Macarena A.

Kroneberger Derechos Reales e Intelectuales 109

UNIDAD TEMÁTICA V-PROPIEDAD HORIZONTAL:

1. Definición. Constitución del sistema de propiedad horizontal. Requisitos:

2. Objeto del derecho real de propiedad horizontal. Cosas y partes comunes, cosas y partes necesariamente
comunes, cosas y partes comunes no indispensables, cosas partes propias:
3. La unidad funcional:
4. Consorcio de propietarios: Naturaleza jurídica y personalidad jurídica. Domicilio. Órganos que la integran:
5. Facultades y obligaciones de los propietarios. Prohibiciones:
6. Las expensas comunes: ordinarias y extraordinarias. Obligaciones de pago:
7. El certificado de deuda como título ejecutivo:
8. La ejecución de expensas-procedimiento:
9. El reglamento de Propiedad Horizontal: Concepto, requisitos y contenido. La modificación del reglamento:
10. Mejora u obra nueva: Distintos tipos y requerimientos. Reparaciones urgentes. Grave deterioro o destrucción del
edificio:
11. Las asambleas: concepto. Distintos tipos. Atribuciones. Convocatoria y quórum. El sistema de mayorías. Libro de
Actas y de Registro de firmas. La asamblea judicial: causales y procedimiento:
12. Consejo de propietarios: Conformación y funciones:
13. El administrador. Naturaleza jurídica y normas aplicables. Designación y remoción. Derechos y obligaciones.
Responsabilidades:
14. Subconsorcios: conceto y funcionamiento:
15. Prehorizontalidad. Casos excluidos:

1. Definición. Constitución del sistema de propiedad horizontal. Requisitos:

• Propiedad horizontal:
♦ Definición: El Art. 2037 del CCC regula: Concepto “La propiedad horizontal es el derecho real que
se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición
material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio,
de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible”.

♦ Características: De la definición legal y de las sucesivas normas, se desprende que:

1- Es un derecho real: Figura en la enumeración del Art. 1887 del CCC y lo reitera el Art.
2037 del CCC.
2- Sobre una cosa propia: Los dispone el Art. 1888 del CCC y lo repite el Art. 2037 del CCC.
Además, agrega el Código que es principal (Art. 1889 del CCC), recae sobre una cosa
registrable (Art. 1890 del CCC) y se ejerce por posesión (Art. 1891 del CCC).
3- Tiene por objeto un inmueble: Hay un objeto inmediato, que son las partes propias, y
otro mediato que esta constituido por las partes comunes. La base objetiva del derecho
la constituye la “unidad funcional”.
4- Facultades: El titular de este derecho posee las facultades de uso, goce y disposición
material y jurídica. Sin embargo, las limitaciones son más fuertes, especialmente en lo
que concierne a la facultad de disponer materialmente, ya que se requiere el concurso o
consentimiento de los demás. Estas facultades se ejercen de acuerdo al régimen
especial constituido por estas normas, luego por las vinculadas a los derechos reales, las
previstas para las personas jurídicas en lo que concierne al consorcio (Art.150 del CCC), y
por lo regulado en el reglamento, el que en algunos casos puede complementarlas o ser
aplicado en subsidio.
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5- Interdependencia: Tanto las partes del inmueble (privativas y comunes), como las
facultades que se ejercen sobre ellas, son interdependientes. Esto significa que no se
pueden separar, de modo que, si se enajena una parte privativa, se transmite en forma
conjunta el derecho sobre las partes comunes. Hay una inescindible relación entre los
sectores privativos y los comunes.
6- Estatutos: Es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida del conjunto.
7- Consorcio: Además de los titulares del derecho real, nace una persona jurídica distinta
de ellos, que es el consorcio, con su propio patrimonio y con derechos y obligaciones
específicos.
8- Administración: Debe existir una administración; a veces una persona jurídica, que
presta los servicios, toma las decisiones que hacen a su función, representa a los
propietarios frente a los organismos públicos o personas privadas y cobra los gastos de
mantenimiento y conservación del edificio, entre sus deberes mas importantes.
9- Destino: En el reglamento se fija el destino del inmueble, que debe ser respetado por
los titulares de este derecho real. Puede ser apto para vivienda, actividad profesional,
mixto, garaje, galería comercial, etc.

♦ Constitución del sistema de propiedad horizontal-Requisitos: El Art. 2038 del CCC dispone:
Constitución “A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condominios
deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título
suficiente sobre la unidad funcional”. Este artículo se refiere a la división jurídica del inmueble.
Ocurre que mientras una persona es dueña de un inmueble puede hacer las construcciones que
desee, pero seguirá siendo dueño; allí habrá derecho de dominio. Si se trata de un condominio,
la conclusión es la misma, ya que por más diversas que sean las edificaciones que realice el
derecho real, este no cambiara.
Ahora, si deciden someter el inmueble al régimen del derecho real de propiedad horizontal y
salir del dominio/condominio, deberán cumplir una serie de recaudos, ya que no cualquier
inmueble puede pasar de régimen, sino solo aquellos que satisfagan determinados requisitos
físicos o jurídicos, que son:
1- En cuanto al orden físico: Las unidades a constituir tienen que cumplir las exigencias del
Art. 2039 del CCC, que dice que deben ser de: independencia funcional y tener
comunicación con la vía pública. Además, deberán existir las partes comunes adecuadas.
2- Aprobación por parte del municipio: Antes de la inscripción del reglamento, necesitan
la autorización del municipio para la construcción, que se realiza mediante la
presentación del plano. Luego, habrá que confeccionar el plano de subdivisión del
inmueble y su legajo parcelario.
3- Redacción del reglamento de propiedad horizontal en escritura pública y su inscripción
en el Registro de la Propiedad Inmueble: El reglamento es el estatuto fundamental que
contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los titulares de departamentos
bajo el régimen de propiedad horizontal.
El otorgamiento del reglamento, según la doctrina, crea el denominado “estado de
propiedad horizontal”, que posibilita la división jurídica del inmueble en propiedades
autónomas.
Una vez redactado e inscripto este, el inmueble está afectado al sistema de propiedad
horizontal y en adelante se podrán adquirir las unidades bajo este sistema.
4- Se requiere al menos la existencia de dos titulares: El Código no ha recibido la figura
del consorcio de un solo propietario (Art. 2044 del CCC); Pero, una vez constituid, si en
el futuro alguno de los propietarios adquiere todas las unidades, puede interpretarse
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que subsiste el consorcio, ya que esta circunstancia no está mencionada como causal de
extinción de dicho ente, que aparece regulado en el segundo párrafo del Art. 2044 del
CCC.
5- Unidades que pueden adquirir por alguno de los modos generales previstos en el CCC
para la adquisición de derechos reales: (Título y modo, usucapión y sucesión). No se
inscribirán en el Registro de la Propiedad del Inmueble los títulos por los que se
constituyan o transfieran el derecho real de propiedad horizontal, sino se encuentra
inscripto en el reglamento. Se puede otorgar en forma simultánea el reglamento y el o
los títulos que contienen el acto o negocio causal de transmisión o constitución de
derecho real respecto de las unidades que integran el edificio para su inscripción por
tracto abreviado.

♦ Obligación: Según la doctrina y la jurisprudencia han sostenido que las cláusulas del reglamento
que integran el título de cada uno de los copropietarios, resultan obligatorias por el solo hecho
de ser titulares del derecho.
Al ser así, cada vez que una unidad es enajenada, el adquiriente se encuentra en la misma
situación que su antecesor en lo que concierne al reglamento. Además, al estar inscripto en el
Reglamento, es oponible erga omnes.

