Avaluo - Ria Gonzalez

ARQ.
LUIS JAVIER CID MOSCOSO

CED. PROF. ARQUITECTO: 3826299 CED. ESPECIALIDAD VALUACION: 12136655
No. Avaluo: 100
JUZGADO CUARTO FAMILIAR DE PRIMERA INSTANCIA DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL DE MUNICIPIO DE CENTRO,
TABASCO
EXPEDIENTE No. 283/2022
JUICIO ORDINARIO CIVIL DE ACCION REINVICATORIA
ACTOR: MARÍA MANUELA MARTÍNEZ GÓMEZ
DEMANDADOS: NERITO FERMÍN MARROQUÍN
AVALUO INMOBILIARIO
Inmueble que se Valúa:

Predio sub urbano con
construcción
JUZGADO CUARTO FAMILIAR DE PRIMERA
Solicitante del Avalúo: INSTANCIA DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL
DE MUNICIPIO DE CENTRO, TABASCO
Perito Valuador: Arq. Luis Javier Cid Moscoso
Especialidad en Valuación Ced. Prof. 12136655
Propietario del Inmueble:

Margarita Gómez De Martinez (Extinta)
Ubicación del Inmueble:

Calle y N° Carretera bordo del rio Carrizal a 4.20 km de la
carretera Vhsa-Cardenas
Colonia/Fraccionamiento Rancheria Gonzalez 4ta. Sección
Ciudad/Poblado Centro
Municipio/ Entidad Federativa Tabasco
Valor Comercial $ 3,393,600.00

Fecha del Avalúo: 17 de ENERO de 2024.
Calle violeta 15, Depto. "c" Col. José María Pinosuarez, Cp. 86029 1
Email: [email protected].
ARQ. LUIS JAVIER CID MOSCOSO
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100
JUZGADO CUARTO FAMILIAR DE PRIMERA INSTANCIA DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL DE MUNICIPIO DE CENTRO, TABASCO
EXPEDIENTE No. 283/2022

JUICIO ORDINARIO CIVIL DE ACCION REINVICATORIA
ACTOR: MARÍA MANUELA MARTÍNEZ GÓMEZ
DEMANDADOS: NERITO FERMÍN MARROQUÍN
AVALUO INMOBILIARIO
I. ANTECEDENTES
01. Solicitante del Avalúo: JUZGADO CUARTO FAMILIAR DE PRIMERA INSTANCIA DEL PRIMER DISTRITO
JUDICIAL DE MUNICIPIO DE CENTRO, TABASCO
02. Perito Valuador: Arq. Luis Javier Cid Moscoso

Especialidad en Valuación por la U.S.A.M.
No. de Cédula 12136655
03. Fecha del Avalúo: 17 de ENERO de 2024.
04. Inmueble que se valúa : Predio sub urbano con construcción

05. Régimen de Propiedad: Privada individual.
06. Propietario del Inmueble: Margarita Gómez De Martinez (Extinta)
07. Objetivo del Avaluo: Determinar el valor comercial del inmueble.

08. Propósito o Destino del Avalúo: Juicio Ordinario Civil de Acción Reinvicatoria
09. Ubicación del Inmueble:
Calle y No.: Carretera bordo del rio Carrizal a 4.20 km de la carretera Vhsa-Cardenas
Colonia: Rancheria Gonzalez 4ta. Sección
Municipio: Centro
Entidad Federativa: Tabasco
10. Coordenadas: Latitud : 17°57'12.93"N Altitud-SMN: 14 m.s.n.

Longitud: 93° 4'50.58"O
11. No. de cuenta predial: 019478-R

12. Clave catastral: 16-0000-019478
13. Datos Escriturales: Sentencia de 17 marzo de 1995, dictada en el expediente 275/1994, por el Juzgado
Primero Civil de Centro, Tabasco,
14. Datos del RPP: Inscrita en el registro público de la propiedad bajo el número 5035 del libro general de
entradas a folios 23580 al 23586 del libro duplicados, volumen 119, Villahermosa;
Centro, Tabasco.
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100

