CAPÍTULO XIX - COMPRAVENTA Y PERMUTA

I — CUESTIONES GENERALES DE LA COMPRAVENTA

§ 1.— NOCIÓN Y DELIMITACIÓN DE LA COMPRAVENTA

367. Concepto e importancia

Según el artículo 1123, hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de
una cosa y la otra a pagar un precio cierto en dinero. Aunque ya volveremos sobre el tema, conviene
destacar ab initio que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del
precio, sino la obligación de hacerlo. Esta obligación es válida aun en la llamada compraventa
manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de
la cosa y el precio. A primera vista parecería que en tal hipótesis, las partes no contraen obligación
alguna y que todo se reduce a un trueque o más exactamente, a dos tradiciones simultáneas. Pero
no es así, porque en ese trueque no se agotan las obligaciones de las partes. Así, por ejemplo, el
vendedor tiene que responder por evicción; y si la moneda pagada es falsa, el comprador podrá ser
demandado por cobro de pesos. Las necesidades del tráfico tienen su protección adecuada sólo
cuando se considera que las prestaciones recíprocas de la compraventa manual responden al
cumplimiento de la obligación contraída al contratar.
Otra cuestión que merece ser destacada es que el contrato no debe ser juzgado como de
compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial (art.
1127). En otras palabras, habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. Pero, si alguno de estos requisitos
faltase, sea porque no se procura transmitir el dominio de la cosa sino solo su uso, sea porque lo que
se pretende transferir no es el dominio de una cosa sino solo un derecho, sea porque nada se paga
o porque se da otra cosa a cambio, el contrato no será de compraventa, aun cuando las partes lo
hayan calificado de esa manera.
La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y jurídicas de los
hombres. La circulación de bienes obedece en su casi totalidad a este dispositivo legal. Con
frecuencia traspasa las fronteras y adquiere interés internacional, haciendo a la par más complejo su
régimen legal.

368. Evolución; la cuestión de la transferencia de la propiedad

En las sociedades primitivas, el tráfico comercial se realizaba a través del trueque. Pero a poco
que aumentó la riqueza, que se intensificó el intercambio, aquel instrumento jurídico resultó
insuficiente. Surgió naturalmente la necesidad de adoptar una medida de valores, un bien que
permitiera adquirir cualquier otro bien. Y desde que la moneda fue creada, la compraventa sustituyó
al trueque como base esencial del comercio entre los hombres.
En su primera etapa, la compraventa fue simplemente manual o al contado, es decir, se cambiaba
en el mismo acto la cosa y el dinero y en ese mismo instante quedaba transferida la propiedad de
una y otro. Más tarde, no bastó con esta forma elemental. A veces, el vendedor, no obstante
entregar la cosa al comprador, le daba un plazo para el pago del precio; otras veces, era el vendedor
quien recibía el precio en el acto y entregaba la cosa más tarde; otras veces, en fin, eran ambas
partes las que disponían de un plazo para cumplir con su prestación. En esta etapa, que
naturalmente exigía una cultura jurídica más refinada, está ya neta la distinción entre el contrato de
compraventa en sí mismo y la transferencia del dominio de la cosa.
En el derecho romano esta idea adquirió la plenitud de su desarrollo; la compraventa no es otra
cosa que el compromiso de transferir la propiedad de una cosa contra el compromiso de entregar el
precio. Esta distinción entre el contrato y la transferencia de la propiedad es válida inclusive en la
compraventa manual, como lo hemos puesto de manifiesto en el número anterior.
En el derecho francés e italiano se ha llegado a lo que puede considerarse la última etapa de esta
evolución; la transferencia del dominio se produce en el acto mismo de la compraventa, por más que
el vendedor no haga la tradición de la cosa en ese instante (Cód. Civ. francés, art. 1583; italiano, art.
1470; portugués, art. 874). Es también la solución del common law inglés, aunque sólo respecto de
los muebles.
Pero el resto de las legislaciones han seguido fieles al sistema romano. Mientras más intenso es el
tráfico jurídico, mientras más densos son los conglomerados humanos, resalta con mayor nitidez la
necesidad de rodear la transferencia de la propiedad de ciertos medios de publicidad que protejan
eficientemente los intereses de terceros. Resulta peligroso hacerlo depender del simple
consentimiento. La tradición para las cosas muebles, la inscripción en el Registro para las inmuebles,
son los requisitos exigidos hoy por casi todas las legislaciones para hacer efectiva la transferencia
del dominio. Pero el contrato de compraventa, es decir, el compromiso de transferir el dominio,
queda perfeccionado por el solo consentimiento. Es éste el sistema seguido por los códigos alemán,
art. 433; suizo de las obligaciones, art. 184; español, art. 1445; checo, art. 588; brasileño, art. 481;
uruguayo, art. 1661; ecuatoriano, art. 1732; mexicano, art. 2248; venezolano, art. 1474; chileno, art.
1793; paraguayo, art. 737; peruano, art. 1529; cubano, art. 334; etcétera.
Es también el sistema de nuestro Código. La compraventa no es otra cosa que el compromiso de
transferir la propiedad; pero ésta no se transmite sino por la tradición de la cosa (art. 1892).
Respecto de los inmuebles se exige, además, la escritura pública. Y como estos dos requisitos
resultan insuficientes para proteger los derechos de terceros, las leyes locales han organizado los
Registros de la Propiedad, en los cuales deben inscribirse obligatoriamente las transferencias del
dominio y sus modificaciones para que sean oponibles a terceros. Este sistema ha sido consagrado
expresamente en el artículo 1893. Un régimen distinto ha sido creado para los automotores (decreto
nº 6582/58, t.o. por decreto nº 1114/97) y los equinos de pura sangre de carrera (ley nº 20.378), en
los cuales la inscripción registral es constitutiva del dominio. El estudio de esta materia corresponde
a la parte de Derechos reales. Aquí sólo hemos querido señalar cómo en nuestra legislación es neta
la distinción entre el contrato de compraventa y la transferencia del dominio.

369. Caracteres
El contrato de compraventa tiene los siguientes caracteres:
a) Es bilateral porque implica obligaciones para ambas partes;
b) es consensual porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin
necesidad de la entrega de la cosa o del precio;
c) no es formal; aun en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura
pública exigida por el artículo 1017, inciso a, es un requisito de la transferencia del dominio,
pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado, y aun
verbalmente;
d) es oneroso;
e) es conmutativo porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio)
sean aproximadamente equivalentes; sólo por excepción puede ser aleatorio, lo que ocurre
cuando se compra una cosa que puede o no existir.
370. Aplicación supletoria de la compraventa a otros contratos
 El Código Civil y Comercial dispone que las reglas de la compraventa se aplican supletoriamente
para los restantes contratos en los que se transfieran o constituyan, según su admisibilidad legal,
derechos reales más limitados (condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso,
habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre), excluyéndose los derechos reales de garantía
(hipoteca, prenda y anticresis), y siempre que el adquirente pague un precio en dinero (art. 1124, inc.
a). Se está reconociendo que la compraventa es el principal medio por el que se transfiere el
dominio, y de allí su consagración como norma supletoria.
También establece que las disposiciones de la compraventa se aplicarán supletoriamente a los
contratos por los cuales se transfiera la titularidad de títulos valores por un precio en dinero (art.
1124, inc. b). Se desprende del texto que la adquisición de títulos valores no constituye un contrato
de compraventa de cosas muebles, pero su similitud queda de manifiesto al establecerse la
aplicación subsidiaria de sus normas.
La nueva norma se ubica en un punto intermedio entre dos posturas que pueden advertirse en el
derecho comparado y en otros proyectos de reforma del Código Civil. En efecto, existe un criterio
tradicional que solo reconoce como contrato de compraventa aquél por el cual se promete la entrega
de una cosa en propiedad, a cambio de un precio de dinero (art. 1323, Código Civil; art. 955,
Proyecto del P.E.N. de 1993; art. 1064, Proyecto de 1998). Pero, modernamente, se considera
compraventa a toda enajenación de derechos, cualquiera sea su naturaleza, a cambio de la entrega
de un precio en dinero (art. 453, Cód. Civ. alemán; art. 1470, Cód. Civ. italiano; art. 1598, Cód. Civ.
francés; art. 1532, Cód. Civ. peruano; art. 737, Cód. Civ. paraguayo).
El artículo 1123, como se vio más arriba (número 367), mantiene el concepto tradicional de
compraventa, pero el artículo 1124, inc. a), sin llegar a llamar de esa manera a la transmisión de los
demás derechos reales (con exclusión de los derechos de garantía), aplica supletoriamente sus
normas a tales transmisiones.
Además, especifica algo que el propio Código, más adelante, prevé de manera más amplia. En
efecto, el artículo 1614 establece que si la cesión de derechos se hiciere por un precio en dinero, el
contrato se regirá supletoriamente por las reglas de la compraventa. Ahora bien, si los títulos valores
no son cosas muebles, como ya se dijo, lo que importa en ellos es el derecho que encierran y que
puede ser transmitido. Por eso, el artículo 1124, inc. b), aplica las reglas de la compraventa
supletoriamente para ese contrato.

371. Comparación con otros contratos

Para perfilar con mayor rigor la noción de la compraventa, conviene compararla con otros
contratos con los cuales tiene puntos de contacto.

372. a) Con la permuta

Mientras que la compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero, la permuta
supone el trueque de una cosa por otra. La distinción es clara, salvo en los casos de permuta con
saldo en dinero. Así, por ejemplo, una persona cambia su coche viejo por uno de último modelo y
entrega además una suma en dinero. ¿Hay compraventa o permuta? Nuestro Código resuelve este
problema con una norma simple: si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato
es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos (art. 1126).
Por lo tanto, habrá permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el saldo en dinero (en el
ejemplo dado, si el coche viejo valía $ 120.000 y el saldo en dinero era de $ 80.000); en cambio,
habrá compraventa en los demás casos, que son dos, (i) cuando el saldo en dinero sea superior al
valor de la cosa entregada (por ej., si el automóvil usado valía $ 80.000 y se entregó además $
120.000 en efectivo), y (ii) cuando ambos valores fueran iguales.
 Por lo demás, esta cuestión tiene en nuestro derecho un interés puramente teórico, desde que las
reglas de la compraventa se aplican también a la permuta, de manera supletoria (art. 1175).

373. b) Con la cesión de derechos

La cesión de derechos puede hacerse por un precio en dinero, a cambio de un bien (cosa o
derecho), o gratuitamente. En estos dos últimos casos, la distinción con la compraventa es neta,
pues falta el precio que es característica de ésta. Pero la distinción es mucho más sutil en el primero,
pues en ambos contratos hay enajenación de un derecho por un precio en dinero.
En nuestra legislación positiva, la palabra compraventa está reservada para el contrato cuyo
objeto es la transmisión del dominio sobre una cosa (art. 1123). En verdad, lo que se promete
transferir es la cosa misma, con la cual está identificado el derecho de propiedad.
En todos los demás casos de transmisión de derechos, sean reales (usufructo, servidumbres,
hipotecas, etc.) o personales, hay solamente cesión.
Cumplido el contrato de compraventa, el comprador adquiere un derecho absoluto sobre la cosa,
derecho que puede hacer valer por sí mismo, sin intermediarios; en la cesión, el cesionario tendrá
derecho a exigir del deudor lo que éste debía al cedente.
La distinción tiene empero un valor más teórico que práctico, por varias razones. Ante todo porque
si se trata de transferir derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o
uso (art. 1124, inc. a), se aplica supletoriamente las reglas de la compraventa. Por otra parte, cuando
se trata de ceder un derecho (que comprende los derechos personales y los derechos reales de
garantía), y siempre que el adquirente pague un precio en dinero, el contrato se regirá
supletoriamente por las reglas de la compraventa (art. 1614).

374. c) Con la locación

Puesto que la locación supone tan sólo el compromiso de entregar el uso y goce de una cosa y no
su propiedad, la distinción entre ambos contratos se presenta ordinariamente con toda nitidez. Hay,
empero, algunas situaciones dudosas:
1) A veces los contratantes estipulan el pago del precio en mensualidades y establecen una
cláusula según la cual, si el comprador se atrasare en el pago de cierto número de ellas, el contrato
se resolverá y las mensualidades ya pagadas quedarán en poder del vendedor a título de alquiler
como compensación del uso y goce de la cosa durante ese tiempo. O bien se suscribe entre ambas
partes un contrato de locación, estipulándose en una cláusula final que, pagadas tantas
mensualidades, la cosa pasará a ser propiedad del locatario. Estas dificultades deben resolverse así:
habrá compraventa siempre que las partes hayan pactado la transmisión de la propiedad de la cosa,
sea que ésta se lleve a cabo inmediatamente o después de cierto tiempo y de cumplidas ciertas
condiciones; los jueces deben indagar la verdadera naturaleza del contrato, con independencia de la
calificación que le hayan dado las partes. Así, pues, en los dos ejemplos anteriores habrá
compraventa; en el primero, ocurrida la resolución del contrato, el vendedor conservará las
mensualidades que se le hubieran pagado a título de indemnización y no como alquileres; en el
segundo, las mensualidades tampoco serán alquileres sino pagos parciales del precio.
2) También se presta a dudas la venta de frutos o de cosecha en pie, cuando el comprador toma
posesión del inmueble para recolectarlas. Por nuestra parte, pensamos que lo esencial es indagar si
el contrato concede o no el disfrute de la cosa; en el primer caso, habrá locación, aunque el dueño
se hubiera reservado para sí algunos frutos, tales como la caza, la pesca, etcétera. Si no hubiera tal
disfrute, habrá compraventa.
 3) Igual solución debe admitirse cuando se trata de la venta de productos. Debe desecharse en
nuestro derecho la opinión según la cual la enajenación de productos (a diferencia de la relativa a
frutos) importa siempre un contrato de compraventa. Es que el artículo 1192 dispone que toda cosa,
cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación. Y añade que se
comprenden en el contrato, salvo pacto en contrario, los productos y los frutos ordinarios. Por tanto,
la circunstancia de que la cosa disminuya su valor por la extracción de sus productos, no hace
perder al contrato su naturaleza de locación.
Digamos desde ya que la distinción rigurosa de ambos contratos tiene la mayor importancia
práctica: a) el comprador puede usar de la cosa libremente, mientras que el locatario debe hacerlo
de acuerdo con lo convenido o según la naturaleza o destino de la cosa y devolverla en buen estado;
b) de acuerdo con la regla res perit domine, los riesgos de la cosa corren desde el momento de la
tradición por cuenta del comprador, en cambio, en la locación son sufridos por el propietario locador;
c) clásicamente se ha dicho que las cosas que están fuera del comercio no pueden ser objeto de un
contrato; sin embargo, es necesario distinguir según si lo que se persigue es su disposición o no. En
efecto, ciertas cosas pueden estar fuera del comercio, pero no respecto de su tenencia, en cuyo
caso pueden ser objeto de locación, pero no de venta; tal ocurre, por ejemplo, con las playas,
parques o plazas, etcétera; d) los impuestos que gravan a unos y otros contratos son diferentes.

375. d) Con el contrato de obra

La distinción entre ambos contratos es neta cuando quien encarga la obra suministra los
materiales; en este caso, quien recibe los materiales tiene la única obligación de entregar el producto
terminado. Sin embargo, no ocurre lo mismo cuando quien los suministra es el empresario. Encargo
un traje a mi sastre, quien pone la tela; contrato un busto con un escultor. ¿Hay venta o contrato de
obra?
El artículo 1125 establece que cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un
precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la
compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste
en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Además, dispone que si la parte que encarga
la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción
substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.
El texto legal procura superar antiguas discusiones doctrinarias que oscilaban entre (i) considerar
que siempre había contrato de obra, cualquiera que fuera la importancia relativa de la materia y del
trabajo ejecutado sobre ella, y (ii) afirmar que siempre era compraventa, pues en definitiva lo que
principalmente se tiene en mira al contratar es la cosa concluida, pasando por (iii) señalar que se
trataría de un contrato de naturaleza mixta, pues reúne caracteres de la compraventa y del contrato
de obra.
El Código Civil y Comercial ha seguido un criterio diferente. Lo que importa es determinar, en
definitiva, la importancia del trabajo en relación con el valor de los materiales. La norma presume
que, cuando una de las partes se compromete a entregar una cosa por un precio, hay compraventa,
aunque la cosa tenga que ser manufacturada o producida; sin embargo habrá contrato de obra si la
obligación principal consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios, o cuando quien
encarga el trabajo se obliga a entregar una porción substancial de los materiales necesarios.
Así, habrá compraventa cuando se adquiere un traje o un vestido, aun cuando haya que hacer
arreglos para adaptarlo al cuerpo del comprador, pues éstos son cambios menores, o, con otras
palabras, se trata de trabajos desdeñables con relación al valor de la cosa. En cambio, habrá
contrato de obra si se encarga a un sastre o a un modisto la realización de un traje o un vestido, aun
cuando el género sea aportado por este último, pues la labor es de mayor valor que el que pueda
tener la cosa (en el caso, el género). Por la misma razón, también es contrato de obra el busto,
aunque el mármol sea aportado por el artista.
El interés de ubicar con precisión este tipo de convenciones como compraventa o contrato de
obra, reside en las siguientes consecuencias jurídicas: a) El vendedor responde por evicción;
garantía esta que no existe en el contrato de obra. b) El empresario goza del privilegio otorgado por
el artículo 2582, inc. a).

376. e) Con la dación en pago

Según el artículo 942, la obligación se extingue cuando el acreedor voluntariamente acepta en
pago una prestación diversa de la adeudada. Con otras palabras, hay dación en pago cuando el
acreedor recibe voluntariamente por pago de la deuda una cosa, una suma de dinero, un derecho o
la realización de un servicio, en sustitución de lo que se le debía entregar o del hecho que se le
debía prestar.
Cuando la deuda tuvo origen en la entrega de una suma de dinero al deudor, la analogía con la
compraventa es evidente: de una parte, hay entrega de una suma de dinero; de la otra, la de una
cosa. Tal semejanza trae como consecuencia que deban aplicarse las reglas de la compraventa a
esa relación jurídica trabada entre acreedor y deudor. Es lo que consagra, si bien con una mayor
amplitud, la primera parte del artículo 943, cuando dispone que la dación en pago se rige por las
disposiciones aplicables al contrato con el que tenga mayor afinidad.
Sin embargo, es preciso destacar que —a pesar de la semejanza aludida— son figuras diferentes,
lo que queda reflejado en la segunda parte del referido artículo 943, según el cual, aunque el deudor
responde por la evicción y los vicios redhibitorios, estos efectos no hacen renacer la obligación
primitiva, excepto pacto expreso y sin perjuicio, claro está, de los derechos de los terceros. Por lo
tanto, mientras la dación en pago supone una obligación preexistente, que queda extinguida por ese
acto, la compraventa constituye de por sí la fuente de las obligaciones recíprocas de comprador y
vendedor. Esto tiene importancia, por ejemplo, cuando se hubiera entregado una cosa en pago de lo
que no se debe; si ello ocurriera, la cosa puede ser repetida por el pagador.

377. f) Con la donación con cargo

El cargo que con alguna frecuencia imponen los donantes a los beneficiarios, no modifica por lo
común el carácter liberal del acto. Pero ocurre a veces que el cargo resulta económicamente
equivalente a los bienes donados. Si el beneficiario del cargo es un tercero, todavía la distinción con
la compraventa es sencilla; y el acto, por más que resulte gravoso, será siempre una donación, bien
sea que el verdadero destinatario de la liberalidad sea el donatario o el beneficiario del cargo. Mucho
más difícil es la distinción cuando el beneficiario es el propio donante. En tal caso, parece atinado
decidir, como regla general, que cuando el cargo consiste en una prestación en dinero más o menos
equivalente a la cosa hay compraventa oculta tras una apariencia de donación. Pero ésta no es una
regla absoluta, pues las circunstancias del caso pueden demostrar que la intención del transmitente
de la cosa fue realmente liberal. Esto suele ocurrir cuando factores no previstos en el momento de
hacerse la donación, han desvalorizado la cosa o hecho más gravoso el cargo. En suma, los jueces
deben tener en cuenta las circunstancias que rodearon el caso para juzgar si ha mediado o no
intención liberal.
 § 2.— CAPACIDAD

378. Cuestiones generales

El Código Civil y Comercial no se refiere a la capacidad cuando legisla el contrato de
compraventa, pues ya la ha regulado en otras partes del mismo cuerpo legal: cuando se refiere a la
capacidad de la persona humana (arts. 22 y sigs.) y cuando trata la incapacidad e inhabilidad para
contratar (arts. 1000/2).
Ya nos hemos referido a ello más arriba (número 84 y sigs.) y allí nos remitimos. Solo hemos de
hacer acá algunas pocas precisiones, que parten de considerar que la compraventa es normalmente
un acto de disposición (no lo es cuando es el medio por el que gira el negocio, tal el caso de la venta
de las crías en un establecimiento ganadero) y que, por tanto, es necesario tal capacidad en cabeza
del vendedor, mientras que el comprador solo necesita capacidad para obligarse.

A.— INCAPACIDADES DE EJERCICIO

379. Enumeración de los incapaces

Por aplicación de los principios generales sobre capacidad, no pueden comprar o vender por sí
(aunque pueden hacerlo por medio de sus representantes legales) las personas por nacer, los
menores de edad, sean adolescentes o no, los incapaces y los condenados con pena de prisión o
reclusión mayor de tres años. En otros casos, se necesita la conformidad del apoyo, como sucede
con las personas con capacidad restringida y con los inhabilitados.
Respecto de los menores de edad, debe tenerse presente que si cuenta con edad y grado de
madurez suficiente, puede ejercer por sí los actos que le son permitidos por el ordenamiento jurídico
(arts. 24, inc. b, y 26, párr. 2º), lo que importa otorgar una clara elasticidad al concepto de capacidad.
Ya no dependerá tanto de la edad que se tenga sino, y sin perder de vista esa edad, el grado de
madurez que se tenga para ejecutar un acto determinado.
En este sentido, la persona menor de edad, aunque tenga menos de trece años, puede celebrar
contratos —como el de compraventa— de menguado valor o escasa cuantía. Se presume que estos
contratos han sido realizados con la conformidad de los padres (art. 684). Asimismo, todo menor de
edad puede ejercer libremente la profesión si hubiera obtenido el título habilitante para ejercerla, sin
necesidad de tener la autorización de sus padres, y puede administrar y disponer libremente de los
bienes adquiridos con el producto de su ejercicio profesional (art. 30).

380. Menores emancipados

El menor emancipado es una persona capaz, con restricciones para determinados actos (art. 27),
lo que permite concluir que su capacidad no es igual a la de los mayores de edad, pues existen actos
jurídicos que no puede hacer, ni con autorización judicial (art. 28).
El ordenamiento jurídico le reconoce al emancipado la capacidad para administrar todos sus
bienes y disponerlos cuando hayan sido adquiridos onerosamente. En cambio, si el bien fue
adquirido en forma gratuita, solo podrá disponerlo onerosamente si cuenta con autorización del juez,
la que solo puede darse en caso de absoluta necesidad o ventaja evidente (art. 29).
381. Actos celebrados por incapaces; sanción de nulidad
Si el incapaz celebrara el contrato de compraventa que le está prohibido, o el inhabilitado o la
persona con capacidad restringida actuara sin contar con el apoyo, el acto será nulo pues el vicio es
manifiesto (surge de la mera comprobación de la sentencia dictada) y de nulidad relativa, toda vez
que su sanción es en exclusivo interés de la parte protegida, y es saneable (art. 388). La nulidad
afectará a los actos realizados con posterioridad a la inscripción de la sentencia en el Registro del
Estado Civil y Capacidad de las Personas (art. 44). Lo mismo ocurre con el emancipado si celebrar
una compraventa para la cual no tiene capacidad legal suficiente.
¿Qué ocurre si la declaración de la incapacidad o de la capacidad restringida no ha sido inscripta
aún? El acto celebrado podrá anularse si perjudica a la persona incapaz o con capacidad restringida,
y siempre que la enfermedad mental fuera ostensible al tiempo de la celebración del acto, o que
haya mala fe de su cocontratante, o que el acto fuera a título gratuito (art. 45). La misma solución
cabe aplicar al inhabilitado.

B.— INCAPACIDADES DE DERECHO

382. Enumeración
Además de las incapacidades de ejercicio mencionadas en los números anteriores, el Código
establece otras de derecho. La distinción es importante, porque en el primer caso no existe una
imposibilidad absoluta de comprar y vender, como ya hemos visto, desde que lo pueden hacer por
medio de sus representantes legales o con el auxilio del apoyo designado. En cambio, en las
hipótesis de incapacidad de derecho no hay medio de celebrar el acto por sí o por representante
legal o convencional.

383. a) Los cónyuges entre sí

La ley establece dos regímenes posibles para gobernar el sistema patrimonial del matrimonio: el
de comunidad y el de separación de bienes. En este último, como regla, cada uno de los cónyuges
conserva la libre administración y disposición de sus bienes personales (art. 505). En el primero, al
que la ley le asigna carácter supletorio (esto es, que debe ser aplicado en caso de que los cónyuges
no hayan acordado el régimen de separación de bienes), se diferencian los bienes según su origen,
en propios y gananciales y se imponen normas sobre la administración y disposición de ellos,
debiéndose dividir por partes iguales la masa de bienes gananciales cuando se extinga la comunidad
(arts. 463/504).
Hecha esta explicación, debe señalarse que los cónyuges que estén bajo el régimen de
comunidad no pueden contratar en interés propio, entre sí (art. 1002, inc. d). Más allá de lo que ya
hemos señalado anteriormente (número 94), esta norma tiene plena aplicación en materia de
compraventa. Con otras palabras, si los cónyuges han elegido el régimen de separación de bienes
pueden celebrar contrato de compraventa entre sí. Pero si están dentro del régimen de comunidad,
no pueden comprar y vender entre sí, pues podrían afectarse los derechos de terceros. En efecto, el
cambio de titularidad de dominio que trae aparejado la compraventa celebrada, permitiría hacer
desaparecer con suma facilidad, mediante actos simulatorios o fraudulentos, los bienes que
garanticen el crédito que tienen contra alguno de los esposos.
 La prohibición antes referida no rige, desde luego, cuando el matrimonio ha quedado disuelto por
divorcio vincular. Tampoco rige cuando la venta sea hecha en subasta pública judicial y cuando el
comprador sea una sociedad de la cual forma parte el cónyuge.
El contrato celebrado en contra de la prohibición legal adolece de nulidad absoluta. La nulidad
puede ser pedida por cualquier interesado, salvo por los propios cónyuges, pues éstos lo celebraron
sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba. Sin embargo, pedida la nulidad por uno de los
esposos, el juez debe decretarla, no porque aquél lo pide, sino porque él tiene el deber de hacerlo de
oficio, desde que se trata no sólo de una nulidad absoluta, sino también manifiesta (art. 387).

