Contenido

PRESENTACIÓN ....................................................................................... 4

INTRODUCCIÓN ...................................................................................... 6

1. MERCADO DE VIVIENDA ...................................................................... 8

2. DÉFICIT DE VIVIENDA EN LAS ZONAS METROPOLITANAS DE MÉXICO:

UNA ESTIMACIÓN DESDE SUS DETERMINANTES EN LOS HOGARES Y LA
VIVIENDA .............................................................................................. 27

3. PERMANENCIA EN EL MERCADO FORMAL DEL DERECHOHABIENTE Y

ORIGINACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO .............................................. 44

RESUMEN DE INDICADORES .................................................................. 60

Presentación

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) presenta el Reporte Anual de
Vivienda 2023. En esta quinta edición, el Infonavit presenta los principales acontecimientos del sector vivienda
e hipotecario de junio de 2022 a junio de 2023, y dos capítulos de análisis sobre temas relevantes para el sector.
Con este documento, el Instituto desea contribuir al análisis y a la discusión de temas relevantes que impactan
en la economía de México y en el desarrollo de sus habitantes.

A lo largo del año, el sector de la vivienda e hipotecario ha enfrentado un contexto desafiante tanto a nivel
nacional como internacional, debido al entorno de alta inflación y al bajo crecimiento en la producción de
vivienda social. A pesar del sólido desempeño del mercado laboral en el último año, con aumentos salariales y
una mayor formalización del empleo, se ha observado que el vertiginoso aumento en los precios de la vivienda
ha generado complicaciones en la obtención de créditos hipotecarios. Además, en el ámbito de la producción
de vivienda social se ha experimentado un crecimiento bajo debido a los elevados costos de los insumos de la
construcción y al incremento en las tasas de financiamiento para las empresas.

En el continuo esfuerzo por brindar apoyo financiero y soluciones a la derechohabiencia, el Instituto del Fondo
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) ha introducido nuevos productos y soluciones durante
2022. En primer lugar, se ha ampliado la edad máxima para solicitar créditos hipotecarios, pasando de 65 a 70
años, y se han aumentado los montos máximos de crédito. Esto pretende proporcionar mayor financiamiento
y plazos más flexibles con cuotas mensuales más accesibles. Se estima que esta decisión beneficiará a más de
200 mil derechohabientes mayores de 60 años, brindándoles la oportunidad de acceder a un crédito. Además,
se presentó “Equipa tu Casa”, un complemento al crédito que permite a las y los derechohabientes obtener
fondos adicionales para realizar mejoras, reparaciones o adquirir equipamiento que optimicen las condiciones
y habitabilidad de sus hogares. Estas iniciativas reflejan el compromiso del Instituto para facilitar el acceso y las
condiciones de crédito para todas y todos los trabajadores. Todo esto se alinea con la misión del Infonavit de
administrar las aportaciones a la Subcuenta de Vivienda y ofrecer soluciones financieras integrales para la
adquisición, construcción o remodelación de las viviendas de la derechohabiencia.

Este informe consta de dos investigaciones que profundizan en la comprensión de las necesidades de vivienda
de los hogares mexicanos y los factores determinantes que influyen en su decisión de contratar un crédito
hipotecario. La primera investigación aborda la estimación del déficit de vivienda en zonas metropolitanas
durante 2020, ofreciendo un complemento valioso a otras mediciones sobre este problema. La segunda se

4
enfoca en analizar de qué manera las características laborales de la derechohabiencia influyen en la obtención
de créditos hipotecarios.

El Reporte Anual de Vivienda 2023 forma parte de una agenda de investigación y análisis que el Instituto ha
desarrollado de forma ininterrumpida durante los últimos siete años. En el Infonavit creemos que publicaciones
como el presente documento contribuyen a la difusión de información técnica, datos relevantes y análisis
robustos para promover un mercado más informado y equitativo para las y los trabajadores del país.

Carlos Martínez Velázquez

Director General del Infonavit

5
Introducción
El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) presenta el Reporte Anual de
Vivienda 2023, en donde se sintetizan los eventos más significativos del sector vivienda, el mercado hipotecario
y el contexto crediticio que impacta a las y los trabajadores del país.

Esta edición del Reporte Anual de Vivienda integra de tres capítulos que ofrecen un análisis del panorama de
la vivienda durante el periodo 2022-2023 en un contexto caracterizado por tasas inflacionarias elevadas y una
baja producción residencial.

En el primer capítulo que refiere a la coyuntura del sector de la vivienda, se destacan dos comportamientos
relevantes. En primer lugar, la producción de vivienda durante el periodo comprendido entre julio de 2022 y
junio de 2023 ha mantenido niveles bajos. En particular, la producción de vivienda social (aquella que puede
colocarse con un crédito generado de la banca pública), se presentó un decrecimiento de 9.0 % respecto del
mismo periodo de 2022. En segundo lugar, se observa un entorno en el que los costos para la producción de
vivienda y su financiamiento continúan siendo elevados. Este contexto se traduce en que el crecimiento de los
precios de la vivienda ha sido elevado aun cuando los ingresos laborales de la población han mejorado en los
últimos años, en particular los de la población de bajos ingresos.

En relación con la originación de crédito se ha observado un descenso real del 5.6 % anual en el monto de
colocación entre enero y junio de 2023 comparado con el mismo periodo de 2022. En el caso de Infonavit la
colocación crediticia aumentó 12.5 % real en monto y 4.5 % en número entre enero y junio de 2023 respecto
del mismo periodo de 2022. La colocación durante estos seis meses es equivalente a un monto de 73.3 mmdp
y un total de 178.2 mil créditos. En 2023 se observaron señales de recuperación que coexisten con factores de
riesgo como los mayores costos financieros y la brecha entre los precios de vivienda y los salarios.

En el segundo capítulo, se presenta una estimación del déficit de vivienda en las zonas metropolitanas del país.
Los resultados muestran, de acuerdo con una metodología y definición particular, un déficit de
aproximadamente 1.2 millones de viviendas, el cual puede atribuirse a carencias en las características de las
viviendas, a un inventario insuficiente y la dinámica de conformación de los hogares. La metodología considera
como parte de los elementos para la estimación de déficit a las carencias que podrían convertir una vivienda
en inhabitable como la calidad estructural del inmueble, el uso del espacio, el acceso al agua potable, el
saneamiento, entre otras.

En el tercer capítulo se presenta un estudio que examina cómo las características de las relaciones laborales de
las personas influyen en la probabilidad de originar un crédito hipotecario. El análisis considera diversos
factores como la historia laboral de las personas, su duración en la formalidad y las características de las
empresas en las que han trabajado de manera consistente. Los resultados destacan la importancia de la
permanencia en el empleo formal, la ubicación geográfica y el sector de actividad económica como factores
relevantes para la originación de un crédito hipotecario.

6
A través del Reporte Anual de Vivienda 2023, el Instituto reafirma su dedicación a analizar y discutir temas
relevantes para el país, pues este informe proporciona una valiosa herramienta que contribuirá al
fortalecimiento del debate público en torno a la vivienda.

7
 1. Mercado de vivienda
En el primer semestre de 2023, el mercado de vivienda en México se observó un bajo crecimiento en la
producción de nuevas unidades y una mejoría en la capacidad de ahorro de los hogares.

En cuanto a la oferta, el componente de edificación residencial de la inversión fija bruta de junio de 2023 se
mantuvo 0.5 % por encima de su nivel de junio de 2022 y las unidades producidas de vivienda social
disminuyeron en 9.0% (según la producción realizada entre enero y junio de 2023 y en comparación con el
mismo periodo del año anterior). 1 Por el lado de la demanda, el entorno inflacionario observado en 2022
probablemente llevó a los hogares a destinar una mayor parte de sus ingresos al gasto en consumo, sin
embargo, esta tendencia se revirtió a partir del segundo semestre de ese año. Durante los últimos seis meses
de 2022, el ahorro bruto aumentó significativamente su participación en el uso del ingreso disponible, para
ubicarse en 17.3 %, lo cual la coloca 7.3 puntos porcentuales (pp) por encima del primer semestre de 2022.

El aumento en los precios de la vivienda, de 11.5 % anual en el segundo trimestre de 2023, limitó la capacidad
de los hogares por adquirir una, lo que muy probablemente influyó en la disminución de la colocación
hipotecaria en 2022. A pesar de la tendencia decreciente en la colocación hipotecaria del mercado en su
totalidad, la originación de créditos hipotecarios por parte del Infonavit recuperó su dinamismo en el primer
semestre de 2023, registrando un crecimiento de 4.5 % anual en el número de créditos colocados y de 12.5 %
anual real en el monto total otorgado.

1.1. Producción y oferta de vivienda

En el periodo comprendido entre junio de 2022 y junio de 2023, la inversión en vivienda experimentó
decrecimientos anuales (Figura 1.1). En particular, la Inversión Fija Bruta (IFB), que agrupa la producción de los
hogares y de las empresas, ha mantenido una tendencia decreciente desde junio de 2022. Según datos del
Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), IFB en construcción residencial creció en 0.5 % en junio de
2023 respecto del mismo mes del año anterior. Sin embargo, en comparación con su nivel de enero de 2020,
se observa que este componente de la IFB se mantuvo 14.7 pp por debajo. En contraste, la producción de
vivienda llevada a cabo por empresas constructoras disminuyó en 6.7 % en junio de 2023 (respecto del mismo
mes del año anterior, en términos reales de junio de 2023) según la Encuesta Nacional de Empresas
Constructoras (ENEC); es decir, se redujo más que el componente agregado de la IFB. En cuanto a los niveles
de producción de las empresas constructoras al mes de junio de 2023, se ubicaron 9.7 % por debajo de su nivel
de enero de 2020. Estos indicadores sugieren un panorama de bajo crecimiento en este sector durante 2023.
Cabe destacar que la Formación Bruta de Capital Fijo total ha presentado una recuperación en los meses
recientes, particularmente creció en 25.0% entre junio de 2023 y junio de 2022.

1 La vivienda social comprende las clasificaciones de vivienda reportadas ante el Registro de Vivienda (RUV).

8
 FIGURA 1.1. PRODUCCIÓN DE VIVIENDA
Índice, enero 2020=100
Inversión en construcción de vivienda*
Producción de empresas constructoras**
120

110

100

90 90.3
85.3
80

70

60

50

dic-21
dic-19
feb-20

dic-20
feb-21

feb-22

dic-22
feb-23
ago-19

ago-20

ago-21

ago-22
oct-19

oct-20

oct-21

oct-22
jun-19

jun-20

jun-21

jun-22

jun-23
abr-22
abr-20

abr-21

abr-23
Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), IFB y ENEC.
* Se refiere a la producción medida de acuerdo con el Indicador Mensual de la Inversión Fija Bruta.
** Se refiere a la producción medida en valor de la producción en la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC), según la serie de año base 2018.

La disminución en la producción de viviendas también afecta al mercado de la vivienda social. De acuerdo con
la información del Registro Público de Vivienda (RUV), entre enero y junio de 2023 fueron producidas 60.8 mil
viviendas, lo cual representa un decrecimiento de 9.0 % con respecto del mismo periodo en el año previo
(Figura 1.2). Esta tendencia a la baja se ha mantenido desde 2016, con un promedio anual de decrecimiento de
10.9 % a partir de ese año. 2 Es posible que la menor actividad observada tenga implicaciones de largo plazo,
como la reducción de los niveles de vivienda disponible en el mercado y, como resultado, una menor
asequibilidad, o insuficiencia del inventario disponible.

2 El decrecimiento promedio se estima mediante una fórmula de valor compuesto que distribuye la diferencia entre el valor final ( )
respecto del valor inicial ( ) a través de la cantidad de años entre las observaciones ( ). De esta manera se toman en consideración los efectos acumulativos
del crecimiento entre los diferentes periodos.

9
 FIGURA 1.2. PRODUCCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL
En miles de unidades para el primer semestre de cada año

Económica-popular Tradicional Media-residencial

160

136.4
140
10.4
120
28.3 99.6 101.1
100
8.7 12.0 83.6 84.2
80 22.6 12.5 72.1 11.4 Total
24.2 66.9
10.2 60.8
60 23.7 10.3
32.9 9.8
97.7 22.4
40 26.9
25.3
68.3 64.9
20 47.4 39.5 39.9
29.6 25.6
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Fuente: Registro Público de Vivienda (RUV).

Nota: Comprende las viviendas producidas entre enero y junio de cada año.

Para comprender los factores que han contribuido a la disminución de la producción durante los últimos 12
meses es importante analizar tanto los relacionados con los costos de la industria, como aquellos vinculados a
sus perspectivas de crecimiento. Por un lado, los costos de la producción han mantenido tasas de crecimiento
elevadas a partir de 2021 (Figura 1.3), particularmente en lo que respecta al componente de los costos de los
materiales. Entre enero de 2021 y diciembre de 2022, el crecimiento anual promedio de los costos de la
producción residencial alcanzó un nivel de 12.3 %. De tal manera que, en junio de 2023, los niveles de costos
de la construcción residencial eran 37.5 % más altos que sus niveles previos al inicio de la crisis sanitaria por
COVID-19, es decir, en enero de 2020. Por otro lado, los costos del componente de materiales de construcción
tuvieron un crecimiento anual promedio de 13.1 % en el mismo periodo (con un aumento acumulado de
40.6 % con respecto de enero de 2020). Aunque este componente experimentó su periodo de crecimiento más
acelerado entre septiembre de 2020 y diciembre de 2022, la mecánica inflacionaria del sector se ha modificado.
En meses recientes, el factor de la mano de obra ha incrementado su crecimiento, pues cerró junio de 2023
con un crecimiento anual de 8.9 %.

10
 FIGURA 1.3. PRECIOS EN LA CONSTRUCCIÓN RESIDENCIAL
Variaciones anuales (%) Variación acumulada (ene-20)
20 Construcción residencial Construcción residencial
Materiales 45
Materiales
Alquiler de maquinaria Alquiler de maquinaria
40 40.6
16 Mano de obra Mano de obra 37.5
35

12 30

8.9 25
8 23.0
20

4 4.1 15 15.0
3.4
2.3 10
0
5

-4 0

jul-20

jul-21

jul-22
ene-20

ene-21

ene-22

ene-23
oct-20

oct-21

oct-22
abr-20

abr-21

abr-22

abr-23
dic-18

dic-19

dic-20

dic-21

dic-22
jun-19
jun-18

jun-20

jun-21

jun-22

jun-23

Fuente: Índice de Precios al Productor (INPP) de la construcción residencial por ciudad del INEGI.

En la Figura 1.4 se muestra el crecimiento de las horas trabajadas, el personal contratado y las remuneraciones
por hora trabajada con el propósito de analizar con mayor detalle la evolución del costo de la mano de obra en
el sector de la edificación. Entre enero y junio de 2023 las horas trabajadas aumentaron 3.4 %, mientras que el
personal ocupado dependiente disminuyó en 3.4 % puntos. Esto sugiere que el personal ya contratado podría
estar teniendo jornadas de trabajo más extensas. De existir un uso más intensivo de la mano de obra podrían
atenuarse los gastos laborales asociados al crecimiento del personal contratado (sustitución del nuevo personal
por horas de trabajo del personal existente). No obstante, no se ha observado un crecimiento en las
remuneraciones por hora trabajada que sea proporcional a las horas adicionales trabajadas. Entre enero y
junio de 2023 las remuneraciones por hora trabajada tuvieron una variación de 12.1 %, que fue 2.8 pp más baja
que la variación en las remuneraciones por persona.

11
 FIGURA 1.4. REMUNERACIONES EN EL SECTOR DE LA EDIFICACIÓN
Índices, junio 2018=100
Personal Horas trabajadas
Remuneraciones totales Remuneraciones por hora trabajada
110

105

100
97.2
95

90 90.2
86.8
85

80
78.6
75

70

65

60
jun-18

jun-19

jun-20

jun-21

jun-22

jun-23
mar-19

mar-20

mar-21

sep-21

mar-22

mar-23
sep-18

sep-19

sep-20

sep-22
dic-18

dic-19

dic-20

dic-21

dic-22
Fuente: ENEC, INEGI.

Por su parte, el incremento en las tasas de interés de los financiamientos para empresas de producción
residencial (crédito puente de vivienda) ha presionado también la edificación de vivienda. El crédito puente a
la vivienda tuvo incrementos asociados con el entorno monetario restrictivo implementado por el Banco de
México (Banxico) (Figura 1.5). La tasa de crédito puente promedio ponderada subió 6.34 puntos base entre
junio de 2021 y junio de 2023 según la información reportada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
(CNBV) y se colocó en 14.15 % en junio de 2023. A pesar de lo anterior, no se observa un crecimiento en el
índice de morosidad sobre la cartera otorgada de crédito puente, pues en junio de 2023 presentó un valor de
4.8 % que es 0.1 pp menor respecto de su valor en enero de 2023. A propósito de esta cifra es importante
mencionar que la Figura 1.5 muestra un incremento súbito en enero de 2022 que podría tener origen en la
implementación de la Norma Internacional de Información Financiera 9 (IFRS9), que cambió la medición de la
morosidad para que considerara a la cartera en etapa 3 en lugar de a la cartera vencida. 3 En lo que respecta al
plazo ponderado de financiamiento, la cifra cerró junio de 2023 con un valor de 2.8 años y se ubicó 0.2 años
por debajo de su promedio de entre junio de 2016 y junio de 2019 (3.0 años).

3Según las disposiciones publicadas en el Diario Oficial de la Federación, la cartera con riesgo de crédito en etapa 3 com prende los créditos que sufren un
deterioro en calidad crediticia y en los cuáles la persona deudora posiblemente incumpla sus obligaciones contractuales.

12
 FIGURA 1.5. INDICADORES DE CRÉDITO PUENTE
Índice de morosidad
Tasa ponderada Plazos de financiamiento
Cartera de crédito puente
(%) Años
4.0 3.4
16
14.15 IFRS-9*
14 3.2
3.5 3.06
12 11.25 3.0
3.1
10 3.0 2.8

8 2.6
2.5 2.4
6

4 2.2
2.0
2 Tasa ponderada 2.0
Tasa objetivo
0 1.5 1.8

dic-17

dic-18

dic-19

dic-20

dic-21

dic-22
jun-17

jun-18

jun-19

jun-20

jun-21

jun-22

jun-23
dic-17

dic-18

dic-19

dic-20

dic-21

dic-22
jun-17

jun-18

jun-19

jun-20

jun-21

jun-22

jun-23

dic-17

dic-18

dic-19

dic-20

dic-21

dic-22
jun-17

jun-18

jun-19

jun-20

jun-21

jun-22

jun-23
Fuente: Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
Nota: Se considera el plazo promedio ponderada del mercado con los pesos de la cartera de crédito. Únicamente se considera la cartera en moneda nacional
(que tiene una participación promedio de 99.6 % de la cartera total entre 2019 y 2022). * Es posible que el cambio en la morosidad tenga origen en la entrada
del IFRS-9, pero es necesaria una investigación que profundice en el impacto de este indicador.

