Clase 24. Publicidad registral.

Hablar de publicidad en materia de derechos reales, es hablar propiamente del derecho real.

Distinción entre derechos reales y derechos personales:

La diferencia esencial es que el derecho real es absoluto, oponible erga
omnes, a diferencia del derecho personal que es relativo y resulta oponible a aquellas
partes que forman los elementos que constituyen el vínculo obligacional.
El derecho real es oponible erga omnes, debe ser respetado por todos.
Entonces, si debe ser respetado por todos necesariamente debe ser conocido
por todos. Nadie puede imponernos respetar aquello que no conocemos. Es por eso
que la publicidad es la esencia misma y la inherencia del derecho real.
La publicidad por excelencia es precisamente la tradición, es la posesión de todos
los derechos reales que se ejercen por la posesión. Sin tradición no hay derecho real,
aquella que decía a vélez “sin posición no hay derecho real”, y que por eso decimos es
constitutiva en todos los derechos reales que se ejercen por la posesión.

El derecho real en materia inmobiliaria se adquiere, se transmite y se

extingue fuera del registro. Tal es así, que la inscripción registral es necesaria
para su oponibilidad a terceros, por eso decimos que el carácter el efecto de la
inscripción inmobiliaria es declarativo porque el derecho se constituye, se
transmite, se extingue fuera del registro.
ACLARACIÓN: Será oponible para muy pocos, todos aquellos que tuvieron
conocimiento del acto (las partes, el escribano, el abogado) ninguno de ellos podrá
prevalerse de la falta de inscripción. Sin embargo para la oponibilidad de terceros
es imprescindible que ese derecho real haya sido inscripto, es decir, que ese
acto jurídico de adquisición, de transmisión, de constitución o de gravamen del
derecho se haya inscrito en el registro, de allí la importancia de la inscripción registral.

Sistema de publicidad inmobiliaria.

Todo lo que tiene que ver con la inscripción registral conforman un sistema: el
sistema de publicidad inmobiliaria. En nuestro país está regulado por la ley 17 1801,
es una ley federal y, por lo tanto, aplicable en toda la nación, más allá de que los
ordenamientos provinciales, tengan sus propias leyes para regularlas en general, sus
propios decretos leyes.
Distintos sistemas de publicidad inmobiliaria
 Declarativos: El derecho se adquiere y se transmite extra registralmente. El
efecto de la inscripción registral es la oponibilidad a terceros.
 Constitutivos: La inscripción es constitutiva del derecho real.
 Real: El registro se realiza por inmueble y no por la persona de su titular. Cada
inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden,
asignándole una hoja especial llamada folio real donde se asienta la
adquisición, transmisión, gravámenes y extinción de los derechos reales.
 Personal: El asiento se realiza por individuo, como es el caso del registro de
anotaciones personales en nuestro país.
 De inscripción. Se realiza una síntesis de los títulos que se inscriben.
 De transcripción: Se transcribe todo el documento.
 No convalidante: La inscripción no subsana ni convalida el título. Si tiene
defectos seguirá teniéndolos a pesar de la inscripción.
 Validan los títulos: La inscripción purifica los títulos de los vicios que pueden
contener.

El sistema de publicidad Nacional en materia inmobiliaria es: Declarativo, Real,

de inscripción y no convalidante.
 Nuestro sistema es un sistema real ¿por qué? porque el registro se
realiza por inmueble y no por la persona de su titular. (está repetido) Cada uno de
los inmuebles está matriculado: tiene su correspondiente número de orden, se le
asignó una hoja llamada “folio real” donde se asienta todo; todo lo que tiene que ver la
adquisición, la transmisión, el gravamen, el levantamiento de los gravámenes. Todo
aquello que tenga que ver con el derecho real respecto de ese inmueble.
El sistema real (como el nuestro) se diferencia de un sistema personal en el
que éste la inscripción se realiza por titular y no por inmueble.
También nuestro sistema es de inscripción ¿por qué? Porque es cada vez
que se inscribe un acto jurídico de adquisición o transmisión del derecho, lo que se
inscribe se hace en una forma sumaria, es una síntesis del documento.
En cambio, en los sistemas de transcripción se transcribe todo el documento.
No es un sistema convalidante porque en nuestro sistema registral la
inscripción no subsana ni convalida al título. Es decir que si el título que se ha inscripto
tiene defectos que pudieran acarrear su nulidad, lo seguirá teniendo aun cuando
estuviera inscripto y será atacable. En cambio otros sistemas validan los títulos por lo
cual tienen otro procedimiento para atacarlos toda vez que la inscripción hace una
suerte de purificación de los títulos.