384. b) Padres, tutores y curadores

Los padres no pueden, como regla, contratar con sus hijos menores. Más concretamente, no
pueden, ni aun con autorización judicial, comprar por sí ni por persona interpuesta, bienes de su hijo
(art. 689).
Por su parte, los tutores y curadores no pueden celebrar contratos de compraventa con sus
pupilos. Ello es así porque expresamente se dispone que no pueden celebrar con ellos, ni con
autorización judicial, los actos prohibidos a los padres respecto de sus hijos menores de edad (arts.
120 y 138). Entendemos que la misma prohibición cabe a los apoyos.
Con claridad, la ley ha querido evitar que haya conflicto de intereses entre el representante legal y
el menor que está bajo su guarda y, sobre todo, que el primero pueda beneficiarse injustamente en
desmedro de los intereses del menor.
Sin embargo, se ha decidido que si el representante legal y el incapaz fueran condóminos, el
primero puede adquirir el bien por pública subasta.
La prohibición legal es absoluta y no puede ser salvada con autorización judicial.
Se trata de un supuesto de nulidad relativa, desde que el interés perseguido por la ley ha sido la
protección del incapaz; por tanto, si llegado éste a la mayoría de edad o recuperada su capacidad
plena considera que la compra o venta ha sido conveniente a sus intereses, no sería razonable
impedir la confirmación del acto.

385. c) Albaceas
El albacea, también llamado ejecutor testamentario, que no es heredero no puede celebrar
contratos de compraventa sobre los bienes de las testamentarias que estén a su cargo (art. 1002, in
fine). Aquí también se procura evitar que ellos puedan valerse de sus funciones para perjudicar a los
herederos, legatarios o acreedores.
La norma claramente excluye de la prohibición al albacea que es, además, coheredero. Desde
luego, no se aplica tampoco a los administradores de la sucesión, sobre quienes no pesa ninguna
incapacidad para comprar.
La compraventa celebrada en violación de lo dispuesto por esta norma adolece de relativa.

386. d) Los representantes voluntarios

Los representantes voluntarios (apoderados, mandatarios y ciertos auxiliares de la justicia, como
los síndicos y curadores a los bienes y de herencias vacantes) no pueden, en representación de otro,
efectuar contratos consigo mismo, sea por cuenta propia o de un tercero, sin la autorización del
representado (art. 368).
Incluso, el representante voluntario establece que tiene prohibido, como regla, adquirir por
compraventa o acto jurídico análogo los bienes de su representado (art. 372, inc. e).
La razón de esta prohibición es la siguiente: la ley procura evitar un conflicto de intereses entre el
mandante o el representado y el mandatario o el representante, que habría de redundar muy
probablemente en perjuicio de los primeros.
Sin embargo, la prohibición no es absoluta, y está relativizada por otros textos legales, más allá de
que la mención "como regla" que hace el referido artículo 372, inc. e), revela que pueden haber
excepciones.
Así, cuando se regula el mandato, se dispone que si hay conflicto de intereses entre mandante y
mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato o renunciar (art. 1325), lo
que importa decir que si no hay conflicto de intereses, puede actuar. Por eso, si tal conflicto queda
superado, sea porque el mandante autoriza expresamente al mandatario a adquirir el bien, sea
porque el mandante ha fijado con precisión las condiciones de venta y el precio, la compraventa es
válida.
El contrato celebrado en violación de la disposición legal, adolecerá de nulidad relativa puesto que
ha sido dispuesta en beneficio del mandante o del representado.

387. e) Funcionarios públicos

No pueden contratar, en interés propio, los funcionarios públicos respecto de bienes de cuya
administración o enajenación estén o han estado encargados (art. 1002, inc. a). En el concepto
funcionario público quedan incluidos el Presidente de la Nación, los Gobernadores de provincia, los
ministros de Gobierno —nacional o provincial— y los empleados públicos.
Esta prohibición se funda en el peligro que existe de que la venta sea provocada por la influencia
del referido funcionario que desea adquirirlos.
El mismo riesgo existe respecto de los empleados públicos (nacionales, provinciales o
municipales) que pretendieran adquirir un bien del Estado nacional, provincial o municipal, de cuya
administración o venta estuviesen encargados. Una razón de moral en el desempeño de los
empleados públicos y de defensa de los intereses del Estado, justifica sobradamente esta solución.
La prohibición se refiere estrictamente a las personas que tienen a su cargo la administración o
venta de los bienes; nada impediría, por ejemplo, que un empleado de la administración de Justicia
compre un bien que vende el Poder Ejecutivo.
La prohibición obliga a declarar la nulidad del acto celebrado violando la norma, y esa nulidad es
absoluta, imposible de sanearse, pues existe un evidente fundamento de orden público. En efecto,
cuando la persona en cuyo beneficio se ha otorgado la nulidad es el Estado, el problema adquiere
por sí mismo un carácter público y el interés que media en la invalidez es un interés de orden
público. Además, una razón de moral exige que tales actos no puedan convalidarse: basta que el
funcionario encargado de vender un bien del Estado lo compre para sí, para que la operación esté
envuelta en una atmósfera de sospechas y de indelicadeza. Si tales actos pudieran ser confirmados
por los funcionarios que suceden al que los realizó, so color de que conviene al Estado, no podría
impedirse la sospecha de una colusión en perjuicio de los intereses públicos. La nulidad debe, por
tanto, tener carácter absoluto.
388. f) Jueces, árbitros, mediadores y sus auxiliares
No pueden contratar, en interés propio, los jueces, funcionarios y auxiliares de la justicia, los
árbitros y mediadores, y sus auxiliares, respecto de bienes relacionados con procesos en los que
intervienen o han intervenido (art. 1002, inc. b). Quedan incluidos en la prohibición, los fiscales,
defensores de menores y peritos.
Por lo tanto, estas personas no pueden comprar los bienes que estén en litigio ante el juzgado o
tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo o en el que interviniesen como
mediador. Tales compras permitirían poner en duda la ecuanimidad de las personas encargadas de
administrar justicia o de sus auxiliares. La prohibición se funda, pues, en una razón de orden moral.
La prohibición abarca: 1) A los jueces y árbitros respecto de los bienes que estén en litigio en su
tribunal, pero ningún impedimento hay en que compren los vendidos en pleitos que tramitan ante otro
tribunal, sea de la misma jurisdicción o de otra. La prohibición subsiste aunque hubieren dejado de
entender en el litigio por recusación, excusación o cualquier otro motivo; basta que hubieren ejercido
en algún momento su ministerio en ese pleito, para que el acto sea nulo. 2) A los fiscales y
defensores de menores e incapaces que tengan intervención en ese juicio. 3) A los secretarios de
juzgados o de Cámara, ante los cuales tramite el juicio. 4) A los mediadores en los procesos en los
que hayan intervenido. 5) A los peritos en los procesos en que hayan actuado.
La prohibición obliga a declarar la nulidad del acto celebrado violando la norma, y esa nulidad es
absoluta, imposible de sanearse, pues existe un evidente fundamento de orden público.

389. g) Abogados y procuradores

No pueden contratar, en interés propio, los abogados y procuradores, respecto de bienes litigiosos
en procesos en los que intervienen o han intervenido (art. 1002, inc. c). La norma abarca tanto a los
procesos contenciosos como a los voluntarios.
Por lo tanto, los abogados y procuradores no pueden comprar los bienes que estén en litigio en un
proceso en el que ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio. La prohibición también se
funda en una razón de orden moral.
La prohibición obliga a declarar la nulidad del acto celebrado violando la norma, pero esta nulidad
es relativa. No hay en este caso un motivo de orden público, vinculado con la seriedad de la
administración de justicia, que obligue a invalidar el acto, aunque éste resultare luego conveniente
para los vendedores; aquí no se juega otra cosa que intereses privados. Y una vez que está a salvo
la garantía para las partes, que supone la acción de nulidad, no se ve razón suficiente para impedir
que las partes interesadas confirmen el acto si éste resultara conveniente a sus intereses.

§ 3.— EL CONSENTIMIENTO

390. Aplicación de los principios generales; remisión

Como todo contrato, la compraventa necesita un acuerdo de voluntades, debidamente declaradas.
Es aplicable acá todo lo dicho al referirnos al consentimiento, como elemento esencial del contrato
(véanse números 45 y sigs.).
391. Las llamadas ventas forzosas
Siendo el consentimiento un elemento esencial de todo contrato, parece contrario a la razón hablar
de ventas forzosas. Sin embargo, la realidad jurídica pone de manifiesto este hecho: que algunas
veces los dueños son obligados a desprenderse del dominio de una cosa recibiendo en cambio su
valor en dinero. ¿Pero puede este hecho jurídico calificarse de contrato de compraventa?
El Código Civil de Vélez establecía, en su artículo 1324, que nadie podía ser obligado a vender,
sino cuando se encontrare sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tenía lugar en los
casos siguientes: (i) cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por
causa de utilidad pública; (ii) cuando por una convención, o por un testamento se imponga al
propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada; (iii) cuando la cosa fuese
indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate; (iv) cuando los
bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial; y (v)
cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las
cosas que estén bajo su administración.
Pero si se lee bien esa disposición, se advertirá que en casi todos los supuestos no hay
compraventa. En el primer caso, lo que hay es lisa y llanamente una expropiación que se rige por
otras normas. En el segundo, la obligación de vender nace, en verdad, de un compromiso que
asumió libremente al aceptar el testamento o al aceptar la oferta. En el tercer caso, lo forzoso no es
la venta sino la liquidación del condominio. En el cuarto, el ejecutado no interviene en la venta sino
que quien vende es el órgano público, quien —en verdad— ejecuta, y lo hace no en representación
del comprador o del propietario, sino a nombre propio; incluso, el propietario ejecutado no responde
por evicción.
Solo el último caso puede ser considerado como una venta forzosa. Este último supuesto ha
quedado comprendido en el artículo 1128, que, con una expresión más amplia, establece que nadie
está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. Es el
caso, por ejemplo, del síndico de una quiebra, que está obligado a liquidar los bienes del fallido para
pagar a los acreedores. Acá sí parece existir una venta forzosa, pues la ley no deja margen a tal
administrador: debe vender los bienes.

392. Forma y prueba

La compraventa es un contrato consensual; puesto que, salvo el caso que veremos en seguida, la
ley no ha establecido ninguna exigencia formal; queda perfeccionado por el mero consentimiento de
las partes (arts. 284 y 1015).
En lo que atañe a la compraventa de inmuebles, el artículo 1017, inciso a), dispone que debe
hacerse por escritura pública, pues se trata de un contrato que tiene por objeto la adquisición del
derecho real de dominio sobre un inmueble.
Pero desde que la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto privado puede reclamar
la escrituración del deudor y pedir que la escrituración sea suscrita por el juez en caso de negativa
de aquél, la escritura pública ha dejado en nuestro derecho positivo de ser una exigencia formal del
contrato de compraventa de inmuebles, para convertirse solamente en una formalidad indispensable
para la transmisión del dominio, problema muy diferente.
Esta solución jurisprudencial fue recogida primero por los ordenamientos procesales y, luego, por
el artículo 1018 que expresamente dispone que el otorgamiento pendiente de un instrumento
previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción
de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación,
siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
 Por lo tanto, el contrato de compraventa de inmuebles hecho por boleto privado obliga en definitiva
al vendedor a transmitir el dominio, tanto como la escritura misma. Lo que en la práctica ocurre
actualmente es que el contrato se suscriba en forma privada; y, luego, se otorgue la escritura,
simultáneamente con la transmisión del dominio.
Aun a los efectos de la transmisión del dominio, la escritura pública es innecesaria cuando la venta
se ha hecho en subasta judicial (art. 1017, inc. a), bastando entonces para que dicha transmisión
quede perfecta con la aprobación del remate por el juez, el pago del precio, la entrega de la posesión
de la cosa, y la inscripción en el Registro. Empero, en la práctica se otorga siempre la escritura
pública, porque ello permite el estudio de los títulos por el escribano, la acumulación en un solo acto
de los antecedentes del dominio y la inscripción en el Registro, previa certificación de que no hay
gravámenes, impuestos, embargos o inhibiciones que afecten la libre disposición del bien. Por ello es
que los tribunales han declarado reiteradamente que el propietario carece de la libre disposición del
predio hasta tanto no se haya otorgado la escritura pública.
En cuanto a la prueba del contrato, cuando no se exige la escritura pública, siendo éste
consensual y no formal, puede ser acreditado por cualquier medio que permita llegar a una
razonable convicción según las reglas de la sana crítica, excepto disposición legal que establezca un
medio especial; sin embargo, si fuera de uso instrumentarlo, no puede ser exclusivamente por
testigos (art. 1019). Con todo, si hay principio de prueba instrumental que emane de la otra parte, de
su causante o de parte interesada en el asunto, que haga verosímil la existencia de la compraventa,
también podrá ser probada por testigos (art. 1020).
La libertad de formas a la que aludimos anteriormente adquiere su mayor relevancia en la
moderna contratación, que se celebra por diferentes medios: teléfono, télex, fax, sistemas
informáticos, entre otros.

II — ELEMENTOS PECULIARES DE LA COMPRAVENTA

§ 1.— LA COSA

A.— PRINCIPIOS GENERALES

393. Condiciones para que la cosa pueda ser vendida

El principio general es que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los
contratos (art. 1129), o, con otras palabras, que todas las cosas pueden ser vendidas. Esta regla
debe ser precisada: es menester determinar cuáles son las condiciones que debe reunir la cosa para
ser objeto del contrato de compraventa. Veamos.
a) Debe ser una cosa en sentido propio, es decir, debe tratarse de un objeto material susceptible
de apreciación económica. La necesidad de que la cosa sea susceptible de valoración económica ha
sido receptada en el artículo 1003, cuando dispone que el objeto de los contratos, en general, debe
ser susceptible de tal valoración.
Si, por el contrario, lo que se enajena es un derecho incorporal, habrá cesión de derechos pero no
compraventa. En el derecho moderno, empero, se advierte una importante tendencia a considerar
compraventa a la enajenación onerosa de cualquier cosa o derecho susceptible de apreciación
económica.
¿Las energías tales como la electricidad, la atracción magnética, la energía atómica, pueden ser
objeto de un contrato de compraventa? Esta cuestión, que estaba controvertida en nuestro derecho,
depende de esta otra: si tales energías deben considerarse como cosas. Hasta mediados del siglo
pasado prevalecía el criterio negativo, fundado en que aquéllas no son un objeto corpóreo. Pero
actualmente tal tesis está superada. Es que las categorías jurídicas no presuponen identidad con las
categorías y conceptos de otras ciencias y se inspiran más bien en conceptos vulgares; tiene la
energía un contenido económico de goce y disposición que la asimila a las cosas. Entre el gas y la
electricidad que se consumen en una casa es difícil establecer diferencias conceptuales desde el
punto de vista jurídico; ambos sirven de energía calórica o lumínica, ambos se consumen con el uso,
pueden medirse, tienen un valor económico, son susceptibles de apropiación. Una distinción entre
ellos sería arbitraria desde el punto de vista jurídico; resulta muy difícil comprender que el gas (que
es un cuerpo fluido y, por lo tanto, indiscutiblemente una cosa) pueda ser vendido y no la
electricidad. Por lo demás, si se analiza el problema desde el punto de vista de la ciencia física, los
conocimientos modernos permiten hoy afirmar que la electricidad o la energía atómica son tan
materia como un gas, un líquido o un cuerpo sólido. Por tales razones, la doctrina y la jurisprudencia
se inclinan decididamente a considerarlas como cosas y como tales pueden ser objeto del contrato
de compraventa. Por ello, el artículo 16 establece que las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
b) Debe tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por la ley o que sea contraria a la moral
y a las buenas costumbres. Se considera que están fuera del comercio, los bienes cuya transmisión
esté expresamente prohibida por la ley, o por actos jurídicos, en cuanto el Código Civil y Comercial
permita tales prohibiciones (art. 234).
Entre las cosas cuya venta está prohibida por la ley, recordaremos los bienes públicos del Estado
(art. 237), como las calles, plazas, caminos, canales, puentes, ruinas y yacimientos arqueológicos y
paleontológicos, entre otros (art. 235), la hacienda enferma de aftosa u otras enfermedades
contagiosas, las muestras gratis de productos farmacéuticos, etcétera. Otras veces, la prohibición
resulta de un contrato; así, por ejemplo, es lícita la prohibición de vender a determinada persona (art.
1972, párr. 1º), o la de vender los bienes recibidos a título gratuito (por donación o testamento) por
un término no mayor de 10 años (art. 1972, párr. 2º). En este último caso, una prohibición por más
tiempo resultaría lesiva del derecho de propiedad; por ello la ley ha limitado la obligatoriedad de tales
cláusulas al plazo indicado.
Repetimos aquí que, en principio, todas las cosas pueden venderse y que sólo no podrán serlo
cuando la ley expresamente disponga lo contrario o cuando se afecte la moral o las buenas
costumbres.
c) La cosa debe ser determinada o determinable. Dispone el artículo 1005 que la cosa es
determinada cuando, al menos, se fija su especie o su género, según el caso, aunque no lo estén en
su cantidad, si ésta puede ser determinada. Es determinable cuando se establecen los criterios
suficientes para su individualización.
Cuando la norma se refiere a cosas determinadas por su especie o por su género, alude a las
cosas fungibles; en tal caso, ellas se determinarán siempre por su especie, peso, calidad, cantidad y
medida; así, por ejemplo, 1.000 quintales de trigo duro o semiduro procedente de tal semillero; o bien
100 quintales de trigo de tal peso específico y con tanto margen de cuerpos extraños; o bien 100
hectolitros de vino tinto común de mesa, etcétera. Incluso, en ciertos casos, cuando se trata de
cosas que tienen una cotización en el mercado, el contrato será válido aunque no se haya fijado la
cantidad, pues ella se podrá determinar por el precio pactado (por ejemplo, la soja, si se tiene en
cuenta el precio del puerto de Rosario para un determinado día; o, la carne vacuna, si se toma el
precio en el Mercado de Liniers). Desde luego, también es una cosa determinada cuando se trata de
una cosa cierta, por ejemplo, el departamento de la calle Juncal 2344, piso 6, de la ciudad de
Buenos Aires.
Puede ser que el objeto de la compraventa sea una cosa cierta, pero que no esté determinada con
precisión en el contrato, o que sea una cosa fungible, pero cuya cantidad no hubiera sido
determinada. En tal caso, estaremos ante una cosa determinable, si se han establecido criterios
suficientes para su individualización. Un buen ejemplo de ello es cuando las partes han pactado que
la determinación del objeto o la cantidad, en su caso, sea hecha por un tercero (art. 1006). Lo que en
definitiva interesa es que la cantidad o la calidad de la cosa misma puedan ser determinadas sin
necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes.
Se juzgará indeterminable la cosa, cuando se vendiesen todos los bienes presentes o futuros de
una persona o una parte proporcional de ellos. Es que resulta imposible determinar a ciencia cierta
cuáles son todos los bienes de una persona. Tales convenciones se prestarían a chicaneos y
fraudes que es bueno evitar. Pero si los bienes se han determinado, la venta será válida, aunque
comprenda a todos los que una persona posea.
d) Debe tener existencia real o posible. Pueden venderse las cosas existentes y aun las futuras,
pero no las que, vendidas como existentes, no han existido nunca o han dejado de existir en el
momento de formarse el contrato; en este caso, el acto es nulo (art. 1130).
Puede ocurrir que la cosa haya dejado de existir parcialmente; en tal caso, el comprador tendrá
derecho a demandar la entrega de la parte que existiese con reducción proporcional del precio (art.
1130). Pero también podrá dejar sin efecto el contrato, pues tal derecho nace como consecuencia de
la obligación del vendedor de entregar la cosa prometida (art. 1137), y es claro que una cosa que ha
dejado de existir parcialmente no es la cosa vendida.
Es necesario dejar sentado, sin embargo, que no basta cualquier pérdida, por insignificante que
sea, para dar lugar a la acción de resolución del contrato por el comprador. Así, por ejemplo, si se
hubieran prometido en venta 1.000 toneladas de trigo y se perdieran 10 kilogramos, sería contrario a
la buena fe y a la lealtad que deben presidir los negocios jurídicos, pretender la rescisión de la venta.
Tal actitud importaría un verdadero abuso del derecho que no puede ser amparado por los jueces.
Pero desde que la pérdida sea apreciable, aunque pequeña, el comprador tiene derecho a rescindir
el contrato.
El ejercicio de este derecho de opción no hace perder al comprador el derecho a exigir el pago de
daños y perjuicios, si la pérdida hubiera ocurrido por culpa del vendedor (arts. 755, 1716 y 1724).
Con razón, el artículo 1130 se refiere a la cosa "cierta". Es que si la cosa prometida es fungible, el
vendedor siempre puede entregarla, pues hay otra cosa de igual calidad y especie.
Asimismo, el artículo citado destaca la importancia de que la cosa no exista al momento de
perfeccionarse el contrato; esto es, al tiempo de la tradición, cuando el comprador adquiere la
propiedad de la cosa (arg. art. 750). En otras palabras, si la cosa no existía cuando se celebró el
contrato, pero sí existe al tiempo de la tradición, momento en el que se transfiere el dominio, el
contrato es válido.

B.— VENTA DE COSA AJENA

394. El problema
A primera vista, parece razonable afirmar que las cosas ajenas no pueden venderse. Es una
solución que parece impuesta por una lógica elemental, pues ¿cómo podría venderse algo que no
pertenece al vendedor? Sin embargo, a poco que se examine el problema, se advertirá que el
principio no es tan razonable como parecía. Cuando una persona se obliga a vender algo que no le
pertenece, es obvio que toma el compromiso de adquirirlo primero y luego enajenarlo al comprador.
No hay razón para prohibir tal contrato.
No es extraño, por consiguiente, que el derecho romano admitiera como válida la venta de cosa
ajena, solución que imperó sin discusiones hasta la sanción del Código Napoleón. Recuérdese que
esta legislación importó una innovación sustancial en lo que atañe a la naturaleza y efectos del
contrato de compraventa. Mientras que en el derecho romano este contrato no significa otra cosa
que una obligación de transmitir la propiedad, en el Código Civil francés es traslativo por sí mismo de
la propiedad. Parecía natural, por consiguiente, que las cosas ajenas no pudieran venderse, puesto
que en tal caso era imposible que se produjera aquel efecto.
Pero, habiendo adherido nuestro ordenamiento legal al sistema romano en lo relativo a los efectos
del contrato de compraventa, resulta lógico admitir la validez de la compraventa de cosa ajena, que
no es más que un compromiso a transmitir regularmente el dominio de la cosa prometida. Por ello, el
artículo 1132 dispone que la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos
del artículo 1008. Y añade. El vendedor se obliga a transmitir su dominio al comprador. Será de
aplicación, entonces, lo estudiado antes (números 160 y 210).

395. Supuestos comprendidos

Más allá de la amplitud del artículo 1132, no está de más hacer algunas acotaciones:
a) El artículo 1132 juega principalmente cuando se trata de cosas ciertas y determinadas, pues las
que sólo se designan por su género (cosas fungibles), no son susceptibles de determinación sino en
el momento de la entrega, de tal modo que es irrelevante quién ostenta la propiedad al firmarse el
contrato.
b) Cuando comprador y vendedor contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero, teniendo
pleno conocimiento de tal circunstancia, debe interpretarse como un compromiso contraído por el
vendedor de transmitir regularmente la propiedad de la cosa al comprador (art. 1132, in fine).
c) Cuando el contrato ha sido seguido de la entrega efectiva de la cosa mueble no registrable al
comprador, siempre que esa cosa no haya sido hurtada o perdida, se ha transmitido el dominio
regularmente. En efecto, en tal caso entra a jugar la regla del artículo 1895, según el cual la posesión
de buena fe de una cosa mueble no registrable crea en favor del que la posee, la presunción de
tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación si la cosa no
hubiera sido hurtada o perdida.
d) También es válido el contrato de compraventa hecho por el heredero aparente en favor de un
comprador de buena fe, esto es, que ignora la existencia de herederos de mejor o de igual derecho
que el heredero aparente, o que ignora que los derechos del heredero aparente están judicialmente
controvertidos (art. 2315).