II. CARACTERISTICAS URBANAS
01. Clasificación de zona: Rural

02. Inmuebles predominantes: (calle/zona) Casas habitación economicas de laminas y de concreto dispiersas
03. Indice de saturación zona: (% aprox.) 35%

04. Uso del Suelo: Habitacional de interes social
05. Densidad de población zona: (Hab/Ha) Baja de 25 A 40 Hab/Ha
06. Nivel socio-económico: (predominante) Medio bajo
07. Contaminación ambiental: (tipo/grado) Sin registros oficiales
08. Nivel de seguridad pública de Zona: Medio
09. Vías de acceso e importancia: Carretera Villahermosa - Cardenas, orientación este (vialidad primaria, alto flujo
vehicular); Calle bordo de rio Carrizal, orientación sur (vialidad secundaria, bajo flujo
vehicular); misma donde se encuentra el inmueble.
10. Servicios Públicos Municipales: La zona cuenta con Agua potable suministrada mediante tomas domiciliarias, Redes
aérea de electrificación en postes de concreto, Alumbrado público con led, Calles de
concreto asfáltico, banquetas y guarniciones de concreto, Red telefonica aérea en
postes de madera, Recolección de Basura y Transporte colectivo continuo.
11. Equipamiento y Mobiliario Urbano: La zona cuenta en un radio aproximado de 1.00 kilometros con el siguiente
equipamiento urbano: 2 Escuela Primaria, 1 Telesecundaria, Sentro de salud, Iglesias,
Parque, Centros deportivo, Taquerias, Carnicerias, Tienda de abarrotes, Centro
acuicola, Consultorio Medico, Gasera, Purificadora de Agua, Supermercado, Tortilleria,
Refaccionaria, Taller mecanico, Taller de motos, Farmacia, Vivero, Salon de fiestas.
III. DATOS DEL TERRENO
01. Tramo de calles transversales y limitrofes :

Limitrofes: Carretera bordo (rio carrizal) orientacion este
02. Medidas y Colindancias: Según escrituras:

Al Norte: 60.00 ml con José de la Luz Pedraza Porta
Al Sur: 60.00 ml con Eladislao Rodríguez Santos
Al este: 55.00 ml con Carretera Bordo Izquierdo
Al oeste: 55.00 ml con Eladislao Martínez Santos
Superficie Total M2: 3300
03.Topografía y configuración: Polígono de forma regular de cuatro vértices de tipo rombo, con un frente. Topografía
plana y a desnivel de la vialidad de acceso.
04. Número de frentes a calles: Un frente.
05. Caracteristicas panorámicas: Inexistentes.
06. Servidumbres y/o restricciones: hay un paso de servidumbre para los terrenos posteriores "no esta manifestado"
07. Densidad Habitacional: baja 50 Hab/ha, 10 viv/ha. Coeficiemte de ocupación superficial 0.50.
08. Intensidad de Construcción: No se obtuvo información oficial.
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100

09. Croquis de Localización:
MACRO (en relación al Plano de la Ciudad) MICRO (en relación a su manzana)
10. Descripción del Predio: Predio urbano de forma regular, de cuatro vértices, con un frente a calle de acceso.
Topografía plana y a desnivel de vialidad de acceso. Donde se enecuentra
desplantada dos construcciónes habitacional una dos niveles tipo herradura y la otra
de un solo nivel en planta baja. La zona cuenta con casi todos los servicios de
infraestructura y el servicio municipal que falta es el de drenaje. cuenta con barda en
frente y esta delimitado en las colindancias con alambre de puas, cuenta con
diferentes arboles frutales y plantas de ornato de la region.
11. Croquis del Predio:
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100
IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE (CASA1)
01. Uso Actual: casa tipo herradura con patio central, con palapa al frente, acceso principal, sala
comedor recamara, con baño vestidor compartido con acceso en vestibulo , cochera
techada, cuarto de lavado, cuarto de servicio en planta alta
cuenta con una cisterna con doble proposito ya que cuenta con una barra y tarja como
para una palapa recreativa, cuenta con una capilla, acceso al predio rampa de acceso
al predio, andador de concreto.
02. Calidad y Clasificación de las Moderna Buena

construcciones:
03. Número de niveles: Dos niveles.
04. Edad aproximada de las construcciones: 30 años (Según escrituras proporcionadas)
05. Vida Util Remanente: 30 años con buen mantenimiento
06. Estado de Conservación: Bueno
07. Calidad del Proyecto: Bueno.
08. Unidades Rentables: Una casa habitación.
09. Superficie de Construcción: 236.5068 m2 (Según levantamiento físico)
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100