Principios generales:
Cuando hablamos de este sistema de publicidad inmobiliaria, que está regulado por la
ley 171801, vamos a hablar de los principios registrales.
Poco tiempo después de la regulación de la ley, se realizó el primer congreso
internacional de derecho registral bajo la declaración de Carta de Buenos Aires. Se
declaró que los principios registrales son la base sobre la que se asienta el sistema
registral y dan una pauta orientativa en la solución de los problemas jurídicos que
pueden plantearse.

Estos principios (sin que esto pretenda ser para nada una definición concreta del
principio) son:
 Principio de rogación: el registro procede a solicitud de parte interesada y
no de oficio (art. 6 y 7).
No procede de oficio, es decir, que siempre la intervención del registro es rogada, ya
sea para lograr un asiento inicial, para las mutaciones registrales, para notar
embargos, anotaciones de litis, expedir certificados. Salvo excepciones como la
cancelación de la inscripción de hipoteca a los 35 años, embargo a los 5, anotaciones
provisionales a los 180 días y las anotaciones sobre expedición de certificados
(art.25).

 Principio de inscripción: Todo documento por el que se constituyen,

transmiten, declaran, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles
debe ser inscripto para su oponibilidad.
Esto es lo que prevé en el artículo 2 de la ley 17801 y es el efecto declarativo de la
inscripción. Su efecto de oponibilidad a terceros.

 Presunción registral: es un principio que se infiere del artículo 22, y es un

principio que implica que los asientos registrales se presumen veraces ¿por
qué? porque esto se enlaza con la fe pública registral.
Por ejemplo: si nosotros obtenemos una información expedida del registro que nos
dice que este inmueble es de Juan, no podemos dudar, el inmueble es de Juan.
¿Podrá haber existido algún caso? Sí, hay acciones judiciales contra el registro. Sin
embargo, la información que nosotros tenemos es el único canal para conocer este
derecho real que nos es oponible. Por eso, lo que indica el registro se presume veraz

 Principio de especialidad: En todo titulo que pretende inscribirse deben

estar perfectamente individualizados el inmueble, medidas, superficies,
linderos, Nom. Cat. Todo el capítulo III referido a la matriculación.
En todo título que se inscribe → refiriendo al acto jurídico de transmisión del derecho
real, pero en realidad lo que nos estamos refiriendo es ese título suficiente que está
plasmado en una escritura pública.
Todo lo que indique indubitablemente respecto de qué inmueble se está
realizando esa inscripción. Esto surge de todo el capítulo tercero de la ley que está
referido precisamente a la matriculación.

 principio de legalidad (también llamado principio de calificación): confiere

al registro la facultad de examinar las formas extrínsecas del título que se
pretende inscribir. Según lo considere, si esas formas extrínsecas (no el
contenido intrínseco) reúnen todos los requisitos exigibles para aceptarlo,
procede a inscribirlo. De lo contrario la rechaza. Puede ser que lo rechace
rotundamente, o que lo inscriba provisionalmente por un plazo de 180 días. En
ese plazo, ya sea que la inscripción la haya solicitado el escribano para la
inscripción de una escritura pública o el juzgado en la disposición de una
medida cautelar de una adjudicación, hay 180 días para que podamos
subsanar esa observación. El artículo 8 y 9 de la ley 17 801 contemplan
también los recursos que podemos en su caso administrativo y agotada la vía
administrativa judicial si efectivamente consideramos que el registro se ha
opuesto a esa inscripción infundadamente.

 el principio de prioridad: indica que tiene prioridad aquel acto que

primeramente ingresé al registro, sobre otro acto que ingresé posteriormente,
aun cuando ese título posterior sea de fecha al instrumento inscrito
anteriormente (art- 17) ¿por que? porque lo que da esta prioridad es la fecha
de inscripción y no la fecha del título.
Tiene prioridad el acto que primeramente ingrese al registro sobre otro que ingrese
posteriormente aunque este último sea de fecha anterior.

