TABLA DE CONTENIDOS

I. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................... 2

I.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO...................................................................................................... 2
I.2 DESCRIPCIÓN DEL PROBELMA O NECESIDAD.............................................................................. 2
I.3 OBJETIVOS DEL PROYECTO ......................................................................................................... 2

II. ESTUDIO DE MERCADO ............................................................................................................ 3

II.1. DEFINICIÓN DEL NEGOCIO. ...................................................................................................... 3
II.2. DEFINICIÓN DEL MERCADO...................................................................................................... 3
a. Comportamiento de la demanda. ....................................................................................... 4
b. Comportamiento de la oferta. ............................................................................................. 6
c. Mercado de Proveedores.......................................................................................................... 7
d. Mercado Distribuidor ........................................................................................................... 8
II.3. ANÁLISIS DEL ENTORNO ........................................................................................................... 8
a. Políticas Económicas y Macroeconómicas ........................................................................... 8
b. Factores Socioculturales ....................................................................................................... 9
c. Estabilidad Política ................................................................................................................... 9
II.4. ESTRATEGIA COMERCIAL.......................................................................................................... 9
a. Servicio. ................................................................................................................................ 9
b. Precio. ................................................................................................................................. 10
c. Promoción. ............................................................................................................................. 10
d. Distribución. ....................................................................................................................... 11

III. 3. ESTUDIO TÉCNICO ............................................................................................................. 12

III.1. TAMAÑO................................................................................................................................. 12
III.2. PROCESO. ............................................................................................................................... 12
III.3. LOCALIZACIÓN. ....................................................................................................................... 13
III.4. OBRAS FÍSICAS QUE SE DESPRENDEN DEL ESTUDIO TÉCNICO. .............................................. 15

IV. ESTUDIO ORGANIZACIONAL ................................................................................................... 16

IV.1 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL “CABAÑAS CAPACITA” ........................................................ 16
IV.2 RECURSO HUMANO ................................................................................................................ 16
IV.3 PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS .................................................................................... 17
IV.4 COSTOS DERIVADOS DEL ESTUDIO ORGANIZACIONAL ....................................................... 18

V. ESTUDIO LEGAL ...................................................................................................................... 20

V.1. ASPECTOS LEGALES ................................................................................................................ 20
V.2. ASPECTOS TRIBUTARIOS DE INICIACIÓN DE ACTIVIDADES .................................................... 20
V.3. PERMISOS MUNICIPALES ....................................................................................................... 21
V.4. ASPECTOS DE FINANCIAMIENTO ............................................................................................ 21

VI. ESTUDIO FINANCIERO ............................................................................................................ 23

VII. CONCLUSIONES. ..................................................................................................................... 29
I. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO

I.1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

o Proyecto: Prestación de servicio de capacitación y hospedaje.

o Finalidad: Otorgar un servicio de Capacitación Computacional u otros en cabañas

completamente equipadas, con hospedaje, como también el arriendo de estas a
Universidades para dictar Cursos de Informática. Orientada a Trabajadores y Estudiantes
Universitarios.

I.2. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA O NECESIDAD

Uno de los problemas que se presenta actualmente en el sector Cercanos de Osorno es la

existencia de una demanda insatisfecha por Lugares de capacitación para estudiantes universitarios.
La oferta que existe es, de acuerdo a lo investigado, de mala calidad y no cumple con los requisitos
exigidos por los consumidores. Los principales demandantes de este servicio son estudiantes del
Institutos, Empresas y Universidades quienes en su mayoría provienen de otras ciudades.

I.3. OBJETIVOS DEL PROYECTO

Otorgar un óptimo servicio de hospedaje para estudiantes de Universidades y Empresas

durante el período académico en la ciudad de Osorno, y que éste sea reconocido como tal por los
usuarios.

Como objetivos específicos se propone:

• Entregar un espacio físico cómodo y que cumpla con los requerimientos propios de un
estudiante de educación superior y o trabajador por los periodos que duren los cursos,
estos son: servicios básicos (luz, agua y gas), televisión por cable, internet,
estacionamiento y lavandería.

• Dar una alternativa económica para los estudiantes, pero que a la vez sea de calidad.

2
 • Proporcionar una óptima seguridad para que nuestros clientes tengan una estadía
tranquila.

II. ESTUDIO DE MERCADO

II.1. DEFINICIÓN DEL NEGOCIO

El proyecto considera la construcción de cabañas para la prestación de servicios de hospedaje

para estudiantes universitarios y trabajadores con cabañas habilitadas para cursos.

Este proyecto apunta a un mercado meta correspondiente a estudiantes de Universidades y

Empresas que provienen de ciudades lejanas a Osorno y que necesitan por el período del curso de
alojamiento, específicamente de cabañas, para mantener cierta independencia y privacidad. La idea
se enfoca en la creación de un complejo de cabañas que permita proporcionar una alternativa
económica, segura y con un ambiente grato de camaradería entre los jóvenes que cada año habiten
en el complejo, ofreciéndoles además, a bajo costo, servicios extras como: lavado de ropa y aseo.

II.2. DEFINICIÓN DEL MERCADO

La ciudad de Osorno se caracteriza, entre los meses de marzo a diciembre, por ser habitada
por un número importante de estudiantes y trabajadores que vienen desde otras ciudades, esto
dado a la presencia de centros de educación profesional de reconocimiento a nivel nacional. Por otro
lado, dado el atractivo entorno natural de Osorno, Lagos , bosques y cercanía al mar, hacen que la
ciudad tenga un reconocimiento a nivel internacional como un paso obligado para turistas en la época
de verano (enero-febrero).

