarse por escritura pública).
Por otra parte, los contratos pueden clasificarse en: unilaterales o bilaterales (según
si una o ambas partes se obligan hacia la otra), onerosos o gratuitos (dependiendo de si las
prestaciones son recíprocas o si solo una de las partes obtiene beneficios), conmutativos o
aleatorios (de acuerdo a si las ventajas para todos los contratantes son ciertas o inciertas),
nominados o innominados (según posean o no regulación específica en la ley), instantáneos
o de tracto sucesivo (según su ejecución se produzca en un solo momento o se extienda en
el tiempo).

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El Art. 990 CCyC, establece los límites de voluntad son siempre que no se vean afectados el orden
público, la moral y las buenas costumbres.

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Contrato de construcción. Nuevo Código Civil y Comercial

Entre las primeras actualizaciones importantes, observamos que el nuevo Código Civil
y Comercial (2015) sistematiza normas generales para el Contrato de Obras y Servicios, a
través de los arts. 1251 al 1261, y unas normas particulares de aplicación única para el
Contrato de Obra (arts. 1262 al 1277), por un lado, y para el Contrato de Servicios (arts. 1278
y 1279), por el otro. El anterior Código regulaba todo de manera conjunta bajo el rótulo “De
la locación”.
La precitada norma jurídica; establece qué hay contrato de obra o de servicio
cuando una persona, según el caso el contratista, actuando independientemente, se obliga a
favor de otra llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un
servicio mediante una retribución.
Nótese que se establecen nuevas denominaciones, ya no se habla más de locador y
locatario, si no de contratista o prestador de servicios y por el otro lado de comitente.
Además se entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste en
realizar cierta actividad independiente de su eficacia, mientras que se considera el contrato
de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega (art.
1252).
Otra de las modificaciones sustanciales, en las normas aplicables al Contrato de
obra, encontramos que ante la ausencia de especificar el tipo de sistema, se presume que
es -retribución global-, también llamado -por ajuste alzado- y además que el contratista es
el que provee los materiales. La gran diferencia radica que anteriormente, si no se acordaba
el tipo de obra se resolvía -por costumbre-.
Las principales objeciones del Consejo Profesional de Agrimensura, Arquitectura e
Ingeniería para la promulgación que se aprobó por Ley N° 269944, residían en cierta confusión
que podía darse entre los roles que cada profesional cumple en una determinada obra frente
a la responsabilidad que se le asigna. Los diferentes conceptos semánticos que encierran
parecidas funciones son: director técnico, director de obra y conductor técnico en la obra
privada y representante técnico en la obra pública.
Para esclarecer los términos y roles de los profesionales liberales, dentro de una obra
de construcción, se definen las partes (Figura 1) que entran en el juego:

4Ley 26.994, que deroga los códigos Civil y de Comercio y aprueba el nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación, con vigencia a partir del 1° de agosto de 2015.

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Figura 1
Partes que intervienen en la obra

Comitente: es la persona jurídica, pública o privada, que individualmente o

colectivamente, solicita al arquitecto un servicio profesional y/o solicita a una Empresa la
ejecución material de una obra. En el caso de la privada, este comitente es el dueño de la
propiedad o quien dispone de la misma.
Contratista: es el agente que asume contractualmente ante el comitente el
compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales propios o ajenos las obras o partes
de las mismas con sujeción al proyecto y a los términos del contrato mediante el pago de un
precio pactado.
Arquitecto: suele ser un vocablo que no nos define, en sí, nada: lo importante es
precisar qué rol cumple ese arquitecto en el proceso constructivo. Puede cumplir diferentes
funciones, según las etapas de la obra y la relación contractual con el comitente y/o con el
contratista. Vamos ir desarrollando esto a lo largo del cuaderno de catedra.