1.— Efectos entre las partes

396. Distintas hipótesis

 El problema de los efectos de la venta de cosa ajena debe ser estudiado con relación a estas
hipótesis.
a) Ambas partes sabían que la cosa era ajena.— A tenor de lo que dispone el artículo 1132, el
vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. Sin embargo, esta norma
(y la obligación que impone) no puede ser interpretada de manera aislada, sino de conformidad con
lo que establece el art. 1008, que distingue según se haya garantizado o no el éxito de la promesa
(véase número 160).
¿Qué ocurre si, no obstante saber el vendedor que la cosa no le pertenece, la entrega al
comprador? El Código de Vélez resolvía expresamente el punto estableciendo que después que
hubiese entregado la cosa no puede demandar la nulidad de la venta ni la restitución de la cosa (art.
1329). La solución, como se verá, es lógica, y, por ello, parece razonable mantenerla a pesar de que
el Código Civil y Comercial no la recepta de manera expresa. Antes de la entrega, es natural que se
permita al vendedor excepcionarse para no entregarla, puesto que él no puede ser obligado a
cometer un hecho ilícito; pero después de consumado éste, ya no tendría razón de ser su
reclamación de nulidad. En tal caso, su intervención en el negocio está terminada; en adelante, quien
debe reclamar la restitución de la cosa es el dueño (arg. art. 388).
b) Ambas partes ignoraban que la cosa era ajena.— El acto es nulo y la nulidad puede ser pedida
por el vendedor hasta el momento de la entrega de la cosa (no después) y por el comprador en
cualquier momento. Así lo establecía el artículo 1329 del Código de Vélez y parece razonable
mantener la misma solución ante la ausencia de disposición expresa en el Código Civil y Comercial.
Por lo dicho en el párrafo precedente, es lógico que se niegue al vendedor el derecho a exigir la
restitución de la cosa después de haber hecho entrega de ella al comprador. En cambio, el
comprador puede pedir en cualquier momento la nulidad, antes o después de la entrega, pues de lo
contrario tendría siempre pendiente la amenaza de la reivindicación del propietario.
No sólo puede reclamar la nulidad, sino también la restitución del precio y los daños y perjuicios,
todo lo cual debe ser abonado por el vendedor aunque sea de buena fe. Es una consecuencia de la
garantía de evicción que pesa sobre el vendedor.
c) Sólo el vendedor sabía que la cosa era ajena.— El vendedor no podrá reclamar la nulidad de la
venta ni aun antes de la entrega; sin embargo, hasta ese momento podrá excepcionarse
oponiéndose a la entrega, pues nadie puede ser obligado a consumar un hecho ilícito. Luego de la
entrega no podrá demandar la nulidad ni pedir la restitución. Así lo establecía el artículo 1329 del
Código de Vélez y parece razonable mantener la misma solución ante la ausencia de disposición
expresa en el Código Civil y Comercial. En cualquier caso, además, deberá restituir el precio y pagar
los daños y perjuicios.
En cuanto al comprador, él está en condiciones de pedir la nulidad en los mismos casos y con la
misma extensión que hemos visto en el caso anterior.
d) Sólo el comprador sabía que la cosa era ajena.— En tal caso no tendrá derecho a reclamar
daños y perjuicios ni a que se le restituya el precio. Así lo establecía el artículo 1329 del Código de
Vélez y parece razonable mantener la misma solución ante la ausencia de disposición expresa en
el Código Civil y Comercial. Sin embargo, si la cosa aún no le hubiere sido entregada, podrá
excepcionarse, negándose a recibirla y a pagar el precio, pues nadie puede ser obligado a consumar
un hecho ilícito.
Bien entendido que cuando se niega al comprador el derecho a reclamar la devolución del precio,
se entiende que sólo se alude al caso de que él haya obrado de mala fe, con el propósito de
perjudicar al verdadero dueño. Si, en cambio, no existió este propósito doloso, el comprador podrá
reclamar la restitución del precio por vía de una condictio sine causa (ya que el vendedor carece de
título para retener el pago de una cosa que no era suya) pero no los daños e intereses.
397. Carácter de la nulidad
La nulidad que afecta este contrato es relativa. Ante todo, porque esta nulidad, en principio, solo
puede ser declarada a instancia de la persona en cuyo beneficio se establece (art. 388), que en el
caso es el comprador, aunque se le reconoce a la otra parte, si bien de manera excepcional, que
pueda invocar la nulidad si es de buena fe y ha experimentado un perjuicio importante (art. citado).
Pero donde se advierte con mayor claridad el carácter relativo de esta nulidad es en el hecho de
que el verdadero dueño puede confirmar el contrato (art. 388), lo que no se concilia con la idea de
una nulidad absoluta (art. 387, párr. 2º).

2.— Efectos respecto del dueño

398. El principio de la inoponibilidad y sus excepciones

El dueño de la cosa está al margen de las transacciones por las cuales terceras personas
compren o vendan sus bienes de buena o mala fe. Tales actos le son, al menos en principio,
inoponibles. Es una conclusión que surge muy claramente de la naturaleza del derecho de
propiedad. Sólo el dueño puede enajenar una cosa. Por tanto, si él estuviera en posesión de la cosa,
podrá rechazar la acción del comprador que pretenda reclamarla; y si no la tuviere en su poder podrá
reivindicarla de quien la detente, sea el vendedor o el comprador.
Este principio de la inoponibilidad del acto sufre algunas excepciones en favor del adquirente de
buena fe:
a) En primer término, el comprador de buena fe de una cosa mueble no registrable no hurtada ni
perdida, y que ha entrado en posesión de ella, puede rechazar la acción reivindicatoria del dueño
(art. 1895); igual derecho tiene el comprador de buena fe que adquirió una cosa mueble o inmueble
del heredero aparente (art. 2315) o el que la subadquirió de buena fe y a título oneroso, a menos que
el primer contrato se haya realizado sin intervención del titular del derecho (art. 392).
b) El poseedor de buena fe tiene derecho a los frutos percibidos antes de descubrir el vicio de su
título (art. 1935).
c) El adquirente de buena fe de un inmueble tiene derecho a invocar la usucapión breve de diez
años (art. 1898).

3.— Consolidación de la venta

399. Distintos modos de consolidación

No obstante la nulidad de la venta de cosa ajena, el acto puede quedar convalidado o consolidado
por los modos siguientes:
a) Por ratificación del propietario. Si el propio dueño ratifica el acto, la nulidad no tendría
justificativo razonable; más aun, el acto quedaría confirmado en los términos del artículo 393. Esa
ratificación puede ser expresa o tácita; esta última resultará de la inacción durante el tiempo
necesario para que el comprador la adquiera por prescripción.
Si bien la ratificación —que no es más que una confirmación del acto nulo, como se dijo
precedentemente— tiene efectos retroactivos a la fecha que se celebró el contrato nulo, tal
retroactividad no puede perjudicar los derechos de terceros de buena fe (art. 395, parte final).
b) Por adquisición del dominio por el vendedor con posterioridad a la venta. Esta adquisición
puede hacerse por sucesión universal (lo que ocurre cuando el vendedor ha heredado al dueño) o
por sucesión particular (cuando ha adquirido el dominio como comprador, donatario, legatario, etc.).
Igual efecto se produce si el propietario ha sucedido al vendedor como sucesor universal, pues
también en este caso las calidades de vendedor y de propietario se reúnen en una misma persona; y
por lo demás, si el propietario sucede al causante en todas sus obligaciones, es lógico que cumpla
también con ésta.
La adquisición posterior de la cosa por el vendedor debe considerarse como un acto del que se
deriva la voluntad inequívoca de sanear el vicio del contrato originario (art. 394).

4.— Venta de cosa parcialmente ajena

400. Principio
Dispone el artículo 1132 que la venta de cosa parcialmente ajena es válida. Es el caso de la venta
hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa; sin perjuicio de los derechos
de los demás condóminos y los del propio comprador que, obviamente, si compró todo, no puede ser
obligado a aceptar una parte, la venta es válida respecto de la porción del vendedor.

401. Consolidación de la venta

La venta de la cosa común hecha por uno de los copropietarios queda convalidada: a) por la
ratificación hecha por los otros condóminos; pero basta que uno sólo no la ratifique, por pequeña que
sea su parte en la cosa, para que la venta no quede convalidada; b) por haber adquirido el vendedor
las restantes partes de la cosa.

C.— VENTA DE COSA FUTURA

402. Distintos casos

En principio, la compraventa debe tener un objeto actual; no se pueden vender cosas que nunca
han existido, que no existirán o que habiendo existido han perecido. El acto carecería de objeto. Sin
embargo, la venta de cosa futura es —dentro de ciertos límites— posible (art. 1131). Para que ello
sea así, es preciso que las partes que celebran el contrato sepan que la cosa aún no existe aunque,
desde luego, esperan que exista en el futuro; si, por el contrario, contratan en la inteligencia de que
existe actualmente, el contrato será nulo.
 Bajo la denominación común de venta de cosa futura se comprenden dos hipótesis diferentes:
a) La venta de una cosa para el caso de que llegue a existir. Se trata de una venta sujeta a la
condición suspensiva de que la cosa efectivamente llegue a existir, y en la que la obligación de pagar
el precio está sujeta a esa misma eventualidad; es la llamada emptio rei speratae. Este contrato
queda gobernado por las reglas de los actos jurídicos sujetos a condición (arts. 343 y sigs.). De
todos modos, es preciso añadir que el vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del
contrato, o de las circunstancias, para que éste llegue a existir en las condiciones y tiempo
convenidos (art. 1131, párr. 2º). Por lo tanto, si bien el vendedor no se obliga a que la cosa llegue a
existir, tiene que poner todo el empeño posible para que exista. Asume, por tanto, una obligación de
medios y no de resultado.
b) La venta de una cosa futura cuando el comprador asume el riesgo de que la cosa no llegue a
existir, sin culpa del vendedor. En este caso, el comprador debe el precio convenido conforme lo
acordado en el contrato. Pero, si hay culpa del vendedor, el comprador no está obligado a pagar el
precio. Es la llamada venta de esperanza o emptio spei, de la cual nos ocuparemos en los párrafos
que siguen.

403. Naturaleza jurídica de la venta de esperanza

Ordinariamente se concibe a la emptio spei como una venta en sentido propio; se afirma que
puesto que la esperanza es también algo actual y real, también puede venderse. Tal punto de vista
nos parece a todas luces falso. La compraventa debe tener por objeto una cosa; y una esperanza no
es una cosa sino un elemento de orden psicológico, una previsión, un cálculo de probabilidades. Se
trata, pues, de un contrato innominado, de carácter aleatorio.
La emptio spei queda concluida como contrato perfecto desde que se produce el acuerdo de
voluntades. El precio se debe de inmediato, sin estar supeditado a la existencia o entrega de la cosa.

404. Extensión de los riesgos tomados por el comprador

Puede ocurrir que el comprador tome sobre sí dos riesgos distintos: a) el de que la cosa exista o
no; y b) el de que la cosa exista en mayor o menor extensión. En el primer caso, el vendedor tendrá
derecho a todo el precio aunque la cosa no llegue a existir, salvo desde luego que ello haya ocurrido
por culpa o dolo del vendedor, supuesto en cuyo caso el comprador no sólo no deberá el precio, sino
que tendrá derecho a reclamar los daños y perjuicios consiguientes. En el segundo caso, también el
vendedor tendrá derecho a todo el precio, pero sólo en el caso de que la cosa llegue a existir por lo
menos parcialmente; así, por ejemplo, si se ha vendido con esta cláusula la próxima cosecha de
trigo, no importa que el rendimiento haya sido menor o mayor, ni que ella se haya perdido
parcialmente por sequía, granizo, etcétera. En cualquier caso, el comprador deberá la totalidad del
precio; pero si la pérdida ha sido total, el comprador no debe el precio, y si ya lo hubiera pagado,
tiene derecho a repetirlo. Éstas eran las soluciones establecidas en los artículos 1404 y 1405 del
Código Civil de Vélez, las que deben ser mantenidas en el Código Civil y Comercial, a pesar de su
silencio, porque si se permite lo más (que el comprador asuma el riesgo de que la cosa llegue a no
existir), debe permitirse lo menos (que el comprador exija que la cosa exista aunque en una menor
medida). En este último caso, sólo si existe estará obligado a pagar el precio pactado.

D.— COSAS SUJETAS A RIESGOS

405. Condiciones de validez de esta venta
No hay inconveniente en vender cosas actualmente existentes, pero que estén sujetas a algún
riesgo que las ponga en peligro de pérdida parcial o total. El comprador puede tomar sobre sí el
riesgo, en cuyo caso deberá pagar el precio convenido, aunque la cosa pereciere. Ello es así pues si
el artículo 1130, párrafo 2º, admite que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya
perecido o esté dañada al tiempo de celebrarse el contrato, con mayor razón será válido el pacto
cuando la cosa, si bien sujeta a riesgo, no se hubiera perdido o dañado todavía.
Bien entendido que para que este resultado se produzca, es indispensable que el comprador
tenga conocimiento del riesgo y lo asuma; si, por el contrario, solamente el vendedor lo conocía, su
ocultamiento configura dolo y es suficiente para demandar la nulidad del contrato. El mismo artículo
1130 establece que el vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía
que la cosa había perecido o estaba dañada. Por último, si el riesgo dependiera de un vicio oculto
que tampoco el vendedor conocía, el comprador tendrá derecho a las acciones derivadas de los
vicios redhibitorios.
A pesar de lo que establece el artículo citado, no parece ser indispensable que el comprador
asuma de manera expresa el riesgo; basta que se pruebe que compró la cosa con pleno
conocimiento del peligro y que pagó el precio sin ninguna observación sobre el punto para tenerlo
por asumido tácitamente.

§ 2.— EL PRECIO

406. Condiciones que debe reunir

Para que el contrato de compraventa quede legalmente configurado, es preciso que el precio
reúna las siguientes condiciones: a) debe ser en dinero; b) debe ser determinado o determinable; c)
debe ser serio. Nos ocuparemos de ellas en los números siguientes.

407. a) Precio en dinero

El precio debe ser en dinero (art. 1123); de lo contrario no hay compraventa. Si lo que se da a
cambio de una cosa es un servicio o trabajo, habrá dación en pago; si se cambia una cosa por otra,
habrá permuta. Alguna duda puede presentarse respecto de la naturaleza del contrato, cuando se
paga parte en dinero y parte en otra cosa: nuestro Código resuelve la cuestión en el sentido de que
es permuta si el precio es de menor valor que la cosa, y que es compraventa en los demás casos,
tanto cuando el precio sea mayor que el valor de la cosa, como cuando sea igual (art. 1126).
Siendo en dinero, no importa que sea moneda nacional o extranjera (más allá de la facultad que
se le otorga al comprador de dar el equivalente en moneda de curso legal, art. 765), que se pague al
contado o quede un saldo pendiente.
408. b) Precio determinado o determinable
Establece el artículo 1133 que el precio debe ser determinado, y explica que el precio es
determinado cuando (i) los contratantes lo fijan expresamente, (ii) cuando acuerdan que sea un
tercero —designado por las partes— el que lo establezca, o (iii) cuando lo vinculan con el precio de
otra cosa cierta.
A nuestro entender sólo el primer supuesto puede ser considerado como precio determinado,
mientras que los dos restantes son supuestos de precio determinable, pues el precio será fijado en el
futuro, conforme lo acordado.
El artículo 1133 prevé, además, una novedosa norma de clausura: si las partes previeron el
procedimiento para fijar el precio, se entiende que hay precio válido. Claramente se trata de otro
ejemplo de precio determinable.
Esta norma de clausura permite afirmar que si los contratantes han acordado que el precio sea el
valor de la cosa en plaza (siempre que tenga valor en plaza), sin importar que sea mueble o
inmueble, ni que haya sido dada al comprador o no, se considera cumplido el recaudo de que el
precio sea determinado.
¿Qué ocurre si las partes no han señalado el precio, ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado
un medio para determinarlo? El Código Civil y Comercial dispone que si se trata de una cosa
mueble, y a menos que las partes hubiesen acordado otra cosa, se considera que se ha hecho
referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales
mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate (art.
1143). Como se ve, la norma no valora la circunstancia de que la cosa hubiera sido entregada o no;
es aplicable en ambos casos.
Si, en cambio, el objeto del contrato fuere un inmueble o una cosa mueble que careciere de precio
en el tráfico mercantil, y no se diese el procedimiento para la fijación del precio, consideramos que el
contrato será nulo. La misma consecuencia recae en el contrato cuyo objeto fuese inmueble o
mueble de cualquier tipo, pero el precio hubiera sido dejado al arbitrio de una de las partes.
Alguna duda puede plantearse en el caso que se estipule que se pagará el justo precio. En tal
caso, habría que distinguir según lo que sea la cosa vendida. Si ésta fuera una cosa que tiene valor
en plaza o en el mercado, el justo precio es el precio de esa cosa el día convenido. Si, en cambio, se
tratare de una cosa cierta, sin cotización en plaza, una cláusula de este tipo, obligaría a la fijación
judicial del precio, lo que dejaría en la incertidumbre los derechos de las partes hasta la sentencia, lo
que sería, cuanto menos, inconveniente.

409. Precio fijado por las partes

Las partes pueden fijar el precio de distintos modos: 1) determinando precisamente la cantidad a
pagar ($ 1.000, $ 10.000, $ 100.000, etc.), que es lo más frecuente; 2) refiriéndolo al precio de otra
cosa cierta (art. 1133); por ejemplo, se vende un toro "por el mismo precio que se pague por el toro
campeón de Palermo"; 3) remitiéndolo al valor de plaza en cierto día y lugar; 4) cuando se ha
previsto el procedimiento, para determinar el precio; así por ejemplo, cuando se indica "el precio de
costo", o lo que "produzca la máquina vendida trabajando tantas horas diarias durante tanto tiempo".
Hasta podría prescindirse de fijar el precio o su procedimiento para fijarlo, cuando el vendedor ha
entregado una cosa mueble que tiene precio corriente de plaza. Resulta lógico entender que las
partes se sujetaron al precio del día en el lugar de la entrega de la cosa.
410. Precio fijado por un tercero
No hay inconveniente en que se sujete el precio al arbitrio de un tercero (art. 1133). Este tercero
puede ser designado en el contrato mismo o con posterioridad (art. 1134).
Ahora bien: si la persona designada no quisiere o no llegare a determinar el precio, lo hará el juez
por el procedimiento más breve que prevea la ley local (art. 1134). El juez también debe intervenir y
fijar el precio, cuando las partes han diferido la designación del tercero y luego no se ponen de
acuerdo (art. citado).

411. Efectos de la fijación por el tercero

Establecía el artículo 1351 del Código Civil de Vélez que la estimación que hiciese la persona
designada era irrevocable y no había recurso alguno para variarla. Su supresión en el Código Civil y
Comercial permite alcanzar una solución más justa: si la estimación del valor fuese exagerada y
abusiva, nace una acción de impugnación en favor del damnificado.
Está bien el principio de que la decisión del tercero se repute definitiva, porque así se evitan
enojosas cuestiones y dificultades que precisamente se quisieron evitar al designar al tercero. Pero
una cosa muy distinta es aceptar cualquier precio, cualquiera que sea la desproporción con el valor
de la cosa. Para remediar las consecuencias de una fijación de precios tan chocantes a la justicia,
debe considerarse suficiente la demostración de la desproporción grosera entre el precio y la cosa.
En vano se argüirá que el perjudicado por un precio injusto debe soportar la consecuencia de su
exceso de confianza, de su error en la elección del tercero. Todo ello está muy bien dentro de ciertos
límites. Porque el que contrata de buena fe, tiene derecho a esperar que las demás personas con las
que se vincula contractualmente también actúen del mismo modo. Él ha aceptado un riesgo normal:
que el tercero, valúe la cosa en algo más o algo menos de lo que vale, pero siempre dentro de
límites razonables. El que compra una cosa y somete el precio a la apreciación de un tercero acepta
la posibilidad de un cierto perjuicio, pero no entiende, por ejemplo, comprometer toda su fortuna,
como ocurriría si el tercero fijara como precio de un automóvil usado la cantidad de $ 10.000.000.
Si el contrato establece que el precio será fijado por un tercero sobre la base de los precios de
plaza, debe entenderse que el tercero no puede apartarse de ellos.

412. c) Precio serio y precio vil

El precio debe ser serio. No llena esta calidad el precio ficticio o simulado; si por ejemplo, se
simula pagar un precio que en verdad no se paga no obstante la transmisión real y seria del dominio,
no habrá compraventa sino donación. Tampoco la llena el precio irrisorio, como por ejemplo, si se
vende una estancia en cien pesos; también es obvio que en este caso estaremos en presencia de
una donación y no de una venta.
Diferente es el caso del precio vil. Aquí no puede decirse ya que no se trata de un precio serio,
pues tanto el comprador como el vendedor se han propuesto seriamente hacer la venta sobre esa
base. Por tanto, el precio vil no altera la naturaleza del acto ni impide la formación del contrato de
compraventa. Lo que no significa, sin embargo, que el contrato no pueda impugnarse y
eventualmente obtenerse una declaración de nulidad por el vicio de lesión (art. 332). Así, por
ejemplo, y aun cuando no se hubiera probado la existencia de vicios del consentimiento, cabría
anular una venta de un terreno por el que se había fijado un precio de $ 100.000 cuando en realidad
valía $ 2.000.000.
 III — OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

413. Enumeración
Las principales obligaciones del vendedor son: entregar la cosa vendida (lo que incluye la entrega
de instrumentos, facturas y documentación que corresponda), y garantizar para el caso de evicción y
de vicios ocultos. También, está obligado a recibir el precio. Implícita en la obligación de entregar la
cosa se encuentran los deberes de conservarla hasta el momento de la entrega y la de correr con los
gastos de la entrega.

§ 1.— OBLIGACIÓN DE ENTREGA

A.— CONSERVACIÓN Y CUSTODIA DE LA COSA

414. Contenido de esta obligación

Puesto que el vendedor debe entregar la cosa, va de suyo que también está obligado a
conservarla sin cambiar su estado, hasta el momento en que haga efectiva la tradición. Es que hasta
ese momento es el dueño de la cosa y, por tanto, soporta sus riesgos (art. 755). Más que una
obligación en sí misma éste es un cargo inherente a la obligación de entrega. Forma parte de la
actividad preparatoria que pondrá al vendedor en condiciones de cumplir su promesa. La custodia no
es por tanto una prestación en sentido técnico ni puede ser objeto del reclamo del comprador por sí
misma. Lo que a éste le interesa es solamente el resultado; es decir que la cosa se le entregue. No
hay, pues, una custodia-deber, como la del depositario, sino solamente la carga propia de todo
deudor de preparar y hacer posible el cumplimiento de la prestación.
Naturalmente, el deber de custodia sólo se concibe cuando se trate de la venta de cosas ciertas o
de cosas de género limitado. Siendo de género ilimitado no hay problema de conservación, porque el
vendedor cumple entregando cualquier cosa perteneciente al género; sin embargo, una vez hecha la
elección, se aplican las reglas sobre la obligación de dar cosas ciertas (art. 763).
Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues es el dueño de la
cosa hasta que se realice la tradición y, además, es lo que está dispuesto respecto de los gastos de
entrega (art. 1138) y ya se ha dicho que la custodia no es sino un aspecto de la entrega. Pero no hay
inconveniente en que las partes estipulen lo contrario (art. citado).
Desde el momento en que el comprador ha sido puesto en mora, estos gastos corren por su
cuenta, puesto que el vendedor no habría incurrido en ellos de haber recibido aquél la cosa en
tiempo propio.

415. Riesgos, mejoras y frutos

 Mientras el vendedor no hiciere tradición de la cosa se aplicarán las disposiciones relativas a las
obligaciones de dar (arts. 750 y sigs.). Sabido es que en nuestra materia, el Código ha seguido la
regla tradicional res perit et crescit domine; y como hasta el momento de la tradición no hay
transferencia del dominio, ello significa que hasta entonces el vendedor carga con los riesgos y se
beneficia con las mejoras naturales y frutos. Aunque esta materia debe ser tratada en la parte de
obligaciones, recordaremos las disposiciones generales sobre el tema:

416. a) Riesgos
Si la cosa perece sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta; el vendedor no podrá reclamar
el pago del precio, y si lo hubiere recibido, deberá devolverlo (arg. arts. 755 y 955). Si la cosa se
pierde por culpa del vendedor, el contrato se extingue y deberá indemnizar el daño causado (arts.
citados). Esto último es aplicable al vendedor moroso, que no es culpable de la pérdida de la cosa, a
menos que demuestre que la cosa se habría perdido también en poder del comprador.
El Código Civil y Comercial no resuelve los problemas derivados del deterioro de la cosa, a pesar
de la remisión que hace el artículo 755 a los artículos 955 y 956. Ante este silencio, nos parece
razonable seguir el criterio previsto en los artículos 580, 581 y 892 del Código Civil de Vélez: (i) si la
cosa se deteriora sin culpa del vendedor, el comprador tendrá derecho a tener por resuelta la venta o
a pedir una disminución proporcional del precio; (ii) si la cosa se deteriora sin culpa del vendedor
después de encontrarse en mora, está obligado a pagar los daños, a menos que demuestre que la
cosa se hubiera deteriorado también en poder del comprador; (iii) si la cosa se deteriora por culpa
del vendedor, el comprador tendrá derecho a exigir una cosa equivalente y el pago de los daños
sufridos, si es que no prefiere recibir la cosa en el estado en que se encuentra y la reparación de
tales daños.
Un caso singular plantea el artículo 1151: el de la cosa mueble que, si bien no ha sido entregada
al comprador, ha sido puesta a su disposición, conforme lo dispuesto por el artículo 1149. Esta
situación se asimila a la de la entrega efectiva de la cosa mueble, pues los riesgos de daños o
pérdida de las cosas, y los gastos incurridos, quedan a cargo del comprador desde que la cosa ha
sido puesta a su disposición, si ello ha sido pactado en el contrato.
¿Significa esto que el vendedor carece de toda responsabilidad sobre la integridad de la cosa
mueble? No lo creemos. Aunque el artículo 465 del derogado Código de Comercio ha desaparecido
en el Código Civil y Comercial, su solución (que el vendedor, que pone la cosa a disposición del
comprador, se constituye en depositario de los efectos vendidos) debe mantenerse por analogía,
pues el vendedor conserva la tenencia de la cosa mueble y no puede usarla, características que son
propias del depósito (arts. 1356 y 1358).
El referido artículo 1151 establece también que el vendedor deja de cargar con los riesgos de
daño o pérdida de la cosa mueble, y los gastos incurridos, desde que la pone a disposición del
transportista u otro tercero, pesada o medida, pero no aclara quién asume tales riesgos. Pensamos
que poner la cosa a disposición del transportista o del tercero, es tanto como ponerla a disposición
del comprador. El nuevo texto no lo dice, pero es lo razonable si se procura interpretar el contrato de
manera armónica con la Convención de Viena de 1980, que dispone que cuando se haya puesto la
mercadería en poder de porteador, el comprador asume el riesgo desde ese momento (art. 68, ley
22.765).