Ambos aspectos generan nichos importantes para el desarrollo del mercado de hospedajes.
Es así como se ha establecido un número importante de hospedajes: cabañas, pensiones, hostales y
hoteles.

3
 De esta forma, este mercado se presenta de forma fragmentada, con muchos
competidores, en su mayoría establecidos informalmente, es decir, no están constituidos
legalmente1.

Al estudiar el mercado se requiere conocer todos los agentes que tendrán algún grado de
influencia sobre las decisiones que se tomarán al definir posteriormente la estrategia comercial, en
este sentido se estudiarán los siguientes sub-mercados: consumidores, competidores, proveedores,
competidores potenciales y sustitutos.

Es necesario mencionar que dado el objetivo planteado en el proyecto, dar un servicio de

hospedaje a estudiantes y trabajadores durante el periodo de curso, los análisis de comportamiento
de demanda y oferta se enfocaran específicamente en la ciudad de Osorno y sus alrededores.

a. Comportamiento de la demanda

La demanda por servicios de hospedaje por parte de alumnos y Empresas comienza en el

mes de marzo, ya que en este mes comienzan las actividades académicas. El perfil de estos
consumidores corresponde a estudiantes universitarios que disfrutan de un ambiente confortable con
todas las comodidades y de la cercanía a servicios como son: supermercados, cines, terminal de
buses, centro de la ciudad, etc. Dentro de las características que tienen estos estudiantes, está el
poseer los recursos económicos necesarios para costear el arriendo de una cabaña, así como la
disposición de compartir un ambiente plenamente universitario, lleno de facilidades para el
desarrollo de sus labores de estudiante.

En el siguiente cuadro se presentan los factores que los estudiantes consideran relevantes
al momento de contratar el servicio de hospedaje, ya sea pensiones o arriendo de cabañas,
departamentos o casas.

4
 FACTORES RELEVANTES DE DECISIÓN DE ALOJAMIENTO

Fuente: Elaboración propia a partir de Encuesta aplicada a Estudiantes y empresas.

De acuerdo a algunas cifras los estudiantes y empresas concentran su atención en:

cercanía al establecimiento educacional; servicios ofrecidos (luz, agua, gas, internet, principalmente)
e infraestructura, ambos factores muy relacionados al precio. En conversaciones con los alumnos,
estos señalan que los servicios e infraestructura que se ofrece (ya sean cabañas o pensiones) no van
acorde con el precio cobrado, es decir, mal servicio-alto precio. Como tercer aspecto -no menos
importante- está la seguridad, relacionada principalmente con robos y saqueos de cabañas donde
viven los estudiantes2.

Según información proporcionada por Universidades, actualmente ingresaron alrededor de

840 alumnos a esta casa de estudios, de los cuales aproximadamente el 45% (378 alumnos) provienen
de ciudades alejadas de Osorno. De ellos, un 65% (245 alumnos) arrienda casa, departamento,
cabaña o toma pensión. El otro 35% son estudiantes que se hospedan en casa de parientes o amigos y
que por condiciones netamente financieras -falta de recursos económicos- no pueden optar por
arrendar un lugar.

Por otro lado, se realizó una estimación del número total actual de estudiantes, asumiendo
un número promedio de 30 alumnos por curso, un 5% de deserción y un total de 28 carreras (7,14%
tiene una duración de 10 semestres; 46,4% ocho semestres; 39,3% cuatro semestres y 7,14 cinco
semestres). Así, se obtiene un total de 2.830 alumnos, si suponemos que las proporciones de
procedencia y contratación de hospedajes se mantienen se estima un total actual de 828 alumnos
que demandan servicios de hospedaje.

Por lo tanto, para cada año existiría una demanda aproximada por servicio de hospedaje de
830 alumnos si se mantuvieran las proporciones de ingresos, deserción y egresos de éstos.

5
 b. Comportamiento de la oferta.

El mercado del alojamiento para estudiantes que trabajan en la ciudad de Osorno, tiene
una estructura de mercado muy fragmentada, y la mayoría de la competencia se ubica en el sector
centro de Osorno y en los sectores cercanos a las Universidad, existiendo una oferta bastante
pequeña y de baja calidad en el sector, sin dejar de considerar otros lugares de menores precios, pero
más alejados.

Entre los principales competidores se encuentran:

COMPETIDORES PRECIOS PROMEDIOS DIARIOS

ARRIENDO HOTELES

Sector Centro de Osorno Entre $ 35.000 a $ 45.000 Diario

ARRIENDO CABAÑAS

En Osorno Entre $ 25.000 a 45.000 Diario

Fuente: Elaboración propia.

Cabe señalar que la mayoría de los servicios de los hospedaje que abarcan cabañas y
pensiones en el sector de I. profesionales o Universidad corresponde a competidores de tipo informal
ya que no están, desde el punto de vista comercial, legalmente establecidos; aprovechan sus sitios y
cercanía al centro educacional para ofrecer estos servicios saltándose todos los aspectos legales.