Además de analizar los factores de los costos para producir vivienda, en la Figura 1.6 se revisan indicadores
relacionados con las perspectivas de crecimiento del sector. Durante el primer semestre de 2023 se observaron
incrementos en la confianza de las empresas constructoras, según la información reportada en la Encuesta
Mensual de Opinión Empresarial (EMOE). El indicador de confianza en mostró una variación anual de 3.2 % en
junio de 2023. Este comportamiento podría atribuirse a una mejor percepción de la situación presente por
parte de los constructores en comparación con las perspectivas para el futuro. Entre junio de 2022 y junio de
2023, la evaluación de la situación futura registró un decrecimiento anual promedio de -3.3 %, mientras que la
percepción de situación presente creció a un ritmo de 0.6 % en el mismo periodo. Estos datos parecen sugieren
que, si bien las condiciones actuales han resultado más favorables de lo anticipado, existe un riesgo significativo
de que puedan deteriorarse en el futuro.

13
 FIGURA 1.6. CONFIANZA EMPRESARIAL EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Variaciones anuales porcentuales

Confianza empresarial Situación futura Situación presente

30

20

10
3.2
0 0.6
-3.3
-10

-20

-30
ene-18

nov-18

sep-19

jul-20

may-21

mar-22

ago-22

ene-23
feb-20

dic-20

oct-21
jun-18

jun-23
abr-19

Fuente: Encuesta Mensual de Opinión Empresarial (EMOE), INEGI.

En resumen, los datos sugieren que la producción de vivienda y vivienda social, junto con la inversión de los
hogares, exhibe un comportamiento de bajo crecimiento. Pese a observarse una ralentización en el aumento
de los costos de producción residencial respecto a periodos previos, los aumentos de 2022 pueden generar un
efecto de menor producción que se observa en 2023. Además, aunque las expectativas actuales de los
empresarios del sector indican una coyuntura favorable para la continuidad operativa de las empresas, no
existe una percepción de mejores condiciones en el futuro. Entre otros factores, el posible encarecimiento de
los créditos puente, así como la recuperación a la media en los plazos del préstamo podrían tener
consecuencias en la estructura de costos de las empresas en el corto plazo.

1.2. Demanda de vivienda

En el último año, la demanda de vivienda en México ha enfrentado diversos retos que han tenido un impacto
tanto positivo como negativo en la capacidad adquisitiva de los hogares. En el aspecto positivo se destaca un
aumento 5.9 % anual en el salario real de las y los trabajadores creció en junio de 2023, según datos del Instituto
Mexicano del Seguro Social (IMSS). Este crecimiento fue superior al 3.9 % anual en la cantidad de personas que
cotizan en la institución. Sin embargo, a pesar del aumento en el salario promedio del IMSS, hubo un
incremento significativo 5.3 puntos porcentuales anuales en la proporción del ingreso destinado al consumo
durante el segundo semestre de 2022 en comparación al mismo periodo del año previo. Este fenómeno sugiere
que los hogares destinaron una mayor parte de sus ingresos a gastos inmediatos en ese periodo, lo que podría
haber limitado su capacidad de ahorrar y su propensión por adquirir viviendas a través de un crédito
hipotecario.

14
 FIGURA 1.7. UTILIZACIÓN DEL INGRESO DISPONIBLE
Porcentaje de participación semestral dentro del ingreso disponible

Consumo final Ahorro bruto

100
14.2 10.1
18.2 17.4 16.1 19.6 17.3
21.7 26.0 25.2 21.9 22.6

75

50
85.8 89.9
81.8 82.6 83.9 80.4 82.7
78.3 74.0 74.8 78.1 77.4

25

0
2017-I

2018-I

2019-I

2020-I

2021-I

2022-I
2017-II

2018-II

2019-II

2020-II

2021-II

2022-II
Fuente: Sectores Institucionales Trimestrales (SIT), INEGI.

En cuanto a las perspectivas de consumo de los hogares, es útil revisar las expectativas de gasto en vivienda
calculados con la Encuesta de Confianza del Consumidor del INEGI (Figura 1.8). Se ha observado un incremento
en las expectativas de gasto en vivienda por parte de los hogares, alcanzando un valor de 17.1 puntos en junio
de 2023. Esto representa un aumento de 1.7 puntos en comparación con el promedio registrado entre 2018 y
2023, y que revirtió la tendencia de decrecimiento observada en el segundo semestre de 2022. Entre julio y
diciembre de 2022, se registró un descenso promedio anual de -1.6 % en las expectativas de gasto en vivienda,
lo que podría haber estado influenciado por entorno inflacionario que prevaleció ese año. Sin embargo, a partir
de 2023 se ha observado una recuperación gradual en el interés de los hogares por comprar, mejorar o construir
una vivienda. El entorno inflacionario observado en 2022, la baja en el indicador de confianza, y su recuperación
en 2023 sugieren entonces que los hogares son sensibles frente a las condiciones macroeconómicas en el
momento de tomar sus decisiones de compra.

15
 FIGURA 1.8. EXPECTATIVAS DE GASTO EN VIVIENDA
Indicador (puntos)

Índice Promedio (2018-2023) Media móvil (indicador)

20

18
16.5

16
15.5
15.4
14

12

10

8
feb-19

feb-20

feb-21

feb-22

feb-23
jun-20
jun-18

oct-18

jun-19

oct-19

oct-20

jun-21

oct-21

jun-22

oct-22

jun-23
Fuente: Encuesta Mensual de Opinión Empresarial (EMOE), INEGI.
* Media móvil de tres meses. La pregunta para el indicador es: "¿Algún miembro de este hogar o usted están planeando comprar, construir o remodelar una
casa en los próximos 2 años?".

Finalmente, se presenta un análisis de la asequibilidad de la vivienda, evaluando la capacidad de las personas

para acumular el monto necesario para adquirir una vivienda. Para esto, se toma en cuenta el ingreso mensual
promedio de una persona con empleo formal según la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), y se
consideran tres escenarios en los que destinaría una proporción de su ingreso laboral hacia el pago de una
vivienda de precio mediano. A efectos de este cálculo, no se incluyen los intereses hipotecarios ni los gastos
por el trámite; en su lugar, se utiliza el precio mediano de la vivienda como referencia, tomando como base los
datos proporcionados por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

Los resultados muestran que, si una persona con un ingreso mediano destina el 30 % de sus ingresos para pagar
una vivienda de precio mediano 4 , necesitaría 28.5 años para saldarla, según los datos correspondientes al
segundo trimestre de 2022. Esto representa un aumento de 3.8 años en comparación con el mismo cálculo
basado en datos del tercer trimestre de 2019. Sin embargo, esta situación mostró mejoras en el segundo
trimestre de 2023, posiblemente debido al incremento en los ingresos laborales corrientes (un 10.0 % en
comparación con el segundo trimestre de 2022). Durante ese período, se registró una reducción en la cantidad

4 Se considera el precio mediano de la vivienda que reporta Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Al segundo trimestre de cada año este valor fue: 2019, $621
mil; 2021, $774 mil; 2022, $881 mil; 2023, $926 mil.

16
de años necesarios para liquidar la vivienda, disminuyendo de 28.5 años a 27.2 años para las personas que
destinan el 30.0 % de su ingreso laboral anualizado, lo que representa una disminución del 4.4 %.

FIGURA 1.9. AÑOS PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA

SEGÚN EL PORCENTAJE DE INGRESO DESTINADO
(Proporción del ingreso laboral mediano anualizado, %)

2019-II 2021-II 2022-II 2023-II

50

42.7
40.3 40.8
40 37.0

30 28.5
26.9 27.2
Años* 24.6
20.2 21.3 20.4
20 18.5

10

0
20% 30% 40%
Proporción del ingreso

Fuente: Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), INEGI. Precios de la vivienda, ISHF.
* Considera el tiempo en años en el que el ingreso laboral anualizado es equivalente al precio de la vivienda mediana.

El entorno monetario restrictivo observado en 2022 ha presionado también a los hogares por los mayores
costos de financiamiento que representan los aumentos de las tasas de interés. A junio, la tasa hipotecaria
bancaria promedio simple se ubicó en 11.33 % anual y la tasa bancaria promedio ponderado, en 10.5 %, lo que
implicó incrementos anuales de 61 puntos base (pb) y 120 pb respectivamente. Además, el Costo Anual Total
(CAT) bancario hipotecario promedio aumentó 69 puntos base (pb) anuales y se registró en 13.73 %, con datos
de junio de 2023. Estos ajustes implican un riesgo a la baja para la demanda de crédito hipotecario, ya que los
costos financieros se vuelven más onerosos.

En el caso del Infonavit, las tasas hipotecarias continúan siendo históricamente bajas desde la introducción del
Nuevo Esquema de Crédito en Pesos (NECP) en junio de 2021. Estas tasas de interés son fijas y varían según los
ingresos, abarcando un rango desde 3.09 % para las personas con salarios más bajos hasta 10.45 %. Sin
embargo, la tasa promedio ponderada del Infonavit a junio de 2023 se ubicó en 8.41 %, con un crecimiento de
13 pb anuales. Este aumento, que se produjo un aumento en el promedio ponderado, proviene de la
composición del ingreso de las personas que adquirieron un financiamiento, ya que el 58.7 % (323.8 mil
financiamientos) de los créditos otorgados entre junio de 2021 y julio de 2023 contaron con tasas inferiores al
promedio bancario (9.23 %).

17
 FIGURA 1.10. TASAS DE INTERÉS HIPOTECARIAS DEL INFONAVIT Y DE LA BANCA COMERCIAL
Porcentaje
Infonavit promedio ponderado Tasa promedio bancaria*
Tasa máxima bancaria Tasa mínima bancaria
26.5

21.5
22.75

16.5

11.33
9.49
11.5
8.41

6.5
feb-20

ago-20

ago-21

ago-22
oct-20

dic-20

feb-21

oct-21

dic-21

feb-22

oct-22

dic-22

feb-23
jun-21

jun-22

jun-23
jun-20
abr-20

abr-21

abr-22

abr-23
Fuente: Infonavit, CNBV, Banxico.
*Tasa promedio simple.

En cuanto al costo del financiamiento hipotecario ofrecido por los bancos, destaca que los movimientos al alza
en la tasa de interés de referencia del Banxico han tenido un efecto sobre las tasas hipotecarias. En este sentido,
la figura 1.11 muestra la comparación de la tasa de interés hipotecaria contra otras tasas de referencia en el
mercado, como la tasa objetivo del Banxico y la de bonos gubernamentales de 20 años.

FIGURA 1.11. COMPARATIVO DE TASA DE INTERÉS HIPOTECARIA BANCARIA

CON TASAS DE MERCADO
Porcentaje anual
14 Tasa de Referencia Tasa Bono 20 años Tasa de Interés Hipotecario

12

10

0
jun-23
jun-10

jun-11

jun-12

jun-13

jun-14

jun-15

jun-16

jun-17

jun-18

jun-19

jun-20

jun-21

jun-22
dic-21
dic-10

dic-11

dic-12

dic-13

dic-14

dic-15

dic-16

dic-17

dic-18

dic-19

dic-20

dic-22

Fuente: Banxico y CNBV

Nota: Se consideran: la tasa objetivo de Banxico, la tasa promedio ponderado hipotecaria, y la tasa de M Bonos de 20 años como referencia de tasa “libre de
riesgo” de largo plazo.

18
Si bien se observaron incrementos en la tasa hipotecaria ante la política monetaria restrictiva implementada
por el Banxico, destaca que estos aumentos tomaron algunos meses en para reflejarse en las tasas hipotecarias.
En particular, la figura 1.12 muestra que, la tendencia alcista iniciada en mayo de 2021 se refleja desde esa
fecha para la tasa del bono de 20 años, pero tardó 15 meses en reflejarse en crecimientos de la tasa hipotecaria
que empezaron en agosto de 2022.

FIGURA 1.12. TASA DE INTERÉS HIPOTECARIA BANCARIA Y TASA DEL BONO DE 20 AÑOS.
Porcentaje anual
Tasa Bono 20 años Tasa de Interés Hipotecario
10.0 15 meses 12.5

9.5
12.0
9.0
May-21
8.5 11.5
Ago-22
8.0
11.0
7.5
10.5
7.0

6.5 10.0
6.0
9.5
5.5

5.0 9.0
jun-16

ago-17
jul-13

jul-20
ago-10
mar-11

may-12

feb-14

mar-18

may-19

feb-21

jun-23
ene-17
sep-14

nov-15

nov-22
ene-10

oct-11

oct-18

sep-21
dic-12

dic-19
abr-15

abr-22
Fuente: Banxico y CNBV.
Notas: Se considera la tasa de interés hipotecaria promedio ponderada.

La tasa hipotecaria ha mostrado una respuesta diferenciada ante los cambios tanto al alza como a la baja en la
tasa de referencia. Durante el período que abarcó desde agosto de 2019 hasta abril de 2021, la tasa de
referencia tuvo un decrecimiento mensual promedio mensual 0.19 puntos porcentuales, para la tasa
hipotecaria promedio ponderada este decrecimiento mensual promedio fue de 0.08 puntos porcentuales. En
contraste, de agosto de 2021 hasta junio de 2023, se observó una menor reacción en el mercado hipotecario
en respuesta a los aumentos en la tasa de referencia. El incremento mensual promedio de la tasa de referencia
se registró en 0.30 puntos porcentuales, y la tasa hipotecaria creció 0.05 puntos porcentuales mensuales en
promedio durante ese mismo periodo.

19
 FIGURA 1.13. TASA DE INTERÉS HIPOTECARIA BANCARIA Y TASA DEL BONO DE 20
AÑOS.
Porcentaje

Tasa hipotecaria Tasa de referencia

0.6
Tasa hipotecaria (promedio) Tasa de referencia (promedio)

0.4
0.30
0.2

0.05
0.0
-0.08

-0.2 -0.19

-0.4

-0.6
jul-18

jul-19

jul-20

jul-21

jul-22
ene-20
ene-18

ene-19

ene-21

ene-22

ene-23
oct-18

oct-19

oct-20

oct-21

oct-22
abr-18

abr-19

abr-20

abr-21

abr-22

abr-23
Fuente: Banxico y CNBV.
Notas: Se considera la tasa de interés hipotecaria promedio ponderada. Los promedios se estiman para los periodos de agosto de 2019 a abril 2021 y de agosto
de 2021 a junio de 2023.

En general, el impacto de la tasa de referencia del banco central sobre otras de distintos plazos está provocado
por dos canales de transmisión de la política monetaria: el canal de expectativas de inflación y el de crédito. El
primero, el canal de expectativas, donde las proyecciones de inflación a largo plazo y la tasa de referencia
desempeñan un papel fundamental. Entre enero de 2021 y agosto de 2023, se ha observado un ligero aumento
en la expectativa de inflación a más largo plazo (la expectativa de inflación de entre 5 y 8 años pasó de 3.50 %
anual a 3.60 % anual según la encuesta sobre las expectativas de los especialistas en economía del sector
privado, reportada por el Banxico). El segundo canal es el canal de crédito, que se ve afectado por el entorno
competitivo del sector financiero y la capacidad de los bancos para modificar sus estrategias de financiamiento.
En el entorno del mercado de depósitos en México permite que el traspaso de incrementos en las tasas de
referencia a las tasas de créditos hipotecarios sea más limitado.

1.3. Precios de la vivienda

La dinámica conjunta de la oferta y de la demanda de vivienda ha aumentado los precios, mucho más altos que
otros indicadores de precios en otros mercados de la economía mexicana. El Índice de Precios de la Vivienda,
publicado por la Sociedad Hipotecaria Federal (IPV-SHF), presentó una variación de 11.5 % anual al cierre del
segundo trimestre de 2023. Esto implicó que el precio mediano de la vivienda creciera a un valor de $926,000.0.
Este índice de precios de la vivienda ha crecido más aceleradamente que los precios generales al consumidor
(que, generalmente suelen reflejar la inflación en una economía) y mantienen un valor por encima del

20
crecimiento de costos en la producción residencial. La brecha entre el crecimiento de los precios al consumidor
y los precios de la vivienda (ambos en relación con sus valores en el primer trimestre de 2018) asciende a 24.0
puntos porcentuales, con un crecimiento anual compuesto de 8.4 % del IPV-SHF y de 5.3 % del INPC, mientras
que la brecha respecto del crecimiento de los costos del productor residencial es de 7.5 puntos con un
crecimiento anual compuesto del 7.2 %. Probablemente, el crecimiento de los costos de la producción podría
estar empujando a un crecimiento significativo de los precios.

FIGURA 1.14 PRECIOS DE LA VIVIENDA E INSUMOS PARA LA PRODUCCIÓN

Índice, primer trimestre de 2018=100

Índice de precios de la vivienda* INPP (Construcción Residencial) INPC

160 153.3

140 145.8

129.3
120

100
II-2020
II-2018

III-2018

II-2019

III-2019

III-2020

II-2021

III-2021

II-2022

III-2022

II-2023
I-2022
I-2018

I-2019

I-2020

I-2021

I-2023
IV-2018

IV-2019

IV-2020

IV-2021

IV-2022
Fuente: INEGI y Sociedad Hipotecaria Federal.
* Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (ISHF).

1.4. Financiamiento a la vivienda

La colocación de crédito hipotecario y para la vivienda en México disminuyó durante el año 2022 y el primer
semestre de 2023, lo que se observa en la figura 1.15. Durante 2022, la colocación bajó 26.9 % en comparación
con 2021. En los seis meses siguientes, es decir, entre enero y junio de 2023, esta tendencia se invirtió, con un
aumento de 4.2 % respecto del mismo periodo de 2022 y con 372.1 miles de créditos colocados en el mismo
periodo. Esta situación puede explicarse en parte por la baja producción de vivienda (en especial la de interés
social), como se abordó en una sección anterior, y por las crecientes dificultades que enfrentan los hogares
para adquirir una vivienda debido a precios cada vez más altos.

21
 FIGURA 1.15. NÚMERO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y PARA LA VIVIENDA
Enero a junio de cada año, miles de acciones

546.0 602.5 560.5

482.6
379.4 357.0 372.1

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Fuente: SNIIV y SII.

En el caso del Infonavit, durante 2022 se contabilizó un monto acumulado de 139.2 mmdp con una disminución
de 11.9 % real anual, con un total de 360.1 mil créditos hipotecarios y para la vivienda, que representaron un
decremento de 32.1 % en comparación con 2021. Más adelante, la colocación crediticia aumentó 12.5 % real
en monto y 4.5 % en número entre enero y junio de 2023 respecto del mismo periodo de 2022, como se observa
en la Figura 1.15. En estos seis meses, se otorgó un monto de 73.3 mmdp y un total de 178.2 mil créditos.

FIGURA 1.16. NÚMERO DE CRÉDITOS OTORGADOS POR INFONAVIT

Miles de créditos
70

60

50 38.4

40

30

20

10
178.2
0
feb-22
feb-19

feb-20

feb-21

feb-23
jun-19
ago-19

jun-20
ago-20

jun-21
ago-21

jun-22
ago-22

jun-23
oct-19

oct-20

oct-21

oct-22
dic-19

abr-20

dic-20

dic-21

dic-22
abr-19

abr-21

abr-22

abr-23

Fuente: Sistema de Información Infonavit (SII).

