TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 975 -2022– SUNARP-TR

Lima,17 de marzo de 2022.

APELANTE : MARÍA CABALLERO APOLINARIO

TÍTULO : N° 2814761 del 12/10/2021(SID).
RECURSO : Escrito del 11/1/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Compraventa.

SUMILLA (s) :

CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO JUDICIAL

DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA
La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento
de escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones
a la calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil.

TRANSFERENCIA DE PARTE DE PREDIO DE ÁREA MAYOR

Para inscribir actos que implican variación de titularidad dominical respecto de parte de
predios inscritos, debe procederse a su previa independización cumpliendo con los
requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
según la clase de predio de que se trate.

HIPOTECA LEGAL
Cuando de los actuados de un proceso de otorgamiento de escritura pública de
compraventa de un inmueble, se acredita la cancelación del precio, no procede inscribir
hipoteca legal.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del

Sistema de Intermediación Digital - SID SUNARP, la inscripción de la
compraventa del lote 1-B de la manzana “D” con un área de 52.00 m2.,
que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida N°
P01081597 del Registro de Predios de Lima, que otorga el Juez del Sexto
Juzgado Civil de Lima Norte Miguel Ángel Chávez Yovera en rebeldía de
Carmen Villegas Palacios y Julio Alayo Ibáñez, a favor de María Caballero
Apolinario.
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Para tal efecto se presenta parte notarial de la escritura pública de

compraventa del 23/9/2021 otorgada ante notario de Lima Fausto
Montoya Romero.

Mediante reingreso del 3/12/2021 se adjuntaron los siguientes

documentos:

- Escrito de subsanación del 1/12/2021 suscrito por Mayker G. Valderrama

Caballero, en calidad de testigo a ruego de María Caballero Apolinario y
con huella dactilar de esta última.
- Certificado de Inscripción de Maribel Violeta Alayo Villegas expedido por
RENIEC el 12/11/2021.
- Certificado de Inscripción de Orlando Robin Alayo Villegas expedido por
RENIEC el 12/11/2021.
- Certificación de reproducción de actuados judiciales, expedida por el
notario de Lima Fausto Montoya Romero el 2/12/2021.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Daniel Armando

O´Besso Cabanillas observó el título en los siguientes términos:

“Señor(es):
En relación con dicho título, manifiesto que el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde
con la(s) norm(as) que se cita(n):

ACTO: COMPRAVENTA
Mediante el presente título se solicita inscribir la compraventa materia del
proceso de otorgamiento de escritura pública, respecto a la venta de un
área de 52 m2. respecto del lote 1-B de la Mz. D que forma parte del predio
de mayor extensión inscrito en la partida N° P01081597 del Registro de
Predios, escritura pública otorgada por el juez competente en rebeldía de
los demandados Carmen Villegas Palacios y Julio Alayo Ibáñez
(representado en el proceso por su sucesión).

Con respecto a lo indicado en su reingreso de aplicar el art. 2011° del

Código Civil en virtud de la existencia de una disposición judicial que
ordena el otorgamiento de escritura pública de compraventa, se cumple
con indicar que, mediante el X PLENO (10-2005) llevado por sesión
ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005 y publicado en el diario
oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005 se aprobó el siguiente
precedente:
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“CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN

PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA.
La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de
otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no
resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el
segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil”.
En ese sentido, se reitera las siguientes observaciones anteriormente
formuladas en estricto cumplimiento de la norma indicada:

1.- Acto previo. - Vista la partida P01081597 de Predios se advierte que a

este predio le corresponde un área de 254.59 m2., y no se desprende
inscrita alguna subdivisión que permita individualizar al lote 1-B materia
de transferencia en el presente título.

En ese sentido, previamente, y de ser el caso, deberá inscribirse

previamente la subdivisión del predio y la independización del lote materia
del presente título con la denominación y área indicada en el instrumento
público presentado y así identificar de manera indubitable al bien materia
del presente título, dado que se trata de una compraventa de área física
de inmueble. Artículo 2015 del Código Civil.

Con respecto a lo indicado en el reingreso, se precisa que lo requerido,

resulta un acto previo al acto contenido en la escritura adjunta ello a fin de
individualizar al lote que se transfiere.

2.- Aclaración en parte notarial. - Sin perjuicio de lo indicado, se precisa

que, vista la partida registral N° P01081597 de Predios se advierte con
dominio inscrito, ORLANDO ROBIN y MARIBEL VIOLETA ALAYO
VILLEGAS. Sin embargo, en la introducción de la escritura pública
presentada se indica que el 6to Juzgado Civil de Lima Norte actúa en
rebeldía entre otros de: ORLANDO RUBÉN y VIOLETA MARIBEL ALAYO
VILLEGAS, lo que no se adecúa a la partida registral indicada.
Sírvase aclarar dicha discrepancia y de existir algún error en el traslado,
adjuntar nuevo parte notarial conforme las formalidades del art. 48° del
Dec. Leg. N° 1049.