Un número importante de cabañas se concentra en la periferia de Ipla. De acuerdo a lo

observado en terreno, el 100% de los competidores (cabañas para estudiantes) es del tipo informal.
La mayoría no ofrece sistema de conexión a internet ni TV cable y cobra en forma adicional los
servicios básicos (luz, agua y gas). De acuerdo al estudio realizado, los estudiantes pagan en forma
adicional por los siguientes conceptos: TV cable: $ 5.000.-, internet: $ 5.000.- y servicios básicos:
$ 20.000.- De acuerdo a las cifras de precios cobrados, se podría inferir que los alumnos terminan
pagando un valor entre $25.000.- y $ 35.000.- aproximadamente.
6
 Por otro lado, se corroboró lo indicado por los estudiantes, en su mayoría las cabañas que se
ofrecen como alternativa de alojamiento están en precarias condiciones, con madera raída, techos
rotos, ventanas rotas, entradas oscuras.

Según lo observado en terreno, 50 cabañas que ofrecen servicio de hospedaje, en algunas de

ellas se logro tener contacto con dueños y también con residentes donde se constató el cobro por
separado de servicios básicos y la no disponibilidad de TV cable e internet.

Se estima que en cada cabaña en promedio con capacidad de 2 estudiantes por lo que la
oferta total es 116 cupos para alojamiento.

Por otro lado, en cuanto a las pensiones se ha estimado que el número de alumnos al que se
ofrece este servicio, es de 45 cupos. Existen alrededor de 15 pensiones que ofrecen alojamiento para
un promedio de 3 alumnos. Cabe señalar que esta situación se observó en la periferia de
Universidades.

Por lo tanto la oferta total abarca un total de 161 cupos para alojamiento de estudiantes.

c. Mercado de Proveedores

El estudio de este mercado es más complejo, ya que se deben analizar todas las alternativas
de obtención de insumos, sus costos, condiciones de compra y ventas, sustitutos y disponibilidad. Es
así como se ha llegado a determinar, que los principales proveedores serán en cuanto al
equipamiento y construcción de viviendas y todos aquellos servicios necesarios para entregar la
mejor atención a los clientes.

Respecto a los proveedores, para la construcción de las viviendas, existen en la ciudad de

Osorno diversas alternativas, entre las cuales está:

PROVEEDOR DIRECCIÓN TELÉFONO

Constructora SOCOVESA Libertador B. O´Higgins 310, Osorno 63-211081
Constructora CAPREVA Av. España 401, Osorno 63- 247700
Constructora Catalán Ltda. Errázuriz 2171, Osorno 63- 217579
Constructora Centro Ltda. Carrera 242, Osorno 63- 278535
Contratista de Obras Menores René Soriano 121, Osorno 077959452
Contratista de Obras Menores Ver Anexo N° 3 Varios
Fuente: Elaboración propia.

7
 Existen grandes diferencias entre los presupuestos otorgados por las grandes constructoras y
los contratistas de obras menores para este tipo de obras, ya que mientras las primeras cobran
aproximadamente $ 800.000.- por m2 construido, la mejor oferta que encontramos en el mercado de
contratistas de obras menores asciende a $ 200.000.- por m2 construido.

En cuanto a los suministros básicos, existe factibilidad de redes tanto por parte de la empresa
eléctrica SAESA como de la empresa de agua potable Aguas Décima S.A.

Respecto de los servicios de internet, TV cable y telefonía, las empresas existentes en la

ciudad de OSORNO tienen redes en el sector por lo que la contratación de una u otra empresa va a
depender netamente del presupuesto, garantías y el servicio propiamente tal que considere el menor
costo. Dentro de estas empresas se puede nombrar a: Telefónica de Sur, VTR y CTC.

En el caso de VTR no se puede hacer la contratación para el servicio de internet ya que no

existe factibilidad técnica en esta zona por el momento, sin embargo es la única empresa que tiene
disponible el servicio de TV cable. Por otro lado Telefónica de Sur, requiere de un estudio de
factibilidad técnica previa en terreno para cotizar sus servicios.

Por otro lado, CTC ofrece un servicio de telefonía más internet a un costo más conveniente.

d. Mercado Distribuidor

La prestación de estos servicios se realiza y consume simultáneamente; la distribución es

directa y sin intermediarios.

II.3. ANÁLISIS DEL ENTORNO

a. Políticas Económicas y Macroeconómicas

Es importante considerar el ingreso disponible, ya que a mayor ingreso existen más

posibilidades de que jóvenes de otras ciudades puedan Tomar Cursos de estudios superiores en la
ciudad de Osorno. Esta variable es considerada relevante dentro de la política interna de los institutos
de capacitación y formación técnica al momento de fijar sus aranceles, lo que afecta la capacidad
adquisitiva de los estudiantes y puede reducir sus ingresos en mayor o menor medida.

8
 b. Factores Socioculturales

Entre éstos, es favorable el hecho de que los jóvenes estudiantes gusten de lugares que les
permitan cierta independencia y disponer de todos los servicios que requieran a su alcance.

Otro factor que es importante de abordar es el tema de la delincuencia existente en la

ciudad, esto debido principalmente a que hay flujos de habitantes desde las zonas periféricas de la
ciudad con una cultura delictiva y de sobrevivencia. Por tanto, es una oportunidad contar con un
elemento de seguridad dentro de la diferenciación del servicio a ofrecer a los estudiantes, pues es
altamente valorado.

c. Estabilidad Política
Las políticas de Chile en cuanto a educación son bastante claras y permiten a los jóvenes
disponer de una serie de beneficios a la hora de estudiar, tales como becas de arancel, becas
alimenticias, etc. Todo ello significa y refleja transparencia en la actividad política de Chile.