417. b) Mejoras
 Las mejoras naturales, esto es, las que no provienen del hecho del hombre sino de la naturaleza,
ocurridas entre la celebración del contrato y la entrega de la cosa, también favorecen al dueño, es
decir, al vendedor. Éste está autorizado a exigir el mayor valor al comprador, y si este último no lo
acepta, el contrato se extingue sin responsabilidad para las partes (art. 752).
Sin embargo, desde que el vendedor se encuentra en mora, las mejoras naturales pertenecen al
comprador y el vendedor no podrá exigir un mayor precio por ellas; esta solución se desprende del
principio según el cual el deudor que ha incurrido en mora debe satisfacer todos los daños que por
tal motivo ocasione a la otra parte; y por cierto, si la cosa se hubiera entregado en tiempo, las
mejoras naturales corresponderían indudablemente a su nuevo dueño, el comprador.
Respecto de las mejoras artificiales (las que provienen del hecho del hombre), deben diferenciarse
según se traten de mejoras necesarias, o de mejoras útiles, de mero lujo, recreación o suntuarias.
Respecto de las primeras, el vendedor está obligado a hacerlas, sin derecho a percibir su valor;
respecto de las segundas, se las puede llevar, siempre que no dañe la cosa, y no tiene derecho a
reclamar indemnización alguna (art. 753).

418. c) Frutos
Todos los frutos percibidos antes de la tradición de la cosa pertenecen al vendedor; pero los
pendientes corresponden al comprador (art. 754).

419. d) Productos
Los productos forman parte de la cosa y su extracción la disminuye. Está pues fuera de discusión
que el vendedor no tiene derecho a seguir extrayendo productos, desde el instante mismo en que se
realizó la venta, pues ello sería contrario a su obligación de conservación y custodia.

420. Riesgos y mejoras en caso de mora del comprador

En los números anteriores nos hemos ocupado de la influencia de la mora del vendedor sobre los
riesgos y mejoras. Ahora trataremos la mora del comprador. ¿Qué ocurre cuando la cosa se ha
perdido o deteriorado, sin culpa del vendedor, después de haber incurrido en mora el comprador?
Aun en este caso se mantiene el principio de que las cosas perecen y acrecen para su dueño. A
primera vista, la aplicación de aquella regla resulta aquí injusta. Pero en la práctica, el vendedor tiene
siempre a su disposición el procedimiento para evitar que el perjuicio recaiga sobre él. En primer
término, producida la mora del comprador, puede consignar la cosa, con lo cual se librará de los
riesgos; en segundo lugar, el vendedor siempre podrá reclamar del comprador el pago de los daños
que su mora le ha significado. De donde resulta que, en definitiva, la pérdida o deterioro vendrá a
incidir sobre el comprador moroso.
También en lo que atañe a las mejoras naturales y frutos es aplicable la regla res perit et crescit
domine; porque si cuando el comprador aún no está en mora, las mejoras naturales benefician al
vendedor, no hay motivo para resolver lo contrario cuando lo está, pues si no, la mora vendría a
beneficiar al que incurre en ella. Tanto más justa resulta esta solución en lo que atañe a los frutos,
que siempre o casi siempre son en alguna medida el resultado del esfuerzo del dueño, en nuestro
caso, del vendedor.
 B.— LA ENTREGA

421. Formas y modo

El vendedor está obligado a transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida (art. 1137). Es
esta una cuestión cuyo estudio pertenece a la parte de Derechos reales, por lo que nos hemos de
referir brevemente.
La transmisión de dominio se hace a través de la tradición, esto es, cuando una parte entrega
voluntariamente a la otra la cosa. Consiste en la realización de actos materiales de, por lo menos,
una de las partes, que otorguen un poder hecho —posesión— sobre ella (art. 1924), que le permite
comportarse como titular del derecho real de dominio (art. 1909).
Tales actos materiales no pueden ser suplidos, con relación a los terceros, por la sola declaración
de quien la entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla (art. 1924).
Si se trata de cosas muebles, el Código Civil y Comercial añade otras formas de tradición. Ellas
son (i) la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad
con las reglas respectivas, sin oposición alguna, y (ii) si son remitidas por cuenta y orden de otro,
cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío (art.
1925). Estos casos importan supuestos de tradición simbólica o por mera entrega del título; un
ejemplo característico es el del vendedor que entrega al comprador el certificado y el warrant de la
cosa en depósito.
Asimismo, el artículo 1149 regula otras dos maneras de entregar la mercadería vendida. Una de
ellas, la puesta de la cosa a disposición del comprador; la otra, el supuesto de entrega de la
mercadería en tránsito. Veamos estos dos casos.
Se considera que hay entrega de la cosa al comprador cuando el vendedor la ha puesto en cierto
lugar y de forma incondicional, siempre que así se hubiera pactado. El texto legal otorga al
comprador, en este caso, el derecho a revisar la cosa y expresar su disconformidad dentro de los
diez días de que la hubiera retirado. Como se puede ver, la norma exige, para ser aplicada: (i) que
las partes lo hayan pactado, (ii) que hayan fijado el lugar cierto en el que debe dejarse; y, (iii) que
sea incondicional. Y, además, confiere al comprador el derecho a revisarla y expresar su
disconformidad dentro de los diez días de retirada.
El mismo artículo regula también la mercadería en tránsito, dándole carácter de entrega a la
cesión o endoso de los documentos de transporte, desde la fecha de la cesión o endoso, siempre
que las partes lo hubieran pactado. Asimismo, debe destacarse que una cosa es la transmisión del
dominio, que esta norma regula, y otra la distribución de los riesgos de daños o pérdidas de la cosa,
que hemos visto más arriba (número 416).
¿Qué ocurre si el vendedor entrega anticipadamente la cosa mueble prometida, pero ella no se
adecua a lo convenido, sea en cantidad, sea en calidad? El hecho de que la entrega de la cosa no se
ajuste plenamente a lo que se debía entregar, no constituye un automático supuesto de
incumplimiento. Ello es así pues el vendedor podrá subsanar la falta hasta la fecha que el contrato
ha fijado para hacer la entrega de la cosa.
El artículo 1150 diferencia dos casos. El primero, que el vendedor no haya entregado todo lo que
tenía que entregar. En este supuesto, podrá entregar la parte o cantidad que falte de las cosas, sin
ninguna otra condición o consecuencia. El segundo, que el vendedor haya entregado algo diferente
de lo debido. Acá, podrá entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta
de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, pero siempre que no provoque
inconvenientes ni gastos excesivos al comprador, reconociéndose a éste el derecho a ser
indemnizado por los daños sufridos.
La diferencia de trato es justa. En el primer caso, el vendedor cumple con la obligación prometida
en el tiempo fijado. En el segundo, el vendedor pretende sustituir su obligación por otra, no
resultando lógico que el comprador esté inexorablemente obligado a aceptarla, sino sólo en las
condiciones que la norma fija y conservando siempre su derecho a ser indemnizado por los daños
que hubiera sufrido.

422. Entrega de documentación

El artículo 1137 establece el deber del vendedor de entregar ciertos instrumentos. Por su parte, los
artículos 1145 y 1146, referidos en particular a la compraventa de cosas muebles, establecen las
obligaciones del vendedor de entregar una factura, salvo supuesto excepcional, y de dar los
documentos relacionados con la cosa vendida. Veamos estas normas.
El artículo 1137 obliga al vendedor a poner a disposición del comprador los instrumentos
requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea
exigible para que la transferencia dominial se concrete. Con otras palabras, se incorporan
implícitamente los llamados deberes secundarios de conducta —tales como los de información,
conservación, custodia, reserva y no concurrencia— que se imbrican en el principio general de la
buena fe (arts. 9 y 961), y particularmente el deber de colaboración, por el cual el vendedor está
obligado, de manera expresa, a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por
los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que
la transferencia dominial se concrete efectivamente. En este sentido, deberá facilitar los
antecedentes de dominio, títulos, planos, impuestos pagados, etcétera.
En la compraventa de cosas muebles, se especifica que el vendedor debe entregar, además de la
cosa, una factura que debe describirla, su precio (o la parte de éste que haya sido pagado) y los
demás términos de la venta (art. 1145). La obligación de entregar la factura, no requiere que el
comprador la reclame.
La factura es un instrumento privado, emanado del vendedor, en el que deben indicarse las
cuestiones referidas por el propio artículo 1145, y también otras, como el plazo de pago —si ha sido
dado—, intereses fijados y nombre del comprador. La factura prueba el contrato y sus modalidades.
Si la factura no fija un plazo para el pago, se presume que la venta es al contado (art. 1145).
Además, cuando no ha sido cuestionada dentro de los diez días de haber sido recibida por el
comprador, se presume que ha sido aceptada (art. citado). Por tanto, vencido el plazo, el comprador
no podrá cuestionar la operación y deberá pagar el precio de la factura. El vendedor tampoco podrá
cuestionarla, pues la factura prueba contra quien la ha emitido.
Finalmente, este artículo distingue entre personas jurídicas privadas y personas físicas que
realizan una actividad económica organizada, por un lado, y por el otro, personas físicas que no
realiza una actividad de ese tipo. Para las primeras, el art. 321 impone llevar una contabilidad
ordenada. Pero si son personas que no realizan una actividad económica organizada ellas no están
obligadas facturar pero sí a dar algún documento que acredite la venta.
En ciertas operaciones contractuales, para que se transmita el dominio, no basta con entregar la
cosa mueble. Así para vender una aeronave, se requiere que el vendedor dé al comprador la
documentación que acredite la matriculación y la nacionalización del avión. El artículo 1146
establece que si el vendedor está obligado a entregar documentos relacionados con las cosas
vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el contrato. En cambio, no se regula
el caso de que no se haya previsto el lugar, momento, y forma en que la documentación deba
entregarse; en tal supuesto, la entrega debe hacerse con la cosa, pues allí el vendedor cumple con
su obligación principal. Sin embargo, hay casos en que la entrega debe hacerse antes: cuando fuera
necesario para poder transmitir el dominio.
El citado artículo 1146, refiriéndose a la entrega anticipada de documentos, dispone que el
vendedor puede subsanar, hasta el momento fijado para la entrega, cualquier falta de conformidad
de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.
De qué momento se está hablando, ¿de la entrega de la documentación o de la cosa? A nuestro
juicio, de la cosa, porque si el vendedor debe entregar la documentación en una fecha determinada
y, sin embargo, la entrega antes, no se necesita ninguna norma que permita subsanar cualquier falta
de conformidad de ella hasta el momento fijado para cumplir con la obligación. Es que la entrega
anticipada no provoca la pérdida del derecho que se tenía; esto es, de entregar la documentación en
el plazo pactado.

423. Extensión de la obligación de entrega

El vendedor debe entregar la cosa con todos sus accesorios, libre de toda relación de poder y de
oposición de terceros (art. 1140). Todos sus accesorios implica que debe ser entregada completa,
sin deterioros. Libre de toda relación de poder importa que la cosa sea entregada libre de otra
posesión o tenencia, pues sí así no ocurriera, el comprador no podría comportarse como titular del
derecho real de dominio (véanse arts. 1908, 1909 y 1910). Por último, que la cosa sea entregada sin
oposición de tercero, significa que la entrega debe ser pacífica, de modo que el comprador pueda
gozar de ella sin obstáculos.
En lo que atañe a los riesgos, mejoras y frutos, véanse números 415/420.

424. Tiempo de la entrega

El Código Civil y Comercial distingue según se trate de cosas muebles o inmuebles.
En efecto, mientras el artículo 1139 establece que el vendedor debe entregar el inmueble
inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario, el artículo 1147 establece que
la entrega de la cosa mueble debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato,
excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.
En otras palabras, la regla es que la entrega de la cosa debe hacerse en el plazo fijado en el
contrato o, si se trata de una cosa mueble, en el plazo que resulte de los usos. Si tales plazos no
existieran, debe ser entregado (i) si es inmueble, al momento de escriturar, y (ii) si es mueble, dentro
de las 24 horas siguientes al contrato.
El artículo 1147, de todas maneras, no puede ser interpretada rígidamente. La entrega de la cosa
forma parte de la ejecución del contrato, y sabido es que la celebración, ejecución e interpretación
del contrato debe hacerse de buena fe (art. 961), por lo que el derecho del comprador de exigir la
entrega de la cosa está condicionada a la buena fe. Así, en la venta de mercadería que deba ser
entregada a más de mil kilómetros de distancia del lugar en que se celebró el contrato, aunque nada
se haya pactado ni los usos indiquen algo al respecto, parece claro que el comprador tendrá que
contemplar el tiempo que demande el transporte de la cosa.
Por último, debe advertirse que la obligación de entrega en los plazos indicados que pesa en
cabeza del vendedor, se relaciona con idéntica obligación que tiene el comprador de recibirla. Y si no
lo hiciera, el vendedor podrá consignar la cosa.
425. Lugar de la entrega
El Código Civil y Comercial omite toda referencia al lugar de entrega de inmueble y solo regula el
lugar de entrega de la cosa mueble.
La razón de tal omisión es obvia: el inmueble sólo puede ser entregado en el lugar en donde esté.
El lugar de entrega de la cosa mueble está regulado en el artículo 1148. De dicha norma, se
desprenden dos situaciones diferentes.
La primera, si se trata de cosas ciertas. En este caso, la cosa debe entregarse en el lugar
acordado o en el que determinen los usos o las particularidades de la venta; y, en su defecto, en
donde estaba la cosa al tiempo de celebrarse el contrato.
La segunda, si se trata de cosas genéricas o de cantidades de cosas. No hay problemas si el
contrato fija el lugar de entrega, o los usos o particularidades de la venta lo determinan. Pero nada
se dice si no ocurre tal cosa. En este caso, lo razonable es que la entrega se haga en el domicilio del
vendedor —el deudor de la obligación— al tiempo de la celebración del contrato —que es cuando
nace la obligación— (arg. art. 874).
También cabe preguntarse si la única manera de entregar la cosa es haciendo efectiva tradición
de ella. La respuesta es negativa pues el artículo 1925 establece que también se considera hecha la
tradición de cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros
documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición alguna.

426. Gastos de la entrega

Salvo pacto en contrario, los gastos de entrega de la cosa son a cargo del vendedor (art. 1138).
La norma, además, procura precisar la extensión de tal obligación, enunciando algunas de los
deberes que ella encierra. En esta línea se dispone concretamente que los gastos que se hagan
para obtener los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y que deben
ser puestos a disposición del comprador, son a cargo del vendedor. Y se añade que en materia de
compraventa inmobiliaria, también son a cargo del vendedor los gastos de estudio del título y sus
antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.
Importa destacar que la enumeración de deberes del art. 1138 es meramente enunciativa. En
efecto, son también obligaciones a cargo del vendedor los gastos de traslado de la cosa al lugar en
que la tradición debe efectuarse o los gastos necesarios para contar, pesar o medir la cosa, entre
otras.
En cambio, no se consideran gastos de entrega y, por tanto, están a cargo del comprador, los
honorarios del escribano que otorga la escritura. En cuanto a los sellos de la escritura matriz y del
testimonio y a los gastos de anotación en el Registro de la Propiedad, son a cargo del comprador,
porque no son gastos de entrega sino simultáneos o posteriores a ella y hechos en beneficio de él.

427. Consecuencias de la falta de entrega

Cuando el vendedor no entrega la cosa en el tiempo convenido, el comprador puede optar entre
dos acciones: una de cumplimiento del contrato y entrega de la cosa y otra de resolución de la venta.
En ambos supuestos tendrá derecho además a reclamar daños y perjuicios, que en el primer caso
derivan de la mora y en el segundo del incumplimiento.
 Para el caso de que el comprador demande el cumplimiento del contrato, es decir, la entrega de la
cosa, nos remitimos a lo dicho en el número 316.
Si el comprador opta por la resolución, es aplicable lo ya estudiado respecto de la cláusula
resolutoria (véanse números 239 y sigs.).
En cuanto a los daños indemnizables habrá que estar a lo que dispone el artículo 1082 (véase
número 248) y, en especial, al postulado de la reparación plena (art. 1740), esto es, que debe
procurarse restituir al damnificado al estado anterior al hecho dañoso, sea por el pago en dinero o en
especie, debiéndose recordar que es facultad de la víctima exigir el reintegro, a menos que sea
parcial o totalmente imposible, excesivamente oneroso o abusivo, en cuyo caso se debe fijar en
dinero.
Finalmente, ante la hipótesis de imposibilidad de entregar la cosa, nos remitimos a lo dicho en el
número 317.

§ 2.— OBLIGACIÓN DE GARANTIZAR POR EVICCIÓN Y VICIOS REDHIBITORIOS

428. Cuestiones generales. Remisión

Nos hemos referido a estas dos garantías con anterioridad (números 253/293) y allí nos remitimos.
Acá nos hemos de limitar a puntualizar algunas cuestiones respecto de la evicción.
Empecemos por recordar que cuando el comprador ha sido privado de la propiedad de la cosa por
quien tenía mejor derecho a ella, el vendedor debe reparar los daños causados (art. 1040), lo que
hemos visto especialmente en el número 256.
De este deber de reparar nace una primera obligación del vendedor que es la de restituir el precio,
pues pese a extinguirse el contrato por la privación de la propiedad de la cosa, quedan subsistentes
las estipulaciones referidas a las restituciones (art. 1078, inc. h). Con todo, debe recordarse que para
determinar el valor final a restituir, habrá que considerar las ventajas que resulten o puedan resultarle
al comprador de no haber efectuado la propia prestación, su utilidad frustrada y, en su caso, otros
daños (art. 1081, inc. c). Entre tales ventajas cabe considerar el provecho que hubiese obtenido el
comprador de las destrucciones parciales de la cosa.
El vendedor, además, deberá reintegrar al comprador los gastos del contrato de compraventa,
tales como el sellado, los honorarios del escribano o impuestos. Respecto de los gastos devengados
con motivo del juicio (costas y honorarios) nos remitimos a lo dicho en el número 272.
En cuanto a frutos y mejoras, ellas se rigen por lo dispuesto en los artículos 1934 a 1938, en el
campo de los derechos reales.
Asimismo, conviene tener presente que la evicción puede ser parcial. Ello ocurre cuando el
comprador ha sido privado de una parte de la cosa comprada (ya sea una parte alícuota o una parte
material) o se ha afectado el contenido de su derecho; así por ejemplo, si debe reconocer en favor
de otro un derecho de usufructo, uso o habitación, servidumbre, etcétera.
Cuando tiene lugar la evicción parcial, los derechos del comprador deben considerarse en relación
a dos supuestos: que la parte que se le ha quitado de la cosa o del derecho sea de tal importancia
respecto del todo, que sin ella no hubiera comprado la cosa, o que no tenga tanta importancia, y
deba presumirse que aun sin ella igualmente la hubiera comprado. En ambos casos, el comprador
podrá demandar la reparación del daño sufrido; pero en el primero, cabe reconocerle, además, la
opción de pedir la rescisión del contrato con la consiguiente indemnización de daños.
 § 3.— OBLIGACIÓN DE RECIBIR EL PRECIO

429. La omisión legal

El artículo 1411 del Código Civil de Vélez hacía mención a que el vendedor está obligado a recibir
el precio. Sin provecho, el Código Civil y Comercial omite toda referencia a esta obligación, la que de
todos modos existe pues es la consecuencia de la obligación que sí se le impone al comprador de
pagar el precio y recibir la cosa (art. 1141).

§ 4.— OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS DE CONSUMO SOBRE COSAS MUEBLES NO CONSUMIBLES

430. Garantías por defectos o vicios de cualquier índole

Cuando se comercialicen cosas muebles no consumibles, el consumidor y los sucesivos
adquirentes gozan de garantía legal por los defectos o vicios de cualquier índole, aunque hayan sido
ostensibles o manifiestos al tiempo del contrato, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo
entregado y su correcto funcionamiento. El plazo de esta garantía es de tres meses, si se trata de
cosas muebles usadas, o de seis meses, en los demás casos, contado desde la entrega de la cosa,
aunque las partes pueden pactar uno mayor. Si la cosa debiera ser trasladada a otro lugar para su
reparación, el transporte será a cargo del responsable de la garantía (art. 11, ley 24.240, ref. por ley
26.361). El plazo de garantía queda prorrogado por el tiempo durante el cual el consumidor estuvo
privado del uso de la cosa por la reparación (art. 16, ley 24.240).

431. Responsables de la garantía por defectos o vicios

Son solidariamente responsables por el otorgamiento y cumplimiento de la garantía por defectos o
vicios, los productores, importadores, distribuidores y vendedores de cosas muebles no consumibles
(art. 13, ley 24.240, ref. por ley 24.999).
El consumidor debe recibir el llamado certificado de garantía, que deberá estar escrito en idioma
nacional, con redacción de fácil comprensión y en letra legible. El certificado deberá indicar, como
mínimo: a) la identificación del vendedor, fabricante, importador o distribuidor; b) la identificación de
la cosa; c) las condiciones de uso, instalación y mantenimiento; d) las condiciones de validez de la
garantía y su plazo de extensión; y, e) las condiciones de reparación de la cosa. La obligación de
notificar al fabricante o importador de la entrada en vigencia de la garantía, cuando fuere necesaria,
está a cargo del vendedor. Cualquier cláusula que contraríe lo expuesto es nula y se tendrá por no
escrita (art. 14, ley 24.240, ref. por ley 24.999).
Por último, cabe señalar que el garante está obligado a entregar al consumidor una constancia de
reparación en donde se indique: a) la naturaleza de la reparación; b) las piezas reemplazadas o
reparadas; y, c) las fechas de recepción y devolución al consumidor de la cosa (art. 15, ley 24.240).
432. Reparación no satisfactoria: consecuencias
En los supuestos en que la reparación efectuada no resulte satisfactoria, el consumidor puede: a)
pedir la sustitución de la cosa adquirida por otra de idénticas características, naciendo un nuevo
plazo de garantía a partir de la fecha de entrega de la nueva cosa; b) devolver la cosa en el estado
en que se encuentre a cambio de recibir las sumas pagadas, y considerando el precio actual en
plaza de la cosa; c) obtener una quita proporcional del precio. Hecha la opción por el consumidor,
éste podrá reclamar los eventuales daños y perjuicios sufridos (art. 17, ley 24.240).
La responsabilidad por el daño que pudiere sufrir el consumidor como consecuencia del vicio o
riesgo de la cosa, recaerá solidariamente (en verdad, de manera indistinta) sobre el productor, el
fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en
la cosa. Incluso, el transportista responderá por los daños ocasionados a la cosa con motivo o en
ocasión del servicio.
Sólo podrá liberarse de esta responsabilidad, quien demuestre que la causa del daño le ha sido
ajena (art. 40, ley 24.240, ref. por ley 24.999).
Insistimos en que la responsabilidad es indistinta y no solidaria, a pesar de lo que dice el texto de
la norma, pues la propia norma admite las acciones de repetición que correspondan, fórmula amplia
que permite a quien ha pagado recuperar tal suma de dinero de quien resulte efectivamente
responsable.
Sin perjuicio del derecho a la reparación plena que el consumidor o usuario tiene para permitirle
ser indemnizado por los daños patrimonial y moral sufridos, que sean consecuencia inmediata y
previsible del obrar del proveedor o consecuencia mediata de su deliberado incumplimiento
contractual (arts. 1737 y sigs.), la ley regula el denominado daño directo. El daño directo es todo
perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o consumidor, susceptible de apreciación pecuniaria,
ocasionado de manera inmediata sobre sus bienes o sobre su persona, como consecuencia de la
acción u omisión del proveedor de bienes o del prestador de servicios. Los organismos de aplicación
son quienes deben fijar la indemnización para reparar los daños sufridos por el consumidor en los
bienes objeto de la relación de consumo (art. 40 bis, ley 24.240, ref. por leyes 26.361 y 26.994).
La ley 26.361 incorpora, además, el llamado daño punitivo. El art. 52 bis dispone que si el
proveedor no cumple sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, el juez podrá
aplicar —a instancia del damnificado— una multa civil a favor del consumidor, la que se graduará en
función de la gravedad del hecho y las circunstancias del caso, independientemente de otras indem-
nizaciones que correspondan.

433. Servicio técnico

Los fabricantes, importadores y vendedores de las cosas muebles no consumibles, deben
asegurar un servicio técnico adecuado y el suministro de partes y repuestos (art. 12, ley 24.240).

IV — OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

434. Enumeración
Las obligaciones del comprador son las siguientes: a) pagar el precio; b) recibir la cosa y los
documentos vinculados con el contrato; c) pagar los gastos de recepción de la cosa (arts. 1141).
 § 1.— OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO

A.— REGLAS GENERALES

435. Momento en que debe pagarse

El Código Civil y Comercial regula el momento en que debe pagarse el precio en dos normas
diferentes. Por un lado, el artículo 1141, inciso a), establece que el precio debe pagarse en el tiempo
establecido en el contrato; y si éste nada dijera, se entiende que la venta es al contado. Por otro
lado, y refiriéndose específicamente a las cosas muebles, el artículo 1152 dispone que el pago se
hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario.
Como se puede advertir, las dos normas tienen la misma solución: se presume que cuando el
contrato nada dice sobre el momento en que debe hacerse el pago, éste deberá hacerse cuando se
reciba la cosa. No hay, por lo tanto, diferencias según se trate de compraventa de inmuebles o
muebles.
Sin embargo, es conveniente hacer algunas precisiones. En materia de compraventa de
inmuebles, debe recordarse que la transferencia del dominio exige, además de la tradición, la
escritura y la inscripción en el registro de la propiedad. Por lo tanto, es la escritura, si es simultánea o
posterior a la tradición, la que marca el momento en que puede exigirse el pago del precio.
En materia de compraventa de cosas muebles, y más allá de lo que dice el artículo 1152 —en
cuanto a que el pago debe hacerse contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario—, habrá
que tener en cuenta si los usos, prácticas y costumbres conceden un plazo, pues si ello ocurriera
deberá estarse a él (art. 1).