Con respecto a lo indicado en el reingreso, se reitera que la discrepancia

advertida obra en el parte notarial presentado ante la comparecencia de
los contratantes ante el notario público. En ese sentido, se reitera que de
existir un traslado en el error, adjuntar nuevo parte notarial subsanando el
error material en el parte emitido.

3.- Asimismo, se advierte que, de los insertos adjuntos en el instrumento

público, no se desprende que el precio de venta se encuentre
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íntegramente cancelado, dado que el contrato está completamente

ilegible; circunstancia que tampoco ha sido indicada en la minuta del 11-
07-2021 otorgada por el Juzgado respectivo. Aclarar.
Con respecto a lo indicado en el reingreso, se reitera que, de la parte
resolutiva de las sentencias preinsertas en el instrumento presentado, así
como del contrato ilegible y minuta emitida por el juzgado respectivo del
11-07-2021, no se desprende de forma indubitable la cancelación del
precio total de venta, motivo por el cual, se reitera la observación indicada.
De ser el caso, se inscribirá la hipoteca legal que corresponda, ello en
cumplimiento del art. 1118° del Código Civil.

Base legal. - Norma V del Título Preliminar, arts. 31°, 32° y 40 del T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Públicos y los arts. 2010° y
2011° del Código Civil”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base

de los siguientes fundamentos:

- Sobre la observación N° 01, debemos señalar que de conformidad con

el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, el cual consiste que
el acto materia de transferencia en virtud a la seguridad jurídica pueda
acceder a los Registros Públicos. Estableciendo, asimismo, que en el
artículo 2011 del Código Civil concordado con el artículo 151 del
Reglamento General de los Registros Públicos, los registradores deberán
calificar la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros
Públicos.

- El proceso de otorgamiento de escritura pública, no implica declaración

de dominio alguno, sino que el Juez -en caso de cumplirse los
presupuestos establecidos en las normas pertinentes- formaliza una
transferencia que operó con anterioridad y que requiere únicamente
constar en instrumento público para efectos probatorios plenos o para su
acceso al Registro.

- En este caso, es preciso aplicar el principio de especialidad establecido

en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos, por el cual resultaría pasible de inscripción el acto
rogado.
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- Asimismo, en virtud a la Resolución Nº 100-99-ORLC/TR del 12/4/1999,

se establece el antecedente registral respecto al cual como se ha
precisado en la Resolución Nº 038-98-ORLC/TR del 30/1/1998, el
otorgamiento de escritura pública es el procedimiento judicial mediante el
cual, el Juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato,
ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el instrumento
respectivo, el mismo que puede ser otorgado por el Juez, en rebeldía de
la parte, de donde se desprende que la orden del Juez (para que en este
caso los demandados otorguen la escritura pública), no constituye un
mandato judicial traslativo de dominio por su propio mérito, pasible de
inscripción.

- También resulta preciso señalar que las escrituras públicas de

compraventa otorgadas por el Juez, no contienen mandato de inscripción
alguno, toda vez que la intervención del Juez en la extensión del
instrumento público se efectúa en representación de la parte que no
comparece voluntariamente, restringiéndose entonces su actuación a
otorgar el instrumento público, por lo que no puede asimilarse su efecto al
de una resolución judicial, dictada dentro del mismo proceso y con las
consiguientes garantías para su eventual impugnación, cuya orden, en
tanto resulte compatible con el estado registral del inmueble, deba
ejecutarse conforme al segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil
y el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

- A mayor abundamiento, se aprecia del presente título que el Juez ha

hecho efectivo el apercibimiento respectivo y otorgado la escritura en
rebeldía de los demandados, el cual a su otorgamiento deberá ser
calificado por el registrador el cual podrá determinar la procedencia de su
inscripción, por lo que resulta lógico concluir que el mandato venido en
grado sólo debe ser inscrito como un gravamen en la partida registral del
inmueble.

- En consecuencia, no resulta de aplicación lo dispuesto en el Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios, para la independización del área
de 52m2. que se encuentra dentro de un área de mayor extensión que
corre inscrita en la partida N° P01081597, dado que aún no existe título
que de mérito a la independización respectiva.

- Respecto de la observación N° 02, es preciso indicar que las partes

intervinientes y comparecientes en el acto de compraventa del predio
materia de solicitud, corresponden al Juez del 6to Juzgado en calidad de
vendedor y la señora María Caballero en calidad de compradora, cuyas
identidades han sido acreditadas ante el notario público dando fe al acto
jurídico.
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- No resulta amparado legalmente exigir por parte del registrador el

aclaramiento mediante escritura pública sobre la identidad de las
personas que figuran como propietarios del inmueble materia de
transferencia, teniendo en cuenta que estos, no comparecieron en el acto
de transferencia notarial, más aún teniendo en cuenta que existen
pruebas e indicios suficientes para crear convicción y certeza que se
tratarían de los mismos propietarios registrales del bien. Por lo tanto, en
aplicación al principio de economía e informalidad deberá revocarse dicha
observación por no estar ajustado a ley.