Establecemos una situación hipotética (figura 2) para ejemplificar. En la misma, el

comitente y la contratista formalizan un contrato de obra, a través de un sistema por ajuste
alzado, siendo este uno de los más utilizados. El mismo se adopta cuando el arquitecto,
representante del comitente (Director de obra) realizó un proyecto ejecutivo completo y
preciso de las tareas a ejecutarse, para tener definidas todas las instancias necesarias para
presupuestar, no teniendo dudas sobre la tecnología a utilizar. El DO es responsable frente
a su comitente, autoridades y terceros por fallas, errores u omisiones incurridos en el
desempeño de las tareas a su cargo, aseveración que no aminora el derecho de repetición ni
las responsabilidades compartidas que puedan existir con otros profesionales.
El contratista principal es el encargado de la conducción y ejecución de los trabajos
para materializar el proyecto. Es responsable de la programación, coordinación, conducción,
ejecución y control de la construcción. Desarrolla una actividad industrial y comercial, cuya
finalidad principal es la obtención de un beneficio, en la cual tiene invertido un capital y asume
los riesgos y responsabilidades empresarias correspondientes. Es responsable ante el
comitente, autoridades y terceros, por fallas, errores u omisiones en el desempeño de las
tareas a su cargo. En el nuevo código civil y comercial, artículo 1254, establece que el
contratista puede sumar personal externo para ejecutar rubros específicos. Es decir que
pueden intervenir gremios particulares: “los subcontratos”, pero el que conserva la dirección

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y la responsabilidad de la ejecución de los trabajos no es el subcontrato, si no el prestador de

servicio general.

Figura 2
Partes que intervienen en la obra privada – situación 1 –

Nota: Obreros incluye: ayudante, oficial, ½ oficial, oficial especializado. Los subcontratos pueden variar según el
proyecto de la obra.

Por otra parte, como explica Terrile Ricardo A. (2015) en su libro Manual Croquis
Normativos “El constructor puede desarrollar su actividad asumiendo el cargo la mano de
obra y los materiales, actuando en consecuencia como empresario de la construcción o bien
limitándose a ejercer la dirección de la misma, con peones y materiales aportados por dueños”
(p.101). En el caso que el contrato no lo especifique, se presume la provisión de materiales,

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por lo que se responsabiliza de la calidad, el estado y la entrega en tiempo y forma de los

mismos.
Paralelamente a la relación contractual descrita anteriormente, el comitente se vincula
a través de un contrato de obra con un profesional liberal (en este caso un/a arquitecto/a)
para la elaboración de un proyecto, dado que se obliga a dar al comitente un resultado: un
conjunto de planos que delate el modo que ha resuelto una idea, una encomienda que debe
ser autosuficiente y eventualmente interpretada por cualquier otro profesional. En cambio
estamos frente a un contrato de servicios cuando el arquitecto desarrolla la dirección de
obra porque no promete un resultado, si no ejercer con responsabilidad idoneidad y conforme
a los principios de la arquitectura la tarea encargada. El arquitecto proyectista puede ser el
D.O., pero se reserva la facultad de pactar la conducción técnica. Esta diferencia en la
expresión lingüística entre director de obra y conductor técnico, establece también una
disparidad entre las responsabilidades, que serán establecidas en el Pliego de Condiciones
Generales.

“La diferencia nomenclatura deviene de un sistema federal en la que las provincias

se han reservado para sí el derecho a legislar en el ámbito de sus respectivas
jurisdicciones sobre el ejercicio profesional (...) El CONTRATISTA, es decir, la
empresa constructora, designa a un REPRESENTANTE TÉCNICO, que representa
los intereses de la empresa constructora y tiene a su cargo la responsabilidad de
ejecución. Le corresponde, en consecuencia, preparar los planes de trabajo,
supervisar la marcha de los mismos, ejecutar la obra, verificar los cálculos de
estructura, instalaciones, etc. En la obra privada, el comitente es el dueño de la
propiedad o quien dispone de la misma. El profesional elabora el PROYECTO y
eventualmente para controlar la fiel interpretación de los planos y de la
documentación técnica que forma parte del proyecto y supervisar la revisión de las
certificaciones correspondientes de pago y/o ajuste final, el comitente designa un
DIRECTOR DE OBRA. Una vez que el proyecto es autorizado y habilitado con el
<permiso de obra> administrativo, para ser ejecutado, se impone la necesidad de
designar un CONDUCTOR TÉCNICO que no puede ser simultáneamente el
DIRECTOR DE OBRA ”. (Terrile, 2015, pp.77-78).