2. Objeto del derecho real de propiedad horizontal. Cosas y partes comunes, cosas y partes necesariamente
comunes, cosas y partes comunes no indispensables, cosas partes propias:
• Objeto del derecho real de propiedad horizontal:
♦ Noción:
▪ En este caso el objeto es un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnan
ciertas características, tales como:
a- Independencia funcional.
b- Salida a la vía pública.
c- Objeto inmediato, que es la unidad funcional. Por ejemplo: departamento,
cocheras, local, etc.
d- Objeto mediato, que esta constituido por las partes. Por ejemplo: Escaleras,
ascensores, etc.
▪ No se trata de dos objetos, sino de uno, que es el inmueble propio, que esta integrado
por sectores cuya interdependencia funcional hace imposible separarlos. Es por esta
razón que la última parte del Art. 2037 del CCC enuncia “…las diversas partes del
inmueble, así como las facultades sobre ella se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible”.

♦ Clasificación: El CCC distingue entre:

1- Cosas y partes comunes:
✓ Régimen legal: Art. 2040 del CCC: Cosas y partes comunes. “Son comunes a todas
o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino,
sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios”.
✓ Noción:
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o Se denomina “partes comunes” a los terrenos, las cosas o las partes de

uso igualitario del edificio (azoteas, calefacción, refrigeración, porterías,
etc.) o aquellas que son indispensables para su seguridad (cimientos,
muros maestros, techos, etc.).
o Estas partes comunes son utilizadas por todos los propietarios, quienes
pueden usarlas de manera igualitaria, siempre que no perjudiquen o
restrinjan el derecho de los demás, conforme a su destino.
o Todo propietario tiene derecho a una cuota parte ideal de las zonas
comunes del edificio, donde allí puede usar y gozar de ellas, en forma
total o en conjunto, la unidad funcional, sin importar el valor de su
departamento. Esto es así porque el uso de estas partes comunes no es
proporcional al valor del departamento. Por ejemplo: Todos pueden
utilizar por igual las escaleras, el ascensor, la terraza, etc.
o Estas partes comunes son accesorias a las partes y no se pueden vender,
transferir, gravar, etc. porque están unidas indisolublemente al dominio
de cada unidad.
2- Cosas y partes necesariamente comunes:
✓ Régimen legal: Aparecen reguladas en el Art. 2041 del CCC: Cosas y partes
necesariamente comunes. “Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el
terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a
éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los
cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales
e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o
energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores,
montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de
unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias
para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles,
externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de
beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que
trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo”.
✓ Noción: -
3- Cosas y partes no indispensables:
✓ Régimen legal: Aparece regulado en el Art. 2042 del CCC: Cosas y partes comunes
no indispensables: “Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina;
b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta
enumeración tiene carácter enunciativo”.
✓ Noción: -
4- Cosas partes propias:
✓ Régimen legal: Aparece regulado en el Art. 2043 del CCC: Cosas y partes propias
“Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques
internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos,
incluso de los balcones. Tambien son propias las cosas y partes que, susceptibles
de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad
horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada”.
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✓ Noción: Se considera “parte propia” al cubo de aire comprendido entre las

estructuras horizontales y verticales, que están incluidas en las paredes que
dividen el lugar en ambientes, puertas y ventanas.

3. La unidad funcional:
• La unidad funcional:
♦ Noción: Se trata del objeto exclusivo como, por ejemplo, pisos (división de tipo horizontal),
departamentos (división de tipo vertical, ya sea que se encuentren en el mismo piso o
diferentes), locales comerciales u otros espacios, los cuales son susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que se encuentran comunicados entre sí, pero
con independencia funcional, y, a su vez, se encuentran en comunicación con la vía pública, que
puede ser de forma directa o por pasaje común.

♦ Facultad: El derecho de propiedad de la unidad funcional, y complementaria en caso que la

hubiere, faculta a su titular a usar, gozar y disponer de las partes comunes.

♦ Requisitos: La unidad funcional pertenece en forma exclusiva a cada propietario, pero debe
reunir estos requisitos, que son:
1- Determinación de los espacios: Los espacios se deben encontrar determinados
materialmente, por ejemplo, con pisos, departamentos, locales, etc.
2- Independencia funcional: Deben funcionar sin la necesidad de las otras unidades.
3- Deben tener salida a la vía pública: No deben necesitar pasar por otra unidad para salir
a la calle. Esa salida puede ser:
a- Forma directa: Lo suelen tener los locales o departamentos de planta baja, ya
que muchas veces poseen entradas independientes.
b- Forma indirecta: Por pasaje común. Se trata de la entrada más común de los
edificios, que está generalmente en la entrada de un hall y posee pasillos que
lleva a destino de los diferentes departamentos.

♦ Propiedad de la unidad funcional: Deben comprender:

1- La parte indivisa del terreno.
2- Las cosas y partes de uso común del inmueble (Arts. 2041 y 2042 del CCC), que son
pasillos, ascensores, gimnasios, etc. o aquellas partes que son indispensables para
mantener la seguridad, que son los cimientos, muros maestros, techos, etc.
3- Pueden abarcar una o más unidades complementarias, que son destinadas a servirla.

♦ Unidad complementaria:
▪ Se trata de un espacio que sirve a la unidad funcional para que tenga un mejor
aprovechamiento y confort.
▪ Esta por su naturaleza no puede ser enajenada, ni embargada, hipotecada o separada
de ella.
▪ Por ejemplo: Son la baulera, las cocheras, etc.
▪ Son una cosa al servicio de otra cosa, ya que se toma como que son accesorias de la
unidad funcional, la cual existen por sí misma.
▪ El derecho de usar y gozar de la unidad complementaria solo puede ser ejercido por la
dueña de la unidad funcional, en tanto sirve al as necesidades de dicha unidad.
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4. Consorcio de propietarios: Naturaleza jurídica y personalidad jurídica. Domicilio. Órganos que la integran:
• Consorcio de propietarios:
♦ Naturaleza jurídica y personalidad jurídica:
▪ El CCC admite que el consorcio tiene personalidad jurídica, siguiendo la opinión de la
doctrina mayoritaria.
▪ Atribuir la personalidad jurídica al consorcio tiene consecuencias diversas. Entre la más
notable, cabe señalar que el administrador no representa a los titulares, sino al ente del
consorcio. El encargado no es el empleado de cada uno de los consorcistas, sino que la
persona jurídica es distinta a la de sus miembros.
▪ Especificamente el Art. 2044 primer párrafo del CCC regula: Consorcio “El conjunto de
los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica del consorcio.
Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador”.
▪ El Art. 148 del CCC enumera al consorcio de propiedad horizontal para diferenciarlo del
consorcio “de cooperación”, que es regulado como contrato, dentro de las personas
jurídicas privadas.
▪ Nota: El CCC regula que es necesario el Consejo de Administración, pero lo cierto que
este es optativo, ya que hay edificios que no lo necesitan, o traería mas consecuencias,
que soluciones.
▪ Reconocer que el consorcio tiene personalidad implica admitir que tiene la capacidad
para adquirir derechos y contraer obligaciones, tales como:
1- Reclamar el cobro de expensas y fondos de reserva, así como los créditos por
rentas que tengan derecho a percibir.
2- Contrae obligaciones frente a terceros cuando contrata trabajos o respecto de
deudas con cajas previsionales, aportes a sindicatos, o frente a los consorcistas
cuando aquellos emprendan reparaciones necesarias o urgentes.
-Estos derechos los ejerce a través del administrador que, como representante
legal del consorcio (Art. 2065 del CCC), puede poner en marcha las acciones
judiciales contra los consorcistas que violaran el reglamento.

♦ Nombre y domicilio: Se suele denominar al consorcio con el nombre de la calle y número en el

que está ubicado el inmueble (Por ejemplo: Consorcio calle Santa Fe 3000), aunque algunos
edificios tienen nombre que los distinguen. El del asiento del inmueble es el del domicilio del
consorcio, según lo dispone el Art. 2044 del CCC.

