El juicio de usucapión de inmuebles en el Código

Civil y Comercial

Sumario: I. Introducción. — II. El juicio de usucapión de inmuebles. — III.

Identificación del demandado. — IV. La sentencia en el juicio de usucapión. — V.
Cierre.

Autores: Camps, Carlos E.

Citas: TR LALEY AR/DOC/3972/2016

Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 3

I. Introducción

Una de las formas de adquirir el dominio de un inmueble lo constituye la posesión

animus domini continuada de la cosa por los plazos legales frente a la inacción del
titular registral (1). Tal era lo que contemplaba el art. 4015 del Código Civil cuando
rezaba "prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos
reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí,
sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor...".

La sanción del Código Civil y Comercial unificado ha mantenido esta forma de

adquirir el dominio (2), aunque ha introducido algunos cambios en el régimen de
fondo que habrán de impactar, necesariamente, en el trámite ante los tribunales de
esta peculiar pretensión.

A continuación, presentaremos un panorama del estado actual de la normativa que

rige el juicio de usucapión de inmuebles, alertando específicamente respecto de los
tópicos en los que el nuevo digesto de derecho privado ha introducido innovaciones.
Habremos de detenernos, luego, en dos puntos que consideramos cruciales en este
campo: la adecuada citación del demandado y las particularidades de la sentencia
de usucapión.

II. El juicio de usucapión de inmuebles

La prescripción adquisitiva de inmuebles o usucapión permite que una circunstancia

eminentemente fáctica como es el ejercicio de actos posesorios sobre un fundo
durante un lapso determinado de tiempo se transforme por imperio de la ley en una
situación susceptible de dar nacimiento a derechos reales, ya que quien detentó el
bien con ánimo de dueño se transformará en el titular —luego registral cuando se
inscriba— del mismo, desplazando en el derecho de propiedad al anterior dominus
que manifestó falta de todo interés respecto de la cosa de marras (3).

Se ha dicho que uno de los fundamentos de la figura puede ser encontrado en la

preponderancia que habrá de darse al trabajo y el desarrollo que importa incorporar
mejoras al fundo, su cultivo, cuidado, explotación, etc., frente a la desidia por

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décadas del dueño quien ha prácticamente olvidado sus tierras privándolas así de
sus potencialidades productivas.

Tal grave consecuencia —la privación del derecho de dominio respecto del titular
registral para declararlo adquirido por el poseedor— no puede menos que ser
establecida por sentencia.

De allí que se requiera de un trámite judicial donde el demandado —anterior dueño o

titular registral— pueda esgrimir todas sus defensas y ofrecer y producir prueba para
desvirtuar las afirmaciones del actor por las cuales pretende hacer operativas las
mandas del derecho de fondo que regulan la figura en estudio. Ello —el carácter
contencioso del juicio de usucapión— viene ratificado hoy de expreso modo en el
Código Civil y Comercial, más precisamente en su art. 1905 (4).

A tales efectos es que se ha delineado el contorno del juicio de usucapión en los

diferentes ordenamientos rituales que lo contemplan. En la provincia de Buenos
Aires, la materia está regulada en los arts. 679 a 682 del Código Procesal Civil y
Comercial en vigencia. En el ámbito de la Nación, el digesto equivalente no
contempla este proceso especial, por lo que resulta necesario acudir a las pautas
contenidas en la ley 14.159 —según dec.-ley 5756/1958— aplicándose el régimen
genérico del Código Procesal Civil y Comercial en lo no contemplado.

La clave de esta pretensión consiste en acreditar debidamente los extremos que

exige el Código Civil y Comercial para que opere la prescripción adquisitiva de bienes
inmuebles, tal como se desprende del art. 679 del Código Procesal de la Provincia de
Buenos Aires (5) en estudio, que se refiere a "probar la adquisición del dominio de
inmuebles, por la posesión, de conformidad a las disposiciones de las leyes de
fondo".

Podemos leer en la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires

sobre este tipo de trámite que la demanda que pretende la usucapión del inmueble
debe sustanciarse con quien resulte titular de dominio o quienes acrediten ser sus
sucesores (arts. 24, ley 14.159; 3279, derogado Código Civil; 679 y 680 del Código
Procesal Civil y Comercial) y su objeto lo constituye el logro de una declaración
judicial que reconozca operada en favor del o de los accionantes la prescripción
respecto del bien en cuestión como uno de los modos que el Código Civil estatuye
para adquirir el dominio (6).

Para ello se requerirá del juicio contradictorio regulado en este Título del Código
Procesal aludido, remitiendo en general al proceso de conocimiento plenario
abreviado —"sumario"— y estableciendo algunas pautas propias aplicables a este
tipo de pretensión. Asimismo, la referida ley 14.159 —modificada por el dec.-ley
5756/1958— ha incorporado mediante sus arts. 24 y 25 algunos lineamientos
procesales que, como veremos, encuentran correlato en las mandas en análisis.

El juez competente para este trámite será el del lugar donde se encuentre el bien a
usucapir —art. 5º, inc. 1º, CPCC Bs. As—. Ante ese magistrado y dentro del marco
litigioso de una usucapión, se enfrentarán, por un lado, quien o quienes se
encuentren poseyendo el inmueble y entiendan que a su respecto se han cumplido
las condiciones legales para que opere la figura en estudio.

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Por otro, el demandado. Éste será quien o quienes aparezcan como titulares de
dominio del bien a partir de constancias registrales u otras fuentes (7).

