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INTRODUCCIÓN A LA FE PÚBLICA REGISTRAL
La fe pública registral se refiere a la confianza y credibilidad que se otorga a los registros públicos
oficiales, como pueden ser el registro de la propiedad o el registro civil. Cuando se realiza una
inscripción de un acto o derecho en un registro público, se presume que la información que
contiene ese registro es veraz, legítima y legalmente válida.
Busca facilitar la certeza tanto en las transacciones como en las relaciones jurídicas y proporcionar
seguridad jurídica estableciendo la fiabilidad de la información inscrita.
Es crucial destacar que la fe pública registral no implica que el contenido del registro sea siempre
preciso, sino que se presume como válido (hasta demostrar lo contrario). En caso de errores o
falsedades en el registro, existen procedimientos legales para corregirlos y asimismo proteger los
derechos de las partes afectadas.
El principio de la fe pública registral, establecido en los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, se

fundamenta en dos premisas esenciales desarrollados a continuación.
EFICACIA POSITIVA DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL
Recogida en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, se trata de la primera de las dos ideas centrales a
través de las que opera la fe pública registral: la inatacabilidad de la adquisición de un tercero
confiado en lo que el Registro publica.
Artículo 34 LH. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que

conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirientes a título gratuito no gozarán de más protección

registral que la que tuviere su causante o referente.
La eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere, la plena protección de la fe pública

registral, significa que cuando el tercero registra su derecho con arreglo a los requisitos legales, y
lo hace de buena fe, se comporta la consolidación de la adquisición.
Debemos partir de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral.
Justifica que el tercero adquirente resultará protegido en la medida en que ha celebrado un
contrato confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, la confianza
se ve comprometida y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad
jurídica, la especial protección registral carecerá de razón de ser.
Debe precisarse que la calificación de la buena fe como requisito no puede quedar únicamente
reconducida a una interpretación literal del artículo 1950 del CC. No se puede reducir
simplemente a ser considerada como un mero estado psicológico consistente en la “creencia” de
que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En
efecto, se requiere objetivar esta apreciación a través de un “estado de conocimiento” del
adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio.
DERECHOS PERSONALES Y CIRCUNSTANCIAS DE HECHO
i. Derechos personales
A) La inscripción de la opción de compra.
El artículo 14 del Reglamento Hipotecario establece que será inscribible el contrato

de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún
otro contrato inscribible.. Esto es válido siempre que el título contenga las
circunstancias requeridas según el artículo 9 de la Ley Hipotecaria:
B) La inscripción de los derecho arrendaticios.
Un supuesto especial de acceso al Registro de la Propiedad de derechos personales

lo constituye la inscripción de los derechos arrendaticios. Al mismo se refiere el
artículo 2 número 5 LH.
ii. Circunstancias de hecho.
La LH establece las circunstancias que han de constar en la inscripción. En tal sentido, el art. 9
LH dispone que en la inscripción contendrá:
1. Descripción de la finca objeto de inscripción. Deberá estar detallada su situación física, los
datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie…
2. El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
3. La naturaleza, extensión y condiciones (suspensivas o resolutorias si las hubiere) del
derecho que se inscriba y su valor cuando constare en el título.
4. La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción. La inscripción puede
realizarse a favor de personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, así como a favor de
entes o sujetos carentes de personalidad jurídica.
DERECHOS Y SITUACIONES JURÍDICO-REALES QUE NO NECESITAN SER INSCRITOS
Existen derechos y situaciones jurídicas que, a pesar de reunir los requisitos necesarios para su
inscripción en el Registro, no son inscribibles. Distinguimos entre los que no necesitan inscripción y
los que no pueden inscribirse.
Los que no necesitan inscripción son los siguientes:

- Las servidumbres aparentes
- Las limitaciones legales del dominio (art. 26.1 LH) (entre las cuales han de incluirse las
limitaciones derivadas de los planes de ordenación urbana con carácter normativo)
- Las hipotecas legales tácitas
- Los tanteos y retractos legales (art. 27.3 LH).
Los derechos que no pueden inscribirse son los siguientes:

- Los meros hechos: como la posesión.
- Los derechos reales cobre bienes muebles.
- Los derechos reales sobre inmuebles no susceptibles de tráfico jurídico.
APLAZAMIENTO DE LA EFICACIA OFENSIVA DE LA INSCRIPCIÓN
DOBLE INMATRICULACIÓN
Existe doble inmatriculación cuando una misma finca está inmatriculada en dos folios
diferentes e independientes el uno del otro. También se produce este fenómeno cuando
dos fincas coinciden parcialmente o una de ellas se encuentra completamente incluida en
otra mayor.
La relativa frecuencia con que se produce el supuesto de la doble o incluso múltiple
inmatriculación se ha venido achacando a que, ante la falta de un buen Catastro, el acceso
de las fincas al Registro se basaba en simples declaraciones de los interesados hechas en
documentos auténticos.
Este grave defecto de nuestro sistema se ha tratado de subsanar con la reforma
introducida en el art. 205 LH que regula minuciosamente la inmatriculación mediante título
público de adquisición, en el que han de concurrir una pluralidad de circunstancias para
que tenga virtualidad inmatriculadora. Con ello se pretende evitar que, por error o
intencionadamente, se desfiguren los límites e identidad de la finca, a los efectos de
conseguir de nuevo su inmatriuclación.
Ejemplo: Una finca figura inscrita en el Registro a nombre de un antiguo dueño
fallecido hace mucho tiempo. Al titular actual de la finca (que lo es
después de varias transmisiones no inscritas), le puede resultar más
sencillo y menos costoso conseguir una nueva inmatriculación de la
misma, utilizando el ardid de desfigurar sus límites e identidad, que
reconstruir su historial jurídico.
El problema de la doble inmatriculación lo aborda en la actualidad el artículo 209 LH, para
cuya resolución regula un expediente que se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:
1. La competencia para tramitar y resolver casos de doble inmatriculación recae en el

Registrador del distrito hipotecario donde esté ubicada la finca doblemente registrada. Si la
finca abarca territorios de dos o más Registros, la competencia se determina por el folio
registral más antiguo. En caso de igual antigüedad, corresponde al Registrador del distrito
que contenga la mayor parte de la superficie de la finca.
2. El expediente se inicia automáticamente por el Registrador o a solicitud del titular de algún
derecho inscrito en folios coincidentes.
3. Después de investigar en su archivo, incluyendo el análisis de representaciones gráficas y
obtener datos del Catastro, si el Registrador detecta la posibilidad de doble inmatriculación,
notificará a los titulares de los derechos registrados en las fincas correspondientes o a sus
sucesores conocidos.
4. Cuando el dominio de una finca esté registrado en diferentes folios a nombre de la misma
persona, sin cargas adicionales o con las mismas cargas en el mismo orden, y esto no afecte
a terceros, se resolverá la contradicción con el consentimiento de los interesados. Se
realizará un asiento de cierre o cancelación al final del folio más reciente, con una nota en el
historial más antiguo haciendo referencia a este hecho.
5. Si hay diferentes titulares del dominio o de cargas, o si no guardan el mismo orden, el
Registrador convocará a los interesados para llegar a un acuerdo sobre las titularidades y la
prelación registral de la finca.
6. Si todos los involucrados están de acuerdo y concuerdan en las correcciones necesarias, el
Registrador documentará el acuerdo, lo firmará con los interesados y procederá a cancelar
el folio más reciente de la finca registrada. En caso necesario, también realizará las
rectificaciones acordadas en el folio más antiguo.
7. Si algún interesado no se presenta o, al hacerlo, se opone en cualquier fase del proceso, el
Registrador cerrará el expediente, documentando este hecho. Además, añadirá una nota al
margen de la última inscripción de dominio en cada uno de los folios coincidentes.
8. Las notas marginales de doble inmatriculación en los folios de las fincas expiran después de
seis meses, a menos que se registre una anotación preventiva en ese plazo debido a la
presentación de una demanda en el proceso judicial correspondiente.
9. Si se inicia un juicio declarativo ordinario sobre el dominio u otros derechos registrables de
una finca, el expediente se cerrará de inmediato.
EFICACIA NEGATIVA DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL
Conforme al artículo 32 de la LH. Los títulos de dominio o de otros derechos reales

sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente
inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad,
no perjudican a tercero.
Esto es, el contenido del Registro no sólo debe reputarse exacto, sino también íntegro y, por
consiguiente , el tercer adquirente puede desconocer legítimamente cuantas posiciones
jurídico-inmobiliarias estén ausentes del Registros.
Aunque sobre el significado del referido precepto existe un debate doctrinal de importancia,
podemos dar por hecho que su ratio legis consiste en ratificar, desde el punto de vista
negativo, cuanto el artículo 34 expresa en términos positivos.

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INTRODUCCIÓN A LA FE PÚBLICA REGISTRAL

El principio de la fe pública registral, establecido en los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, se

EFICACIA POSITIVA DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que

Los adquirientes a título gratuito no gozarán de más protección

La eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere, la plena protección de la fe pública

DERECHOS PERSONALES Y CIRCUNSTANCIAS DE HECHO

A) La inscripción de la opción de compra.

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario establece que será inscribible el contrato

B) La inscripción de los derecho arrendaticios.

Un supuesto especial de acceso al Registro de la Propiedad de derechos personales

ii. Circunstancias de hecho.

Los que no necesitan inscripción son los siguientes:

Los derechos que no pueden inscribirse son los siguientes:

APLAZAMIENTO DE LA EFICACIA OFENSIVA DE LA INSCRIPCIÓN

1. La competencia para tramitar y resolver casos de doble inmatriculación recae en el

EFICACIA NEGATIVA DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

Conforme al artículo 32 de la LH. Los títulos de dominio o de otros derechos reales

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