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PEIP

Contrato nominado: regulado por la ley No. 8.733: Promesa de Enajenación de

Inmuebles a plazos. Incorporado al C.C. en su art. 1664 inc. 4 (Ley 16.603)
Contrato definitivo: No se trata de un contrato preliminar, sino definitivo.
Genera obligaciones sustanciales: entrega de la cosa y pago del precio. Es un
contrato de cambio (se transfiere un bien de un patrimonio a otro). Es un
contrato bilateral, oneroso, conmutativo y principal.
Reserva de dominio: su regulación lleva implícito un pacto de reserva de
dominio (prohibida por el art. 1732 del CC).
Partes: Promitente enajenante y promitente adquirente.
Obligaciones del promitente enajenante: art. 1 y 44: transferir la propiedad del
inmueble (hacer tradición), incluye la obligación de entregar la cosa (conferir la
posesión). Puede haber ejecución instantánea o diferida.
Obligaciones del promitente adquirente: pagar el precio (en dinero o en otra
cosa), en cuotas sucesivas o periódicas, o al contado.
Derechos del promitente adquirente:
- Derecho personal: es titular de dos derechos de crédito, uno tendiente a
obtener la posesión (uso y goce) y otro tendiente a obtener la transferencia
de la propiedad. Ambos desde el perfeccionamiento del contrato.
- Derecho real: con la inscripción nace un derecho real en beneficio del
adquirente (art. 15).
Requisito de forma: art. 2: instrumento público o privado.
¿El promitente adquirente es poseedor o mero tenedor? (y por lo tanto,
¿puede adquirir el inmueble por prescripción adquisitiva?):
- Es un mero tenedor: tiene la cosa a nombre de otro, reconoce que otro es
dueño 653 y 646.
- Interversión del título: Alonso de Marco y Piaggio Soto, es poseedor una
vez integrada la totalidad del precio.
- Iglesias: es poseedor desde que comienza a ocupar el bien, la entrega es
definitiva, arts. 44 de ley 8733.
Ámbito de aplicación de la ley: Sólo aplica a bienes inmuebles. El precio se
debe abonar en cuotas sucesivas o periódicas (por lo menos dos). Plazo mínimo
de un año, máximo de 30 años. El plazo puede ser menor de un año si se pacta.
Ley 13.420 del 2/12/1965, art. 154: La ley rige igual si las partes lo pactan,
aunque el precio no se pague en cuotas o falten requisitos del art. 4.
Cláusulas nulas: Art. 5 de la ley. Por ejemplo, pactar un plazo mayor de 30
años, la renuncia anticipada a beneficios y plazos de la ley, etc.
Título perfecto: Art. 1 y 33: el enajenante se obliga a transferir el dominio (art.
1°) y “en la promesa se entiende implícita la condición resolutoria si los títulos
no fueran perfectos” (art. 33). Es decir, si el vendedor no es propietario, el
comprador podrá solicitar la resolución del contrato. Si el vendedor no es
propietario, no nacerá el derecho real, ni se podrá realizar la transferencia de la
propiedad luego del pago de la totalidad del precio o del 50% (o cuando se
realicen mejoras).
Capacidad: Nulidad relativa en caso de falta de venia. Plazo de 4 años desde que
el menor de los hijos llega a la mayoría de edad.
Riesgos: Régimen distinto al del contrato de compraventa (art. 1557). Art. 38
ley. Si por caso fortuito o fuerza mayor el enajenante es privado del bien objeto
de la promesa, se rescinde el contrato y el enajenante debe reintegrar las cuotas
pagadas (el riesgo lo asume el vendedor). Si la privación es parcial, el adquirente
puede optar entre la resolución o continuar el compromiso, reduciendo
proporcionalmente el precio.
Transferencia del dominio: Arts. 15 y 16: se puede solicitar cuando se haya
pagado todo el precio, o el 50% del precio o verificado construcciones o mejoras
que representen el 40% del precio
Saldo garantizado con primera hipoteca: si al momento de otorgarse la
escritura de traslación del dominio por el juez quedase pendiente un saldo de