Si se cuenta con este dato —identidad del titular registral—, podrá ocurrir que se
carezca de su domicilio. En tal caso, se actuará siguiendo las pautas del art. 681,
CPCC Bs. As. Si, en cambio, no se logra determinar quién es el titular registral del
bien, agotados los trámites del art. 680, el juicio seguirá con demandado "incierto"
—art. 341, CPCC Bs. As.—, dándose intervención al Defensor Oficial, quien
participará en la litis por un ausente en el proceso.

Fundamental será a estos fines la documentación cuya presentación requiere el inc.

2º del art. 679 CPCC Bs. As., transcripto en nota y que deberá ser emitida por el
Registro de la Propiedad.

Allí se habrá de incluir toda la información concerniente a la "condición jurídica" del

inmueble —veremos que su "descripción fáctica" se hará mediante plano firmado por
profesional matriculado y controlado por el órgano administrativo pertinente—.
Sabremos de este modo quién aparece como titular o titulares de dominio, sus datos
—que, eventualmente, podrán ser ampliados a partir de la copia del título traslativo
de dominio que contenga instrumentado el negocio que diera lugar a la inscripción
pertinente—, si hay condominio, la proporción en que cada comunero ejerce el
derecho de propiedad, si hay anotados gravámenes sobre la cosa, si los mismos se
encuentran vigentes, etcétera.

El Código Civil y Comercial unificado ha incluido una pauta especial, que tiende a la
protección del adecuado tráfico negocial inmobiliario al brindar temprana publicidad
a la existencia de un proceso por el que se dirime la continuidad en cabeza del titular
registral del derecho de dominio de cierto inmueble. Nos referimos a la actividad
cautelar oficiosa que se plasma en el art. 1905, donde —en lo pertinente— se
expresa: "La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de
prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación
al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión".

El juez de la usucapión, a partir de ahora entonces, por mandato de la ley de fondo,

habrá de disponer de oficio la anotación de la existencia de un proceso judicial en el
registro pertinente donde se encuentre matriculado el bien de que se trate,
impidiendo que se puedan celebrar actos jurídicos en relación con aquél, y respecto
de los cuales se pueda alegar buena fe (8).

En suma, se tratará de un juicio básicamente declarativo donde el juez, luego de la

prueba aportada, tendrá por existentes los recaudos de la usucapión con relación a
determinado bien que a estos fines deberá venir correctamente individualizado —
como vimos— en lo fáctico mediante la presentación de un plano firmado por
profesional habilitado y previo control del organismo técnico administrativo
correspondiente (9), tal como lo indica el inc. 3º del referido art. 679.

Se ha dispuesto que si bien el Código no exige que el plano de mensura —adjuntable

obligatoriamente al promover el juicio— se encuentre titulado a nombre del
prescribiente, tal recaudo sí ha sido previsto en el decreto provincial 1243/1979 (10).
Asimismo, que los planos de mensura aprobados constituyen uno de los recaudos
que debe cubrir el pretendido usucapiente, pero ellos, por sí solos, no son idóneos
para acreditar la posesión animus domini durante el lapso legal (11).

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Luego de tales pasos, el juez dictará sentencia declarando operada la transferencia
de dominio y mandará efectuar las inscripciones pertinentes (12).

Será esencial, entonces, la prueba de los extremos legales alegados en la demanda

(13).

Concretamente dos: los actos posesorios y el tiempo continuado de éstos. Por

supuesto, siempre que se hallen en discusión, ya que —como se dijo en un fallo—,
habiéndose anudado la litis con el titular del dominio del inmueble motivo de autos
frente al allanamiento formulado en los términos del art. 307, CPCC Bs. As., dado que
se está frente a un derecho patrimonial disponible y al no existir hechos
controvertidos conducentes, correspondió declarar la cuestión de puro derecho (14).

Respecto de los actos posesorios, se entiende que importan la manifestación externa

del animus domini, esto es, detentar la cosa para sí con la intención de ejercer sobre
ella un completo señorío, aquel que sólo corresponde a su pleno propietario.

La prueba debe acreditar que el actor se comportó ante los ojos de la sociedad como
el dueño del fundo. Este comportamiento puede desplegarse de innumerables
modos: la plantación de árboles, la edificación de mejoras, el mantenimiento de
alambrados y cercos, la instalación de servicios —agua, luz, teléfono, gas, cloacas—,
ampliación de las comodidades preexistentes, el pago de impuestos (15), tasas,
contribuciones, etcétera.

Por otro lado, esa actividad posesoria habrá de ser ininterrumpida (16) ("continua") y
extenderse por el plazo de la ley: el art. 4015 del derogado Código Civil establecía el
plazo de veinte años en los supuestos donde no existía justo título ni buena fe por
parte del usucapiente, y en su art. 3999 preveía el plazo de diez años si se daba el
justo título y la buena fe.

Hoy, tales pautas se reiteran con textos un tanto diversos —en algunos casos, más
precisos—.