- En cuanto a la observación N° 03, tenemos que de la escritura pública

de compraventa inserta en nuestro título se acredita que se encuentra
anexado los documentos cancelatorios del precio de venta del bien
materia de solicitud, los cuales han sido verificados ante la instancia
jurisdiccional respectiva y que dio origen a la formalización del
otorgamiento de escritura pública, conforme asimismo lo detallamos en el
escrito de subsanación adjunto al presente.

- Al parecer el registrador público, habría omitido verificar dichas

constancias de pago el cual, al formar parte del instrumento público, tiene
la validez de ser un documento cierto con suficientes efectos legales.

- Del análisis de los insertos de la escritura pública, se verifica y concluye

que el Juez no solo se limitó a compeler el cumplimiento de la formalidad
del contrato, sino que analizó su validez; si ello fue así tenemos que el
juez valoró el contrato y por tanto se desprende que el precio pactado en
el contrato de compraventa ha sido cancelado en su totalidad. En ese
sentido, debe tenerse en cuenta el criterio aprobado como precedente de
observancia obligatoria sobre valoración judicial de la minuta.

- Por tanto, al estar acreditada la cancelación del precio de venta del valor
total del bien materia de compraventa, se deberá revocar la observación
N° 03 en atención al principio de legalidad.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida N° P01081597 del Registro de Predios de Lima

El predio conformado por el lote 1 de la manzana “D” con un área de

254.59 m2., ubicado en el Asentamiento Humano Francisco Bolognesi,
distrito de Comas, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en la
partida N° P01081597 del Registro de Predios de Lima.
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En el asiento 00001 de la citada partida, corre inscrito el dominio de la

sociedad conyugal conformada por Julio Alayo Ibáñez y Carmen Villegas
Palacios sobre el predio submateria.
En el asiento 00010 rectificado en los asientos 00011 y 00012 consta
inscrito el traslado de dominio a favor de Carmen Villegas Palacios Viuda
de Alayo, Carmen Soledad Alayo Villegas, Diana Luz Alayo Villegas,
Javier Luis Alayo Villegas, Jesús Alberto Alayo Villegas, Jorge Gustavo
Alayo Villegas, Luis Enrique Alayo Villegas, Maribel Violeta Alayo Villegas
y Orlando Robin Alayo Villegas, respecto de las cuotas ideales
correspondientes a Julio Alayo Ibáñez sobre el predio submateria, por
haber sido declarados herederos del mencionado causante, fallecido el
19/5/2000.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Pedro Álamo Hidalgo. Con el informe

oral del abogado Acasio Cleofe Torres Hidalgo, recibido vía Zoom.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- ¿Cómo se realiza la calificación registral de las escrituras públicas

otorgadas en ejecución de sentencia en un proceso judicial de
otorgamiento de escritura pública?

- Si para inscribir actos que implican variación de titularidad dominical

respecto de parte de predios inscritos, debe procederse a su previa
independización.

- Si se acredita que el precio de la compraventa se encuentra cancelado.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral1 constituye el examen que efectúa el registrador

y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en
el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
1
Al respecto, señala Peña Bernaldo de Quiroz, citado por Antonio Manzano Solano que “... calificar
es decidir si el hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos para
que sea registrable, es decir, determinar si conforme a la Ley, procede o no practicar el asiento
solicitado”. Derecho Registral Inmobiliario para iniciación y uso de Universitarios, Volumen II,
Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios
Registrales. J. San José, S.A., Madrid, 1994, pág. 570.
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otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos2.

Como situación excepcional, la normativa vigente contiene un tratamiento

distinto a los títulos que contengan mandato judicial de inscripción. En este
sentido, se aprecia que el segundo párrafo del artículo 2011 del Código
Civil señala que “Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga
una resolución judicial que ordene la inscripción. (…)”.

Ahora bien, de manera preliminar resulta pertinente determinar si el título

venido en grado, consistente en la escritura pública de compraventa
otorgada por el Juez en rebeldía de los obligados, contiene mandato
judicial de inscripción, a fin de precisar la normativa aplicable en su
calificación.

2. El otorgamiento de escritura pública es el proceso judicial mediante el

cual el juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato,
ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el instrumento
respectivo, que puede ser otorgado por el juez en rebeldía de la parte
obligada. Es decir, en estos casos el magistrado actúa sustituyendo a uno
de los contratantes con la finalidad de formalizar el acto o contrato suscrito
originalmente por aquél.

