Derecho Romano

Rosalía Rodríguez López

XIX. Contratos consensuales: Arrendamiento.

Mandato
I. Contrato de arrendamiento

A. CONCEPTO

El arrendamiento es un contrato consensual en virtud del cual una parte, se compromete, en relación
con la otra parte, a cambio de una contraprestación o precio, denominado merced, merces:

-O bien a cederle durante un cierto tiempo el uso y disfrute de una cosa, arrendamiento de cosa,
locatio conductio rei.

- O bien a prestarle un determinado servicio, arrendamiento de servicios, locatio conductio

operarum.

- O bien a realizar en favor de la otra parte una determinada obra, arrendamiento de obra, locatio
conductio operis.

Se denomina arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el
servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se
obliga a pagar, conforme al art. 1546 Cc.

El Digesto dedica el título II del Libro XIX al régimen jurídico de la locatio conductio o arrendamiento.
En el primer fragmento se a rma: «La locación y conducción por ser natural y de todas las gentes,
no se perfecciona con palabras determinadas, sino por el consentimiento, como la compraventa».

B. NOTAS CARACTERÍSTICAS

El arrendamiento es un contrato:

- Consensual.

- Bilateral perfecto: de la relación obligatoria nacen derechos y obligaciones recíprocas.

- Oneroso: dado que supone una contraprestación equivalente para ambas partes contratantes.

- De buena fe: las partes contratantes, arrendador y arrendatario, pueden exigirse todo lo que se
derive de la buena fe, en el cumplimiento de sus obligaciones y en ejercicio de sus derechos.

- De derecho de gentes: lo que lo hacía accesible a los extranjeros.

Cabe asimismo subrayar que el arrendamiento, en especial el arrendamiento de cosa, es un contrato

que guarda una notable analogía con la compraventa, por lo que le resultan aplicables, en general,
los requisitos esenciales relativos a la cosa, el precio y el consentimiento.

C. TIPOS DE ARRENDAMIENTO

Bajo la expresión locatio conductio los juristas romanos con guraron, desde nes de la República,
una modalidad contractual, única en su sonomía, aunque compleja en sus concretas aplicaciones
prácticas.

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Desde esta unidad conceptual, los autores de la escuela pandectística alemana, sobre la base de
formulaciones dogmáticas medievales, distinguieron, en un intento sistematizador, tres modalidades,
a las que ya se ha hecho referencia en el concepto, en las que pretendieron agrupar las muy
diferentes variantes que se recogen en las fuentes justinianeas.

a) Arrendamiento de cosa, locatio conductio rei

Es un contrato consensual en virtud del cual el arrendador, conviene con el arrendatario, en

traspasarle el ejercicio temporal del uso y disfrute de un bien, no consumible, para su
aprovechamiento, con la obligación de éste de abonar, de forma normalmente periódica, como
compensación, una renta, denominada pensio o merces.

Las cosas objeto de este tipo de arrendamiento pueden ser:

- Cosas muebles, no consumibles.

- Cosas inmuebles. Si el arrendamiento recae sobre una nca rústica el arrendatario recibe la
denominación de colonus, y si recae sobre una nca urbana se le denomina inquilinus.

- Cosas incorporales. Así por ejemplo el titular de un derecho de usufructo puede arrendar el uso y
disfrute de la cosa que usufructúa, si bien el arrendamiento se extinguirá en el momento en que se
extinga el derecho de usufructo del arrendador.

En los primeros siglos el objeto de arrendamiento más frecuente serían los animales de tiro y cargo,
necesarios para el cultivo de las tierras de labor.

El plazo de duración del arrendamiento debe convenirse, en el momento de la constitución del

contrato, de forma expresa o conformarse con carácter tácito.

Las principales obligaciones del arrendador son:

- La cesión del uso o del uso y disfrute de la cosa, en calidad de mero poseedor o detentador de la
misma. Responde por culpa en cuanto a la idoneidad de la cosa para la nalidad acordada.

- Responder por evicción y por los vicios ocultos de la cosa cedida en arrendamiento que pudiesen
disminuir o desnaturalizar el uso previsto de la cosa arrendada.

- El resarcimiento al arrendatario de los gastos necesarios o útiles realizados en aras del razonable
uso o disfrute de la cosa arrendada.

Las principales obligaciones del arrendatario son:

- El pago de la contraprestación en dinero, salvo en los casos de aparcería, en los que la renta
consiste en una parte alícuota del producto obtenido.

- El uso o disfrute de la cosa arrendada conforme a su naturaleza y destino, en ejercicio del cual
responde por culpa, perecimiento o deterioro.

- La restitución de la cosa al arrendador en el plazo establecido.