Así leemos en el art. 1900 la caracterización de la posesión que se requiere para

usucapir: "Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y
continua". Es fundamental atender a esta caracterización. Nos recuerda Guardiola
que "ostensible ha sido un término incorporado por el Proyecto de Unificación de
1993 (arts. 4016 y 4016 bis). En los Fundamentos de elevación se expresaba: 'De
manera coherente con las implicancias otorgadas a la publicidad posesoria en los
arts. 1189 y 3169 se prevé para los distintos supuestos de prescripción adquisitiva
que la posesión del usucapiente tiene que ser ostensible, o sea, que la conozca o
puedan conocerla tanto el dueño de la cosa como los terceros interesados de buena
fe; noción que no adolece de la limitación conceptual de la posesión pública, como
contrapuesta a la viciosa por clandestinidad, que se infiere de los arts. 2369 a 2371
y del art. 2479. Al requerirse expresamente la mentada ostensibilidad de la posesión,
los fines saneadores de la usucapión pueden alcanzarse sin agraviar intereses
legítimos mediante la confluencia del tiempo de posesión requerido con los restantes
requisitos que se prevén para los distintos supuestos; y hasta con vicios distintos de
la clandestinidad, máxime que a todo evento no debe perderse de vista la amplitud
del art. 3980 para neutralizar hipotéticos resultados no queridos por el legislador'.
Los hechos posesorios (arts. 1928, CCyC, y 2384, Código de Vélez), a través de los
cuales se realiza la relación de disponibilidad fáctica, deben ser perceptibles por

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cualquiera y exteriorizar la posición anímica (el animus posesorio) de un modo
concluyente" (17).

Asimismo, respecto de la noción de "continuidad", este autor (18) apunta que ella
"implica también la de ininterrupción. Como señalaba Vélez en la nota al art. 2481,
aunque son conceptos distintos, sin duda 'una posesión es discontinua cuando ha
sido interrumpida, pero una posesión puede ser discontinua sin haber sido
interrumpida. La discontinuidad tiene por causa la omisión del que posee, mientras
que la interrupción supone un hecho positivo, sea el hecho del poseedor, por
ejemplo el reconocimiento que hiciese del derecho del propietario, sea el hecho de
un tercero como una desposesión o una citación a juicio'. Aleccionadoras son las
reflexiones de Salvat para comprender su significado: quiere 'decir posesión sin
intermitencias ni lagunas; pero no es necesario que haya sido ejercida
personalmente y en todos los momentos', se trata 'de una simple cuestión de hecho,
dependiente de las circunstancias y de la naturaleza de la cosa poseída; desde el
momento en que la posesión se haya ejercido en condiciones regulares, conforme a
la naturaleza y destino de la cosa, la posesión debe considerarse continua,
cualquiera sea el espacio de tiempo que haya mediado entre el ejercicio de los
diversos actos de posesión', y que 'tampoco depende de la subsistencia o no de
vestigios que revelen el ejercicio anterior de la posesión'. No se trata de otra cosa
que comportarse respecto de la cosa como normalmente lo haría el titular del
derecho respectivo y con la regularidad propia de su mantenimiento por todo el
plazo que fija la ley".

Un tópico que siempre ha suscitado polémica y dificultades en el trámite de las

usucapiones ha sido el que se configura cuando quien comienza a poseer con ánimo
de dueño no es quien inicia la demanda prescriptiva. En esos casos, variadas eran
las hipótesis por las que podía no configurarse tal identidad subjetiva. Y también
variadas eran las soluciones a las que la doctrina y jurisprudencia arribaba. El Código
unificado recoge tales supuestos en el art. 1901, al señalar lo siguiente: "Unión de
posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular
puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente
de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y
estar ligadas por un vínculo jurídico".

Y resta también precisar la cuestión de los plazos (19). Al igual que en el Código Civil
derogado, existe una prescripción larga y otra corta para cosas inmuebles. Y al igual
que en el régimen anterior, la diferencia estará dada por la presencia o no de buena
fe y justo título. El nuevo digesto alude a todos estos conceptos, formulando
definiciones que serán de utilidad al momento de canalizar esta pretensión ante los
estrados.

En este sentido leemos:

Art. 1898. — Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos

reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión
durante diez años...

Art. 1899. — Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el
plazo es de veinte años.

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No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión...

Art. 1902. — Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es
el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la
posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no
es capaz o no está legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni

podido conocer la falta de derecho a ella...

He aquí, entonces, otros elementos que hacen tanto a la pretensión (buena fe, justo
título, actos posesorios de manera "ostensible y continua" durante cierto tiempo)
como, eventualmente, a la oposición a la pretensión (inexistencia de éstos), que
habrá necesariamente que probar en el proceso de usucapión.

Pues bien, para todos estos menesteres acreditantes, la ley no plantea limitaciones
probatorias. Veda —eso sí— que la sentencia haga pie solamente en prueba de
testigos (20).

Así, si bien el art. 679, inc. 1º, CPCC Bs. As. no exige que la prueba no testifical cubra
todo el plazo señalado por la norma de fondo sino, tan sólo, que el fallo no se base
exclusivamente en la prueba de testigos, si esta prueba resulta vigorosa, el rigor
valorativo de las restantes piezas podría amenguarse; caso contrario, la valoración
de estos medios corroborantes deberá verificarse con severidad.

Principio aplicable aun en aquellos casos de propietario desconocido o cuando no se

acreditare la existencia de otra efectiva ocupación, pues tratándose de un medio de
adquisición del dominio, dada su trascendencia económico-social, la prueba de los
hechos en que se funda debe ser siempre concluyente (21).

La prueba testifical mantiene todo su valor y por lo general resulta la más apta para
acreditar las afirmaciones del demandante, puesto que posibilita de modo sencillo la
reconstrucción de los hechos a través del lapso posesorio, pero debe confrontarse y
corroborarse con otras pruebas que reflejen esos mismos hechos (22).

Aun cuando la sentencia no puede fundarse exclusivamente en prueba testimonial

en la usucapión, esta prueba es por lo común la más importante y convincente
porque se trata de acreditar hechos materiales, si bien la ley, con justificada
desconfianza, ha querido que los testimonios sean contemplados y corroborados por
elementos de juicio objetivos e independientes (23).

