DIPLOMADO PARA AGENTES INMOBILIARIOS

MÓDULO: Aspectos Legales básicos y su aplicación al Bien Raíz

Instructor: Lic. Jorge García Franco

Objetivo: Conocer los aspectos legales básicos que se encuentran involucrados los bienes inmuebles.

Para poder comprender el presente tema es necesario en primer lugar dar una breve referencia a lo que es el
derecho, lo que regula y como se origina, para con ello poder entrar de lleno a los aspectos legales que
dentro de la actividad profesional del agente inmobiliario se llega a presentar, desahogándolo conforme a
los siguientes temas:

1. EL DERECHO Y SU ORIGEN
2. MARCO LEGAL DE LA PROPIEDAD
3. DERECHOS INVOLUCRADOS CON LA PROPIEDAD
4. MODOS DE TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
5. NORMAS RELACIONADAS CON LA PROPIEDAD
6. LEY DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS INMOBILIARIOS DEL ESTADO DE QUINTANA ROO

El derecho recibe múltiples acepciones, de entre las cuales, cabe mencionar aquellas que guardan una
relación directa con su significado etimológico, ya sea como adjetivo, en el sentido de recto, directo,
erguido; o bien como sustantivo, justicia, razón, facultad, legítimo. Por otro lado es importante señalar que
también se encuentra definida como “Conjunto de principios, preceptos y reglas a que están sometidas las
relaciones humanas en toda sociedad civil, y a cuya observancia pueden ser compelidos los individuos por la
fuerza” (diccionario de la lengua española)

Podemos referir el concepto etimológico:

Vocablo que proviene del latín directus, adjetivo que significa “recto”, “directo”; como sustantivo, la voz
derecho proviene del latín jus, en el sentido de “justicia” y significa “la facultad de hacer algo legalmente”

De lo anterior podemos establecer un concepto de derecho y tenemos:

Derecho es un sistema racional de normas sociales de conducta, declaradas obligatorias por la autoridad,
por considerarlas soluciones justas a los problemas surgidos de la realidad histórica. (Villoro Toranzo, Miguel)

De este modo podemos explicarlo de forma simple, el derecho regula conductas de los hombres en
sociedad, con la firme intención de hacer la vida de los mismos adecuada a la propia sociedad, siendo
precisamente de la propia sociedad de la que obtiene el mecanismo para regularlos. Por ellos es necesario
hacer referencia al modo de donde obtienen las normas jurídicas su sustento, es decir de donde se originan
las normas jurídicas, así hablamos de las Fuentes del Derecho.

Fuentes del derecho

“La palabra fuente tiene su origen en el sánscrito dhen, que significa correr, fluir; de esta lengua pasó al latín
como fons-fontis, entendida como fuente, origen, principio, causa.” (Roberts, Edward y Capitant, Henri, apud,
La jurisprudencia en México)

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De igual forma hay múltiples acepciones de la palabra fuente, una de ellas “Manantial de
agua que brota de la tierra”, “Origen de algo, causa, principio”

Se han clasificado en tres tipos de fuentes del derecho

1.- Fuentes Históricas.
2.- Fuentes Reales o Materiales.
3.- Fuentes Formales.

Para efectos del presente diplomado analizaremos las fuentes formales del derecho, las cuales son las que
con mayor frecuencia se ubican en la actualidad, de este modo tenemos las siguientes:

1. Las Fuentes Formales. Se entiende por fuente formal a los procesos de creación de las normas
jurídicas; son así las diversas formas como puede ser creado el derecho. El derecho existe en tanto el
Estado lo reconoce como tal, dándoles el carácter de obligatorias; serán tantas fuentes formales
como el propio estado quiera reconocer. De este modo nuestro país reconoce a las siguientes:
A. La Legislación;
B. La Costumbre;
C. La Jurisprudencia;
D. Doctrina;
E. Los Principios Generales del Derecho; y
F. Los Tratados Internacionales.

Para efectos de este curso trataremos brevemente La Legislación.

A. La Legislación. Es el proceso por virtud del cual uno o varios órganos del Estado formulan y
promulgan determinadas normas jurídicas, que tienen el nombre específico de leyes. En este
tenor y según lo establece la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, de
conformidad con el siguiente artículo

Artículo 71. El derecho de iniciar leyes o decretos compete:

I. Al Presidente de la República;
II. A los Diputados y Senadores al Congreso de la Unión; y
III. A las Legislaturas de los Estados.

IV A los ciudadanos en un número equivalente, por lo menos, al cero punto trece por ciento de
la lista nominal de electores, en los términos que señalen las leyes.

La Ley del Congreso determinará el trámite que deba darse a las iniciativas.

El día de la apertura de cada periodo ordinario de sesiones el Presidente de la República podrá

presentar hasta dos iniciativas para trámite preferente, o señalar con tal carácter hasta dos que
hubiere presentado en periodos anteriores, cuando estén pendientes de dictamen. Cada
iniciativa deberá ser discutida y votada por el Pleno de la Cámara de su origen en un plazo
máximo de treinta días naturales. Si no fuere así, la iniciativa, en sus términos y sin mayor trámite,
será el primer asunto que deberá ser discutido y votado en la siguiente sesión del Pleno. En caso
de ser aprobado o modificado por la Cámara de su origen, el respectivo proyecto de ley o
decreto pasará de inmediato a la Cámara revisora, la cual deberá discutirlo y votarlo en el
mismo plazo y bajo las condiciones antes señaladas.

No podrán tener carácter preferente las iniciativas de adición o reforma a esta Constitución.

Sucede lo siguiente en la Constitución local:

ARTÍCULO 68.- El derecho de iniciar Leyes y decretos compete:

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 I.- Al Gobernador del Estado.
II.- A los diputados de la Legislatura.
III.- A los Ayuntamientos.
IV.- A los ciudadanos quintanarroenses, en los términos que señale la Ley respectiva.
V.- Al Tribunal Superior de Justicia del Estado, en materia de legislación civil, penal,
familiar, procesal de estas materias y en la legislación relativa a la organización y
administración de justicia.

El proceso de legislación se integra de 6 fases:

INICIATIVA.
DISCUSIÓN.
APROBACIÓN.
SANCIÓN.
PUBLICACIÓN.
INICIACIÓN DE LA VIGENCIA.

A. Costumbre. Significa Uso o tradición, es la fuente natural, la más antigua. La costumbre se integra
por un actuar repetido de parte de la comunidad, que puede ser heredado por los miembros de
la misma, hasta que llegan a ser imprescindibles y a través del tiempo han adquirido el carácter
de obligatoria. Para que adquiera la calidad de norma jurídica se requiere la incorporación por
parte del órgano legislativo. En la actualidad la costumbre se encuentra subordinada a la ley, sin
embargo los jueces pueden aplicarla en aquellos casos y en las condiciones que la ley establece.
(LFT)

Uso reiterado y reconocimiento de ser obligatorio.

B. La Jurisprudencia. Su concepto proviene del latín “jurisprudentia”, y su acepción más conocida

es: la de conjunto de principios y doctrinas contenidas en las decisiones de los tribunales. El
órgano que en nuestro país integra la Jurisprudencia es la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, por conducto de sus órganos.

La jurisprudencia se integra ya sea por reiteración o por contradicción.

C. Los Principios Generales del Derecho. Son aquellos principios inmutables, incuestionables, de
validez intrínseca, a los que el juzgador debe recurrir sirviendo como norma supletoria de las leyes,
auxiliando al intérprete del derecho en la búsqueda del verdadero sentido y significación de las
normas jurídicas. Ejemplo El desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento
D. Los Tratados Internacionales. Tratado es un acuerdo entre dos o más Estados para crear,
modificar o para extinguir una relación jurídica entre ellos.
E. La Doctrina. Son el conjunto de conceptos e ideas que formulan los juristas y transmiten en la
enseñanza del derecho; es la parte dogmática para el estudio y aplicación de derecho. No es
obligatoria por parte de los órganos del Estado, por ser opiniones emitidas por particulares, sin
embargo, pueden ser útiles para orientar criterios, ya sea del legislador al crear las leyes o de los
jueces al aplicarlas. Ejemplos: Doctrina Calvo “Principio de la no intervención” y Doctrina Estrada
“Auto determinación de los pueblos”

MARCO LEGAL DE LA PROPIEDAD.

En este apartado se analizará la serie de derechos involucrados los bienes inmuebles, ya que en las
operaciones de los agentes inmobiliarios no se trabaja con ladrillos, ni con grava o cemento sino con los
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derechos involucrados con los bienes inmuebles y en ese sentido podemos hablar de la
propiedad y sus derechos involucrados, de este modo tenemos:

DERECHOS REALES.- Se concibe como un poder jurídico que se ejercer sobre la cosa, implica un dominio del
titular para aprovechar esa cosa, existe una relación entre la persona y la cosa que puede ser invocada
contra cualquier persona.

Elementos de los derechos reales:

Una persona, ya sea física o moral

Una cosa, la cual debe ser determinada, la cual solo puede realizarse sobre una cosa concreta e
individualizada.

Clasificación de los derechos reales:

La propiedad
La Copropiedad
Usufructo, Uso y Habitación
Servidumbres

La Propiedad. Es el derecho real de usar, gozar y disponer de los bienes de forma absoluta, exclusiva y
perpetua, otorgando ciertos beneficios, los cuales derivan desde el derecho romano a saber son:

a) El jus utendi o usus, que era el derecho de servirse de la cosa y aprovecharse de los servicios que la
misma pudiera rendir fuera de sus frutos.
b) El jus fruendi que era el derecho de recoger todos los frutos de la cosa sujeta a propiedad.
c) El jus abutendi o abusus, que era el poder de consumir la cosa y por extensión el beneficio de
disponer de ella de una manera total y definitiva.

Copropiedad: La hay cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen pro indiviso a dos o más
personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas sino un derecho de propiedad
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre la parte alícuota -parte
ideal aritméticamente determinada en función de la idea de proporción-

Usufructo: Derecho real temporal, generalmente vitalicio, para usar y disfrutar de los bienes ajenos sin alterar
su forma ni sustancia. Se otorga el jus utendi y el jus fruendi.

Se constituye por: contrato, por testamento, por acto unilateral, por ley y por prescripción.

Termina por: muerte del usufructuario, vencimiento del plazo salvo muerte, cumplirse la condición, por la
reunión del usufructuario y de la nuda propiedad en una sola persona, por prescripción, renuncia del
usufructuario, pérdida del bien, por cesación del derecho, por no otorgar la garantía.

Para adquirir el usufructo se necesita tener la capacidad para adquirir bienes raíces, si el derecho recae sobre
inmuebles.

Uso y habitación son derechos reales, en el caso del uso es temporal, vitalicio por naturaleza, para usar un
bien ajeno sin alterar su forma ni su substancia, generalmente es el uso y en algunos casos excepcionales los
frutos. La habitación es igual pero para usar una casa ajena, las piezas necesarias para el habituario y su
familia. Se trata de derechos personalísimos por lo que no se pueden transmitir.

DERECHOS PERSONALES.- Son aquellos que tenemos sobre una persona determinada, que nos permite exigir
de ella el cumplimiento ya sea de hacer o no hacer, existe una relación entre el sujeto activo y el pasivo.

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 Elementos de los derechos personales:

Sujeto activo: Exigir (acreedor)

Sujeto pasivo: Cumplir (deudor)
Objeto: Prestación (dar –hacer- no hacer)
Una relación jurídica (convenio o contrato)

1.2 BIENES, CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN.

Cosas son todo lo que existe y se convierten en bienes cuando los apropia el Hombre, por ejemplo el
cielo, el mar son cosas porque no pueden ser objeto de apropiación en provecho de una persona.