II.4. ESTRATEGIA COMERCIAL

a. Servicio

El servicio consiste en dictar cursos, alojamiento y arriendo de cabañas a estudiantes de

Universidades y Empresas. Para ello se dispondrá, en un recinto de 375 m2, de 15 cabañas, cada una
para cuatro personas y que representaría una alternativa de equilibrio entre economía y conveniencia
para el estudiante; quién podrá encontrar dentro del recinto todos los elementos necesarios para
satisfacer sus necesidades básicas y estudiantiles.

Las cabañas estarán ubicadas de forma tal que aseguren plena privacidad y seguridad, y
estará permitido el acceso solo a personas residentes y a sus visitas, controlado por un conserje a la
entrada del recinto.

Se pretende ofrecer además servicios adicionales que permitan una mayor comodidad de
nuestros clientes, como: servicio de lavandería y aseo.

Las características antes mencionadas más la calidad y estética de la construcción

permitirán lograr la diferenciación de nuestro servicio en el mercado.

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 Para aprovechar la capacidad ociosa producida en los meses de enero y febrero, se ofrecerá
como servicio alternativo hospedaje a turistas (extranjeros y nacionales) que visiten nuestra ciudad,
dada su característica histórica de “Ciudad Turística y Cultural”. En este caso el arriendo será diario.

b. Precio

Para la determinación del precio se tomó en cuenta la percepción del valor que tiene el
producto para el consumidor, considerando todos los servicios que se entregan, como por ejemplo:
servicios básicos (luz, agua y gas), red de internet inalámbrica; además de los adicionales: lavandería y
aseo. De acuerdo a esto y a lo ofrecido en el mercado es consistente.

El arriendo diario será de $40.000.-, considerando que cada cabaña tiene capacidad para
cuatro personas, lo que la convierte en una alternativa de precio compartido de $ 10.000.- por
persona; de esta forma es económicamente conveniente frente a la competencia.

En cuanto a la determinación del precio a considerar en los meses de enero y febrero este
fue tomado de acuerdo a los precios de mercado. Por lo tanto, se estima un valor diario de $ 10.000.-
por persona.

c. Promoción

La función principal, consiste en informar y persuadir a los potenciales clientes sobre las
características y beneficios a los que podrían acceder. Esto se realizará mediante volantes y afiches,
que serán distribuidos en Universidades durante los periodos de matrículas y a mediados de
semestre.

También la creación de una página Web y su difusión en los folletos y volantes, de esta
manera trataremos de posicionarnos en la mente del cliente antes que la competencia. Esta misma
página Web permitirá en la época de verano, tener el contacto con turistas que requieran de nuestros
servicios de hospedaje. De esta forma se pretende comenzar con una estrategia de publicidad de
carácter agresiva e informativa con el objeto de entrar y ganar una considerable porción de mercado.

El diseño y desarrollo del sitio Web estará a cargo del web master Mario Soto, quien además
estará encargado de la mantención y actualización de la misma. El costo del registro y uso de la

10
dirección www.cabañaseduca.cl tendrá un costo de $ 8.500.- anuales. A continuación se indica en un
cuadro el resumen de costos en los que se incurrirá para llevar a cabo la estrategia comercial.

INVERSIÓN EN PUBLICIDAD INICIAL

ITEM COSTO
Diseño y construcción pagina Web 150.000
Letrero 297.500
Total 447.500

Posteriormente se continuará con un gasto en publicidad de forma pasiva año a año con el
fin de mantenerse constante y vigente en las preferencias de los estudiantes. Ésta sólo incluirá la
mantención de la página Web y el pago de registro y uso de la dirección.

COSTO ANUAL PUBLICIDAD

ITEM COSTO
Afiches (100 unidades) 40.000
Volantes (1.000 unidades) 100.000
Pago de registro y uso de dirección 8.500
Costo Mantención página Web al año 15.000
TOTAL ANUAL 163.500

Hay que considerar que dentro del pago anual de patente municipal una parte corresponde
a publicidad, que para el caso de este negocio corresponde a $ 8.556.- anuales (1/4 U.T.M. x m2
publicidad, específicamente por letreros).

d. Distribución.

El presente proyecto consiste en la prestación de un servicio, por ello el modo de

distribución es en forma directa y no intervienen intermediarios, es decir, el servicio y consumo de él
se realiza simultáneamente.

11
 III. 3. ESTUDIO TÉCNICO

En el estudio técnico hay que evaluar tres grandes decisiones: tamaño del proyecto,
proceso y localización.

III.1. TAMAÑO

Para determinar el tamaño del proyecto, además de considerar la demanda proyectada, es

necesario tomar en cuenta las disposiciones legales y técnicas.

Es necesario incluir el número de estudiantes provenientes de otras ciudades, el cual

alcanza a dos tercios del total de alumnos que ingresan cada año a las universidades.

Según la estimación de la demanda realizada el tamaño de este proyecto es de

aproximadamente 15 cabañas, cada una para cuatro personas. Cada cabaña incluye living-comedor,
un baño, cocina y dos dormitorios.

III.2. PROCESO

El proceso en este caso está definido por la serie de pasos que componen la entrega misma
del servicio al cliente.

La determinación del proceso para la prestación del servicio, será la forma de organización
de los insumos para obtener un resultado eficiente.