III. Identificación del demandado

El art. 680 CPCC Bs. As. establece: "Toda vez que se ignore el propietario del
inmueble se requerirá informe del organismo técnico-administrativo, que
corresponda, de la Provincia, sobre los antecedentes del dominio y si existen
intereses fiscales comprometidos".

Como se señalara, el Código regula la usucapión como un típico proceso contencioso.

De allí la necesidad de una correcta individualización de la parte demandada: se
encuentra en este momento en juego nada menos que el derecho de defensa de

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quien, si bien pudo haber resignado el ejercicio de derechos sobre la cosa, en modo
alguno puede ser privado del derecho de alegar y probar lo que corresponda frente a
la pretensión de quien expone circunstancias fácticas de las que se derivaría una
transferencia de dominio de un inmueble.

La demandada en estas hipótesis será —en abstracto— quien o quienes aparezcan

como titulares registrales del bien objeto de posesión o —eventualmente— sus
sucesores.

Los datos de estas personas —físicas o jurídicas— surgirán por lo general de los
informes de dominio emitidos por el Registro de la Propiedad a que alude el inc. 2º
del art. 679 CPCC Bs. As. citado. Normalmente, en las constancias allí consignadas
también aparecerá mencionado el título que dio lugar a la transmisión (contrato,
sentencia, etc.) y elementos que permitan individualizar tal documentación de la
cual podrán —asimismo— obtenerse datos útiles para la determinación de la
identidad de los demandados.

Si toda esta averiguación resulta infructuosa y no se logra averiguar quién es el

titular de dominio del inmueble a partir de los datos del Registro de la Propiedad
Inmueble, este artículo ordena que se solicite informes al organismo técnico
administrativo provincial respectivo (Direcciones de Catastro, de Geodesia, y hasta
podría consultarse la dependencia equivalente dentro de la Municipalidad de que se
trate) a los efectos de que se expida sobre si en sus archivos existen antecedentes
dominiales del bien de marras y, eventualmente, indique si existen intereses fiscales
en juego.

También puede darse el supuesto —muy frecuente cuando se trata de inmuebles que
no tuvieron movimiento registral durante muchos años— de que se conozca la
identidad del titular registral y que de averiguaciones posteriores surja que éste ha
fallecido y no se sepa si tiene herederos o no se pueda dar con el paradero de éstos.

En todos estos casos se aplicarán las reglas generales que operan para la hipótesis
de "citación de persona incierta" que contempla el art. 341 CPCC Bs. As., esto es, la
vía de los edictos regulados en los arts. 145 a 147 del mismo cuerpo.

Consideramos que el tiempo de publicación de estos anuncios habrá de ser el de dos

días que prevé el mismo art. 341, y que luego de la última publicación se contará
con diez días para la presentación a juicio, tal como ocurre en los casos de
desconocimiento del domicilio del demandado. Ello así, a pesar de lo que surge del
tenor literal del art. 681 mencionado y en pos —como ya se dijera— del debido
respeto a los derechos de igualdad y defensa del propietario desconocido, que no
puede estar en desventaja con relación a aquel de quien sí se cuenta con los datos
identificatorios pero no con los del lugar de residencia.

Cumplido con lo anterior, si se ha podido determinar quién es el titular de dominio —

tanto una persona de derecho privado o bien el Estado provincial o municipal— y se
conoce su domicilio real, se dará traslado de la demanda normalmente de acuerdo
con las reglas ya vistas.

La norma bonaerense específica reza:

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Art. 681. — Traslado. Informe sobre domicilio. De la demanda se dará traslado al
propietario, o al fiscal de Estado o municipalidad, en su caso. Cuando se ignore el
domicilio del propietario, se requerirán informes de la secretaría electoral y
delegaciones locales de policía y correos con relación al último domicilio conocido o
supuesto del demandado. De dar resultado negativo se lo citará por edictos por diez
días en el Boletín Judicial y en un diario de la zona, previniéndosele que si no se
presenta y contesta la demanda, se le nombrará defensor al de ausentes en turno.
Serán citados, además, quienes se consideren con derecho sobre el inmueble.

Si no se trata de persona física, la notificación de la demanda seguirá las pautas

generales respecto de los representantes de las diferentes personas jurídicas —se
cita en este artículo el caso del Fiscal de Estado para el supuesto de demandarse a la
Provincia de Buenos Aires o a la "municipalidad", en cuyo caso el legitimado pasivo
será el intendente—.

La demanda de usucapión de un inmueble debe sustanciarse —se ha dicho— en

principio sólo con quien resulte titular de dominio de conformidad con lo dispuesto
por los arts. 24 de la ley 14.159 y 679, inc. 4º, del Código Procesal Civil y Comercial,
supuesto en el cual, de conocerse su domicilio, corresponde correrle traslado de
acuerdo con el trámite normal de sustanciación de los procesos (24).

Ahora bien, si se conoce la identidad del propietario pero no su domicilio, se habrán

de realizar las gestiones tendientes a la averiguación de este dato mediante los
trámites de rigor —oficios pidiendo información a la secretaría electoral de la
jurisdicción, a las delegaciones policiales correspondientes y a la oficina de correos
del lugar para que brinden datos sobre el último domicilio conocido o supuesto del
sujeto demandado, cuyos datos identificatorios habrán de ser consignados en tales
diligencias con la mayor amplitud posible—.

Frente al resultado negativo, operará también aquí la citación por edictos.

Se deberán publicar durante dos días (25) —art. 341— y los interesados tendrán diez
días para presentarse en el expediente a contar desde la última publicación en el
Boletín Oficial y en un diario de la zona donde se encuentra el bien objeto del
proceso. En los avisos se indicará que si no se presenta el citado y contesta la
demanda, se le designará un Defensor Oficial (26) —que actuará por el ausente—.