Mientras que en las obras que se construyen por contratos separados sin un
contratista que asuma el rol del constructor y en las que se construyen por administración
directa del profesional (Figura 3) existen excepciones en responsabilidades: la ejecución de
obras de planta baja y un piso, donde la superficie es menor a 300m2, la Ordenanza Nº
8723/2010 del Reglamento de edificación de Rosario, permite que el propietario asuma la

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condición de Constructor. Es decir que el dueño del terreno es el empresario de su propia

obra, y es responsable por sus funciones. En este caso, no es obligación que el propietario
sea un profesional habilitado, pero si es exigencia la firma del arquitecto director de obra.

Figura 3
Partes que intervienen en la obra privada – situación 2 –

Nota, Obreros incluye: ayudante, oficial, ½ oficial, oficial especializado.

En el caso de las obras públicas, aplican las mismas responsabilidades y roles

profesionales, pero cambia la nomenclatura (Figura 4).
El empresario constructor es el que impulsa la planificación y programación de la obra,
encargándose de todo el proceso constructivo obreros, contratados, y todo lo que le concierne
también en la obra privada, pero ¿existe una diferencia entre el director de obra y el inspector?
Tampoco. Esto quiere decir que el D.O. en la obra pública es el inspector, al igual que el
conductor técnico en la obra privada, es el representante técnico en la obra pública; las
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funciones que desarrollan son las mismas. En ambos casos el profesional debe ser
habilitado, es decir tener un título técnico y/o universitario de Ingeniería, Arquitectura, o
disciplina afín. La administración pública es el comitente y el que realiza el contrato de obras
con el empresario.

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Para profundizar al lector en las modificaciones legislativas que se dieron buscando
unificar conceptos para evitar complicaciones interpretativas, se adjunta Apéndice B.

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Figura 4
Partes que intervienen en la obra pública – situación 1 -

Para todas las situaciones hipotéticas anteriores, aplican las siguientes aclaraciones
respecto a la tarea de dirección de obra sobre los cuales también hay confusiones:
Contratación de personal: No existe obligación del arquitecto D.O. con relación al
personal de la construcción que trabaja en obra, pues no hay vínculo jurídico entre ellos ya
que la relación contractual del arquitecto como proyectista y D.O. es exclusivamente con el
comitente. Los obreros de la construcción son contratados por la empresa constructora o por
los distintos contratistas que ejecutan la obra por lo que son estos últimos quienes deben
responder ante los reclamos de los obreros.
Duración de los servicios: Cuando una obra sufre una paralización prolongada, el
profesional tiene derecho a pedir su desligamiento ante el CAPSF y la Municipalidad/Comuna.
Se recomienda al arquitecto que informe de ello al propietario y acuerde la terminación del
contrato. Es conveniente, documentar con un acta y fotografías el estado de la obra, a fin de
deslindar responsabilidades para el futuro.

Responsabilidades

Establecidos los roles profesionales precedentes, es hora de realizar aclaraciones

sobre las responsabilidades que sufrieron cambios en el nuevo código.

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CONTRATO DE CONSTRUCCIÒN

El artículo 1646, del viejo código, establecía que el constructor era responsable por
ruina total o parcial por diez años (Si esta ruina provenía de vicios de construcción, del suelo
o de la mala calidad de los materiales) y ninguna dispensa contractual podía ser admisible.
En cambio los vicios aparentes eran regulados por el artículo 1647 bis6.
El Código de Vélez, no contempló los efectos que producía la recepción de la obra
respecto de la responsabilidad del constructor (locador) por los vicios ocultos. El nuevo CCyC
vino a subsanar esto, que mantiene la carga del comitente en denunciar la existencia de vicio
aparente dentro de los 60 días de haberse manifestado, pero la responsabilidad por vicios
ocultos que no provoquen la ruina de la obra exigirá que esos vicios se evidencien dentro de
los tres (3) años de la recepción de la obra. En el apéndice A, el lector tendrá acceso a los
artículos que regulan derechos y responsabilidades.