♦ Patrimonio: Cabe mencionar al fondo de reserva, recaudaciones, créditos contra los consortes o
terceros, las unidades que adquiera, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio
dentro de los fines que justifican su existencia.
El CCC omite esta descripción, y lo deja librado a lo que prevea el reglamento. No obstante, la
doctrina suele atribuir a los referidos bienes tal calidad. Cabe concluir a los intereses que
devenguen tales sumas de dinero.

♦ Capacidad: Como sucede con las personas jurídicas, el consorcio tiene capacidad para adquirir
derechos y contraer obligaciones:
1- El primer aspecto puede reclamar el cobro de expensas y fondo de reserva, así como los
créditos por rentas que tenga derecho a percibir.
2- Tambien puede contraer obligaciones frente a terceros cuando contrata trabajos, o
respecto de deudas con cajas previsionales, aportes a sindicatos, o frente a los
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propietarios cuando se hubieran generado perjuicios por los que el consorcio debe
responder.

♦ Capacidad para adquirir unidades:

1- El consorcio puede ser titular de unidades fundacionales tanto por atribución hecha en
el propio reglamento, como por su posterior adquisición.
2- La adquisición de la unidad por parte del consorcio no implica modificación ni de planos,
ni de reglamentos dado que no toca su carácter de cosa privativa a cosa en condominio
de los titulares de unidades funcionales.
3- La compra de la unidad funcional por parte del consorcio puede perfectamente encajar
dentro de los propósitos propios de su existencia. Por ejemplo: para obtener renta que
ayude a afrontar las expensas, o para evitar el fracaso de una subasta con efecto
ruinosos para los consorcistas.
4- La decisión de la compra de la unidad por parte del consorcio debe admitirse con la sola
aprobación en asamblea de la mayoría absoluta de los consorcistas, al no regir la
exigencia de unanimidad propia del condominio.
5- El Art. 2085 del CCC dice expresamente que el reglamento puede prever un derecho de
preferencia en la adquisición de unidades funcionales a favor del consorcio de
propietarios. Por ende, se reconoce aquí en forma expresa la potestad del consorcio
para adquirir una unidad funcional.

♦ Concurso o quiebra: La doctrina no se ha puesto de acuerdo sobre si es posible, o no, la

convocatoria o declaración de quiebra de un consorcio.
Se trata de un problema más ficticio que real, ya que, si el consorcio es insolvente para atender
sus obligaciones, ellas finalmente serán cubiertas por los propietarios al pagar las expensas,
cuyo concepto incluye a las obligaciones impuestas al administrador (Art. 2048 del CCC).

♦ Extinción: La última parte del Art. 2044 del CCC dice “…La personalidad del consorcio se extingue
por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo
unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial,
inscripta en el registro inmobiliario”.
De ocurrir tal desafectación, los titulares pasarán a ser condóminos, y su parte indivisa
dependerá de lo que acuerden, o de la proporción que tenían bajo el régimen de la propiedad
horizontal.

♦ Responsabilidad por las deudas del consorcio:

▪ El consorcio puede ser deudor de diversas obligaciones, como cuando contrata servicios
de personas determinadas, o la realización de ciertas obras. Es claro que dicha persona
jurídica está obligada por sus deudas y responde con su patrimonio (por ejemplo: fondo
de reservas, cuentas bancarias, etc.).
▪ El problema se presenta cuando el patrimonio del consorcio es insuficiente para
atender estos créditos. Gran parte de la doctrina señala que la responsabilidad es
subsidiaria a los consorcistas, luego de ejecutados los bienes del deudor. Para otros
responden de acuerdo a su cuota, pero hay una parte que dice que es por todo con la
posibilidad de repetir contra los demás.
▪ La ausencia en el CCC de una solución específica y la remisión a las normas que regulan
las personas jurídicas privadas (Art. 150 del CCC) podría hacer pensar que la voluntad
del legislador fue la exoneración de la responsabilidad de los propietarios por las
obligaciones del consorcio (Art. 143 del CCC).
Macarena A. Kroneberger Derechos Reales e Intelectuales 116

▪ El Art. 143 del CCC dice “…los miembros no responden por las obligaciones de la
persona jurídica, excepto en los supuestos expresamente se prevén en este título y lo
que disponga la ley especial”. En este caso, la ley especial dispone que los consorcistas
deben pagar las expensas, y estas incluyen las obligaciones impuestas al administrador
(Art. 2048 del CCC), lo que seguramente incluirá a las deudas del consorcio
insatisfechas. Por lo tanto, los propietarios son responsables en forma personal y
subsidiaria por estas deudas que hayan sido válidamente contraídas por el
administrador en ejercicio de sus facultades, o bien impuestas por la ley, en el
reglamento o la asamblea.

♦ Consorcio de hecho: En ocasione sucede que se construyen edificios y cuando están

determinados, o en estado avanzado de construcción, se entrega la posesión a los compradores.
Estos solo cuentan con un derecho personal (generalmente un boleto de compraventa), ya que
aún no se redacto el reglamento ni se otorgo la escritura pública. No hay propiedad horizontal,
el inmueble sigue perteneciendo al dueño o condominio del terreno en el que se edificó.
La doctrina suele reconocer en esta situación a lo que se denomina un “consorcio de hecho”.
Funciona en la medida en que de lo posible con reglas similares a la propiedad horizontal. Esto
es así porque hay un administrador, se pagan expensas, se imponen reglas y prohibiciones, se
realizan asambleas, etc.

5. Facultades y obligaciones de los propietarios. Prohibiciones:

• Facultades y obligaciones de los propietarios: En mayor o menor medidas, los derechos reales les
confieren a su titular facultades. El Art. 2037 del CCC, al dar el concepto de propiedad horizontal, dice
que este derecho real otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio…”. Más específicamente,
tenemos:
1- Facultades jurídicas: El Art. 2045 del CCC regula: Facultades “Cada propietario puede, sin
necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o
sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un
derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas”.
Como se puede apreciar, las facultades jurídicas son amplias, similares a las que cuenta un
dueño y hasta superiores a las de un condómino sobre su parte indivisa. Se refieren a la unidad
funcional, lo que abarca a las unidades complementarias, y las cosas y partes comunes, en la
proporción que corresponda al titular. Unas y otras son inseparables, forman un todo
inescindible. Hay una relación principal-accesoria, ya que los actos que recaigan sobre la unidad
funcional arrastran a lo accesorio.
Como se desprende del Art. 2045 del CCC, respecto de la unidad funcional, cada titular puede
“…sin necesidad de consentimiento de los demás…”, enajenar a título oneroso o gratuito, gravar
los derechos reales (por ejemplo: una hipoteca, usufructo), afectarla al régimen de protección
de la vivienda (Arts. 244 y ss. del CCC), constituir derechos personales. Incluso, puede
abandonarla (Art. 2049 del CCC). La enajenación tambien puede ser forzosa.
2- Facultades materiales:
a- Sobre la unidad funcional:
▪ El titular puede usar, gozar y disponer mateiralmente, con algunas limitaciones:
1) No puede causar perjuicio a los demás.
2) El CCC obliga a conservar en buen estado su unidad (Art. 2046 Inc. b del
CCC).
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3) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de

cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimiento para
verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para colaborar los trabajos de su instalación (Art. 2046 Inc.
e).
4) No puede ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble.
▪ No hay que olvidar que su derecho se ejerce prácticamente sobre un “cubo de
aire” que está rodeado de partes comunes, lo que justifica severas restricciones.
▪ Los actos de disposición material se limitan a los revestimientos y no mucho
más, teniendo en cuenta que las paredes, pisos, techos que dividen a la unidad
son comunes. Claro que, dentro de lo razonable, sin afectar la seguridad, se
pueden atravesar las paredes para pasar cables, caños, soportar equipos de aire
acondicionado, etc.
b- Sobre cosas y partes comunes:
▪ El titular de este derecho real tiene derecho de poseer, usar y gozar de las
partes comunes, pero con importantes limitaciones:
1) El Art. 2040 del CCC dice “Cada propietario puede usar las cosas y partes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos
de los propietarios”.
2) Un límite importante es el destino. Por ejemplo: si el destino de la
terraza es el de lavar y colgar la ropa, no puede el titular organizar
reuniones allí.
3) No se puede restringir el derecho igual que tienen los demás. Por
ejemplo: no podría usar incansablemente el ascensor sin permitir que
los demás tambien puedan usarlo, ni guardar una moto en el hall de la
entrada.
▪ El CCC organiza un complejo sistema de asambleas y mayorías para que se
puedan realizar modificaciones en las partes comunes que nadie puede decidir
en forma individual (Arts. 2051 y 2055 del CCC).
c- Modificación en partes comunes:
▪ Siguiendo el principio general, el Art. 2051 del CCC dice “Para realizar mejoras u
obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe
técnico de un profesional autorizado”.
▪ El Código se refiere a aquellas mejoras que no sean indispensables, ya que
aquellas que son necesarias para la conservación de las cosas y partes comunes
en buen estado las debe realizar el administrador y luego los propietarios
solventan el costo mediante el pago de las expensas (Art. 2048 del CCC).
▪ Aquellas mejoras u obras nuevas sobre partes comunes que se estimen
convenientes, útiles, o quizás suntuarias, no las puede decidir algún titular por
su cuenta, sino que requieren la conformidad de los demás, al menos de una
mayoría. En algunos casos bastará con la mayoría absoluta, en otros será
necesaria la unanimidad.
▪ Deben afrontar su costo entre todos, de acuerdo a su porcentual. Pero como no
son indispensables, la decisión no la puede tomar el administrador, sino que
debe surgir de una asamblea legalmente convocada al efecto.
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▪ Por regla, se necesita la mayoría absoluta (más de la mitad de votos), “…con la

doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas
de estas con relación al conjunto”, según lo dispone el Art. 2060 del CCC.
▪ Por ejemplo: SI se pretende mejorar el revestimiento del ascensor, o bien
decorar nuevamente el hall, etc. la decisión deberá ser aprobada por mayoría
absoluta. Se trata de mejoras u obras que, se supone, benefician al conjunto.
▪ Es necesario para la aprobación, que se realice un previo informe técnico de un
profesional autorizado, que normalmente es un ingeniero o un arquitecto.
d- Etc.

• Prohibiciones: Son tanto para los propietarios como para los ocupantes:
1- Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral, buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de la propiedad horizontal (Por ejemplo: usarlo para
juego clandestino o para ejercer la prostitución) o para un destino distinto al pactado en el
reglamento (Por ejemplo: si se pactó poner oficinas, no podré vivir en el edificio). El reglamento
siempre tiene que contener el destino de cada unidad (vivienda, consultorio, oficina, local, etc.).
2- Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia, o
depositar cosas peligrosas o perjudicables. Por ejemplo: hacer ruidos excesivos en horarios no
habituales o tener mercadería peligrosa como pirotécnica.
3- Ejercer actividades o realizar modificaciones o innovaciones que puedan afectar la seguridad del
inmueble o cambiar la forma del frente. Por ejemplo: poner persianas de plástico cuando son
todas de madera o pintar las paredes exteriores con colores distintos al resto del edificio.
-¿Un locatario tiene que respetar estas restricciones?: Si, ya que las prohibiciones son para
propietarios y ocupantes, y en este último se agrega inquilinos, visitantes, etc. quienes deben
respetar las normas de convivencia y reglamento.

6. Las expensas comunes: ordinarias y extraordinarias. Obligaciones de pago:

• Las expensas comunes:
♦ Noción: Las cosas comunes generan gastos de diversas índoles (de uso, de conservación, de
reparación, de administración, construcción al fondo de reservas, seguros, etc.).
Estos gastos han de ser solventados por los propietarios a través del pago de las denominadas
“expensas comunes”, las cuales se denominan así porque se extienden a todos los propietarios.
-Esta denominación no debe ser confundida con la clasificación de expensas comunes
ordinarias, o corrientes, y extraordinarias.

♦ Régimen legal: El CCC contempla a las expensas comunes en:

1- Art. 2048 del CCC: Gastos y contribuciones. “Cada propietario debe atender los gastos
de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para
mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del
inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por
el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y
para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de
la asamblea.
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El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de

propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y demás contribuciones”.
2- Art. 2049 del CCC: Defensas. “Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por
cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones
por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o
sectores del edificio que generan dichas erogaciones”.
3- Art. 2060 del CCC: Mayoría absoluta. “Las decisiones de la asamblea se adoptan por
mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días
de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría
suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días
contados desde la fecha de la asamblea”.
♦ Tipos: El Art. 2048 del CCC se hace cargo de la distinción entre:
1- Expensas comunes ordinarias:
▪ Cada propietario debe:
a- Debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener el buen estado de las condiciones
de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o
por la asamblea.
b- Tambien son las requeridas por las instalaciones necesarias para el
acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles y para
las vías de evacuación alternativas para casos siniestros.
2- Expensas comunes extraordinarias:
▪ El propietario debe pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas en la
asamblea.

♦ Obligaciones de pago:
▪ El Art. 2050 del CCC dispone: Obligados al pago de expensas “Además del
propietario, y sin implicar liberación de este, están obligados al pago de los
gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por
cualquier título”. De esta forma, este artículo amplio el elenco de deudores
frente al consorcio, los que podrían ser demandados directamente por este,
aparte del propietario.
▪ Resultarán entonces deudores, junto al propietario, los titulares de otros
derechos reales sobre la unidad, siempre que se ejerzan por posesión. Estos
Macarena A. Kroneberger Derechos Reales e Intelectuales 120

están definidos en el Art. 1891 del CCC, que dice que son “…todos los derechos
reales regulados en este código (…) excepto las servidumbres y la hipoteca…”.
▪ Con la mención a “los poseedores por cualquier título”, el Código ha querido
referirse al poseedor en virtud del boleto de compraventa; pero, no quedan
comprendidos, en cambio, los locatarios, ni los consorcistas, ya que son
tenedores y no poseedores, ni obviamente cualquier otro tenedor.
Esto es con independencia de lo que pudiera convenir quienes hubieran
celebrado los contratos de locación o comodato, porque de lo que aquí se trata
no se vincula con las obligaciones que ellos pudieran surgir para las partes, sino
de quien resulta deudor de las expensas frente al consorcio.
▪ Tampoco cabría incluir al usurpador, ya que no sería titular de ningun derecho
real ni personal. Lo que lleva a descartar tambien al poseedor en vías de
usucapir por usucapión larga, ya que este no sería titular de un derecho real ni
personal que se ejerza por la posesión; mucho más porque en el código, según
el Art. 1905 del CCC, “…la sentencia declarativa de prescripción larga no tiene
efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión”.
▪ En el caso de usucapión breve, el usucapiente sería propietario frente a todos,
entre ellos el consorcio, menos frente al actual propietario, con lo que el
consorcio podría reclamar el pago de expensas al usucapiente que ostentare
justo título y buena fe.