(sigue hablando de principios, pero tiene que ver con el modo en que están realizadas
las distintas inscripciones).

 principio de tracto sucesivo: Implica el encadenamiento perfecto entre todos

los títulos registrados, que se inscriben en forma regular, ordenada,
encadenada, derivando los unos de los otros, art.15. Las excepciones de este
principio son la inscripción originaria y los inmuebles adquiridos por usucapión.

Implica que cada transmisión sucede a la otra mediante un encadenamiento

perfecto entre todos los títulos. Los unos derivan de los otros, en una forma regular,
ordenada, encadenada. Las excepciones a este principio son cuando no existe una
transmisión de uno derecho a otro, cuando se trata de inscripciones originarias así
como los inmuebles adquiridos por prescripción adquisitiva que no responden a este
sistema de tradición traslativa de dominio.
 Este principio del tracto sucesivo que está contemplado en el artículo 15, sufre alguna
excepción, pero el más importante a tener en cuenta: el tracto abreviado, que a
simple vista es una excepción al tracto sucesivo que está contemplado en el artículo
16, pero lo que significa a mí entender no es en absoluto una excepción al tracto
sucesivo.

 Tracto abreviado, el art. 16 contempla aquellos casos en los que se permite

inscribir en forma simultánea dos transmisiones en un mismo asiento.
Ejemplo de ello es el caso de los herederos que enajenan el inmueble que
integra el acervo, e inscriben simultáneamente la declaratoria de herederos y la
escritura traslativa de dominio.

Lo que permite el tracto abreviado es que en algunas circunstancias,

reguladas por la ley, pueden inscribirse en forma simultánea dos transmisiones
en un mismo asiento. Con lo cual el tracto sucesivo, que es este encadenamiento
ordenado, que deviene del uno al otro y nos permite conocer todo el antecedente
registral del inmueble, vamos a poder conocerlo de todas maneras, a pesar de haber
inscrito mediante este artículo 16 del tracto abreviado porqué, aún simultáneamente
los dos asientos, se inscriben y dan cuenta de cómo ha sido el tracto en la
transmisión.
Ejemplo: Juan muere y sus hijos inician la sucesión. Surge la declaratoria de
herederos, se presentó al inmueble y el juez interviniente ordena inscribir el inmueble
en el registro a nombre de los herederos. En estos casos se le consulta a los
herederos “¿van a inscribir? ¿tienen intención de permanecer en la propiedad del
inmueble? ¿O tal vez lo van a vender?”. Muchas veces los herederos lo venden. Allí
aparece y es de absoluta utilidad, este principio regulado en el artículo 16 de la 17801,
que nos permite NO realizar un trámite (realmente costoso que es la inscripción),
solicitarle al juez del sucesorio que esa inscripción, a nombre de los herederos, se
realice directamente con la escritura traslativa de dominio por la venta.

 Principio de publicidad: es el objeto fundamental del registro y su finalidad

específica es dar publicidad, proteger a terceros y conferir seguridad al tráfico
inmobiliario. Puede accederse a la información que contienen los archivos
mediante informes y certificados (arts. 22, 23 y 25). Se trata de instrumentos
públicos administrativos. Tienen igual valor y eficacia que los asientos
originales, son el medio técnico y legal de hacer pública la información
contenida en el registro.

Abastece la buena fe de los derechos reales, “la buena fe es registral” . Yo no puedo

alegar mi buena fe si no he obtenido los informes que me permiten conocer
verazmente la información que consta en el registro.

 la presunción de competitividad o integridad: para todos los terceros, todo

lo que existe, está inscripto y es oponible a terceros. Lo que no está inscripto
no es oponible.