Nota: Considera créditos de adquisición de vivienda nueva y existente, mejoramientos, pago de pasivos y otros.

En cuanto al uso del crédito, los financiamientos para la adquisición de vivienda mostraron también una
tendencia a la baja tanto en 2022 como en el primer semestre de 2023. Según datos del Sistema Nacional de
Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) y el Sistema de Información Infonavit (SII), los créditos para
adquisición de vivienda o suelo disminuyeron 6.2 % en 2022 y 6.0 % en los primeros seis meses de 2023

22
respecto al mismo periodo de 2022. En la figura 1.16 se observa que la colocación de financiamientos de
compra por parte del Infonavit aumentó 4.6 % entre 2022 y 2023.

FIGURA 1.17. NÚMERO DE CRÉDITOS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA

Miles de créditos*
Mercado total Infonavit
90 40
80
20
70
0
60

jul-15

jul-20
sep-14

sep-19
ene-13
nov-13

may-16
mar-17
ene-18
nov-18

may-21
mar-22
ene-23
50

40

30 Banca comercial
20
10
10

0
0
sep-13

mar-15

sep-16

sep-19

sep-22
dic-15

mar-18
dic-18

mar-21
dic-21
jun-14

jun-17

jun-20

jun-23

jul-17
ene-13

jul-14

ene-16

ene-19

jul-20

ene-22
oct-13

oct-16

oct-19

oct-22
abr-15

abr-18

abr-21
Fuente: SNIIV (SEDATU) y SII (Infonavit).
*Media móvil 3 meses.

Sobre los mismos créditos de adquisición de vivienda, se ha observado una tendencia hacia la sustitución de
inmuebles nuevos por existentes, lo cual concuerda con la tendencia de menor producción. De enero a junio
2017, la vivienda nueva representó 70.4 % de la colocación hipotecaria del Infonavit, con 163.5 mil créditos
otorgados. No obstante, como se aprecia en la figura 1.17, en el periodo acumulado hasta junio de 2023, su
participación se ha reducido a 56.9 %, con 90.4 mil créditos. Esta reducción implica una disminución de 3.1
puntos porcentuales (pp) en comparación con el mismo periodo del año anterior y de 13.5 pp respecto de
2017.

23
 FIGURA 1.18. COLOCACIÓN HIPOTECARIA POR TIPO DE VIVIENDA
Miles de créditos, acumulado de enero a junio de cada año

Nueva Existente

68.4
79.4
71.2 77.2
61.2 68.2
68.5

70.5%,
163.5 63.8%,
139.8 62.3%, 64.6%, 60.0%, 60.0%, 56.9%,
117.5 111.8 115.7 102.1 90.4

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Fuente: Infonavit.
Nota: Considera créditos de adquisición de vivienda nueva y existente. Se muestra la colocación en promedios móviles de tres meses.

La originación de crédito para compra de vivienda entre acreditados de menores ingresos ha tenido variaciones
negativas en los últimos tres años. De acuerdo con los datos recopilados al primer semestre de 2023, hubo una
disminución en la originación para el segmento de menores ingresos (específicamente el cuartil 5 1 de la
distribución del ingreso).6 Como se muestra en la figura 1.18, este segmento tuvo una reducción de 2.2 % en el
número de créditos otorgados de enero a junio de 2023 respecto del año anterior. Esta disminución podría ser
atribuida a diversos factores, tales como las condiciones económicas, la disponibilidad de vivienda adecuada
para este segmento, entre otras.

5 Un cuartil es un concepto utilizado para dividir una distribución en cuatro partes iguales. En este caso los cuartiles se utilizan para identificar diferentes
estratos de ingresos de los derechohabientes. Los cuartiles de ingreso dividen los datos en cuatro segmentos de igual tamaño, de manera que: El primer cuartil
representa el 25% inferior de los ingresos, es decir, el 25% de las personas tienen ingresos iguales o menores a este valor. El segundo cuartil representa el 50%
central de los ingresos. El tercer cuartil representa que el 75% de las personas tienen ingresos iguales o menores a este valor. El cuarto cuartil representa el
25% superior de los ingresos.
6 Se calcularon los cuartiles de ingreso de los derechohabientes activos en el periodo correspondiente. A febrero de 2023, el cuartil 1 tenía un ingreso de a lo

más $6,992.0 mensuales, el cuartil 2 de $ 10,042.0, el cuartil 3 de $ 16,937.4 y en el cuartil 4 están los que ganan más de $16,937.4 al mes.

24
FIGURA 1.19. CRÉDITOS LÍNEA 2 OTORGADOS POR EL INFONAVIT POR RANGO DE SALARIO
Miles de créditos, de enero a junio de cada año

Cuartil 1 Cuartil 2 27.1

7.8
-2.2% 17.7%

7.7 23.1

2022 2023 2022 2023

Cuartil 3 41.5 Cuartil 4

56.1
2.1%
3.3%
40.6 54.3

2022 2023 2022 2023

Fuente: Sistema de Información Infonavit (SII).
Nota: Considera créditos de adquisición de vivienda nueva y existente. Cuartiles de ingreso de los derechohabientes activos en cada periodo. De los créditos
colocados entre enero y agosto de 2022, el cuartil 1 representa el 7.5 %; el cuartil 2, 17.3 %; el cuartil 3, 35.3 %; y el cuartil 4, 39.9 %.

Para el segmento de menores ingresos, identificado como el del primer cuartil en la distribución del salario, se
observó un aumento significativo en el número de créditos otorgados para mejoramientos de vivienda en 2023.
Mientras que en 2021 se colocaron un total de 23.6 mil créditos, en 2022 esta cifra descendió a 7.9 mil. Esta
reducción se debió principalmente a la suspensión temporal, a partir de marzo de 2022, de la operación de las
tres modalidades de crédito Línea IV “Remodelavit”, con el propósito de renovar este esquema de
financiamiento. No obstante, posteriormente, durante el primer semestre de 2023, se revirtió la tendencia a la
baja en la originación de esta línea de crédito, experimentando un incremento de 48.9 % entre enero y junio
en comparación del mismo periodo del año anterior. estos datos podrían indicar una creciente demanda de
este tipo de créditos por parte de las y los beneficiarios del primer cuartil, lo que posiblemente tenga
implicaciones positivas en el mejoramiento de viviendas en este segmento de la población.

25
 FIGURA 1.20. CRÉDITOS OTORGADOS PARA ACREDITADOS
DEL PRIMER CUARTIL DE INGRESO POR LÍNEA
Número de créditos, media móvil de 3 meses

Línea II Línea IV Línea III (eje der.) Línea V (eje der.)

3,500 80

3,000 70
53.0
60
2,500
50
2,000 1,614
40
1,500
30
1,000
20
1,439
500 10
1.7
- -
feb-20
dic-19

dic-20

feb-21

dic-21

feb-22

dic-22

feb-23
ago-20

ago-21

ago-22
oct-20

oct-21

oct-22
jun-20

jun-21

jun-22

jun-23
abr-20

abr-21

abr-22

abr-23
Fuente: Sistema de Información Infonavit (SII).
Nota: Cuartiles de ingreso de los derechohabientes activos en el periodo correspondiente.

Con todo lo anterior, las perspectivas de crecimiento de los sectores de vivienda e hipotecario siguen siendo
más moderadas en comparación con otras áreas de la economía, sin embargo, se vislumbra un aumento
marginal, para el resto de 2023, mayoritariamente para el Infonavit. Aunque es innegable que el sector de la
construcción residencial continúa mostrando un menor dinamismo en la economía, se observan señales
alentadoras, como el incremento en confianza de los productores y un entorno de menor crecimiento en los
costos de los materiales. Además, la desaceleración de la inflación general, el crecimiento del salario real en el
mercado laboral formal y la perspectiva de que la tasa de referencia de Banxico no experimente mayores
incrementos en lo que resta del año sugieren que la demanda de vivienda pueda acelerarse en entre julio y
diciembre de 2023.

Si bien hay indicios de que este escenario se realice, también hay factores de riesgo que podrían mantener al
sector con una baja actividad durante el resto del año. Por una parte, los crecientes costos de la mano de obra
que observan los productores podrían estar impulsando un mayor uso del personal. Por otra, cuestiones
estructurales del mercado, como el aumento más acelerado de los precios de la vivienda en comparación con
los salarios y la menor participación de los segmentos de hogares con ingresos bajos podrían abonar a una
situación de menos asequibilidad de la vivienda, lo que podría traducirse en una menor demanda de unidades.
El seguimiento de estos factores será esencial para los participantes del mercado y permitirá mejorar el
diagnóstico de su actividad y perspectivas de mediano plazo.

26
 2. Déficit de vivienda en las zonas
metropolitanas de México:
Una estimación desde sus determinantes
en los hogares y la vivienda
El derecho humano a la vivienda adecuada y segura está plasmado en la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos y respaldado por la adherencia constitucional a instrumentos normativos internacionales
que reconocen y promueven estos derechos, particularmente la Declaración Universal de los Derechos
Humanos. En consecuencia, los instrumentos de política de vivienda deben asegurar el cumplimiento a este
derecho fundamental. No obstante, para garantizar este cumplimiento es crítico que la política de vivienda se
nutra de información robusta, certera y clara sobre los problemas que enfrenta el sector habitacional.

Este capítulo presenta una estimación del déficit de vivienda en las zonas metropolitanas de México. Con este
indicador se pretende generar una valiosa referencia para comprender la brecha entre la oferta y demanda de
vivienda en 2020.7 Este indicador incorpora los cambios observados en la dinámica de conformación de los
hogares entre 2010 y 2020, y las características de habitabilidad del inventario de viviendas existente en 2020.

En los últimos años, ha habido avances significativos en la atención de las necesidades de vivienda, desarrollada
por organismos de vivienda, la administración federal actual, las empresas constructoras, los hogares y
sociedad civil. No obstante, con base en la última información reportada en la Encuesta Nacional de Ingresos y
Gastos de los Hogares 2022 (ENIGH), el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social
(CONEVAL) reconoce que alrededor de 11.7 millones de personas (9.1 % de la población) aún enfrentan
carencias en cuanto a la calidad estructural y el espacio de sus viviendas, mientras que 22.9 millones (18.2 %
de la población) tienen carencias relacionadas con el acceso a servicios básicos desde sus viviendas. Esto
subraya la importancia de mantener el objetivo de generar vivienda suficiente y adecuada en el sector. En este
contexto, el propósito fundamental del presente capítulo es documentar la implementación de una
metodología para estimar el déficit de vivienda en México.

En la literatura, el déficit de vivienda es el número de viviendas necesarias para satisfacer las necesidades
habitacionales de los hogares. Sin embargo, existen diversas herramientas metodológicas que cuantifican las
necesidades según criterios establecidos, por lo que es fundamental acotar el significado del término.

Por un lado, algunas mediciones del déficit consideran el inventario de viviendas disponibles en relación con
los estándares normativos que definen lo que constituye una habitación adecuada. Por dar un ejemplo, estos

7 Laszonas metropolitanas comprenden más de dos municipios, en donde alguno de sus municipios contiene una ciudad de cien mil habitantes. Para esta
investigación se utiliza el siguiente documento como referencia: Instituto Nacional de Estadísticas y Geografía (INEGI), Delimitación de las zonas metropolitanas
de México 2015 (2018). Disponible en:
https://www.inegi.org.mx/contenido/productos/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/nueva_estruc/702825006792.pdf.

27
enfoques identifican la proporción de viviendas que no cumplen estos estándares y, por ende, no son idóneas
para habitar. Un caso reciente lo proporciona el Banco Mundial cuando estima un déficit de 3.3 millones de
unidades en México durante el 2018, debido a viviendas que no cumplen con las características definidas de
viviendas adecuadas.8 El inconveniente de este tipo de estimaciones es que no consideran las preferencias de
los hogares para habitar en más viviendas, o la necesidad de soluciones de tenencia diferentes a las actuales.

Por otro lado, hay estimaciones del déficit que se basan en medir las necesidades autoreportadas por los
hogares. La Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) del Instituto de Estadística y Geografía (INEGI) informa que
21.1 % de los hogares del país tiene necesidades insatisfechas de vivienda. En particular, son hogares con algún
integrante que reporta la necesidad de rentar, comprar o autoproducir una vivienda. Bajo este criterio, el INEGI
calcula que existe un déficit de 8.2 millones de unidades. Este indicador tiene la ventaja de reflejar
transparentemente las preferencias de las personas y abarcar un espectro más amplio de soluciones
habitacionales, como el alquiler, la adquisición y la autoproducción.

Es importante reconocer que el déficit de vivienda responde a los cambios en las preferencias de los hogares
respecto a la forma en que quieren vivir, lo que afecta la demanda de vivienda y los ajustes que se tienen que
dar en la producción. Un factor relevante para la investigación es la tasa de formación de nuevos hogares,
específicamente las trayectorias de emancipación familiar. Por ejemplo, el crecimiento de las jornadas
laborales, el incremento de los niveles de escolaridad y el retraso en la búsqueda de una pareja podrían limitar
a una persona para formar un hogar diferente al que pertenece actualmente. En consecuencia, la decisión de
posponer o detener la formación de un nuevo hogar podría preceder a la decisión de adquirir, rentar o producir
una vivienda. Una estimación del déficit de vivienda debería considerar entonces los efectos de la formación de
hogares para dar cuenta sobre escenarios similares. Es necesario entender que los fenómenos fuera del
mercado tendrían que atenderse, paralelamente, desde fuera de la política nacional de vivienda.

Con este contexto, el propósito de la presente investigación es estimar el déficit de vivienda en México
considerando la dinámica demográfica del país y la brecha que existe entre la cantidad necesaria de vivienda
para atender las necesidades de los hogares y el inventario de vivienda existente. La presente investigación
toma como referencia una metodología generada por la organización no gubernamental Up for Growth en
Estados Unidos, con ajustes propuestos por la hipotecaria Freddie Mac, de ese mismo país, para calcular el
déficit de México a nivel zonas metropolitanas. El resultado principal de la investigación es que, con datos a
2020, hay un déficit de 1.2 millones de viviendas en las 74 zonas metropolitanas del país, considerando las
características de la vivienda (déficit cualitativo), y la relación entre hogares y viviendas (déficit cuantitativo).
Esto indica que, a nivel nacional, 5.6 % de los hogares requiere una vivienda, cifra que está impulsada en mayor
medida por el déficit de tres zonas metropolitanas: el Valle de México acumula 2.5 % del total de hogares con
necesidades de vivienda incumplidas (589.0 mil hogares), Puebla-Tlaxcala y Toluca un 0.2 % (49.8 y 51.2 mil
hogares, respectivamente). Destacan los escenarios de Pachuca y Monterrey por tener superávits de vivienda,
pues se estima un margen positivo en la cantidad de viviendas producidas respecto de los hogares: hay

8 Deacuerdo con Behr et al. (2021), una vivienda debe cumplir con siete de nueve dimensiones de vivienda adecuada para ser considerada como habitable. La
investigación de los autores utiliza las encuestas a hogares de diferentes países para identificar viviendas con (1) acceso a agua potable, (2) acceso a
saneamiento. (3) espacio adecuado, (4) calidad estructural, (5) seguridad de tenencia, (6) acceso a electricidad y (7) acceso a cocina limpia.

28
alrededor de 22.7 y 40.3 mil viviendas más que hogares (equivalente a 0.10 % y 0.17 % del total de los hogares
presentes en zonas metropolitanas), respectivamente.

Es posible que el bajo crecimiento de la producción de vivienda (este indicador reportó un decrecimiento
promedio anual de 3.5 % entre 2010 y 2020) haya sido insuficiente para satisfacer el crecimiento de la
demanda, con lo que se calculan 439.9 mil hogares que no se han conformado por la escasez de propiedades
y sus altos precios. De continuar la dinámica actual, se estima que, entre 2020 y 2030, la cantidad total de
hogares buscando vivienda en el país habrá crecido 1.95 % anual, 0.25 puntos porcentuales más que el
crecimiento del acervo de viviendas particulares (1.7 % promedio anual).

2.1. Estimación del déficit

El método utilizado para estimar el déficit de vivienda sigue la metodología de la organización no
gubernamental Up for Growth, especializada en cuestiones relacionadas con el déficit de vivienda en Estados
Unidos. Up for Growth ha generado cálculos anuales de este indicador durante cinco años y publica reportes
anuales titulados Housing Underproduction in the U.S., en los que analiza los principales impulsores de este
fenómeno.9

Para calcular el indicador se consideran la dinámica de conformación de nuevos hogares en un periodo

determinado y los cambios en el inventario de viviendas disponibles. El déficit de vivienda se define como la
diferencia entre la cantidad de viviendas "objetivo" requeridas por el incremento neto de los nuevos hogares
que demandan vivienda y el acervo total de viviendas disponibles y habitables para residencia principal. Se
parte del supuesto de que el mercado debe permitir que cada hogar habite una vivienda independiente. Este
análisis se lleva a cabo en las zonas metropolitanas de México, lo que permite capturar la heterogeneidad de
los factores que impulsan el déficit. En el caso de los hogares es necesaria una desagregación a nivel zona
metropolitana, pues existe una gran heterogeneidad regional en los factores que modifican su formación, como
la migración interna, por ejemplo.10 Para la producción de vivienda, el desglose a nivel zona metropolitana
permite identificar la respuesta de las empresas constructoras.

La ecuación (1) define el indicador en una zona metropolitana en un momento dado como
:

(1)

donde es la cantidad total de hogares formados actualmente; , los hogares “faltantes”, que no
se han formado por las condiciones de poca asequibilidad de la vivienda; , un factor de viviendas
desocupadas para asegurar que siempre existan unidades disponibles en el mercado;11 , la cantidad total

9 Kingsella, M., & MacArthur, L. (eds.). (2022). Up for Growth 2022 Housing Underproduction in the U.S. Up for Growth. https://upforgrowth.org/apply-the-
vision/housing-underproduction/.
10 José Marcos Pinto da Cunha, “Retos y preguntas en el estudio de Ciudades Latinoamericanas”, en Handbook of Research Methods and Applications in Urban

Economies (Eds. Kresl y Sobrino), pp.127-152.

11 En la sección de estimación se detalla con mayor detalle la tasa de transición de la vivienda. En este momento se define como un factor de ajuste que genera

un inventario de viviendas adicionales para permitir el tránsito de hogares entre viviendas sin comprometer su derecho a habitar en una vivienda.

29
de vivienda disponible; , la cantidad de vivienda que no es habitual y permanente (segunda vivienda o
vacacional); y , la cantidad de vivienda no apta para ser habitada. Esta estimación asume un escenario
deseable en el que existe una vivienda disponible y habitable por cada hogar.