Se dispuso sobre esta intervención que habiéndose ya realizado las diligencias que
prevé el art. 681 del Código Procesal Civil y Comercial, y publicados los edictos que
ordena la norma citada, corresponde que el Defensor ejerza la representación para la
que fue designado. Ello no excluye la realización de más diligencias tendientes a
averiguar el paradero. Sin embargo, ellas ya no son condición para la intervención
del Defensor, sino parte de los deberes de su cargo (art. 341) (27).

En los mismos edictos se incluirá la convocatoria a todo otro sujeto que se considere
con derechos sobre el bien a usucapir.

El llamado a "todos los que se consideren con derecho" contenida en la parte final
del art. 681 del Código se refiere a la citación para supuestos especiales (por
ejemplo, compradores por boleto, otros poseedores, etc.), pero resulta ineficaz para
suplir el debido emplazamiento a los presuntos herederos de la persona nominada

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en los edictos sin hacerse constar su fallecimiento, en cuyo caso se los debe citar en
ese carácter (28).

Clave será incluir dentro del texto de estos anuncios la correcta identificación
catastral del inmueble objeto del proceso, así como su ubicación respecto de calles,
rutas, caminos, etc., y su numeración para que los potenciales interesados en hacer
valer sus pretensiones sobre él puedan reconocerlo fácilmente.

IV. La sentencia en el juicio de usucapión

La ley contempla un proceso contencioso con amplitud de debate y prueba acerca de

la configuración de los extremos fácticos que determinan la adquisición del dominio
de inmuebles por la prescripción.

Se prevén expresamente —en algunos casos reiterando pautas ya establecidas— las

formas de trabar debidamente la litis resguardando el derecho de defensa del titular
registral, permitiéndole que se presente y lo ejerza por sí, o bien designando en su
lugar al Defensor Oficial cuando no conste que ha sido notificado personalmente de
la demanda en su contra.

El juez, por otra parte, habrá de resolver sobre la base de lo probado por las partes y
aun en los casos en donde el trámite se desarrolla sin la intervención efectiva del
titular de dominio, podrá rechazar la usucapión si a tenor de la evaluación que
realice siguiendo las reglas de la sana crítica no encuentra configurados los
basamentos fácticos de la prescripción adquisitiva esgrimidos.

Se ha dicho —como se reseñara supra— que la singularidad de la "prueba

compuesta" en materia de usucapión consiste en que el sentenciante no puede
fundar su fallo con apoyo exclusivo en la prueba testimonial. El art. 24, inc. c), de la
ley 14.159 —íd. art. 679, inc. 1º, CPCC Bs. As.— requiere que dicha prueba sea
integrada por evidencias de otro tipo recíprocamente corroborantes. Esta exigencia
de la ley 14.159 viene a solucionar aquel temor que señalaba el maestro uruguayo
Eduardo Couture, cuando escribía que era menester evitar que por la vía del proceso
de usucapión se abrieran las puertas a la legitimación del despojo para adquirir la
propiedad a espaldas del verdadero dueño (29).

El magistrado, en suma, tendrá mediante este proceso de conocimiento la

oportunidad de indagar con plenitud y profundidad en la cuestión litigiosa (30). Por
eso es que la sentencia que acoja favorablemente la pretensión —de adquirir firmeza
— hará cosa juzgada material y nada más podrán plantear los eventuales afectados
que no concurrieron oportunamente a estar a derecho frente a la convocatoria
realizada mediante edictos.

Esta sentencia declarativa (31) de la adquisición del dominio por usucapión será
ejecutable mediante la inscripción de su contenido en el Registro de la Propiedad
Inmueble pertinente operándose —por incompatibilidad— la cancelación de la
inscripción dominial respecto del demandado vencido. Tal lo que surge de la manda
del art. 682, CPCC Bs. As.:

Art. 682. — Inscripción de sentencia favorable. Dictada sentencia acogiendo la

demanda se dispondrá su inscripción en el Registro de la Propiedad y la cancelación

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de la anterior si estuviere inscripto el dominio. La sentencia hará cosa juzgada
material.

También se ha dispuesto que tratándose de un juicio de usucapión promovido contra

una persona ausente, el juez debe analizar las pruebas con el máximo de prudencia,
ya que la usucapión importa la pérdida del derecho de dominio de quien figura como
titular, por el transcurso del tiempo, correspondiendo en tal caso la cancelación de la
inscripción vigente y el reconocimiento de un nuevo titular de dominio —conforme
art. 682 del Código Procesal Civil y Comercial y 4015 del derogado Código Civil—.
Tratándose de un demandado ausente, no ha podido ofrecer las pruebas sobre los
hechos que sólo él puede conocer y que podrían haber enervado la acción (32).

Si, por el contrario, se produce el rechazo de la pretensión, habrá que determinar

cuál fue la causa de tal medida. Si ésta ha sido la falta de los recaudos de fondo (33),
ello hará cosa juzgada también respecto del actor, mientras que si lo fue por
ausencia de requisitos de admisibilidad, la pretensión podrá ser renovada
cumplimentándose debidamente los recaudos que exige la ley en el art. 679 visto.

El Código Civil y Comercial aporta ciertas precisiones respecto de la sentencia de

usucapión. Algunas comunes a todos los procesos y otros específicos del tipo de
prescripción adquisitiva, esto es, la de plazo corto o la de plazo mayor.

Art. 1903. — Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la

posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es
constitutiva.

La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en

que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de
buena fe.

Art. 1904. — Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo pertinente, las

normas del Título I del Libro Sexto de este Código.