436. Lugar del pago

El precio debe pagarse en el lugar convenido (art. 1141, inc. a). Pero, ¿qué ocurre si no se fija el
lugar de pago? La norma nada resuelve. A nuestro juicio, debe entenderse que, si es al contado,
debe hacerse en el lugar de la entrega de la cosa; y si es a plazo, debe hacerse en el domicilio del
comprador, por ser el deudor de la prestación.
En la venta al contado, la entrega de la cosa y el precio están tan íntimamente ligadas, que resulta
de evidente conveniencia lógica establecer un mismo lugar de pago; pero en la venta a crédito, esas
obligaciones recíprocas aparecen en cierta forma desligadas y es natural que recupere su vigencia la
regla general de que las obligaciones deben pagarse en el domicilio del deudor (art. 874).

437. Intereses
En principio, el comprador no debe los intereses del precio por el tiempo transcurrido entre el
momento del contrato y el del pago, a menos que se trate de las siguientes hipótesis:
a) Que el contrato fije intereses, lo cual es muy común en las ventas a plazos.
 b) Que el comprador haya incurrido en mora (art. 768), en cuyo caso debe los intereses aunque el
vendedor haya conservado la posesión de la cosa vendida. Ellos corren desde el momento de la
mora.

B.— DERECHO DE RETENER EL PRECIO

438. Ejercicio del derecho de retención

Dispone el artículo 1152 que el comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la
posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por
las partes sean incompatibles con esta posibilidad.
Si bien la norma se refiere a la posibilidad de examinar las cosas muebles, pues está incluida en la
sección 6ª referida a la compraventa de muebles, no hay razón para impedir su aplicación a la
compraventa de inmuebles.
Este amplio derecho que tiene el comprador a no pagar el precio mientras no tenga la posibilidad
de examinar las cosas, contempla una realidad: el comprador necesita —en muchos casos— un
tiempo para examinar la cosa y es razonable que mientras no tenga certeza de que se le ha
entregado lo convenido y en buen estado, no se lo obligue a pagar el precio. El límite de este
derecho está dado por la incompatibilidad de esta posibilidad con las modalidades de entrega o de
pago pactadas.
Por su parte, el artículo 1156 considera que la cosa es adecuada a lo convenido en el contrato (i)
cuando es apta para los fines o usos a que ordinariamente se destinan las cosas del mismo tipo; (ii)
cuando es apta para cualquier uso o fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho conocer
al vendedor cuando se celebró el contrato; sin embargo, no puede considerase que la cosa es
adecuada si de las circunstancias del caso surge que el comprador no confió o no era razonable que
confiara en el criterio e idoneidad del vendedor; (iii) cuando la cosa está envasada o embalada de la
manera habitual para tal tipo de mercadería; y si no existiera tal forma habitual, si está embalada de
manera adecuada para conservarla y protegerla; y (iv) cuando la cosa tiene las cualidades de la
muestra que el vendedor presentó al comprador.
Asimismo, si el comprador conocía o debía conocer la falta de adecuación de la cosa al momento
de celebrar el contrato, sea porque no es apta para el fin previsto, sea porque no está envasada o
embalada de manera habitual o adecuada para su conservación y protección, el vendedor no es
responsable (art. 1156, párr. final).

439. Temor fundado

El Código Civil y Comercial ha eliminado el artículo 1425 del Código Civil de Vélez, lo que
consideramos un error. Esta norma preveía que si el comprador tuviese motivos fundados de ser
molestado por reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real, puede suspender el pago del
precio, a menos que el vendedor le afiance su restitución. Es una solución de equidad: no es justo
obligar al comprador a pagar el precio si un peligro serio se cierne sobre su derecho.
¿Qué debe entenderse por temor fundado? Debe tratarse de motivos serios, fundados en hechos
objetivos, y no en simples suposiciones o en temores quiméricos, cuya apreciación quedará en
manos del juez. Además, debe tratarse siempre de un temor sobreviniente; esto es, que al tiempo de
celebrar el contrato de compraventa, el comprador debía desconocer el vicio del título o la amenaza
que se cernía sobre la cosa.
La manera de mantener vivo este derecho será interpretando con amplitud el artículo 1044 relativo
a la garantía de evicción o recurriendo a la tutela preventiva del artículo 1032.

§ 2.— OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA Y LOS DOCUMENTOS VINCULADOS AL CONTRATO

440. Tiempo y lugar

Correlativamente a los deberes del vendedor de entregar la cosa en el tiempo y lugar indicados en
los artículos 1139, 1147 y 1148, existe una implícita obligación correlativa del comprador de recibir la
cosa en el tal tiempo y lugar.
Este deber de recibir la cosa, obliga al comprador a realizar todos los actos que razonablemente
cabe esperar, para que el vendedor pueda efectuar la entrega y, consiguientemente, aquél pueda
hacerse cargo de la cosa.

441. Consecuencias de que el comprador no reciba la cosa

Si el comprador se niega a recibir la cosa, mueble o inmueble, el vendedor puede:
a) Cobrar los gastos de conservación de la cosa y los demás daños que resulten de la actitud
renuente del comprador.
b) Consignar judicialmente la cosa.
c) Demandar el pago del precio cuando no hubiese sido cobrado, y siempre que haya hecho
entrega de la cosa o la ponga a disposición del comprador, consignándola judicialmente.
d) Pedir la resolución de la venta si no se le pagara el precio. Bien entendido que ésta no es una
consecuencia de la negativa a recibir la cosa, sino del incumplimiento de la obligación de pagar el
precio.

442. La obligación de recibir documentos

El artículo 1141, inciso b), establece que el comprador está obligado a recibir los documentos
vinculados con el contrato. Entre esos documentos cabe incluir facturas, garantías, remitos, etcétera.

443. Plazo para reclamar por defectos de la cosa

El Código Civil y Comercial fija una pauta interpretativa respecto de los plazos para reclamar las
diferencias de cantidad o no adecuación de la cosa a lo pactado. Y ella es que el comprador pueda
tener la posibilidad real de examinarla. Esto ocurre recién cuando haya recibido la cosa.
Por ello, el artículo 1158 dispone que si la cosa ha sido entregada al transportista o a un tercero, y
no se la ha examinado, el plazo para reclamar por la inadecuación corre a partir de que el comprador
la recibe efectivamente.
 § 3.— OBLIGACIÓN DE PAGAR LOS GASTOS DE RECIBO

444. Disposición legal

Establece el artículo 1141, inciso c), que el comprador debe pagar los gastos de recibo de la cosa,
incluyendo los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta. Si bien no
existe una norma específica para la compraventa de cosas muebles, ella es aplicable en razón de lo
que dispone el artículo 1142; esto es, que cabe aplicar las demás normas del capítulo de la
compraventa en cuanto sean compatibles. Teniendo en cuenta lo expuesto, en esta obligación de
pagar los gastos de recibo, cabe incluir los gastos de conducción y transporte de la cosa. Importa
aclarar que estas disposiciones rigen sólo en caso de que las partes no hubieran acordado otra cosa.
Estas normas deben ser interpretadas de conformidad con las reglamentaciones locales, las
cuales, normalmente, disponen que el comprador pague el sello matriz, el testimonio de la escritura y
el 50% de las obligaciones fiscales; y el vendedor pague todo lo necesario para otorgar el acto, o
sea: el estudio de los títulos, la confección y diligenciamiento de los certificados para otorgar la
escritura y el 50% de las obligaciones fiscales.
En cuanto a los gastos de recibo, hay que distinguirlos cuidadosamente de los de entrega, que
corresponden al vendedor. Deben entenderse por tales todos aquellos que se devenguen a partir del
instante de la entrega; tales, por ejemplo, los de transporte de la cosa al domicilio del comprador, los
de embalaje para facilitar el transporte posterior a la entrega, etcétera; asimismo, se consideran
gastos de recepción los que demanda la anotación en el Registro de la Propiedad.

V — MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA

445. Regla general

Puesto que en el ámbito contractual impera el principio de la libertad (art. 958), las partes pueden
pactar las cláusulas y modalidades que estimen convenientes. En toda esta materia, las
disposiciones del Código, salvo contadas excepciones, sólo tienen carácter supletorio y rigen en
caso de que las partes no hayan acordado expresamente otra cosa (art. 962). El Código se ha
limitado a reglamentar las cláusulas más frecuentes; algunas de ellas en la sección 7ª dedicada a
"algunas cláusulas que pueden ser agregada al contrato de compraventa", otras en la sección 3ª
referida al "precio", otras en la sección 6ª, parágrafo 4º, dedicada a la recepción de la cosa mueble y
el pago del precio, todas ellas en el capítulo referido a la compraventa. Además de éstas,
estudiaremos otras no reglamentadas que tienen también importancia práctica.

§ 1.— COMPRAVENTA CONDICIONAL

446. La condición
Dispone el artículo 343 que la condición es la cláusula de los actos jurídicos por la cual las partes
subordinan su plena eficacia o resolución a un hecho futuro e incierto. Se trata de una condición
suspensiva, si la plena eficacia del acto jurídico está subordinada a la producción del hecho futuro e
incierto, en tanto que es una condición resolutoria si la resolución está atada a que ese hecho se
produzca.
Por ello, el cumplimiento de la condición obliga a las partes a entregarse o restituirse
recíprocamente, las prestaciones convenidas, aplicándose los efectos correspondientes a la
naturaleza del acto concertado, a sus fines y objeto (art. 348).
Estas normas son aplicables a la compraventa pues ésta, como contrato que es, es también un
acto jurídico. Por lo tanto, es admisible sujetar el contrato de compraventa a una condición, sea
resolutoria, sea suspensiva.

447. Condición resolutoria

Cuando la condición fuese resolutoria, la compraventa tendrá los efectos siguientes:
a) La compraventa produce los efectos propios del contrato, con excepción de lo que se dirá más
adelante en este mismo parágrafo sobre el dominio que se transmite (art. 1168).
b) El comprador podrá comportarse como verdadero dueño, pero el vendedor podrá pedir que se
ordenen medidas conservatorias (arg. art. 347, párr. 2º).
c) La tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite un dominio revocable (art.
1168). Con otras palabras, si la condición se cumple, el comprador debe restituir la cosa al vendedor.
El Código diferencia según se trate de cosas registrables o no registrables. En el primer caso, la
revocación tiene plenos efectos retroactivos, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o
de la ley. En el segundo, la revocación no tiene efectos respecto de terceros sino en cuanto ellos, por
razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa (art. 1967). La diferencia se
justifica en la publicidad que da el registro, el cual permite al tercero saber de la probable
revocabilidad del dominio.
d) Mientras la condición no se haya cumplido, el vendedor debe comportarse de buena fe, de
modo de no perjudicar a la contraparte (arg. art. 347, párr. 3º).

448. Condición suspensiva

Cuando la condición fuese suspensiva, la compraventa tendrá los efectos siguientes:
a) Mientras pendiese la condición, el vendedor no tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni
el comprador de pagar el precio (arg. art. 348, párr. 1º).
b) El comprador podrá pedir que se ordenen medidas conservatorias (arg. art. 347, párr. 2º).
c) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador,
éste no adquiere el dominio de ella y será considerado como administrador de cosa ajena. Establece
el art. 349 que la parte que recibió la cosa (el comprador) debe restituirla con sus accesorios pero no
con los frutos percibidos. La solución legal es discutible. En verdad, debe diferenciarse según que el
comprador haya pagado o no el precio. Si lo pagó, es razonable que se quede con los frutos, a modo
de compensación de los intereses que pudo devengar la suma dineraria pagada. Pero si no hubo
pago del precio, es insostenible que el comprador se quede con los frutos; existiría una claro
enriquecimiento sin causa.
d) Mientras la condición no se haya cumplido, el vendedor debe comportarse de buena fe, de
modo de no perjudicar a la contraparte (arg. art. 347, párr. 3º).

449. Caso de duda

Según el artículo 1168, en caso de duda sobre si la condición fuese suspensiva o resolutoria, se
juzgará que es resolutoria siempre que, pendiente la condición, el vendedor hubiese hecho tradición
de la cosa al comprador. Es lógico que así sea, porque el vendedor bajo condición suspensiva no
tiene obligación alguna de entregar la cosa y sí la tiene quien ha vendido bajo condición resolutoria.
En este caso, la conducta de las partes es un elemento interpretativo de primer orden. Es claro que
este artículo sólo juega en caso de duda, como expresamente se prevé; porque si de los términos
del contrato resulta claramente establecido que la condición es suspensiva, este carácter no se
altera por la circunstancia de la entrega de la cosa.

§ 2.— COMPRAVENTA A TÉRMINO

450. Distintos casos y remisión

La compraventa puede estar sujeta a término, sea suspensivo o resolutorio. El término puede
referirse a la existencia misma de la obligación o a la entrega de la cosa y al pago del precio.
El plazo está regulado dentro de las modalidades de los actos jurídicos (arts. 350 y sigs.). Como
no existe ninguna particularidad digna de mención para la compraventa, basta con remitirse a tales
normas.

§ 3.— CLÁUSULA DE NO ENAJENAR

451. Régimen legal

El artículo 1972, párrafo 1º, dispone que en los actos a título oneroso es nula la cláusula de no
transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros
derechos reales. Pero, añade, estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas
determinadas.
Con otras palabras, es nula la cláusula que impide enajenar la cosa objeto de una compraventa a
persona alguna; sin embargo, es válida la cláusula que prohíbe la enajenación a persona o personas
determinadas. Es razonable la diferencia consagrada por la ley, pues una restricción general e
ilimitada al derecho de transmitir la propiedad sería contraria a la libre circulación de la riqueza, con
grave perjuicio social, como que importaría poner la cosa fuera del comercio.
 Si, a pesar de la prohibición legal, se hubiera pactado una cláusula de no enajenar a persona
alguna, ella no anula el contrato, sino que simplemente debe tenerse por no escrita, conservando el
resto del acuerdo toda su validez.
En cambio, debe tenerse presente que si la cláusula de no enajenar a persona alguna ha sido
pactada en un acto a título gratuito, dicha cláusula es válida siempre que tal prohibición no exceda el
plazo de diez años (art. 1972, párr. 2º).
Volvamos a la cláusula de no enajenar a persona determinada, una o varias, pactada en un
contrato de compraventa. Esta cláusula es válida. Lo único que la ley exige es que tal cláusula tenga
un plazo de vigencia que no puede superar los diez años. En efecto, el propio artículo 1972, párrafo
tercero, dispone que si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez
años, se considera celebrada por ese tiempo. Incluso, aunque dicha cláusula puede ser renovada de
manera expresa, el lapso no puede exceder el plazo de diez años contados desde que se estableció
por primera vez.
En cuanto a la determinación de la persona, no es necesaria que ella o ellas sean designadas por
nombre y apellido, bastando su individualización. Tampoco hay inconveniente en que la
determinación se haga en forma relativamente genérica; por ejemplo, si se prohíbe vender el bien "a
todo descendiente de Juan Pérez". Sin embargo, a veces esta determinación genérica, aunque
limitada, puede tener una amplitud tal que importe una seria e injustificada limitación al derecho de
libre disposición, como, por ejemplo, si se prohíbe vender un bien a cualquier persona domiciliada en
Buenos Aires, a cualquier argentino, etcétera. Tales cláusulas caerían, sin duda, dentro de las
prescripciones del artículo 1972. A veces la cuestión será dudosa; los jueces deberán resolverla
según su prudente arbitrio, tomando muy en consideración la legitimidad del interés del vendedor en
la prohibición.
Supuesto que el comprador haya enajenado el bien precisamente a la persona que le está
prohibido, ¿cuáles son los derechos del vendedor? Pensamos que la violación de la prohibición debe
dar derecho al vendedor a perseguir la devolución de la cosa del tercero que la adquirió sabiendo la
prohibición. Esta solución, en la práctica, sólo jugará en materia de bienes registrables, puesto que
en el título de adquisición figura la prohibición, de tal modo que el tercero comprador no puede
ignorarla; si la adquiere no obstante la prohibición, lo hace a su cuenta y riesgo, y no tendrá justos
motivos de queja luego si el vendedor reclama la devolución. En cambio, en materia de muebles la
regla de que la posesión vale título paralizará la acción reivindicatoria del vendedor contra el tercero.

§ 4.— EL PACTO COMISORIO O LA CLÁUSULA RESOLUTORIA

452. Remisión
Nos hemos referido al pacto comisorio, llamado por el Código Civil y Comercial como cláusula
resolutoria, antes (números 239 a 250) y allí nos remitimos.
Solo hemos de señalar ahora que, si bien la facultad de resolver el contrato, es en general útil
desde el punto de vista económico porque brinda un instrumento de coerción contra el mal cumplidor
y bueno desde el ángulo moral, porque defiende eficazmente al contratante de buena fe, hay casos
en que su ejercicio resulta abusivo y contrario a la moral, como ocurre, por ejemplo, cuando el
incumplimiento es menor. En conclusión, para que pueda ejercerse la cláusula resolutoria, es
necesario que se trate de un incumplimiento de cierta gravedad.
 § 5.— VENTA CON PACTO DE RETROVENTA

453. Concepto y naturaleza jurídica

Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa
vendida y entregada al comprador devolviendo el precio, con el exceso o disminución convenido (art.
1163).
Es importante advertir que la norma hace referencia a la entrega de la cosa y no a su tradición. De
esta manera, se supera una antigua duda referente a si el pacto de retroventa podía o no convenirse
en un boleto de compraventa: si solo es necesaria la entrega de la cosa, aun en el caso de la venta
de un inmueble, es válido el pacto de retroventa convenido en instrumento privado.
La naturaleza de este pacto ha sido controvertida: a) En sus orígenes románicos, era un
compromiso adquirido por el comprador de volver a vender la cosa al primitivo enajenante, idea que
hoy se rechaza, porque la retroventa funciona automáticamente y sin necesidad del concurso de la
voluntad del comprador; el vendedor no recupera la cosa por causa de un nuevo acuerdo, sino por
disposición del mismo contrato originario. b) Para GORLA el derecho de rescate es un poder jurídico
de poner fin a la propiedad ajena. c) Pero en la opinión predominante, que nuestro Código ha
adoptado (art. 1163, párr. 2º), es una venta hecha bajo condición resolutoria.
La adopción de esta última teoría tiene importantes consecuencias: a) El rescate se opera
retroactivamente; se reputa que la propiedad nunca ha salido del patrimonio del vendedor y quedan
sin efecto los actos de disposición sobre la cosa hechos por el comprador. b) Estrictamente no sería
indispensable una nueva escritura traslativa de dominio; sin embargo, en la práctica ésta se otorga
siempre.

454. Interés económico de este pacto; sus peligros

Aunque teóricamente se puede concebir un contrato de venta sincero, en el que el vendedor se
reserva la facultad de recuperar el dominio, en la realidad económica estos pactos encubren muchas
veces un préstamo de dinero; la venta funciona como garantía de que la suma será devuelta. Es un
arma poderosa en manos de los prestamistas, quienes pueden llegar a quedarse con ciertos bienes
y, quizás, por poca plata, como consecuencia de las condiciones gravosas que le fueran impuestas
al deudor. No es de extrañar, por tanto, que tales pactos fueran combatidos por el derecho canónico
y que la cuestión de su licitud haya sido planteada, habiéndoselos prohibido en algunas legislaciones
(Cód. Civ. mexicano, art. 2302; Código Civ. paraguayo, art. 770).
El Código Civil de Vélez sólo lo había admitido si el objeto de la compraventa era de inmuebles
(art. 1380), pero el Código Civil y Comercial lo ha ampliado: es válido el pacto de retroventa, tenga la
compraventa como objeto cosas muebles o inmuebles (art. 1166).

A.— CONDICIONES DE VALIDEZ

455. Enumeración
 Para que el pacto de retroventa sea válido debe reunir las siguientes condiciones: a) Debe recaer
sobre bienes inmuebles o muebles. b) Su plazo no puede exceder el fijado por el artículo 1167. c)
Debe estipularse en el mismo acto de la venta.
a) Es lícito en relación a bienes inmuebles y muebles. Hemos dicho que el Código Civil de Vélez
solo permitía la aplicación del pacto de retroventa para el caso de venta de inmuebles (art. 1380). El
Código Civil y Comercial amplía notablemente esta cuestión. Ahora puede pactarse tanto en la
compraventa de inmuebles como de muebles (art. 1166). La norma aclara que si la cosa es
registrable (todos los inmuebles y los muebles cuya venta deba inscribirse en algún registro), el
pacto de retroventa es oponible a terceros interesados si resulta de los documentos inscriptos en el
registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo. En cambio, si
se trata de la venta de una cosa mueble no registrable, el pacto de retroventa no es oponible al
tercero adquirente de buena fe y a título oneroso.
b) Plazo no superior a cinco años en los inmuebles y dos en los muebles. Los inconvenientes de la
incertidumbre que pesa sobre el dominio hacen necesario limitar el término durante el cual el
derecho de rescate puede ser ejercido. Nuestro Código establece dos diferentes plazos según se
trate de cosas inmuebles o muebles (art. 1167). Si es inmueble, el plazo es de cinco años; si es
mueble, es de dos años. En ambos casos, el plazo corre a partir de la fecha de celebración del
contrato. Por lo tanto, es irrelevante la fecha de la entrega de la cosa.
Se trata de un plazo de caducidad; por consiguiente, su vencimiento se opera ipso iure sin
necesidad de constitución en mora. Se trata de un plazo perentorio e improrrogable (art. 1167, in
fine).
Si las partes hubieran estipulado un término mayor, el plazo debe considerarse reducido al límite
legal (art. 1167, párr. 2º), siendo ineficaz en lo que lo exceda.
Si la cláusula se limita a establecer la retroventa sin estipular plazo, debe considerarse que se ha
referido al término legal de cinco o dos años, según el caso.
c) La retroventa debe estipularse en el mismo acto de la venta. Esto surge de la ubicación del
artículo 1163 que define el pacto de retroventa, el cual está en la sección referida a "algunas
cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa". Si el pacto de retroventa se
hubiera pactado por contrato separado, no constituye una condición resolutoria, sino un nuevo
contrato que supone dos transferencias de dominio independientes. Además, este nuevo contrato no
tendrá efectos respecto de terceros a quienes el comprador hubiera transmitido el dominio u otro
derecho real sobre la cosa, puesto que, al no figurar el compromiso de retracto en el título original,
no tienen por qué ser afectados por las obligaciones contraídas por el comprador.

456. El precio a pagar

La cláusula de retroventa normalmente fija el precio que deberá pagar el comprador para rescatar
la cosa, el que puede ser menor, igual o mayor que el de la venta (art. 1163). Si nada se dijera sobre
el punto, debe interpretarse que las partes entendieron ajustar el mismo precio de la venta.

B.— EL DERECHO DE RESCATE

457. Quién puede ejercerlo

 Titular del derecho de rescate es desde luego el vendedor; pero también puede ser ejercido: a)
Por sus cesionarios, si el comprador lo consiente antes, simultáneamente o después de la cesión
(art. 1636). b) Por los herederos del vendedor (art. 1024). c) Por los acreedores del vendedor en el
ejercicio de la acción subrogatoria (art. 739).

458. Pluralidad de vendedores

Si los titulares del derecho de rescate fueran varios —sea porque la venta hubiera sido hecha por
dos o más copropietarios de la cosa vendida o porque hubieran sucedido al vendedor varios
herederos—, tratándose de una cosa indivisible, cualquiera de los vendedores, acreedor de la
prestación, podrá exigir la entrega de la cosa pero deberá pagar al comprador el precio convenido y
a su vez podrá exigir de los restantes vendedores la contribución de la parte proporcional de lo
pagado, quienes a su vez tendrán derecho a que les pague el valor de lo que les corresponde
conforme a la cuota de participación de cada uno de ellos. Es una aplicación de las normas
establecidas en materia de obligaciones indivisibles (arts. 816, 817, 820 y 821). Sin embargo, no
podemos dejar de señalar que la solución del artículo 1387 del Código Civil de Vélez era superior,
por su simpleza y precisión: exigía el consentimiento de todos los vendedores para recuperar la
cosa.

459. Contra quiénes se ejerce

La obligación de sufrir el rescate pesa sobre:
a) El comprador o los compradores que la hubieren adquirido conjuntamente (art. 1163), pues la
resolución opera ipso iure y sin el concurso de la voluntad del obligado a restituir.
b) Los herederos del comprador (art. 1024). Tratándose de una cosa indivisible, el vendedor,
acreedor de la prestación, podrá exigir la entrega de la cosa a cualquiera de los herederos, a menos
que se hubiera hecho ya la partición, en cuyo caso deberá reclamarse al heredero adjudicatario del
bien. Es una aplicación de las normas establecidas en materia de obligaciones indivisibles (arts. 816,
817, 820 y 821).
c) Sobre los terceros interesados de la cosa (art. 1166). Es obvio que los terceros que han
adquirido la cosa o tienen otro interés sobre ella (es el caso de que hubieran constituido un
gravamen), sabiendo que estaba sujeta a una condición resolutoria, deben resignarse a la restitución
de ella. Si se trata de una cosa registrable, basta que el pacto de retroventa resulte de los
documentos inscriptos en el registro o si de otra manera el tercero tuvo conocimiento efectivo. Si la
cosa mueble no es registrable, el pacto de retroventa es oponible al tercero adquirente de mala fe o
a título gratuito.

460. Capacidad para ejercer el derecho de rescate

Se trata de un acto de disposición de bienes como que el rescatante deberá devolver el precio; por
tanto la declaración de voluntad sólo será válida cuando es hecha por quien tenga capacidad para
disponer o por el representante legal o voluntario que tenga facultades suficientes en los límites de la
ley.
461. Extinción del derecho de rescate
El derecho de rescate se extingue: a) por expiración del término; la extinción se produce ipso
iure y sin necesidad de constitución en mora; b) por renuncia del vendedor a ejercerlo; c) por pérdida
de la cosa, sea que ella se deba a una causa natural o a que haya sido puesta fuera del comercio o
expropiada. En esta última hipótesis no habrá rescate propiamente dicho, pero es indudable que el
vendedor conserva el derecho a reclamar la indemnización pagada por el Estado, que ocupa el lugar
de la cosa.