• Ventajas de la que goza el crédito por expensas: Resulta sobreabundante recalcar la importancia que
para el sistema representa el pago puntual de las expensas, ya que este depende su subsistencia.
Habida cuenta de ello, el ordenamiento jurídico otorga al crédito por expensas una serie de beneficios
enderezados a asegurar y facilitar su percepción:
1- Imposibilidad de abandonar para librarse de la deuda:
▪ Se debe considerar incluida en el concepto de “renuncia o abandono” a cualquier
abdicación que hiciere el propietario de su derecho, donación, dación en pago, aporte
en sociedad, etc.
▪ De tal modo, el enajenante o transmitente no quedará liberado de la deuda por
expensas devengada con anterioridad a la enajenación y mientras el ostentaba la
calidad de copropietario, seguirá respondiendo de esta deuda con todo su patrimonio,
como cualquier deudor.
▪ El régimen del Código coincide con el sistema derogado, con el que le resultara aplicable
el mismo criterio interpretativo.
▪ Según el Art. 2049 del CCC: Defensas “Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas ante de
su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por
cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones
por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o
sectores del edificio que generan dichas erogaciones”.
▪ Cabe advertir que el Art. 1991 del CCC, respecto del condominio común, establece en
consonancia que el condominio debe pagar los gastos de conservación y reparación de
la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso
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con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la
renuncia a su derecho.
2- Afectación de la cosa al pago:
▪ El Art. 2049 del CCC, al contemplar la imposibilidad que tiene el propietario de liberarse
del pago de las expensas por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes,
por enajenación voluntaria o forzosa o por abandono de la unidad funcional, destaca
que no puede hacerlo “…aun con respecto a las devengadas ante de su adquisición”.

7. Y 8. El certificado de deuda como título ejecutivo-La ejecución de expensas-procedimiento:

• El certificado de deuda como título ejecutivo-la ejecución de expensas-procedimiento: La Ley 13.512
no determinaba el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas,
que, en el caso de no ser expresamente cubierto por las leyes procesales locales, daba lugar a que deba
tramitar por juicio ordinario, obviamente más lento, con las desfavorables consecuencias que ello podría
proyectar en la vida consorcial.
Por ello, existe doctrina y jurisprudencia que, dentro del registro de la Ley 13.512, propiciaba la
admisión de la vía ejecutiva, aun en defecto de previsión legal, siempre y cuando esta se hubiera
contemplado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, pudiendo el mismo reglamento prever la
composición del pertinente título ejecutivo.
Disipando el problema, el Art. 2048 del CCC establece: “El certificado de deuda expendido por el
administrador y probado por el consejo de propietarios, si este existe, es titulo ejecutivo para el cobro a
los propietarios de las expensas y demás contribuciones”.
Pero, especificamente, podemos ver que, para cobrar las expensas, tenemos:
1- Vía ejecutiva:
▪ El Art. 524 del CPCCN predispone la vía ejecutiva para lograr el cobro de las expensas, ya
que se consideran que son el “motor” del consorcio, sin las cuales no se podría avanzar,
ni tampoco esperar que se lleve a cabo un juicio ordinario por el tiempo que este
conlleva.
▪ La mora se constituye de pleno derecho, de manera que comienza a devengar intereses
por mora o intereses punitorios a favor del Consejo, lo que hace que este tenga un
mayor control.
▪ El Consejo es quien expide el certificado de la deuda, ya que es el título ejecutivo para el
cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
2- Patrimonio o unidad funcional:
▪ Mientras que la persona es propietaria responde con todo su patrimonio por las
expensas devengadas y por las deudas del propietario anterior hasta el valor de su
unidad funcional.
▪ Esto es porque el consorcio puede reclamarle al comprador las expensas que el
vendedor dejó impagas.
3- Prohibición de abandono:
▪ La ley prohíbe que un propietario haga abandono de la parte propia o común con el fin
de no pagar expensas.

9. El reglamento de Propiedad Horizontal: Concepto, requisitos y contenido. La modificación del reglamento:

• El reglamento de Propiedad Horizontal:
♦ Concepto: Se trata de un estatuto que es fundamental, ya que contiene la regulación de los
derechos y obligaciones de los titulares de unidades funcionales que están bajo el régimen de
propiedad horizontal.
Se denomina “de propiedad horizontal” porque describe las partes del edificio y la proporción
en que las privativas participan en las comunes, y para diferenciar este derecho del condominio.
Macarena A. Kroneberger Derechos Reales e Intelectuales 122

♦ Requisitos:
1- Redactación: El reglamento debe ser redactado por escritura pública.
2- Inscripción: Debe ser inscripto en el Registro de la propiedad del Inmueble.
3- Tiene un fin: El reglamento es producido a raíz del estado de propiedad horizontal, pero
no en el nacimiento de los diversos derechos de la propiedad horizontal que coexistirán
en el inmueble, sino que este nacimiento se da, aun cuando requiere como requisito
indispensable previo o simultaneo, el registro del reglamento, que solo operará al
cumplirse los requisitos comunes exigidos por el Código.
4- Tiene que tener los requisitos comunes: Título y modo suficiente.
5- Titulares: Debe tener, al menos, la existencia de dos titulares.
6- Otorgamiento: Puede ser otorgado por el dueño único o por los condóminos. En este
último caso, deberán acordar por una unanimidad (Art. 1990 del CCC).
El Art. 2120 del CCC prevé que “El superficiario puede afectar la construcción al régimen
de la propiedad horizontal”. Por ende, si el dueño del terreno o los condóminos lo
gravan con la superficie, y el superficiario realiza una construcción que afecta al régimen
de propiedad horizontal, no habría razones para impedirle al superficiario dictar el
reglamento, ya que, según el Art. 2038 del CCC será “a los fines de la división jurídica del
edificio…”.
♦ Contenidos: Generalmente pueden distinguirse tres partes del reglamento, que son:
1- Afectación del inmueble al sistema: Con la correspondiente descripción de las partes
privativas y comunes, y la proporción de cada una de estas y su destino.
2- Normas de convivencia entre los integrantes del consorcio:
3- Normas referidas a los órganos del consorcio, funcionamiento, derecho y obligaciones:
Pero, por otro lado, el CCC impone el contenido mínimo y obligatorio del reglamento, sin
perjuicio de la libertad de los propietarios para incluir otras cláusulas, o modificar las existentes,
que aparecen reguladas en el Art. 2056 del CCC: Contenido “El reglamento de propiedad
horizontal debe contener: a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades
funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las
cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la
parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las
expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del
consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades
especiales de las asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la
reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de
limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional
para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las
distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento
de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales
prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de
ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u)
facultades especiales del consejo de propietarios”.
♦ La modificación del reglamento:
▪ El principio general lo asienta el Art. 2057 del CCC: Modificación del reglamento “El
reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante la
mayoría de los dos tercios de la totalidad de los propietarios”.
▪ Esta mayoría es mínima, ya que el reglamento puede agravarla, pero no pueden
disminuirla, debido a que, si esta hubiese sido la intención del legislador, no hubiera
fijado ninguna mayoría y lo habría dejado librado a ala voluntad de los interesados.
Macarena A. Kroneberger Derechos Reales e Intelectuales 123

▪ El Art. 2057 del CCC dice que esta mayoría se computa sobre el total de los propietarios,
pero nada dice sobre cómo se cuentan los votos. Al tratar las asambleas, dice que la
mayoría absoluta se calcula, según el Art. 2060 primer párrafo del CCC, “con la doble
exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con
relación al conjunto”, mientras que, en caso de grave destrucción o deterioro del
edificio, la mayoría debe superar “más de la mitad del valor”, según el Art. 2055 del CCC.
▪ Ahora bien, el Art. 2056 del CCC dice que el reglamento debe establecer la “forma de
computar mayorías”, por lo que se puede arriesgar que, en primer lugar, esta mayoría
especial de dos tercios se calcula en la forma que prevea el reglamento. Si nada dice,
pareciera que habrá que acudir al doble cálculo de número de unidades y de valor, para
mantener armonía con el resto de las decisiones, aunque hubiera sido preferible una
mayor claridad sobre el punto.
▪ Estas son clausulas estatuarias de aquellas que se vinculan con los derechos
patrimoniales de los distintos propietarios, tal como ocurre con las que expresan la
distribución porcentual sobre los bienes comunes, la proporción con que cada
propietario solventa los gastos por expensas o el destino de las unidades. Estas
cláusulas, aun cuando forman parte del reglamento, no pueden ser modificadas, sino
por una unanimidad. Todas las demás, las reglamentarias, admiten ser modificadas por
resolución de los propietarios mediante una mayoría de 2/3 de la totalidad de estos,
que exige la ley.
▪ Aunque el código no lo reconoce expresamente, esta clasificación de las clausulas
aparece reguladas en el Art. 2061 del CCC, según el cual para la supresión o limitación
de derechos propietarios que excedan de meras cuestiones de funcionamiento
cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
▪ Las modificaciones al reglamento deben ser instrumentadas tambien en escritura
pública, pero no todas tienen vocación registral, ya que solo tendrán los cambios de
aquellas estipulaciones del estatuto original de las que el Registro de la Propiedad
Inmueble haya tomado razón.