Normativas locales

Las provincias conservan en sus órbitas las potestades legislativas nunca delegadas
en la Nación, como por ejemplo el poder de policía sobre las profesiones liberales (artículo
121 de la Constitución Nacional y artículo 42 de la ley 24.521), esto demuestra que las
responsabilidades de los profesionales están más allá del CCyC. La Ley 10.653, es la que
regula el Régimen Profesional de Arquitectos, en la provincia de Santa Fe. Esto quiere decir
que por un lado las partes asumen su responsabilidad firmando los contratos de construcción,
pero paralelamente el profesional habilitado, asume su rol y responsabilidad en el Colegio de
Arquitectos de Santa Fe y en la Comuna ó Municipalidad que firma por las tareas
encomendadas (Única forma de proceder para que el comitente obtenga el permiso de
edificación/demolición).
Cada Municipio y/o Comuna posee una reglamentación local, en el caso de la ciudad
Rosario, la Dirección General de Obras Particulares de la Municipalidad, establece el registro
obligatorio de profesionales de la construcción (arquitectos, ingenieros, maestros mayores de
obra, etc), cada uno debe estar habilitado en su respectivo Colegio.7. Los distintos roles dentro
de la obra, están definidos en la Ordenanza Nº 8723/2010 que son: proyectista, calculista,
director de obra, demoledor, constructor, representante técnico del constructor, representante
de higiene y seguridad en la obra. Cuando haya varios profesionales que intervengan, cada

6 Artículo 1647 bis Código Civil: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios
aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este
principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los
defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su
descubrimiento”
7 Los arquitectos deben matricularse en el Colegio de Santa Fe (CAPSF), para poder ejercer dentro

del territorio de la provincia. Actualmente existen diversos convenios interjurisdiccionales.

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uno será responsable de la parte que haya firmado como autor. Las sanciones a aplicar por
incumplimientos de lo dispuesto en el Reglamento comienzan desde un apercibimiento, hasta
la suspensión y/o inhabilitación definitiva para el uso de la firma. Cabe destacar que
actualmente la Municipalidad de Rosario, impone al profesional la obligación de firmar como
constructor aun no habiendo encomienda que así se lo imponga.
En el apéndice C, al final del texto, podrán consultar la ordenanza con las aclaraciones
pertinentes sobre funciones y responsabilidades. Saber que nos compete a cada uno, es
saber qué responsabilidad tenemos dentro de las decisiones y resultados de la construcción.

Elementos que integran el contrato de construcción

El contrato de construcción está constituido por una serie de piezas documentales, que se
complementan entre sí, a saber:
La documentación gráfica
Anexos Técnicos: Especificaciones Técnicas, Planos y Planillas (Planos de
construcción, de detalles, de infraestructuras, planillas de terminaciones, etc).
La documentación escrita:
Pliegos de Especificaciones Técnicas Particulares: son las descripciones de las
exigencias técnicas de los trabajos a realizar, así como la definición precisa de los materiales
adoptados con sus características técnicas: en caso de obras particulares simples y poco
complejas estas especificaciones se reemplazan por la “lista de partida”, donde se redacta en
forma sucinta y complementando lo expresado en “Planos”, trabajos y materiales propuestos,
como esta descripción no es exhaustiva siempre se hace mención a un “Pliego tipo” (por
ejemplo el del ministerio de obras públicas)
Pliegos de Especificaciones Generales Particulares: aquí se agrupan las disipaciones
jurídicas y legales que se deben cumplir durante la ejecución de las obras, así como lo
referente a la faz económica de la misma (Certificaciones, pagos, acopios, variaciones de
costo, etc.
Oferta, del contratista aceptado por el comitente.
Normas de Contrataciones Complementarias, que el Director de Obra hubiese echo
conocer por escrito a los propendes antes de la presentación de la oferta.
La contrata: “1. f. Instrumento, escritura o simple obligación firmada con que las partes
aseguran los contratos que han hecho. 2. f. Contrato, ajuste o convenio recogidos en una
contrata.” (Real Academia Española, 2001, 22º ed.).
En la contrata es imprescindible:
1. Nombre y domicilio legal de ambas partes contratantes
2. Objeto del contrato
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3. El sistema de contratación que se haya adoptado

4. La designación del Director de Obra, así como su domicilio y n° de matricula
5. Precio y forma de pago convenido
6. Plazo de ejecución de obra
7. Lugar donde deberán dilucidarse las divergencias que puedan suscitarse durante la
ejecución
8. Firma de los contratantes.