El universo de estudio de esta investigación se delimita a la población que habita las zonas metropolitanas en
México en 2020, que acumula un total de 80.1 millones de personas, distribuidas en 22.9 millones de hogares
censales12. La elección de centrarse en la población habitante de las zonas metropolitanas se debe a que el
estudio se enfoca en el déficit que puede ser atendido por el mercado de adquisición de vivienda. Los datos del
censo indican que la vivienda adquirida predomina más en las zonas metropolitanas del país, con un 30.9 % del
total de unidades particulares habitadas, en contraste con las que están fuera de las zonas metropolitanas, de
las que 10.1 % fueron adquiridas. Más aún, al considerar el mercado nacional histórico de adquisición, 84.9 %
se concentra en las zonas metropolitanas.

2.1.1. El acervo de viviendas disponibles y habitables

El acervo de viviendas disponibles y habitables comprende a las viviendas particulares y de residencia
permanente que satisfacen condiciones de habitabilidad. Para calcular el número de viviendas en el país y
conocer sus características se parte de la información censal a nivel zona metropolitana en 2020. Con ello, se
estima que el número de viviendas particulares en las 74 zonas metropolitanas del país aumentó de 22.2
millones en 2010 a 26.4 millones en 2020. Esto representa un crecimiento anual promedio de 1.7 % en el
periodo.13 Sin embargo, este crecimiento parece insuficiente en comparación con el aumento en el número de
hogares en el mismo periodo, que tuvo un crecimiento anual promedio de 2.5 %. Mientras que en 2010 había
una vivienda particular adicional por cada 4.2 hogares (manteniendo la relación de una vivienda por hogar
como base), en 2020 esta proporción aumentó a una vivienda adicional por cada 6.6 hogares.

Para tener un estimado de viviendas disponibles y habitables es necesario restar del inventario total las
viviendas de uso temporal y las viviendas inhabitables. La vivienda de uso temporal o secundario representa
4.6 % de las viviendas particulares en zonas metropolitanas según la información censal de 2020, lo que resulta
en 1.2 millones de viviendas a lo largo de las 74 metropolitanas. Sin embargo, en cuanto a la vivienda
inhabitable, la información disponible en México es limitada y poco precisa para cuantificarla.14 Una posible
aproximación se basa en identificar posibles carencias que podrían convertir una vivienda en inhabitable. El
ejercicio considera a las viviendas como potencialmente inhabitables si tienen carencias en al menos una de
seis dimensiones distintas: la calidad estructural del inmueble, el uso de su espacio, el acceso a agua potable,

12 Elhecho de que la unidad de levantamiento del censo sean los hogares censales ocasiona diferencias marginales en la unidad de estudio respecto que otros
que derivan de fuentes como la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH). Mientras el criterio de identificación del hogar según la ENIGH
es que sus miembros se sostienen de un gasto común (principalmente para alimentarse), el hogar censal se caracteriza únicamente porque sus miembros
residen habitualmente en la misma vivienda particular. El censo contabiliza 35,219,141 hogares censales en 2020 en todo el país, mientras la ENIGH contabiliza
35,749,659, con lo que la diferencia entre ambos es del 1.5%.
13 El crecimiento promedio se estima mediante una fórmula de valor compuesto que distribuye la diferencia entre el valor final ( )
respecto del valor inicial ( ) a través de la cantidad de años entre las observaciones ( ). De esta manera se toman en consideración los efectos acumulativos
del crecimiento entre los diferentes periodos.
14 En la metodología original de Up for Growth las viviendas inhabitables representan viviendas deshabitadas que no tienen una cocina completa o drenaje. En

México no tenemos información agregada sobre las características de las viviendas deshabitadas, por lo que la estimación se realiza en consideración de las
viviendas habitadas.

30
el saneamiento, el suministro eléctrico y el uso de combustibles seguros en la cocina.15 Los datos para esta
estimación provienen de la muestra ampliada del Censo de Población y Vivienda 2020.

FIGURA 2.1. CRITERIOS DE ANÁLISIS DE LA VIVIENDA POTENCIALMENTE INHABITABLE

Dimensión Medición

Acceso a agua potable El agua se obtiene de un pozo, río, lago, arroyo, pipa o mediante acarreo de otra vivienda,
llave pública o hidrante.

Acceso a saneamiento No cuenta con drenaje o desemboca en un río, lago, mar, barranca o grieta.

Espacio adecuado Razón de personas por cuarto es mayor a 2.5.

Calidad estructural Piso de tierra, techo de cartón o desechos, muros de embarre o bajareque, carrizo, bambú,
palma, lámina de cartón, metálica o de asbesto, material de desecho.

Acceso a electricidad No disponen de energía eléctrica.

Cocina segura Preparación de alimentos con leña o carbón y sin chimenea.

Seguridad de tenencia No se incluye.

Fuente: Hernández Licona, G. (2019). Metodología para la medición multidimensional de la pobreza en México (3a ed.). Consejo Nacional de Evaluación de la
Política de Desarrollo Social.

En este sentido, alrededor de 2.4 millones de viviendas tienen al menos una carencia de las anteriores, lo que
podría señalar características que complican su habitabilidad. Este agregado se ve representado por aquellas
viviendas que tienen una única carencia (1.8 millones), pues las viviendas con dos o más carencias suman 570.0
mil unidades. Ahora bien, la mayoría de las viviendas dentro de las zonas metropolitanas tiene carencias el
espacio adecuado (1.2 millones), seguido por el uso de combustibles de riesgo en la cocina (523.5 mil) y la
calidad estructural (515.5 mil).

2.1.2 Las viviendas objetivo

Para calcular las viviendas objetivo se considera tanto la cantidad de hogares existentes en 2020 que habitan
una zona metropolitana como una estimación de hogares “faltantes”, que no se han podido formar debido a
los altos precios de la vivienda. A diferencia de otras metodologías para estimar el déficit de vivienda, esta
considera un elemento relevante en términos de impactos de la situación del marcado sobre las decisiones de
los hogares, en particular el supuesto de que haya habido personas que decidieron no formar un hogar o
postergar su formación como consecuencia de los altos precios de la vivienda. Con datos del Censo de Población

15 La información desglosada para cada una de las dimensiones a considerar está disponible en la Metodología para la Medición Multidimensional de la Pobreza
del CONEVAL (Hernández Licona, 2019). La correspondencia entre las carencias definidas por el CONEVAL con los lineamientos de vivienda adecuada se realizó
con los criterios establecidos en Behr et al., 2021. No se considera la información sobre seguridad de tenencia por no poder replicarse al nivel de estudio (zonas
metropolitanas).

31
y Vivienda 2020, el número de hogares existentes en las 74 zonas metropolitanas de México sumó 22.9 millones.
16

Para estimarlos hogares “faltantes” se tomó como referencia la propuesta de Freddie Mac, en su informe Why
is Adulting Getting Harder? Young Adults and Household Formation.17 En dicho trabajo se enfocan en aislar el
componente de la disminución en la tasa de jefatura en Estados Unidos que se explica únicamente por los
incrementos en los precios de la vivienda. 18 Mediante una metodología denominada descomposición Oaxaca-
Blinder se estima el número de hogares que, de haber tenido acceso a inmuebles de menor precio, se habrían
conformado.

El indicador central para estimar el número de hogares “faltantes” es la tasa de jefatura, que mide la cantidad
de jefes del hogar en la población (Headship Rate en inglés). Se calcula la tasa nacional para la cohorte
de edad en el tiempo con el cociente de la ecuación (2):

(2)

donde es el número de jefes de hogar en para el grupo y es el número total de

individuos del grupo en ese mismo periodo. Si se incrementa entre periodos se interpreta como una
propensión mayor por conformar hogares.

En México, la tasa de jefatura nacional ha aumentado entre 2010 y 2020. Sin embargo, es interesante notar
que este aumento no ha sido uniforme entre todos los grupos de edad. La figura 2.2. muestra que la tasa de
jefatura disminuyó para la mayoría de los grupos etarios en la población entre 2010 y 2020.

16 En consecuencia, el censo cuenta que en cada vivienda hay a lo más un hogar censal y es consistente con la metodología de Up for Growth.
17 Why Is Adulting Getting Harder?, 2018.
18 Freddie Mac plantea que existe una gran cantidad de hogares en Estados Unidos que no han podido conformarse por consecuencia de los altos precios de

la vivienda en ese país. Con esa premisa, los autores estudian cómo ha cambiado la propensión individual de las personas por convertirse en jefe o jefa de
hogar de acuerdo con distintos factores demográficos (como el género y la situación conyugal), económicos (como los resultados laborales de las personas) y
del mercado de vivienda.

32
 FIGURA 2.2. CAMBIOS EN LA TASA DE JEFATURA DEL HOGAR POR GRUPOS DE EDAD
Diferencia entre la tasa de jefatura nacional en 2020 y la de 2010, puntos porcentuales

De 65 y más 0.74
De 60 a 64 -1.26
De 55 a 59 -1.19
De 50 a 54 -1.88
De 45 a 49 -1.72
De 40 a 44 -2.00
De 35 a 39 -1.76
De 30 a 34 -2.16
De 25 a 29 -1.64
De 20 a 24 -1.00
De 15 a 19 -0.13

Fuente: INEGI Censo de Población y vivienda 2010 y 2020.

Particularmente la tasa de los grupos de entre 20 y 64 años se redujo por al menos 1.0 puntos porcentuales
(pp) mientras que la del grupo de 65 años o más se incrementó por 0.7 pp. Una posible explicación para este
suceso es que los jóvenes (de entre 15 y 39 años) estén enfrentando mayores desafíos que les dificulten asumir
el rol de jefatura de hogar, mientras que los grupos con jefes mayores a 65 años observan un aumento en su
tasa de jefatura, lo cual puede estar relacionado con cambios demográficos, como el envejecimiento de la
población y la mayor expectativa de vida. Además, es importante considerar que factores culturales condiciones
económicas relativas podrían influir en que más personas de estos grupos asuman esta responsabilidad.

Es fundamental analizar si este fenómeno se impulsa por una tendencia de hogares no nucleares en la población
joven, como los hogares ampliados o corresidentes sin lazos familiares, o por un retraso en conformación de
nuevos hogares. La figura 2.3 mide el cambio en la propensión a vivir en pareja por grupos de edad.

33
 FIGURA 2.3 PERSONAS QUE VIVEN CON PAREJA , SEGÚN SU EDAD

Proporción respecto de la población de su edad (%)

100
80
60
40
20
0

61
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
35
37
39
41
43
45
47
49
51
53
55
57
59

63
65
67
69
71
73
75
77
79
81
83
85
87
89
Cambio en la proporción en puntos porcentuales*
6
4
2
0
-2
-4
55
57
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
35
37
39
41
43
45
47
49
51
53

59
61
63
65
67
69
71
73
75
77
79
81
83
85
87
89
Fuente: INEGI, Censo de Población y Vivienda 2020.
*Se calculó la proporción de personas que están casados o en unión libre por edad, se tomó la diferencia con la edad inmediata anterior. En la figura se
presenta la media móvil de esas diferencias para su edad y la edad anterior (dos años).

En el primer panel de la figura 2.3 se puede apreciar la proporción de personas casadas o en unión libre, con
respecto de la población total de cada edad. Los datos revelan que el porcentaje más alto de personas unidas
se encuentra en el rango de edad de entre 30 y 60 años, con un porcentaje promedio de 73.0 %. Este nivel
contrasta con el comportamiento de la serie entre las edades de 15 y 29 años, donde la proporción es menor,
pero muestra una tendencia creciente año tras año, lo que sugiere un crecimiento en la proporción de personas
viviendo con una pareja. En contraste, en el grupo de hogares mayores de 60 años hay una tendencia
decreciente.

En el segundo panel de la figura 2.3 se calculó la proporción de personas que viven en pareja para cada grupo
de edad, con intervalo de un año, y luego se obtuvo el crecimiento en esa variable para cada par de grupos
sucesivos. Por ejemplo, se calcula que, entre los 20 y los 24 años, la población se encuentra en una etapa de
formación de hogares: por cada año adicional de vida, en promedio 5.43 personas se emparejan por cada 100
en ese grupo. Es claro que la propensión por encontrar un acompañante de vida crece hasta alcanzar su punto
máximo a los 40 a 44 años. Esto indica que el cambio en la tasa de jefatura para los grupos de menos de 40
años podría deberse a la postergación de la decisión de formar un hogar, pero es probable que lo hagan en el
futuro. En contraste, para los grupos de más de 40 años es menos probable que se conviertan en jefes de un
hogar unidos, por lo que es un supuesto razonable para no considerarlos en este estudio como hogares
“faltantes”.

34
Dicho lo anterior, este documento define un grupo objetivo para medir la cantidad de hogares faltantes en la
economía. El estudio toma a los adultos jóvenes, de 15 a 39 años, como grupo de análisis dado que son los más
propensos a formar un hogar en una vivienda independiente, en contraste con los adultos mayores. El objetivo
es estimar la cantidad de hogares que no se han formado por razones atribuibles a la asequibilidad de vivienda,
con una descomposición Oaxaca-Blinder para identificar la contribución individual de factores demográficos y
económicos sobre la probabilidad de ser jefe de hogar.

Para esto, primero se modela la tasa de jefatura con un modelo de regresión por mínimos cuadrados ordinarios
para cada cohorte de edad, con el propósito de calcular el efecto de diversas variables sobre la probabilidad de
encabezar un núcleo familiar. El modelo queda entonces expresado por (3) y se calcula sobre la población
nacional de entre 15 y 39 años que vive en una zona metropolitana:

, (3)

donde es una variable indicadora que toma el valor de si la observación , de la zona metropolitana ,
de la cohorte y en el año es un jefe de hogar y toma el valor de en otro caso. El vector de efectos
marginales varía entonces de acuerdo con cinco cohortes (15 a 19 años, 20 a 24, 25 a 29, 30 a 34 y 35 a 39)
y dos periodos (2010 y 2020), de manera que se estima el modelo al final para diez grupos. Las variables
explicativas a nivel individual son el estado civil, los años de escolaridad, el sexo, la edad, las horas
trabajadas y la situación de empleo. Finalmente, mide la sensibilidad de ante el nivel del precio
promedio de la vivienda en la zona metropolitana según los registros administrativos de colocación de
créditos hipotecarios del Infonavit para el periodo de análisis.

Con estos modelos, se calcula la descomposición Oaxaca-Blinder, que desglosa el cambio en la tasa de jefatura
promedio según la contribución individual de las variables explicativas. 19 El procedimiento matemático que
permite hacer esta descomposición viene expresado en (4) y está basado en medir los cambios en las medias
de las variables explicativas para cada una de las cohortes entre 2020 y 2010 y ponderarlos con los efectos
marginales que fueron calculados en 2010:

K
k
k (4)

Se revisaron los efectos marginales de las variables explicativas en 2010 y 2020 sobre la probabilidad de
encabezar un hogar ( ) y los cambios entre ambos años. La interpretación de los cambios en los
coeficientes es crucial para explicar el segundo término de la expresión (4). Resalta que, en 2010, la
conyugalidad impactó significativamente la probabilidad de encabezar un hogar, pero en 2020, este efecto
disminuyó, reflejando un cambio hacia más jóvenes viviendo solos y asumiendo jefatura de hogar sin pareja,

19 Por simplicidad, el desarrollo anterior omite identificar los parámetros y las variables con la cohorte correspondiente , pero el ejercicio se hizo para cada
una de las cinco cohortes a analizar. Dado (4), se descompone la diferencia de la tasa de jefatura entre 2020 y 2010 en un primer término “no explicado” que
absorbe el efecto de los cambios en y en un segundo término “explicado” por el cambio en el nivel de las variables. Antes de pasar al cálculo de estas
descomposiciones, se discuten los efectos marginales de las variables explicativas calculados entre 2010 y 2020.

35
posiblemente impulsado por cambios culturales y económicos. De acuerdo con los resultados, las mujeres
tienen una probabilidad más baja de ser jefas de hogar que los hombres, esta brecha se incrementa para los
grupos de mayor edad. Sin embargo, la diferencia se redujo entre 2010 y 2020, lo que representa que más
mujeres han asumido el rol de jefas de hogar. Un incremento en la escolaridad de los individuos reduce su
probabilidad de ser jefe de hogar, y para las personas de entre 25 y 34 años hay un impacto mayor de esta
variable.

En lo que se refiere a las variables económicas, tener una ocupación facilita la creación de hogares. Las horas
trabajadas a la semana ofrecen la misma perspectiva que la variable de ocupación: suben la propensión de
encabezar un hogar. Un aspecto central es el efecto del precio de la vivienda sobre la jefatura de hogar. Los
resultados muestran que, conforme el precio de la vivienda aumentaba en un millón de pesos, la jefatura
disminuía hasta en 5.4 puntos para la población de entre 30 y 34 años. Si bien es cierto que la intensidad de
este efecto bajó entre 2010 y 2020, mantiene una magnitud relevante.

Además, se revisaron los cambios en las características de la población joven en México entre 2010 y 2020,
utilizando la diferencia de medias de las variables usadas para la descomposición Oaxaca-Blinder (estas
diferencias son parte del cálculo). Primero, la escolaridad tuvo incrementos especialmente pronunciados para
la población de entre 25 y 39 años. Segundo, se han observado mayores niveles de ocupación para casi toda la
población joven, especialmente en los grupos de entre 25 y 39 años. En contraste, es probable que hayan
disminuido sus jornadas laborales, pues todos mostraron reducciones en las horas semanales de trabajo
reportadas. Tercero, la conyugalidad ha disminuido en todas las edades hasta los 40 años. Según la figura 2.3.,
una vez alcanzada esa edad, es más difícil que una persona contraiga matrimonio. Finalmente, la población
joven de México ha experimentado en general mayores precios de la vivienda.

Una vez discutidos los principales determinantes de la jefatura de hogar en México y sus cambios entre 2010 y
2020, se procedió a examinar su contribución individual sobre el cambio en la jefatura de hogar con base en la
expresión (4). Se hizo el ejercicio para cada uno de los grupos de edad con dos propósitos: el primero es analizar
la contribución individual de cada una de las variables explicativas sobre el cambio observado en la tasa de
jefatura, y el segundo es utilizar la contribución específica de la variable del precio de la vivienda para calcular
el número de hogares “faltantes”.

36
 FIGURA 2.4 APORTACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA
SOBRE LOS HOGARES FALTANTES POR GRUPO DE EDAD1
Puntos porcentuales

Población de 15 a 19 años Población de 20 a 24 años

-0.52
-0.13
-0.16 -1.00

-0.48

0.03

Otros factores* Precio de la Cambio en la Otros factores* Precio de la Cambio en la

vivienda tasa de jefatura vivienda tasa de jefatura

Población de 25 a 29 años Población de 30 a 34 años

0.20
0.39
-1.83
-2.55
-1.64
-2.16

Otros factores* Precio de la Cambio en la Otros factores* Precio de la Cambio en la

vivienda tasa de jefatura vivienda tasa de jefatura

Población de 35 a 39 años.

0.63

-2.39

-1.76

Otros factores* Precio de la vivienda Cambio en la tasa de jefatura

Fuente: Censos de Población y Vivienda de INEGI.

