TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 1161-2023-SUNARP-TR

Trujillo, 17 de marzo de 2023

APELANTE : ESTEFANY KATHERINE MELGAREJO PIZARRO

TÍTULO : 3650094-2022 del 05.12.2022
RECURSO : 089-2023-E-01-2023-008980 del 26.01.2023
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° IX– SEDE LIMA
REGISTRO : PREDIOS DE BARRANCA
ACTO : INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA :

Independización de predios rurales

A partir de la vigencia del reglamento de la Ley N.° 31145 aprobado por el
Decreto Supremo N.° 014-2022-MIDAGRI, cuando se trate de un predio rural
ubicado en zona catastrada o en zona no catastrada, para tramitar su
modificación física en el Registro, se requiere la asignación del código de
referencia catastral y la expedición del certificado de información catastral.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:

Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó independizar un área

de 1.2500 hectáreas correspondiente a la parcela identificada como Mz. 35 Lt.11
del predio de mayor extensión inscrito en la partida matriz P01177237 del
Registro de Predios de Barranca.

Para ello, se adjuntaron los siguientes documentos:

- Solicitud de independización (denominado contrato privado) con la firma

certificada notarialmente de Leoncio Marcial Hizo Huamán, en calidad de
presidente de la Asociación Agropecuaria y Ganadera de El Paraíso – Supe
Pueblo.
- Memoria descriptiva, plano de ubicación y plano perimétrico suscritos por el
verificador catastral Raúl A. Belzusarre Huamán.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue observado por la registradora pública(e) Beatriz Roldan Olivera, el

06.01.2023, bajo los siguientes fundamentos:
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1.Habiéndose publicado el día 27/07/2022, en el diario El Peruano, el Decreto

Supremo que aprueba el Reglamento de la Ley N°31145, Ley de Saneamiento
Físico Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo del Gobierno Regional
- Decreto Supremo N°014-2022-MIDAGRI, y al haber establecido el
procedimiento para la obtención del Certificado de Información Catastral y
Certificado Negativo de Zona No Catastrada en sus artículos 109° y 110°, se
servirá con presentar, según sea el caso, el Certificado de Información Catastral
otorgada por Cofopri de las áreas a independizar y del área remanente de
encontrarse el predio en una zona catastrada; o, el Certificado Negativo de Zona
No Catastrada, de encontrarse el predio en una zona no catastrada, conforme Io
previsto en el artículo 64° del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
c) BASE LEGAL:
Art. 31° y 32° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos. Art.
64° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y Art. 109°y 110°
del Decreto Supremo N°014-2022-MIDAGRI. -

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

Contra dicho pronunciamiento, Estefany Katherine Melgarejo Pizarro interpuso

recurso de apelación mediante escrito ingresado el 26.01.2023. Los argumentos
de la impugnación se resumen a continuación:

- La DIREFOR del Gobierno Regional de Lima aún no tiene los lineamientos para
el procedimiento de saneamiento físico y legal y para la formalización de los
predios rurales.
- No habiendo lineamiento para tal procedimiento, no se debe solicitar el
certificado de información catastral o el certificado negativo de zona no
catastrada (según sea el caso), puesto que existe un vacío legal y, ante ello, se
debe aplicar el principio pro inscripción.
- Además, debe tenerse en cuenta que, realizando una interpretación de la
Segunda Disposición Final, el lineamiento es un requisito sine qua non para así
dar operatividad a los procedimientos previstos en el Reglamento.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

De acuerdo con el informe técnico 000207-2023-Z.R.N°IX-SEDE-

LIMA/UREG/CAT del 04.01.2023, la Oficina de Catastro concluyó que «el predio
en consulta se encuentra completamente dentro de la partida P01177237, título
archivado 0198030659 – 14.07.1998».

El derecho de propiedad inscrito en la precitada partida está a nombre de la

Asociación Agropecuaria Ganadera de El Paraíso – Supe Pueblo.
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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Daniel Edward Tarrillo Monteza.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

¿Corresponde exigir la presentación de los requisitos para la modificación física

de predios rurales inscritos contemplados en el Reglamento de la Ley N.° 31145,
si se pretende independizar un predio rural en el Registro?

VI. ANÁLISIS:

1. Con el título venido en apelación se solicita independizar un área de 1.2500

hectáreas correspondiente a la parcela identificada como Mz. 35 Lote 11 del
predio de mayor extensión inscrito en la partida matriz P01177237 del Registro
de Predios de Barranca.

La registradora pública formula observación señalando que se debe presentar el

certificado de información catastral de encontrarse el predio en una zona
catastrada o el certificado negativo de zona no catastrada de encontrarse el
predio en una zona no catastrada conforme a la Ley N.° 31145 y su reglamento.

La recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el rubro III

de la presente resolución interponiendo el recurso de apelación venido en grado,
por lo que corresponde a esta instancia determinar la procedencia de la
inscripción solicitada.

2. Por independización se entiende el acto registral que consiste en la apertura de

una nueva partida registral como consecuencia de la desmembración de una
porción de terreno de un área de mayor extensión, proceso que se realiza en
mérito al Principio de Especialidad recogido en el artículo IV del Título Preliminar
del Reglamento General de los Registros Públicos 1 y ahora también en el artículo
2017-A del Código Civil 2. El referido principio que se sustenta en el sistema de
folio real nos informa que por cada predio se debe abrir una partida registral, en
la que se deben plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las
titularidades y demás derechos reales y derechos personales inscribibles.

1
Artículo IV.- Principio de especialidad.
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida
por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral
2
Principio de especialidad.
Artículo 2017-A.- Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde
se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada
uno.
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La independización se encuentra regulada en el Capítulo V del Título II del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP). En
este capítulo se contemplan diversos supuestos de independización, así como
los requisitos exigibles; en cuanto a los supuestos de independización, estos se
encuentran en relación a la naturaleza del predio, es decir, atendiendo a si se
trata de predios urbanos, rústicos, ubicados en área de expansión urbana o
rurales, si la desmembración se produce por regularización de edificaciones o si
la independización es de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes de
propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad
contemplados en la Ley N.° 27157.

3. Con respecto a los requisitos, el artículo 59 del RIRP establece que todo título
que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los
predios que se desmiembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de
sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos
para cada tipo de predio. Estos requisitos tienen por finalidad publicitar de
manera completa las dimensiones del predio sobre el cual recae el derecho de
propiedad y otros derechos reales; de manera que, tanto el titular como los
propietarios de los predios colindantes, así como los terceros, tengan
conocimiento de la extensión material de los predios.

4. Por otro lado, la independización de un predio rural se encuentra regulada en el

artículo 64 del RIRP que establecía lo siguiente:

Artículo 64.- Independización de predio rural.

La independización de predios rurales se realiza en mérito a
documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada
por notario, en el que se precisarán los datos a que se refiere el primer
párrafo del artículo 59, en lo que sea pertinente, acompañado de los
certificados o planos según los casos siguientes:

a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona

catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que
se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo N.°
1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo N.° 032-2008-VIVIENDA, otorgado
por la autoridad competente, tanto del área a independizar como del
área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona
catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico
en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos
y memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas
perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el
Índice de Verificadores, tanto del área independizada como del área
remanente.
[El énfasis es nuestro].
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Cabe indicar que el mencionado artículo hace referencia a la presentación del

certificado de información catastral o certificado negativo de zona catastrada
expedidos por las autoridades competentes; además, estos requisitos se
establecieron en mérito a los artículos 88 3 y 89 4 del Reglamento del Decreto
Legislativo N.° 1089 aprobado por el D.S. N.° 032-2008-VIVIENDA, que reguló
los requisitos para la modificación física de predios inscritos ubicados en zonas
catastradas y zonas no catastradas, respectivamente.

5. No obstante, el 27.03.2021 se publicó en el diario oficial «El Peruano» la Ley N.°

31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a
cargo de los Gobiernos Regionales, cuyo objeto es establecer el marco legal
para la ejecución de los procedimientos de saneamiento físico legal,
formalización de los predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas a nivel
nacional. Este procedimiento de saneamiento se encuentra a cargo del Ministerio
de Desarrollo Agrario y Riego, como ente rector de las funciones técnicas y
normativas en materia de saneamiento físico-legal y formalización de la
propiedad agraria; y, de los Gobiernos Regionales, como entes competentes y
responsables para ejecutar los procedimientos de saneamiento físico-legal y la
formalización de predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas existentes en su
jurisdicción.

De acuerdo con el artículo 2 de la referida ley, su ámbito de aplicación es de

alcance nacional y su implementación está a cargo de los gobiernos regionales.

3
Artículo 88.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas catastradas.
Los propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deben solicitar al órgano competente la
asignación del Código de Referencia Catastral y la expedición de los certificados de información catastral
correspondientes, para sus trámites de fraccionamiento e independización, acumulación u otro que importe
modificación física del predio. Para este efecto, el propietario debe presentar:
1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el Código de Referencia Catastral.
2) Copia simple del documento que acredite la propiedad.
3) Plano y memoria descriptiva de independización o acumulación y del área remanente, cuando
corresponda, firmado por el propietario y por ingeniero o arquitecto colegiado y habilitado. Se admiten estos
planos y memoria en formato digital.
En las zonas formalizadas en mérito del Decreto Legislativo N.° 667 y por el presente Reglamento, los
planos deben elaborarse sobre la base gráfica digital que ha servido para la formalización, debiendo el
propietario presentarlos en formato digital.
4
Artículo 89.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas no catastradas.
Los propietarios de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, en tanto el órgano competente no
haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas, pueden solicitar la inscripción de las
modificaciones físicas de sus predios directamente al RdP, sin requerirse asignación de Código de
Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este efecto, además de los requisitos que solicite la
Oficina Registral, se presenta el plano perimétrico y la memoria descriptiva del área inscrita materia de la
modificación física, elaborados y visados por verificador catastral inscrito en el Índice de Verificadores de la
SUNARP y el certificado negativo de zona catastrada expedido por el órgano competente, en el cual se
deja constancia que dicho documento en ningún caso constituye una visación o evaluación físico - legal del
predio, ni de los derechos que pudieran existir sobre el mismo.
Para la expedición del certificado negativo de zona catastrada el solicitante debe adjuntar a su solicitud:
1) Una copia impresa del plano perimétrico y de la memoria descriptiva del área inscrita objeto de la
certificación, en coordenadas UTM, con su respectivo cuadro de datos técnicos a escala, consignando el
sistema de referencia (Datum) correspondiente, suscrito por verificador catastral inscrito en el Índice de
Verificadores de la SUNARP; y,
2) El archivo digital del plano perimétrico presentado en formato DWG.
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Esta norma establece procedimientos 5 para el saneamiento físico-legal y

formalización de predios rústicos como son la regularización del tracto sucesivo
de las transferencias de dominio, la rectificación de áreas, linderos, medidas
perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios inscritos.

Así también, se contempla la regularización de derechos posesorios en predios

de propiedad del Estado y en predios rústicos de propiedad particular y
procedimientos de regularización de tracto sucesivo de transferencia en predios
rústicos. Para tal efecto, se utilizan los formatos de títulos de propiedad y otros
instrumentos aprobados por el Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego mediante
resolución ministerial y, una vez suscritos por el órgano del gobierno regional
competente tienen mérito inscribible ante el Registro de Predios de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

6. Luego, en su Única Disposición Complementaria Derogatoria, la citada ley

contempla lo siguiente:

ÚNICA. Norma derogatoria

Derógase la Décima Disposición Transitoria, Complementaria y Final de la Ley
27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales; el Decreto Legislativo 1089,
Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales; y el Decreto Legislativo 667, Ley
del Registro de Predios Rurales.

Conforme a esta norma queda derogado el Decreto Legislativo N.° 1089, Decreto
Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización
y Titulación de Predios Rurales a cargo del Organismo de Formalización de la
Propiedad Informal – COFOPRI, ente que asumió, de manera temporal y
excepcional, las competencias para la formalización y titulación de predios
rústicos y tierras eriazas habilitadas; y, en cuyo Reglamento, aprobado por el
D.S. N° 032-2008-VIVIENDA, se contemplaron los procedimientos a seguir y
requisitos que presentar para la modificación física de los predios inscritos según
su ubicación en zona catastrada (artículo 88) o en zona no catastrada (artículo
89).

7. De esta forma, la Ley N.° 31145 establece en su artículo 5.2 lo siguiente:

Artículo 5. Inicio de las acciones de saneamiento físico-legal

[…]
5.2 Asimismo, los procedimientos regulados en la ley y su reglamento
proceden a iniciativa de los particulares y previo pago de derechos de
tramitación, en el caso de que se pretenda regularizar sus derechos
posesorios o, tratándose de propietarios, para la regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio y la rectificación de áreas,
linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus
predios inscritos y de sus títulos archivados. El reglamento de la

5
Iniciados de oficio por los Gobiernos Regionales o a iniciativa de los particulares.
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presente ley específica los requisitos para el inicio y la tramitación

de los procedimientos administrativos señalados.
[El énfasis es nuestro].

Entonces, podemos afirmar que hasta la dación del Reglamento de la Ley N.°
31145 no estaba definido el procedimiento de independización de predios
rurales; el cual, de acuerdo con el artículo 5.2 de la citada ley, se establecerá en
el Reglamento. A su vez, el referido Reglamento de la Ley N.° 31145 fue
aprobado por el Decreto Supremo N.° 014-2022-MIDAGRI, publicado el
27/7/2022 en el diario oficial «El Peruano»; por lo que, en aplicación de la teoría
de los hechos cumplidos, contenida en el artículo 103 de la Constitución Política,
resulta aplicable a aquellos títulos presentados a partir de su entrada en vigor,
siendo este el caso del título venido en grado, cuya fecha de presentación es el
05/12/2022.

8. De lo antes expuesto, en el Capítulo III del Título V del Reglamento de la Ley N.°
31145 se regulan los servicios catastrales prestados en exclusividad 6 por los
Gobiernos Regionales, cuyo resultado, según el artículo 104, es la entrega de —
entre otros— certificaciones catastrales para fines de inscripción registral que
involucren predios rurales catastrados o no catastrados. Dentro de los servicios
catastrales prestados en exclusividad se tienen los siguientes:

Artículo 106.- Relación de servicios catastrales prestados en

exclusividad.
Los servicios catastrales prestados en exclusividad previstos en el
presente Reglamento son los siguientes:
a) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de
referencia catastral y expedición de certificado de información catastral
con fines de inmatriculación de predios rurales o para la modificación
física de predios rurales inscritos o para la actualización de información
catastral predios rurales inscritos, ubicados en zonas no catastradas;
b) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de
referencia catastral y expedición de certificado de información catastral
para la modificación física de predios rurales inscritos en zonas
catastradas;
c) Servicio prestado en exclusividad de expedición de certificado de
información catastral para la inmatriculación de predios rurales en zonas
catastradas; y,
d) Servicio prestado en exclusividad de visación de planos y de memoria
descriptiva de predios rurales para procesos judiciales (en zonas
catastradas y no catastradas).

De donde resulta que, hoy en día, para la modificación física (dado que este es
el tema que nos incumbe en este momento) de un predio rural ubicado en zona

6
Una definición de ello puede encontrarse en el subnumeral 43.2 del artículo 43 del TUO de la Ley 27444
que entiende por ellos a las prestaciones que las entidades se encuentran facultadas a brindar en forma
exclusiva en el marco de su competencia, no pudiendo ser realizadas por otra entidad o terceros.
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catastrada o en zona no catastrada, se requiere la asignación del código de

referencia catastral y la expedición del certificado de información catastral.

9. Para mejor comprensión, conviene citar la exposición de motivos del

Reglamento 7 de la Ley N.° 31145, que señala:

La expedición de dicho servicio se ejecuta con fines de inmatriculación o

para la modificación física de predios rurales inscritos ubicados en zonas
no catastradas requiriéndose de su presentación para la acogida registral
del acto de incorporación o modificación del predio al Registro y su
mantenimiento en la formalidad, de no contar con dicho servicio se verían
afectados los titulares del derecho de propiedad de los predios rurales no
catastrados, repercutiendo dicho hecho en el tráfico jurídico de las
transferencias y la inseguridad generada por la falta de acogida registral.
Los beneficios de su creación desde el enfoque de la administración inciden
en la estructuración de la información del catastro rural por goteo, en el
marco de sus funciones transferidas en saneamiento físico legal, así como
en la optimización del uso de recursos públicos en los gastos que genera
el levantamiento catastral de predios y, de cara al administrado promueve
la seguridad jurídica de las transferencias de dominio de los predios rurales
involucrados, de allí la necesidad de que este servicio sea exclusivo así
como la eventual posibilidad que el titular registral acceda a servicios
agropecuarios y financieros.

En ese sentido, la asignación del código de referencia catastral y la presentación

del certificado de información catastral del predio a independizar son necesarios
para los fines del acto rogado; puesto que no existe habilitación en el reglamento
de la Ley N.° 31145 para que, a partir de su entrada en vigencia, los títulos
presentados en los Registros cuya rogatoria es la modificación física de predios
rurales inscritos, no deban contener la asignación de código de referencia
catastral y la emisión de certificado de información catastral, como antes sí era
permitido expresamente por el derogado artículo 89 del Reglamento del Decreto
Legislativo N.° 1089, en el cual bastaba con la intervención del verificador
catastral en supuestos de predios ubicados en zonas no catastradas,
acompañado del certificado negativo de zona catastrada correspondiente.

10. Cabe indicar que en el CCLVI Pleno del Tribunal Registral, realizado el
01/04/2022, se aprobó como acuerdo plenario que era admisible la
inmatriculación y modificación física de predios rurales ubicados en zona no
catastrada con la presentación de documento técnico suscrito por verificador
catastral en tanto no se aprobase la emisión del Reglamento de la Ley 31145;
pero dado que dicho reglamento ya fue promulgado, el referido criterio no resulta
aplicable al caso concreto.

Por todo lo expuesto, debe cumplirse con los requisitos exigidos por las normas
legales antes expuestas, y presentarse el certificado de información catastral
correspondiente expedido por el gobierno regional competente, para proceder
7
Disponible en: https://spij.minjus.gob.pe/Graficos/Peru/2022/Julio/27/EXP-DS-014-2022-MIDAGRI.pdf
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con la independización de un predio rural ubicado en zona catastrada o no; en

consecuencia, corresponde confirmar la observación formulada.

11. De otro lado, respecto a lo argumentado por la apelante con relación a que aún
no se han aprobado los lineamientos a que hace referencia la Segunda
Disposición Complementaria Final del Reglamento de la Ley N.° 31145 debemos
señalar que el citado Decreto Supremo N.° 014-2022-MIDAGRI fue publicado el
27/7/2022 en el diario oficial «El Peruano» encontrándose vigente desde el
28/7/2022, y su vigencia no se encuentra supeditada y/o condicionada a la
aprobación de dichos lineamientos, siendo que las entidades deben sujetarse
a lo prescrito por las normas desarrolladas en el presente análisis.

Asimismo, la apelante sostiene que el Gobierno Regional correspondiente no se

ha adecuado a los procedimientos establecidos en el Reglamento de la Ley N.°
31145. Sobre el particular, debe tenerse en cuenta que dicha circunstancia no
constituye justificación para omitir la presentación de los requisitos establecidos
normativamente para el acto materia de rogatoria.

12. Finalmente, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 152 del
Reglamento General de los Registros Públicos, la registradora debe efectuar la
anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva. En el
presente caso, de la revisión de la partida electrónica P01177237 del Registro
de Predios de Barranca, no se advierte que se haya anotado el recurso
interpuesto contra la denegatoria de inscripción del título, tal como prescribe el
artículo 152 citado; por lo que corresponde disponer que el registrador extienda
dicha anotación.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente

decisión:

VII. RESOLUCIÓN:

PRIMERO: CONFIRMAR la decisión de la primera instancia, de acuerdo con los

fundamentos desarrollados en la presente resolución.
SEGUNDO: DISPONER que la registradora extienda la anotación del recurso de
apelación interpuesto contra la denegatoria de inscripción del presente título, en
la partida electrónica P01177237 del Registro de Predios de Barranca, conforme
a lo señalado en el último considerando de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
JOSÉ ARTURO MENDOZA GUTIÉRREZ
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA.
Vocal del Tribunal Registral