Documentación accesoria del contrato:

1. Actas. Son simples y eficaces.
2.1. De entrega de terreno e iniciación de obra, que será impartida por escrito por
el Comitente o el Director de Obra.
2.2. Documentan la suspensión paralización o inicio de una obra.
2.3. Se aconseja realizar el acta de “recepción provisoria de obra” una vez que se
finaliza de ejecutar la misma. Documento que sirve para notifica al comitente,
durante un periodo de prueba se verifiquen
2.4. La recepción definitiva se documenta la entrega de la obra, se presume
consentida la inexistencia de vicios aparentes y comienzan a correr las
responsabilidades de los profesionales.
2. El plan de trabajo
3. Ordenes de Servicios, que se impartan durante la ejecución. La correspondencia
intercambiada entre las partes.
4. Los planos complementarios que el director de Obra entregue al contratista durante la
ejecución de la obra y los preparados por el Contratista y que fueron aceptados por el
Comitente.
5. Manual de mantenimiento: junto con la recepción definitiva de la obra, el profesional
hace entrega del Manual de Mantenimiento, funciona como una garantía. Pero a pesar
de incorporar esta documentación, la falta de cumplimiento de las pautas trazadas en
el manual no exime de responsabilidad al profesional frente a un tercero pero si ante
su comitente. Como ejemplifica Terrile Ricardo A. (2015) si el comitentes no se
administra bien y la obra entregada comienza a delatar problemas generados por la
ausencia, falta o negligencia en el mantenimiento, pongamos filtración de humedad
por las medianeras, ante un proceso judicial se convocara a el conductor técnico y el
constructor. La usencia de cumplimiento de las expresas disposiciones contenidas en
el manual, suficientemente probadas, eximen a los profesionales de su
responsabilidad. Debe tenerse presente que la –impermeabilización- de una

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medianera externa que protege de la hipotética filtración tiene una vigencia de fábrica
de tres años, la responsabilidad de impermeabilizar es del propietario. (pp.82-83)
Documentación a mantener en obra durante la ejecución:
6. Aviso de obra, de la contratista a la ART y cobertura de seguro mensual.
7. Programa de Higiene y Seguridad. Según resolución S.R.T. Nros. 51/97 y 35/98. Los
Comitentes o Contratistas Principales respectivamente, cumplirán con todas las
obligaciones que les establece
8. Actas de capacitaciones, que realiza el de Especialista en Higiene y Seguridad y
planilla de entrega de EPP.
9. Actas de visita por la ART, (Si las hubiera).
10. Acta de visita del Ministerio, (Si las hubiera).

Normas de Contratación

Pliego de Condiciones Generales Particulares

Documentos precontractuales elaborados y aprobados para cada procedimiento, que se
sujetarán a los modelos establecidos por el Servicio Nacional de Contratación.

Capítulo 1: Disposiciones Generales

1. Objeto de la contratación
2. Denominación de las distintas partes intervinientes
3. Documentos del contrato
4. Finalidad de los documentos del contrato
5. Documentación accesoria
6. Documentación integrante y accesoria de contrataciones (Reglamentos municipales,
de obras sanitarias, etc)
7. Gastos de sellados

Capítulo 2: Contratación de los trabajos

1. Modalidad del sistema de contratacion
2. Contrataciones directas del comitente
3. Coordinación de las contrataciones directas con el plan de trabajo
4. Fondo de garantía a constituir. Su devolución
5. Transferencia del contrato
6. Domicilio del contratista
7. Subcontratistas

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8. Contrataciones del comitente al margen del contrato