Primero habrá un proceso de información y publicidad de nuestro servicio.

12
 Una vez que el cliente es parte de este proceso, se le debe asegurar una completa
satisfacción, ofreciendo todas las medidas de seguridad y de administración de servicios que serán
proporcionados. En esta misma etapa se realizará otro proceso que corresponde al de prestación de
servicios adicionales, como ser lavandería. Ésta se utilizará a través de la venta de fichas con las
cuales se hará funcionar la máquina lavadora y/o secadora. Este método permitirá además llevar un
control de las ventas ya que el número de fichas debe coincidir con el dinero de la caja que maneje el
conserje.

III.3. LOCALIZACIÓN.

a. Macro localización.

El proyecto ha sido delimitado dentro de la Región de Los Lagos, específicamente la ciudad de

Osorno. Esto debido a un carácter estratégico, ya que esta es una ciudad donde llegan estudiantes de
ciudades cercanas que no tienen o no cuentan con instituciones educacionales de nivel técnico
profesional.

b. Micro localización.

Entre las alternativas de localización tenemos:

✓ OPCIÓN A: Sitio con destino residencial ubicado en Avda. Fuslocher 411, Osorno.
Corresponde a un terreno de 375 m2. De acuerdo a avalúo fiscal (Anexo N° 4), esta
propiedad tiene un valor de $12.461.512.- Este terreno posee una superficie plana, la
cual no necesitaría inversión adicional antes de poder comenzar el proceso de
construcción y urbanización. Además, no se requeriría de una inversión adicional en

13
 estudios edafológicos y uso de suelos que acrediten la calidad del mismo para conseguir
permisos de construcción.

✓ OPCIÓN B: Ruta 5 Sur KM5 , Osorno. Corresponde a un terreno de 500 m2 a un costo de

$26.000.000. Sin embargo, hay que considerar factores cualitativos como que este
terreno está alejado de la ciudad.

✓ OPCIÓN C: Ruta 215 Km 3, con 342 m2 a un costo total de $30.000.000. El inconveniente

de este sitio es que esta cercano a un sector “rural” al cual no llega la locomoción
colectiva.

Para determinar cual es la localización óptima se realizó un análisis dimensional,

identificando los factores relevantes tanto para el cliente como para el estudio de factibilidad. Los
factores que se determinó eran relevantes son los siguientes: costo del terreno, cercanía del mercado
objetivo, disponibilidad del terreno, servicios básicos (luz, agua, internet y telefonía), seguridad,
transporte, cercanía a supermercados, centro de la ciudad y a Terminal de Buses.

A continuación se presenta en el siguiente cuadro el análisis propiamente tal que se realizó para
determinar la localización del proyecto.

FACTORES Opción A Opción B Opción C Ponderación

Costo del terreno $ 12.461.512 $ 26.000.000 $ 30.000.000 2
Cercanía del mercado 3 5 3 1
Disponibilidad del terreno 2 5 4 2
Cercanía a los servicios 1 5 2 2
Seguridad 1 2 4 3
Transporte 1 5 1 3
Cercanía a supermercados, 1 2 1 4
centro de la ciudad y Terminal
de Buses.

Comparación A/B 5,11243E-08

Comparación A/C 0,00015625

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 A partir del cuadro anterior se concluye que la alternativa de localización óptima, es la
opción A, debido a que es más conveniente en cuanto a factores cualitativos y cuantitativos expuesto
en el análisis dimensional.

III.4. OBRAS FÍSICAS QUE SE DESPRENDEN DEL ESTUDIO TÉCNICO

Cada cabaña será de dos pisos (construcción básicamente de madera), con una superficie
aproximada de 26.74 m2, con living-comedor, cocina, baño y dos dormitorios cada una.

El equipamiento de estas cabañas tales como mesas, sillas, camas y similares, se detalla en
el Anexo N° 5, implementación por cabaña.

El complejo se hará a través de un contratista autorizado, cuyas especificaciones técnicas

para la construcción se detallan en Anexo N° 6.

El costo total de la construcción, detallado en el Anexo N° 7, es de $ 47.031.988.- más

$ 8.205.600.- por concepto de implementación, lo cual suma un total de $ 55.237.588.-

En cuanto a la urbanización que se requiere para la distribución de las cabañas, y que ésta
respete el entorno, la misma constructora se encarga de hacer los trámites y pagos que corresponden
a este concepto.

15
 IV. ESTUDIO ORGANIZACIONAL

IV.1. ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL “CABAÑAS CAPACITA”

GERENTE
(Propietario)

CONTADOR

CONSEJE AUXILIAR ASEO

(Guardia) (Part time)

IV.2. RECURSO HUMANO

Esta empresa esta teologizada en una PYME, por lo tanto su estructura organizacional es
reducida y en la mayoría de los casos se trabajará con miembros de la familia del dueño.

a. Gerente y Dueño: Su labor principal como administrador del complejo de “CABAÑAS

CAPACITA”, será asegurar el adecuado funcionamiento del servicio prestado. Además,
deberá controlar los ingresos y finanzas de la empresa, a objeto de mantener informes
actualizados, ordenados sobre su funcionamiento para la mejor gestión y toma de
decisiones estratégicas. También, deberá organizar al personal a su disposición. Por
último, también será el encargado de proporcionar la información para mantener
actualizado el sitio Web y revisión de correos electrónicos.

b. Conserje / Guardia: Encargado de controlar, vigilar y resguardar, el ingreso al recinto de

las personas que no vivan en él. Mantener el registro de las ventas de ticket para lavar
y/o secar ropa. (Turno de 11 pm a 8am).

c. Personal de Aseo: Tendrá que mantener el orden y la limpieza del recinto como de
todas sus instalaciones. (Personal esporádico o part time, de acuerdo a las necesidades).