1 Los hogares faltantes están medidos como la proporción de la disminución en la tasa de jefatura proveniente del precio de la vivienda multiplicada por la
población.
* Otros factores incluye población casada (%), horas de trabajo/semana, años de escolaridad, edad, población femenina (%), población ocupada (%), y la
aportación proveniente de los cambios en las betas ponderada por las medias de 2020.

37
Al observar la figura 2.4 se nota que la brecha de la jefatura entre 2020 y 2010 se explica principalmente por el
precio de la vivienda. A medida que aumenta la edad, la contribución del precio de la vivienda sobre la brecha
se vuelve más relevante. Esto indica que las personas de mayor edad tienden a desmotivarse a formar un hogar
por las variaciones en el costo de la vivienda. En cuanto a la magnitud de estas contribuciones, los datos nos
muestran que entre 3.0 % y 59 % del cambio en la tasa de jefatura de 2020 a 2010 puede atribuirse al precio
de la vivienda. A mayor edad esto aumenta, pues para el grupo de 15 a 19 años solo 3.0 % de la diferencia
proviene de los precios, para el grupo de 35 a 39 años este porcentaje se ubica en 58.8 %.

Con todo lo anterior, se estima la cantidad de hogares “faltantes” en la economía. Para medir de manera precisa
cuántos no se conformaron entre 2010 y 2020 como consecuencia de los mayores precios de la vivienda, se
denota como un parámetro a nivel nacional y que es uno de los sumandos del primer
término en la expresión . Con éste, se calcula la proporción del cambio en la tasa de jefatura explicada por
los movimientos del precio para cada grupo de edad. Se estiman los hogares “faltantes” en 2020:

. (5)

Se obtiene como resultado que 439.9 mil hogares retrasaron su conformación ante cambios explicados por el
incremento de . Así, de acuerdo con (1), que implica una
cantidad global de hogares objetivo en el país de 23 millones 354 mil 724. Para concretar el nivel objetivo de
viviendas es necesario ajustar la cifra anterior con una tasa de transición, que se detalla a continuación.

En ocasiones la vivienda permanece desocupada hasta que su propiedad se transfiere de un hogar oferente
hacia un hogar demandante. En lo que el proceso de transición se concreta, la vivienda forma parte del
agregado de viviendas desocupadas y motiva el concepto de una tasa de transición de la vivienda ( ).
20
Generalmente, este agregado se interpreta como la velocidad con la que una vivienda transita en el mercado.
Con el propósito de ajustar la cantidad de viviendas objetivo en 2020, que son el primer término del déficit de
vivienda, se contempla agregar el factor de la tasa de desocupación para que siempre exista una holgura en el
mercado. Así, la cantidad de hogares objetivo se multiplica por , de manera que se calcula
.

Para derivar el factor de transición, esta investigación parte del volumen de financiamientos para la adquisición
de vivienda y lo ajusta para calcular la cantidad total de viviendas transadas en el mercado nacional en un año.
De acuerdo con la ENVI 2020 del INEGI, alrededor de 70.0 % de las transacciones de compraventa de vivienda
se realizan con financiamiento.21 Dado lo anterior se toma el promedio anual de viviendas nuevas y existentes
adquiridas con una hipoteca del sistema financiero mexicano y se presenta su trayectoria estimada en la figura
2.5.

20 El modelo teórico fue propuesto por Wheaton (1990) para un mercado en donde los hogares son vendedores y demandantes de vivienda. El modelo

considera que los hogares poseen una vivienda que no satisface sus necesidades y buscan una vivienda que sí, en lo tanto, ambas viviendas se encuentran en
transición dentro del mercado. El modelo propone un comportamiento de la tasa de transición en el corto plazo, que puede entenderse como el tiempo que
ocurre entre la colocación de ambas viviendas.
21 Según INEGI, alrededor de 48.6% de las viviendas propias adquiridas nuevas o usadas lo hicieron con créditos de Infonavit (48.6%), instituciones privadas

(14.8%) o Fovisste (6.6%). Consultar nota técnica ENVI (2020) https://www.inegi.org.mx/contenidos/programas/envi/2020/doc/envi_2020_nota_tecnica.pdf.

38
 FIGURA 2.5 VIVIENDAS ADQUIRIDAS
En cientos de miles de viviendas *

Intervalo de confianza Viviendas adquiridas Viviendas adquiridas (2000-2022)

16

14

12

10
6.7 viviendas (3.0%)*
8

6
5.3
4

0
2005

2010

2015
2000
2001
2002
2003
2004

2006
2007
2008
2009

2011
2012
2013
2014

2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Fuente: Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).
* Las viviendas adquiridas se estiman al extrapolar el número de viviendas financiadas para cada año por un factor constante que rescala el porcentaje de
viviendas adquiridas mediante financiamiento en 2020.
** El promedio entre 2000 y 2022 representa 671 mil viviendas transadas. Este valor representó en 2020 el 3.0 % del inventario de viviendas disponibles y
habitables que se presenta en este capítulo (22.7 millones de viviendas).

Con esto se calculan 671.7 mil unidades adquiridas o transadas en promedio para un año. En consecuencia, en
2020, las viviendas transitorias representaron aproximadamente el 3.0 % de las viviendas disponibles y
habitables (21.8 millones de viviendas). 22

2.2. Estimación del déficit de vivienda

Finalmente, después de estimar la cantidad de viviendas objetivo en la economía y evaluar el inventario de
vivienda disponible y habitable, se calcula el déficit de vivienda nacional y luego se muestra su distribución por
zona metropolitana. De acuerdo con la figura 2.6, el déficit de vivienda en México asciende a 1.2 millones de
unidades en las 74 zonas metropolitanas analizadas. Es relevante tener presente que la tendencia de la
producción no ha logrado satisfacer las crecientes necesidades habitacionales de los hogares mexicanos, pues
el crecimiento anual promedio de las viviendas particulares es 0.8 puntos porcentuales más bajo que el

22 Este ejercicio se realiza en consideración de la información publicada en el Sistema de Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) para la
banca múltiple y los Organismos Nacionales de Vivienda (Infonavit, Fovissste, Banjército e Invi). El resultado de la tasa estimada (3.1 %) y sus intervalos de
confianza son cercanos a la tasa de transición de vivienda estimada por Up for Growth para Estados Unidos en su reporte de 2020 (5.0 %). Este ejercicio se
realiza sobre todos los financiamientos a nivel nacional, dado que entre el 2000 y 2022 el 90.7% de los financiamientos se entregaron en zonas urbanas o
semiurbanas.

39
crecimiento de los hogares. En consecuencia, para 2020 existe una vivienda particular adicional por cada 6.6
hogares, mientras que en 2010 la relación era de 4.2 hogares por vivienda adicional. Por otra parte, de acuerdo
con el análisis previo de la tasa de jefatura, se calcularon en 2020 al menos 439.9 mil hogares “faltantes”. La
trayectoria de crecimiento de las zonas metropolitanas en México será un factor crucial para la planeación de
vivienda en esta década (2020-2030).

FIGURA 2.6 DÉFICIT DE VIVIENDA EN MÉXICO

2020

Viviendas objetivo 24,043,674

Hogares existentes 22,914,788

Hogares por conformarse 439,936

Vivienda transitoria (3.0 %) 688,950

Viviendas Disponibles y Habitables Viviendas 22,770,850

Particulares 26,370,316

Uso temporal - 1,219,090

Potencialmente inhabitables - 2,380,376

Déficit Nacional 1,272,824

Hogares existentes afectados 5.6 %

Por lo tanto, esta metodología implica un déficit estimado de 1.2 millones de viviendas en las zonas
metropolitanas del país. Destaca que la magnitud es menor que la reportada en otras fuentes, como la ENVI
2020 (8.2 millones) o el Banco Mundial (3.3 millones). Sobre la Encuesta Nacional de Vivienda, el cálculo
presentado en este estudio tiene algunas ventajas pues considera información observada de la formación de
hogares en la población mexicana y del inventario de vivienda, mientras que la ENVI muestra información
autoreportada del lado de la demanda. Esto implica que la ENVI pudiera mostrar necesidades autopercibidas
por los hogares que se materialicen en el futuro. La estimación del presente análisis se refiere al componente
más subyacente del déficit de vivienda, que aborda el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Sobre la
estimación del Banco Mundial (BM), es más cercana a la estimación del presente estudio y sus desviaciones se
atribuyen a la población de estudio: los hogares que habitan una zona metropolitana. Dado que estos
representan 63.6 % de la población nacional de hogares censales, creemos que la aproximación de este estudio
es consistente con la del BM, cuando se ajusta a nivel agregado nacional (con y sin zonas metropolitanas).
Además, esta investigación se centró en la población que habita una zona metropolitana porque es la que más
participa en el mercado de adquisición: 84.9 % del nacional según los datos de 2020. Con esto, nuestra
estimación es consistente con lo expuesto en la literatura sobre el tema y presenta un marco que considera
simultáneamente los factores de oferta y de demanda para el mercado de adquisición de vivienda más grande.

40
Adicionalmente, esta investigación aporta un valor agregado sobre la literatura existente al distribuir el déficit
de vivienda por zonas metropolitanas. Al analizar los resultados en los principales núcleos del país, se observan
comportamientos diferenciados. En las zonas más pobladas en 2020 destacan los casos del Valle de México
(17.3 % de la población nacional en 2020), Monterrey (4.2 % en 2020) y Guadalajara (4.2 % en 2020). En el caso
del Valle de México se identifican 5.9 millones de viviendas habitables que son insuficientes para cubrir a los
6.2 millones de hogares existentes y los 119.7 mil hogares que detuvieron su desarrollo ante el crecimiento de
los precios de la vivienda. Al ajustar la suma de los hogares existentes y los faltantes por la tasa de desocupación,
la figura 2.7 muestra que el Valle de México tiene un déficit de 589.0 mil viviendas.

La figura 2.7 destaca además otro punto interesante: si bien Monterrey y Guadalajara son las zonas
metropolitanas más pobladas después del Valle de México, no se aprecia que exista este mismo ordenamiento
en el análisis del déficit. En el caso de Guadalajara, las viviendas objetivo se conforman por 1.4 millones de
hogares y 29.1 mil hogares ausentes, que se ajustan por la tasa de transición para acumular 1.5 millones de
viviendas objetivo. En este caso hay un ligero superávit de vivienda (3.8 mil unidades) que surge de abundancia
de inventario y específicamente por un porcentaje de 4.5 % de viviendas potencialmente inhabitables respecto
del inventario total en esa ciudad, que es una cifra alta respecto del promedio nacional, de 11.6 %. Por su parte,
Monterrey destaca por mostrar un superávit de vivienda más elevado, de 40.3 mil unidades, que representan
1.7 % de los 23.3 millones de hogares estimados para 2020. En este caso, el nivel alto de inventario se explica
por tener una proporción de 3.7 % viviendas secundarias (respecto del inventario de la zona) y 3.2 % de
viviendas inhabitables.

FIGURA 2.7 DÉFICIT DE VIVIENDA

En miles de viviendas Respecto del total de hogares

(%)*
Monterrey -40.3 -0.17
Pachuca -22.8 -0.10
Guadalajara -3.8 -0.02
Chilpancingo 22.7 0.10
Mérida 23.5 0.10
Oaxaca 25.8 0.11
Orizaba 28.7 0.12
Mexicali 29.0 0.12
León 30.8 0.13
Tuxtla Gutiérrez 35.3 0.15
Puebla-Tlaxcala 49.8 0.21
Toluca 51.3 0.22
Acapulco 58.3 0.25
Cancún 58.7 0.25
Poza Rica 61.6 0.26
Tijuana 105.9 0.45
Valle de México 589.6 2.52

-80 -10 60 130 200 -0.5 0.0 0.5 1.0

Fuente: Estimaciones propias.

* Respecto del total de hogares (existentes y faltantes) en las 74 zonas metropolitanas.

En resumen, este estudio implementó la metodología de Up for Growth para cuantificar el déficit de vivienda
en las zonas metropolitanas mexicanas durante el 2020. Para ello tomó en consideración la información del
Censo de Población y Vivienda de las últimas dos décadas. Particularmente, para la estimación de los hogares

41
faltantes se analizaron los cambios en la tasa de jefatura entre 2010 y 2020 utilizando la muestra ampliada del
censo para ambos años, mientras que para la vivienda potencialmente inhabitable se utilizó la misma fuente
de datos para 22020. El resultado principal de la implementación reveló un déficit 1.2 millones de viviendas
que afectan al 5.6 % de los hogares existentes en las zonas metropolitanas. Este déficit puede desglosarse a
nivel zona metropolitana, en donde las dos con mayor concentración son el Valle de México (con 589 mil
posibles hogares afectados) y Tijuana (105.9 mil), mientras que Monterrey y Pachuca podrían estar anticipando
futuras necesidades de vivienda (posiblemente en 2020 existían más viviendas que hogares).

Esta estimación toma en consideración las dinámicas sociales y económicas que influyen en la demanda y oferta
de viviendas. Particularmente, en este análisis sobre la vivienda se incorpora la dinámica de conformación de
los hogares mediante una estimación sobre los hogares “faltantes” que permite entender las consecuencias
demográficas de la baja asequibilidad de la vivienda. De igual manera, se consideran las características de las
viviendas particulares habitadas para garantizar la correspondencia con los hogares censales y la habitabilidad
de cada vivienda. Asimismo, un ejercicio que aporta valor adicional es la incorporación de la tasa de transición
de la vivienda para generar un inventario que absorba las fricciones propias del mercado de vivienda. Futuras
investigaciones podrían beneficiarse de fuentes de datos adicionales y otras técnicas estadísticas para abordar
los factores que influyen en la jefatura de hogar y las dinámicas familiares.

Este conjunto de resultados —la estimación de hogares "faltantes", la potencial habitabilidad de la vivienda y
la evaluación del déficit de vivienda en zonas metropolitanas— aportan información valiosa para la toma de
decisiones en políticas públicas. Es vital remarcar que estos resultados deben contrastarse con otras
estimaciones del déficit de vivienda para capturar con mayor profundidad los problemas que podrían afectar a
la vivienda. Por ejemplo, la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 (ENVI) indicaba que 21.1 % de los hogares tenía
necesidades de vivienda insatisfechas. Esta encuesta surge de respuestas autoreportadas, lo que podría
capturar necesidades insatisfechas con un origen independiente de los fenómenos que están siendo
capturados en la estimación del déficit que sigue este capítulo.

Finalmente, en este estudio se enfatiza el compromiso fundamental hacia la realización del derecho humano a
la vivienda digna. La reflexión final que sugiere el texto es que será necesario abordar de manera efectiva el
desafío del déficit habitacional en México a lo largo de la década, por lo que será crucial incorporar una
planificación integral que involucre a los diversos actores del mercado de vivienda, los diferentes niveles de
administración pública y la ciudadanía informada. Será necesario encontrar soluciones que combinen los
marcos internacionales de derechos humanos y las políticas nacionales de vivienda con el objetivo de generar
soluciones que aseguren el acceso equitativo a viviendas seguras, adecuadas y asequibles para las personas
que habitan el país.

42
Referencias

Behr, D. M., Chen, L., Goel, A., Haider, K. T., Singh, S., & Zaman, A. (2021). Introducing the Adequate Housing
Index.

Hernández Licona, G. (2019). Metodología para la medición multidimensional de la pobreza en México (3a
ed.). Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social.

INEGI (2023) Glosario. Recuperado el 27 de julio de 2023, de

https://www.inegi.org.mx/app/glosario/default.html?p=ENIGH2020

INEGI (2020), Censo de Población y Vivienda 2020. Recuperado el 27 de julio de 2023, de

https://www.inegi.org.mx/temas/hogares/#:~:text=El%20hogar%20censal%20es%20la,en%20la%20misma%2
0vivienda%20particular.

Pinto da Cunha, J. M. (2013). “Retos y preguntas en el estudio de Ciudades Latinoamericanas”. En P. Kresl & J.
Sobrino, Handbook of Research Methods and Applications in Urban Economies. Edward Elgar Publishing.
https://doi.org/10.4337/9780857934628

Why is adulting getting harder? Young adults and household formation. (s/f). Recuperado el 20 de julio de
2023, de https://www.freddiemac.com/research/insight/20180316-adulting

43
 3. Permanencia en el mercado formal del
derechohabiente y originación de crédito
hipotecario
Existen múltiples factores que impulsan la demanda agregada de vivienda, entre ellos la formación de nuevos
hogares, la migración, el crecimiento de los salarios reales o el nivel de inclusión financiera. En este capítulo se
plantea un modelo logístico para calcular el efecto que producen las características de las relaciones laborales
que mantienen los derechohabientes en la probabilidad de originar un crédito hipotecario. El análisis considera
la historia laboral de los trabajadores, en específico, el tiempo que han permanecido en la formalidad y las
características de las empresas en las que han trabajado la mayor parte de este tiempo, lo que permite estimar
su influencia en la probabilidad de que el derechohabiente obtenga un crédito hipotecario

A nivel micro, la adquisición de una vivienda representa uno de los principales hitos en la conformación del
patrimonio, dada su relevancia en el balance financiero de los hogares. De acuerdo con la Encuesta Nacional
sobre las Finanzas de los Hogares, publicada por el Banco de México y el Instituto Nacional de Estadística y
Geografía en 2021, las viviendas propias representan 50.3 % de los activos totales de los hogares, mientras que
los créditos hipotecarios representan 55.4 % de sus pasivos totales. En este sentido, la decisión de solicitar un
crédito hipotecario representa un parteaguas en la trayectoria personal y financiera de los derechohabientes y
sus familias, quienes deciden resolver su necesidad de vivienda, adquiriéndola (en lugar de rentarla) bajo las
condiciones que les ofrece el mercado (nivel de precios, tasa de interés, oferta disponible), en un momento
particular de su vida (composición familiar, edad, nivel de ingresos).

En este capítulo se explora un factor que podría incrementar la probabilidad de que un derechohabiente decida
adquirir una vivienda, su permanencia en la formalidad. Mantener relaciones laborales estables, de largo plazo,
no solo permitiría cumplir con los requisitos de cotización que establece el Infonavit 23 , también permitiría
acumular un mayor ahorro en la subcuenta de vivienda para utilizarlo como enganche, sustentar una
perspectiva optimista sobre la capacidad para solventar las amortizaciones de la hipoteca y definir con claridad
la necesidad de ubicación de la vivienda, con base en los recorridos eficientes al empleo y a los demás
satisfactores del hogar.

En el desarrollo del capítulo se muestra que la frecuencia con la que los derechohabientes originan un crédito
hipotecario está correlacionada con el tiempo que permanecen en la formalidad. Las relaciones laborales largas
suceden con mayor frecuencia en ciertos tipos de empresas y actividades económicas, lo que podría estar
relacionado a la complejidad y especialización del trabajo desarrollado, así como al nivel de los salarios que se
observan en estos sectores y empresas. La frecuencia con la que un derechohabiente genera un crédito
hipotecario también estaría relacionada a las características particulares de la región donde se busca adquirir
una vivienda.