precio, habrá un crédito a favor del p. enajenante asegurado con primera hipoteca
(art. 16)
Resistencia del prom. enajenante para firmar: Art. 31: el Juez otorgará en
representación del enajenante la escritura de traslación de dominio. Art. 367
CGP: proceso de escrituración forzada.
Promesa no inscripta: art. 18 y art. 398.4 del CGP: si constan por instrumento
público o privado, sólo producirán acción personal y se regirán por los ppios
generales (1664 CC)
Obligación de entregar la cosa: es una obligación principal, el enajenante debe
hacer declaración jurada que el bien no tiene ocupantes (arts. 4 i) y 27). En caso
de incumplimiento de la obligación de entregar la cosa, se aplica el
procedimiento de entrega de la cosa.
Saneamiento por evicción como por vicios ocultos: Igual al CC.
Mora del acreedor (adquirente): Si el adquirente no solicita en un plazo de 180
días la transferencia de la propiedad, luego de cumplir con sus obligaciones, el
enajenante puede compelerlo judicialmente a hacerlo (art. 45).
Cesión del contrato: Si p. enajenante transfiere la propiedad del inmueble a un
tercero, la transferencia es válida y eficaz, pero también se produce una cesión
legal de la PEIP (art. 17)
Cesión del crédito emergente de la promesa: Art. 5 c), establece la nulidad de
la cláusula que prohíbe transferir el compromiso por parte del adquirente sin
consentimiento previo del enajenante. Art. 35: El enajenante también puede
transferir por endoso, y debe comunicar dicha cesión al adquirente.
Incumplimiento del promitente adquirente: Mora del promitente adquirente
en el pago del precio (art. 21 y 22, pacto comisorio: interpelación 20 días
posteriores a la mora). Art. 40: se requiere que el deudor caiga en mora en 6
cuotas consecutivas por periodos no mayores de un mes, 2 cuotas por periodos de
más de un mes y una cuota en periodos de más de tres meses).
Juicio ejecutivo: La promesa se considera un título ejecutivo para el cobro del
precio porque contiene la obligación de pagar una suma de dinero líquida y
exigible y el proceso es el del juicio ejecutivo común.
Resolución del contrato:
a) Por incumplimiento del adquirente: Art. 24: Si no se acordó el pacto
comisorio o caducó, aplica el art. 368 del CGP (proceso de resolución de
contrato de promesa – proceso monitorio)
 Si se acordó pacto comisorio (art. 21): el plazo (computado desde el
otorgamiento de contrato) no puede exceder la cuarta parte del señalado
para el pago del total de la prestación, y caduca automáticamente cuando
venza el 25% del precio estipulado.
 Si no se pactó, el deudor debe caer en mora en sesis cuotas consecutivas,
si fueran por períodos no mayores de un mes; dos cuotas si fueren los
períodos de más de un mes, hasta un trimestre inclusive, y una cuota en
los demás casos.
 Tanto en el caso del pacto comisorio, como en el caso en que no se pactó,
se deberá realizar una interpelación 20 días después de constituido en
mora el deudor (art. 22).
b) Por incumplimiento del enajenante: Rigen los principios generales, art. 1431
y art. 1336 CC. Juicio de entrega de la cosa.
Excepción de contrato no cumplido: En las PEIP también es posible oponer la
excepción de contrato no cumplido, y la suspensión provisoria de la prestación.

Plazo de caducidad para la transferencia de la propiedad:

c) Redacción original: 35 años
d) Ley de Registros Públicos (Ley 16.871), art. 79 num. 5.3: se modifica
plazo a 30 años, pudiendo solicitarse su reinscripción por 5 años más
(acción personal pero con plazo de caducidad de ley 8.733).
e) Derecho real de adquisición: acción real: 20 años (1215 con cambio de
LUC)
f) Derecho real de garantía: acción personal: 10 años (1216 con cambio
LUC) – posición de Gamarra, que entiende que estamos ante un derecho
de crédito.