16
 d. Contador Externo: Es un servicio de asesoría externa al gerente, servicio que deberá ser
prestado por un profesional Contador o Auditor, con sólidos conocimientos contables,
financieros y tributarios. Esta persona llevará en forma externa la documentación de la
empresa y sus principales actividades radican en la confección mensual de informes
financiero-contables y logística, además de velar por el cumplimiento de las normas
legales, tributarias y laborales. Como resultados de sus actividades deberá entregar a la
empresa lo siguiente:

• Contratos para el personal, finiquitos

• Reporte mensual de cuentas por pagar y por cobrar

• Registros contables

• Confeccionar informes financieros

• Declaración y pago de impuestos e Imposiciones

Todo el personal trabajará con contratos vigentes, y se prestará beneficios indirectos a través
de su afiliación a Caja de Compensación de Los Andes y al Instituto de Seguridad del Trabajo (IST)
como mutualidad.

IV.3. PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS

En el proyecto se contempla el manejo de la siguiente información:

o Libro de Compra ventas: Se deberán registrar todas las operaciones de compra venta
en forma diaria de acuerdo a la ley.

o Boletas y Facturas: Se emitirá una vez al mes por medio del principio devengado 1
factura o boleta de acuerdo a lo estipulado en el contrato para cada arrendatario,
además de las ventas de servicios adicionales de acuerdo a lo requerido por los
clientes y bajo el concepto de venta real, es decir no se fía.

17
 o Libro de registro de clientes: Cada arrendatario que vaya a su hogar los fines de
semana, deberá registrarse en portería para que el vigilante preste mayor atención
en su resguardo.

o Reglamento Interno de las cabañas: Se mantendrá una copia del Reglamento Interno
en un lugar visible para los clientes.

o Caja: Se deberá mantener un libro o planilla de caja con los ingresos y gastos básicos
que existan diarios.

o Venta de fichas para la lavadora y /o secadora: Se deberá mantener el stock de

fichas a la venta para la utilización de la lavadora, que cada cliente necesite. El control
por oposición que habrá con respecto a la caja, será el que resulte de contar las fichas
de la lavadora, y/o secadora, actividad que sólo tendrá acceso el gerente de las
cabañas, cuadrando con la caja que lleven entre el dueño y el vigilante.

o Actividades de Aseo: Servicio que se contratará a petición de los arrendatarios,

actividad que es sólo es para satisfacer necesidades de éstos y brindarles mayor
confort y cuya transacción no dejará un valor agregado para la empresa, por lo tanto,
es esporádica y sin fines de lucro para el dueño, quien sólo se preocupará de
coordinar y cobrar este servicio, considerado como costo no relevante.

IV.4. COSTOS DERIVADOS DEL ESTUDIO ORGANIZACIONAL

En el cuadro se muestra el detalle de los costos derivados del estudio organizacional:

Cargo Sueldo Mensual Observación

Gerente 300.000 En base a retiros de caja
Portero 250.000 Imponible
6.378 Aporte accidentes del trabajo según la actividad 2,55%
6.000 Aporte Fondo Cesantía
Contador 25.000 Externo
Aseo - Pago cobrado a los arrendatarios
Total 587.378

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 Para el funcionamiento de CABAÑAS CAPACITA, se hace necesaria la habilitación de un
espacio físico destinado a las funciones administrativas de la organización (en este caso se contempla
una oficina para recepción y conserjería.

Adicionalmente a los costos anteriormente señalados, existen costos por concepto de

provisión de indemnización del trabajador y durante las vacaciones tendrá que contratar una persona
adicional por el período de ausencia del conserje.

Provisiones Monto Anual

Indemnización $ 250.000
Vacaciones $ 125.000
Aporte acc. del trabajo según la actividad (2,55%) $ 3.191
Aporte Fondo Cesantía $ 3.000
Total $ 381.191

19
V. ESTUDIO LEGAL

V.1. ASPECTOS LEGALES

Los aspectos legales vigentes involucran la iniciación de actividades comerciales y obtención

de permisos municipales.

Para la constitución legal se ha decidido conformar una Empresa Individual de

Responsabilidad Limitada (EIRL), para lo cual esta empresa deberá constituirse por escritura pública,
cuyo extracto se inscribe en el Registro de Comercio y se publica en el Diario Oficial.

Todo lo anterior involucra gastos de Honorarios para Abogados, Gastos Notariales, Gastos de
Inscripción y Registro y Publicación en el Diario Oficial, Patentes y Derechos Municipales.

V.2. ASPECTOS TRIBUTARIOS DE INICIACIÓN DE ACTIVIDADES

Las personas o empresas que desean iniciar un negocio o actividad susceptibles de producir
renta, quedan afectas a las disposiciones de la ley de impuestos a la renta, por lo tanto sometidas al
control de SII. La primera actividad que se debe realizar es presentar en el SII, una declaración de la
iniciación de actividades, para lo cuál se debe: Presentar RUT, comprobar domicilio, presentar un
estado de situación al momento de iniciar actividades.