23 Los bancos comerciales también suelen requerir una antigüedad mínima en el empleo para ser sujeto de crédito hipotecario.

44
 3.1. Duración de las relaciones laborales
A lo largo de su vida laboral, las personas suelen entablar distintas relaciones laborales con diferentes patrones,
es decir, trabajar en distintos empleos. Las y los trabajadores que cotizan a la seguridad social reciben
aportaciones de sus patrones a su subcuenta de vivienda de forma bimestral. En este capítulo se utiliza una
base de datos sobre relaciones laborales entabladas por 52.7 millones de derechohabientes de Infonavit en el
periodo de 2005 a 2021. El análisis se enfoca en la información de 23.7 millones de derechohabientes que
iniciaron su carrera laboral a partir de 2006, de los cuales es posible observar la totalidad de sus relaciones
laborales (85.0 millones), estimando su duración.24 El mercado laboral formal presenta relaciones laborales
muy cortas, 24.2 % de las relaciones entabladas por estos derechohabientes dura sólo un bimestre y 75.4 %
dura menos de un año.

Dado que las reglas de otorgamiento de crédito vigentes hasta 2020 limitaban el acceso al financiamiento a los
derechohabientes que presentaran al menos 12 meses cotizados de manera continua,25 se excluye del análisis
a los derechohabientes que no presentan al menos una relación laboral con un año o más de duración. A cada
derechohabiente se le asigna un total de años cotizados equivalentes a la suma de los periodos cotizados en
todas sus relaciones laborales reportadas.26 Adicionalmente, cada derechohabiente es categorizado de acuerdo
con el tipo de empresa en la que entabló su relación laboral más larga, la cual representa, en promedio, 60.9
% del total de sus años cotizados (mediana de 57.9 %). En específico, a cada derechohabiente se le asocia el
tamaño de la empresa,27 la división económica y la entidad federativa a la que pertenece la empresa dónde
experimentó el empleo de mayor duración, 28 así como el salario promedio real (pesos de junio 2021) que
presentó durante esa relación y la edad que tenía al iniciar la relación. Se excluye también a los
derechohabientes que en la base de datos no se registra su sexo. La muestra se compone de 10,441,219
derechohabientes que presentan al menos una relación laboral con un año o más de duración 29, de los cuales
934,374 originaron un crédito hipotecario durante el periodo de análisis.

24 La mayor parte de las relaciones laborales presenta aportaciones bimestrales continuas, sin embargo, 9.8 % de ellas presenta periodos intermedios sin
aportación (discontinuidades), lo que podría estar relacionado, entre otros motivos, con el atraso en el pago de las contribuciones por parte del patrón o con
el traspaso del derechohabiente entre distintas razones sociales de una misma empresa. Como se comentó en el recuadro “Impacto de la reforma del
outsourcing en el mercado laboral” del Reporte Económico Trimestral octubre – diciembre 2022, la subcontratación fue utilizada muchas veces para limitar
los derechos laborales de los derechohabientes, específicamente el reconocimiento de su antigüedad, reduciendo con ello la cuantía de sus vacaciones, prima
de antigüedad o indemnización, así como para eludir el pago del reparto de utilidades. Un esquema utilizado, conocido como insourcing, era contratar al
derechohabiente a través de una empresa, trasladarlo tiempo después a otra del mismo grupo empresarial, pudiendo regresar en algún momento a la empresa
inicial, sin nunca haber cambiado la naturaleza del trabajo desempeñado.
25 El modelo de originación de Infonavit otorgaba puntos de acuerdo con la edad, salario diario integrado y saldo en la Subcuenta de Vivienda del

derechohabiente, así como con el número de bimestres continuos cotizando; se requerían 116 puntos para ser sujeto de crédito. El derechohabiente no
calificaba cuando presentaba menos de 6 bimestres continuos cotizando.
26 El total de años cotizados podría ser menor a la suma de periodos cotizados en todas sus relaciones laborales, dado que un derechohabiente puede presentar

más de una relación laboral activa en un periodo específico; por ejemplo, si renuncia en una empresa y se emplea en otra en el mismo bimestre, la base de
datos registrará dos relaciones activas en el mismo bimestre. Por ello, se establece un límite superior de 15.7 años cotizados, equivalente a los bimestres
existentes entre el primer bimestre de 2006 y el cuarto bimestre de 2021, fecha de corte de la base; dicho tope se aplica a 27,654 derechohabientes.
27 Definido como el número de relaciones laborales activas que presenta la empresa en el bimestre en que inicia la relación laboral con el derechohabiente.

28 En caso de que un derechohabiente presente dos o más relaciones laborales que tienen la misma duración (las más largas), se selecciona a aquella que

presenta el mayor salario promedio. En total, se utiliza este criterio de desempate con 1,233,906 derechohabientes.
29 En total se reportan 51,785,097 relaciones laborales entabladas por estos derechohabientes.

45
En la siguiente figura se presenta la distribución de los años de cotización que acumulan dos grupos de
derechohabientes,30 aquellos que no han solicitado un crédito, a pesar de contar con al menos una relación
laboral con duración de uno o más años, y aquellos que originaron un crédito (acreditados). Como se observa,
el grupo de acreditados presenta periodos de cotización mucho más amplios.

FIGURA 3.1 AÑOS TOTALES DE COTIZACIÓN DE DISTINTOS GRUPOS DE DERECHOHABIENTES

Derechohabientes que ingresaron entre 2006 y 2021

18% Derechohabientes sin crédito Derechohabientes con crédito

16%
Distribución de trabajadores

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%
Hasta 1 año

10 - 11 años

11 - 12 años

12 - 13 años

13 - 14 años

14 - 15 años
9 - 10 años

Más de 15 años
1 - 2 años

2 - 3 años

3 - 4 años

4 - 5 años

5 - 6 años

6 - 7 años

7 - 8 años

8 - 9 años

Años totales cotizados

Fuente: Infonavit.

Uno de cada 11 derechohabientes incluidos en la muestra (8.9 %) generó un crédito hipotecario; en promedio,
los derechohabientes que han generado un crédito han cotizado el doble de años de los que no lo han
generado, 9.0 contra 4.8 años, respectivamente. En la siguiente figura se muestra en el eje horizontal distintos
rangos de años de cotización, mientras que en el eje vertical aparece la frecuencia con la que se ha generado
crédito al interior de cada rango; 0.1 % de los trabajadores que han cotizado entre 1 y 2 años ha obtenido un
crédito, en contraste con 8.0 % de los que han cotizado entre 5 - 6 años y 45.1 % de los que han cotizado entre
14 y 15 años en total.

3067.3% de los derechohabientes excluidos de la muestra por no presentar al menos una relación laboral con duración de uno o más años no alcanza a
acumular, considerando todas sus relaciones laborales entabladas en su vida laboral, uno o más años de cotización. De hecho, sólo 2,083 derechohabientes
de este grupo (0.03%) ha originado un crédito hipotecario; esta situación se explica porque los acreditados pudieron haber acumulado el año de cotización
continua que exigían las reglas de crédito concatenando dos o más empleos distintos.

46
 FIGURA 3.2 AÑOS TOTALES DE COTIZACIÓN Y FRECUENCIA CON LA QUE LOS
DERECHOHABIENTES OBTIENEN UN CRÉDITO HIPOTECARIO
Derechohabientes que ingresaron entre 2006 y 2021

60%

47.0%
Frecuencia en la originación de crédito

45.1%
41.3%
50%

37.5%
33.7%
29.3%
40%

25.1%
20.6%
30%

16.3%
12.0%
20%
8.0%
4.4%
1.6%

10%
0.3%
0.1%

0%

10 - 11 años

11 - 12 años

12 - 13 años

13 - 14 años

14 - 15 años
9 - 10 años

Más de 15 años
2 - 3 años
1 - 2 años

3 - 4 años

4 - 5 años

5 - 6 años

6 - 7 años

7 - 8 años

8 - 9 años

Años totales cotizados

Fuente: Infonavit.

Los derechohabientes que originaron un crédito muestran un perfil de mayores salarios en comparación con
aquellos que no lo obtuvieron. En la siguiente figura se muestra, en el eje vertical el salario mensual real
promedio (en pesos de junio de 2021) de la relación más larga de los derechohabientes, mientras que en el eje
horizontal se muestran los años totales cotizados; ambos datos se muestran para los derechohabientes con y
sin crédito, así como para el total. Se observa una correlación positiva entre el total de años cotizados y el
salario de los derechohabientes, donde el grupo de acreditados presenta un salario mayor al de los
derechohabientes sin crédito; el salario promedio de los acreditados es de 11,872 pesos mensuales, 48.4 %
mayor al de los derechohabientes sin crédito, cuyo salario promedio es de 8,003 pesos.31

31Los pocos derechohabientes (797 en total) que generaron un crédito a pesar de haber cotizado por un periodo menor a los dos años presentan un salario
excepcionalmente alto, 113.2 % mayor en promedio al salario de los derechohabientes sin crédito con periodos de cotización similar. En cambio, el diferencial
salarial entre los derechohabientes con y sin crédito que han cotizado 4 años o más es 34.1 %.

47
FIGURA 3.3 AÑOS TOTALES DE COTIZACIÓN Y SALARIO REAL PROMEDIO DE LA RELACIÓN MÁS
LARGA DE LOS DERECHOHABIENTES CON Y SIN CRÉDITO
Derechohabientes que ingresaron entre 2006 y 2021

$20,000
Salario mensual real ($ jun-21) promedio

$18,000

$16,000
de la relación más larga

$14,000

$12,000

$10,000

$8,000

$6,000

$4,000 Derechohabientes sin crédito

Derechohabientes con crédito
$2,000 Derechohabientes (Total)
$0
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Total de años cotizados

Fuente: Infonavit.

Al clasificar a los derechohabientes por las características del patrón involucrado en su relación más larga, como
son la división económica o el número de empleados de la empresa, se observa variabilidad en la duración,
salario y frecuencia con la que se origina el crédito hipotecario. La división económica con mayor número de
derechohabientes incluidos en la muestra es la de servicios para las empresas y el hogar (25.5 %), seguido por
el comercio (24.6 %), la industria de la transformación (17.2 %) y la construcción (8.6 %); las divisiones más
pequeñas por el número de derechohabientes son la industria eléctrica, de captación y suministro de agua
potable (0.1 %) y la industria extractiva (0.6 %). A su vez, el mayor número de derechohabientes incluidos en la
muestra (49.8 %) tuvieron su relación más larga en grandes empresas, con más de 250 trabajadores, seguido
por las empresas pequeñas, con menos de 50 trabajadores (25.6 %) y finalmente por las medianas, con 51 –
250 trabajadores (24.6 %).

Los derechohabientes asociados a ciertas divisiones económicas se concentran en diferentes tamaños de

empresas, como se muestra en la siguiente figura; por ejemplo, 73.8 % de los derechohabientes pertenecientes
a la industria de la transformación trabajaron en empresas grandes, mientras que 39.9 % de los
derechohabientes pertenecientes a la industria de la construcción trabajaron en pequeñas empresas.

48
 FIGURA 3.4 DISTRIBUCIÓN DE LOS TRABAJADORES INCLUIDOS EN LA MUESTRA ,
POR DIVISIÓN ECONÓMICA Y TAMAÑO DE LAS EMPRESAS
Derechohabientes que ingresaron entre 2006 y 2021
Grande Mediana Pequeña

Transformación 73.8% 16.4% 9.8%

Agropecuaria 60.0% 22.2% 17.8%

Alimentos, textil y papel 55.9% 24.7% 19.3%

Extractivas 50.3% 33.4% 16.2%

Servicios a empresas y hogares 48.0% 25.4% 26.6%

Eléctrica y agua 45.2% 25.6% 29.2%

Transporte y comunicaciones 42.9% 29.5% 27.7%

Comercio 42.3% 25.7% 32.1%

Servicios sociales y comunales 36.2% 28.4% 35.4%

Construcción 29.3% 30.8% 39.9%

Fuente: Infonavit.

En la siguiente figura se muestra en el eje vertical la frecuencia con la que los derechohabientes han obtenido
un crédito hipotecario, mientras que en el eje horizontal aparece el promedio de años cotizados en un empleo
formal; la figura muestra el promedio de ambos datos para distintos derechohabientes, agrupados de acuerdo
con la división económica y el tamaño de la empresa en la que experimentaron su empleo de mayor duración.
Se observa que la mayor frecuencia en la originación de crédito sucede entre los derechohabientes asociados
a empresas grandes (círculos de color gris), particularmente en algunas divisiones económicas que se
caracterizan por mantener relaciones de larga duración y salarios por encima del promedio (el salario promedio
se refleja en el tamaño del círculo).

Por ejemplo, las empresas grandes de las industrias extractiva, de transformación y la eléctrica, de captación y
suministro de agua potable presentan frecuencias en la originación de crédito de 16.7, 14.7 y 14.0 %,
respectivamente, las más altas de la muestra. Mientras que el promedio de años cotizados de la muestra es de
5.2 años, estos tres grupos de derechohabientes presentan un promedio de 6.4, 5.6 y 5.4 años cotizados,
respectivamente. De igual forma, mientras que el salario promedio de la muestra es de 274.5 pesos diarios, los
derechohabientes en estos tres grupos presentan salarios reales promedio de 20,448, 9,726 y 14,878 pesos
mensuales, respectivamente.

En la figura también se observa que los derechohabientes empleados en las pequeñas empresas (círculos de
color naranja) se caracterizan por presentar salarios y frecuencias de originación menores al resto de las
empresas en casi todas las divisiones económicas. Por ejemplo, los derechohabientes empleados en empresas
grandes de la industria extractiva presentan 6.4 años de cotización promedio, con salarios reales promedio de
20,448 pesos mensuales y con una frecuencia de originación de 16.7 %; mientras que los derechohabientes
asociados a las pequeñas empresas de esta misma división económica presentan 5.3 años de cotización

49
promedio, con salarios reales promedio de 10,378 pesos mensuales y con una frecuencia de originación de
7.5%.

En la figura aparecen las líneas de tendencia para cada tamaño de empresa; si bien, en los tres casos la
correlación es positiva, resulta mayor para las empresas grandes. Mejores salarios y empleos de larga duración
podrían generar mejores condiciones para adquirir un crédito hipotecario, al permitir cumplir con los requisitos
de cotización que establece el Instituto, acumular un mayor ahorro en la Subcuenta de Vivienda que se utiliza
como enganche, sustentar una perspectiva optimista sobre la estabilidad en el empleo que se requiere para
solventar una hipoteca y definir con claridad la necesidad de ubicación de la vivienda, con base en los recorridos
eficientes al empleo y a los demás satisfactores del hogar.

FIGURA 3.5 AÑOS COTIZADOS Y FRECUENCIA EN LA ORIGINACIÓN DE CRÉDITO ,

POR DIVISIÓN ECONÓMICA Y TAMAÑO DE LAS EMPRESAS
Derechohabientes que ingresaron entre 2006 y 2021

20% Grande
Mediana
18%
Frecuencia en la originación de crédito

Extractivas
Pequeña
16% Transformación
Eléctrica y agua
14% Transporte y
Transporte y comunicaciones
Servicios sociales y Alimentos, textil y papel comunicaciones
12% Eléctrica y agua Comercio
comunales
Comercio Transformación Extractivas
10% Comercio
Alimentos, textil y papel Transformación Extractivas
8% Servicios sociales y Eléctrica y agua Transporte y
comunales Servicios a empresas y comunicaciones
6% Servicios sociales y hogares Servicios a empresas y
comunales Alimentos, textil y hogares
4% papel Construcción
Servicios a empresas y
Agropecuaria Agropecuaria Construcción Construcción hogares
2%
Agropecuaria
0%
4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5
Total de años cotizados
Fuente: Infonavit.

La Ciudad de México, Nuevo León, Jalisco y el Estado de México concentran 37.4 % de todos los
derechohabientes incluidos en la muestra, mientras que las 10 entidades con menor número de
derechohabientes acumulan 6.2 % de la muestra. Los derechohabientes con periodos de cotización más
amplios están asociados a entidades como Coahuila y Nuevo León, donde los trabajadores promedian 5.7 años
de formalidad en su historia laboral, mientras que en Oaxaca el promedio es 4.3 años de cotización. Las tres
entidades donde se observa el mayor salario real promedio son Ciudad de México, Campeche y Nuevo León,
con 10,313, 9,601 y 9,539 pesos mensuales, respectivamente. Por el contrario, las entidades con el menor
salario real promedio son Chiapas y Oaxaca, con 5,973 y 6,194 pesos mensuales, respectivamente.

En la siguiente figura se observa que, controlando por el tiempo de cotización en un empleo formal, la
frecuencia en la originación de crédito es mayor en entidades como Nuevo León o Yucatán respecto al
promedio, y menor en Oaxaca o Guerrero. Por ejemplo, 34.6% de los derechohabientes de Yucatán que han

50
cotizado entre 9 y 10 años, originaron un crédito hipotecario; en contraste, la frecuencia en la originación de
crédito se reduce a una cuarta parte (8.8 %) entre los derechohabientes de Oaxaca con periodos de cotización
similar. Esta diferencia notable en la frecuencia podría derivarse de condiciones particulares del mercado de
vivienda en cada entidad, ya que los salarios promedio de ambos grupos de derechohabientes resultan
similares, de 6,291 y 6,194 pesos mensuales, respectivamente. Como se comentó en el capítulo “Diversidad en
las condiciones y necesidades de la vivienda en México: un análisis de la Encuesta Nacional de Vivienda 2020”,
inserto en el Reporte Anual de Vivienda 2021, la relevancia de la autoproducción como forma de adquisición
de la vivienda es mayor en las entidades donde la población es menos urbana. Los niveles de urbanización de
ambas entidades son distintos, a pesar de encontrarse ambos en la región sureste del país; mientras que en
Oaxaca 50.5 % de la población vive en localidades rurales, con menos de 2,500 habitantes, en Yucatán este
porcentaje es 14.0 %. De acuerdo con los datos de la ENVI 2020, en Oaxaca 86.8 % de las viviendas propias
fueron autoproducidas por sus dueños y solo 3.0 % fueron adquiridas nuevas; en Yucatán estos porcentajes
son 41.3 y 26.3 %, respectivamente.

FIGURA 3.6 AÑOS COTIZADOS Y FRECUENCIA EN LA ORIGINACIÓN DE CRÉDITO ,

POR ENTIDAD
Derechohabientes que ingresaron entre 2006 y 2021
70% Nuevo León
Frecuencia en la originación de crédito

Yucatán
60%
Nacional
50%
Guerrero

40% Oaxaca

30%

20%

10%

0%
10 - 11 años

11 - 12 años

12 - 13 años

13 - 14 años

14 - 15 años
9 - 10 años

Más de 15 años
1 - 2 años

2 - 3 años

3 - 4 años

4 - 5 años

5 - 6 años

6 - 7 años

7 - 8 años

8 - 9 años

Total de años cotizados

Fuente: Infonavit.
Existen otras variables, relacionadas a las características del derechohabiente, que pueden también influir en
la probabilidad con la que genere un crédito hipotecario, como son el sexo y la edad a la que inició su relación
laboral más larga. Las mujeres representan 42.6 % de la muestra, presentando un salario promedio de 254.4
pesos diarios y un periodo de cotización promedio de 4.8 años; en el caso de los hombres su salario promedio
es de 289.4 pesos diarios y su periodo de cotización promedio es de 5.5 años. Por su parte, la edad promedio
de inicio de la relación más larga de los derechohabientes, tanto hombres como mujeres, es de 23.7 años
(mediana de 22 años).