C.— EFECTOS DEL PACTO

1.— Efectos al vencimiento del plazo

462. Con relación al comprador

El comprador se encuentra en la condición de un propietario que tiene el dominio afectado a una
condición resolutoria. De ahí se desprenden los siguientes efectos:
a) Puede realizar toda clase de actos de disposición (venta, hipoteca, constitución de usufructos y
servidumbres, etc.), pero estos derechos quedan extinguidos si el vendedor rescata la cosa.
Estamos ante un supuesto de dominio revocable. Así lo dispone el artículo 1169, lo cual obliga al
comprador a devolver la cosa al vendedor si se ha dado la condición prevista (arts. 1965/7).
b) Con tanta mayor razón podrá realizar actos de administración y éstos deberán ser respetados
por el vendedor que haga valer su derecho de rescate (art. 348).
c) Puesto que las cosas se deterioran o pierden para su dueño, al vendedor le basta con no
ejercer su derecho de rescate para hacerlos pesar sobre el comprador; pero si a pesar de los
deterioros el vendedor siguiera teniendo interés en la cosa, el comprador no responde de los que
hayan ocurrido por caso fortuito o fuerza mayor; pero sí por los que hubieran sucedido por su culpa o
dolo.
d) Puede, como dueño, ejercer todas las acciones reales emergentes del dominio.

463. Con relación al vendedor

Quien ha vendido con pacto de retroventa no tiene sobre la cosa ningún derecho real sino sólo
uno de carácter personal: el de readquirir la propiedad.

2.— Efectos del ejercicio de rescate

464. Principio general

 El principio general es que el ejercicio del derecho de rescate provoca la resolución retroactiva de
la venta. Esto tiene efectos respecto de las partes y de terceros, efectos que han de estudiarse en
los párrafos que siguen.

465. Obligaciones del rescatante

Las obligaciones a cargo del vendedor rescatante son las siguientes:
a) Ante todo, debe restituir el precio, con lo más o menos que se hubiera pactado (art. 1163).
b) Debe reembolsar las sumas que hubiere gastado el comprador en la entrega de la cosa y en el
pago de los honorarios y gastos del contrato. Así lo disponía expresamente el artículo
1384 del Código Civil de Vélez, y si bien no existe una norma análoga en el Código Civil y Comercial,
la solución debe conservarse pues es justa. En efecto, si la venta queda sin efecto por voluntad del
vendedor, no es admisible que el comprador cargue con esos gastos.
c) Igualmente debe reembolsar las mejoras necesarias (a menos que se hayan originado por culpa
del comprador si es de mala fe) o útiles que el comprador haya hecho en la cosa, pero sólo hasta el
mayor valor adquirido por la cosa. En cambio, no debe las mejoras de mero mantenimiento ni
las suntuarias, respecto a las cuales el derecho del comprador se reduce a retirarlas si al hacerlo no
causa perjuicio a la cosa (art. 1938).

466. Obligaciones del comprador

Por su parte el comprador está obligado:
a) A devolver la cosa con todos sus accesorios. Entre estos accesorios se incluyen: 1) las mejoras,
en los límites reseñados en el parágrafo anterior; 2) los aumentos que hubiera experimentado el
inmueble, sea por accesión o aluvión; 3) los tesoros que se hubieran descubierto, en la parte que
ellos corresponden al dueño del suelo (art. 1953).
b) En cuanto a los frutos, hay que formular las siguientes distinciones: 1) los percibidos por el
comprador hasta el momento de la resolución son suyos (art. 348); 2) los frutos naturales pendientes
de percepción pertenecen al vendedor (art. 754), pero resulta lógico reconocer al comprador el
derecho a exigir la devolución de los costos asumidos para su producción.

467. Efectos respecto de terceros

Puesto que el pacto de retroventa funciona como condición resolutoria, todos los derechos que
hayan adquirido terceras personas sobre la cosa por acto de disposición del comprador (dominio,
hipotecas, servidumbres, etc.), quedan sin efecto. Ello es así debido la publicidad que da la
inscripción registral, en los casos que la ley la impone; y cuando se trata de una cosa mueble no
registrable, el pacto de retroventa es oponible al tercero si éste lo conocía (por lo que no puede
alegar su buena fe) o se trataba de la transmisión de la cosa a título gratuito (art. 1167).
Con respecto a los actos de administración celebrados por el comprador con terceros, la
resolución no afecta el derecho de éstos, que queda subsistente (art. 348).
 § 6.— PACTO DE REVENTA

468. Concepto y régimen legal

El artículo 1164 define el pacto de reventa como el pacto por el cual el vendedor se reserva el
derecho de devolver la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el
exceso o disminución convenidos. Se trata, pues, de una cláusula que, como la de retroventa,
permite dejar sin efecto la enajenación, sólo que en este caso dicha facultad se concede al
comprador y no al vendedor. La cuestión se presenta como el anverso y reverso de una medalla
y prima facie parece natural que el régimen legal de la retroventa se aplique a la reventa; en ambos
casos, se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria (art. 1165).
Sin embargo, a poco que se examine la cuestión, se advertirá que existen entre ambos pactos
diferencias y que el régimen legal de la retroventa debe aplicarse en nuestro caso con sumo cuidado.
a) Ante todo, debe tenerse en cuenta especialmente que en el pacto de reventa, es el adquirente
de la cosa el que toma la iniciativa; por tanto, más allá de que sea oponible a los terceros
interesados, de acuerdo con lo que dispone el art. 1166, parece claro que él deberá devolver la cosa
libre de gravámenes, en el estado en que la compró. La declaración de rescate, hecha por el
comprador, no puede tener efectos sobre los derechos que él mismo haya transmitido a terceros
sobre la cosa. Si el comprador quiere exigir del vendedor la devolución del precio, tendrá que
acordar con esos terceros la extinción de los derechos por ellos adquiridos. No se trata, pues, de la
resolución de estos derechos, sino de un acuerdo entre el comprador y los terceros que permita al
primero devolver la cosa en el estado que la recibió.
En cuanto al precio en dinero, puesto que es una cosa fungible y consumible, no hay cuestión de
que alguien pueda haber adquirido derechos reales sobre él. Ejercido el derecho de reventa y
depositada la cosa, el comprador podrá hacer ejecución de los bienes del vendedor que no se
allanase a devolverlo.
b) Si la cosa hubiera sido expropiada, el comprador expropiado podrá rescatar el precio
entregando la indemnización recibida, que viene a ocupar el lugar de la cosa.
c) En cuanto al término para ejercer el rescate, se prevé los mismos plazos que en el pacto de
retroventa: cinco años para inmuebles y dos años para muebles (art. 1167). El plazo se opera ipso
iure, sin necesidad de constitución en mora, y es perentorio e improrrogable.

§ 7.— PACTO DE PREFERENCIA

A.— CONCEPTOS GENERALES

469. Concepto y naturaleza jurídica

El pacto de preferencia es la cláusula en virtud de la cual el vendedor se reserva el derecho de
recomprar la cosa, si el comprador decide enajenarla, ofreciendo las mismas condiciones que
hubiera recibido del tercero. Se lo llama también derecho de tanteo. El vendedor no tiene la
obligación sino sólo el derecho a recomprar la cosa; por su parte, el comprador no está obligado a
revenderla, pero si lo hace, debe dar preferencia a la persona de quien él la adquirió.
Para que este derecho de preferencia cobre vida, es indispensable que el comprador se haya
decidido a enajenar la cosa (art. 1165, párr. 2º). Al hacer referencia a la enajenación, sin imponer
ningún límite, ha ampliado los límites que imponía el artículo 1392 del Código Civil de Vélez; ahora la
norma abarca otros supuestos, tales como cuando el comprador aportase el bien a una sociedad, o
lo donase, o lo transmitiese a terceros como consecuencia de un contrato de renta vitalicia.
Es condición ineludible que el vendedor ofrezca las mismas condiciones que el tercero; no se trata
solamente del precio sino también del plazo y de cualquier otra condición ofrecida por el tercero o
cualquier otra particularidad prevista en el contrato proyectado (art. 1165).
El pacto de preferencia es oponible al tercero interesado. He aquí un cambio sustancial con el
Código Civil de Vélez. En este último, si el comprador vendía la cosa a un tercero sin dar aviso al
vendedor originario, la venta era válida, y el vendedor sólo tenía derecho a reclamar los daños
sufridos (art. 1394). En el Código Civil y Comercial, el pacto de preferencia —si la cosa es registrable
— es oponible al tercero interesado si resulta de los documentos inscriptos en el registro
correspondiente o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo de su existencia. Y si
fuera un mueble no registrable, el pacto es oponible al tercero adquirente de mala fe o a título
gratuito.
Una vez que el comprador comunica al vendedor las condiciones recibidas para enajenar la cosa,
ya no podrá retractarse de su voluntad de desprenderse de ella. Es que ha nacido el derecho del
vendedor a recuperar la cosa (art. 1165, párr. 1º).
El pacto de preferencia debe ser estipulado en el contrato originario, pues dicha cláusula está
agregada dentro de la sección referida a las cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de
compraventa. Sin embargo, pensamos que si se conviene con posterioridad y es inscripto en el
registro correspondiente, también es oponible al tercero que pretenda adquirir la cosa. Idéntica
oponibilidad debe admitirse si el tercero es de mala fe.

470. El derecho de preferencia es intransmisible

Dispone el artículo 1165 que el derecho adquirido por el pacto de preferencia es personal y no
puede ser cedido ni pasa a los herederos del vendedor. Este pacto suele fundarse en razones
puramente sentimentales; el dueño de una cosa se aviene a desprenderse de ella a condición de
que la posea quien sepa valorarla o cuidarla, pero desea evitar que caiga en manos de extraños. Se
trata por tanto, de motivaciones íntimas, que no valen para sus sucesores o cesionarios. Por ello y
porque conviene evitar las normas que traban la libre disposición de los bienes, la ley le otorga un
carácter eminentemente personal. Por similares motivos, debe admitirse que este derecho no puede
ser ejercido por los acreedores del vendedor en ejercicio de la acción subrogatoria.

471. Es indivisible
El derecho de preferencia es indivisible; por tanto si la cosa hubiera sido vendida originariamente
por varios condóminos, cada uno de ellos podrá exigir se le venda toda la cosa, si los otros
covendedores no quisieran recomprarla; pero ninguno de ellos podría pretender que se le revendiera
sólo la parte que él tenía en la cosa, salvo que ese derecho a la recuperación parcial fuera
reconocido expresamente en el contrato.
472. Plazo para ejercer la preferencia
El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de serle
notificada la oferta que tenga por ella, a menos que otro plazo resulte de la convención, los usos o
las circunstancias del caso (art. 1165, párr. 3º). Por otra parte, debe tenerse en cuenta que el pacto
de preferencia tiene un plazo de vigencia que no puede superar los cinco años, para los inmuebles, o
dos años, para los muebles, ambos contados desde la celebración del contrato. Vencido tales
plazos, que son perentorios e improrrogables, caduca el derecho del vendedor a exigir la preferencia.

B.— EFECTOS

473. Obligación de avisar

La primera obligación contraída por el comprador es la de avisar al vendedor las condiciones que
le son ofrecidas por el tercero. Esa obligación debe ser ejecutada lealmente y sin reticencias. No
basta, por cierto, con la mera indicación del precio si también se han dado facilidades de pago u
otras ventajas. El comprador debe comunicar todas las particularidades de la operación proyectada
(art. 1165, párr. 2º).
La ley no establece ningún requisito formal para la comunicación; puede por tanto ser hecha en
cualquier forma fehaciente y aun bastaría la verbal, siempre que se la pueda probar de modo
inequívoco.

474. Obligaciones del vendedor que hace uso de la preferencia

El vendedor está obligado a reconocer al comprador todas las condiciones que el tercero le
hubiere ofrecido, en cuanto a precio, plazo para el pago y entrega y cuantas otras ventajas
resultasen para aquel comprador, ahora vendedor del contrato que se le ha propuesto. El primitivo
vendedor no podrá pretender que se compensen ciertas condiciones más favorables con otras
menos favorables con relación a la oferta del tercero; su oferta debe ser por lo menos igual a cada
una de las condiciones propuestas por el tercero; de esta manera se evitan dudas y cuestiones que
en definitiva sólo podrían ser resueltas por el juez, creando un estado de incertidumbre en los
derechos de los interesados durante todo el transcurso del pleito.

475. Caso en que el comprador no haya dado aviso

No obstante haber contraído el compromiso de avisar al vendedor de toda oferta que recibiere, es
posible que el comprador enajene la cosa a un tercero sin dar cumplimiento a aquella obligación. Si
ello sucediera, tal venta es inoponible al vendedor si se tratase de una cosa registrable, y el pacto de
preferencia resultare de los documentos inscriptos en el registro correspondiente o si el tercero
hubiera tenido conocimiento efectivo de él. En cambio, si se tratare de una cosa mueble no
registrable, el pacto de preferencia no será oponible si el tercero adquirente fuera de buena fe y a
título oneroso (art. 1166).
476. Venta hecha en pública subasta
El funcionamiento del pacto de preferencia origina problemas peculiares cuando la segunda venta
se hace en remate público. Digamos desde ya que la ley no distingue entre el remate público hecho
por iniciativa del propietario y la subasta judicial originada en una ejecución de terceros; tampoco
diferencia entre cosa inmueble o mueble. En todos los casos, la obligación del comprador es
comunicar al vendedor el lugar y el tiempo en que se celebrará la subasta (art. 1165, párr. 2º).
Hecha la notificación, ¿en qué consiste el derecho del vendedor originario? Una aplicación
rigurosa de los principios que rigen el pacto de preferencia haría pensar que, adjudicada la cosa al
mejor postor, el vendedor originario tendría el derecho de ser preferido ofreciendo un precio igual.
Pero esta solución debe rechazarse. Quien concurre a un remate y hace posturas, no puede estar
expuesto a no resultar adjudicatario, no obstante haber ofrecido más que todos sus competidores,
porque otra persona invoca un derecho de preferencia; es muy probable que ese mejor postor
hubiera estado dispuesto a dar más y a superar el último precio que a su vez el vendedor originario
hubiera estado dispuesto a pagar. Dispuesto el remate, el titular del derecho de preferencia debe
entrar en leal y franca competencia con los demás interesados. En suma, su derecho se reduce a
participar de la puja.
Ahora bien, ¿qué sucede si se omite la notificación del remate? Parece claro que si se trata de una
cosa registrable, el tercero adquirente pudo conocer de la existencia del pacto de preferencia, por lo
que no podrá alegar su buena fe frente a la omisión de la notificación al vendedor original y, por
tanto, debe decretarse la nulidad de la subasta.

§ 8.— VENTA CON PACTO DE MEJOR COMPRADOR

477. Concepto y naturaleza jurídica

Establecía el art. 1369 del Código Civil de Vélez que el pacto de mejor comprador es la
estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio
más ventajoso. Y se lo regulaba entre los artículos 1397 y 1403.
El Código Civil y Comercial, en cambio, no lo prevé. Sin embargo, ello no es obstáculo para que se
lo pueda convenir, pues las partes son libres de determinar el contenido del contrato, dentro de los
límites impuestos por la ley, el orden público, la moral o las buenas costumbres (art. 958).
La falta de regulación legal impone a las partes la necesidad de fijar sus pautas con la mayor
precisión. Así, deberán determinar si opera como condición suspensiva o resolutoria; si ello no
hubiera sido establecido, importará saber si hubo entrega o no de la cosa, debiéndose considerar
que se pactó como condición resolutoria en el primero de los casos, y como condición suspensiva en
el segundo. También deberá fijarse tanto el plazo de vigencia del derecho, contado desde que fue
pactado, como el plazo que tendrá el comprador de ofrecer un precio más ventajoso, contado desde
que el vendedor le comunicó la existencia de un mejor comprador; si nada se hubiera convenido,
podrá recurrirse, analógicamente, a los plazos fijados para el pacto de preferencia.
Si nada se hubiera convenido, deberá aceptarse que el derecho surgido del pacto de mejor
comprador puede ser cedido, pues debe recordarse que todo lo que no está prohibido, está permitido
(art. 19, Constitución Nacional). Tratándose de un derecho, pasa a los herederos del vendedor y
puede ser ejercido por los acreedores del vendedor por vía de la acción oblicua.
 Se lo puede convenir sobre bienes muebles e inmuebles.

478. Obligaciones del vendedor

Las obligaciones que para el vendedor resultan de este pacto son las siguientes:
a) Hacer saber al comprador quién sea el mejor comprador; esta individualización del oferente
permitirá al comprador verificar la seriedad de la oferta.
b) Hacer saber en qué consisten las mayores ventajas. Ordinariamente éstas se traducirán en un
aumento de precio; pero pueden consistir asimismo en plazos más breves o en mejores garantías
del pago del saldo.

479. Derecho de preferencia del comprador

Notificado de la mejor oferta hecha por un tercero, el comprador tiene derecho a proponer iguales
ventajas, en cuyo caso será preferido; pero si no las ofreciere, el vendedor puede disponer de la
cosa en favor del nuevo comprador.

480. Caso en que el comprador no haga uso de su derecho de preferencia

En tal hipótesis hay que distinguir si el pacto tiene carácter de condición resolutoria o suspensiva:
a) El pacto funciona como condición resolutoria. La compraventa originaria queda resuelta y sin
efecto los derechos reales (dominio, hipotecas, servidumbre, etc.) que el comprador hubiera
transmitido a terceros. En cuanto a los actos de administración, deberán ser respetados por el nuevo
adquirente.
b) El pacto funciona como condición suspensiva. El problema es mucho más simple. Puesto que el
vendedor no ha entregado la cosa, puede disponer de ella en favor del tercero, sin ninguna
responsabilidad frente al comprador originario.

§ 9.— VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

481. Concepto
A veces el vendedor, con el objeto de asegurarse el pago total de la cosa vendida, se reserva el
dominio hasta que el precio haya sido pagado totalmente. Se trata de un poderoso medio de
garantía, pues retiene la propiedad de la cosa hasta que sea satisfecho íntegramente el precio
convenido; lo que el comprador hubiese pagado será retenido por el vendedor a título de daños o de
compensación por el uso de la cosa. Desde luego, si lo adeudado por el comprador fuese una ínfima
parte del precio convenido, la pretensión del vendedor de recuperar la cosa importaría un verdadero
abuso del derecho.
482. Naturaleza jurídica
En la doctrina nacional y extranjera domina netamente la idea de que el pacto de reserva de
dominio importa una venta hecha bajo condición suspensiva: el comprador sólo deviene propietario
cuando ha pagado la totalidad del precio. El Código Civil de Vélez, siguiendo a FREITAS, había
considerado, en cambio, que este pacto equivale al pacto comisorio y debe recordarse que éste
importa una condición resolutoria (art. 1376). El Código Civil y Comercial no regula la venta con
reserva de dominio, lo que permite adherir a la idea dominante, que se conforma con los términos en
el que el pacto es estipulado: el vendedor se reserva el dominio, cuya adquisición por el comprador
queda suspendida hasta el pago del precio.

§ 10.— VENTA AD GUSTUM

483. Concepto y naturaleza jurídica

Se llama venta ad gustum aquella en la cual el comprador se reserva la facultad de degustarla o
probarla y de rechazar la cosa si no le satisface (conf. art. 1160, inc. a). Es una estipulación
frecuente en el comercio, cuando se trata de mercaderías cuya compra está influida decisivamente
por el gusto del comprador.
Estamos ante un supuesto de compraventa sujeta a la condición suspensiva de que el comprador
acepte la cosa, una vez probada (art. 1160, párr. 1º). La venta ad gustum no da derecho al vendedor
a exigir el pago del precio, sino solamente a reclamar que la cosa sea probada.
La cláusula de que la compraventa queda sujeta a la degustación del comprador es innecesaria
cuando esta modalidad está incorporada a las costumbres del comercio con relación a la mercadería
vendida. Pero si no hubiere tal costumbre, el comprador sólo se puede reservar esta facultad por
cláusula expresa.

484. Alcance de la facultad de probar

La facultad de probar la cosa y eventualmente rechazarla, ¿es un derecho absoluto del comprador
del cual puede hacer uso a su libre arbitrio, cualquiera que sea la bondad de la mercadería ofrecida?
Aunque la cuestión se ha discutido, predomina la opinión de que el derecho del comprador es
absoluto, trátese de mercaderías adquiridas para uso personal o para revender a su clientela; y el
vendedor no podría alegar que el rechazo sea abusivo. Por lo tanto, tales ventas están sujetas a la
condición de que fuesen del agrado personal del comprador, lo que excluye la posibilidad de que tal
poder de apreciación pueda ser sustituido por el de expertos.

485. Plazo para hacer la degustación; aceptación tácita

Si bien el comprador tiene un derecho absoluto para adquirir o rechazar la cosa, en cambio, no
puede tener indefinidamente en la incertidumbre al vendedor; el comprador tiene por tanto la
obligación de pronunciarse sobre si la cosa es o no de su agrado. El Código Civil y Comercial
dispone que el plazo para que el comprador acepte la cosa es de diez días, a menos que otro se
haya pactado o emane de los usos (art. 1160, párr. final). Vencido el plazo, la cosa se tendrá por
aceptada y el contrato queda perfeccionado; la misma consecuencia acarrea el hecho de que el
comprador pague el precio sin hacer reserva alguna (art. citado): la cosa ha sido aceptada y el
contrato queda firme.
No tiene significado de aceptación tácita la mera recepción de la cosa por el comprador, pues
debe suponerse que la ha recibido para probarla. Tampoco la prueba o degustación tiene significado
de tal, mientras no se haya notificado la aceptación al vendedor o haya vencido el plazo para la
prueba. Es claro que si a la degustación siguen otros actos que indiquen inequívocamente la
aceptación, ésta deberá tenerse por hecha, según los principios generales relativos a la declaración
de voluntad. Tal ocurriría, por ejemplo, si el comprador ha consumido o vendido la cosa.
Desde luego, el comprador puede renunciar a su derecho de prueba, con lo que el contrato queda
perfeccionado.

486. Rechazo de la cosa gustada

Hemos dicho ya que el derecho de rechazar la cosa gustada es absoluto y no puede dar origen a
una reclamación del vendedor por ejercicio abusivo. Y puesto que esa decisión está sujeta al libre
arbitrio del comprador, éste puede rechazar la cosa aun antes de hacer la prueba.
En caso de rechazo por el comprador, no podrá exigir al vendedor la entrega de otros productos,
ni podrá tampoco el vendedor imponerle una nueva degustación de productos análogos. Mucho
menos podrán demandarse recíprocamente daños, sea que ellos sean pretendidos por el comprador
porque la mercadería no le ha placido, sea por el vendedor porque la mercadería ha sido rechazada.

§ 11.— VENTA A SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR

487. Concepto y diferencia con la venta ad gustum

Muy similar a la hipótesis que hemos estudiado en los números anteriores, es la venta a
satisfacción del comprador, también conocida como venta a ensayo o prueba. La semejanza con la
venta ad gustum es tan notoria que no faltan quienes sostienen que se trata de modalidades de
idéntica significación jurídica. Pero no es ésta la opinión que ha prevalecido. Hoy se admite casi sin
discrepancias que hay entre ambas hipótesis la siguiente diferencia fundamental: mientras que la
venta ad gustum confiere al comprador un derecho de aceptación o rechazo absoluto, que puede ser
ejercido a su libre arbitrio sin ningún género de restricciones, la venta a satisfacción del comprador
sólo confiere al adquirente una facultad sin duda muy amplia de apreciación, pero que debe ser
ejercida dentro de límites razonables y de buena fe; de tal modo que si el vendedor prueba que la
cosa tenía todas las cualidades prometidas, el comprador no puede rechazarla. Mientras que en el
primer caso no se concibe el abuso en el ejercicio del derecho de repudiar la cosa, en el segundo no
puede ejercerse abusivamente.
La diferencia apuntada parece marcarse en el artículo 1160. En efecto, por un lado, simplemente
se refiere al comprador que se reserva la facultad de probar la cosa (inc. a); en cambio, cuando
menciona la compraventa que se conviene o es a satisfacción del comprador, agrega que sea de
acuerdo con los usos (inc. b). La mención a que sea de acuerdo con los usos, refiere una pauta de
objetividad, que excluye la mera subjetividad del comprador, y que permite, por lo tanto, recurrir al
dictamen de expertos.
 De lo dicho en el párrafo anterior se desprenden las siguientes consecuencias: a) que el
comprador no puede rechazar la cosa antes de haberla sometido a ensayo, como, por el contrario,
puede hacerlo el comprador ad gustum; b) que si el comprador rechaza la cosa, el tribunal puede,
sobre la base del dictamen de peritos, decidir que la cosa tenía las calidades prometidas sin olvidar,
empero, que esta cláusula supone reconocer al comprador un apreciable margen de discrecionalidad
y que sólo puede ser obligado a cumplir el contrato cuando hay abuso en la actitud de rechazar la
mercadería. En consecuencia, podrá ser obligado bien a comprar la cosa, bien a pagar los daños y
perjuicios consiguientes.

488. Régimen legal

La compraventa convenida a satisfacción del comprador es un contrato sujeto a la condición
suspensiva de la aceptación por éste de la cosa.
El comprador tiene un plazo de diez días para aceptar la cosa, a menos que otro plazo se haya
pactado o emane de los usos. Si el comprador paga el precio sin hacer reserva alguna o deja
transcurrir el plazo sin pronunciarse, se considera que ha aceptado la cosa, y el contrato queda
concluido (art. 1160).