Se termina la constitución en una escritura, la cual debe ser legalizada ante Notario Público.
Esta escritura pública es diseñada con los antecedentes e informaciones proporcionadas por los
socios de común acuerdo ante un abogado quien además redacta el extracto que será publicado en el
Diario Oficial de la República de Chile, y luego inscribirla en el Registro de Comercio del Conservador
de Bienes Raíces de la ciudad de OSORNO.

Una vez realizada la actividad en el párrafo anterior, se procede a solicitar ante el Servicio de
Impuestos Internos (SII) el Rol Único Tributario (RUT). El procedimiento legal de obtención del RUT
está claramente estipulado en el artículo N° 66 del código tributario Decreto Ley 830. El RUT se
solicita mediante el formulario N° 4.414 para personas jurídicas.
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 Para la tramitación de la iniciación de actividades de la empresa se debe recurrir al formulario
N° 2.616 que es otorgado por SII de OSORNO.

Se debe agregar a lo anterior, llevar un registro contable de los movimientos de la empresa,

por lo cual es necesario proceder al timbrado de libros de contabilidad y documentación que permite
registrar los hechos económicos.

V.3. PERMISOS MUNICIPALES

Para la realización del proyecto se deben considerar las normativas con respecto al plano
regulador y al uso de suelo, las cuales establecen normas que apuntan a su ubicación, los permisos de
construcción y obras civiles necesarias. En OSORNO, aún no existe un plan regulador comunal vigente.

A continuación se entrega un resumen de los activos nominales mencionados anteriormente.

- Gastos escritura pública (Honorarios

Abogados, otros costos asociados) $ 200.000.-
- Gastos notariales $ 100.000.-
- Publicación Diario Oficial $ 50.000.-
- Derechos y Permisos Municipales $ 405.000.- 3
Total Activos Nominales $ 755.000.-

Además, se debe incurrir anualmente en $150.000.- (patente + letreros), correspondiente a

un gasto por la patente municipal, considerándose el mismo valor para todos los años de vida útil de
proyecto.

V.4. ASPECTOS DE FINANCIAMIENTO

3 Valores incluidos en el presupuesto del contratista.

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 El financiamiento del proyecto estará a cargo de inversionistas; sin embargo en el caso que se
tuviese que recurrir a algún préstamo o alternativa de financiamiento, se evaluaría de la siguiente
forma:

Para la evaluación del financiamiento del proyecto por parte de los bancos, se debe contar con:

✓ Ubicación: Plano del sector.

✓ Descripción: Tipo de construcción, Edificio, tipología, superficies.
✓ Arquitectura: Estilo, calidad de la construcción, espacios, experiencia del arquitecto.
✓ Análisis de costo: Terreno (tasación), Construcción (m2), Otros.
✓ Análisis precios de venta.
✓ Mercado específico: comparar con proyectos similares que se estén o hayan desarrollado.
✓ Plazo de la construcción.

Además la constructora o contratista debe ser calificado por el banco, con contrato a suma
alzada y debe entregar una boleta de garantía. También verificará que el proyecto esté aprobado por
la Dirección de Obras de la Municipalidad.

En cuanto a la estructura de financiamiento:

✓ Los bancos financian hasta un del 75% del la tasación de la garantía, tasación que como
máximo es tres veces el valor del avalúo fiscal del bien.

✓ El banco se debe asegurar que con su aporte se termina el proyecto.

✓ Siempre serán en primer lugar utilizados los aportes de la empresa y luego los del banco, en
los cuales, en cada desembolso deberá verificar cuanto es el saldo por financiar y el estado
real de avance de la obra (informe de perito o visita a terreno de ejecutivo).

✓ Por último, cualquier empresa o sociedad debe al menos poseer iniciación de actividades y
movimientos contables por un tiempo mayor a 6 meses de antigüedad, demostrando un
potencial ingreso que califique con las políticas del banco. De no calificar, se requiere a lo
menos un año de antigüedad comercial, de lo contrario no es factible la solicitud del crédito.

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 VI. ESTUDIO FINANCIERO

- INVERSIÓN INICIAL

Terrenos:

El terreno donde se construirá el proyecto es de propiedad del dueño y su valor asciende a

$ 12.461.512.-

Construcciones:

Corresponde al valor de la construcción de las cabañas, las cales tiene una vida útil de 30 años.
La inversión por construcciones asciende a $ 47.031.988.-

Activos Fijos:

La inversión en activos fijos asciende a $ 7.877.860.- (ver Anexo N° 8).

Implementación:

La inversión en implementación de las cabañas asciende a $ 1.895.780.- (ver Anexo N° 8).

Activos Nominales:

Los activos nominales serán amortizados el primer año del proyecto y ascienden a $ 797.500.- El
detalle de los activos nominales es el siguiente:

INVERSIÓN ACTIVOS NOMINALES

Escritura pública y otros $ 200.000.-
Gastos notariales $ 100.000.-
Publicación Diario Oficial $ 50.000.-
Inversión en publicidad inicial $ 447.500.-
TOTAL INVERSIÓN ACTIVOS NOMINALES $ 797.500.-

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Inversión en Capital de Trabajo:

El capital de Trabajo para el proyecto ha sido estimado considerando los costos fijos por pago de
sueldos y consumo servicios básicos para un periodo de 2 meses más un monto correspondiente a
imprevistos.