V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION
A) OBRA NEGRA:
Cimentación: Se supone zapatas corridas de concreto reforzado.
Estructura: Se supone mixta, muros de carga, cadenas, castillos y trabes de concreto reforzado.
Muros: Se suponen a base de block de concreto, junteados con mortero común cemento -
arena, reforzados con elementos estructurales a base de (columnas, castillos, cadenas
y trabes de concreto reforzado) y muros de carga.
Entrepisos: Se suponen a base de losa plana maciza de concreto reforzado cubriendo claros
cortos y medianos.
Techos: Se suponen a base de losa plana inclinada aligerada de concreto reforzado cubriendo
claros cortos y medianos.
Azoteas: Se supone con suficientes pendientes para el desalojo de aguas pluviales.
Bardas: No aplica.
B) REVESTIMIENTO Y ACABADOS:
Aplanados interiores: Mortero común cemento arena, terminado a regla y cepillo, terminado con pasta.
Aplanados exteriores: Mortero común cemento arena, terminado a regla y cepillo, terminado con pasta.
Techos: Mortero común cemento arena, terminado a regla y cepillo, terminado con pasta.
Lambrines: Loseta cerámica de piso a techo.
Pisos: Loseta cerámica 20x1.2 cm.
Zoclos: Recortes de loseta cerámica de 10x1.2 cm.
Escalera: Herreria con solera hierro con huellas y peraltes.
Pintura: Vinílica a dos manos en muros interiores y exteriores, y plafón.
Carpintería: Puertas, closets, entrepaño y anaqueles en cocina, entrepaños en baños; de madera
de de la zona, acabado pintura color chocolate.
Cancelería: Aluminio en ventanas y puertas, en paños fijos y corredizos. Con motivos pintados a
mano
Herreria: Puerta de servicio de ptr, acabado pintura esmalte.
Mobiliario fijo: Mesetas en cocina, con recubrimiento loseta ceramica
C) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS:
Hidraulica: A base de tubería de cobre s con ramaleos ocultos, muebles sanitarios y accesorios
de buena calidad, nacionales.
Sanitarias: A base de tubería de albañal y de P.V.C., en descargas sanitarias a red municipal,
tubería de cobre en suministros con ramaleos ocultos.
Muebles de baño: Porcelanizados, de buena calidad, nacionales; llaves de acero inoxidable, accesorios
de acero inoxidable.
Muebles de cocina: Mesetas en cocina, con tarja de acero inoxidable integrada, con recubrimiento de
quarzo.
D) INSTALACION ELECTRICA: Entubadas y ocultas; salidas normales para 110 y 220 V., conductores de cobre con
aislantes de plásticos, contactos, apagadores y switch general.
E) CANCELERIA: Aluminio en ventanas y puertas, en paños fijos y corredizos. Con motivos pintados a
mano
F) HERRERIA: Puerta de servicio de ptr, acabado pintura esmalte.
G) VIDRIERIA : Cristal filtrasol 5 mm
H) CERRAJERIA: Marca Eslamex en carpintería y Phillips en herreria.
I) FACHADAS: Tipo moderno, dos niveles, aplanada y pintada.
J) I NSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
INSTALACIONES ESPECIALES: No se observan.