§ 12.— VENTA DE COSAS DE CALIDAD DETERMINADA

489. Concepto
A veces se fija en el contrato la calidad de la cosa vendida; así por ejemplo, 1.000 quintales de
trigo duro, 100 vaquillonas Aberdeen Angus de pedigree. En tal caso, el vendedor cumple
entregando cosas de igual calidad a la prometida y el comprador no podrá rehusarse a recibirlas (art.
1338).
Esta cláusula, que no está prevista en el Código Civil y Comercial (aunque sí lo estaba en el
artículo 1338 del Código Civil de Vélez) tiene un punto de contacto con la venta a satisfacción del
comprador: el vendedor tiene derecho a demostrar que la cosa entregada tiene las calidades
prometidas y, como consecuencia, a exigir del comprador el cumplimiento del contrato. Pero las
diferencias son sustanciales: a) En la venta a satisfacción del comprador, éste tiene una facultad, en
cierta medida discrecional, de apreciación de las cualidades o méritos de la cosa y el juez no podrá
obligarlo a adquirirla si él ha manifestado no ser de su agrado, salvo en el caso de que su actitud sea
evidentemente injusta o abusiva. En la venta de cosa de calidad determinada, el criterio de
apreciación del mérito de ella es estrictamente objetivo. b) En la venta a satisfacción del comprador,
a éste, si no le satisface la cosa, le basta con rechazarla; y si el vendedor pretende que su conducta
ha sido abusiva, será a él a quien le corresponda tomar la iniciativa para demostrarlo; en cambio,
cuando se ha prometido calidad determinada, y el comprador entendiera que la cosa que se le ha
entregado no la tiene, es él quien debe accionar. c) En la venta a satisfacción del comprador, si la
cosa no lo satisface, el contrato queda sin efecto, sin lugar a indemnización entre las partes y sin que
el comprador pueda exigir la entrega de otra que le satisfaga; muy distintas son las consecuencias
de la venta de cosa determinada, según hemos de verlo en seguida.
Es que mientras que la venta a satisfacción del comprador es un acto sujeto a una condición
suspensiva (art. 1160), la venta de cosa de calidad determinada es perfecta desde el momento de la
celebración.
490. Efectos
Las ventas realizadas con esta cláusula producen ab initio los efectos normales de la
compraventa: obligación del vendedor de entregar la cosa convenida, obligación del comprador de
pagar el precio. La discusión sobre si la cosa tiene o no las calidades prometidas, debe resolverse de
acuerdo a dictamen de expertos, que se expedirán teniendo en consideración los usos del comercio.
Si la cosa no tuviese las calidades convenidas, el comprador tiene a su disposición varias
acciones: a) puede pedir la resolución del contrato por incumplimiento de sus condiciones y, desde
luego, los daños consiguientes; b) puede exigir del vendedor la entrega de otras mercaderías que
reúnan las calidades prometidas; c) finalmente, puede aceptar las mercaderías ofrecidas con
reducción de precio, más la indemnización de los daños sufridos.

491. Venta según muestra

Ésta es una especie de la venta de calidad determinada, pero aquí no se considera ya una calidad
genérica, apreciada según la buena fe y de acuerdo con los usos del comercio, sino la precisa
calidad que tiene la muestra. Por ello, el comprador no puede rehusar la recepción de la cosa si ella
es de igual calidad que la muestra (art. 1153). Y por ello también, el vendedor no cumple con su
obligación si entrega una cosa de calidad análoga o de valor similar; es necesario que sea igual. Lo
que no impide que puedan admitirse diferencias insignificantes o ligeras, que son toleradas por las
costumbres comerciales.
La muestra, es decir, la parte o fracción del producto que se ofrece en venta, tanto puede ser
presentada por el vendedor (que es lo usual) como por el comprador. Debe quedar en manos del
comprador o de un tercero como testimonio de la calidad de la mercadería vendida; por ello, no es
venta sobre muestra la que se hace sobre la base de muestrarios que el vendedor conserva consigo
y que, por tanto, no se entregan al comprador en garantía de la operación. La razón es muy simple:
cuando el comprador consiente en que quede en manos del vendedor, se desprende
voluntariamente del único medio que le permitiría probar cuál era la calidad acordada, pues es obvio
que llamado a juicio y obligado a presentar la muestra, el vendedor podría sustituir una cosa por otra.
¿Qué ocurre si la muestra se pierde? El contrato sigue siendo válido pues ya se ha dicho que es
perfecto desde su celebración. Por lo tanto, la pérdida de la muestra solo acarrea un problema
probatorio respecto de la calidad pactada.
El artículo 1157 impone al comprador —que ha celebrado un contrato sobre muestras— la
obligación de informar al vendedor la falta de adecuación de la cosa a lo convenido. Como no se
establece un plazo perentorio para tal comunicación, habrá que estar a las características de la cosa
entregada, los usos comerciales, y, también, al plazo de diez días fijado por el artículo 1155 (referido
a la venta de cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta), aplicable por analogía. El plazo se
contará a partir del momento que efectivamente el comprador haya recibido la cosa (art. 1158).
La determinación de si la cosa es adecuada o no a la muestra se deja en manos de peritos
arbitradores, salvo convención en contrario; el juez sólo interviene si las partes no se ponen de
acuerdo sobre la designación del perito arbitrador, y solamente para hacer la designación.
Por último, el pedido de designación de perito arbitrador debe hacerse dentro del plazo de
caducidad de treinta días de entregada la cosa (art. 1157, párr. 3º).
 § 13.— VENTA POR JUNTO, O POR CUENTA, PESO O MEDIDA

492. Concepto
El Código Civil de Vélez definía las ventas por junto y por peso, cuenta o medida, y las
diferenciaba. Establecía que la venta es por junto cuando las cosas son vendidas en masa, formando
un solo todo y por un solo precio (art. 1339). En cambio, disponía que la venta es a peso, cuenta o
medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio; o aunque el precio sea uno,
no hubiese unidad en el objeto; o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean
indicadas en masa (art. 1340). La venta es a peso en el caso de venta de cereales, cuyo precio se
fija por tonelada, es a cuenta en el caso de cosas envasadas, cuyo precio se fija por unidad, y es a
medida en el caso de géneros, cuyo precio se fija por metros.
El Código Civil y Comercial establece que cuando se celebra un contrato de venta por junto, el
comprador no está obligado a recibir una parte de la cosas muebles adquiridas, excepto que así se
haya convenido (art. 1159). Por lo tanto, la regla es que el comprador no puede ser obligado a recibir
una porción de las cosas prometidas, ni siquiera en el caso de que el vendedor prometa entregarle
más tarde el resto. El único caso en el que está obligado a recibir parte de la cosa es si así se lo
convino.
Además, el mismo artículo 1159 dispone que si se recibe parte de la cosa, la venta y la
transmisión de dominio quedan firmes respecto de esa parte. Y entendemos que tal firmeza sobre la
parte recibida existe, incluso en el caso de que el vendedor no entregue el faltante, lo que
expresamente estaba previsto en el artículo 468 del derogado Código de Comercio.
El artículo 1144 dispone que si el precio se fija con relación al peso, número o medida, es debido
el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas; en otras palabras, el
precio del contrato resultará de multiplicar el precio de la unidad de peso, de la unidad de medida o
de la cosa individualmente considerada por la cantidad final de cosas que se venden. Además, en el
supuesto de que el precio se fije en relación al peso, la misma norma aclara que en caso de duda
habrá que tomarse el peso neto.

§ 14.— MODALIDADES DE LA VENTA DE INMUEBLES

A.— PRECIO NO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE

493. La venta de una fracción de tierra

Dispone el artículo 1135 que si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque
esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la
superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o
el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que
por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.
La norma se refiere al supuesto de la venta de una fracción de tierra, cuando no se ha convenido
el precio por unidad de medida. Si la diferencia entre la superficie real del inmueble y la fijada en el
contrato es igual o menor al cinco por ciento, ninguna de las partes puede hacer reclamo alguno.
 La solución es razonable puesto que si las partes han fijado un precio por la cosa en sí misma, no
se han preocupado tanto por su superficie. Por lo tanto, una diferencia escasa en las medidas no
puede impactar de ninguna manera en el contrato.
Pero si la diferencia es mayor a ese 5%, entonces: (i) el comprador podrá pedir la disminución del
precio, si la superficie real es menor que la establecida en el contrato; (ii) el vendedor podrá pedir
que se lo aumente, si la superficie es mayor que la fijada.
Además, el nuevo texto confiere al comprador el derecho a resolver el contrato cuando la
superficie real sea mayor que la acordada y estuviera, por tanto, obligado a pagar un precio superior.
En cambio, el vendedor carece de un derecho análogo.
Por último, el artículo 1135 sólo da importancia a la superficie del terreno, prescindiendo de que
esté o no edificado. Pero esto no puede conducir a quitar todo valor a lo edificado. Es que muchas
veces los campos tienen mejoras que pueden influir notoriamente en el precio fijado. Es el caso de
un campo de 300 hectáreas, cuyo valor puede estimarse en $ 30.000 la hectárea, y que tiene,
además, un casco, galpones y bretes cuyo valor es de $ 800.000. El precio se fija en $ 9.800.000, sin
discriminar el valor del campo y de las mejoras. Luego, se advierte que el campo tiene 330
hectáreas. En este caso, el vendedor no puede pretender que se le pague las 30 hectáreas en
exceso conforme lo que resulta por unidad dividiendo el precio por 300 hectáreas, pues así resultaría
un precio por hectárea mayor que el que se contempló al contratar. Por tanto, hay que tasar mejoras
y campo y fijar el precio del excedente en relación con los valores así determinados. De manera
corroborante con lo expuesto, el artículo 1135 establece que debe ajustarse la diferencia, pero no
que deba ser proporcional.

494. Venta ad corpus

Diferente del caso anterior es la llamada venta ad corpus, es decir, la que se hace sin indicación
del área. Es relativamente frecuente en las operaciones sobre terrenos urbanos, que se
individualizan sólo por su ubicación. Ejemplo: la casa ubicada en Montevideo 471, Santa Fe 2786,
etcétera. En tal caso, las medidas no juegan ningún papel en la operación.
En la práctica de los negocios es frecuente que luego de individualizar el inmueble por su
ubicación, se den también las medidas, agregándose "o lo que más o menos resulte entre muros".
La jurisprudencia ha resuelto reiteradamente que este agregado u otro equivalente significa que las
partes han entendido vender ad corpus y que, por tanto, no pueden formularse reclamaciones
recíprocas fundadas en que el inmueble tiene mayor o menor superficie que la indicada, a la cual
debe atribuirse un alcance simplemente ilustrativo.
Destacamos que la consecuencia fundamental de la venta hecha con esta cláusula es que no
pueden formularse reclamaciones fundadas en la diferencia de superficie. En esta hipótesis no es
aplicable el artículo 1135 pues lo que se ha valorado no es la fracción de tierra sino lo edificado.

B.— PRECIO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE

495. Venta de inmueble a un precio por medida

El artículo 1136 establece que si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el
precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una
extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en
el contrato, el comprador tiene derecho a resolver. Es lo que se llama venta ad mensuram.
El artículo 1136 contempla dos supuestos. El primero de ellos es cuando se compra un inmueble,
acordándose el precio por unidad de medida de superficie. Es el caso de la compra de un campo en
$ 30.000 la hectárea; el precio final resultará de multiplicar el precio acordado de la hectárea por la
cantidad de hectáreas. En este supuesto no puede haber reclamo fundado en la mayor o menor
extensión pues lo que vale es el precio de la unidad de medida pactado.
El segundo es cuando se compra un inmueble, acordándose el precio por unidad de medida de
superficie, pero estableciéndose la medida total del bien. Siguiendo con el ejemplo ya dado, sería la
compra de un campo en $ 30.000 la hectárea, pero fijándose en el contrato que la superficie del
inmueble es de mil hectáreas. En este caso, se faculta al comprador a resolver el contrato si la
superficie real del inmueble excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato (en
el ejemplo dado, que el campo mida más de 1050 hectáreas). La solución es razonable pues si la
superficie ha sido fijada en el contrato, ello revela que el comprador ha tenido en cuenta esas
medidas por diferentes motivos, incluso para establecer el precio final del contrato y el límite de su
obligación. La mayor superficie provocaría un agravamiento de la deuda.

496. Supuesto en que la superficie real es menor a la fijada en el contrato

El Código Civil y Comercial no prevé el supuesto de que la superficie real sea menor a la fijada en
el contrato. ¿Está obligado el comprador a pagar el precio que resulte y recibir la cosa? A nuestro
juicio, la solución dependerá de la magnitud de la diferencia. En efecto, si se vende un inmueble y se
fija el precio por unidad de medida, y a la vez se establece que mide, por ejemplo, mil hectáreas,
resulta irrazonable obligar al comprador a pagar el precio y recibir el campo, si la superficie es de
quinientas hectáreas, pues puede ser insuficiente para el tipo de producción que se pretendía
encarar.

C.— COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN CUOTAS PERIÓDICAS. LA LEY 14.005

497. El problema
Una de las modalidades del negocio inmobiliario es la venta de lotes en mensualidades. En sus
inicios, en estos contratos era usual estipular que el precio se pagara en 60, 80, 100 o 120
mensualidades, con derecho para el comprador de exigir la escrituración luego de abonadas un
número determinado de cuotas. El problema que solía plantearse era el del comprador que se
atrasaba en el pago de las mensualidades; en estos casos, el contrato preveía que quedara resuelto,
sin necesidad de constitución en mora, recuperando el vendedor el inmueble con las mejoras
introducidas y conservando en su poder las cuotas ya pagadas a título de indemnización de daños y
de compensación por el uso de la cosa.
Estos planes de venta han tenido notorias ventajas, pues han facilitado el acceso a la propiedad
privada a numerosas personas de modestos recursos, que no hubieran podido desembolsar al
contado el precio del terreno; han sido, pues, un factor valioso de progreso. Pero al propio tiempo se
prestaron a abusos, cuando no a verdaderas defraudaciones, extinguiendo contratos cuando el
comprador ya había pagado parte sustancial del precio o había introducido mejoras importantes.
 Con el fin de conjurar estos peligros se dictó la ley 14.005, luego reformada por la ley 23.266, que
estudiaremos a continuación.

498. Forma y anotación en el registro

El propietario que desea vender un inmueble en lotes y por cuotas periódicas debe anotar en el
Registro de la Propiedad su declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma,
acompañando un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un
plano de subdivisión con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas (art. 2º). Si
comenzada la venta, el vendedor no hubiere cumplido con la anotación, cualquiera de los
interesados puede solicitarla directamente, debiendo soportar el vendedor los gastos que demande
dicha anotación; además, el vendedor incurrirá en una multa igual al impuesto inmobiliario de la
totalidad del fraccionamiento. La anotación en el Registro solamente se hará si el inmueble estuviere
libre de todo gravamen y el propietario en condiciones para disponer (art. 3º). Si el bien estuviere
hipotecado, la anotación podrá efectuarse solamente si el acreedor acepta la división de la deuda en
los diferentes lotes o si es judicialmente condenado a aceptarla. La división de la deuda extingue el
derecho del acreedor a perseguir el pago del crédito contra la totalidad del inmueble (art. 3º).
Cabe preguntarse qué debe entenderse por legitimidad extrínseca del título. En su sentido estricto,
esta expresión alude a las formas externas; pero así entendido, el certificado del escribano carece de
sentido, pues si el instrumento que se invoca no es, formalmente, un título de dominio, el Registro no
lo insertará. Por ello pensamos que el certificado del escribano debe referirse a la legitimidad sin
calificativo del título.
Realizada esta anotación previa, recién el propietario está en condiciones de formalizar los
contratos con cada uno de los compradores. Esos contratos pueden hacerse en instrumento privado,
pero dentro de los treinta días de su fecha debe procederse a su anotación en el Registro (art. 4º).
El contrato debe contener: a) Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil,
edad, domicilio, fecha y lugar en que se otorga; b) Individualización del bien con referencia al plano
de loteo, su ubicación, superficie, límites y mejoras existentes; c) Precio de venta, que será fijo e
inamovible, forma de pago e intereses convenidos; d) Correlación entre el título del vendedor y el de
su antecesor en el dominio; e) La designación del escribano interviniente por parte del comprador; f)
Especificación de los gravámenes que afecten al inmueble, con mención de los informes oficiales
que los certifiquen (art. 4º). Con relación a este último recaudo, hay que tener presente que el
inmueble gravado con hipoteca sólo puede ser objeto de estos contratos si la hipoteca se hubiera
dividido entre los distintos lotes (art. 3º).
Todos estos requisitos tienen el carácter de forma esencial para la validez de los contratos
relativos a la venta de inmuebles por lotes y pagaderos en cuotas periódicas en todos los casos en
que la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato (art. 1º). En esta última hipótesis, el
comprador queda ya suficientemente resguardado contra todo peligro con la escritura de propiedad,
de modo que sería inútil someter el acto a las prescripciones de la ley.
El artículo 1º establece que los requisitos de los artículos 3º y 4º tienen el carácter de forma
esencial para la validez del acto. Ello significa que el contrato que no se ha ajustado a ellos es nulo y
no permite demandar la escrituración. Pero a nuestro juicio se trata de una nulidad simplemente
relativa, invocable sólo por el comprador, puesto que esas formalidades han sido establecidas en su
beneficio, como se desprende de todo el articulado de la ley y lo dice explícitamente el mensaje del
Poder Ejecutivo con que se elevó al Congreso el proyecto de ley.
499. Efectos de la anotación del contrato en el Registro
Estos efectos hemos de considerarlos con relación a las partes y a terceros.
a) Con relación a las partes.— Desde que el propietario ha hecho la anotación del inmueble que
prescribe el artículo 2º, queda inhibido de enajenarlo de modo distinto al previsto en la ley, salvo el
caso de desistimiento expresado por escrito ante el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 5º). El
desistimiento sólo puede referirse a los lotes no vendidos; desde la anotación del contrato realizada
de conformidad con el artículo 4º el desistimiento será imposible.
El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el veinticinco por ciento
del precio, siendo esta facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor
exigir garantía hipotecaria sobre el saldo del precio (art. 7º). Esta cláusula, desde luego, no impide
que las partes convengan que la escrituración se otorgue con anterioridad al pago del referido
porcentaje.
El pacto comisorio o cláusula resolutoria por falta de pago no podrá hacerse valer después de que
el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artículo séptimo o haya
realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del precio de compra (art. 8º). Se da
así fuerza de ley a la jurisprudencia que había reputado inmoral la aplicación del pacto comisorio,
luego de pagada una parte sustancial del precio o de realizadas mejoras importantes, con la ventaja
de precisar hasta cuándo se goza del derecho de resolución, eliminando todo motivo de inseguridad.
El comprador podrá abonar toda la deuda o pagar cuotas con anticipación al vencimiento de los
plazos convenidos, beneficiándose en tal caso con la reducción proporcional de los intereses (art.
9º). El plazo se presume establecido en favor del comprador exclusivamente. A diferencia de lo que
ocurre con los artículos anteriores, el que ahora consideramos guarda silencio acerca de si esta
disposición es modificable por pacto en contrario. Pensamos, por consiguiente, que se trata de una
disposición supletoria y que nada obsta a que las partes acuerden lo contrario.
El comprador que transfiera el contrato, deberá anotar la transferencia en el Registro de la
Propiedad Inmueble (art. 10).
Los escribanos intervinientes recibirán como honorarios el mínimo del arancel profesional, siempre
que la operación no excediere el máximo legal para su afectación como bien de familia (art. 11).
b) Respecto de terceros.— En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores
del enajenante, se observarán los siguientes principios: 1) El comprador que tuviere instrumento
inscripto será preferido a cualquier acreedor para la escrituración de la fracción adquirida. 2) Los
embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento
prenotado, sólo podrán hacerse efectivos sobre las cuotas impagas (art. 6º).
En el primer inciso de este artículo se contempla el caso de que varias personas hayan comprado
el mismo lote; en tal caso, tiene derecho a la escrituración el que haya anotado primero el contrato,
aunque la fecha de éste sea posterior a la del otro; en otros términos, lo que cuenta es la fecha de la
inscripción y no la del contrato.
El inciso segundo impide que los acreedores del vendedor, que hayan anotado sus embargos e
inhibiciones con posterioridad a la fecha del contrato prenotado, puedan hacer ejecución del lote; su
derecho se reduce al embargo de las cuotas impagas.

500. Responsabilidad de los mandatarios

El artículo 12 establece que en los contratos que se celebren sobre lotes para vivienda única, los
mandatarios serán solidariamente responsables por el cumplimiento de la ley. La norma guarda
coherencia con el mandato no representativo, regulado en el Código Civil y Comercial, en el que el
mandatario actúa en nombre propio (art. 1321), pero parece inaplicable si se está ante un mandato
con representación, pues en este caso es de aplicación el artículo 366 del mismo Código (conf. art.
1320), el cual establece que el representante no queda obligado para con los terceros, a menos que
haya garantizado del algún modo el negocio.

§ 15.— VENTA EN COMISIÓN

501. Remisión
Nos hemos referido a los contratos en comisión, que el Código Civil y Comercial llama contrato
para persona a designar más arriba (número 211) y allí nos remitimos.

§ 16.— MODALIDADES EN LOS CONTRATOS DE CONSUMO

502. Ventas domiciliaria, por correspondencia u otros sistemas de comunicación

Los contratos de consumo pueden ser celebrados por distintos medios. La ley ha previsto
expresamente: a) la venta cuya oferta y aceptación se realice por medio postal, telecomunicaciones,
electrónico o similar (art. 33, ley 24.240); y, b) la llamada venta domiciliaria, que es aquella en donde,
o bien la oferta se hace fuera del establecimiento del proveedor, o bien el contrato resulte de una
convocatoria al consumidor al establecimiento del proveedor o a otro sitio, siempre que el objetivo de
dicha convocatoria sea total o parcialmente distinto al de la contratación, o se trate de un premio u
obsequio. En este caso, el contrato debe ser hecho por escrito y con las precisiones exigidas para
este tipo de contrato (art. 32, ley 24.240, ref. por ley 26.361).
Tales precisiones están establecidas en artículo 10 de la misma ley. Allí se dispone que el
documento que se extienda por la venta de cosas muebles o inmuebles deberá contener: a) La
descripción y especificación del bien. b) Nombre y domicilio del vendedor. c) Nombre y domicilio del
fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere. d) La mención de las características de
la garantía conforme a lo establecido en la propia ley. e) Plazos y condiciones de entrega. f) El precio
y condiciones de pago. g) Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el
adquirente. Además, el documento debe estar redactado en castellano, en forma completa, clara y
fácilmente legible, sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o
simultáneamente. Si se incluyen cláusulas adicionales a las antes mencionadas o que sean exigibles
en virtud de lo previsto en la propia ley de defensa del consumidor, ellas deberán ser escritas en letra
destacada y suscritas por ambas partes. Por último, deben redactarse tantos ejemplares como
partes integren la relación contractual y un ejemplar original debe ser entregado al consumidor.
Es importante señalar que, en una compraventa celebrada por internet, las condiciones de
contratación que aparecen en la página web del vendedor no deben ser consideradas como
reconocidas y aceptadas por el comprador, a menos que éste participe en la suscripción o en la
elaboración del instrumento. Más aún, El Código Civil y Comercial establece que el proveedor debe
informar al consumidor, además del contenido mínimo del contrato y la facultad de revocar, todos los
datos necesarios para utilizar correctamente el medio elegido, para comprender los riesgos
derivados de su empleo, y para tener absolutamente claro quién asume esos riesgos (art. 1107).
503. Revocación de la aceptación
En los casos de ventas domiciliaria, por correspondencia u otros sistema de comunicación, el
consumidor tiene derecho a revocar la aceptación durante el plazo de diez días corridos, contado a
partir de la fecha en que reciba la cosa o celebre el contrato, lo último que ocurra, y sin
responsabilidad alguna. Esa facultad no puede ser dispensada ni renunciada; por el contrario, debe
ser informada por el vendedor de manera clara y notoria. Los gastos de devolución son a cargo de
este último (art. 34, ley 24.240, ref. por ley 26.361).
El referido artículo 34 establece que el consumidor está facultado a revocar su aceptación, sin
establecer formalidad alguna, y que debe poner la cosa a disposición del vendedor. Sin embargo, el
artículo 1112 del Código Civil y Comercial dispone que la revocación debe hacerse por escrito o
medios electrónicos o similares o mediante la devolución de la cosa. Se advierte una incongruencia
entre ambas normas que, entendemos, debe ser zanjada a favor de la aplicación de la ley especial.

504. Prohibiciones
La ley expresamente prohíbe la realización de propuestas al consumidor, por cualquier tipo de
medio, sobre una cosa que no haya sido requerida previamente y que genere un cargo automático
en cualquier sistema de débito, que obligue al consumidor a manifestarse por la negativa para que
dicho cargo no se efectivice. Si con la oferta se envió una cosa, el receptor no está obligado a
conservarla ni a restituirla al remitente aunque la restitución pueda ser realizada libre de gastos (art.
35, ley 24.240).