N° Mes Detalle Parcial Total

2 Sueldos y Honorarios 287.378 574.756
2 Servicios Básicos 96.630 193.261
2 Imprevistos 50.000 100.000
Total Capital de trabajo 868.017

De esta manera, la inversión inicial en capital de trabajo será de $ 868.017.-

Se estima que se recuperará un 80% del capital de trabajo al final del proyecto.

Por tanto, la inversión inicial queda conformada como se detalla a continuación:

INVERSIÓN INICIAL
Terrenos $ 12.461.512
Construcciones $ 47.031.988
Activos Fijos $ 7.877.860
Implementación $ 1.895.780
Activos nominales $ 797.500
Capital de trabajo $ 868.017
TOTAL INVERSIÓN INICIAL $ 70.932.657

- INGRESOS

INGRESOS OPERACIONALES

Arriendo de cabañas para Cursos y Capacitaciones:

Durante el periodo (marzo-diciembre) se tendrá en funcionamiento la capacidad completa, es decir,

se arrendarán las 15 cabañas con las que cuenta el complejo a $ 24.000.- cada una. Por tanto, cuatro

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personas que arriende una cabaña la empresa desembolsará $ 6.000.- por cada uno. Mas el valor del
los cursos o capacitaciones que se estiman en 50 Hrs $40.000 por persona inscrita.

Arriendo de cabañas a turistas:

Para la temporada de verano (enero-febrero) se arrendará por un periodo mínimo de 30 días, la

capacidad total de las cabañas a parejas de turistas a un valor de $ 8.000.- diarios por persona.

Por tanto, los ingresos totales anuales de la operación se resumen en el siguiente cuadro:

INGRESOS ANUALES
Ingresos capacitaciones $ 69.600.000
Ingresos temporada verano $ 28 .800.000
TOTAL INGRESOS $ 216.000.000

INGRESOS NO OPERACIONALES

Devolución IVA Proporcional Remanente Activo Fijo:

Corresponde a la devolución de remanente de impuesto por la compra de activos fijos. Esta

devolución asciende a $ 7.052.123.- y se produce en el primer año.

- COSTOS

Sueldos y Honorarios:

Los sueldos y honorarios ascienden a $ 3.448.536.- anuales y su detalle mensual es el siguiente:

Cargo Sueldo Mensual Detalle

Conserje $ 250.000 Imponibles
$ 6.378 Aporte Accidentes del Trabajo según la actividad 2,55%
$ 6.000 Aporte Fondo Cesantía
Contador $ 25.000 Externo (Honorarios)
Total $ 287.378.-
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Provisión indemnizaciones:

Asciende a $ 250.000.- anualmente y corresponde a la provisión de indemnización del trabajador de

un mes por año trabajado.

Otras remuneraciones:

Asciende a $ 131.191.- y corresponde al sueldo destinado para una persona que reemplace al
conserje durante su periodo de vacaciones. Ello considerado de lunes a viernes, pues se supone que
el dueño permanece los fines de semana realizando esa labor, por ese periodo.

Servicios básicos:

Corresponde a pagos por consumo eléctrico, agua, gas, telefonía más internet y televisión por cable.
Se distingue entre los gastos realizados por la recepción y los realizados por las cabañas.

El detalle de estos gastos mensuales es el siguiente:

Detalle Insumos Costo Unitario

por Cabaña
Luz $ 20.000 (*)
Agua $ 5.000 (*)
Gas $ 15.000 (*)
Total $ 40.000
Recepción
Teléfono + internet $ 17.990
Cable $ 17.000
Luz $ 20.000
Agua $ 5.000
Gas $ 15.000
Total $ 74.990
Total Costos Unitarios $ 114.990

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(*)Tope máximo a pagar por la empresa, cláusula en el contrato que consumos máximos razonables.

Gastos administrativos:

Asciende a $ 105.556.- y corresponden a gastos de oficina (pago de patentes y gastos menores).

Publicidad:

Asciende a $ 163.500.- anualmente y el detalle es el siguiente:

ITEM COSTO
Afiches (100 unidades) 40.000
Volantes (1.000 unidades) 100.000
Pago de registro y uso de dirección 8.500
Costo Mantención página Web al año 15.000
TOTAL ANUAL 163.500

Mantención y reparaciones:
Se ha considerado $ 4.093.092.- y corresponde al gasto por reponer la implementación en las cabañas
al año 5.

N° Mes Detalle Parcial Total

1 Pintura de cabañas 2.500.000 2.500.000
1 Reposición de Implementación 1.593.092 1.593.092

Total Mantención y Reparación 4.093.092

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VII. CONCLUSIONES.

Según los estudios realizados en este informe, el proyecto es una alternativa que conviene
llevar a cabo ya que en sus condiciones normales arroja un VAN positivo.

Al evaluar la alternativa de financiar con el 75% del valor del mercado del terreno, pedido
como préstamo a una entidad bancaria, este resulta aún mas conveniente puesto que disminuye la
inversión inicial, amortiza la deuda y además tiene una ganancia de beneficio 8 veces mayor que la
obtenida en el proyecto puro.

Se estableció valores o puntos críticos para las variables relevantes que pueden impactar el
proyecto, se concluye de esto, que las variables: días de operación, capacidad y precio durante la
temporada de verano, impactan fuertemente el resultado del proyecto, presentando éste una gran
variabilidad y sensibilidad. Por lo cual, el proyecto presenta un riesgo considerable, respecto a
cambios en estas variables.

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