Así la demanda de otorgamiento de escritura pública tiene por objeto que

el emplazado cumpla con su obligación de hacer, es decir, la formalización
del documento privado elevándolo a escritura pública. Asimismo, tal
formalidad constituye un requisito para que el acto jurídico se inscriba en
el Registro correspondiente, como regla general.3

La escritura pública será el reflejo o consecuencia material del

cumplimiento de esa obligación sea legal o convencional reconocida en el
proceso. El juez al otorgar la escritura pública cumple dicha obligación. Su

2
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos establece que la calificación comprende la verificación del
cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la
validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.
Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación
de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del
acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida
o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los
antecedentes que obran en el Registro.
3
Artículo 2010 del Código Civil.- Título que da mérito a la inscripción
La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición
contraria.
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función se limitará a sustituirse en la voluntad del obligado rebelde

y renuente a cumplir con la obligación de formalizar. Su intervención
no tiene ninguna incidencia jurídica respecto del contrato o sobre los
derechos reales y personales nacidos de éste, circunscribiéndose a
reconocer la existencia y validez de una simple obligación de
escriturar, y posteriormente a hacer cumplir dicha obligación en caso que
el obligado no quiera o no pueda hacerlo.

3. En ese sentido, el artículo 1412 del Código Civil establece que, “si por
mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o
cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita
legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de
nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad
requerida. La pretensión se tramita como proceso sumarísimo, salvo que
el título de cuya formalidad se trata tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo
caso se sigue el trámite del proceso correspondiente”.4

Conforme a ello, el artículo 1412 del Código Civil contempla un proceso

judicial a fin de compeler al obligado para que llene la formalidad
requerida. En tal sentido, la actuación del juez se limita a otorgar el
instrumento público, pues en estos casos la sentencia se concreta a
ordenar el otorgamiento de la escritura pública y no a disponer la
inscripción del acto o contrato contenido en ella; razón por la cual, no
puede asimilarse sus efectos a los del mandato judicial de inscripción.

La naturaleza obligacional de la formalización contractual es ratificada por

el artículo 694 del Código Procesal Civil, al establecer que a través del
proceso único de ejecución pueden demandarse obligaciones de dar,
hacer y no hacer. La formalización contractual es pues, una obligación de
hacer a cargo de ambos contratantes.

Del mismo modo, la Corte Suprema de la República ha establecido en la

Casación Nº 4232-2012 del 9/7/2013, lo siguiente:

“El proceso de otorgamiento de escritura pública se orienta a dar la

formalidad exigida por ley o convenida por las partes en el contrato de los
actos jurídicos, analizando únicamente el cumplimiento de las formas
requeridas para dicho otorgamiento, y no así la satisfacción o no de las
prestaciones a cargo de las partes, o la validez o eficacia del acto jurídico
cuya formalización se pretende”.

4
Último párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado del
Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicado en el diario
oficial “El Peruano” el 23/4/1993.
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RESOLUCIÓN No. - 975- 2022 – SUNARP-TR

En el IX Pleno Casatorio realizado en el año 20155 se dilucidó si en el

proceso de otorgamiento de escritura pública es posible o no realizar un
control de validez del negocio jurídico que se pretende formalizar, pues se
advirtió que a nivel jurisdiccional existían pronunciamientos
contradictorios, señalándose en algunas oportunidades, que dicho control
sí es posible y, en otros, que no lo es. Se estableció como precedente
judicial vinculante, que en un proceso de otorgamiento de escritura pública
el juez puede declarar de oficio, la nulidad manifiesta, pero siempre que,
previamente haya promovido el contradictorio entre las partes en la forma
ahí señalada.

4. Al respecto, esta instancia ha establecido en reiterada y uniforme

jurisprudencia6 que la demanda de otorgamiento de escritura pública tiene
por finalidad que el emplazado cumpla con la obligación de hacer, referida
a la formalización del documento privado, a fin de que el acto jurídico
conste en instrumento público en mérito del cual se admita su inscripción
en el Registro, el que puede ser otorgado por el Juez en caso de rebeldía
del emplazado, siendo que en estos casos, la escritura pública que se
otorga no constituye un parte judicial, pues la actuación del Juez se
restringe a otorgar el instrumento respectivo de conformidad con lo
dispuesto en la sentencia.

En ese orden de ideas, en el Décimo Pleno del Tribunal Registral llevado

a cabo los días 8 y 9 de abril de 2005, se aprobó el siguiente precedente
de observancia obligatoria7:

CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN

PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA
La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de
otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando
aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 375-2003-SUNARP-TR-L del 20

de junio de 2003, Nº 189-2001-ORLC/TR del 30 de abril de 2001 y Nº 100-
1999-ORLC/TR del 12 de abril de 1999.

De ese modo, tratándose del proceso de otorgamiento de escritura pública

no nos encontramos frente a un título donde exista un mandato de

5 Emitido con ocasión de la Casación N° 4442-2015-Moquegua, que fuera publicado en el diario

oficial El Peruano el 18/1/2017.
6
Así tenemos: Resolución Nº 100-99-ORLCT/TR del 12 de abril de 1999, Resolución Nº 189-2001-
ORLC/TR del 30 de abril de 2001, Resolución Nº 375-2003-SUNARP-TR-L del 20 de junio de 2003,
entre otras.
7
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005.
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inscripción proveniente de sede judicial, pues en este caso el fallo

emitido por el Juez sólo ordena el cumplimiento de una formalidad.