Capítulo 3: De la ejecución de los trabajos

1. Estudios de suelos. Responsabilidad por vicios del suelo
2. Iniciación de la obra
3. Plazos de ejecución. Demoras y prorrogas

Capítulo 4: Régimen Personal Obrero

Capítulo 5: Prevención de riesgos y reglas de seguridad en la obra
Capítulo 6: Certificación y pago de los trabajos
Capítulo 7: De la dirección y supervisión de obra
Capítulo 8: De las obligaciones del contratista o prestador de servicio
1. De la realización de los trabajos
2. Represéntate del contratista en obra
3. Plan de trabajos
4. El Artículo 1256 (CCyC)

Capítulo 9: Recepción de las obras

Capítulo 10: De la interpretación de los contratos
Capítulo 11: Resolución del contrato

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Referencias

Código Civil y Comercial de la Nación [CCyC]. Ley 26994 de 2014. Art.957, 1003,
1013, 1269. 1º de agosto 2015 (Argentina).

Consejo Profesional de Ingeniería Civil. (2015). El contrato de construcción y

servicios en el nuevo Código Civil y Comercial [Archivo PDF].

https://derreales.hypotheses.org/382

Real Academia Española. (2001). Diccionario de la lengua española (22.a ed.).

Consultado en http://www.rae.es/rae.html

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(2010). Manual del Ejercicio Profesional del Arquitecto. CPAU.

Terrile R. A. [Colegio Arquitectos Santa Fe]. (16 de Septiembre 2020). Dr. Ricardo
Terrile · Arquitectura Legal 7/8 - La responsabilidad profesional del arquitecto-. Youtube.
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Ley Provincial N°10.653. Estatuto código de ética profesional, reglamento electoral.

22 de Agosto de 1991.

Ley Provincial Nº 11.089. 22 de Diciembre de 1993.

Ley Provincial Nº 4114. 22 de octubre de 1951.

Ley Nº 11961, modifica ley Nº 4889. 28 de Junio de 2002.

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Apéndice A. Artículos relevantes al tema, del Código Civil y Comercial (2015)

Artículo 1050. Prescripción adquisitiva

Cuando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción
adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicción.
Parágrafo 3° Responsabilidad por vicios ocultos

Artículo 1051. Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos

La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a:
a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053;
b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia
para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo
que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese
sido significativamente menor.

Artículo 1052. Ampliación convencional de la garantía

Se considera que un defecto es vicio redhibitorio:
a) si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque el adquirente
debiera haberlos conocido;
b) si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa
transmitida, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad;
c) si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías
especiales. Sin embargo, excepto estipulación en contrario, el adquirente puede optar por
ejercer los derechos resultantes de la garantía conforme a los términos en que fue otorgada.

Artículo 1053. Exclusiones

La responsabilidad por defectos ocultos no comprende:
a) los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un
examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que
haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características especiales de
complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o
técnica, para determinar esa posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega;
b) los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de su existencia
incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la
que corresponde la transmisión.

Artículo 1054. Ejercicio de la responsabilidad por defectos ocultos

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CONTRATO DE CONSTRUCCIÒN

El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al

garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta
gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento
de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante
haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.

Artículo 1055. Caducidad de la garantía por defectos ocultos

La responsabilidad por defectos ocultos caduca:
a) si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió;
b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en
funcionamiento.
Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente.
La prescripción de la acción está sujeta a lo dispuesto en el Libro Sexto.

Artículo 1251. Definición

Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el
prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada
comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una
retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso
puede presumirse la intención de beneficiar.

Artículo 1252. Calificación del contrato

Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de servicios
cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su
eficacia. Se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz,
reproducible o susceptible de entrega.
Los servicios prestados en relación de dependencia se rigen por las normas del derecho
laboral.
Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que resulten
aplicables a servicios u obras especialmente regulados.

Artículo 1254. Cooperación de terceros

El contratista o prestador de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio,
excepto que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte que fue elegido por sus
cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En cualquier caso, conserva la
dirección y la responsabilidad de la ejecución.