10. Mejora u obra nueva: Distintos tipos y requerimientos. Reparaciones urgentes. Grave deterioro o destrucción
del edificio:
• Mejora u obra nueva:
♦ Noción: Son aquellas mejoras e innovaciones que sirven para modernizar y embellecer cosas y
partes comunes como, por ejemplo, poner porteros visores, automatizar porteros, modernizar
la fachada, etc. las cuales requieren el consentimiento de la mayoría de los propietarios para
que se lleven a cabo en la Asamblea.
Para que los propietarios puedan otorgar el consentimiento, es necesario que se presente un
informe técnico de un profesional autorizado (ingeniero o arquitecto) para que sea estudiado
antes de la toma de decisiones.

♦ ¿Quién puede accionar frente al juez para que deje sin efecto la decisión que se tomó en la
Asamblea?: Dicha apelación de la decisión sobre la modificación puede solicitarla:
1- Si la Asamblea tomo una decisión negatoria: El que pidió la mejora.
2- Si la Asamblea tomo una decisión afirmativa: La minoría que se opuso a la mejora por
estar afectando su interés particular.
El Juez, luego de evaluar con el informe las características de la mejora u obra nueva (si es de
costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, si afecta a la seguridad, solidez, salubridad,
destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble, etc., resuelve a favor o en
contra de suspender la decisión de la mayoría.
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Esta decisión de la mayoría solo se suspende con orden judicial expresa.

♦ Distintos tipos y requerimientos:

1- Mejoras u obras nuevas que requiere de una unanimidad: Son aquellas mejoras y
obras nuevas que consisten en:
▪ Modificaciones importantes que alteran el inmueble de forma sustancial.
▪ Modificaciones que benefician solo el propietario. Por ejemplo: arreglar una
terraza de uso exclusivo.
-Como este tipo de obra puede afectar la solidez, seguridad, ocasionar
molestias o bajarles el valor a otras unidades, se exige la aceptación por todos
los propietarios en Asamblea convocada al efecto. El beneficiario debe
efectuarla a su costo y soportar los gastos de la modificación del Reglamento de
propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera que hacerlos.
2- Reparaciones urgentes:
▪ Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del
Consejo de Propietarios, puede realizar reparaciones urgentes que requieran
una rápida solución, y estas pueden incluirse en las cosas y partes comunes. Por
ejemplo: arreglo de bomba de agua, cambiar caños, cables, etc.
▪ El propietario que pagó los gastos, tiene derecho a ser reembolsado por el
consorcio. En el caso de que este se negará, para obtener el pago se lo puede
demandar judicialmente para que el juez resuelva y decida si el gasto fue
justificado y el precio es razonable. En el caso de que los considere
injustificados, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial, y, a su vez,
exigir si corresponde la restitución de los bienes a su estado anterior a costa del
propietario.
3- Grave deterioro o destrucción del edificio:
▪ Ante casos de grave desgaste o destrucción, ya sea total o parcial, del edificio
(por ejemplo, causados por incendios, inundaciones, terremotos, etc.) se
necesita obtener en la asamblea la mayoría que represente más de la mitad del
valor del edificio.
▪ La elección es por porcentaje y no por un número de votos.
▪ Los temas que se pueden decidir son:
a- Su demolición y venta del terreno y materiales.
b- La reparación o reconstrucción.
-En el caso de que no haya oposición de la minoría: Deben pagar el
gasto de la reconstrucción según sus porcentajes.
-En el caso de la negativa de pagar: Se procede mediante vía ejecutiva,
ya que dicho gasto es tomado como expensas comunes.
-En el caso de que haya oposición de las minorías: Esta no puede ser
obligada a pagar la reconstrucción de manera que puede ceder sus
derechos de propiedad a terceros o a los demás propietarios, que son
los que se harían cargo de dicho pago.
-En el caso de la ausencia de interesados: La mayoría puede adquirir la
parte de los disconformes, según la evaluación judicial.
▪ Se considera grave la destrucción o el deterioro del edificio, cuando este no
puede, en forma total o parcial, cumplir su destino.
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11. Las asambleas: concepto. Distintos tipos. Atribuciones. Convocatoria y quórum. El sistema de mayorías. Libro
de Actas y de Registro de firmas. La asamblea judicial: causales y procedimiento:
• Las asambleas:
♦ Concepto:
✓ El consorcio es una persona jurídica distinta a las de sus integrantes, como sucede con
las personas jurídicas que actúa a través de sus órganos. En este caso, la asamblea es
uno de ellos, junto al administrador, que es el representante legal, y al consejo de
propietarios en el caso de que lo haya (Según el Art. 2044 del CCC).
✓ La Asamblea es un órgano, esencialmente deliberativo, aunque en ocasiones el CCC
permite que tome decisiones sin la reunión de los propietarios, que se da conforme al
administrador (que realiza las funciones ejecutivas). Especificamente, el Art. 2058 del
CCC dice “La asamblea es la reunión de propietarios…”.
✓ Se trata del ente supremo, soberano e idóneo, que esta apto para resolver todas las
cuestiones de interés común, previa deliberación de los consorcistas, que son
convocados a tales efectos, siguiendo las pautas legales y reglamentarias, en cuanto a la
convocatoria, deliberación y decisión.

♦ Distintos tipos:
1- Asamblea ordinaria:
✓ Son las que se celebran con periocidad.
✓ El plazo está fijado en el reglamento.
✓ Se tratan temas que hacen el funcionamiento normal y habitual del consorcio.
✓ Se realiza la rendición de cuentas del administrador.
✓ Se aprueba el presupuesto de gastos para el próximo ejercicio.
✓ Se realiza la renovación de miembros del Consejo de Administración.
✓ Etc.
2- Asamblea extraordinaria:
✓ Están destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan de cada
paso.
✓ Se citan ante situaciones imprevistas.
✓ Suelen ser temas de especial importancia o urgencia. Por ejemplo: remoción
del administrador, la necesidad de hacer una reparación que importe una
derogación muy grande, etc.

♦ Atribuciones: Aparecen reguladas en:

✓ Art. 2058 del CCC: Facultades de la asamblea. “La asamblea es la reunión de
propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas
especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones
atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones sobre la conformidad
con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d) las cuestiones no
contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo
hubiere”.
✓ Art. 2056 Inc. I del CCC: Contenido. “El reglamento de propiedad horizontal debe
contener (…) i) facultades especiales de las asambleas de propietarios…”.
-De esta forma, este artículo asigna a la asamblea la competencia sobre determinadas
cuestiones. Por ejemplo: El Inc. b de la misma norma dice “…b) las cuestiones
atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
Macarena A. Kroneberger Derechos Reales e Intelectuales 126

cualquiera de estos o por quien representa el cinco por ciento de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto”.
✓ De manera general:
1- Puede remover al administrador y al consejo de propietarios.
2- El administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea.
3- No es posible aceptar que quien tiene la potestad de remover y de tomar
decisiones que sean cumplidas por el administrador, resuelva temas que sean
propios de este.
4- Etc.