ELEMENTOS ACCESORIOS: cisterna 4.00x5.00x1.20, tinaco de 750 lts porton de acceso con portico
OBRAS COMPLEMENTARIAS: bodega en planta alta con muros de tablacemento, cochera techada con lamina tipo
galvateja, capilla, palapa techada con losa aligerada, vialidad de concreto
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100

IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE (CASA2)
01. Uso Actual: Casa habitación distribuida en planta baja de la siguiente forma; portico de acceso,
sala, comedor, cocina, sotehuela de servicio, vestibulo distribuidor, recamara
secundaria con vestidor y baño compartido para visitas, recamara principal con sala
de televición, con vestidor y baño con jacussi. corredor perimetral techado con area de
sala en terraza.
no cuenta con estacionamiento techado,
02. Calidad y Clasificación de las Moderna Buena

construcciones:
03. Número de niveles: un nivel
04. Edad aproximada de las construcciones: 37 años (Según levantamiento fisico)
05. Vida Util Remanente: 23 años con buen mantenimiento
06. Estado de Conservación: Bueno
07. Calidad del Proyecto: Bueno.
08. Unidades Rentables: Una casa habitación.
09. Superficie de Construcción: 227.01 m2 (Según levantamiento fisico )
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION
A) OBRA NEGRA:
Cimentación: Se supone zapatas corridas de concreto reforzado.
Estructura: Se supone mixta, muros de carga, cadenas, castillos y trabes de concreto reforzado.
Muros: Se suponen a base de block de concreto, junteados con mortero común cemento -
arena, reforzados con elementos estructurales a base de (columnas, castillos, cadenas
y trabes de concreto reforzado) y muros de carga.
Entrepisos: Se suponen a base de losa plana maciza de concreto reforzado cubriendo claros
cortos y medianos.
Techos: Se suponen a base de losa plana maciza de concreto reforzado cubriendo claros
cortos y medianos.
Azoteas: Se supone con suficientes pendientes para el desalojo de aguas pluviales.
Bardas: No aplica.
B) REVESTIMIENTO Y ACABADOS:
Aplanados interiores: Mortero común cemento arena, terminado a regla y cepillo, terminado con pasta.
Aplanados exteriores: Mortero común cemento arena, terminado a regla y cepillo, terminado con pasta.
Techos: Mortero común cemento arena, terminado a regla y cepillo, terminado con pasta.
Lambrines: Loseta cerámica de piso a techo.
Pisos: Loseta cerámica 33x33 cm.
Zoclos: Recortes de loseta cerámica de 10x45 cm.
Escalera: Rampa de concreto reforzado con huellas y peraltes.
Pintura: Vinílica a dos manos en muros interiores y exteriores, y plafón.
Carpintería: Puertas, closets, entrepaño y anaqueles en cocina, entrepaños en baños; de madera
de pino, acabado pintura color chocolate.
Cancelería: Aluminio en ventanas y puertas, en paños fijos y corredizos.
Herreria: Puerta de servicio de ptr, acabado pintura esmalte.
Mobiliario fijo: Mesetas en cocina, con recubrimiento de quarzo.
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100

C) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS:
Hidraulica: A base de tubería de cobre s con ramaleos ocultos, muebles sanitarios y accesorios
de buena calidad, nacionales.
Sanitarias: A base de tubería de albañal y de P.V.C., en descargas sanitarias a red municipal,
tubería de cobre en suministros con ramaleos ocultos.
Muebles de baño: Porcelanizados, de buena calidad, nacionales; llaves de acero inoxidable, accesorios
de acero inoxidable.
Muebles de cocina: Mesetas en cocina, con tarja de acero inoxidable integrada, con recubrimiento de
quarzo.
D) INSTALACION ELECTRICA: Entubadas y ocultas; salidas normales para 110 y 220 V., conductores de cobre con
aislantes de plásticos, contactos, apagadores y switch general.
E) CANCELERIA: Aluminio en ventanas y puertas, en paños fijos y corredizos.
F) HERRERIA: Puerta de servicio de ptr, acabado pintura esmalte.
G) VIDRIERIA : Cristal filtrasol 5 mm
H) CERRAJERIA: Marca Eslamex en carpintería y Phillips en herreria.
I) FACHADAS: Tipo moderno, dos niveles, aplanada y pintada.
J) I NSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
INSTALACIONES ESPECIALES: No se observan.
ELEMENTOS ACCESORIOS: No se observan
OBRAS COMPLEMENTARIAS: No se observan.
PERITO VALUADOR
INMOBILIARIO - AGROPECUARIO - MAQUINARIA Y EQUIPO
No. Avaluo: 100
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

En todos los casos se entenderá que el Objetivo del Avalúo será el de estimar el Valor Comercial de un determinado bien o
propiedad, a menos que se indique otro. Dicho valor puede obtenerse por medio de dos Métodos o enfoques de Valuación
comunmente aceptados y cuya aplicaciòn de todos o algunos o alguno de ellos, esta en funciòn del bien a valuar y el tipo de valor
requerido: 1) El Método Físico, Directo o también llamado de COSTOS, 2) El comparativo o de MERCADO, como se definen a
continuación,
Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de
reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de
Conservación observados.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina valor físico o directo o valor neto de reposición
Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el
bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus
principales factores diferenciales (homologación).
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina valor comparativo de mercado.