En la siguiente figura se observa que la frecuencia con la que hombres originan un crédito hipotecario es
marginalmente mayor a la de las mujeres, controlando por el número de años cotizados. Destaca que la

51
frecuencia en la originación de crédito es mayor cuando la relación laboral más larga se inicia entre los 20 y 25
años, reduciéndose para ambos sexos en las edades maduras.

En resumen, los datos muestran que la probabilidad de que un derechohabiente solicite un crédito hipotecario
se encuentra correlacionada a sus condiciones laborales y a la etapa de su ciclo de vida. Los datos hacen
suponer que la probabilidad de solicitar un crédito es mayor cuando los derechohabientes se encuentran en
un periodo temprano de su vida laboral, trabajando en empresas y sectores que se caracterizan por mantener
relaciones laborales de mayor duración y por pagar salarios por encima del promedio, ubicadas en entidades
que poseen una oferta de vivienda amplia y adecuada a los niveles de ingreso del mercado laboral.

FIGURA 3.7 AÑOS COTIZADOS Y FRECUENCIA EN LA ORIGINACIÓN DE CRÉDITO ,

POR EDAD AL INICIO DE LA RELACIÓN LABORAL Y SEXO
Derechohabientes que ingresaron entre 2006 y 2021

50%
Hombres Mujeres
Frecuencia en la originación de crédito

45% Hombres 20 - 25 años Mujeres 20 - 25 años

40% Hombres 45 - 50 años Mujeres 45 - 50 años
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
10 - 11 años

11 - 12 años

12 - 13 años

13 - 14 años

14 - 15 años
9 - 10 años
4 - 5 años

15 años o más
1 - 2 años

2 - 3 años

3 - 4 años

5 - 6 años

6 - 7 años

7 - 8 años

8 - 9 años

Total de años cotizados

Fuente: Infonavit.

3.2. Estimación de la probabilidad de originar un crédito

hipotecario
La contribución de cada una de estas características de la relación laboral a la probabilidad con la que se origina
un crédito hipotecario puede ser evaluada a través de una regresión econométrica tipo Logit, donde la variable
dependiente es binaria, es decir, toma el valor de uno si durante el periodo en que se encontraba activa la
relación laboral se originó un crédito y de cero si no se originó.

Para estimar la probabilidad de que la relación laboral i genere un crédito hipotecario ( ) se utiliza una
función de respuesta logística:

52
Donde las variables independientes son, bajo la especificación del modelo base, las siguientes:

: la suma de años cotizados del derechohabiente ;

: el salario real promedio observado durante el periodo en que se mantuvo activa la

duración laboral más larga del derechohabiente , medido en cientos de pesos de junio 2021;

: la edad del derechohabiente al inicio de su relación laboral más larga;

: el sexo del derechohabiente ;

: la división económica en la que se ubica la empresa involucrada en la relación laboral

más larga del derechohabiente ;

: el tamaño de la empresa involucrada al iniciar la relación laboral más larga del

derechohabiente ;

: la entidad en la que se ubica la empresa involucrada en la relación laboral más larga del
derechohabiente ;

Para evaluar la robustez de los resultados del modelo base (A), se plantean tres especificaciones adicionales,
un modelo (B) que no considera a la entidad en la que se ubica la empresa; un modelo (C) que no considera ni
a la entidad ni a la división económica a la que pertenece la empresa; y un modelo (D) que no considera ni a la
entidad ni a la división económica, ni al tamaño de la empresa.

En la siguiente figura se reportan las razones de probabilidad, distinguiendo en cada columna las diferentes
especificaciones del modelo. Para todos los modelos los estimadores resultan significativos, con un nivel de
confianza de 99 %. 32 Por razones de espacio se omite mostrar las razones de probabilidad de las variables
categóricas con valores múltiples (entidad y división económica), señalando solo en la tabla si la variable fue
incluida en el modelo.

En casi todos los casos las razones de probabilidad son mayores a uno, lo que significa que la probabilidad de
que suceda el evento se incrementa cuando alguna de las variables continuas aumenta o cuando alguna
variable categórica toma un valor distinto al del grupo de referencia; las únicas razones de probabilidad
menores a uno son las relacionadas al sexo, a la edad del trabajador al inicio de la relación laboral y al estado
de Morelos, lo que significa, por un lado, que la probabilidad de originar un crédito en una relación laboral se
reduce cuando el derechohabiente es hombre, conforme el derechohabiente inicie su relación más larga a una
mayor edad y, por el otro, que Morelos es el único estado donde los derechohabientes presentan una menor
probabilidad de generar un crédito hipotecario en comparación con los derechohabientes de Oaxaca.

Por último, en la tabla se muestra el estadístico AUC o área bajo la curva, por sus siglas en inglés, que evalúa el
desempeño del modelo, reflejando qué tan certero resulta para predecir el evento de interés, en este caso, la

32 Solo el coeficiente asociado al sexo resulta significativo al 95%.

53
originación o no de un crédito33; un mayor valor de este estadístico refleja una mayor capacidad predictiva del
modelo.

FIGURA 3.8 REPORTE DE RESULTADOS DE LOS MODELOS LOGÍSTICO

Probabilidad de originar un crédito

Variable independiente Modelo A Modelo B Modelo C Modelo D

1.439 *** 1.429 *** 1.430 *** 1.431 ***
Años cotizados
[0.000373] [0.000362] [0.000359] [0.000359]
1.097 *** 1.079 *** 1.082 *** 1.087 ***
Salario diario promedio
[0.000396] [0.000380] [0.000374] [0.000367]
Edad al inicio de la relación 0.976 *** 0.970 *** 0.965 *** 0.963 ***
laboral [0.000237] [0.000237] [0.000235] [0.000235]
0.994 *** 1.010*** 0.970 *** 0.967 ***
Hombre
[0.00262] [0.00258] [0.00252] [0.00252]
1.184 *** 1.144 *** 1.259 ***
Empresa grande
[0.00340] [0.00327] [0.00316]
1.101 *** 1.067 *** 1.093 ***
Empresa mediana
[0.00374] [0.00366] [0.00364]
División económica Si Si No No
Entidad Si No No No
AUC 0.865 0.853 0.850 0.849

Fuente: Infonavit. Errores estándar en la segunda línea. * p < 0.05, ** p < 0.01, *** p < 0.001.

El efecto de cada variable en la probabilidad de generar un crédito se dimensiona mediante su efecto

marginal.34 En la siguiente figura se muestra que la probabilidad de originar un crédito aumenta 2.32 % por
cada año que incrementa el periodo total de cotización del derechohabiente en un empleo formal; este
resultado establece a la permanencia en el mercado laboral formal como la variable más influyente del modelo.
Conforme el derechohabiente acumula un mayor número de años en la formalidad, la probabilidad de que
solicite un crédito se incrementa, independientemente de las demás características de las empresas donde
trabaje o las del propio derechohabiente. Considerando sólo el efecto de esta variable, un derechohabiente
que haya acumulado 10 años cotizados en la formalidad tendría 20% más de probabilidad de originar un crédito
hipotecario respecto al derechohabiente que acaba de cumplir el requisito de cotizar un año.

Este efecto mostraría que la probabilidad de solicitar un crédito es pequeña cuando el derechohabiente, a pesar
de cubrir los requisitos de cotización para solicitar un crédito, aún no cubre un periodo significativo de
cotización en empleos formales. De acuerdo con los datos de la muestra, solo 1 de cada 499 derechohabientes

33 Un valor entre 0.70 y 0.79 muestra que el modelo discrimina de manera aceptable, y D'Agostino, Rodgers y Mauck, (2018) mencionan que para la precisión
de la clasificación un valor entre 0.75 y 0.85 es una evidencia parcialmente convincente.
34 Para calcular el efecto marginal promedio de cada variable (average marginal effect), se promedian todas las observaciones.

54
que ha cotizado en empleos formales por un periodo de 1 - 3 años ha solicitado un crédito, en contraste, 1 de
cada 3 derechohabientes que ha cotizado por más de 10 años obtuvo un crédito.

De forma análoga, en la figura se muestra el efecto marginal de otras variables categóricas, cuyo valor debe
interpretarse como el cambio en la probabilidad de originar un crédito como efecto de cambiar de la categoría
de referencia a la categoría estimada. Por ejemplo, trabajar en una empresa grande o en una mediana aumenta
1.08 y 0.61 %, respectivamente, la probabilidad de originar un crédito con respecto a trabajar en una pequeña
empresa. Este efecto es adicional al que se genera por las diferencias existentes en el salario y años de
cotización de los derechohabientes ligados a distintos tamaño de empresa, lo cual podría estar relacionado,
entre otros factores, a la mayor información (sobre trámites del crédito, oferta de vivienda) que reciben los
trabajadores de empresas de mayor tamaño (a través de sus compañeros o del sindicato) o al hecho de que las
empresas grandes y medianas operan en entornos más urbanos, donde existe una mayor oferta de vivienda
producida de forma masiva.35

Por otro lado, la probabilidad de originar un crédito aumenta 0.59 % por cada 100 pesos que se incrementa el
salario diario promedio de la relación laboral; este resultado implica que la probabilidad de crédito es casi
homogénea (controlando por todas las demás variables) entre los primeros rangos de salario, dado que la mitad
de la distribución salarial se ubica en un rango de 100 – 200 pesos diarios; la probabilidad de generar un crédito
no se eleva significativamente para el resto de la distribución, excepto quizá para los derechohabientes del
décimo decil, cuyo salario promedio es de 858.5 pesos diarios (26,112 pesos mensuales).

La probabilidad de originar un crédito siendo hombre es marginalmente menor (-0.04 %) a la de ser mujer, la
categoría de referencia utilizada en el modelo; este resultado significa que cuando los hombres y mujeres
presentan condiciones similares en el mercado laboral, su probabilidad de originar un crédito es muy similar,
por lo que la menor participación de las mujeres en la cartera de crédito de Infonavit se explica por las
diferencias en esas condiciones, es decir, por las brechas de género que subsisten en la participación laboral y
en los salarios.

Por último, la probabilidad de originar un crédito en una relación laboral se reduce 0.16 % por cada año que
aumenta la edad del derechohabiente al iniciar su relación más larga. Este decremento, que puede considerarse
marginal en las primeras edades, impacta de forma importante a los derechohabientes cercanos al retiro.

35Se trataría de un efecto distinto al de la entidad, ya que al interior de una entidad (por ejemplo, Quintana Roo) existen empresas en entornos muy urbanos
(por ejemplo, Cancún), semiurbanos y rurales (el resto de la entidad). Las grandes empresas suelen ubicarse en los entornos más urbanizados, donde se
benefician de las economías de aglomeración, esto es, de menores costos de transporte para llegar a sus proveedores y clientes, de mercados laborales más
profundos y diversos, etcétera.

55
 FIGURA 3.9 EFECTOS MARGINALES PROMEDIO EN
LA PROBABILIDAD DE GENERAR UN CRÉDITO
2.5%
Efecto en la probabilidad de originar un

2.0%

1.5%

2.32%
1.0%
crédito

0.5% 1.08%
0.61% 0.59%
-0.04% -0.16%
0.0%

-0.5%
Años Empresa Empresa Salario Hombre Edad
cotizados grande mediana (cientos)

Fuente: Infonavit.

Trabajar en cualquier otra división económica distinta a la agropecuaria, la división de referencia en el modelo
incrementa de forma importante la probabilidad de ejercer un crédito hipotecario; por ejemplo, trabajar en la
división de la industria de la transformación o en la de comercio aumenta la probabilidad de originar un crédito
en más de 8.0 % con respecto a trabajar en la división agropecuaria, controlando por todas las demás variables.
Trabajar en la división de construcción es la que menos contribuye a la probabilidad de originar un crédito
hipotecario, con respecto a trabajar en la división agropecuaria.

FIGURA 3.10 EFECTO MARGINAL DE LA DIVISIÓN ECONÓMICA EN

LA PROBABILIDAD DE GENERAR UN CRÉDITO
9%
Efecto en la probabilidad de originar un

8%
7%
6%
5%
4% 8.26% 8.13% 7.62% 7.60% 7.57%
3%
6.92%
5.74% 5.60%
crédito

2%
1% 2.67%
0%
Extractivas
Comercio

Alimentos, textil y papel

Eléctrica y agua

Serv. empresas y hogar

Serv. social y comunal
Transformacion

Transporte y comunic.

Construccion

Fuente: Infonavit.

56
Por último, trabajar en cualquier otra entidad distinta a Oaxaca, la entidad de referencia en el modelo,
incrementa de forma importante la probabilidad de ejercer un crédito hipotecario, con excepción de Morelos;
por ejemplo, trabajar en Quintana Roo, Tamaulipas, Colima, Yucatán o Nuevo León aumenta la probabilidad de
originar un crédito en más de 11.0 % con respecto a trabajar en Oaxaca, controlando por todas las demás
variables. Del otro lado, los derechohabientes que laboran en Guerrero o Morelos presentan probabilidades
semejantes de generar un crédito hipotecario comparadas con aquellos que lo hacen en Oaxaca.

FIGURA 3.11 EFECTO MARGINAL DE LA ENTIDAD EN

LA PROBABILIDAD DE GENERAR UN CRÉDITO
16%
Efecto en la probabilidad de originar un crédito

14%

12%

10%

8%
13.15%
11.65%
11.63%
11.25%
11.20%
10.28%

6%
9.86%
9.86%
9.07%
8.48%
8.11%
8.07%
8.00%
7.89%
7.83%
6.84%
6.70%
6.67%
4%

6.53%
6.51%

0.74%
1.14%
5.73%
4.63%
4.52%
4.49%
3.93%
3.86%
3.70%
1.97%

-1.57%
2%

0%

-2%

-4%
GTO

CDMX
SON

AGS

SLP

HGO

MEX
TAMPS
COL

NAY
JAL
DGO

ZAC

BCS
NL

CHIH

QRO
QROO

TAB

BC

CAMP
CHIS

MOR
YUC

MICH
COAH

PUE

TLAX

GRO
SIN

VER

Fuente: Infonavit.

En la siguiente figura se observa que, manteniendo fijas todas las demás variables, la probabilidad estimada de
originar un crédito es creciente con respecto a la permanencia del derechohabiente en el mercado laboral
formal, siendo muy baja (menor a 5 %) para los derechohabientes que acumulan menos de 5 años de cotización
y muy alta (mayor a 30 %) para los derechohabientes que acumulan 11 años o más.

Este resultado es relevante para fines de establecer la demanda de créditos del Instituto. Si bien, todos los
derechohabientes que se incluyen en la muestra presentan una relación laboral con duración de al menos 1
año, y por lo tanto en su momento fueron sujetos de crédito, la probabilidad de que ejercieran ese derecho
podría haber sido mínima para la mayor parte de ellos, dada su reducida historia laboral, sus cambios frecuentes
de empleo o incluso por la desventaja que representaba trabajar en ciertas zonas del país, con condiciones
menos favorables para adquirir una vivienda.

57
 FIGURA 3.12 PROBABILIDAD ESTIMADA DE ORIGINAR UN CRÉDITO PARA
DERECHOHABIENTES CON DISTINTOS AÑOS DE COTIZACIÓN ACUMULADOS
70% Intervalo de confianza (+/- 1 desv. est.) Probabilidad estimada

60%
Probabilidad de originar crédito

50%

40%

30%

20%

10%

0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Total de años cotizados
Fuente: Infonavit.
Nota: El área verde corresponde al intervalo de confianza para una desviación estándar.

Por último, en la siguiente figura se observa que, manteniendo fijas todas las demás variables, la probabilidad
estimada de originar un crédito es marginalmente creciente con el salario del derechohabiente; solo el decil
más alto presenta una probabilidad sustancialmente mayor al resto de la distribución. Este resultado
establecería al salario como un factor poco relevante, en comparación con los demás factores analizados en
este capítulo, para explicar la frecuencia con la que los derechohabientes originan un crédito hipotecario.

FIGURA 3.13 PROBABILIDAD ESTIMADA DE ORIGINAR UN CRÉDITO PARA

DERECHOHABIENTES EN DISTINTOS RANGOS SALARIALES
9% Intervalo de confianza (+/- 1 desv. est.) Probabilidad estimada
8%

7%
Probabilidad de originar crédito

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%
I II III IV V VI VII VIII IX X
Decil de salario
Fuente: Infonavit.
Nota: El área gris corresponde al intervalo de confianza para una desviación estándar.

58
Mantener un empleo formal durante un periodo significativo no solo permitiría cumplir con los requisitos de
cotización que establece el Infonavit para ser sujeto de crédito, también permitiría acumular un mayor ahorro
en la Subcuenta de Vivienda que se utiliza como enganche, sustentar una perspectiva optimista sobre la
capacidad para solventar las amortizaciones de la hipoteca y definir con claridad la necesidad de ubicación de
la vivienda, con base en los recorridos eficientes al empleo y a los demás satisfactores del hogar.

En este capítulo se establece al periodo de cotización, a la entidad y al sector en la que los derechohabientes
laboran como variables relevantes para explicar la frecuencia con la que originan un crédito hipotecario, por lo
que el cálculo de la demanda potencial de crédito podría enriquecerse al considerar estos factores.