Bien: todo aquello que es susceptible de apropiación en beneficio de una persona, por tanto los
bienes forman el activo de su patrimonio.

Según nuestra legislación, sólo pueden ser objeto de apropiación los bienes no excluidos en el
comercio, por lo anterior podemos establecer las características que sobre los bienes nos aporta
nuestra legislación de la siguiente forma:

La cosa debe:
Existir en la naturaleza: tanto el existir ya al momento de realizar el contrato como aquellos
que vayan a existir; excepto la donación que no permite bienes futuros. Es decir no pueden ser objeto
del contrato las cosas que no existen y además que no es posible que puedan llegar a existir, ejemplo
te vendo un dinosaurio. Por otro lado las que si pueden llegar a existir, ejemplo que fabriquen unos
muebles de casa.
Ser determinada o determinable: Determinación es cuando la cosa tiene ciertas
características que la puedan distinguir de otra o de otras. La transmisión propiedad de cosas
indeterminadas se verificará hasta el momento en que la cosa se hace cierta y determinada.
Estar en el comercio: ya que de lo contrario no podrá existir en el contrato; ya sean por su
propia naturaleza o por disposición de la ley; ejemplo en objetos por su naturaleza el aire, por
disposición de la ley los bienes del dominio público de la federación.
Del Hecho positivo: deben ser posibles física y jurídicamente. Posible físicamente se refiere a
que debe ser compatible con las leyes de la naturaleza. Posibilidad jurídica se refiere a que no debe
violar las leyes de derecho. Licitud del objeto se refiere a que no viole las leyes del orden público o a
las buenas costumbres.

Por lo anterior podemos dar, al menos doctrinalmente la siguiente clasificación de los bienes:

 Bienes corporales e incorporales;

 Bienes consumibles y no consumibles;
 Bienes fungibles y no fungibles;
 Bienes mostrencos y vacantes;
 Bienes principales y accesorios;
 Bienes divisibles e indivisibles;
 Bienes singulares y universales;
 Bienes muebles e inmuebles;
 Bienes de dominio público y bienes propiedad de particulares.

Bienes Corporales, aquellos que tienen un ser real y se pueden percibir por los sentidos.

Bienes Incorporales, aquellos que no pueden percibirse por los sentidos.

Bienes consumibles, aquellos que se consumen o destruyen por el primer uso, ya sea materialmente (comida)
o jurídicamente) enajenar.

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Bienes no consumibles aquellos que por sus propias características no se destruyen ni
jurídica ni materialmente por el primer uso. (ejemplo el comodato, arrendamiento)

Bienes fungibles, aquellos que tienen un mismo poder liberatorio, es decir que puede ser reemplazado por
otro en cumplimiento de la obligación.

Bienes no fungibles, aquellos que no tienen un poder liberatorio equivalente, poseen una individualidad que
no permiten que sean intercambiables.

Bienes mostrencos, son los bienes muebles abandonados o perdidos.

Bienes vacantes, son los inmuebles que no tienen dueño cierto y conocido.

Bienes principales, aquellos que tienen una existencia independiente sin necesidad de otros.

Bienes, aquellos que están subordinados a otros sin los cuales no puede subsistir. (lo accesorio sigue la suerte
de lo principal.

Bienes divisibles, aquellos que se pueden dividir o fraccionar, ya sea de manera material o intelectual;
material se pueden fraccionar son que se destruya su estado normal ni pierdan su valor al considerárseles
parte de un conjunto: intelectuales, los que pueden fraccionarse en partes iguales o imaginarias ejemplo los
derechos.

Bienes no divisibles aquellos que no pueden dividirse por que la división destruye su estado normal o pierda su
valor al considerarse la suma de sus partes.

Bienes singulares, aquellos que constituyen una unidad.

Bienes universales, aquellos que constituyen agrupaciones de bienes singulares que forman un todo,
relacionados por un vínculo jurídico.

Bienes muebles, aquellos que por si mismos puedan trasladarse o por el efecto de una fuerza exterior.

Bienes inmuebles, aquellos que por alguna situación fija es decir no se pueden trasladar de un lugar a otro. En
esta sentido el Código Civil del Estado de Quintana Roo establece:

Artículo 1744.- Son bienes inmuebles por su naturaleza:

I.- El suelo y las construcciones adheridas a él;

II.- Las plantas y los árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra; y

III.- Los muebles por anticipación.

Artículo 1745.- Son bienes inmuebles por disposición de la ley, los derechos reales sobre
inmuebles.

Bienes del dominio público, aquellos que son propiedad de la nación, ya sean del dominio público del Estado
o del dominio privado del Estado.

Son bienes del dominio público del Estado aquellos que se caracterizan por ser inalienables e
imprescriptibles, así tenemos:

Bienes de uso común, los que pertenecen a la nación y el uso a todos sus habitantes, en este sentido la Ley
General de Bienes Nacionales en su artículo 2 establece que son bienes de uso común:

 El espacio aéreo
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  La plataforma continental
 Las aguas territoriales
 Las playas
 La zona federal marítimo terrestre (20 metros)
 Los puertos
 Los caminos, carreteras y los puentes
 Las presas
 Las plazas, los paseos y los parques públicos
 Los monumentos artísticos e históricos
 Los edificios y ruinas (sic) arqueológicas
 Los minerales

Bienes destinados a un servicio público.

Bienes del dominio público por disposición de la ley

Bienes de dominio privado del Estado.

ORIGEN CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD

FUNDAMENTOS CONSTITUCIONALES DE LOS BIENES.

El fundamento de los bienes inmuebles en nuestro país los encontramos en el artículo 27 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, por lo que se leerá dicho artículo. Conforme dicho artículo y a la Ley
Reglamentaria del mismo podemos clasificar a los bienes, así tenemos Bienes del Dominio Privado y Bienes del
Dominio Público, los cuales se señalaron anteriormente.

Son bienes del dominio público según lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Bienes Nacionales

ARTÍCULO 6.- Están sujetos al régimen de dominio público de la Federación:

I.- Los bienes señalados en los artículos 27, párrafos cuarto, quinto y octavo; 42, fracción IV, y
132 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
II.- Los bienes de uso común a que se refiere el artículo 7 de esta Ley;
III.- Las plataformas insulares en los términos de la Ley Federal del Mar y, en su caso, de los
tratados y acuerdos internacionales de los que México sea parte;
IV.- El lecho y el subsuelo del mar territorial y de las aguas marinas interiores;
V.- Los inmuebles nacionalizados a que se refiere el Artículo Decimoséptimo Transitorio de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
VI.- Los inmuebles federales que estén destinados de hecho o mediante un ordenamiento
jurídico a un servicio público y los inmuebles equiparados a éstos conforme a esta Ley;
VII.- Los terrenos baldíos, nacionales y los demás bienes inmuebles declarados por la ley
inalienables e imprescriptibles;
VIII.- Los inmuebles federales considerados como monumentos arqueológicos, históricos o
artísticos conforme a la ley de la materia o la declaratoria correspondiente;
IX.- Los terrenos ganados natural o artificialmente al mar, ríos, corrientes, lagos, lagunas o
esteros de propiedad nacional;
X.- Los inmuebles federales que constituyan reservas territoriales, independientemente de la
forma de su adquisición;
XI.- Los inmuebles que formen parte del patrimonio de los organismos descentralizados de
carácter federal;
XII.- Los bienes que hayan formado parte del patrimonio de las entidades que se extingan,
disuelvan o liquiden, en la proporción que corresponda a la Federación;
XIII.- Las servidumbres, cuando el predio dominante sea alguno de los anteriores;
XIV.- Las pinturas murales, las esculturas y cualquier obra artística incorporada o adherida
permanentemente a los inmuebles sujetos al régimen de dominio público de la Federación;

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 XV.- Los bienes muebles de la Federación considerados como monumentos
históricos o artísticos conforme a la ley de la materia o la declaratoria correspondiente;
XVI.- Los bienes muebles determinados por ley o decreto como monumentos arqueológicos;
XVII.- Los bienes muebles de la Federación al servicio de las dependencias, la Procuraduría
General de la República y las unidades administrativas de la Presidencia de la República,
así como de los órganos de los Poderes Legislativo y Judicial de la Federación;
XVIII.- Los muebles de la Federación que por su naturaleza no sean normalmente sustituibles,
como los documentos y expedientes de las oficinas, los manuscritos, incunables, ediciones,
libros, documentos, publicaciones periódicas, mapas, planos, folletos y grabados
importantes o raros, así como las colecciones de estos bienes; las piezas etnológicas y
paleontológicas; los especímenes tipo de la flora y de la fauna; las colecciones científicas o
técnicas, de armas, numismáticas y filatélicas; los archivos, las fonograbaciones, películas,
archivos fotográficos, magnéticos o informáticos, cintas magnetofónicas y cualquier otro
objeto que contenga imágenes y sonido, y las piezas artísticas o históricas de los museos;
XIX.- Los meteoritos o aerolitos y todos los objetos minerales, metálicos pétreos o de
naturaleza mixta procedentes del espacio exterior caídos y recuperados en el territorio
mexicano en términos del reglamento respectivo;
XX.- Cualesquiera otros bienes muebles e inmuebles que por cualquier vía pasen a formar
parte del patrimonio de la Federación, con excepción de los que estén sujetos a la
regulación específica de las leyes aplicables, y
XXI.- Los demás bienes considerados del dominio público o como inalienables e
imprescriptibles por otras leyes especiales que regulen bienes nacionales.

EN ESTE PUNTO SE RECOMIENDA DAR UNA LEIDA BREVE DE LO CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 27

CONSTITUCIONAL EN SUS PRIMEROS NUEVE PÁRRAFOS.

En este sentido nuestra ley civil nos marca el uso y manejo de los bienes de dominio público y privado, nos
establece:

Son bienes del dominio del poder público los que pertenecen al Estado de Quintana Roo o a los municipios
de éste.

Los bienes del dominio del poder público se dividen en bienes de uso común, bienes destinados a un servicio
público y bienes propios.

Los bienes de uso común son inalienables e imprescriptibles. Pueden aprovecharse de ellos todos los
habitantes de Quintana Roo, con las restricciones establecidas por la ley; pero para aprovechamientos
especiales se necesita concesión otorgada con los requisitos que prevengan las leyes respectivas.

Corresponde ahora analizar la propiedad particular, la propiedad es el derecho a gozar y disponer de las
cosas de la manera más absoluta, en este sentido el Código Civil del Estado de Quintana Roo establece:

Artículo 1762.- Son propiedad de los particulares todos los bienes cuyo dominio les pertenece legalmente, y
de los que no puede aprovecharse nadie sin consentimiento del dueño o autorización de la ley.

Siguiendo al Código Civil del D.F. “es el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa, inmediata,
absoluta, exclusiva y perpetua sobre una cosa para gozar y disponer de ella con las limitaciones y
modalidades que establece la ley y de forma más general”

En tanto que el Código Civil del Estado establece: “Por la función individual del derecho de propiedad, el
propietario de un bien puede usar, disfrutar y disponer de ella sin más limitaciones que las que fijen las leyes y
con arreglo a las modalidades que las propias leyes establezcan”

De este modo el derecho de propiedad es absoluto por que confiere al titular la posibilidad de ejercitar sobre
el los más amplios poderes, de manera soberana e independiente. Por lo que su titular puede hacer lo que
quiera dentro de un marco de la ley, no atentando contra terceros, el orden público,

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Es exclusivo, el derecho de propiedad le corresponde únicamente al propietario, por lo
que su titular puede oponerse contra cualquiera que obtenga de su bien cualquier ventaja.