Valor de Reposición Nuevo, (V.R.N.): Es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la utilidad equivalente más
próxima al bien que se está valuando.
En el valor de mercado se tomo el area construida habitable y Volados de la casa uno y casa dos ya que estan en el mismo predio
y forman parte de un mismo propietario
DECLARACIONES Y DOCUMENTACION
No es objeto del presenta avaluo verificar la probable existencia de gravamenes, reservas de dominio, creditos fiscales o cualquier
otro tipo de adeudo que pudiera tener el inmueble valuado, a menos que expresamente fuera declarado por el solicitante o
propietario del bien, así como la existencia de vicios ocultos de la construcción, ocupaciones irregulares o cualquier otra restricción
legal.
Manifiesto bajo protesta de decir verdad, que me constítui en el inmueble a valuar, cerciorándome de estar en el domicilio
indicado y declaro no haber podido acceder al mismo. Las descripciones y especificaciones, son elaborados en base a la
observación de los elementos exteriores, salvo error u omisión, y a la experiencia propia de esta périto en la valuación de edificios
de esta tipología.
Así mismo aclaro que no tengo ningún intéres presente ni futuro en la formulación del presente dictamen de valor, así como
también que no me une parentesco por afinidad ni colateral con alguno de los propietarios y/o solicitantes del avalúo.
El inmueble valuado se identifico plenamente mediante la documentación encontrada en el expediente 297/2018.
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100
VII. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)
a) Comparables de terrenos VENTA o vendidos, semejantes en uso al que se valúa (sujeto)
N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Ubic. Form. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1 RANCHERIA GONZALEZ 3RA SECC. CARRETERA

CARDENAS, VILLAHERMOSA, Centro, Tabasco mixto Interm. R 10-Jan-24 vivanuncios.com.mx
https://www.vivanuncios.com.mx/a-venta-terreno
TERRENO VENTA RANCHERÍA GONZÁLEZ 4ta
2 SECCIÓN mixto Interm. R 10-Jan-24 doomos.com.mx http://www.doomos.com.mx/de/11409617_terren
TERRENO UBICADO EN RANCHERÍA GONZÁLEZ,

3 A ORILLA DE CARRETERA, EN LA CERRADA alcazarcorporatio
PROFESOR NEMESIO CRUZ. mixto ESQ. R 10-Jan-24 n.com https://www.alcazarcorporation.com/property/ter
Oferta Precio de VENTA Área Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-
Terrenos m² $/m² Sup Ubic Neg Frente Fondo Top Servs. F.r. tante ($/m²)
1 $ 3,375,000.00 5,625.00 $ 600.00 1.18 0.70 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.66 $ 395.18
2 $ 4,200,000.00 33,429.00 $ 125.64 3.28 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 2.95 $ 371.17
3 $ 908,280.00 1,371.21 $ 662.39 0.85 1.00 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.68 $ 452.48
Área Lote Tipo o Moda: No existe m² Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² $ 395.18
Área Terreno Sujeto: 3,300.00 m² Valor Unitario homologado, en n.r. : $/m² $ 400.00
b) Comparables de inmuebles en VENTA o vendidos, semejantes en uso al que se valúa (sujeto)

N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Pisos Edad E.c. Fecha Teléfono Fuente/Informante
1 Venta de quinta en ixtacomentan 4ta. sección HABITACIONAL 1 6 B 15-Jan-24 inmuebles 24 https://www.inmuebles24.com/propiedad
Quinta de una sola planta en venta en col. El cedro, https://casas.trovit.com.mx/listing/quinta
2
villahermosa, tabasco
HABITACIONAL 1 10 B 15-Jan-24 casas trovit
3 Venta de Casa con Amplio Terreno en Ria Rio Viejo HABITACIONAL