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 El arrendamiento se extinguirá en atención a las causas siguientes:

- El transcurso del tiempo acordado por las partes. Ahora bien, si transcurrido el tiempo establecido
el arrendatario continua disfrutando de la cosa sin oposición del arrendador, se entendía que el
arrendamiento se prorrogaba de forma tácita, durante un año si recaía sobre una nca rústica y
durante el tiempo que inquilino había permanecido en el inmueble si el arrendamiento era de una
nca urbana, lo que se denomina recolatio tacita en las fuentes romanas y tácita reconducción en el
Código Civil.

- El mutuo disentimiento.

- Por pérdida de la cosa por fuerza mayor o caso fortuito.

- Por ejercicio del derecho de rescisión por el arrendador en los supuestos legalmente previstos, así
por impago de la renta durante por periodos consecutivos, o por el no uso de la cosa en el periodo
de tiempo establecido.

- Por ejercicio del derecho de rescisión por el arrendatario, así cuando por culpa del arrendador se
impide el uso de la cosa por un amplio espacio de tiempo o el uso conforme a la nalidad acordada.

b) Arrendamiento o contrato de servicios, locatio conductio operarum.

Es un contrato consensual en virtud del cual una persona denominada arrendador, se obliga a la
prestación de una determinada actividad o trabajo, durante un tiempo determinado, a favor de otra
persona, que recibe la denominación de arrendatario, que contrae la obligación de remunerar al
arrendador con una retribución cierta habitualmente denominada salarium, salario.

Si bien el objeto del arrendamiento cambia, cabe subrayar que presenta numerosas características
comunes con el arrendamiento de cosa. En éste, la renta o merces se paga por la utilización y
aprovechamiento de la cosa. En el arrendamiento de servicios la renta se abona por el bene cio o
provecho que genera el servicio prestado.

Normalmente los trabajos prestados en razón de este contrato son servicios materiales y actividades
manuales, ya que los servicios prestados por los denominados profesionales liberales, profesores,
gramáticos, arquitectos, médicos, agrimensores o juristas..., de ser retribuidos, no se formalizaban
por medio de esta gura contractual, debido a que este tipo de servicios no podían retribuirse
mediante salario, por no considerarse factible su estimación en dinero.

3) El tercer tipo es el arrendamiento o contrato de obra, locatio conductio operis.

Se trata de un contrato consensual, en virtud del cual el arrendador o contratista se compromete a

ejecutar una obra determinada a favor del arrendatario, que se obliga a proporcionar los elementos
materiales necesarios para que el arrendador realice su trabajo, así como a retribuir éste con una
determinada cantidad.

El objeto de esta modalidad de contrato es propiamente el resultado de un trabajo. Se corresponde

con lo que en la actualidad de denomina contrato de empresa.

Salvo que de forma expresa o tácita el arrendador se hubiese comprometido a realizar la obra
personalmente, cabe la posibilidad de que éste encomiende a otra persona la realización de la
misma o se sirva de la ayuda de un tercero. El arrendador responde por impericia, que se asimila a la
culpa.

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Entre los diversos supuestos de contrato de obra cabe considerar en el marco del transporte,
construcción, reparación o ejecución de un arte u o cio, cabe señalar:

- La entrega de mercancías a un naviero para que las transporte.

- El encargo realizado a un contratista, con entrega o no de materiales, dirigido a la realización de

una construcción.

- La entrega de ropa a un lavandero o a un tintorero para que proceda a su lavado o limpieza.

- La entrega de metal precioso a un joyero para que labre una joya.

- Una regulación especial en el marco del contrato de transporte entre el armador de un barco y las
mercancías que se compromete a transportar, se produce cuando el capitán del barco se ve
obligado a arrojar al mar parte de la carga con la nalidad de aligerar la nave y evitar un previsible
naufragio.

Ante la necesidad de reparar el perjuicio a los propietarios de las mercancías arrojadas, se aprueba
una ley rodia por el lanzamiento, así denominada por el evidente in ujo en su contenido de la
legislación marítima de los rodios, en virtud de la cual se determina que los propietarios de las
mercancías arrojadas al mar debían ser resarcidos, de forma proporcional, por el armador y los
propietarios de las mercancías salvadas, en proporción a una masa de bienes formada por:

- El valor de la nave

- El valor de las mercancías salvadas del naufragio, conforme al valor de las mismas en el puerto de
descarga, y

- El valor de las mercancías arrojadas al mar, conforme al valor del precio pagado por su dueño al
adquirirlas.

El criterio fundamental para diferenciar el arrendamiento de servicios del arrendamiento de obra es el

objeto del contrato, es decir, la prestación, dado que en el primero la obligación consiste en la
realización de la actividad, mientras que en el arrendamiento de obra lo que se compromete es el
resultado del trabajo realizado.

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