Es perpetuo, significa que el dominio sobre la cosa subsiste mientras perdure la cosa sobre la que recae la
propiedad, aun cuando no se ejercite el derecho o por el simple transcurso del tiempo, es decir es ilimitado
en el tiempo, cuando la propiedad se transmite por sucesión no es un derecho nuevo, es el mismo derecho lo
único que cambia es el titular.

Por lo que respecta a la plenitud, es el poder que se ejerce hasta la consumación de la cosa.

En lo referente a la enajenación es esencial dado que su propietario puede transmitirla

Siguiendo lo analizado en la constitución, una vez que nos han otorgado el bien en propiedad privada, el
titular del derecho contará con los derechos de posesión, de uso y de disposición, a los cuales se les debe
añadir las facultades jurídicas de enajenar, gravar o incluso abandonar la cosa. Los derechos enunciados se
extienden a los frutos que la cosa produzca; los cuales pueden ser naturales (los produce la tierra) industriales
(donde interviene el hombre para producirlos) y civiles (obtenidos por contrato o actos jurídicos, como las
rentas) se extiende también al subsuelo y espacio aéreo, siendo estos limitados por la ley, en específico el
artículo 27 constitucional –los minerales, depósitos, entre otros, pertenecen a la nación-

Los modos de adquirir la propiedad pueden ser:

Originaria y derivada: originaria no tiene dueño y derivada proviene de una relación preexistente.

A título universal y a título particular: a título universal se transfiere el patrimonio como una
universalidad, constituyendo un activo y un pasivo, por ejemplo las herencias y a título particular se transmite
el dominio de determinados bienes mediante un acuerdo de voluntades, tal es el caso de un contrato.

A título oneroso y a título gratuito: oneroso el adquirente paga un valor por el bien o servicio, por
ejemplo compraventa; a título gratuito se adquiere el bien sin tener obligación de cubrir una contraprestación
o pagar un precio, por ejemplo la donación.

PROPIEDAD EJIDAL.

• Las tierras son propiedad de población del ejido (propiedad social) Fueron dotadas por el ejecutivo
o adquiridas.

• Se tienen dos modos de transmitir los derechos o propiedad ejidal

– 1 enajenar sus derechos parcelarios a avecindados del mismo u otros ejidatarios

– 2 Venta legal de la tierra (propiedad privada)

• Caso 1

– Los sujetos deben ser avecindados o ejidatarios del núcleo de población.

– Conformidad por escrito de las partes ante dos testigos

– Notificación al Registro Agrario Nacional, el cual expedirá un nuevo certificado parcelario.

– Comisariado ejidal inscribe.

– Cónyuge e hijos gozan de derecho del tanto, debiendo notificarlo, si no se notifica la venta es
nula, lo ejercerán por 30 días.

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• Caso 2 Venta de la propiedad

– Trasladar a propiedad privada o dominio pleno para lo cual hay que:

• Haber regularizado los derechos (por asamblea)

• En Asamblea haber autorizado la adopción a dominio pleno, cumpliendo las formalidades

(convocatoria, quórum)

• Inscribir el acta de asamblea anterior en el RAN, verificando los requisitos, si falta uno será nulo
lo hecho.

• Inscrita cada ejidatario debe canjear su certificado por el título de propiedad e inscribirlo en
el RPP

• Sólo así puede vender si no la propiedad sigue siendo social.

• 1ª venta debe Notificar la decisión de vender (Derecho de preferencia)

FORMAS DE TRANSMITIR LA PROPIEDAD

Corresponde ahora conocer los instrumentos que nos permiten transmitir los derechos inherentes a la
propiedad, mismos que ya fueron analizados con anterioridad, por lo que analizaremos en primer lugar las
generalidades de los contratos y posteriormente el análisis particular de la compraventa.

CONTRATOS

PARTE GENERAL

Contrato es el acuerdo de voluntades que tiene por objeto crear o transmitir derechos y obligaciones.
Elementos Esenciales o de existencia de los contratos lo son: el Consentimiento y el Objeto

Consentimiento es el acuerdo de voluntades que implica la existencia de un interés jurídico, en el caso

particular del contrato, ese interés consiste en la creación o transmisión de derechos. El consentimiento puede
ser expreso o tácito, el primero se manifiesta por escrito, verbalmente, por medios electrónicos, ópticos o por
cualquier otra tecnología, o por signos inequívocos. El tácito resulta de hechos o actos que lo presupongan o
autoricen presumirlo, por ejemplo el contrato de arrendamiento, el contrato de hospedaje.

Objeto, este se divide en Objeto directo y objeto indirecto.

El objeto directo se representa por la creación o trasmisión de derechos y obligaciones ya sean reales o
personales.

El objeto indirecto se representa por la cosa en sí misma, el hecho o abstención; así son objeto de los
contratos: la cosa que se ha obligado a dar, el hecho que se obligó a hacer o no hacer.
Requisitos del objeto indirecto:
De la cosa:

Existir en la naturaleza: tanto el existir ya al momento de realizar el contrato como aquellos

que vayan a existir; excepto la donación que no permite bienes futuros. Es decir no pueden ser objeto
del contrato las cosas que no existen y además que no es posible que puedan llegar a existir, ejemplo
te vendo un dinosaurio. Por otro lado las que si pueden llegar a existir, ejemplo que fabriquen unos
muebles de casa.

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 Ser determinada o determinable: Determinación es cuando la cosa tiene
ciertas características que la puedan distinguir de otra o de otras. La transmisión propiedad de cosas
indeterminadas se verificará hasta el momento en que la cosa se hace cierta y determinada.
Estar en el comercio: ya que de lo contrario no podrá existir en el contrato; ya sean por su
propia naturaleza o por disposición de la ley; ejemplo en objetos por su naturaleza el aire, por
disposición de la ley los bienes del dominio público de la federación.
Del Hecho positivo: deben ser posibles física y jurídicamente. Posible físicamente se refiere a
que debe ser compatible con las leyes de la naturaleza. Posibilidad jurídica se refiere a que no debe
violar las leyes de derecho. Licitud del objeto se refiere a que no viole las leyes del orden público o a
las buenas costumbres.

Si falta alguno de los elementos de existencia se sanciona con la inexistencia de los actos, en tanto que la
nulidad del mismo se presenta por la falta de elementos de validez del contrato.

Elementos de validez

Son la serie de requisitos indispensables para producir sus efectos, los cuales en las operaciones inmobiliarias
debemos contemplar a efecto de evitar posibles nulidades, entre ellos y son: Ausencia de vicios de la
voluntad, Capacidad, Formalidades, Licitud en el objeto, motivo o fin del contrato.

Ausencia de vicios de la voluntad. Vicio consistente en una realización incompleta o defectuosa de

cualquiera de los elementos, así el consentimiento no es válido si ha sido dado por ERROR, MALA FE,
VIOLENCIA o DOLO.

ERROR. Consiste en un falso concepto de la realidad; conocimiento equivocado de una cosa, de un hecho o
de una norma jurídica; entre los tipos de errores tenemos:
Error obstáculo o radical: es aquel que se presenta en los casos de equivocación sobre la naturaleza del
contrato o sobre la identidad del objeto. Error de hecho y de derecho: de hecho recae sobre la cosa, por
ejemplo Juan quiso comprar un anillo de brillante pero le dieron uno de circonia creyó que por el precio si era
de brillante; de derecho ejemplo compramos una casa con la idea que tiene uso de suelo para oficinas. Error
sobre la persona: cuando se realiza un contrato tomando en cuenta a la persona, ejemplo la donación por
un sentimiento no resulta igual que reciba cualquier otra persona. Error de cálculo o aritmética: Se da cuando
la persona sufre un error en la cantidad.
Así, respecto al error el Código Civil del Estado establece:

Artículo 194.- El error sobre la naturaleza del negocio jurídico lo anula, si creyendo una de las
partes que ha celebrado determinado contrato, la otra parte cree que el celebrado es otro
negocio distinto.

Artículo 195.- También anula el negocio el error que recae por discrepancia, sobre la
identidad del bien materia de aquél, o sobre la identidad de la persona con quien se contrata
siempre que haya sido determinante del consentimiento.

Artículo 196.- El error de hecho invalida el negocio cuando recae sobre la causa o motivo
determinante de la voluntad de cualquiera de las partes o de su autor, si en el acto de la
celebración se declara ese motivo o si se prueba por las circunstancias del mismo negocio
que éste se celebró en el falso supuesto que lo motivó y no por otra causa. En cualquier otro
caso el error será indiferente y no producirá la nulidad.

La misma regla de la invalidez se aplicará si el error es de derecho, salvo que se trate de leyes
de orden público, en cuyo caso no podrá alegarse válidamente la nulidad.

Artículo 197.- El error de cálculo no da lugar a la nulidad sino sólo a la rectificación, salvo que,
consistiendo en un error sobre la cantidad, haya sido determinante del consentimiento.

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DOLO. Consiste en cualquier artificio que se emplee para inducir a un error o mantener en
él a alguno de los contratantes, ya sea que provenga de una de las partes o de un tercero, este tipo de vicio
produce la nulidad relativa del contrato.
Nuestro Código civil del Estado establece:

Artículo 198.- Se entiende por dolo en los negocios jurídicos, cualquiera maquinación o artificio
que se emplee para inducir a error o mantener en él a alguno de los que lo celebran y por mala
fe, la disimulación del error de uno de éstos una vez conocido.

Ejemplo una persona intenta vender un edificio de departamentos argumentando que produce buenas
rentas y a los inquilinos les pide que digan que pagan más de renta, ello con la firme intención de motivar al
comprador.

MALA FE. Consiste en la disimulación del error por alguno de los contratantes, una vez conocido, ejemplo
Juan dice a José que le compra su auto modelo 2000 en cierto precio y José nunca le advierte que el modelo
del vehículo es 1998 y le dice que se lo vende. Así tenemos que una de las partes ya está en el error y la otra
parte hace nada, y en cambio sí lo disimula.
A diferencia del dolo este es activo, es decir se realiza una actividad, es decir, realizar ciertas conductas para
inducir en el error a uno de los contratantes; en cambio la mala fe es pasiva, ya que una de las partes ya se
encuentra en el error la otra se abstiene de advertírselo.
El Código Civil para el Estado establece:

Artículo 204.- También es causa de nulidad la reticencia si induce a error.

Artículo 205.- La reticencia es el silencio voluntariamente guardado por una de las partes,
acerca de un hecho o circunstancia que la otra tendría interés en conocer para estar en
aptitud consciente de celebrar el negocio.

Las consecuencias que produce la mala fe es la nulidad relativa, es decir produce efectos de manera
provisional, los que serán destruidos al momento de que el juez pronuncie dicha nulidad.

VIOLENCIA. Hay violencia cuando se emplea fuerza física o amenazas que importen peligro de perder la vida,
la honra, la libertad, la salud o una parte considerable de los bienes del contratante, de su cónyuge, de sus
ascendientes, de sus descendientes o de sus parientes colaterales dentro segundo grado. Esto según el
artículo 1819 del D.F.

En tanto que el Código Civil para el Estado de Quintana Roo establece:

Artículo 207.- Hay violencia cuando se emplea tormento o cualquiera otra fuerza física o
amenazas que importen peligro de perder la vida, la honra, la libertad, la salud o una parte
considerable de los bienes del que contrate o realice un negocio unilateral, de la persona con
quien haga vida marital, sin estar casado, de sus ascendientes, de sus descendientes o de sus
parientes colaterales dentro del segundo grado, o de persona unida a él por lazos familiares o de
afecto.