1 15 B
15-Jan-24 inmuebles 24 https://www.inmuebles24.com/propiedad
Oferta Precio de VENTA Constr. Precio

Factores
Unit. de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. Homo-
Inmuebles m² m² $/m² Ubic. Neg. E.c. Edad Acab. Sup Zona F.r. logado ($/m²)
1 $ 7,500,000.00 15,000.00 295.00 $ 25,423.73 1.00 1.00 0.98 0.92 0.80 0.95 0.70 0.48 $ 12,250.58
2 $ 5,740,000.00 1,300.00 396.00 $ 14,494.95 1.00 1.00 0.90 0.87 0.90 1.02 0.70 0.51 $ 7,324.23
3 $ 3,850,000.00 2,381.00 225.00 $ 17,111.11 1.00 1.00 0.89 0.81 0.90 0.91 0.70 0.41 $ 7,039.82
$ -
$ -
$ -
Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² $ 8,871.54
Areas del sujeto: 3300.00 360.87 m² Valor Unitario aplicable, en números redondos: $/m² $ 8,870.00
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta de: 360.87 m² x $ 8,870.00 /m², la cantidad de:
Valor Comparativo de Mercado $ 3,200,900.00
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100
VIII. MÉTODO FÍSICO ó DIRECTO (Enfoque de COSTOS)

a) DEL TERRENO. Valor Unit. de Calle o Zona: $ 400.00
CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO: /m²
VALOR UNIT. VALOR UNIT.
FRACC. LOCALIZACIÓN AREA (m²) Factor MOTIVO IMPORTE
($/M²) result. ($/M²)
1 UBICACIÓN 3,300.00 $ 400.00 1.00 ZONA $ 400.00 $ 1,320,000.00
IMPORTE EL TERRENO: 3,300.00 m² Valor Unitario Resultante: $ 400.00 $ 1,320,000.00
b) DE LAS CONSTRUCIONES.
CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO USO AREA (m²) V.R.N. UNIT. FACTORES DE DEMÉRITO V.N.R. UNIT. IMPORTE
($/m²) edad e.c. Otro F.r. result. ($/m²) $
1 HABITACIONAL (CASA 1) 115.45 $ 13,591.00 0.61 0.80 1.00 0.49 $ 6,632.41 $ 765,711.50
1 VOLADOS (CASA1) 41.96 $ 5,436.00 0.61 0.80 1.00 0.49 $ 2,652.77 $ 111,310.15
1 COCHERA DE LAMINA (CASA1) 34.92 $ 2,650.00 0.61 0.80 1.00 0.49 $ 1,293.20 $ 45,158.54
1 BODEGA P.A. (CASA 1) 16.52 $ 7,000.00 0.61 0.80 1.00 0.49 $ 3,416.00 $ 56,432.32
1 PALAPA CONC. (CASA 1) 27.64 $ 6,535.00 0.61 0.80 1.00 0.49 $ 3,189.08 $ 88,146.17
2 HABITACIONAL (CASA 2) 127.63 $ 13,590.00 0.52 0.80 1.00 0.42 $ 5,653.44 $ 721,548.55
2 VOLADOS
SOTEHUELA(CASA2) 75.83 $ 3,500.00 0.52 0.80 1.00 0.42 $ 1,456.00 $ 110,408.48
2 LAMINA(LAMINA)Vcasa 2 23.55 $ 2,650.00 0.52 0.80 1.00 0.42 $ 1,102.40 $ 25,961.52
IMPORTE LAS CONSTRUCCIONES: 463.50 m² Valor Unitario Resultante: $ - $ 1,924,677.23
c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

CÁLCULO DEL VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES:
VALOR FACTOR VALOR UNIT.
DESCRIPCION
CLAVE CANTIDAD UNIDAD UNITARIO DEMERITO result. ($/M²) IMPORTE
IMPORTE DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES: $ -
CÁLCULO DEL VALOR DE LOS ELEMENTOS ACCESORIOS:

DESCRIPCION
CISTERNA 1.2 ALTURA 20.55 M2 $ 3,000.00 0.61 $ 1,830.00 $ 37,606.50

CAPILLA 7.5 M2 $ 8,500.00 0.61 $ 5,185.00 $ 38,887.50
MURO FRENTE 54.99 M2 $ 3,500.00 0.61 $ 2,135.00 $ 117,403.65
VIALIDAD 220.1162 M2 $ 1,100.00 0.61 $ 671.00 $ 147,697.97
IMPORTE DE LOS ELEMENTOS ACCESORIOS $ 341,595.62
CÁLCULO DEL VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:

DESCRIPCION
IMPORTE DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS: $ -

IMPORTE DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: $ 341,595.62
Valor Físico Total (COSTOS) [ a + b + c ] = $ 3,586,272.85
Valor Físico Total (Costos) $ 3,586,300.00
PERITO VALUADOR
No. Avaluo: 100
IX. RESUMEN DE RESULTADOS
RESULTADOS DE LOS METODOS DE VALUACION APLICADOS:
Método Comparativo o de MERCADO: $ 3,200,900.00
Método Físico o de COSTOS: $ 3,586,300.00
X. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

1.- Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercialización del lnmueble al término de 90 días hábiles, dicho valor, se
estimará ponderando los dos Métodos calculados; Comparativo o de Mercado y Físico ó de Costos.
2.-
Véase por favor el apartado relativo a Declaraciones y Documentación del Avalúo, Capítulo IV del mismo "CONSIDERACIONES
PREVIAS AL AVALÚO" (Hoja 5).
XI. C O N C L U S I O N
Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALÚO es el
promedio de los Indices; Físico y de Mercado, e importa la suma de: 3,393,600.0000
(cantidad con letra)
TRES MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS PESOS 00/100 M.N.
Esta cantidad representa el valor comercial al dìa: 17 de ENERO de 2024.
PERITO VALUADOR
Arq. Luis Javier Cid Moscoso

Especialidad en Valuaciòn por la U.S.A.M.
Cedula Profesional : 12136655
NOTAS: 1. El presente Avalúo no tendrá validez oficial si no cuenta con la FIRMA del Perito Valuador autorizado y rúbrica en cada hoja
2. Este documento no podrá ser utilizado paran otros fines o propósitos que sean distintos a lo indicado en la Hoja No. 1.
PERITO VALUADOR
XI. REPORTE FOTOGRAFICO CASA 1
BARDA DE PREDIO
CASA 1 , VISTA DE PALAPA Y PATIO ACCESO AL PREDIO COCINA Y BARRA

INTERIOR DESAYUNADORA
CAURTO DE LAVADO
CASA 1 , COCHERA TECHADA Y CUARTO DE

SERVICIO PLANTA ALTA
SALA Y COMERDOR
PERITO VALUADOR
RECAMARA PRINCIPAL ESTUDIO
CUARTO DE SERVICIO PATIO CENTRAL
CISTERNA
AREA DE LAVADO
CAPILLLA
PERITO VALUADOR
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA POSTERIOR PORTICO EN FACHADA

ACCESO PRINCIPAL
ACABADO EN PORTICO EN FACHADA

PISO EXTERIOR SOTEHUELA PORTICO EN FACHADA
PERITO VALUADOR
CED. PROF. PORTICO EN FACHADA
ARQUITECTO: 3826299 CED. ESPECIALIDAD VALUACION: 12136655
SOTEHUELA PORTICO EN FACHADA
XII. PLANO
Num>Letra
Módulo de conversión de cifras: número-letra
0 3000000 3300000 3390000 3393000 3393600 3393600 3393600

0 3 3 9 3 6 0 0
$ 3,393,600.00 <<< cantidad a procesar.
TRES MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS PESOS 00/100 M.N.
despliegue de resultado (cantidad con letra)
UNIDADES DECENAS DECENAS CENTENAS decenas de millo millones cien miles