Art. 1905. — Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los

juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la
fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del
derecho real respectivo (34).

La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo

en que comienza la posesión.

La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción

adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin
de dar a conocer la pretensión.

Expresamente, el art. 1905 fija el carácter declarativo de la sentencia de usucapión

"y posee efectos ex tunc, es decir que carece de proyección retroactiva al momento
en que el usucapiente comenzó a poseer. En ese aspecto, la norma se aparta de su
fuente, el art. 1840 del Proyecto de 1998, en cuanto este último otorgaba a la
sentencia efectos retroactivos al tiempo en que comenzó la posesión" (35).

V. Cierre

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Como se observa, el nuevo ordenamiento unificado de derecho privado argentino ha
mantenido en lo sustancial el régimen de la adquisición del dominio de inmuebles
por prescripción, habiéndose introducido en su articulado pautas que ya se
encontraban en la jurisprudencia, dotando al sistema de mayor certeza en un marco
donde la seguridad jurídica —al involucrar el régimen de la propiedad inmobiliaria—
adquiere una particular trascendencia.

(1) Guardiola, Juan José, "La usucapión en el nuevo Código", RCCyC 2016 (marzo),
7/3/2016; cita online: AR/DOC/566/2016. La usucapión "es procedente por regla
general —salvo disposición en contrario— respecto de todos los derechos reales
principales que se ejercen por la posesión (requisito para su procedencia). Se evitó
así recurrir a normas particulares para cada uno de ellos, como contenía el Código de
Vélez (arts. 2524, inc. 7º, 2812, inc. 4º, 2817, 2949, 3017)". Ver el minucioso análisis
de los casos particulares que realiza Guardiola en este aporte.

(2) Art. 1897. — Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo

por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley.

(3) Camps, Carlos E., Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos
Aires. Anotado, comentado y concordado, 3 ts., 2ª ed. aumentada, corregida y
actualizada, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2012.

(4) Art. 1905. — Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en

los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso...

(5) Art. 679. — Vía sumaria. Requisitos de la demanda. Cuando se trate de probar la
adquisición del dominio de inmuebles, por la posesión, de conformidad a las
disposiciones de las leyes de fondo, se observarán las reglas del proceso sumario,
con las siguientes modificaciones:1º) Se admitirá toda clase de pruebas, pero la
sentencia no podrá basarse exclusivamente en la testifical;2º) La demanda deberá
acompañarse de certificados otorgados por el Registro de la Propiedad, donde conste
la condición jurídica del inmueble, debiendo informar dicho organismo con precisión
y amplitud, todos los datos sobre el titular o titulares del dominio;3º) También se
acompañará un plano firmado por profesional matriculado, que determine el área,
linderos y ubicación del bien, el que será visado por el organismo técnico-
administrativo, que corresponda.4º) Será parte en el juicio quien figure como
propietario en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, el señor fiscal de Estado,
o la municipalidad correspondiente a la ubicación del inmueble, según se encuentren
o no afectados intereses fiscales, provinciales o municipales.

(6) SCBA, Ac. 34039, 8/10/1985, "Devicenzi, Zacarías E. c. Propietario desconocido

s/usucapión y reivindicación"; íd., Ac. 56922, 14/5/1996, "Cabrera, Manuel Edmundo
c. Carbone y Pensa, Nelly Asunción María y otra s/prescripción veinteañal".

(7) "La parte que inicia un proceso de usucapión debe entablar la demanda contra
quien figure como titular de dominio en el Registro de la Propiedad. Cuando esa
inscripción aparezca observada, asume el riesgo de que, en el curso de la
investigación que resulte necesaria para establecer esa titularidad, aparezca como
tal quien en realidad no lo sea (arts. 679 y concs., CPCC; art. 24, inc. a], ley 14.159).
Y, por ello, también asume las consecuencias de que quien sea demandado, nada

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tenga que ver con el inmueble y se excepcione. Sería injusto que alguien ajeno a la
causa, indebidamente demandado, deba cargar con las costas de su defensa, a la
que se vio obligado por un acto de quien, en definitiva, es el beneficiario del trámite
que dio lugar a ella" (CCiv. y Com. San Martín, sala II, 23/9/1999, "Ruiz, Carlos
Alberto c. González, José B. y o. s/usucapión"). "El proceso contencioso de usucapión
debe entenderse con quien resulte titular del dominio o con aquellos que acrediten
en forma incuestionable ser legítimos sucesores del titular del bien" (CCiv. y Com.
Quilmes, sala I, 9/2/2000, "Albornoz, Anastacio Benjamín c. Noseda De Ventola,
Amada s/usucapión").

(8) En relación con esta figura, dice Guardiola: "Salvo algún supuesto excepcional en
que el plazo de prescripción se cumpla durante el transcurso del proceso, sin mediar
causales de interrupción, lo normal es que se procure la formación del título
documental que coloque el derecho cuyo reconocimiento judicial se pretende en el
comercio jurídico ya adquirido el mismo, es decir, cumplido el plazo prescriptivo.
Consumada la usucapión, los derechos constituidos o medidas cautelares trabadas
contra quien es el titular registral son inoponibles, en tanto independientemente de
la inexactitud registral ya no tenía derecho que transmitir o patrimonio suyo para ser
afectado (art. 399, CCyC). Frente a ese desplazamiento, y sin perjuicio de que
raramente ese tercero interesado en adquirir derechos reales o personales del titular
registral sea merecedor de tutela por carecer de una buena fe diligente en el aspecto
posesorio, puede darse (particularmente con hipotecas y embargos) una situación de
conflicto innecesaria. Una vez iniciada la acción, para evitar que puedan seguir
generándose (ya porque el proceso tramita en ausencia o por la mala fe del
demandado) hasta el dictado de la sentencia y su inscripción, el CCyC ordena que,
de oficio, con la resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de
prescripción se disponga la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a
conocer la pretensión" (Guardiola, Juan José, "La usucapión ...", cit.).