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CONTRATO DE CONSTRUCCIÒN

Artículo 1255. Precio

El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial.
Las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio
de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre
la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida
por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e
injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida,
el juez puede fijar equitativamente la retribución.

Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida,
ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de
medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos
o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo
1091.

Artículo 1256. Obligaciones del contratista y del prestador.

a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos
razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica
correspondientes a la actividad desarrollada;
b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación
comprometida;
c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del
servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos;
d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente
en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador
debiese conocer;
e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que
razonablemente corresponda según su índole.

Artículo 1257. Obligaciones del comitente

El comitente está obligado a:
a) pagar la retribución;
b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las
características de la obra o del servicio;
c) recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256.

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CONTRATO DE CONSTRUCCIÒN

Artículo 1264. Variaciones del proyecto convenido

Cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no puede variar el proyecto ya

aceptado sin autorización escrita del comitente, excepto que las modificaciones sean
necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen podido ser
previstas al momento de la contratación; la necesidad de tales modificaciones debe ser
comunicada inmediatamente al comitente con indicación de su costo estimado. Si las
variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente
puede extinguir comunicando su decisión dentro del plazo de diez días de haber conocido la
necesidad de la modificación y su costo estimado.
El comité puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen cambiar
sustancialmente la naturaleza de la obra.

Artículo 1265. Diferencias de retribución surgidas de modificaciones autorizadas

A falta de acuerdo, las diferencias de precio surgidas de las modificaciones autorizadas en
este Capítulo se fijan judicialmente.

Artículo 1266. Obra por pieza o medida

Si la obra fue pactada por pieza o medida sin designación del número de piezas o de la
medida total, el contrato puede ser extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas
que sean las partes designadas como límite mínimo, debiéndose las prestaciones
correspondientes a la parte concluida.
Si se ha designado el número de piezas o la medida total, el contratista está obligado a
entregar la obra concluida y el comitente a pagar la retribución que resulte del total de las
unidades pactadas.

Artículo 1267. Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa

Si la ejecución de una obra o su continuación se hace imposible por causa no imputable a
ninguna de las partes, el contrato se extingue. El contratista tiene derecho a obtener una
compensación equitativa por la tarea efectuada.

Artículo 1268. Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega
La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito antes de
haber sido recibida autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con
los siguientes efectos:
a) si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del comitente, el
contratista tiene derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada;

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CONTRATO DE CONSTRUCCIÒN

b) si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación

de los materiales, no se debe la remuneración pactada aunque el contratista haya advertido
oportunamente esa circunstancia al comitente;
c) si el comitente está en mora en la recepción al momento de la destrucción o del deterioro
de parte importante de la obra, debe la remuneración pactada.

Artículo 1269. Derecho a verificar

En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el comitente de
una obra tiene derecho a verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales
utilizados y los trabajos efectuados.

Artículo 1270. Aceptación de la obra

La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo 747.

Artículo 1271. Vicios o defectos y diferencias en la calidad

Las normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de la obra.

Artículo 1272. Plazos de garantía

Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o
compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la
aceptación.
Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no
se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:
a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes;
b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la
extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos
1054 y concordantes.

Artículo 1273. Obra en ruina o impropia para su destino

El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga
duración responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su
solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor sólo se libera si prueba
la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno
pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos
por el contratista.

Artículo 1274. Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino

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CONTRATO DE CONSTRUCCIÒN

La responsabilidad prevista en el artículo 1273 se extiende concurrentemente:

a) a toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de
esa actividad su profesión habitual;
b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra,
cumple una misión semejante a la de un contratista;
c) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier
otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra
dañada o a cualquiera de sus partes.

Artículo 1275. Plazo de caducidad

Para que sea aplicable la responsabilidad prevista en los artículos 1273 y 1274, el daño debe
producirse dentro de los diez años de aceptada la obra.

Artículo 1276. Nulidad de la cláusula de exclusión o limitación de la responsabilidad

Toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidad prevista para los daños que
comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinada a larga duración o que
la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita.

Artículo 1277. Responsabilidades complementarias

El constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción
están obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a
terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de tales disposiciones.