La amenaza de hacer valer un derecho podrá ser causa de anulación del contrato solamente
cuando fuese dirigida a conseguir ventajas injustas.

Por lógica el consentimiento tiene un vicio ya que fue emitido por medio de la violencia. Existen dos clases de
violencia una es la ejercida en forma física y la otra de tipo moral, ejemplo d la primera te golpeo si no me
vendes la cosa; violencia moral si no me donas la cosa puedo revelar los secretos de tu vida.

LESION: La hay cuando alguna persona explotando la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema
miseria de otro obtiene un lucro excesivo, desproporcional a lo que esa parte se obliga.

Hemos analizado los elementos que afectan la voluntad del acto, corresponde ahora analizar lo referente a
otro elemento de validez que conocemos como CAPACIDAD

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La capacidad se refiere a la aptitud para ser titular de derechos o de obligaciones, esta se clasifica en
capacidad de goce y capacidad de ejercicio. La capacidad de ejercicio se adquiere con el nacimiento y se
pierde por la muerte, sin embargo desde el momento de la concepción ya tiene protección de la ley. La
capacidad de ejercicio es la posibilidad de una persona para actuar, de ejercitar por si misma sus derechos,
contraer obligaciones, celebrar contratos y cumplirlos por sí misma, sólo la tienen las personas que han
alcanzado la mayoría de edad y están en pleno uso de sus facultades mentales.
El código civil del Estado de Quintana Roo establece:

Artículo 529.- Son incapaces:

I.- Los menores de edad;

II.- Los mayores de edad enumerados en los siguientes incisos de esta fracción;

a).- Que por causa de enfermedad reversible, o por su estado particular de

incapacidad, ya sea de carácter físico, sensorial, intelectual, emocional, Mental o
varias de ellas a la vez, no pueden gobernarse, obligarse o manifestar su voluntad,
por si mismos o por algún medio que la supla;

b).- Los sordomudos que no sepan darse a entender por escrito o, mediante intérprete,
por el lenguaje mímico en que se imparte instrucción escolar a los de su clase; y

III.- Los ebrios consuetudinarios y los que habitualmente hacen uso no terapéutico de
enervantes, estupefacientes, psicotrópicos o de cualquiera otra sustancia que
altere la conducta y produzca farmacodependencia.

De todo lo analizado, en la parte de la descripción de la propiedad en la Constitución podemos establecer

otro tipo de incapacidad de goce para algunos grupos y podemos establecer que tienen incapacidad de
goce:

1. Los Extranjeros para adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas que se encuentren en una franja
de 100 kms en las fronteras y de 50 en las costas.
2. Las asociaciones religiosas. Para su fin.
3. Las instituciones de beneficencia.
4. Las sociedades mercantiles los necesarios para el desarrollo de su objeto.
5. Los bancos, solo para su objeto directo.

En cuanto a las personas, sus características en particular serán analizadas más adelante.

LA FORMALIDAD
La forma es un medio al que debemos recurrir para la exteriorización del consentimiento, a fin de que el acto
sea válido; si al acto no se le otorga la forma prescrita por la ley se encuentra afectado de nulidad relativa.
Establecimos que el consentimiento puede ser expreso o tácito, así, los contratos pueden ser formales cuando
se establece que el consentimiento debe manifestarse por algún medio como puede ser una escritura,
cuando la forma es elevado a categoría de requisito de existencia estamos en presencia de un acto
solemne, ejemplo el matrimonio.

CONTRATOS EN PARTICULAR

Ahora corresponde el estudio de los contratos en especial, comenzaremos por el más común:
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 COMPRAVENTA

Contrato por virtud del cual uno de los contratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir el dominio de
una cosa o derecho a otro, llamado comprador, quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y en
dinero. (2248 ccdf).

Nuestro Código Civil del Estado la define como: Artículo 2548.- “Por el contrato de compraventa una de las
partes transfiere a la otra la propiedad de un bien, a cambio de un precio cierto y en dinero”. Así la
compraventa es la transmisión de un bien o derecho mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

La compraventa de bienes muebles se perfecciona al momento en que las partes se ponen de acuerdo en el
bien y en el precio, aunque el primero no haya sido entregado o el segundo no haya sido cubierto, en tanto
que los bienes inmuebles la venta se perfecciona hasta que se inscriba la operación en el Registro Público de
la Propiedad.

Si se paga una cantidad en efectivo y otra en bienes será de compraventa cuando el numerario sea mayor o
igual al valor del otro bien, si no es así será de permuta.

Características:

Traslativo de la propiedad

Principal: subsiste por sí mismo

Bilateral
Oneroso: pagar el precio y entregar la cosa
Formal: Cuando recae sobre bienes inmuebles surtirá sus efectos hasta que se inscriba en el Registro Público y
si el valor de la venta excede de 500 veces el salario mínimo, la venta se hará en escritura pública.
Instantáneo: Produce sus efectos al celebrarse el contrato, ejemplo la venta de contado.
De tracto sucesivo: cuando los efectos se producen a través del tiempo, ejemplo compraventa en abonos, si
es de inmuebles la falta de pago oportuno ocasionará la recisión, igual sucederá con bienes muebles.
Voluntario
Forzoso: una venta judicial
Civil: no sea mercantil
Mercantil: cuando tengan un fin marcado en el artículo 75

ELEMENTOS ESENCIALES
Consentimiento y el Objeto

Consentimiento: en la compraventa consiste en la voluntad de trasmitir el dominio de una cosa o derecho a

cambio de un precio cierto y en dinero, que también se debe traducir en voluntad. Sin esas manifestaciones
de voluntades acordes el consentimiento no se ha formado y el contrato es inexistente.

Objeto: (la cosa) Solo los bienes que existan en la naturaleza, sean determinados y determinables en cuanto a
su especie y no estén fuera del comercio lo podrán ser; los bienes futuros también, excepto la herencia de
una persona viva. El vendedor debe ser propietario o será nula la compraventa. (2558-2562 ccqroo)

El precio: Debe ser cierto y en dinero.

ELEMENTOS DE VALIDEZ

Capacidad: Ser mayor de edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales. Hay prohibiciones y
limitaciones, entre ellas:
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Para los extranjeros personas físicas
Asociaciones religiosas
Instituciones de beneficencia
Sociedades mercantiles por acciones
De los bancos
Los extranjeros persona moral, limitación de acuerdo a la ley de inversión extranjera, que establece que las
sociedades podrán adquirir el dominio de inmuebles en la zona restringida destinados a actividades no
residenciales, para los residenciales sólo los derechos y tener permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores
aquellas fiduciarias y los fideicomisarios sean sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros y
personas físicas o morales extranjeras.

PARTES EN EL CONTRATO (elementos personales)

El Vendedor: será la persona que tiene la propiedad del bien materia de la compraventa, verificando tanto la
legal posesión y propiedad del bien, se puede incluir la verificación de la procedencia del bien, ello por los
problemas penales.
El Comprador: Es la persona que adquirirá el bien de que se trate, es este punto remitimos a la incapacidad
de ciertas personas para adquirir, agregando la siguiente disposición del Código Civil del Estado:

Artículo 2565.- Los magistrados, los jueces, los funcionarios del Ministerio Público, los defensores
oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos no pueden comprar los bienes que son
objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que
se tengan sobre estos bienes.

Se exceptúa de lo dispuesto en el párrafo anterior, la venta o cesión de derechos hereditarios

cuando sean coherederos las personas mencionadas, o de derechos a que estén afectos
bienes de su propiedad.

Artículo 2567.- Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han
intervenido.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligaciones del vendedor:
 Transmitir el dominio de la cosa vendida.
 Conservar la cosa hasta el momento de la entrega al comprador.
 Entregar la cosa, ya sea real, jurídica o virtual. Real entrega en si da la cosa, jurídica cuando
sin estar entregada materialmente la cosa la ley la tiene por entregada, virtual cuando el
comprador acepta tenerla sin ser eso cierto.
 Responder de los vicios o defectos ocultos. (Los vicios ocultos son aquellos que de haberse
conocido no se hubiera hecho la adquisición)
 Garantizar la posesión pacífica (Garantizar de perturbaciones que sufra el comprador
derivado de hechos anteriores)
 Responder del saneamiento en caso de evicción (Consiste en la privación de la cosa en
virtud de una sentencia que reconozca un derecho anterior a la adquisición)
 Entregar los frutos.
 Pagar los gastos de entrega de la cosa.
 Pagar los impuestos que se pudieren generar, dado la utilidad fiscal que se llegue a obtener.

Obligaciones del Comprador:

 Pagar el precio en el lugar y tiempos convenidos, si no será en el lugar de entrega del bien.
 Pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega y el pago, cuando lo hubieren
convenido, si el bien produce frutos o renta, si se hubiere constituido en mora.
 Recibir la cosa.
 Pagar los impuestos que se pudieren generar.

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MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA
 Venta con pacto de no vender a determinada persona. No vender el bien por el comprador a
determinada persona, puede generar el pago de daños y perjuicios, aunque dicha cláusula puede
ser nula.
 Venta con pacto de preferencia. No se puede pactar la retroventa. En caso de que el comprador
vaya a vender la cosa objeto del contrato el vendedor goza del derecho de preferencia en igual
dad de condiciones a cualquier otro comprador. (2584)
 Venta de cosa futura. El comprador corre el riesgo de que la cosa no llegue a existir, el vendedor
tiene derecho al precio aun cuando la cosa no llegue a existir.
 Venta en abonos: Consiste en que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien y el
comprador se obliga a pagar el precio en pagos parciales; se puede pactar una cláusula de rescisión
en caso de falta de pago de uno o varios abonos. En caso de inmuebles se debe establecer una
cláusula de rescisión por falta de pago de uno o varios abonos, produce efectos contra terceros
adquirentes y se debe inscribir dicha cláusula en el RPP.
 Venta con reserva de dominio. El vendedor se reserva el dominio hasta que el comprador pague
totalmente el precio. Queda sujeta la transmisión de la propiedad de la cosa hasta que se cumpla
con el pago total de la cosa, la falta de pago del precio trae como consecuencia la rescisión del
contrato, con las correspondientes penalidades.
 Compra a vistas. Las cosas sean gustadas, pesadas o medidas. El contrato se perfecciona hasta que
se gusten, pesen o midan, con ello se involucra al consentimiento el cual se vierte hasta que aquello
suceda.

EFECTOS Y FORMALIDADES EN EL ESTADO DE QUINTANA ROO DE LA COMPRAVENTA

En el Estado de Quintana Roo para los casos de compraventa y donación de inmuebles para que se
considere como válidamente hechos se requiere sean elaborados en escritura pública (según el monto) y ser
inscritos en el Registro Público de la propiedad, caso contrario no surten sus efectos, según lo establecen los
siguientes artículos:

Artículo 2601.- Si el valor catastral del inmueble excede del equivalente hasta de 500 salarios
mínimos vigentes en el Estado, su venta se hará en escritura pública.

Artículo 2598.- El contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna

especial, sino cuando recae sobre un inmueble, en cuyo caso el contrato se perfeccionará y
surtirá plenamente sus efectos, hasta que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.

Artículo 2599.- Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor catastral sea equivalente
hasta 500 salarios mínimos vigentes en el Estado, podrán otorgarse en documento privado
firmado por los contratantes ante dos testigos, debiendo ser ratificadas todas las firmas ante
Notario, Juez de Primera Instancia, o Mixto, o Menor, o de Paz…

Artículo 3168.- Los hechos, actos, negocios o contratos que conforme a este Código sean
registrables y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán
perjudicar a terceros, quienes, por el contrario, podrán aprovecharlos en cuanto les fueren
favorables.

La anterior disposición no es aplicable a los casos en que se trate de hechos, actos o contratos
cuya inscripción sea constitutiva, ya que sólo surtirán plenamente sus efectos entre quienes los
otorgan y con la salvedad de lo dispuesto en los artículos 435 y 455, a favor o en contra de
terceros, hasta que se registran.

Si llegara por no haberse aún hecho la correspondiente inscripción en el registro, quien en éste
todavía figurase como dueño, a otorgar escritura de enajenación onerosa, o gratuita, a favor

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 de un tercero, la operación tendrá validez y podrá registrarse, pero hará incurrir al
enajenante en la sanción que atendiendo a la cuantía de la enajenación primera, corresponda
al delito de fraude, sin perjuicio de que devuelva al primer adquirente lo que de él recibió, con
todos los gastos legales que hubiera hecho, y además lo resarza de los correspondientes daños
y perjuicios. Si el tercer adquirente es de mala fe también será castigado como coautor del
expresado delito, quedando afectado de nulidad absoluta el contrato por el que adquirió.

Con lo anterior, se interpreta que cuando se realiza contrato de compraventa sobre bienes inmuebles cuyo
costo exceda de multiplicar 500 veces el salario mínimo vigente en la entidad se debe otorgar en escritura
pública y esta inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, caso contrario solo surte sus efectos entre las
partes, no siendo así respecto a terceros, no surtiendo así efectos plenos.

Corresponde ahora analizar brevemente dos contratos por el que se transmite la propiedad, siendo estos el
de permuta y el de donación.

PERMUTA

Concepto: Contrato por virtud del cual una persona transfiere la propiedad de una cosa y la otra parte se
obliga a transferirle la propiedad de otra cosa.

ELEMENTOS ESCENCIALES

Consentimiento: expresar la trasmisión del objeto del contrato, conforme a las reglas de capacidad.
Objeto: Las mismas cosas que pueden venderse pueden permutarse.

ELEMENTOS DE VALIDEZ:

Ausencia de vicios de la voluntad.

Tener la capacidad para contratar
Formal cuando recae sobre inmuebles.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

Transferir la propiedad de las cosas.

Conservar la cosa hasta la entrega.
Entregar las cosas.
Responder de los vicios o defectos ocultos.
Garantizar una posesión pacífica.
Responder para los casos de evicción.
Pagar los impuestos.

En general son aplicables las reglas de la compraventa, con excepción a lo relativo al precio.

DONACIÓN

Concepto: Es el contrato por el que una persona llamado donante transfiere a otra, gratuitamente uno o más
bienes de su propiedad a otra persona llamado donatario, quien acepta la transmisión.

GENERALIDADES:
Recae sobre una parte de la totalidad de los bienes del donante, si establece la donación de todos sus
bienes dicha donación es nula, se debe reservar lo necesario para su subsistencia.
La donación recae sobre bienes presentes. Se rompe con la libertad del donante.

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El donatario debe aceptar la donación y debe ser notificada dicha aceptación en el
caso de muebles y en el caso de inmuebles debe inscribirse.

CARACTERÍSTICAS:
o Traslativo de dominio: busca transmitir la propiedad de los bienes
o Gratuito: característica esencial del contrato. Puede pactarse el pago de una deuda
auténtica
o Principal: no depende de ningún otro contrato.
o Unilateral: uno adquiere la obligaciones y el otro los derechos.
o Formal si excede de 500 veces el salario mínimo y si es bien inmueble.
o Instantáneo.

ELEMENTOS ESCENCIALES:

Consentimiento: Al momento en que el donante manifiesta la voluntad de transmitir gratuitamente el dominio

de una parte de sus bienes presentes y por otra parte el donatario está conforme con la trasmisión y hace la
aceptación.

Objeto: Una parte de la totalidad de los bienes presentes del donante, si se establece que dona la totalidad
de sus bienes dicha disposición es nula si no se reserva bienes para su subsistencia. Si fuere de todos sus bienes
el donatario será responsable de las deudas anteriormente contraídas por el donante y hasta la cantidad
concurrente con los bienes donados.

ELEMENTOS DE VALIDEZ:

Capacidad: Pueden donar los que tengan capacidad de disposición de sus bienes, es decir ejecutar actos
de dominio pueden donar.
Pueden recibir en donación: Los que estén concebidos al momento de la donación pero con la condición de
que nazcan vivos. Respetar lo que establece la Constitución.
Forma: no se requiere formalidad salvo lo indicado arriba y el caso de bienes inmuebles donde debemos
elaborar escritura pública e inscribirlo el RPP.

OBLIGACIONES DEL DONANTE:

Transferir el dominio de la cosa donada.

Entregar la cosa en tiempo, exactitud, lugar y forma.
Responder para el caso de evicción y vicios ocultos.

OBLIGACIONES DEL DONATARIO:

Deber de gratitud con el donante.
Debe aceptar la donación para que se perfeccione.

FORMAS DE TRANSMITIR EL USO (CONTRATOS CIVILES)

Contrato de arrendamiento (2676-2745)

Sobre este punto es necesario hacer la acotación y para efectos de facilidad en la compresión de los temas,
que se agotará en su totalidad el estudio del citado contrato para aun cuando dentro del temario se tiene
contemplado su análisis con posterioridad.

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Otro concepto es aquel contrato mediante el cual una parte llamada arrendador se
obliga a transferir de modo temporal el uso o goce de una cosa a otra parte llamada arrendatario, quien a
su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y en dinero.

Por su parte nuestro Código Civil establece:

Artículo 2676.- El arrendamiento es el contrato por el cual una persona concede temporalmente a otra
el uso y en ocasiones también el goce de un bien, a cambio de un precio cierto, en dinero o en
especie, que el arrendatario pagará al arrendador periódicamente y mientras dura ese uso o ese
goce.

Características:

Traslativo de USO. Transferir de manera temporal el uso o goce de una cosa.

Principal. No depende de ningún otro contrato.
Bilateral. El arrendador conceder el uso y el arrendatario pagar el precio. Derechos y obligaciones recíprocos.
Oneroso. Provechos y gravámenes para ambas partes, arrendador cuando se le paga el precio cierto y en
dinero, su gravamen es conceder el uso y goce de la cosa; el arrendatario el provecho se traduce por el
uso y goce de la cosa y el gravamen lo es al pagar el precio.
Consensual. En oposición a real. No se necesita la entrega de la cosa para su perfeccionamiento
Formal. Tiene que otorgarse por escrito y su vigencia inicia, salvo en contrario, con la entrega del bien. Si es
sobre bienes muebles no puede exceder de 5 años, de 10 en fincas destinadas a casa habitación, 15 en
fincas destinadas a despachos y 20 en fincas destinas a industria.
De tracto sucesivo. Prolonga sus efectos a través del tiempo.
Conmutativo. Hay cuantía de las prestaciones, desde el momento de su celebración

ELEMENTOS ESENCIALES

Consentimiento: Se siguen las reglas de los contratos. El consentimiento debe manifestarse en el sentido de
conceder el uso y pagar el precio.

Objeto: La cosa cuyo uso o goce se concede, el código establece dichas cosas al tenor siguiente:

Todos los bienes son susceptibles de ser arrendados sin que por su uso se consuman.
El precio. Puede consistir en una suma de dinero de cualquier otra cosa equivalente.

ELEMENTOS DE VALIDEZ
Son los mismos de todo contrato: (ausencia de vicios de la voluntad, capacidad, forma)
Capacidad. Basta la capacidad para general para celebrar contratos, no solo de los propietarios sino
también de aquellos que sin serlo, pero tienen el uso y goce de la cosa y están facultados para hacerlo.
Incapacitados:
Se necesita autorización del arrendador para sub arrendarlo o ceder sus derechos, si los subarrienda el
arrendador podrá solicitar la rescisión del contrato. Los copropietarios no pueden arrendar la cosa indivisa
sin consentimiento de los otros copropietarios. Los que ejercen la patria potestad o tutor no puede arrendar
los bienes de su representado por más de cinco años (Art. 1149) El albacea puede dar en arrendamiento
por un año los bienes de la herencia y por un mayor tiempo requerirá el consentimiento de los herederos o
de los legatarios en su caso (Art. 1651ccqroo)
Forma: El arrendamiento debe otorgarse por escrito y su vigencia se inicia, salvo convenio en contrario, con la
entrega del bien. Es importante mencionar que en caso de fallecimiento del arrendador, por disposición del
código, el contrato subsiste con los herederos; situación parecida sucederá en el caso de la venta del
inmueble el adquirente se subroga en el contrato.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

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Del Arrendador:
 Transmitir el uso o goce temporal de una cosa.
 Mantener el bien arrendado en estado de servir para el uso convenido.
 No estorbar ni embarazar de manera alguna el uso del bien arrendado, salvo reparaciones
urgentes e indispensables. No se incluye abusos de fuerza ni las vías de hecho de terceros.
 Garantizar el uso o goce pacífico del bien por todo el tiempo del contrato. Esta es contra
actos de tercero fundados en un derecho adquirido con anterioridad
 Responder de los daños y perjuicios que sufra el bien arrendado por los defectos o vicios
ocultos del bien y sean anteriores al arrendamiento. Podrá el arrendatario pedir la rescisión o
la reducción de la renta. Si el arrendador conocía los vicios o defectos y no los manifestó al
arrendatario si pide la rescisión podrá solicitar una indemnización por los daños y perjuicios.
 Responder de la evicción. Privación que sufre la persona en virtud de una sentencia
ejecutoria que reconozca un derecho anterior, pudiendo ser causa de terminación del
contrato.
 No puede mudar la forma del bien arrendado.
 Realizar las reparaciones, siendo el arrendatario el que debe dar aviso de la necesidad de las
reparaciones bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause. Si no cumple
en las reparaciones quedará a elección del arrendatario demandar la rescisión del
arrendamiento u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su
obligación, pudiendo el juez decidir el pago de daños y perjuicios que se causen al
arrendatario por la falta de oportunidad en las reparaciones.
 Pagar las mejoras hechas por el arrendatario si por contrato las autorizó o posteriormente. Si
se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescinde el contrato.
 Devolver los saldos a favor del arrendatario al terminar el contrato, salvo que existiera algún
derecho que ejercitar.
 Respetar el derecho del tanto, si transcurrieron 5 años del arrendamiento, se hayan hecho
mejoras por al arrendatario, esté al corriente en el pago de renta y se le prefiera con otro
interesado en igualdad de circunstancias. 10 días.
 Fiscales. Pagar los impuestos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.

En el código civil del Estado no es muy claro sobre las obligaciones, ya que no contempla la entrega
de la cosa, lo que puede generar conflictos en aquellos a casos en que se celebre el contrato y la
entrega sea posterior, por lo que se debe establecer un tiempo de entrega, un lugar de entrega, si es
cosa mueble debe entregarse en el domicilio del arrendador salvo pacto en contrario, si es inmueble
en el lugar de su ubicación; gastos de entrega corren por cuenta del arrendador.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

 Satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos, puede consistir en una suma de dinero o
de otra cosa con la condición de que sea cierta y determinada Cierta que no sea simulada;
determinada que sea precisa. El precio debe ser justo o de lo contrario se presenta lesión. En
tiempo desde el día en que se recibe la cosa, salvo pacto en contrario, deberá pagarse
hasta que se restituya. Lugar de pago en el convenido o en su defecto en la casa habitación
del arrendatario. La periodicidad será la convenida. Si se trata de predios rústicos será
semestralmente o mensual en los demás casos; el pago es en frutos y no los entrega en el
tiempo debido estará obligado a pagar el mayor precio que tengan los frutos hasta en la
época de pago.
 No pagar la renta y podrá pedir su reducción, la rescisión del contrato; cuando por caso
fortuito o fuerza mayor se le impide al arrendatario totalmente el uso de la cosa, será mientras
dure dicho impedimento y si dura más de dos meses dicho impedimento se podrá pedir la
rescisión. Si solo es parte de la cosa se podrá pedir la reducción parcial de la renta a juicio de
peritos a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato si dura más de dos meses;
esto no es renunciable.

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  Responsable del incendio del bien arrendado salvo caso fortuito, fuerza
mayor, vicio de la construcción o evitarlo.
 Responder de los perjuicios que el bien sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares,
visitas, sirvientes y subarrendatarios. (Conservar la cosa en el estado en que la reciba)
 Servirse del bien solo para el uso convenido o conforme a la naturaleza del mismo.
 Hacer las reparaciones necesarias de poca importancia que sufra el inmueble o sus
accesorios.
 Restituir el bien al terminar el contrato, en las misas condiciones en que se recibió.
 Si en el bien arrendado se pretende instalar una industria peligrosa tiene la obligación de
asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria. El
seguro se extenderá a favor del arrendador.
 No variar la forma de la cosa.
 Goza del derecho de preferencia del tanto en caso de venta del bien.

ACOTACIONES AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Arrendamiento de fincas Urbanas: En caso de fincas urbanas deben tener condiciones de higiene y
salubridad, siendo responsable de los daños de los inquilinos si no hace las obras con ese objetivo.
Arrendamiento de fincas rústicas: En caso de fincas rústicas si no lo cultiva el propietario la debe dar en
arrendamiento o en aparcería -El contrato de aparcería viene a ser una especie de sociedad, donde uno
pone la cosa y otro la industria, para obtener una ganancia común-
En los arrendamientos de inmuebles por tiempo indeterminado terminarán a voluntad de cualquiera de las
partes previo aviso a la otra parte en forma indubitable con dos meses de anticipación si es predio urbano y
de un año si es rústico.
El arrendatario no puede subarrendar, en todo o en parte, ni ceder sus derechos sin autorización del
arrendador, sin hacerlo es causa de rescisión y la nulidad del subarrendamiento y exigir solidariamente a las
partes los daños y perjuicios.
El arrendamiento de bienes muebles son compatibles las reglas establecidas, su plazo es en los términos
convenidos y si no se fijó cuando concluya el uso que hubiere sido destinado.
En el alquiler de medios de transporte toda la responsabilidad se descarga en el arrendatario mientras dure el
contrato y no le sea devuelto el bien.

CAUSAS DE TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

 Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley o por haberse satisfecho el objeto
para el que fuera arrendado el contrato.
 Por convenio expreso.
 Por nulidad.
 Por rescisión.
 Por confusión.
 Por pérdida o destrucción del bien arrendado derivado de caso fortuito o fuerza mayor.
 Por expropiación del bien arrendado.
 Por evicción.

En dado caso de que no exista oposición en el uso y goce del predio ya sea rústico o urbano se entenderá
por prorrogado por otro año en el primer caso y por tiempo indefinido en el segundo.
La rescisión se puede pedir por: falta de pago de la renta en los términos establecidos; por usar el bien en
contravención a él objeto o naturaleza y destino de ella y por el subarriendo en contravención.

CONTRATO DE TRANSACCIÓN (convenio)

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Es aquel contrato por virtud del cual las partes, haciéndose recíprocas concesiones,
terminan una controversia presente o previenen una futura. De esto se desprende que las partes deben
hacerse mutuas concesiones y existir una controversia o prevenir una futura.

La transacción tiene eficacia y autoridad de cosa juzgada cuando las partes soliciten su homologación ante
el juez, obligando a las partes a quienes lo pactaron y pasar por ella con dicha autoridad de cosa juzgada.

La principal ventaja del contrato de transacción es evitar a toda costa, que las partes se enfrasquen en un
litigio. Mediante la transacción se evitan las contiendas. En el caso de que las partes se encuentren envueltas
en un conflicto judicial, por medio de ella se puede poner fin al mismo mediante mutuas concesiones que se
otorguen.

En el caso de la renta de inmuebles se opta por elaborar contratos de transacción con el objetivo de prevenir
que las partes firmantes se vean inmersas en conflictos que no permitan recuperar de forma pronta el
inmueble por parte del arrendador, en la actualidad lo que se usa también es celebrar un contrato de
arrendamiento en el que se incluya la cláusula transaccional sobre las causas de terminación del contrato de
arrendamiento, sobre todo por la falta de pago de las rentas y con ello la entrega inmediata del inmueble sin
necesidad de llevar todo un largo y difícil proceso judicial. Tanto el convenio transaccional, que es el más
usual, como el de arrendamiento con cláusula transaccional, están sujetos a la aceptación y aprobación de
sus cláusulas por parte del juez civil y su homologación.

CONTRATOS DE GARANTIA
Antes de entrar a los tipos de contratos de garantía, es necesario que establezcamos que significa la palabra
garantía, es una palabra que procede de garante, todo lo que pueda servir de fianza o asegurar el
cumplimiento de un obligación o promesa; jurídicamente es aquello que asegura a los particulares el ejercicio
de los derechos subjetivos y especialmente, los medios que proporciona al acreedor para hacer eficaz la
reclamación de su crédito, le interesa al acreedor que se asegure el cumplimiento de la obligación. Se
pueden clasificar en garantías reales y garantías personales; la primera se da cuando el deudor o un tercero
afectan uno o más bienes al pago de una deuda, siendo persona aquella cuando un tercero se compromete
a pagar en caso de que el deudor no lo haga, designándose a este tercero con el nombre de fiador, son
garantías reales la prenda y la hipoteca, personal es la fianza.

CONTRATO DE HIPOTECA

CONCEPTO: Derecho real constituido en garantía de una obligación sobre bienes inmuebles, para que en
caso de incumplimiento sean destinados a satisfacer con su importe el monto de la deuda.
Es una garantía real que, sin implicar desposesión actual de su propietario de la cosa hipotecada, permite al
acreedor embargarla al tiempo de vencimiento para hacerla vender, en cualesquiera manos que se
encuentre, y cobrarse sobre el precio obtenido con preferencia de los demás acreedores.
Otro concepto es: La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados,
generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, sin
desposeer al dueño del bien gravado, y que otorga a su titular los derechos de persecución, de venta y de
preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligación. (Rojina Villegas)

Elementos de la definición:
 Es un derecho real de garantía.
 Se constituye sobre bienes determinados.
 Recae sobre cosas o derechos enajenables.
 No se desposee del bien.
 Confiere acciones persecutorias, de venta y de preferencia de pago.
 Es siempre un contrato accesorio, garantiza una obligación principal.

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CARACTERISTICAS:
Accesorio. Se constituye para garantizar una obligación principal
Bienes. Se constituye principalmente sobre bienes inmuebles, pero los muebles pueden ser navales, marítimos
o aéreos.
Formal. Debe constar en escritura notarial o privada que sea ratificada ante dos testigos. Se requiere su
inscripción en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra terceros.
Unilateral.
Consensual. En oposición a real.

ELEMENTOS ESENCIALES

Consentimiento: Sigue las reglas de los contratos.

Objeto: Es la cosa dada en garantía, que como se mencionó principalmente son inmuebles; la hipoteca se
extiende a las accesiones, a las mejoras, a los muebles incorporados permanentemente, a los edificios que se
construyan sobre el terreno hipotecado y sus pisos, a los edificios en reconstrucción total o parcial de los
edificios hipotecados, se pueden hipotecar las negociaciones industriales, comerciales, agrícolas o
ganaderas donde no solo se comprenderán los inmuebles sino también las concesiones respectivas, así como
todos los muebles, inmuebles afectos a explotación.
No se pueden hipotecar
Los bienes muebles, salvo que pertenezcan al inmueble y se haya hipotecado con él.
Las servidumbres, salvo que se hipotequen junto con el predio dominante.
El uso y la habitación.
Los bienes litigiosos, salvo que se hayan registrado preventivamente.

ELEMENTOS DE VALIDEZ
Son los mismos de todo contrato.
Capacidad. Lo será la persona que tiene la capacidad de enajenar. El copropietario puede hipotecar su
parte alícuota. Los que ejercen la patria potestad no pueden hipotecar los bienes que pertenezcan a sus hijos
sino por causa de absoluta necesidad, lo mismo sucede con el tutor.
Forma. Debe constar en escritura notarial o privada que sea ratificada ante dos testigos. Se requiere su
inscripción en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra terceros.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA.
 Por extinción de la obligación principal.
 Extinción del bien hipotecado.
 Expropiación del bien hipotecado.
 Remate judicial.
 Remisión expresa del acreedor (condonación)
 Prescripción declarada.

CONTRATO DE PRENDA

Concepto: Contrato de garantía que asegura el cumplimiento de la obligación. Contrato accesorio por el
que se constituye el derecho real sobre un bien mueble, enajenable, que el deudor o un tercero entrega al
acreedor para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia del pago.

Otro concepto es: derecho real que se constituye sobre bienes muebles enajenables, determinados, que se
entregan real o jurídicamente al acreedor para garantizar el cumplimiento de una obligación principal y su

23
preferencia de pago, concediéndole además los derechos de persecución y de venta
sobre los bienes en caso de incumplimiento.
Su utilidad para las partes es evidente, al deudor le facilita contraer obligaciones si va a garantizar con el
bien, y al acreedor la garantía y en caso de que el deudor no pague la venta de la cosa pignorada para
satisfacer el crédito.

CARACTERISTICAS
De Garantía. Dado que su finalidad es asegurar al acreedor el cumplimiento y satisfacción del crédito
mediante una garantía real.
Accesorio. Depende de la existencia de una obligación principal.
Bilateral. Da origen a derechos y obligaciones.
Formal. Debe de constar por escrito, si se da en documento privado se formarán dos ejemplares, uno para
cada contratante, para que surta efectos contra terceros deberá tener certeza del registro, en escritura
pública.
Real. Para su perfeccionamiento se requiere de la entrega de la cosa al acreedor ya sea material o jurídica,
ésta última se presenta cuando las partes se ponen de acuerdo.
Oneroso. Cuando hay provechos y gravámenes recíprocos.
Gratuito. Cuando los provechos son para una parte y los gravámenes son para la otra parte.

ELEMENTOS ESENCIALES:
Consentimiento: Al igual que en los otros contratos se siguen sus reglas para su formación, sin embargo no
basta el consentimiento para el perfeccionamiento del contrato, es necesaria la entrega de la cosa.

Objeto: Serán los bienes muebles que puedan ser enajenables (se pueden vender) incluso los frutos
pendientes de los bienes raíces.

ELEMENTOS DE VALIDEZ:
Se trata de los mismos de todo contrato:

Capacidad: se necesita que la persona tenga la capacidad de enajenar el bien, y que ese bien sea de su
propiedad tener capacidad de ejercicio; el albacea no puede dar en prenda los bienes de la herencia sino
con el consentimiento de los herederos.
Respecto del acreedor prendario o pignoraticio este deberá tener la capacidad de ejercicio.

Forma. Debe de constar por escrito, si es documento privado deben otorgarse dos ejemplares de dicho
documento. Debe existir la entrega física y jurídica de la cosa.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

 Del acreedor prendario.

 Derecho a que sea pagada la deuda con el precio del bien pignorado
 Derecho de recobrar la prenda de cualquier detentador
 Ser indemnizado de los gastos necesarios y útiles para conservar el bien empeñado.
 Exigir al deudor la entrega de otra prenda o el pago aún antes del plazo convenido si el bien se
deteriora sin su culpa.
 A conservar el bien empeñado como si fuera propio y a responder de los deterioros que sufra por su
culpa o negligencia.
 Restituir la cosa una vez pagada la deuda, sus intereses y los gastos de conservación

INCUMPLIMIENTO:
El acreedor puede pedir la venta de la prenda, en pública almoneda, previamente solicitado al juez en caso
de no pago por parte del deudor.
Podrá el acreedor quedarse con la prenda si así lo convinieron en el precio fijado al vencimiento de la deuda.

24
Por convenio expreso vender la cosa extrajudicialmente.
Se puede suspender la venta de la cosa en el caso de que el deudor haga pago de la deuda y sus
accesorios legales.
Si existiere un remanente en la venta será entregado el exceso al deudor.
El acreedor no responde de la evicción de la prenda vendida.

EXTINCIÓN
Como se trata de un contrato accesorio es lógico que al terminarse la obligación principal por cualquier
causa, se termine el derecho de prenda.

FIDEICOMISO

Previo al análisis de los fideicomisos es necesario es indispensable mencionar, brevemente, lo que marca la
Ley de Inversión Extrajera y que se relaciona con los inmuebles, así tenemos que las sociedades mexicanas o
con cláusula de exclusión de extranjeros o que hayan celebrado convenio de considerarse como mexicanos
pueden adquirir el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional, para lo cual pueden adquirir el
dominio dentro de la zona restringida dando aviso a la SER destinándolo a la realización de actividades no
residenciales, podrá ser para fines residenciales pero por medio de un fideicomiso.

En el caso de extranjeros que pretendan adquirir inmuebles fuera de la zona restringida u obtener
concesiones para explotar minas, aguas en el territorio nacional deberán presentar convenio donde
convengan en considerarse como mexicanos y no invocar la protección de sus gobiernos

SI en inmueble se encuentra dentro de la zona restringida las instituciones de crédito solicitarán permiso a
la SER para que adquieran derechos sobre dichos bienes inmuebles para darlos en fideicomiso cuyo objeto
sea darlos en uso y aprovechamiento sin constituir derechos reales a las sociedades mexicanas sin la cláusula
indicada anteriormente o a personas físicas extrajeras.

La duración de dichos fideicomisos es hasta por un periodo máximo de 50 años.

De este modo es necesario definir al Fideicomiso: es un contrato por el cual una persona destina ciertos
bienes a un fin lícito determinado, encomendando la realización de ese fin a una institución fiduciaria. Siendo
considerado al fideicomiso como una operación bancaria.

De este modo tenemos que: la persona que destina los bienes en todo o parte de su propiedad a un fin
determinado, el cual recibe el nombre de fideicomitente; pudiendo ser fideicomitentes tanto personas físicas
como personas jurídicas, debiendo tener siempre la libre disposición de sus bienes o de aquellos que los tenga
bajo si guarda, conservación o administración.

El Fiduciario es la institución que realiza el fin determinado, la cual siempre será una institución autorizada para
el desarrollo de ese fin y conforme a la Ley General de Instituciones de Crédito.

Por otra parte las personas que reciben el provecho del fideicomiso se denominan fideicomisarios, los cuales
pueden ser personas tanto físicas como jurídicas.

Pueden ser fideicomitentes tanto las personas físicas como jurídicas que tengan la capacidad necesaria para
hacer la afectación de los mismos, es decir los que puedan enajenar, ellos pueden designar uno o varios
fideicomisarios.

En cuanto a los bienes que pueden ser objeto del fideicomiso lo serán todos, salvo aquellos de uso
estrictamente personal de su titular.

Los fines que persiguen los fideicomisos van desde una transmisión de la propiedad, una garantía de una
prestación y la administración de un capital, incluso una liquidación de una universalidad para después de la
muerte del titular.

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El fideicomiso puede ser constituido por acto entre vivo o por testamento, debiendo de
constar por escrito, para que surta sus efectos contra terceros se requiere:

a. Si es sobre bienes inmuebles se debe inscribir en el RPP.

b. Si es mueble desde que estén en poder de la fiduciaria.
c. Si son títulos nominativos desde que se endose a la institución fiduciaria.
d. Si se trata de un crédito desde que el fideicomiso sea notificado al deudor.

Todo contrato de fideicomiso implica la transmisión de la propiedad por parte del fideicomitente en favor del
fiduciario, misma propiedad que una vez inscrita en el Registro de la Propiedad produce efectos contra
terceros, apareciendo así el fiduciario como dueño y con todos los derechos inherentes, con la limitación de
que dichos derechos y acciones están referidos a la finalidad del fideicomiso.

Extinción del fideicomiso:

1. Por la realización del fin por el que fue constituido.

2. Por hacerse imposible la realización del fin.
3. Por imposibilidad del cumplimiento de la condición suspensiva de que dependa
4. Por cumplimiento de la condición resolutoria.
5. Por convenio expreso entre fideicomitente y fideicomisario.
6. Por revocación por el fideicomitente si así se reservó.
7. Por la no aceptación del cargo de la fiduciaria.

PARTES INVOLUCRADAS EN LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD.

Personas Físicas y sus capacidades.

Corresponde ahora analizar a los sujetos que pueden intervenir en las operaciones inmobiliarias y para ello
comenzaremos por analizar a la persona física con sus atributos, de esta forma nuestro código civil del Estado
establece:

Artículo 426.- Son personas físicas o naturales todos los seres humanos.

Artículo 427.- La personalidad jurídica comienza con el nacimiento y se extingue con la muerte.

Artículo 428.- La persona física es protegida por la ley desde que es concebida y puede, desde ese
momento, adquirir derechos y obligaciones; pero si no nace viva se destruyen retroactivamente los
derechos y obligaciones que haya adquirido.

De este modo una persona física es todo ser humano, definición que no nos ayuda para el efecto de quienes
pueden contratar válidamente en operaciones inmobiliarias, para lo cual es necesario dar un breve análisis
de los atributos de la personalidad, en este sentido tenemos que los atributos de las personas físicas son:

1. NOMBRE
2. DOMICILIO
3. NACIONALIDAD
4. CAPACIDAD
5. ESTADO CIVIL
6. PATRIMONIO

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1. El nombre se integra por el nombre de pila y los patronímicos. En la actualidad este
atributo ha adquirido una importancia relevante dado el robo de identidad que se ha presentado con el fin
de la comisión de ilícitos.

2. El domicilio es el lugar donde reside con el propósito de establecerse en él; a falta de éste, el lugar en que
tiene el principal asiento de sus negocios; y a falta de uno y otro, el lugar en que se halle. Se tienen 3 clases de
domicilios: el voluntario, el legal y el convencional.

3. La nacionalidad se refiere a la pertenencia que tiene un sujeto respecto de una nación u otra. En otras
palabras, es un vínculo jurídico establecido entre el individuo y el Estado, que produce derechos y
obligaciones recíprocos.

4. La capacidad es la aptitud de ser titular de derechos y de obligaciones, ésta se divide en capacidad de

goce y capacidad de ejercicio. La capacidad de goce es, simplemente la aptitud para ser titular de
derechos y de obligaciones, capacidad que la tenemos todos por el simple hecho de ser persona, se
adquiere con el nacimiento y se extingue con la muerte; en tanto la capacidad de ejercicio es la aptitud
para ejercitar derechos y cumplir obligaciones, ser refiere a esa posibilidad de las persona para actuar,
ejercitar sus derechos, contraer obligaciones, celebrar contratos y cumplirlos por sí misma.

La capacidad de ejercicio, lo común es que se adquiera al alcanzar la mayoría de edad o el menor de edad
se emancipe, aun cuando el emancipado tiene ciertas limitantes para contratar, limitantes que analizaremos
más adelante.

En virtud de que todos alcanzaremos la mayoría de edad, la legislación nos marca ciertas excepciones a la
capacidad de ejercicio estableciendo con ello la incapacidad para contratar, en este sentido planteamos
esas incapacidades que se relacionan con la actividad inmobiliaria.

No tienen capacidad de ejercicio:

1. Los menores de edad. (art. 529 CCQRoo)

2. Los mayores de edad en las siguientes circunstancias: (art. 529 CCQRoo)
a. Que por causa de enfermedad reversible, o por su estado particular de incapacidad, ya sea
de carácter físico, sensorial, intelectual, emocional, Mental o varias de ellas a la vez, no
pueden gobernarse, obligarse o manifestar su voluntad, por si mismos o por algún medio que
la supla;
b. Los sordomudos que no sepan darse a entender por escrito o, mediante intérprete, por el
lenguaje mímico en que se imparte instrucción escolar a los de su clase;
c. Los ebrios consuetudinarios y los que habitualmente hacen uso no terapéutico de enervantes,
estupefacientes, psicotrópicos o de cualquiera otra sustancia que altere la conducta y
produzca farmacodependencia.

3. El emancipado tiene capacidad de goce y capacidad de ejercicio para la administración de su

patrimonio y la libre disposición de sus bienes muebles, para el caso de la venta o gravamen de los
inmuebles necesita de la designación de un tutor especial, por lo que su capacidad de ejercicio se
encuentra limitada en cuanto a la venta o gravamen en comento.
4. Los extranjeros tienen incapacidad de adquirir el domino directo de las tierras y aguas en una faja de
100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 en las costas.

5. El estado civil es la posición que guarda una persona respecto a la sociedad y este es: hijo, padre, nieto,
esposo, abuelo, tío.

6. El patrimonio se integra por toda la serie de bienes, derechos y obligaciones apreciables en dinero.

PERSONAS MORALES Y SUS CAPACIDADES.

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La persona moral es un ente jurídico ficticio con personalidad jurídica distinta a la de los
socios.

Otro concepto es: aquellas entidades formadas para la realización de los fines colectivos y permanentes de
los hombres, a las que el derecho les reconoce capacidad para tener derechos y obligaciones.

Las personas morales son precisamente esa unión de diversas personas físicas o morales con el objeto de
realizas fines en común, generalmente económicos, ostentado los atributos de las personas físicas salvo el
estado civil, siendo dichos atributos:

1. Nombre.
2. Domicilio.
3. Nacionalidad.
4. Capacidad.
5. Patrimonio.

1. En el caso del nombre generalmente los integrantes de la persona moral lo forman de manera libre
pero ha de ser distinto al de otra persona moral.
2. Domicilio será el lugar donde se encuentre su administración., las que tengan su domicilio fuera pero
ejecuten actos jurídicos se consideran domiciliadas en el lugar donde hayan ejecutado el acto.
3. La nacionalidad se refiere conforme a la ley donde se constituyeron, así serán mexicanas o
extranjeras.
4. En cuanto a la capacidad es justamente esa posibilidad que tiene la persona moral de realizar los
actos para la que fuera concebida, es decir para el desarrollo de los fines que persigue, por tanto nos
obliga a establecer que su capacidad para realizar actos jurídicos está determinado por el objeto
que persigue la persona moral, por tanto si no lo tienen contemplado en sus estatutos no lo podrá
realizar; eso por una parta, por la otra las asociaciones y sociedades, tanto civiles como de tipo
mercantil tienen la incapacidad de realizar operaciones que no tengan relación directa e inmediata
con el desarrollo de su objeto, así mismo, la constitución las limita a que pueden tener aquellos bienes
que le son indispensables para su objeto, esto para asociaciones y sociedades civiles, en cambio
para las sociedades mercantiles se tiene que analizar su objeto social pero no pueden tener más
propiedad que la marcada en los límites de la constitución. En el caso de los bancos solo pueden
tener en propiedad o en administración los bienes raíces que los enteramente necesarios para
desarrollar su objeto directo.
5. En lo referente al patrimonio va muy de la mano con la capacidad ya que sólo podrán tener los
bienes necesarios para el desarrollo de su objeto.

SOCIEDADES MERCANTILES
Para comprender que son las Sociedades mercantiles necesitamos saber que es una persona moral y al
efecto tenemos: son entes jurídicos ficticios, abstractos, figuras de derecho incorpóreas pero capaces de
derechos y obligaciones; se crean con algún tipo de fin (comprar, vender, ofrecer servicios, etc.) a quienes el
derecho les reconoce una personalidad distinta de la de los miembros que la componen, cuentan con los
siguientes atributos:
Nombre: se integra por las palabras propias de su denominación;
Domicilio: Es el lugar donde se encuentra establecida su administración;
Nacionalidad: Será conforme a la legislación por la que se haya constituida, mexicana o extranjera;
Patrimonio: Se integra por los bienes destinados al cumplimiento de las finalidades para las que fueron
creadas;
Capacidad Jurídica: Se integra por todos los derechos que son necesarios para la realización de su objeto.
En nuestro país contamos con dos tipos de personas morales, uno el que se integra por las Asociaciones y
Sociedades Civiles, las cuales no persiguen fines de lucro solamente el apoyo a sus integrantes o a la propia
28
sociedad, respectivamente y por el otro lado tenemos a las sociedades mercantiles, las
cuales son creadas con la firme intención de obtener un lucro y al efecto la ley las clasifica en:

I.- Sociedad en nombre colectivo;

II.- Sociedad en comandita simple;

III.- Sociedad de responsabilidad limitada;

IV.- Sociedad anónima;

V.- Sociedad en comandita por acciones, y

VI.- Sociedad cooperativa.

Las más usuales son las Anónimas, de Responsabilidad Limitada y la Cooperativa.

La Sociedad Anónima, es una sociedad capitalista de naturaleza mercantil que tiene capital propio dividido
en acciones, que acreditan sus derechos y obligaciones. Su denominación se forma de manera libre pero
debe ser distinta a la de cualquier otra sociedad.

LA AUTORIDAD.

PROFECO

En este apartado se establecerán las prohibiciones y obligaciones que recaen sobre el proveedor en las
ventas o en la prestación de servicios, mismos a los que se encuentran involucrados los agentes inmobiliarios.

La Ley Federal de Protección al Consumidor tiende a proteger al consumidor en los diversos servicios que
soliciten y los contratos que celebren, busca promover y proteger los derechos y la cultura del consumidor,
siendo obligados a cumplir con la misma ley los proveedores y los consumidores, para lo cual es necesario
establecer a quienes considera como tales la ley y al efecto tenemos:

COMSUMIDOR: es la persona física o moral que adquiere, realiza o disfruta como destinatario final bienes,
productos o servicios, se incluyen el uso o almacenaje con el objeto de integrarlos al proceso de producción,
transformación, comercialización o prestación de servicios

PROVEEDOR Persona física o moral que habitual o periódicamente ofrece, distribuye, vende, arrienda o
concede el uso o disfrute de bienes, productos o servicios.

Así la autoridad reguladora de este proceso es la Procuraduría Federal del Consumidor.

En lo referente a las operaciones con inmuebles los sujetos obligados a la ley será: cuando los proveedores
sean fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que tengan intervención en la asesoría y
venta al público de viviendas destinadas a casa habitación o cuando se otorgue al consumidor el uso de
inmuebles bajo los sistemas de tiempo compartido, siendo obligación de registrar los contratos relacionados
con las actividades indicadas ante la procuraduría.

Corresponde ahora analizar las obligaciones del proveedor, tratándose de actos relacionados con inmuebles
y que deberá poner a disposición del consumidor:

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 1. En caso de preventa el proveedor deberá exhibir el proyecto ejecutivo de
construcción, la maqueta y en su caso el inmueble muestra:
2. Los documentos que acrediten la propiedad del inmueble y en su caso indicar si cuenta con algún
gravamen;
3. La personalidad del vendedor y su facultad para promover la venta;
4. Informar sobre el pago de contribuciones;
5. Las autorizaciones, licencias o permisos expedidos por las autoridades correspondientes, esto si el
inmueble es nuevo, si no lo es deberá indicar su carencia;
6. Los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones, si se cuenta con ellos y el tiempo para
exhibirlos;
7. Informar sobre las características del inmueble como es dimensiones del terreno, superficie construida,
instalaciones, acabados, áreas de uso común, proindiviso, servicios;
8. Informar sobre algún beneficio que ofrezca el proveedor;
9. Informar las opciones de pago, especificando el monto total a pagar en cada opción;
10. En las operaciones a crédito especificarlo con todas sus características;
11. Informar sobre las condiciones de pago de la escrituración;
12. Informar sobre las condiciones de cancelación;
13. Indicar sobre la existencia o constitución de algún tipo de garantía.

El contrato relacionado con las operaciones de inmuebles se deberá registrar ante la Procuraduría; para lo
cual, según el artículo 73 ter de la ley, debe cumplir con:

I. Lugar y fecha de celebración del contrato;

II. Estar escrito en idioma español, sin perjuicio de que puedan ser expresados, además, en otro
idioma. En caso de diferencias en el texto o redacción, se estará a lo manifestado en el
idioma español;
III. Nombre, denominación o razón social, domicilio y registro federal de contribuyentes del
proveedor, de conformidad con los ordenamientos legales sobre la materia;
IV. Nombre, domicilio y, en su caso, registro federal de contribuyentes del consumidor;
V. Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional, sin perjuicio de que puedan ser
expresadas también en moneda extranjera; en el caso de que las partes no acuerden un
tipo de cambio determinado, se estará al tipo de cambio que rija en el lugar y fecha en que
se realice el pago, de conformidad con la legislación aplicable;
VI. Descripción del objeto del contrato;
VII. El precio total de la operación, la forma de pago, así como las erogaciones adicionales que
deberán cubrir las partes;
VIII. Relación de los derechos y obligaciones, tanto del proveedor como del consumidor;
IX. Las penas convencionales que se apliquen tanto al proveedor como al consumidor por el
incumplimiento de las obligaciones contraídas, las cuales deberán ser recíprocas y
equivalentes, sin perjuicio de lo dispuesto por los ordenamientos legales aplicables;
X. En su caso, las garantías para el cumplimiento del contrato, así como los gastos
reembolsables y forma para su aplicación;
XI. El procedimiento para la cancelación del contrato de adhesión y las implicaciones que se
deriven para el proveedor y el consumidor;
XII. Fecha de inicio y término de ejecución de la actividad o servicio contratado, así como la de
entrega del bien objeto del contrato; esto último, de conformidad con lo dispuesto por el
artículo 74 de esta Ley.

El proveedor únicamente quedará exento de la obligación de entregar en la fecha convenida,

cuando acredite plenamente, que la entrega no se realizó en la misma por caso fortuito o
fuerza mayor que afecte directamente, a él o al bien, pudiéndose pactar sin responsabilidad
alguna, una nueva fecha de entrega;
XIII. En los casos de operaciones de compraventa de inmuebles, el proveedor deberá precisar en
el contrato, las características técnicas y de materiales de la estructura, de las instalaciones y
acabados.

30
 De igual manera, deberá señalarse que el inmueble cuenta con la infraestructura para el
adecuado funcionamiento de sus servicios básicos;
XIV. En el caso de operaciones de compraventa, deberán señalarse los términos bajo los cuales
habrá de otorgarse su escrituración. El proveedor en su caso, deberá indicar que el bien
inmueble deberá estar libre de gravámenes a la firma de la escritura correspondiente…

El proveedor deberá realizar la entrega física o real del bien materia de la transacción de acuerdo con las
especificaciones previamente establecidas u ofrecidas.

1.7.3.2 Notario y Registro Público de la propiedad.

Brevemente referiremos la figura del notario, el cual es quien realiza la función notarial en auxilio del
ejecutivo estatal, lo cual lo hace mediante el otorgamiento de una patente, y les corresponde “recibir,
interpretar, redactar y dar forma legal a la voluntad de las personas que ante ellos acuden, conferir
autenticidad y dar certeza jurídica a los actos y hechos pasados ante su fe a través de la consignación de
los mismos en instrumentos públicos de su autoría”

En este sentido la Ley del Notariado para el Estado establece: “Artículo 17.- Notario Público es el profesional
del derecho investido de fe pública, facultado para autenticar y dar forma en los términos de Ley a los
instrumentos en que se consignen los actos y hechos jurídicos o en general negocios jurídicos y expedirá los
testimonios, copias o certificaciones a los interesados conforme lo establezcan las leyes.”

En este sentido y como se mencionó anteriormente las operaciones con inmuebles deben constar en escritura
pública, la cual es elaborada por el Notario.

El caso del Registro Público de la Propiedad es indispensable mencionarlo ya que es la dependencia del
gobierno donde se anotan, entre otro tipo de actividades, los movimientos efectuados con los inmuebles,
recordar que la escritura que efectúe el notario y donde conste una operación con un inmueble para que
surta efectos plenos debe inscribirse en esa dependencia.

REGÍMENES DE PROPIEDAD

Propiedad Individual

Es aquella sujeta a propiedad privada o susceptible de llegar a ser de propiedad privada de un sujeto.

Características del derecho de propiedad:

a. Permanencia. El dominio sobre la cosa subsiste mientras perdure la cosa sobre la cual recae, no se
extingue por el solo transcurso del tiempo o por el no ejercicio del derecho, la propiedad no contiene
una causa misma de extinción.
b. Plenitud. Hace referencia al contenido del derecho de propiedad que atribuye al propietario toda
especie de poder lícito de utilizar el objeto hasta la consumación del objeto de propiedad.
c. Generalidad. El derecho de propiedad es el de usar todos los servicios de una cosa, salvo las
excepciones legales.
d. Independencia. Es un derecho que existe por sí mismo de forma independiente a cualquier otro
derecho.
e. Elasticidad. El derecho de propiedad es susceptible de ampliaciones o reducciones, sin que se pierda
su naturaleza. Ejemplo el usufructo, aun cuando éste se da al momento de extinguirse queda
restituido al propietario original.

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PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Dado el objeto de estudio del presente módulo, resulta necesario hablar de una forma de propiedad que
puede presentarse en el actuar cotidiano del agente inmobiliario y es la copropiedad, ello con la intención
de tener una idea de que consiste y no confundirlo con la propiedad en condominio, siendo que ambos
pudieran prestarse a confusión.

Para lo cual hay que establecer ciertos conceptos relacionados con la copropiedad y así tenemos que la
copropiedad es la simultaneidad en el derecho que varios individuos tienen respecto a una cosa, en la cual
poseen una parte ideal o alícuota; por tanto existe unidad en el objeto y pluralidad de sujetos, los
copropietarios no tienen dominio sobre determinadas partes de la cosa sino sólo un derecho de propiedad
sobre el conjunto de la cosa común, pero en cierta proporción –parte alícuota-.

DESEO QUE EL PRESENTE MATERIAL LES SEA UTILIDAD Y QUE EN LOS NEGOCIOS QUE EMPRENDAN SEAN DE
ÉXITO, CONTANDO SIEMPRE CON EL APOYO DE SU SERVIDOR.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE GARCÍA FRANCO

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