(9) "El plano de mensura debe adjuntarse con la demanda, firmado por un
profesional autorizado o matriculado, determinativo del área, linderos y ubicación del
bien, y aprobado o visado por el organismo que corresponda que en la jurisdicción
provincial lo es la Dirección de Geodesia del Ministerio de Obras y Servicios Públicos"
(C1ªCiv. y Com. La Plata, sala I, 24/10/1996, "Méndez Varela de García Costa, María y
otras c. Barbosa Piñeiro, Catalina s/usucapión").

(10) C1ªCiv. y Com. San Nicolás, 23/4/1996, "Farías, Alicia Ester c. Netto, Manuel
s/posesión veinteañal".

(11) CCiv. y Com. Morón, sala II, 17/10/1995, "Artuso, Luis c. Sainz, Florencio
s/posesión veinteañal".

(12) "En el caso en que interviene un municipio en una demanda promovida para
obtener la adquisición de dominio de un inmueble por usucapión y la acción
prospera, no procede imponer las costas del juicio al ente Municipal si éste no ha
efectuado planteos que obligaron a otro despliegue jurisdiccional que el derivado de
su necesaria intervención en el proceso, conforme a las normas de los arts. 679, inc.
4º, y 681 del CPC" (CCiv. y Com. Azul, 28/10/1992, "La Victoria c. Municipalidad de
Tandil s/usucapión").

(13) "Los hechos que deben ser objeto de consideración en sentencia quedan
determinados al momento de ser trabada la relación procesal, de suerte que los

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hechos o actos no alegados en el escrito de iniciación quedan imposibilitados de
consideración en el fallo" (CCiv. y Com. Trenque Lauquen, 7/4/1987, "Magni, Harold
Omar y otro c. Bordieu de Salazar, M. y otros s/posesión veinteañal").

(14) C2ªCiv. y Com. La Plata, sala I, 13/5/1993, "Román de Álvarez, Hilaria c. Tulsa
Tierras Urbanizaciones Loteos s/posesión veinteañal".

(15) En cuanto a la cuestión del pago de impuestos y su invocabilidad en un proceso

de usucapión, ver Valdés Ortiz, Guadalupe, "Cuestiones relevantes en la acción de
prescripción adquisitiva: pago de impuestos y fijación de la fecha en que se produce
la adquisición del dominio", LLNOA 2016 (octubre), 5, comentando el fallo del Sup.
Trib. Just. Jujuy, 14/3/2016, "Guzmán, Enrique c. Sociedad de Tiro, Gimnasia y
Esgrima de Jujuy s/ordinario por prescripción adquisitiva", cita online:
AR/DOC/2237/2016.

(16) Ver Guardiola, Juan José, "La usucapión ...", cit. Allí el autor aborda
minuciosamente el análisis de las causales tanto de suspensión como de
interrupción de la prescripción adquisitiva.

(17) Guardiola, Juan José, "La usucapión ..." cit.

(18) Guardiola, Juan José, "La usucapión ..." cit.

(19) En lo que hace al inicio de la posesión para la prescripción larga, señala

Guardiola: "El Código Civil y Comercial (ley 26.994) se apartó en este punto de su
antecesor y mantuvo la categoría de posesión viciosa, aduciendo ‘sus importantes
efectos jurídicos’, aunque normativamente sólo lo hace a través de dos artículos: el
1921, para enumerarlos —sin siquiera definirlos (lo que sí hacía Vélez, arts. 2365,
2369/2370 y 2372)—, establecer su carácter relativo y aclarar quiénes y contra
quiénes se comete (en lo que no se diferencia del Código anterior), y el 1936, en
donde se establece, a mi modo de ver, la única diferencia de tratamiento con la mala
fe simple: la responsabilidad por destrucción total o parcial frente al casus en caso
de restitución de la cosa. Se descarta, por otra parte, expresamente, su incidencia en
materia de defensa de la relación de poder (arts. 2241 y 2242), sin que la posesión
calificada o anual conserve virtualidad alguna o pueda ser coexistente con una
actual. Sigue, en cambio, al Proyecto de 1998, en cuanto a la adquisición y extinción
de las llamadas ahora relaciones de poder (arts. 1923, in fine, y 1931). Considero
que con el nuevo plexo normativo el modo de adquisición de la posesión no tiene
importancia alguna en materia del cómputo del plazo para la prescripción
adquisitiva" (Guardiola, Juan José, "La usucapión ...", cit.).

(20) "Conforme lo establece el art. 4015 del Código Civil, para que se opere la
adquisición de dominio por usucapión, es necesario el ejercicio de la posesión
continua durante más de veinte años. Quien pretende la adquisición del derecho
debe probar el hecho de la posesión y el transcurso del plazo legal, estableciendo el
inc. 1º del art. 679 del Código de Procedimientos Civil y Comercial, que la sentencia
no puede basarse únicamente en la prueba testimonial" (C2ªCiv. y Com. La Plata,
sala II, 27/8/1996, "Saavedra, César Ulises c. Duranti, Nello J. A. y otros
s/usucapión").

(21) C1ªCiv. y Com. San Nicolás, 24/5/1994, "Gard Leopoldo Antonio s/posesión
veinteañal".