En tal sentido, el acceso al Registro de estos títulos está condicionado

al cumplimiento de los principios registrales que sustentan la
calificación registral.

5. En el presente caso, se solicita, a través del Sistema de Intermediación

Digital - SID SUNARP, la inscripción de la compraventa del lote 1-B de la
manzana “D” con un área de 52.00 m2., que forma parte del predio de
mayor extensión inscrito en la partida N° P01081597 del Registro de
Predios de Lima, que otorga el Juez del Sexto Juzgado Civil de Lima Norte
Miguel Ángel Chávez Yovera en rebeldía de Carmen Villegas Palacios y
Julio Alayo Ibáñez, a favor de María Caballero Apolinario.

El registrador observó el título señalando – entre otros aspectos – que

revisada la partida N° P01081597 en mención, se advierte que al predio
le corresponde un área de 254.59 m2., y no se desprende inscrita alguna
subdivisión que permita individualizar al lote 1-B materia de transferencia,
por lo que deberá inscribirse previamente la subdivisión del predio y la
independización del lote materia de rogatoria.

Al respecto, verificada la cláusula primera de la escritura pública del

23/9/2021 otorgada ante notario de Lima Fausto Montoya Romero
acompañada al título alzado, se advierte que es materia de compraventa
el lote 1-B de la manzana “D” con un área de 52.00 m2.; mientras que en
la partida en la que se solicita la inscripción, corre inscrito el predio de
mayor extensión con un área de 254.59 m2. con los linderos y medidas
perimétricas descritas en la partida N° P01081597 del Registro de Predios
de Lima.

Conforme a ello, puede verse que en la partida rogada corre inscrito un

predio matriz, es decir un predio de mayor extensión al que es materia de
compraventa.

En tal sentido, corresponde a esta instancia determinar si dicha

circunstancia constituye obstáculo para la inscripción solicitada.

6. El artículo IV del Título Preliminar del T.U.O del Reglamento General

de los Registros Públicos (en adelante RGRP) establece que: “por cada
bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos
o derechos posteriores relativos a cada uno. (…)”.
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Este es el principio de especialidad8 al que también se le conoce como

principio de determinación. Este principio registral tiene por finalidad que
la publicidad de los actos y derechos se efectúen de manera ordenada,
completa y clara, de tal manera que todos tengan cabal conocimiento no
solamente del acto o derecho inscrito, sino también de sus alcances y
extensión.

En concordancia con ello, el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones

del Registro de Predios (RIRP) regula el folio real y dispone que: “(…). Por
cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas
las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada
acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los
asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros,
consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente
precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en
el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles. (…)”.

Asimismo, el artículo 58 del mencionado reglamento dispone al regular la

independización, que se abrirá una partida registral “para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación
o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta
al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común o régimen de independización y copropiedad (…)”. Esta
es la expresión normativa del denominado principio de especialidad o
determinación que se materializa en el sistema de folio real, como criterio
ordenador de la información que sobre los bienes inscritos accede al
Registro.

7. Por el citado principio que rige nuestro sistema registral, el registro o la

inscripción de bienes y sus modificaciones se realiza mediante asientos
sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico del bien.
De acuerdo a este principio, cada bien tiene su partida y en ella deberán
inscribirse en forma cronológica los asientos generados por los
documentos que sean presentados para su inscripción.

8Principio de especialidad
Artículo 2017 A Código Civil, introducido por la Ley N° 31309.
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas, así como los actos o derechos posteriores relativos
a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola
partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una
partida registral.
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RESOLUCIÓN No. - 975- 2022 – SUNARP-TR

En el caso de predios, inicialmente se trataba de un tomo con folios donde

se inscribía a manuscrito la inmatriculación de los inmuebles y se iban
extendiendo las subsiguientes inscripciones. Luego se pasó a la ficha y
posteriormente el documento ha venido actualizándose con los avances
tecnológicos, y hoy en día tenemos la partida electrónica en sustitución
del folio o ficha registral. De allí la denominación de “Folio Real”.

8. En concordancia con lo expuesto, el RIRP señala la documentación

requerida para la independización de predios; así, el artículo 59 del citado
reglamento señala los requisitos generales que toda independización
debe cumplir, a los que se le debe adicionar las exigencias establecidas
a cada predio según su naturaleza, aspecto que se determinará de
acuerdo a la información de los antecedentes registrales y de la
documentación que se presente.