Artículo 1278. Normas aplicables

Resultan aplicables a los servicios las normas de la Sección 1ª de este Capítulo y las
correspondientes a las obligaciones de hacer.

Artículo 1279. Servicios continuados

El contrato de servicios continuados puede pactarse por tiempo determinado. Si nada se ha
estipulado, se entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes
puede poner fin al contrato de duración indeterminada; para ello debe dar preaviso con
razonable anticipación

Artículo 2054. Reparaciones urgentes

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con
carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el

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CONTRATO DE CONSTRUCCIÒN

reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado

anterior, a costa del propietario.

Apéndice B. Normativas que regulan nomenclaturas de los roles profesionales y sus

responsabilidades.

Apéndice C. Ordenanza 8723/2010

Apartado << 2.2.5. RESPONSABILIDADES >> del Reglamento de Edificación de Rosario

Proyectista: Es el profesional autor intelectual de la documentación técnica

constituida por los elementos gráficos y escritos que definen con precisión el proyecto de la
obra y que permiten su ejecución. Es responsable de los errores surgidos en los mismos y
de las órdenes dadas al constructor, bajo constancia escrita, relacionadas con
modificaciones en los planos.

Calculista: Es el profesional autor intelectual de la documentación técnica

constituida por los elementos gráficos y escritos que definen con precisión las estructuras
resistentes de la obra y que permiten su ejecución, incluyendo el diseño y cálculo de todas
las estructuras transitorias en la obra y de las excavaciones. Es responsable de los errores
surgidos en los mismos y de las órdenes dadas al constructor, bajo constancia escrita,
relacionadas con modificaciones en los cálculos.

Director de Obra: Es el profesional que realiza la supervisión técnica de la obra,

controlando la fiel ejecución de la misma, de acuerdo a la documentación técnica del
proyecto. En aquellos casos en que la figura del Constructor es asumida por el Propietario
del inmueble, esta figura asume todas las responsabilidades técnicas de la obra, no siendo
exigible el rol del Representante Técnico.

Demodelor: Es la persona física o jurídica que asume las responsabilidades

emergentes de la Demolición de las construcciones existentes. El Demoledor deberá ser
profesional habilitado o autorizar al profesional habilitado como responsable técnico de la
ejecución de la demolición. Del mismo modo, la figura del demoledor queda afectada por
los alcances administrativos especificados para el constructor. (Incorporado por el Art. 1º de
la Ordenanza Nº 8774/11)

Constructor: Es la persona física o jurídica que asume las responsabilidades

emergentes de la ejecución material de la obra. El Constructor deberá ser profesional
habilitado u autorizar al profesional habilitado en la función de Representante Técnico como
responsable técnico de la ejecución de la obra. Puede ser el propietario, en cuyo caso será
empresario de su propia obra, debiendo responsabilizarse por sus funciones como tal.

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CONTRATO DE CONSTRUCCIÒN

En la ejecución de obras de hasta planta baja y un piso alto y cuya superficie cubierta
total sea menor a 300 m2 el propietario podrá asumir la condición de Constructor, aunque
no sea profesional habilitado, siempre y cuando designe un profesional que asuma el rol de
Director de Obra, en cuyo caso el Propietario será Empresario de su propia obra, debiendo
responsabilizarse por sus funciones como tal.

Representante Técnico de Constructor: Es el profesional que asume las

responsabilidades de orden técnico en la ejecución material de la obra cuando el
Constructor es una empresa constructora no propietaria del inmueble

Responsable de Higiene y Seguridad en la Obra: Es el profesional que asume la

confección del Legajo Técnico de Higiene y Seguridad y las responsabilidades de orden
técnico de acuerdo a las normativas nacionales, provinciales y municipales vigentes en la
materia. Es responsable de los errores surgidos en el mismo y de las órdenes dadas al
constructor, bajo constancia escrita.

Varios e incluso todos los roles requeridos podrán ser cumplidos por una misma
persona, con excepción del Director de Obra y el Representante Técnico que, en caso de
existir ambos roles, deberán ser asumidos por distintos profesionales.

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