♦ Convocatoria:
✓ Se denomina de esta forma a la reunión de la asamblea.
✓ Aparece regulada en el Art. 2059 del CCC: Convocatoria y quórum. “Los propietarios
deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de
propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en
forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están
presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La
asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son
válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos
tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios, aunque no lo hagan en asamblea”.
✓ La convocatoria debe ser realizada por el administrador (Art. 2067 Inc. a del CCC) y, en
su defecto, el Consejo de Propietarios en caso de que este exista (Art. 2064 Inc. a del
CCC). Si estos omiten hacerlo, y no se da un supuesto de autoconvocatoria (Art. 2059
segundo párrafo del CCC), se puede promover la asamblea judicial prevista en el Art.
2063 del CCC, salvo que el reglamento prevea otras alternativas.
✓ Debe ser hecha a través de un medio fehaciente para impedir que algún titular alegue
no haberse enterado.
✓ Tambien es necesario procurar que quede constancia de la recepción. Se trata de un
ideal de una carta documento, un telegrama o una notificación notarial; aunque, se
suele utilizar un método del aviso individual que se reparte en cada unidad, y, además,
se pide la firma de haber recibido la citación. No obstante, esta cuestión debe ser
prevista en el reglamento. El Art. 2056 Inc. m del CCC dice que el estatuto debe prever
la forma de convocar a la reunión, así como la forma de notificación. Puede preverse
sistemas mas modernos, como la notificación electrónica, procurando un sistema que
asegura la recepción, sin posibles cuestionamientos.
✓ Las irregularidades acerca de la citación para la asamblea quedan convalidadas con la
ocurrencia de los propietarios a la misma sin objetar en absoluto la forma y modo en
que fueron convocados.

♦ Quórum y mayorías:
✓ El quorum es la cantidad mínima de personas que deben estar presentes para que la
asamblea pueda sesionar válidamente.
✓ Teniendo en cuenta que los votos se cuentan sobre el total y no sobre los presentes, el
quorum mínimo coincide con la mayoría necesaria para la decisión que se pretende
tomar.
✓ Una vez reunido el quórum, es necesario que se vote y que la decisión cuente con la
mayoría suficiente.
Macarena A. Kroneberger Derechos Reales e Intelectuales 127

♦ El sistema de mayorías: Sin prejuicio de otras cuestiones que puedan estar previstas en el
reglamento, podemos observar que surgen los siguientes tipos, que son:
1- Mayoría absoluta:
✓ Es una mayoría residual, que se toma para los casos que involucren el interés
común de los propietarios y que no tengan determinada una mayoría especial
en otras normas legales o reglamentarias, según el Art. 2060.
✓ Tambien se toma para las obras nuevas y para las hipótesis de deterioro o
destrucción del edificio. En este supuesto se exige la mayoría que represente
más de la mitad del valor.
✓ Según el Art. 2060 del CCC se forma con la doble exigencia del número de
unidades y de las partes proporcionales indivisa de estas con relación al
conjunto. Es decir, que se calcula por unidad y por valor en conjunto.
2- Mayoría de dos tercios de los propietarios:
✓ Es la que se requiere para la reforma del Reglamento (Art. 2057 del CCC), y para
que resulte aprobada la autoconvocatoria y el temerario de la asamblea
autoconvocada (Art. 2059 del CCC).
3- Unanimidad:
✓ Se requiere para las obras nuevas a las que se refieren los Arts. 2052 y 2053, y
los supuestos del Art. 2061 del CCC, que son supresión o limitación de derechos
acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones del funcionamiento
cotidiano.
4- Mayoría simple de presentes:
✓ Se da en los casos especiales, que es el de la asamblea judicial.
En conclusión, las mayorías se calculan sobre la totalidad de los propietarios y no sobre los
presentes en la asamblea, salvo supuesto de la asamblea judicial. Además, el reglamento puede
establecer mayorías distintas, agravándolas, pero no disminuyéndolas, ya que cuando la ley
establece las mayorías especiales lo hace de manera imperativa para cada caso, lo cual implica
que no se trata este tema ilimitadamente a la autonomía de la voluntad. Esto es así, aun cuando
figure en el reglamento la determinación de las mayorías necesarias para las distintas secciones.

♦ Fracaso de la Asamblea: Se suele dar en el supuesto que no se puede reunir ni el quórum ni la

mayoría requerida para tomar decisiones, debido al inexplicable desinterés de los propietarios,
quienes generalmente no asisten a las asambleas, a pesar de que en ellas se tratan asuntos que
les concierten.
En ese caso el Art. 2060 del CCC dispone: “La mayoría de los presentes puede proponer
decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se
tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que estos se opongan antes, con
mayoría suficiente”.
Aquí se suelen plantear algunos interrogantes, que son:
1- ¿Resultaría aplicable solo a las hipótesis de resoluciones adoptadas por mayoría
absoluta o en todos los casos?: La solución es que admite su aplicación a todos los
casos, precisamente porque constituye un mecanismo enderezado a evitar la
paralización que puede sufrir el consorcio si no se logra arribar a decisiones por la
inasistencia de los propietarios, a veces en cuestiones cruciales para su
desenvolvimiento.
Confinaría conducir a minimizar sus resultados y en ocasiones a encrucijar insalvables,
ya que la asamblea judicial solo se toma procedente en caso de que el Administrador o
el Consejo omitan convocar a asamblea. Aquí, por hipótesis, la asamblea ha sido
convocada, pero ha fracasado.
Macarena A. Kroneberger Derechos Reales e Intelectuales 128

Notificada la resolución adoptada por la mayoría de los presentes ausentes, ¿se tendrá
por aprobada si estos no se oponen en el termino de quince días por mayoría
suficiente?:
2- ¿Cuál es esta “mayoría suficiente?: Se necesitaría, para evitar que la resolución sea
aprobada, que los ausentes que se opongan lo sean en tal cantidad que impidan que la
suma de votos favorables presentes, más la de los ausentes que guardaron silencio
alcancen la mayoría necesaria para aprobar la resolución. Por ejemplo: Sobre un
consorcio de 10 propietarios, asisten 5.

♦ Resoluciones:
1- Resolución que requiere de unanimidad: Si en la asamblea votan favorablemente los 5
presentes, los restantes 5 ausentes deberían guardar silencio, ya que con que uno se
opusiera, no podría alcanzar la unanimidad.
2- Resolución que requiere dos tercios:
▪ Asisten 5, votan favorablemente los 5.
▪ En el caso de que dos ausentes guardaran silencio, la resolución quedaría
aprobada.
▪ Si votan favorablemente solo 3 de los presentes, tendrían que guardar silencio
4 para lograr ese efecto.
3- Resolución que requiere mayoría absoluta:
▪ Asisten 5, votan favorablemente los 5.
▪ Con uno de los ausentes que guardara silencio, la resolución quedaría
aprobada.
▪ Si votaran favorablemente solo 3 de los presentes, sería necesario que 4
ausentes guardaran silencio.

♦ Modalidad de la asamblea: El último párrafo del Art. 2060 del CCC: “…el derecho a promover
acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la
asamblea”.
El plazo es de caducidad, es decir que, transcurrido, se extingue el derecho no ejercido (Art.
2566 del CCC).
La norma debe considerarse acertada, ya que dispara divergencias planteadas en torno al
régimen de prescripción aplicable a la acción de nulidad de la asamblea e inclusive sobre la
validez o invalidez de previsiones que contienen muchos reglamentos, las que establecen plazos
de caducidad breves para este tipo de acciones.

♦ Libro de actas y registro de firmas:

▪ Las decisiones que se tomen en asamblea debe constar en libros de actas de asamblea.
▪ El Art. 2062 del CCC: Actas “Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la
administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un
Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes
deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea
deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios;
éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones
adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por
el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador
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debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones
recibidas y de las eventuales conformidades expresas”.
▪ Ambos libros deben estar reubicados.