¿Qué tipo de documentos se inscriben?

En lo cotidiano se dice: “se inscribe la transmisión del derecho”. Esto es asi, pero no
olvidemos que siempre está plasmado en un instrumento público, porque estamos
hablando de la materia inmobiliaria.
  Art. 2 Los que constituyen, transmiten o extinguen derechos reales; los que
dispongan embargos, inhibiciones y otras providencias cautelares. Debe
tratarse de instrumentos públicos, ya sea escrituras públicas o resoluciones
judiciales o administrativas. En todos los casos debe tratarse de instrumentos
auténticos, es decir aquel que establece eficazmente que el autor real es aquel
que el mismo ?documento indica como su autor. Solo excepcionalmente
podrán inscribirse documentos privados autenticados, es decir con firma
certificada (Prehorizontalidad) El instrumento que se inscribe debe bastarse a
sí mismo, es decir contener todos los componentes que reflejen íntegramente
el negocio jurídico que se inscribe, sujetos, objeto, causa.

Lo que se inscriben siempre son documentos (artículo 2 de la ley). Todos

aquellos instrumentos que constituyen, transmiten o extinguen derechos reales.
También los que dispongan embargos, inhibiciones y las otras providencias
cautelares. Debe tratarse de instrumentos públicos. Por lo tanto serán emanados, del
notario (que es precisamente el profesional, cuyas incumbencias son la realización, el
fedatario, que realiza la escritura pública y tiene a su cargo la inscripción de esas
transmisión y adquisición del derecho real) y también los instrumentos judiciales.
Aquellas resoluciones judiciales que y ordenen dispongan, como es en el caso de la
sucesión que por causa de muerte este inmueble que pertenecía Juan ahora va a ser
de los herederos. Esto se da también en el caso de por ejemplo las liquidaciones de la
sociedad conyugal, cuando un inmueble se adjudica a uno de los cónyuges, pues
entonces ordenará el juez la adjudicación, ósea, emitirá el documento que disponga la
inscripción de la adjudicación a nombre del adjudicatario.

 funcionamiento del bloqueo registral (también llamada la reserva de

prioridad).
Los certificados producen reserva de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los
datos que dan a conocer.
Plazo de vigencia 15 días en la ciudad, 25 en la Provincia, 30 fuera de la provincia.

Para poder comprenderlo mejor, primero vemos de qué manera nosotros

tenemos acceso a la información que está contenida en el que está registrada:
Todos los escribanos pueden pedir la información a través del informe de
dominio, que nos va a dar cuenta del titular, del porcentaje de titularidad, los
gravámenes, las restricciones. Sin embargo, cuando un escribano solicita el certificado
en función de realizar un negocio inmobiliario, en ese caso ese certificado tiene un
efecto diferente: Ese certificado produce la prioridad de inscripción de ese negocio
jurídico para el cual el escribano solicitó el certificado. Garantiza la inmutabilidad de
todos los datos que el registro da a conocer, garantiza que durante un plazo
determinado que todo se mantendrá igual, inmutable.
Este funcionamiento no es fácil de transmitir. Ejemplo: (Chicas: min. 23 hay un
gráfico, intenté pasarlo y no pude. Se los dejo masomenos por escrito)