59
Resumen de indicadores
NÚMERO DE CRÉDITOS FORMALIZADOS POR AÑO EN EL INFONAVIT
Miles
Variables 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1
Aguascalientes 11.1 11.0 10.8 11.5 8.3 4.0
Baja California 27.8 27.3 23.3 26.7 19.3 9.8
Baja California Sur 6.6 6.8 6.4 5.5 3.2 1.5
Campeche 3.7 4.6 3.7 3.3 2.1 1.1
Coahuila 28.7 29.4 26.4 25.2 19.1 9.3
Colima 4.6 4.2 4.3 3.7 2.7 1.4
Chiapas 8.0 7.1 6.5 8.4 4.4 2.4
Chihuahua 38.4 39.7 35.1 43.8 23.8 10.4
CDMX 29.2 29.4 20.3 35.2 16.1 7.5
Durango 12.8 11.6 10.9 11.1 8.0 4.6
México 38.1 41.1 39.8 50.5 30.1 12.9
Guanajuato 22.5 23.7 24.1 26.4 19.0 8.9
Guerrero 3.8 3.9 2.9 2.9 2.2 1.0
Hidalgo 10.8 9.2 8.8 9.6 8.1 3.9
Jalisco 40.9 37.8 37.7 41.6 31.1 16.5
Michoacán 8.1 8.2 7.6 7.0 4.9 2.4
Morelos 5.7 5.5 4.6 5.4 3.7 1.9
Nayarit 3.9 3.7 3.5 3.3 2.1 1.0
Nuevo León 62.8 60.8 55.3 61.2 43.2 22.4
Oaxaca 2.8 2.9 2.1 2.4 1.5 0.8
Puebla 15.8 14.4 12.3 13.9 9.2 4.6
Querétaro 14.5 12.9 12.1 13.4 9.9 5.5
Quintana Roo 17.0 17.1 13.0 11.5 10.1 5.3
San Luis Potosí 10.4 10.5 10.7 10.4 8.6 4.4
Sinaloa 14.6 13.4 12.5 11.8 8.8 4.4
Sonora 19.5 19.0 15.9 17.8 12.0 5.7
Tabasco 7.4 5.9 5.1 5.5 4.2 2.0
Tamaulipas 28.2 23.8 23.4 25.6 20.0 10.1
Tlaxcala 3.0 3.1 4.9 3.2 2.4 1.1
Veracruz 17.7 17.2 16.4 17.0 12.0 6.5
Yucatán 15.4 12.6 11.3 12.0 7.6 3.7
Zacatecas 4.8 4.5 3.6 3.8 2.4 1.2
Nacional 538.6 522.1 475.3 530.6 360.1 178.2

Última actualización: 24 de agosto de 2023. Corte de cifras a junio de 2023.

Fuente: Sistema de Información Infonavit (SII).
Notas: Incluye los productos hipotecarios para vivienda nueva o existente, créditos cofinanciados, créditos coparticipados, mejoramientos y autoproducción.
Cifras preliminares.
1 El número de créditos es el acumulado a junio de 2023.

60
 MONTO DE CRÉDITO OTORGADO POR AÑO EN EL INFONAVIT
Miles de millones de pesos a precios corrientes
Variables 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1
Aguascalientes 2.7 2.9 3.0 3.2 3.1 1.6
Baja California 6.2 6.5 6.0 6.8 7.2 3.9
Baja California Sur 1.1 1.2 1.2 1.1 1.0 0.5
Campeche 0.5 0.6 0.5 0.6 0.5 0.3
Coahuila 6.9 7.9 7.8 7.5 7.5 3.9
Colima 1.4 1.3 1.4 1.3 1.1 0.7
Chiapas 1.3 1.2 1.3 1.2 1.0 0.6
Chihuahua 6.5 7.3 6.7 8.5 7.8 4.2
CDMX 5.7 5.7 5.2 7.5 4.7 2.3
Durango 2.0 2.2 2.4 2.4 2.3 1.5
México 9.1 9.4 9.0 10.0 9.8 4.8
Guanajuato 6.6 6.9 7.5 7.5 7.1 3.7
Guerrero 1.0 1.0 0.8 0.8 0.8 0.4
Hidalgo 3.4 3.2 3.3 3.7 3.8 2.1
Jalisco 10.6 9.9 10.7 11.3 11.4 6.6
Michoacán 2.2 2.3 2.3 2.1 1.9 1.1
Morelos 1.3 1.2 1.2 1.4 1.4 0.7
Nayarit 0.9 0.9 0.9 1.0 0.9 0.5
Nuevo León 17.0 17.3 17.7 19.0 18.3 10.4
Oaxaca 0.4 0.4 0.3 0.4 0.4 0.2
Puebla 3.3 3.5 3.6 3.8 3.5 2.0
Querétaro 4.3 3.9 3.9 4.3 4.3 2.7
Quintana Roo 5.6 5.9 4.5 4.2 4.6 2.8
San Luis Potosí 3.1 3.2 3.5 3.5 3.6 2.2
Sinaloa 3.5 3.5 3.6 3.7 3.4 1.8
Sonora 4.6 4.5 4.2 5.0 4.4 2.3
Tabasco 1.1 1.1 1.1 1.2 1.2 0.7
Tamaulipas 6.6 6.6 7.2 7.4 7.4 3.9
Tlaxcala 0.6 0.6 0.7 0.8 0.6 0.3
Veracruz 5.0 4.9 4.8 5.0 4.7 2.7
Yucatán 2.9 2.7 2.6 3.1 3.0 1.7
Zacatecas 0.8 1.1 1.0 1.0 0.9 0.5
Nacional 128.2 131.0 129.9 140.3 133.4 73.3

Última actualización: 24 de agosto de 2023. Corte de cifras a junio de 2023.

Fuente: Sistema de Información Infonavit (SII).
Notas: En productos cofinanciados y coparticipados, se considera únicamente la parte financiada por el Infonavit. No se consideran productos donde el Instituto
únicamente provee la garantía hipotecaria. A precios corrientes. Cifras preliminares.
1 Acumulado a junio de 2023.

61
 NÚMERO DE EMPRESAS APORTANTES AL INFONAVIT
Al sexto bimestre de cada año, miles
Variables 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1
Aguascalientes 14.8 15.4 14.8 16.0 15.9 15.9
Baja California 36.1 36.8 35.8 39.8 40.0 40.3
Baja California Sur 11.5 11.8 11.5 13.1 14.0 14.3
Campeche 5.6 5.7 5.5 6.0 6.3 6.3
Coahuila 31.2 32.0 31.1 33.8 33.8 34.1
Colima 9.7 10.2 10.1 11.1 11.3 11.4
Chiapas 13.5 14.0 13.8 14.7 14.9 15.0
Chihuahua 37.8 38.6 37.7 41.1 41.2 41.5
CDMX 114.3 116.6 114.3 124.9 126.6 126.7
Durango 13.2 13.5 13.2 14.1 13.9 13.9
México 46.8 47.6 45.7 48.6 48.8 48.9
Guanajuato 13.2 13.4 13.0 13.4 13.5 13.4
Guerrero 15.0 15.6 15.0 15.9 16.2 16.2
Hidalgo 91.7 94.8 94.1 101.8 104.3 105.0
Jalisco 67.1 69.4 68.1 75.1 76.8 77.0
Michoacán 33.9 35.0 34.4 35.7 35.7 35.7
Morelos 11.8 12.0 11.7 12.4 12.4 12.4
Nayarit 11.7 12.2 12.1 13.1 13.4 13.5
Nuevo León 63.8 66.2 65.8 72.5 74.5 75.3
Oaxaca 13.1 13.8 13.5 14.4 14.4 14.2
Puebla 31.5 32.7 31.7 33.8 34.3 34.6
Querétaro 22.6 24.1 23.9 27.4 28.6 28.8
Quintana Roo 15.8 16.6 15.5 18.8 20.2 20.8
San Luis Potosí 21.9 22.5 21.8 23.2 23.2 23.3
Sinaloa 37.3 38.9 38.6 41.2 41.7 41.9
Sonora 36.2 37.3 36.3 38.9 39.0 39.2
Tabasco 10.2 10.6 10.1 11.5 11.8 12.0
Tamaulipas 29.7 30.5 29.7 31.7 31.3 31.3
Tlaxcala 4.9 5.2 5.1 5.4 5.5 5.5
Veracruz 42.1 42.5 41.1 43.7 43.5 43.0
Yucatán 18.3 19.0 18.2 20.2 20.9 21.3
Zacatecas 11.6 11.9 11.5 12.1 11.8 11.8
Nacional 938.0 966.1 944.8 1,025.4 1,039.4 1,044.6

Última actualización: 24 de agosto de 2023. Corte de cifras a junio de 2023.

Fuente: Sistema de Información Infonavit (SII).
Notas: Considera a las que realizaron aportaciones a favor de las y los derechohabientes con y sin crédito, y las empresas que aportaron a favor de las y los
derechohabientes por concepto de amortización de crédito. Cifras preliminares.
1 Número de empresas aportantes al tercer bimestre de 2023.

62
 MONTO DE FLUJO DE RECAUDACIÓN DEL INFONAVIT
Acumulado del primero al sexto bimestre de cada año,
miles de millones de pesos corrientes
Variables 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1
Aguascalientes 3.5 3.8 4.0 4.4 4.9 2.5
Baja California 10.7 11.8 12.2 13.8 15.8 8.4
Baja California Sur 1.9 2.1 2.0 2.3 2.8 1.5
Campeche 1.7 1.8 1.9 2.0 2.2 1.1
Coahuila 10.6 11.3 11.0 12.7 13.9 7.0
Colima 1.3 1.4 1.5 1.7 1.8 0.9
Chiapas 1.9 2.0 2.0 2.3 2.6 1.3
Chihuahua 10.5 11.5 11.9 13.2 14.8 7.8
CDMX 44.9 47.4 47.6 49.4 54.7 28.8
Durango 2.4 2.5 2.5 2.8 3.2 1.6
México 10.2 11.1 11.4 12.3 13.8 7.2
Guanajuato 1.3 1.3 1.3 1.4 1.6 0.8
Guerrero 2.1 2.3 2.2 2.4 2.9 1.5
Hidalgo 17.9 19.3 19.7 21.5 24.4 12.9
Jalisco 16.7 17.9 17.9 19.3 21.3 11.0
Michoacán 3.6 3.9 4.0 4.3 4.8 2.4
Morelos 1.8 1.8 1.8 2.0 2.1 1.1
Nayarit 1.1 1.3 1.3 1.5 1.8 0.9
Nuevo León 25.6 27.5 28.1 30.4 34.1 18.2
Oaxaca 1.4 1.4 1.4 1.6 1.7 0.9
Puebla 6.2 6.6 6.6 7.0 7.7 3.9
Querétaro 7.0 7.7 7.8 8.5 9.7 5.2
Quintana Roo 4.9 5.4 4.9 5.5 6.8 3.7
San Luis Potosí 4.9 5.4 5.6 6.1 6.7 3.5
Sinaloa 5.1 5.4 5.6 6.2 6.8 3.5
Sonora 7.1 7.7 7.8 8.5 9.5 4.9
Tabasco 1.8 1.9 2.0 2.3 3.1 1.7
Tamaulipas 8.5 9.4 9.5 10.3 11.6 6.0
Tlaxcala 0.9 0.9 0.9 1.0 1.1 0.6
Veracruz 6.2 6.6 6.6 7.1 7.9 3.9
Yucatán 3.4 3.7 3.7 4.1 4.7 2.4
Zacatecas 1.7 1.8 1.9 2.1 2.3 1.2
Nacional 228.6 245.9 249.1 270.1 303.2 158.3

Última actualización: 24 de agosto de 2023. Corte de cifras a junio de 2023.

Fuente: Sistema de Información Infonavit (SII).
Notas: Una relación laboral contabiliza una única relación contractual entre empresa y derechohabiente. Cifras preliminares.
1 Número de relaciones laborales al tercer bimestre de 2023.

63
 MERCADO DE VIVIENDA
Variables 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1
PIB de vivienda2 (mmdp) 1,327,612 1,366,962 1,273,433 1,388,691
IMAI3 construcción (índice base 2018=100) 98.8 93.6 84.3 87.5 92.7 109.1
VAB4 construcción ENEC5 (mmp a pesos corrientes) 44.9 40.7 34.6 40.4 47.8 53.7
Obra pública 14.8 12.7 11.5 14.9 19.2 23.6
Obra privada 30.1 28.0 23.1 25.5 28.6 30.1
VAB4 edificación residencial ENEC5 (mmp a precios de
2018) 22.3 20.0 16.4 17.4 20.6 21.1
IFB6 en construcción (índice base 2018=100) 98.1 94.0 83.4 88.2 95.8 118.2
IFB6 en construcción residencial (índice base 2018=100) 99.7 100.6 89.0 84.3 83.1 85.3
Viviendas registradas (miles de viviendas) 263.0 189.0 183.1 257.4 144.8 79.9
Viviendas con inicio de obra (miles de viviendas) 259.8 187.9 181.7 257.4 144.7 72.9
Viviendas terminadas (miles de viviendas) 210.4 181.0 151.4 164.0 135.6 60.8
Índice de precios de SHF8 (variación % anual) 9.3% 7.7% 5.4% 8.6% 10.4% 11.5%
INPP9 construcción residencial (variación % anual) 6.7% 0.2% 8.6% 12.7% 10.1% 4.1%
Empleo IMSS10 sector construcción (miles de
trabajadores) 1,587.3 1,574.1 1,487.6 1,591.9 1,680.2 1,825.4
Empleo ENOE11 sector construcción (miles de
trabajadores) 4,375.6 4,225.4 4,272.1 4,384.0 4,475.6 4,532.5
Formales 1,024.7 939.7 871.0 854.3 953.0 971.7
Informales 3,350.9 3,285.7 3,401.1 3,529.6 3,522.6 3,560.8
Saldo de Crédito Puente Banca Comercial (monto en
millones de pesos) 81.3 85.1 94.8 101.1 93.4 99.4
Tasa de Interés del Crédito Puente de la Banca Comercial
(a diciembre de cada año) 12.0% 11.1% 8.0% 8.9% 13.1% 14.1%
Carencia en Calidad y espacio de la vivienda12 (porcentaje) 11.0% 9.3% 9.1%
Carencia en Acceso a los servicios básicos13 (porcentaje) 19.6% 17.9% 17.8%

Última actualización: 8 de septiembre de 2023. Corte de cifras a junio de 2023.

Fuentes: RUV, INEGI, CONEVAL, SHF, IMSS, Banxico.
Notas:
mp: Miles de pesos.
mmdp: Miles de Millones de pesos.
1 Datos hasta junio.
2 Producto Interno Bruto de vivienda sin alquiler imputado.
3 Indicador Mensual de la Actividad Industrial.
4 Valor Agregado Bruto.
5 Encuesta Nacional de Empresas Constructoras.
6 Inversión Fija Bruta.
7 Vivienda con inicio de obra es la que cuenta con verificación, vivienda terminada es la que cuenta con Dictamen Técnico Único (DTU).
8 Sociedad Hipotecaria Federal.
9 Índice Nacional de Precios Productor.
10 Instituto Mexicano del Seguro Social.
11 Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo.
12 La vivienda se considera como no carente sólo si cuenta con piso firme de cemento o con recubrimiento, techos de losa de concreto o viguetas con bovedilla,
madera, terrado con viguería, lámina metálica, de asbesto, palma, teja, o de calidad superior; muros de tabique, ladrillo, block, piedra, concreto, madera,
adobe, o de calidad superior y si el número de personas por cuarto (contando la cocina pero excluyendo pasillos y baños) sea menor a 2.5.
13 La vivienda se considera como no carente en servicios básicos si cuenta con agua entubada dentro de la vivienda o fuera de la vivienda pero dentro del
terreno, drenaje conectado a la red pública o a una fosa séptica, electricidad obtenida del servicio público, de panel solar o de otra fuente, planta particular, y
que el combustible para cocinar sea gas LP o gas natural, electricidad, y si es leña o carbón que la cocina cuente con chimenea.

64
 INFONAVIT
Variables 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1
Saldo de la cartera hipotecaria total7
(Miles de millones de pesos) 2,425.2 2,585.6 2,786.9 2,993.4 3,224.2 3,342.2

Infonavit 1,364.9 1,421.6 1,504.4 1,592.0 1,658.1 1,689.9

Fovissste 205.0 218.0 251.7 268.6 308.7 340.2

Banca comercial 839.2 930.8 1,016.3 1,118.7 1,243.4 1,298.7

Monto de colocación de crédito total8 (mmdp) 128.2 131.0 129.9 140.3 133.4 73.2

De 0 a 4 UMA2 59.8 57.7 58.1 53.8 40.9 20.2

De 4 a 9 UMA2 36.0 39.4 39.7 48.6 48.7 26.2

Más de 9 UMA2 32.4 34.0 32.0 37.9 43.8 26.8

Variables del Infonavit
Créditos colocados-Infonavit (miles de créditos) 353.5 329.1 316.7 312.8 276.0 130.3

Vivienda nueva 207.8 180.5 175.8 163.7 146.1 70.5

Vivienda existente 145.7 148.7 141.0 149.1 129.9 59.8

Monto de colocación de crédito-Infonavit (mmdp) 124.6 126.0 124.0 129.4 128.0 70.5

Vivienda nueva 72.2 69.2 68.7 67.5 67.3 37.8

Vivienda existente 52.4 56.8 55.4 62.0 60.7 32.7

SCV3 administradas (millones de cuentas) 64.7 67.7 69.9 72.6 74.7 75.7

Saldo administrado en la SCV3 (mmdp) 1,097.2 1,218.5 1,355.5 1,477.8 1,633.5 1,774.3

Rendimiento a la SCV3
(porcentaje) 8.4% 9.4% 7.8% 8.0% 7.8% 4.2%
Devolución del saldo de la SCV3
(miles de cuentas) 199.0 223.6 210.5 261.2 237.0 118.8
Devolución del saldo de la SCV3
(millones de pesos) 17,437 20,531 21,633 28,055 26,125 14,224
Índice de precios SHF4-Infonavit
(variación % anual) 9.3% 7.7% 5.4% 8.6% 10.4% 11.5%
Créditos en cartera-Infonavit9
(millones de creditos) 5.2 5.2 5.4 5.5 5.5 5.5
ROA5 3.8 3.7 3.7 3.8 3.8 3.8

REA6 1.2 1.3 1.5 1.5 1.5 1.5

Saldo de crédito en cartera-Infonavit9 (mmdp) 1,392.5 1,448.8 1,529.7 1,618.8 1,686.9 1,719.7

ROA5 973.1 986.1 983.1 1,076.2 1,130.9 1,153.0

REA6 378.4 408.4 465.4 487.5 501.2 516.8

Última actualización: 20 de septiembre de 2022. Corte de cifras a junio de 2022.

Fuente: Banxico, CONAVI, SHF, Infonavit.
Notas:
mmdp: Miles de Millones de pesos.
bdp: Billones de pesos.
1 Datos hasta junio.
2 Unidad de Medida y Actualización.
3 Tasa de rendimiento global a la Subcuenta de Vivienda.
4 Sociedad Hipotecaria Federal, Al primer trimestre de 2022.
5 Régimen Ordinario de Amortización se refiere a los acreditados que tienen una relación laboral.
6 Régimen Especial de Amortización se refiere a los acreditados que perdieron su relación laboral.
7 No se desagregan bancos de desarrollo.
8 No se desagregan créditos que no tienen clasificación por nivel de ingreso.
9 Suma de valores no coincide debido a prórrogas.

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 Este reporte fue elaborado por:
Hugo Alejandro Garduño Arredondo
Coordinador General
Miguel Ángel Monroy Cruz
de Investigación y Finanzas
[email protected]
[email protected]

Francisco Felipe Villegas Rojas

Gabriel Darío Ramírez Sierra
[email protected]
[email protected]

Isaac Medina Martínez

Juan Mateo Lartigue Mendoza
[email protected]
[email protected]

Sebastián Ocampo Palacios

Alayn Alejandro González Martínez
[email protected]
[email protected]

Pablo Aguilar Ortiz

Luis Gerardo Zapata Barrientos
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[email protected]

Armando Estrada Gamez

Mitzi Yael Camba Almonaci
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