Tratándose de un predio urbano deberá sujetarse a lo dispuesto en el

artículo 609 o 6110 del mencionado reglamento, si se trata de la
independización de un predio rústico sin cambio de uso, tendría que
cumplirse con lo dispuesto en el artículo 6211; finalmente, si el predio a

9 Artículo 60.- Título que da mérito a la independización de predio urbano

La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de
los siguientes documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión
y plano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de
catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de
los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de
copropiedad.
(…).
10 Artículo 61.- Independización de predio urbano por regularización de edificaciones

Tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de

edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley 27333, para efectuar las respectivas
independizaciones no será aplicable lo dispuesto en el artículo 60. En estos casos, deberá
presentarse formulario registral o escritura pública acompañada de los siguientes documentos:
a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la
porción a independizar como del área remanente;
b) Declaración Jurada del Verificador Responsable a la que se refiere el literal b) del artículo 25
del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157.
11 Artículo 62.- Título que da mérito a la independización de un predio rústico sin cambio de

uso.
La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana,
se efectúa por el solo mérito del Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E,
donde se señale de forma expresa que el predio a independizar se ubica en zona de expansión
urbana, así como se indique el número de Resolución de autorización y adjuntando el plano
municipal de independización o parcelación debidamente sellados y visados, debiendo precisarse
en estos últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como
del remanente.
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independizarse es rural corresponde remitirse a lo dispuesto en el artículo

6412. Pero también la independización puede originarse en una
habilitación urbana o en la que es consecuencia de alguno de los
regímenes de la Ley N° 2715713. Sin embargo, existen casos en los que
para la independización no se requiere que se adjunte ninguno de los
requisitos para la inscripción de alguna de las clases de independización
antes mencionados, sino que esta se realiza en mérito a los títulos
archivados.

9. Por último, con relación a la independización y a los actos que implican

variación de titularidad, el RIRP señala en el artículo 115 lo siguiente:

“Para inscribir actos que impliquen variación de titularidad dominical

respecto de parte de predios inscritos debe procederse a su previa
independización, de conformidad con los requisitos previstos en este
Reglamento”.

Por tanto, conforme al principio de especialidad o determinación antes

citado, y considerando que la compraventa que se solicita inscribir implica
una variación de la titularidad inscrita, deberá procederse como acto

En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento

Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la
resolución de aprobación correspondiente
12 Artículo 64.- Independización de predio rural

La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el

propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarán los datos a que se refiere el
primer párrafo del artículo 59, en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos
según los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada, se presentará
el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto
Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-
VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del área a independizar como del área
remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no catastrada, se presentará
el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano
perimétrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria
descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área independizada como del área
remanente.
13 Artículo 63.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes

establecidos en la Ley Nº 27157

Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientes documentos:
a) Reglamento interno con la formalidad prevista en el artículo 86;
b) Memoria descriptiva suscrita por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se
detalle el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los
bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes,
autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.
(…).
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previo, a la independización de área materia de venta, con los requisitos

que para dicho acto señala el RIRP, dependiendo de la clase de
independización y de predio de que se trate.

En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 1 de la

observación formulada por el registrador.

10. De otro lado, el registrador denegó la inscripción por advertir que de

los insertos adjuntos en el instrumento público submateria, no se
desprende que el precio de venta se encuentre íntegramente cancelado,
dado que el contrato está completamente ilegible; circunstancia que
tampoco ha sido indicada en la minuta del 11/7/2021 otorgada por el
juzgado respectivo. Agrega a ello, que de ser el caso se inscribirá la
hipoteca legal correspondiente.

11. En relación a la compraventa, tenemos que el artículo 1529 del Código

Civil establece que “por la compraventa el vendedor se obliga a transferir
la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

Por su parte, el artículo 93 del RIRP regula el contenido del asiento de

inscripción de la compraventa de la siguiente manera:

“En el asiento de inscripción de compraventa se consignará la

circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio. En este
último caso, se extenderá simultáneamente el asiento de inscripción de la
hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar
en el asiento de inscripción de la compraventa.
Asimismo, en su caso, se hará constar en el asiento si el precio fue pagado
con dinero de terceros; en tal supuesto se aplica en lo pertinente lo
dispuesto en la última parte del párrafo anterior”.

Resulta entonces de especial relevancia, la calificación que realice el

Registrador de las cláusulas del contrato de compraventa que contienen,
además de la identificación de las partes y el bien objeto de venta, las
estipulaciones relativas al precio y a la forma de pago con la finalidad de
determinar el surgimiento o no de una hipoteca legal, y de ser el caso,
extender el asiento respectivo.

12. Ahora bien, con relación a la hipoteca legal el artículo 1118 del Código
Civil establece que además de las hipotecas legales establecidas en otras
leyes, se reconoce en el numeral 1) la del inmueble enajenado sin que su
precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un
tercero.
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RESOLUCIÓN No. - 975- 2022 – SUNARP-TR

Nuestra norma civil no define a las hipotecas legales, sin embargo, resulta
pertinente transcribir lo señalado al respecto en la Exposición de Motivos
Oficial del Código Civil de 1984: “Por oposición a la hipoteca voluntaria
prevista en los artículos anteriores, la legal es aquella que encuentra su
origen en la ley y no en el acuerdo entre el deudor y el acreedor”.

