Venta con pacto de retracto. (ART. 1.533 – 1.

548 CCV)
Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio
determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo
estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto
del precio pagado mas los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió.
De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la
propiedad del mismo.
Fundamento Legal.
En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: «Independientemente de las causas
de nulidad y de resolución ya explicadas en este título y de las comunes a todas las
convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.»
Clasificación
El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o
directamente en la ley.
Del retracto convencional.
Articulo 1.534: «El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva
recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos…»
Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición
resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica
un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo
pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.
Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años (Art.1.535 CCV), durante los cuales
la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de
un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la
suma recibida y los gastos referidos.
Supuestos de validez
1. Que se trate de un pacto de venta.
2. Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de 5 años.

Retracto Convencional.
El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa
vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el
artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al
comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la
concurrencia del mayor valor que ésta tenga.
Utilidad
En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era
muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir
una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una
suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el
inmueble mediante el reembolso de su «precio y de los gastos señalados por la ley». Esta
operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de
préstamo hipotecario.

1. Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:

1. Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el
prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría
irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún
procedimiento judicial.
2. Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como
precio de rescate una suma determinada que en realidad
representaba el capital del préstamo más los intereses calculados a
la tasa deseada,
3. Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.
2. Para el prestatario, la operación tenía también sus ventajas:
1. Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la
cosa vendida.
2. Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.
3. Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía
como garantía ( Hipotecaria) .

Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.

Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus causahabientes a
titulo universal, así como quienes hayan adquirido titulo particular de uno o de otros, el derecho
de retracto ya que esto es cesible.
En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta
las siguientes reglas expresas:

1. Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un

fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el
comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso,
si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos,
verificarlo en totalidad y por su propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate
parcial se justifica por la consideración de que el comprador ha adquirido la cosa
como un todo y no como una suma de partes, y ademas, por el deseo de evitar
que el comprador quede en comunidad contra su voluntad sin embargo, por una
parte, es valido el pacto en contrario y por otra el comprador puede no oponerse
al rescate parcial.
2. «Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad,
sino que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto
separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no
puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo enero»,
Art. 1542. la hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de
la cosa por diversos contratos sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto,
pero con indicación por separado de las partes vendidas y de sus precios. En
ambos casos el retrayente puede rescatar en la proporción que le corresponde o,
si los demás no quieren rescatar el todo. La diferencia de la reglamentación de
este supuesto con el anterior se explica porque aquí el comprador no ha adquirido
la cosa con un todo.
En caso de pluralidad de causahabientes a titulo particular del vendedor en ese derecho, se
aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los
herederos de estos.
Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso
cuando no sean Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el comprador tiene frente a los mismos el
beneficio de excusión. Por analogía con las normas sobre el beneficio de excusión el fiador
debe concluirse que el beneficio tiene que ser invocado por el comprador (no procede de pleno
derecho), que este a de señalar bienes conforme a las disposiciones citadas y que debe
anticipar los gastos de la excusión.
Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto.
Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer es un acto
de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del
retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración. Así pues, para ejercer el
derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.
Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional.
La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a
título universal o los terceros adquirientes.
Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga
oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de que el comprador,
sus causahabientes o el tercero, no den por ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia
Venezolana con razón, considera válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el
momento en que el vendedor ( u otro titular del mismo manifieste su voluntad al comprador de
ejercer el derecho de referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación de voluntad,
una vez conocida por el comprador ( o por quien corresponda) y para surtir efectos frente a
terceros requiere constar de documento con fecha cierta. Dicho sea de paso, este sistema de
no exigir el registro de la manifestación de la voluntad de retraer, puede causar perjuicios a
terceros que adquieren del comprador después de haber sido el retracto.
Efectos del Pacto de Retro
1- «Pendente Conditione»
Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los
derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción
contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden
tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba
arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo
adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes
de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda
ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter
condicional de su derecho.
En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con
pacto de retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo,
será nula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de
arrendamiento con la perdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el
comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la desocupación del
inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.
2-Fallida la Condición
Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el
comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.
3-Cumplida la Condición.
A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen
los siguientes efectos entre las partes:
a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y
con todo lo que se le haya incorporado
b)El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los
de las reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el
valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544,
encab.)
c)La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al
comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión
sino después de haber satisfecho todas las obligaciones.
d)La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al
comprador a restituir los frutos.
4-Frente a terceros.
El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra
condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que «resoluto jure
dantis, resolvitur jus accipientis». Así, el vendedor que entra en posesión del fundo
en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el
comprador (Por ejemplo hipotecas, usufructos).