§ 17.— OTRAS CLÁUSULAS USUALES

505. Venta con cláusula pago contra documentos

El artículo 1162 regula la compraventa de cosas muebles con cláusula "pago contra documentos",
"aceptación contra documentos" u otras similares. En este tipo de contrato, el pago, aceptación o
acto de que se trate sólo puede ser rehusado por falta de adecuación de los documentos con el
contrato, con independencia de la inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo
contrario resulte de la convención o de los usos, o que su falta de identidad con la cosa vendida esté
ya demostrada. Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un banco,
el vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo.
El artículo pretende introducir en nuestro ordenamiento la figura del crédito documentario —
trascendente en el comercio internacional—, que puede ser definido como el contrato en virtud del
cual un banco asume en forma personal la obligación de pagar a un tercero, llamado beneficiario,
una suma de dinero equivalente al monto del crédito que abriera por orden de su cliente, contra la
presentación por parte de aquel beneficiario de la documentación correspondiente.
Generalmente, detrás del crédito documentario existe un contrato de compraventa, en el que se
conviene que el precio establecido sea pagado por un banco.
 El banco, para hacer el pago, no tiene que inspeccionar la cosa vendida sino verificar los
documentos requeridos, de manera de dar cumplimiento estricto a las instrucciones de quien le dio la
orden de pagar. Ésta es la llamada doctrina del "estricto cumplimiento", que obliga a los bancos a
examinar los documentos presentados a fin de cerciorarse que ellos estén de acuerdo con los
términos y condiciones del crédito.
La doctrina del estricto cumplimiento acarrea una doble consecuencia: por un lado, el vendedor no
obtendrá el pago del dinero a menos que proporcione los documentos requeridos; por el otro, el
banco no podrá obtener el reembolso del comprador a menos de que haya hecho el pago
exactamente de acuerdo con tales instrucciones.
El artículo 1162 se refiere a la operación que ha dado causa al crédito documentario en el último
párrafo cuando dispone que si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de
un banco, el vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo. Pero
amplía la idea a todo contrato de compraventa, aun cuando no intervenga una entidad financiera, al
establecer que si se trata de un "pago contra documentos" o cláusula similar, el pago —como regla—
debe hacerse si la documentación es la adecuada al contrato.
Con todo, se asume una postura menos rígida que la tradicional, desde que exige que la cosa sea
inspeccionada o aceptada, si ello surgiera de lo pactado, o se desprendiera de los usos o la falta de
identidad de la cosa vendida esté ya demostrada.

506. Venta sobre documentos

Diferente del supuesto anterior es el de la denominada "venta sobre documentos". Estas ventas,
frecuentes en el comercio marítimo, suelen incluir la cláusula cif (sigla de cost, insurance, freight), en
la cual el precio de venta incluye el costo de la mercadería, el seguro y el flete; la cláusula fob (free
on board) en cuyo caso se incluyen todos los gastos hasta poner la mercadería a bordo; la
cláusula fas (free alongside ship) en cuyo supuesto sólo se incluyen los gastos de transporte hasta el
costado del buque. Como se advierte, tales cláusulas inciden en el costo final de la operación
contractual.

507. Venta de cosas que no están a la vista

El artículo 1154 establece que en los casos de cosas que no están a la vista y deben ser remitidas
por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al
comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla.
La norma remarca que la cosa debe adecuarse a lo convenido en el contrato, pero lo que
verdaderamente importa es que tal ajuste exista cuando se entregue la cosa al comprador, al
transportista o al tercero designado para recibirla, según lo convenido. En todos los casos, si la cosa
que se entrega es conforme con lo pactado, el vendedor habrá cumplido debidamente con su
obligación; y, si no lo es, existe un claro incumplimiento del vendedor que facultará al comprador a
resolver el contrato.
Por su parte, el artículo 1157 dispone que el comprador debe informar al vendedor sin demora de
la falta de adecuación de las cosas a lo convenido.
Esta norma agrega que la determinación de si la cosa es adecuada o no a lo convenido se deja en
manos de peritos arbitradores, salvo convención en contrario; el juez sólo interviene si las partes no
se ponen de acuerdo sobre la designación del perito arbitrador, y solamente para hacer la
designación. La norma concluye señalando que el pedido de designación de perito arbitrador debe
hacerse dentro del plazo de caducidad de treinta días de entregada la cosa.
Cabe añadir que el hecho de que sea el comprador, el transportista o un tercero designado en el
contrato, quien deba recibir la cosa, incide también en otras cuestiones. Así, en el plazo para
reclamar las diferencias de cantidad o la falta de adecuación de la cosa a lo convenido (art. 1158) o
en los riesgos de daños o pérdida de la cosa, cuestión que está regulada en el artículo 1151.

508. Venta por fardos o bajo cubiertas

Suele ocurrir que las cosas muebles enajenadas sean entregadas en fardos o bajo cubiertas, lo
cual impide su examen y reconocimiento. En tales casos, dispone el artículo 1155 que el comprador
podrá reclamar cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas respecto de lo
convenido en el contrato dentro de los diez días inmediatos a la entrega.
Cuando la norma se refiere a la inadecuación de la cosa respecto de lo convenido en el contrato
apunta a los vicios aparentes, quedando los vicios ocultos que pudieran existir regulados en los
artículos 1051 y siguientes.
Si bien el Código Civil y Comercial no señala cual es el procedimiento para determinar si la cosa
dada se ajusta o no a lo convenido, es razonable recurrir a la designación de peritos arbitradores,
excepto convenio expreso de las partes, pues esa es la solución que el mismo Código da al
supuesto de cosas que no están a la vista (art. 1157), debiendo considerarse que si la cosa no
puede ser examinada por estar en fardo o bajo cubierta, en verdad se trata de una cosa que no está
a la vista.
Finalmente, frente al derecho del comprador a revisar la cosa y a reclamar cualquier diferencia en
la cantidad o adecuación de las cosas entregadas respecto de lo convenido en el contrato, dentro de
los diez días de haberlas recibido, se alza el derecho del vendedor a exigir al comprador que las
examine cuando las reciba, y si el comprador no hace tal examen, perderá el derecho a hacer
reclamo alguno (art. 1155, párr. 2º).

VI — PROMESAS DE COMPRA O DE VENTA. BOLETOS DE COMPRAVENTA

§ 1.— PROMESAS UNILATERALES DE VENTA O DE COMPRA

509. Promesa unilateral de venta

Bajo la denominación de promesas de venta quedan comprendidas dos situaciones jurídicas
distintas: a) la simple promesa u oferta, hecha a persona determinada o determinable y, en ciertos
casos a persona indeterminada; b) la promesa de venta aceptada como promesa, por la persona a
quien va dirigida. Ésta no acepta el contrato, sino solamente se compromete a considerar la oferta y
a aceptarla o rechazarla dentro de cierto plazo. Vencido éste, la oferta queda sin efecto.
Como se ve, el último supuesto no acarrea problema alguno. El primero, en verdad, es una oferta,
y según dispone el artículo 974, la fuerza obligatoria de la oferta puede tener limitaciones, las que
nacen de los términos de la oferta (como ocurriría cuando se establece un límite de vigencia de la
oferta), de la naturaleza del negocio (es el caso de la oferta contractual que tiene por objeto una cosa
que está sujeta a un riesgo), o de las circunstancias del caso (cuando se ofrece, por ejemplo, un
hacer que importa una obligación intuitae personae)
Como hemos visto anteriormente (número 49), el artículo 974 distingue entre la oferta con y sin
plazo de vigencia. A su vez, en este último caso, diferencia entre ofertas hechas a persona presente
o formulada por un medio de comunicación instantáneo, y a personas que no están presentes.
Si en la oferta se establece un plazo de vigencia, la oferta valdrá solo por ese plazo, el que
comenzará a correr desde la fecha de su recepción, excepto que contenga una previsión diferente.
Si en la oferta no se establece un plazo de vigencia y ella es hecha a persona presente o se la
formula por un medio de comunicación instantáneo, sólo puede ser aceptada de inmediato. Si ello no
ocurre, la oferta caduca.
En cambio, si la oferta se hace a una persona que no está presente, sin que se haya fijado un
plazo para su aceptación, el oferente queda obligado hasta el momento en que puede
razonablemente esperarse la recepción de la respuesta, expedida por el aceptante por los medios
usuales de comunicación.

510. Promesa de compra

La promesa de compra es el reverso de la medalla. Tiene poca aplicación práctica y apenas se
podría citar como ejemplo la hipótesis de la venta hecha a nombre del dueño y cuya validez se deja
supeditada a su ratificación, sea porque quien obró por él no tiene mandato suficiente, sea porque,
aun teniéndolo, quiere dejar a salvo la posibilidad de que el poderdante considere personalmente la
operación.
Es una obligación contraída por el comprador de mantener su oferta durante el plazo convenido.
Producida la aceptación definitiva, hay un contrato de compraventa perfecto. En ninguna de las dos
situaciones se generan problemas jurídicos peculiares que sean dignos de mención.

§ 2.— BOLETOS DE COMPRAVENTA

511. Concepto y naturaleza jurídica

En la práctica de las operaciones inmobiliarias, la compraventa se concierta siempre, salvo casos
muy excepcionales, por medio de contratos (también llamados boletos) privados. Ello se explica
porque el otorgamiento de la escritura pública importa un trámite bastante engorroso y largo; y las
partes, una vez logrado el acuerdo sobre las condiciones de venta, tienen necesidad de procurarse
un instrumento en el que consten las obligaciones asumidas; además, el vendedor encuentra
ocasión de exigir la entrega de una seña que asegura la seriedad del compromiso contraído por el
comprador.
En nuestro derecho es frecuente la opinión de que el boleto de compraventa de inmuebles es sólo
un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa. A decir verdad, esta tesis tiene un
fundamento bastante sólido en los artículos 1017 y 1018. El primero de ellos establece que deben
ser hechos por escritura pública, los contratos que tienen por objeto la adquisición de derechos
reales sobre inmuebles (inc. a), lo que claramente comprende la transmisión de la propiedad. El
segundo dispone que el otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación
de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad, lo que implica que si el
contrato requiere ser hecho en escritura pública (como ocurre en la compraventa inmobiliaria), y lo es
por instrumento privado, no queda concluido como tal mientras no se otorgue la escritura; pero
constituye una obligación de hacer la escritura pública.
Esta distinción entre contrato definitivo y promesa bilateral de compraventa, sin embargo, se
explica sólo en las legislaciones que, como la francesa y la italiana, confieren a la compraventa
efecto traslativo de la propiedad. Allá es lógico distinguir entre la venta propiamente dicha, en que se
opera la transmisión del derecho, y la simple promesa, en la cual este efecto no se produce. Pero no
en nuestro derecho, en el que la compraventa no es otra cosa que la obligación de transferir a otro la
propiedad de una cosa a cambio de la obligación que asume el cocontratante de pagarla (art. 1123).
Y es necesario agregar que aun en Francia, donde se justificaría, ha parecido artificiosa la distinción
entre promesa bilateral y contrato de compraventa, a tal punto que el artículo 1589 del Código
francés establece categóricamente el principio de que la promesa de venta vale venta.
Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir
el cumplimiento del contrato de compraventa, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de
resistencia del vendedor (lo que expresamente ha consagrado el artículo 1018, parte final), carece
de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y
perfecto de compraventa.
En nuestro derecho positivo, la escritura pública no es, en verdad, un requisito formal del contrato
de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad. El
comprador por boleto privado demanda la escrituración no para luego poder demandar la transmisión
de la propiedad, sino porque la escrituración lleva implícita esa transmisión. Cumplida la
escrituración, sea por el dueño, sea por el juez, e inscripta ella en el Registro de la Propiedad
Inmueble, el dominio queda transferido, de tal modo que no es necesaria una nueva demanda de
cumplimiento de contrato como lo sería si la escritura fuera sólo un requisito formal para tener por
concluido el contrato.
Cabe añadir que la concepción del boleto como simple promesa implica escindir el proceso del
consentimiento en dos etapas; en la primera se consentiría sólo en escriturar; en la segunda, se
consentiría en vender. Pero esta es una escisión artificiosa, que no responde a la realidad ni a la
verdadera intención de las partes. Cuando dos personas suscriben un boleto privado, entienden, la
una vender, la otra comprar. No tienen en mira la escritura, sino la cosa, el precio y las modalidades
del contrato. Asumen el compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones recíprocas. La
escritura no es para ellas el paso previo que les permitirá exigir el cumplimiento de las obligaciones
contraídas, sino el cumplimiento mismo, como que a partir de su otorgamiento, se habrá operado la
transferencia de dominio.

512. Efectos
El efecto fundamental del boleto de compraventa, es, ya se ha dicho, colocar al titular del boleto en
situación de comprador y permitirle exigir del vendedor la transferencia del dominio. Además, tiene
los siguientes efectos: a) convierte la posesión adquirida por el comprador en legítima (art. 1916); b)
permite al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble cuando ha pagado el
25% del precio y pedir la escrituración, quedando obligado a constituir hipoteca de primer grado
sobre el bien, en garantía del saldo de precio (art. 1171); y c) reunidos ciertos recaudos, el
comprador de buena fe por boleto tiene prioridad sobre los terceros que hayan trabado cautelares
sobre el inmueble vendido (art. 1170).
513. Poder para suscribir el boleto; forma
El artículo 364 establece que el apoderamiento debe ser otorgado en la forma prescripta para el
acto que el representante deba realizar. Teniendo en cuenta que la ley no establece ningún requisito
formal para el acto de apoderamiento por el cual se faculta a otra persona a suscribir en nombre del
poderdante un boleto de compraventa, puede otorgarse por instrumento privado o público y aun
verbalmente. Pero debe quedar claro que esta informalidad sólo alcanza al boleto; el poder que se
otorga para facultar a otro a escriturar en su nombre el inmueble debe ser hecho por escritura
pública, pues ésta es la formalidad que exige el artículo 1017, inciso a, para la adquisición de
derechos reales.

514. Cesión del boleto

Hemos dicho ya que el boleto de compraventa es un contrato, por lo que cuando se habla de
ceder el boleto, se está haciendo referencia a la cesión de las posiciones contractuales que se tienen
en ese contrato. Es aplicable, por lo tanto, todo lo que hemos dicho sobre la cesión de la posición
contractual (números 213 a 219) y allí nos remitimos.

515. La escrituración
Las obligaciones esenciales que derivan para el vendedor de un inmueble que ha firmado boleto
de compraventa son otorgar la escritura y hacer la tradición de la cosa. A esta cuestión nos hemos
referido con anterioridad (números 178 y 182) y allí nos remitimos.

516. Concurso o quiebra del vendedor antes de la escritura

Una cuestión que había dividido a nuestra jurisprudencia era la de si cayendo en concurso o
quiebra el vendedor después de firmar el boleto y antes de la escritura, la masa está obligada o no a
otorgarla. La cuestión tenía particular relevancia en relación a la propiedad horizontal; el mecanismo
administrativo para obtener los certificados previos a la escrituración es lento y suelen pasar largo
tiempo para que el escribano pueda ponerse en condiciones de redactar la escritura; en ese tiempo,
el comprador ha pagado buena parte del precio o quizás la totalidad y con frecuencia ha sido puesto
en posesión de su departamento. Si durante ese lapso, el vendedor cae en falencia, ¿en qué
situación queda el comprador?
La cuestión fue resuelta por la ley 17.711 al agregar el artículo 1185 bis al Código Civil de Vélez, y
su solución fue sustancialmente recogida por el artículo 1171 del Código Civil y Comercial que
dispone que los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de
adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado
como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de
que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado
sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
El texto dispone, ante todo, que el boleto de compraventa de un inmueble, que tenga fecha cierta,
es oponible al concurso o quiebra del vendedor, requiriéndose que el comprador sea de buena fe y
que haya pagado el veinticinco por ciento del precio.
 Como se ve, la norma exige que se haya pagado el veinticinco por ciento del precio, pero no
requiere que el comprador haya entrado en posesión del inmueble. Sin embargo, debe tenerse
presente que si el juez ordena la escrituración, el comprador deberá constituir una hipoteca de primer
grado a fin de garantizar el pago del saldo de precio.
También se exige buena fe en el comprador. En nuestro caso, la mala fe consiste no solamente en
la connivencia con el vendedor para defraudar a sus acreedores, sino también en el simple
conocimiento de que el vendedor se encuentra en estado de cesación de pagos (art. 119, ley
24.522).
La necesidad de que el boleto tenga fecha cierta es una cuestión discutida. Unos, exigen la fecha
cierta porque éste es un requisito de carácter general, indispensable para que un documento privado
pueda oponerse a terceros (BUSTAMANTE ALSINA, Jorge, El boleto de compraventa inmobiliaria y su
oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor, La Ley, t. 131, p. 1274). Otros, entienden que exigir
la fecha cierta hace perder en buena medida el propósito tuitivo de la norma (WAYAR, Ernesto
C., Compraventa y permuta, nº 417, Astrea, 1984). El texto legal resuelve la controversia en el primer
sentido.
Con todo queda la duda en el caso de que se hubiera entregado la posesión del inmueble antes
de la quiebra o concurso. Acá, a nuestro juicio, exigir la fecha cierta del boleto carece de todo
sentido. Es que la entrega de la posesión constituye un elemento decisivo de prueba de la buena fe
del adquirente.

517. Colisión entre el adquirente por boleto y acreedor que ha trabado cautelar
Establece el artículo 1170 que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el
titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por
ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; y d) la
adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
El Código Civil y Comercial se propone claramente ampliar los efectos del boleto de compraventa,
permitiendo su oponibilidad no sólo en el concurso o la quiebra, sino también ante ciertos terceros
individuales que tienen derechos sobre el bien adquirido, precisando los recaudos que se exigen
para ello.
El primer requisito que el texto exige es que el adquirente sea de buena fe. La mala fe no puede
ser fuente de derechos.
Después, la norma limita la posibilidad de oponer el boleto de compraventa a los terceros que
hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble vendido, siguiendo un criterio que puede
considerarse mayoritario, que da preferencia al adquirente por boleto respecto del acreedor
embargante. En cambio, como se verá en el número siguiente, el Código Civil y Comercial, al
referirse exclusivamente a los terceros que hayan trabado cautelares, ha dado prioridad, a contrario
sensu, al acreedor hipotecario sobre el comprador con boleto.
La nueva norma exige que, para que el boleto sea oponible, el comprador debe haber contratado
con el propietario del inmueble conforme las constancias registrales. Además, admite que el boleto
sea opuesto por quien pueda subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos. La norma parece estar refiriéndose a la
probable existencia de sucesivas cesiones del boleto de compraventa. En este caso, el cesionario
del boleto, que acredite la existencia de una regular cadena de transmisión hasta llegar a quien ha
vendido por boleto, podrá hacer valer tales contratos y prevalecer frente al tercero.
 La norma exige, también, que el comprador haya pagado el veinticinco por ciento del precio, antes
de la traba de la medida cautelar. Como se ve, se mantiene el mismo recaudo que se impone
cuando se pretende oponer el boleto de compraventa al concurso o a la quiebra.
Otro recaudo que impone el texto legal es que el boleto tenga fecha cierta, probablemente con la
idea de que ella da seguridad. A nuestro juicio, más relevante que la fecha cierta es probar la
entrega de la posesión o la publicidad registral, en su caso. Lo curioso es que la propia norma exige
que la adquisición tenga publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. Y esto resulta
incongruente con el recaudo de la fecha cierta.

518. Colisión entre el adquirente por boleto y el acreedor hipotecario

La colisión entre ambos derechos ha suscitado una importante controversia:
De acuerdo con una primera opinión, debe prevalecer el acreedor hipotecario, a menos que el
boleto esté inscripto registralmente. Es distinto el caso del acreedor común con cautelar trabada.
Éste tiene un crédito que no está vinculado al dominio del inmueble y sólo a posteriori traba la
medida cautelar (por ejemplo, un embargo). El crédito del acreedor hipotecario, nace porque confía
en el derecho real que grava el inmueble; la solución contraria significa poner en peligro esa
fundamental fuente de crédito que es la hipoteca.
Conforme otra opinión, el derecho del comprador por boleto prevalece sobre el del acreedor
hipotecario, siempre que haya mediado entrega de la posesión anterior a la constitución de la
hipoteca. Esta solución se funda en que el poseedor por boleto adquiere sobre el inmueble un
derecho real de posesión legítima, el que por ello es oponible al acreedor hipotecario. Y dado que
existe ese derecho real del poseedor por boleto, quien otorga un crédito hipotecario debe asegurarse
previamente no sólo de las constancias registrales, sino que debe tener una mayor diligencia y
asegurarse, también de la realidad fáctica, es decir, que el inmueble sobre el que se constituye la
hipoteca no esté gravado por una posesión legítima en favor de terceros, pues la tradición es
también una forma de publicidad que nuestro derecho reconoce, no obstante la creación de los
registros de la propiedad.
La omisión de toda referencia a este supuesto en el Código Civil y Comercial y la mención expresa
del conflicto suscitado entre el adquirente por boleto y el acreedor con cautelar trabada, nos inclina
por la primera posición. Por lo demás, teniendo en cuenta que el derecho hipotecario recae sobre un
inmueble que continúa en poder del constituyente, no parece posible exigir al acreedor que deba
verificar si existe posesión o no de una tercera persona. La posición criticada genera una indudable
inseguridad jurídica.

VII — PERMUTA

519. Concepto y régimen legal

Permuta es el trueque de una cosa por otra; desde el punto de vista jurídico, el contrato queda
configurado desde que las partes se han obligado a transferirse recíprocamente la propiedad de
cosas que no son dinero (art. 1172). Es la forma primitiva del intercambio entre los hombres;
históricamente, es el antecedente de la compraventa que supone la existencia de moneda y por
consiguiente un grado de organización social más avanzado. Actualmente el papel económico de
este contrato es muy modesto, aunque no ha desaparecido. Subsisten todavía algunas permutas
manuales y también se dan casos de trueque de inmuebles (sobre todo entre coherederos); pero
desde luego, el gran instrumento moderno de intercambio es la compraventa.
Al considerar la naturaleza jurídica de este contrato, resalta de inmediato su analogía con la
compraventa, que en el fondo no es otra cosa que el trueque de una cosa por un precio en dinero.
Ello explica la disposición del artículo 1175, según el cual la permuta se rige por las disposiciones
concernientes a la compraventa, en todo lo que no tenga una regulación especial. Estas reglas
especiales y propias de nuestro contrato son contadísimas (arts. 1173 y 1174) y bien pudo
prescindirse de ellas. Tanto el Anteproyecto de BIBILONI (art. 1505) como el Proyecto de 1936 (art.
947) tratan la permuta en un solo artículo que remite al régimen de la compraventa.
Si una o ambas prestaciones consisten en un derecho, estaremos en presencia de un contrato
innominado, al cual se aplicarán las reglas de la compraventa o de la cesión de créditos, según los
casos.
Si una de las contraprestaciones fuera parte en dinero y parte en especie, el contrato será
calificado como compraventa o permuta siguiendo las reglas que hemos visto en otro lugar (número
372).

520. Caracteres
Son los mismos de la compraventa: a) la permuta es consensual, porque produce efectos por el
solo acuerdo de voluntades; b) es no formal; en el caso de los inmuebles, la escritura pública exigida
por el artículo 1017, inciso a, es un requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en
sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado (véase número 511); c) es bilateral,
porque engendra obligaciones para ambas partes; d) es oneroso, pues las contraprestaciones son
recíprocas; e) es conmutativo, porque las contraprestaciones recíprocas son por naturaleza
equivalentes.

521. Disposiciones especiales

El Código contiene algunas disposiciones especiales relativas a este contrato, que examinaremos
brevemente a continuación.
a) Gastos de contrato.— Según el artículo 1173, los gastos del contrato, que incluyen los gastos
de entrega de las cosas y los que se originen en la obtención de los instrumentos requeridos por los
usos o por las particularidades de la permuta, y si son inmuebles, los gastos de estudio el título y sus
antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven el contrato, son soportados por
los contratantes por partes iguales, salvo pacto en contrario.
b) Evicción.— El caso de evicción total está regido por el artículo 1174. La norma dispone que si
uno de los permutantes es vencido en la propiedad de la cosa que le fue transmitida, tiene derecho a
pedir que se le restituya la cosa que él dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción. Sin embargo,
también tiene derecho a exigir que se le dé una cosa equivalente a la pérdida por evicción, si ella
fuese fungible; ello es así pues el artículo 1039, referido a la responsabilidad por saneamiento, a la
que el artículo 1174 remite, permite, justamente, reclamar un bien equivalente, si es fungible.
Además, el permutante vencido por evicción —como acreedor de la obligación de saneamiento—
tiene derecho a pedir que se le indemnicen los daños sufridos, pues así lo dispone el artículo 1040.
Cabe señalar que en el Código Civil y Comercial no parece tener importancia la buena o mala fe
de los permutantes, en lo que se refiere a los alcances de la responsabilidad, cuando uno de ellos ha
sido vencido en juicio. El derecho a reclamar los daños se ha independizado de la buena o mala fe
de enajenante, y es exigible en ambos casos, desde que el artículo 1174, de manera expresa o
implícita (pues se prevé la restitución de la cosa), remite a la responsabilidad por saneamiento, que
está consagrada en el artículo 1039, que no hace referencia alguna a la buena o mala fe.
¿Qué sucede si el copermutante ha enajenado la cosa recibida? El nuevo texto nada dice, por lo
que cabe establecer que el otro permutante, que ha perdido la cosa por evicción, verá limitado su
derecho de reclamo a que se le dé el valor de la cosa que él entregó o que se le dé otra similar a la
perdida, si fuese fungible. Tampoco se hace referencia a si la enajenación de la cosa recibida ha
sido hecha a título oneroso o gratuito, por lo que en ambos casos sólo podrá reclamar el valor de la
cosa dada, al tiempo de la evicción.
c) El Código Civil de Vélez contenía una norma, el artículo 1486, que ha desaparecido en el
Código Civil y Comercial. Aquella disposición establecía que si uno de los permutantes tiene justos
motivos para creer que la cosa recibida en permuta no era de propiedad del que la dio, no puede ser
obligado a entregar la que él ofreció. Se trata de una solución de equidad, cuya supresión no parece
positiva. Es que no resulta razonable obligar al permutante a entregar la cosa prometida cuando
tenga motivos fundados para creer que la cosa que se le prometió a cambio, o que ya recibió, no era
propia de quien se la dio. El citado artículo 1486, además, permitía al permutante pedir la nulidad (en
realidad, la resolución) del contrato, aunque no fuese molestado en la posesión de la cosa recibida.
Así, se procura protegerlo no sólo del daño o turbación actual, sino del peligro de que ello acaezca
en el futuro.
A nuestro entender, la manera de mantener vivo este derecho, de indudable importancia, será
interpretando con amplitud el artículo 1044, relativo a la garantía de evicción y recurriendo, además,
a la llamada tutela preventiva regulada en el artículo 1032, que dispone que una parte puede
suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriesen una grave amenaza de daño porque la
otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir, o en su solvencia. Y
añade que la suspensión queda sin efecto cuando la otra parte cumple o da seguridades suficientes
de que el cumplimiento será realizado.