13. Asimismo, el artículo 1119 de la norma sustantiva señala en su primer

párrafo que “Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se
constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo
responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los
cuales emanan”.

Así, tratándose de las hipotecas legales, corresponde al Registrador, por

mandato de ley, identificar en los contratos de compraventa la existencia
de estas hipotecas, cuando de ellos se desprenda que el precio no ha sido
cancelado total o parcialmente. En tal sentido, la declaración de
cancelación del precio tiene que ser expresa o desprenderse
indubitablemente del título.

14. De la revisión de la escritura pública de compraventa del 23/9/2021

adjunta al título alzado, podemos apreciar que consta inserto, entre otros,
el contrato privado del 22/3/1988 que originó el proceso de otorgamiento
de escritura pública, el mismo que se encuentra ilegible, con excepción de
la cláusula séptima cuyo tenor es el siguiente:

“(…)
SÉTIMO. – Doña María Caballero Apolinario como compradora del terreno
hace un adelanto de I/. 35,000 (TREINTICINCO MIL INTIS) a la
vendedora (…) doña Carmen Villegas Palacios y el restante de I/. 25,000
(VEINTICINCO MIL INTIS) será cancelado a fines del mes de julio del
presente año.
(…)”. (El resaltado es nuestro).

Como puede apreciarse, el contrato formalizado nos revela que la

compradora efectuó el pago de I/. 35,000 intis como adelanto a la
vendedora, siendo que el restante de I/. 25,000 intis sería cancelado a
fines de julio de 1988, por lo que se desprende que el precio pactado por
la venta del inmueble no ha sido cancelado en su totalidad.

15. Sin embargo, existen otros actuados que también deben ser
evaluados a efectos de verificar la cancelación del precio de venta del bien
submateria.

Así, tenemos que obran insertos los siguientes recibos de pago:

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También, puede apreciarse que en la escritura pública se han insertado

las siguientes piezas procesales:

- Resolución N° 35 del 30/12/2010 (sentencia) expedida por el Sexto

Juzgado Especializado Civil de Lima Norte, que resuelve lo siguiente:

“(…)

II. CONSIDERANDOS

(…)

IV. EVALUACIÓN

DÉCIMO: Naturaleza del bien objeto del contrato de compraventa

9.1 La demandante solicita el perfeccionamiento del documento

denominado “contrato de compraventa de transferencia definitiva” de
fecha 22 de marzo de 1988, mediante el cual la demandada Carmen
Villegas Palacios le transfiere el inmueble ubicado en el lote 1, manzana
D, Asentamiento Humano Francisco Bolognesi, distrito de San Martín de
Porres, provincia y departamento de Lima, de un área de cincuenta y dos
metros cuadrados, pactando como precio de venta la suma ascendente
a sesenta mil y 00/100 intis, conforme se aprecia del documento que en
original corre a folios noventa y cinco y vuelta.
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9.2 Tal como se aprecia de los recibos que en copias simples obran
presentados a folios siete y ocho de autos, repetidos en original a
fojas ochenta y seis y siguientes del Expediente acompañado Nro. 701-
1996, documentos que no han sido objeto de tacha, la demandante ha
cumplido con cancelar la totalidad del precio de venta, primero
abonando la suma de treinta y cinco mil intis, y luego de veinticinco
mil intis.

(…)”. (El resaltado es nuestro).

- Resolución N° 233 del 4/10/2011 (sentencia de vista) expedida por la

Primera Sala Civil de la Corte Superior de Lima Norte, que resuelve lo
siguiente:

“(…)
FUNDAMENTOS:

(…)

Aplicación al caso analizado

(…)

15. Debe recordarse que un proceso sumarísimo donde se discute si debe

o no otorgarse una escritura pública, la tarea del juez se reduce a verificar
si el acto jurídico en el que se apoya la pretensión contiene los elementos
establecidos por la ley, como son la capacidad de los otorgantes, la licitud
del acto celebrado y el objeto en cuyo entorno gira el mismo.

16. De tal manera, tratándose el acto jurídico contenido en el contrato

(fojas 1100) en el que se apoya la pretensión, uno que cumple con los
requisitos generales y específicos del acto jurídico del contrato de
compraventa, y dentro de ellos haber cumplido la parte compradora
(demandante) con la obligación principal del pago del precio, lo que
aparece de su contenido, no encontrándose sometido a plazo o
condición suspensiva alguna, y no habiendo sido invalidado hasta la
fecha mediante una sentencia firme, no existe motivo justificado para
denegar la pretensión.

(…)”. (El resaltado es nuestro).

16. De las piezas procesales anteriormente glosadas, podemos advertir

que el Juez analizó los medios probatorios presentados por la parte
demandante, entre otros, los recibos de pago por los montos de I/. 35,000
intis y I/. 25,000 intis detallados líneas arriba y determinó que la
compradora sí efectuó la cancelación del precio respecto de la
compraventa del predio submateria (I/. 60,000 intis); circunstancia que
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también fue ratificada por la instancia superior. Por consiguiente, aclarado

el pago total del precio, no se debe constituir hipoteca legal.