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(22) CCiv. y Com. Pergamino, 29/3/1994, "Hernández, Andrés Roberto c. Paganini y
Ferrari, Enriqueta Luisa y otro s/posesión veinteañal"; C1ªCiv. y Com. San Nicolás,
19/5/1994, "Giménez de Cariboni, Elsa G. c. Guevara de Herrera, Teresa y otros
s/posesión veinteañal".

(23) C1ªCiv. y Com. San Nicolás, 19/5/1994, "Giménez de Cariboni, Elsa G. c.

Guevara de Herrera, Teresa y otros s/posesión veinteañal".

(24) CCiv. y Com. Quilmes, sala I, 17/10/1995, "Mikuskiewicz, Jorge c. Ortiz, Oscar
s/usucapión"; íd., 15/8/2000, "Aquino, Ofelia c. CICSA s/posesión veinteañal".

(25) "Cabe interpretar que el art. 681 del ordenamiento procesal se refiere
únicamente al plazo de citación y no al de publicación edictal. Por consiguiente,
entiende este Tribunal, que con relación a este último resulta de aplicación la norma
genérica del art. 341 del mismo cuerpo legal, que establece el de dos días para citar
a personas cuyo domicilio se desconoce" (C2ªCiv. y Com. La Plata, sala II, 8/10/1996,
"Vera, Olga c. Míguez, Ricardo s/usucapión").

(26) "Habiéndose agotado en estos autos las gestiones previstas por el art. 681 del
CPC, con resultado negativo, resulta improcedente el planteo del señor Defensor
oficial agraviándose de su nombramiento. Ello en virtud de que los deberes de
localización del paradero de los demandados que pretende incumplidos por el actor,
son propios de su función (art. 341, párr. 2º, última parte, Cód. cit.)" (C1ªCiv. y Com.
Bahía Blanca, sala II, 2/10/1997, "Rodríguez, Ricardo L. c. Ambrosio Blas y otro
s/usucapión").

(27) C1ªCiv. y Com. La Plata, sala III, 10/10/2000, "Galarce, Liliana Mabel c. Corte y
Costa, Teresa, María, Linda, Anita, Stefanía y otros s/usurpación".

(28) SCBA, Ac. 56922, 14/5/1996, "Cabrera, Manuel Edmundo c. Carbone y Pensa,
Nelly Asunción María y otra s/prescripción veinteañal".

(29) C1ªCiv. y Com. La Plata, sala III, 27/8/1992, "Makintok, Sara Haydée y ot. c.
Municipalidad de La Plata s/prescripción adquisitiva".

(30) "Constituye un principio común que el usucapiente debe acreditar

fehacientemente los extremos de la acción de prescripción adquisitiva de dominio,
en función de lo que prescribe el art. 24 de la ley 14.159, modificado por el dec.-ley
5756/1958, en correlación con los arts. 4015 y 4016 del Código Civil, y la regulación
concordante del art. 679 del Código Procesal. Se torna necesario así, el análisis de
los elementos aportados con suma prudencia, ya que es menester verificar si se
probó plenamente la posesión animus domini actual, así como la anterior y
especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de
demostrar el cumplimiento del plazo legal" (C2ªCiv. y Com. La Plata, sala II,
31/3/1992, "Maissonave, Rubén Pedro c. Maissonave, Ramón Pedro s/prescripción
adquisitiva de dominio").

(31) En cuanto a la discusión doctrinaria relativa al momento al cual deben

retrotraerse los efectos de la sentencia de usucapión, remitimos a la reseña que nos
aporta Guardiola en su trabajo "Los efectos de la prescripción adquisitiva y algunas
cuestiones procesales del nuevo Código", RCCyC 2015 (octubre), 19/10/2015, 189,

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comentando el fallo de la CCiv. y Com. Corrientes, sala IV, 3/8/2015, "M., M. I. c. M. C.
de C. s/prescripción adquisitiva", cita online: AR/DOC/3001/2015.

(32) CCiv. y Com. Trenque Lauquen, 7/4/1987, "Magni, Harold Omar y otro c. Bordieu
de Salazar, M. y otros s/posesión veinteañal".

(33) "La usucapión supone el apoderamiento del bien con ánimo de dueño —rem sibi
habendi—, y mientras ello no se demuestre a través de la pertinente prueba
compuesta, los jueces deben considerar a quien lo ocupa como un mero detentador
—arts. 2351, 2373, 2384 y 4015 del CCiv.; 679, inc. 1º del CPCC—. Si así no fuera,
todos los ocupantes y aun los tenedores a título precario estarían en situación
jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores" (C1ªCiv. y Com. La Plata, sala III,
18/8/1992, "Club Puerto La Plata c. Mdad. de Ensenada s/usucapión"; íd., íd.,
18/8/1994, "Bañuls, María c. Atanasoff, Tabacoff s/posesión"; íd., sala I, 5/5/1994,
"Tuck Schneider, Mauricio c. Rodríguez de Seijo, Modesta s/reivindicación".

(34) Nos informa Guardiola que "respecto del deber de fijar en la sentencia la fecha
en que el plazo de prescripción larga se cumplió, la Orden de Servicio 45 del
29/6/2015 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires,
señala expresamente que se debe calificar registralmente y que dicha fecha deberá
constar en el asiento registral que se practique" (GUARDIOLA, Juan José, "La
usucapión ...", cit.).

(35) GURFINKEL DE WENDY, Lilian N., en Rivera, Julio César – Medina, Graciela (dirs.),
Código Civil y Comercial de la Nación comentado, t. V, Thomson Reuters – La Ley,
Buenos Aires, 2014, p. 259.

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