Juan: Enajenante.
Maria: adquiere el inmueble.
Costo del inmueble: 50.000 USD.
 Pactan en el boleto (derecho personal) que María pagará 20.000 al boleto y
30.000 usd a la escritura.
 Celebran el boleto el 10 de junio. Establecen que van a escriturar el 10 de julio,
a 30 días de la celebración del boleto.
 Llevan la documentación, el título de propiedad original al escribano. El
escribano solicita estos certificados, cuya expedición produce el bloqueo
registral.
Plazo de 15 días: 1º de julio 15 de julio. ¿Cuál es el efecto que genera la
expedición del certificado? Abre un paraguas que protege el inmueble.
Hace que esos datos, por ese tiempo que el paraguas esté allí abierto,
todo lo que ocurre, es decir, que el inmueble es de juan, no está gravado y
que no tiene hipotecas, se va a mantener inalterable, protegido ¿protegido
de qué? De lo que puede ocurrir.
 En este caso, el Juzgado civil 5 ordenó un embargo de 100 mil dólares sobre el
inmueble de Juan. Ese instrumento, ese documento que expide titular del civil 5
dice “inscríbanse, embarguese por 100 mil dólares este inmueble, matricula 32
67 que corresponde en titularidad a juan”. Sin embargo, como este paraguas
está abierto, el gravamen no puede ingresar. (como las gotitas se queda allí
suspendida en el paraguas).
 Mientras tanto, es obligación del escribano otorgar la escritura traslativa
de dominio teniendo a la vista el título de propiedad y vigente los
certificados, es decir, durante este periodo en el que se mantiene el
paraguas.
 Dentro de cualquiera de estos 15 días (1/07 al 15/07): Realiza la escritura
traslativa de dominio, en este caso va ser el 10 de julio. ¿Qué se produce el 10
de julio? Antes, había un derecho personal de María. A partir del 10 de julio,
hay tradición traslativa de dominio (la escritura pública que se ha celebrado).
 Falta la inscripción. Lo que ha ocurrido el 10 de julio es la realización del
otorgamiento de la escritura pública, pero falta inscribirlo aún. Entonces
aparece un nuevo plazo de 45 días que va del 10 de julio al 25 de agosto.
 10/07 a 25/08: ese nuevo plazo, es el tiempo que la ley le concede al
escribano para inscribir ese título. Si el escribano realmente lo inscribe
dentro de esos 45 días se produce lo que llamamos “la retroactividad”. La
escritura que él realiza cualquiera de estos días previos a las 45 posteriores,
tiene un efecto retroactivo al día de la celebración al 10 de julio. ¿Qué
quiere decir esto? Que cuando el paraguas se cerró, este embargo ordenado
por el juzgado civil 5 cae; pero, como la inscripción tiene un efecto retroactivo
al día de la celebración, cuando la gota cae ya no es de Juan, es de María. Por
lo tanto, es rechazado ese embargo.
¿Qué ocurre si el escribano no se inscribe dentro de los 45 días? Pierde
el privilegio, es decir, pierde la retroactividad que le confiere la ley. ¿Se
puede inscribir después de los 45 días? Puede inscribir. Así como les dije
que no puede otorgar la escritura si no es dentro de la vigencia de los
certificados dentro de la protección de este paraguas, tengo que decirles que sí
pueden escribir.
En este caso supongamos que se inscribe el 30 de agosto. Esta
retroactividad ha desaparecido, pero para la oponibilidad a terceros, esa
transmisión de Juan a María, es oponible a partir del 30 de agosto.
¿Qué ha ocurrido entonces con el embargo? Cuando se cerró el paraguas, el
embargo entró. El inmueble que María compró, lo compró con un embargo de
100 mil dólares.

 Obligaciones de los escribanos. Para autorizar toda transmisión o constitución

de derechos reales deben tener a la vista el título original y escriturar durante la
vigencia de los certificados
 Efectos retroactivos de la inscripción. Las escrituras públicas que se inscriben
dentro de los 45 días de su otorgamiento se consideran celebradas a la fecha
de su instrumentación. Si se inscribe después de los 45 días la inscripción es
 válida pero no tiene efecto retroactivo. Si no inscribe en término será
responsable de los daños y perjuicios que pudieran derivarse de su omisión, en
el caso la pérdida de la prioridad.

Plazos:
Hay ciertos plazos de caducidad con la inscripción. Así como hablamos de los 180
días en que el oficio se produce una caducidad, si hay una inscripción provisional y no
la hemos subsanado, esa inscripción provisional caduca, también lo hacen las
medidas cautelares a los cinco años, y las inscripciones hipotecarias a los 35 años.

Es un asiento por el que se cancela un asiento anterior. La cancelación provoca la

extinción formal de un asiento registral debido a que el mismo pierde su validez
como medio de publicidad. La cancelación puede ser a solicitud de parte o de oficio.
Cancelación de oficio: hipoteca 35 años y 5 años las medidas cautelares.