En tal sentido, corresponde revocar el numeral 3 de la observación

formulada por el registrador.
17. Finalmente, el registrador señala que en la partida N° P01081597 del
Registro de Predios de Lima figura con dominio inscrito Orlando Robin y
Maribel Violeta Alayo Villegas; sin embargo, en la introducción de la
escritura pública presentada se indica que el Sexto Juzgado Civil de Lima
Norte actúa en rebeldía entre otros de: Orlando Rubén y Violeta Maribel
Alayo Villegas, lo que no se adecúa a la partida registral en alusión, por lo
que solicita aclarar dicha discrepancia, precisando que si se trata de un
error podrá adjuntar nuevo parte notarial.

18. Sobre la calificación de errores en el título, esta instancia en reiterada

jurisprudencia ha establecido que el registrador no debe entretenerse en
la verificación de cuestiones sin importancia, tales como equivocaciones
gramaticales, meras erratas, discrepancias superfluas, entre otras; y por
el contrario, solamente debe concentrarse en los temas de fondo,
buscando con ello reafirmar la importancia de la función registral,
tratando que se centre en dilucidar los elementos de sustancia del
negocio jurídico o acto administrativo, sin limitarse a puras
correcciones de estilo.

En ese sentido, en la Resolución N° 513-2009-SUNARP-TR-L del

24/04/2009, el Tribunal Registral señaló lo siguiente:

“(…)
El Registro cumple una función de interés general por la cual se brinda
seguridad jurídica a los actos de circulación de la riqueza; por tanto, la
calificación debe ser moderada y prudente, dentro del ámbito estricto que
señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados
en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento
registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción
en los casos en donde sea posible que una discrepancia de datos
pueda salvarse a través de una declaración indubitada expresada en
alguno de los documentos contenidos en el mismo título”.

Dicha afirmación es concordante con lo señalado en el artículo 31 del

RGRP reafirmado en el artículo 2011 del Código Civil14, en cuanto a que,
14 Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley N° 31309,
publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021, cuyo tenor es el siguiente:
Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita
la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
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en el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal

Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos
ingresados en el registro.

19. Verificada la comparecencia de la escritura pública de compraventa

adjunta, puede verse que Miguel Ángel Chávez Yovera, en su calidad de
juez, actúa en representación del Sexto Juzgado Civil de Lima Norte, a
efecto de otorgar dicho instrumento público en rebeldía de los
demandados Carmen Villegas Palacios y Julio Alayo Ibáñez, siendo que
este último ha sido representado en el proceso de otorgamiento de
escritura pública por sus sucesores Javier Luis Alayo Villegas, Jesús
Alberto Alayo Villegas, Violeta Maribel Alayo Villegas, Luis Enrique Alayo
Villegas, Orlando Rubén Alayo Villegas, Diana Luz Alayo Villegas,
Carmen Soledad Alayo Villegas y Jorge Alayo Villegas.

Por su parte, en el asiento 00010 rectificado en los asientos 00011 y

00012 de la partida N° P01081597 del Registro de Predios de Lima, se
publicita el traslado de dominio de las cuotas ideales correspondientes al
demandado Julio Alayo Ibáñez a favor de sus herederos, estando entre
ellos, sus hijos Maribel Violeta Alayo Villegas y Orlando Robin Alayo
Villegas.

Ahora, si bien es cierto que, efectuado el contraste entre la comparecencia

de la escritura pública presentada con los antecedentes registrales, puede
verse discrepancia en el nombre de los mencionados herederos, también
se advierte que se trata de un error material en el traslado del parte
notarial que no incide en el acto rogado, ya que de la sentencia inserta se
aprecia que el juez de la causa identificó a los sucesores procesales del
demandado Julio Alayo Ibáñez, figurando entre ellos, sus hijos Maribel
Violeta Alayo Villegas y Orlando Robin Alayo Villegas.

En consecuencia, corresponde revocar el numeral 2 de la observación

formulada por el registrador.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se

trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el
registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
Registro.
En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y
facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del
área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una
sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales”. (El resaltado
es nuestro).
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20. Respecto de los argumentos vertidos por la apelante en el recurso

presentado, debemos señalar que no resulta procedente la inscripción del
acto rogado como gravamen en la partida submateria, por no tratarse de
un mandato judicial que haya dispuesto la inscripción en dicho sentido,
motivo por el cual debe procederse a la previa independización del lote
materia de transferencia conforme a lo expuesto en el presente análisis.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el numeral 1, REVOCAR los numerales 2 y 3 de la

observación formulada por el registrador público del Registro de Predios
de Lima al título referido en el encabezamiento, conforme a los
fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese

FDO.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
PRESIDENTE DE LA PRIMERA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA