DERECHOS REALES -TEORIAS-

Teoría CLÁSICA: en esta teoría el Derecho Real supone una relación inmediata y directa entre una
persona y una cosa –potestad directa sobre la cosa que no necesita intermediario alguno para su
realización-.

Roberto de Ruggiero, fue uno de los exponentes de esta teoría y su posición al respecto era:

"Los Derechos Reales (iure in re) son los que conceden al titular un señorío directo e inmediato sobre la
cosa, señorío que es pleno o ilimitado y que se ejerce en toda su extensión sobre la cosa a ella sometida
y da lugar a la propiedad, que es el derecho real más completo; o menos pleno, que se limita a algunas
utilidades económicas de la cosa y da lugar a los Derechos reales menores, a los derecho en cosa ajena."

Según esta teoría, los Derechos Reales suponen una relación directa e inmediata entre una persona y
una cosa, esta relación se basa en el servicio que la cosa pueda proporcionar al sujeto; es decir, usar,
gozar y disponer de la cosa, dependiendo por supuesto de la clase de Derecho Real de que se trate.

Teoría OBLIGACIONISTA: esta teoría opone totalmente a la teoría clásica, porque señala que una
relación de orden jurídico no puede existir entre una persona y una cosa, ya que eso sería una
contradicción al propio Derecho, debido que todo Derecho supone una relación entre personas.

En consecuencia, la relación jurídica no se establece sobre una persona y una cosa, sino entre un SUJETO
ACTIVO, un SUJETO PASIVO y una OBJETO.

El SUJETO ACTIVO, es la persona titular del derecho.

El SUJETO PASIVO, son todas las demás personas y tienen una obligación impuesta de carácter negativo,
debido al deber de abstención y respeto de todo lo que podría turbar la posesión apacible que la ley
quiera asegurar al titular.

El OBJETO, es la cosa.

Teoría ARMÓNICA: esta teoría toma los aspectos que considera más importantes de la teoria Clásica y la
teoria Obligacionista, y sostiene que están incompletas. Esta teoría expone que no puede prescindir del
objeto para definir al Derecho Real, pero a su vez reconocen como cierta la existencia del sujeto pasivo
universal. Definen los Derechos Reales como aquellos derechos privados que atribuyen un poder de
inmediata dominación sobre una cosa frente a terceros.

BARASSI, uno de los principales exponentes de esta teoría, señala que en los Derechos Reales existen
dos elementos esenciales:

Elemento Interno (Relación del sujeto con la cosa): consiste en el poder de dominación que sobre la
cosa ejerce la persona y que a su vez permite al titular de derecho recabar por sí sólo todas las utilidades
que la cosas pueda reportarle, correspondiéndole al sujeto un poder autónomo (Elemento Estático).
Elemento Externo (La Obligación): consiste en la relación que surge entre el sujeto activo y sujeto
pasivo, que está obligado a sumir una conducta de RESPETO y ABSTENCIÓN, de ausencia de
interferencia a los actos ejecutados por quien tiene derecho a ello. Es decir, queda a cargo de los
terceros de no invadirla esfera autónoma que supone la relación directa entra la persona y la cosa
(Elemento de garantía del Derecho Real, Elemento Dinámico).

DERECHOS REALES -CLASIFICACIÓN-

Autores Franceses clasifican a los Derecho Reales en PRINCIPALES y ACCESORIOS, según su existencia
sea independiente o dependa de una relación anterior:

Derechos Reales PRINCIPALES.

Todo lo referente a la propiedad y sus desmembraciones como:

Usufructo.

Uso.

Habitación.

Servidumbre.

Enfiteusis.

DERECHOS REALES ACCESORIOS o DE GARANTÍA.

Hipoteca.

Prenda.

Anticresis.

CLASIFICACIÓN ITALIANA (Chironi, Barassi, Dusi)

Derechos Reales de goce y disposición - Propiedad.

Derechos Reales de simple goce - Servidumbre.

Derechos Reales de garantía – Prenda o Hipoteca.

Derechos Reales provisionales - La Posesión.

Derechos Reales definitivos, los cuales, a su vez, admiten los siguientes subtipos: Propiedad.

Derechos reales limitados (gravámenes de acuerdo a la terminología alemana) y los cuales son:
Derechos de disfrute (servidumbres).

Derechos de realización de un valor pecuniario (hipoteca).

Derechos de adquisición (tanteo y retracto), que confieren al titular la oportunidad de convertirse en

CLASIFICACIÓN FRANCESA (Mazead, Colin y Capitant)

Derechos Reales principales: Derecho a la Propiedad.

Las desmembraciones del Derecho de Propiedad: Usufructo, Uso, Habitación y Servidumbres.

Derechos Reales accesorios (garantías o seguridades): Hipoteca, Prenda, Anticresis.

DERECHOS REALES -CARACTERÍSTICAS-

Los caracteres de los Derechos Reales son:

INMEDIATIVIDAD O INMEDIACIÓN: significa que el poder o los poderes que confiere el Derecho Real a
su titular para la satisfacción de sus necesidades, se hace inmediata y directamente sobre una cosa, sin
la intervención de terceras personas.

ABSOLUTO: el sujeto titular puede oponer su derecho contra todo y frente a todos, es oponible "erga
omnes" y por eso se dirige su derecho a la universalidad de sujetos no titulares a quienes se le impone el
deber de respeto y abstención. El Derecho Real por ser absoluto, supone una obligación inmediata de
todas las personas de respetar el ejercicio del poder a su titular.
INDETERMINACIÓN DEL SUJETO PASIVO: el sujeto pasivo está representado por la colectividad
indeterminada; es decir, por todos aquellos que no son titulares, y en consecuencia se encuentran a
cargo del deber de abstención.

DETERMINACIÓN DE LA COSA: siendo el objeto del Derecho Real la cosa sobre la que recae, ésta no
puede ser genérica ni indeterminada, sino que debe ser específica, concreta y determinada.

LOS DERECHOS REALES GENERAN ACCIONES REALES: todas las acciones que tienen a la defensa y
protección de un Derecho Real, son acciones reales que se ejercitarán contra cualquier persona que
lesione o desconozca el derecho del titular y que constituya un obstáculo al ejercicio del derecho.

CONFIERE EL DERECHO DE PERSECUCIÓN: es un atributo del Derecho Real, que recae sobre la cosa y la
sigue dondequiera que ella vaya. Mediante el derecho de persecución el titular del Derecho Real, puede
seguir la cosas que le pertenece o ha sido gravada en su provecho de manos de quien detente,
ejerciendo acciones que le ordenamiento jurídico pone a su disposición para la defensa de su derecho.

CONFIERE EL DERECHO DE PREFERENCIA O DE EXCLUSIÓN: el Derecho Real confiere a su titular el

DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES.

Los derechos reales pueden definirse como la relación jurídica existente entre una persona y una cosa.
Esta figura nace del del Derecho romano y es utilizado en contraposición a los derechos personales o de
crédito. En México los derechos reales se clasifican de dos formas;

De goce. Se refiere a la propiedad, uso, usufructo, habitación, servidumbre.

De garantía: Se refiere a la prenda, hipoteca y otras figuras como la condición resolutoria de la venta, el
pacto de reserva, el derecho de retención, la propiedad intelectual y la propiedad industrial.

Los derechos personales o de crédito son derechos patrimoniales relativos, es decir que sólo existen en
las relaciones de ciertas personas entre sí.

En este tipo de derechos encontramos un acreedor, que tiene derecho para exigir a un deudor el
cumplimiento de una determinada prestación. Los derechos personales o créditos son los que solo
pueden reclamarse de determinadas personas, que por un hecho suyo o sola disposición de la ley, han
contraído las obligaciones correlativas.
La diferencia ente estos dos tipos de derecho es que en el Derecho Personal el acreedor no ejerce su
facultad sobre un objeto, sino que lo hace contra un deudor, y en el Derecho Real la facultad se ejerce
sobre una cosa sin intermediarios.

Cuadro comparativo Derecho Real - Derecho Personal

En relación a: Derechos Reales Derechos Personales

Relación de persona a cosa Relación entre dos sujetos

Contenido: Confieren un poder jurídico El titular (acreedor) sólo puede obtener

inmediato sobre la cosa el beneficio correspondiente mediante

un acto del deudor

Forma de adquirir Concurrencia de un título y Basta el titulo

dichos derechos de un modo de adquirir Son relativos pues solo pueden

Son derechos absolutos en a sus deudores

cuanto al titular le corresponde

una acción persecutoria y

restitutoria dirigida al reintegro

de la cosa y dirigible contra un

tercero

Ejercicio Se consolidan y reafirman a través El ejercicio mediante su cumplimiento o

de su ejercicio pago lleva aparejada la extinción

Contravención Pueden ser violados por cualquiera Solo el deudor puede no cumplirlo

Sólo los puede crear la ley Las partes en virtud del principio

(Numerus clausus) de la autonomía de la voluntar

puede generar cualquier tipo de

obligación sin mas limitación que la ley,

el orden publico o la moral