• La asamblea judicial:
♦ Régimen legal y causales: Aparece regulada en el Art. 2063 del CCC: Asamblea judicial. “Si el
administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los
propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria
de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que
debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de
presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si
corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del
consorcio”.
♦ Procedimiento:
▪ La norma debe considerarse acertada y recoge criterios imperantes en la jurisprudencia
y en la doctrina.
▪ La legitimación para solicitar la convocatoria judicial corresponde solo a “propietarios
que represente el diez por ciento dentro del total”.
▪ La asamblea judicial, por consiguiente, esta planteada como remedio solo para los
supuestos en que el administrador, o en su caso, el Consejo de Propietarios, omitan la
convocatoria. Y, desde luego, no descarta la autoconvocatoria, cuando concurrieran los
requisitos pertinentes.
▪ Si en las Asambleas convocadas por el Administrador o, en su caso, el Consejo de
Propietarios, no se pudiera reunir el quórum para deliberar y eventualmente resolver, la
solución la brinda el Art. 2060, segundo párrafo del CCC.

12. Consejo de propietarios: Conformación y funciones:

• Consejo de propietarios:
♦ Conformación: Es un órgano de Consorcio, nombrado por la Asamblea mediante un acto de
designación, que está integrado por propietarios (a diferencia del Administrador que no puede
serlo), que se encarga de controlar el trabajo del Administrador. Por ejemplo: la forma de
manejar los fondos de consorcio, las rendiciones de cuentas y balances, que lo realizado en el
edificio sea acorde al presupuesto, etc. Y, además, tambien se involucran los aspectos
económicos y financieros del consorcio. Previo a tomar decisiones puede consultarlo con la
Asamblea.
Actualmente, el Consejo de Propietarios puede existir o no, ya que el nuevo CCC establece que
la Asamblea “puede designar” un Consejo y “no debe designar” un Consejo.

♦ Funciones:
1- Posee la función de controlar el trabajo del administrador y los aspectos económicos y
financieros del consorcio.
2- Ante la vacancia o ausencia del administrador, por renuncia intempestiva, muerte,
remoción, etc. el Consejo puede atribuirse sus funcionarios al ejercer la administración
del consorcio, hasta que se nombre uno nuevo, y pasados 30 días de que se produce la
vacancia debe convocar la Asamblea si el cargo no puede ser cubierto.
3- Puede convocar a la asamblea y redactar el orden del día si el administrador omite
hacerlo. Es una especie de nexo entre los propietarios y el administrador.
4- Debe prestar su aval al administrador para ejecutar una propiedad que debe expensas.
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13. El administrador. Naturaleza jurídica y normas aplicables. Designación y remoción. Derechos y obligaciones.
Responsabilidades:
• El administrador:
♦ Concepto y naturaleza jurídica:
▪ Se trata de aquella persona (humana o jurídica), representante legal, debido a que
surge de una regla del derecho, del consorcio, con carácter de mandatario, que puede
ser propietario o un tercero.
▪ Por ejemplo: Empresa que administra un consorcio.
▪ Es el órgano de representación del Consorcio. Cuando el administrador designado es
una persona jurídica. En el acta de la Asamblea debe anotarse el nombre o razón social
y el nombre del representante.
▪ El consorcio se encarga de mantener, conservar y reparar las cosas comunes. En este
sentido, el administrador es el órgano de ejecución del consorcio, que realiza lo
necesario para que este cumpla su fin.

♦ Designación y remoción:
▪ El primer administrador, que es el que fue designado en el reglamento de Propiedad
horizontal, cesa al realizarse la primera asamblea, salvo que sea confirmado por ella.
▪ Esta primera asamblea debe realizarse dentro de los 90 días, contados desde:
a- Que se cumplieron 2 años de que se hizo el reglamento.
b- Que se ocuparon la mitad de las unidades funcionales.
Se toma lo que ocurra primero.
▪ Este primer administrador, que fue designado en el reglamento redactado,
generalmente por el dueño del edificio, suele ser una persona de su confianza, mientras
que los posteriores serán nombrados y removidos (incluso sin excepción de causa) por
la Asamblea, sin necesidad de reformar el Reglamento.
▪ El nuevo administrador durara en su cargo el plazo fijo que fije el reglamento.

♦ Derechos, obligaciones y responsabilidades: Estos son impuestos por la ley, el reglamento y la

asamblea de propietarios:
1- Convocar a la asamblea, redactar el orden del día, cotejar las formas de los asistentes a
ella con las registradas en el libro de formas y ejecutar las decisiones que se toman en
ella.
2- Recaudar fondos (expensas) para los gastos cotidianos y corrientes. Para disponer de
los fondos de reserva (total o parcialmente), ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios, el administrador debe pedir autorización previa al consejo de propietarios.
3- Conservar las cosas y partes comunes y cumplir con las normas de seguridad de la
estructura del edificio (cumpliendo con las normas de seguridad y verificaciones,
controles municipales, etc. Siendo multado el Consorcio si se incumple alguna
obligación establecida).
4- Rendir cuenta documentada dentro de los 60 días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
5- Nombrar y despedir al personal del consorcio (con acuerdo de la asamblea convocada
al efecto): conviene que por el alto impacto económico que puede significar un despido
(por la indemnización) sea evaluado por el Consorcio.
6- Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria.
Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios (que incluya
incendio, responsabilidad civil y demás riesgos que la asamblea resuelva cubrir).
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7- Llevar los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registro de

firmas (y cualquier otro que exija la reglamentación local), y archivar cronológicamente
las liquidaciones de expensas (junto con los documentos de constitución del consorcio y
las sucesivas administraciones).
8- Ante la renuncia o remoción, dentro de los 15 días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas.
9- Notificar a todos los propietarios si hay reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio (antes de las 48 horas hábiles de recibir la comunicación
respectiva).
10- Emitir el certificado de deudas y créditos del consorcio (a pedido de parte interesada) y
dejar constancia si hubiera reclamos (administrativos o judiciales) e informes sobre
seguros vigentes.
11- Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades de representante legal (no puede delegar
sus facultades judiciales, pero puede apoderar a un tercero para que lo represente en
juicio.

14. Subconsorcios: concepto y funcionamiento:

• Subconsorcios-Concepto y funcionamiento:
♦ Régimen legal: Aparecen regulados en el Art. 2068 del CCC: Subconsorcios. Sectores con
independencia “En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de
propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre
los diversos sectores la asamblea resuelve, en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran”.

♦ Funcionamiento:
▪ El CCC contempla la existencia de los Subconsorcios en edificios cuya estructura o
naturaleza lo tornen conveniente.
▪ Antes de la entrada en vigencia del CCC, en los complejos compuestos por dos o más
“torres” y en los clubes de campo y barrios cerrados sujetos a propiedad horizontal, los
Subconsorcios eran incluidos en los Reglamentos de propiedad horizontal por voluntad
de los propietarios, en condiciones que coinciden con las expresadas en el CCC.
▪ El CCC omite una regulación especial para los casos de los edificios con pocas unidades,
considerando que no parece acertado que se les aplique sin más muchas de las normas
analizadas.

15. Prehorizontalidad. Casos excluidos:

• Prehorizontalidad:
♦ Es un sistema complicado y costoso que emplea la Ley 19.724 y su complementaria, la Ley
20.276, relativa a exclusiones de dicho sistema, ambas derogadas por la Ley 26.994, de sanción
civil.
♦ Se sustituyeron por un régimen de seguros obligatorio, al que quedaran sujetos los contratos
sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal (Art.
2070 del CCC).
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♦ El CCC dispone que para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas
bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un
seguro a favor del adquiriente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo
convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas
con más de un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el
adquiriente no asume en el contrato preliminar.
♦ El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo
derecho contra el adquiriente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no
priva al adquiriente de sus derechos contra el enajenante (Art. 2071 del CCC).

• Casos excluidos: Aparecen previstos en el Art. 2072 del CCC: Exclusiones “Están excluidos los contratos
siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de
comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales
o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas
resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o
fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin”.