1 UN DIEZ ONCE CIENTO UN MILLON
2 DOS VEINTI DOCE DOSCIENTOS DOS MILLONES
3 TRES TREINTA TRECE TRESCIENTOS TRES MILLONES TRES MILLON TRESCIENTOS
4 CUATRO CUARENTA CATORCE CUATROCIENT CUATRO MILLO
5 CINCO CINCUENTA QUINCE QUINIENTOS CINCO MILLONE
6 SEIS SESENTA DIECI SEISCIENTOS SEIS MILLONES
7 SIETE SETENTA DIECI SETECIENTOS SIETE MILLONE
8 OCHO OCHENTA DIECI OCHOCIENTOS OCHO MILLONE
9 NUEVE NOVENTA DIECI NOVECIENTOS NUEVE MILLONE
0 DIECI
TRES MILLON TRESCIENTOS
UN CIEN MIL MILLON Y
UN CIENTOS MILLONES RESULTADO: TRES MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES
Página 17
Num>Letra
00 0 00
00
diez miles miles cientos decenas unidades
TRES
SEISCIENTOS
NOVENTA
NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS
ONES TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS PESOS 00/100 M.N.
Página 18

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ARQ.

LUIS JAVIER CID MOSCOSO

CED. PROF. ARQUITECTO: 3826299 CED. ESPECIALIDAD VALUACION: 12136655

No. Avaluo: 100

Inmueble que se Valúa:

Propietario del Inmueble:

Ubicación del Inmueble:

Valor Comercial $ 3,393,600.00

No. Avaluo: 100

EXPEDIENTE No. 283/2022

02. Perito Valuador: Arq. Luis Javier Cid Moscoso

03. Fecha del Avalúo: 17 de ENERO de 2024.

04. Inmueble que se valúa : Predio sub urbano con construcción

06. Propietario del Inmueble: Margarita Gómez De Martinez (Extinta)

07. Objetivo del Avaluo: Determinar el valor comercial del inmueble.

10. Coordenadas: Latitud : 17°57'12.93"N Altitud-SMN: 14 m.s.n.

11. No. de cuenta predial: 019478-R

No. Avaluo: 100

01. Clasificación de zona: Rural

03. Indice de saturación zona: (% aprox.) 35%

05. Densidad de población zona: (Hab/Ha) Baja de 25 A 40 Hab/Ha

06. Nivel socio-económico: (predominante) Medio bajo

07. Contaminación ambiental: (tipo/grado) Sin registros oficiales

08. Nivel de seguridad pública de Zona: Medio

III. DATOS DEL TERRENO

01. Tramo de calles transversales y limitrofes :

02. Medidas y Colindancias: Según escrituras:

04. Número de frentes a calles: Un frente.

05. Caracteristicas panorámicas: Inexistentes.

08. Intensidad de Construcción: No se obtuvo información oficial.

No. Avaluo: 100

No. Avaluo: 100

IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE (CASA1)

02. Calidad y Clasificación de las Moderna Buena

03. Número de niveles: Dos niveles.

04. Edad aproximada de las construcciones: 30 años (Según escrituras proporcionadas)

05. Vida Util Remanente: 30 años con buen mantenimiento

06. Estado de Conservación: Bueno

07. Calidad del Proyecto: Bueno.

08. Unidades Rentables: Una casa habitación.

09. Superficie de Construcción: 236.5068 m2 (Según levantamiento físico)

No. Avaluo: 100

C) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS:

F) HERRERIA: Puerta de servicio de ptr, acabado pintura esmalte.

G) VIDRIERIA : Cristal filtrasol 5 mm

H) CERRAJERIA: Marca Eslamex en carpintería y Phillips en herreria.

I) FACHADAS: Tipo moderno, dos niveles, aplanada y pintada.

J) I NSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

INSTALACIONES ESPECIALES: No se observan.

No. Avaluo: 100

02. Calidad y Clasificación de las Moderna Buena

03. Número de niveles: un nivel

04. Edad aproximada de las construcciones: 37 años (Según levantamiento fisico)

05. Vida Util Remanente: 23 años con buen mantenimiento

06. Estado de Conservación: Bueno

07. Calidad del Proyecto: Bueno.

08. Unidades Rentables: Una casa habitación.

09. Superficie de Construcción: 227.01 m2 (Según levantamiento fisico )

No. Avaluo: 100

E) CANCELERIA: Aluminio en ventanas y puertas, en paños fijos y corredizos.