Ley de arrendamiento de vivienda urbana

LEY 820 DE 2003 (julio 10) Con comentarios sobre varios artculos por corresponder o bien a aspectos tributarios o constituyen informacin de importancia para los contadores pblicos

CAPITULO I Disposiciones Generales Artculo 1. Objeto. Artculo 2. Definicin. b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrn pactar la inclusin o no de servicios, cosas o usos adicionales. En ningn caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podr exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble. Comentario : Tener en cuenta sta clusula cuando se firmen contratos de arrendamiento CAPITULO II Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana Artculo 3. Forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. 1. Nombre e identificacin de los contratantes; 2. Identificacin del inmueble objeto del contrato; 3. Identificacin de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, as como de las zonas y los servicios compartidos con los dems ocupantes del inmueble; 4. Precio y forma de pago; 5. Relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales; 6. Trmino de duracin del contrato; 7. Designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios pblicos del inmueble objeto del contrato. Comentario : No cambia la legislacin anterior con respecto a la posibilidad de que el contrato de arrendamiento fuera verbal o escrito pero establece la informacin bsica que se requiere para cualquiera de los dos tipos de contratos Artculo 4. Clasificacin.

Artculo 5. Trmino del Contrato. El trmino del contrato de arrendamiento ser el que acuerden las partes. A falta de estipulacin expresa, se entender por el trmino de un (1) ao. No requiere comentario Artculo 6. Prrroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entender prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley. Comentario : Exige la prrroga el cumplimiento de las obligaciones y que se avenga al reajuste que debemos recordar que es el establecido en el artculo 20 de sta misma ley Capitulo III Obligaciones de las partes Artculo 7. Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. Artculo 8. Obligaciones del arrendador. 4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos. En caso de vivienda compartida y de pensin, el arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y servicios de uso comn y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes. Artculo 9. Obligaciones del arrendatario. Artculo 10. Procedimiento de pago por consignacin extrajudicial del canon de arrendamiento. Artculo 11. Comprobacin del pago. Artculo 12. Lugar para recibir notificaciones. Artculo 13. Obligacin general. Artculo 14. Exigibilidad. Artculo 15. Reglas sobre los servicios pblicos domiciliarios y otros. Pargrafo 3. Les reglas sobre los servicios pblicos establecidas en este artculo entrarn en vigencia en el trmino de un (1) ao, contado a partir de la promulgacin de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios pblicos domiciliarios realicen los ajustes de carcter tcnico y las inversiones a que hubiere lugar. CAPITULO IV Prohibicin de garantas y depsitos

Artculo 16. Prohibicin de depsitos y cauciones reales. CAPITULO V Subarriendo y cesin del Contrato Artculo 17. Subarriendo y cesin. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorizacin expresa del arrendador.

CAPITULO VI Renta de Arrendamiento Artculo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo. La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr exceder el equivalente a dos (2) veces el avalo catastral vigente. Comentario : Ejemplo, por una casa cuyo valor comercial es de $ 50.000.000 y cuyo avalo catastral es de $20.000.000 solo podr cobrar por arrendamiento el 1% sobre $ 40.000.000 o sea la suma de $ 400.000 mensuales . Ser acaso conveniente pedir el reajuste del avalo catastral. ? Artculo 19. Fijacin del canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagndose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente . Comentario : Los contratos podrn ser fijados en dlares , pero pagndose en moneda colombiana a la tasa de cambio. Si la diferencia en cambio es alta cmo se cumplira con lo establecido en el artculo anterior. Suponemos que colocando una clusula de lmite al pago. Artculo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario inmediatamente anterior a aqul en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artculo 18 de la presente ley. Comentario : quiere decir este artculo que si el ndice de precios al consumidor al 31 de Diciembre de 2003. es del 7% , su 100% es el 7% , porcentaje que sera el mximo del reajuste. El reajuste puede ser inferior al citado porcentaje .

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deber informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har efectivo, a travs del

servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificacin personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dar derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicacin. CAPITULO VII Terminacin del Contrato de Arrendamiento Artculo 21. Terminacin por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de comn acuerdo podrn dar por terminado el contrato de vivienda urbana. Artculo 22. Terminacin por parte del arrendador. Artculo 23. Requisitos para la terminacin unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con indemnizacin Artculo 24. Terminacin por parte del arrendatario. Artculo 25. Requisitos para la terminacin unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnizacin. Artculo 26. Derecho de retencin Artculo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el caso previsto en el artculo 1993 del Cdigo Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podr descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningn caso podrn exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podr efectuar descuentos peridicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones. Para lo previsto en el artculo 1994 del Cdigo Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artculo, las partes podrn pactar contra el valor de la renta. En el evento en que los descuentos peridicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artculo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminacin del contrato, el arrendatario podra ejercer el derecho de retencin en los trminos del artculo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho ntegramente por el arrendador. Comentario: Se establecen lmites para el descuento del canon de arrendamiento de valores pagados por el arrendatario de reparaciones indispensables no locativas CAPITULO VIII Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes races Artculo 28. Matrcula de arrendadores. Toda persona natural o jurdica, entre cuyas actividades principales est la de arrendar bienes races, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediacin comercial entre

arrendadores y arrendatarios, en los municipios de ms de quince mil (15.000) habitantes, deber matricularse ante la autoridad administrativa competente. Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediacin de que trata el inciso anterior ser indispensable haber cumplido con el requisito de matrcula. Las personas matriculadas quedarn sujetas a la inspeccin, vigilancia y control de la autoridad competente. Comentario : Esta autoridad competente est establecida en el artculo 32 de la presente Ley y son los Alcaldes Municipales los cuales ejercern la Inspeccin Vigilancia y Control ( tomando para los arrendamientos las caractersticas de estas funciones que tienen las Superintendencias .) La pregunta que surge , estn en capacidad las alcaldas de ejercer esta funcin? Sern asignadas a las personeras? Igualmente debern matricularse todas las personas naturales o jurdicas que en su calidad de propietarios o subarrendador celebren ms de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artculo cuarto de la presente ley. Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio ms de diez (10) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aqu sealadas y quedar sometido a las reglamentaciones correspondientes. Comentario : Esta matrcula cobijar a muchas personas naturales y jurdicas que actualmente viven de esta renta. Artculo 29. Requisitos para obtener la matrcula. Para obtener la matrcula de arrendador, el interesado deber cumplir los siguientes requisitos: a) Presentar documento que acredite existencia y representacin legal, cuando se trate de personas jurdicas. En el caso de personas naturales, el registro mercantil; b) Presentar el modelo o modelos de los contratos de arrendamientos, y los de administracin que utilizarn en desarrollo de su actividad; c) Las dems que determine la autoridad competente. Comentario: Hay la posibilidad si se ejerce una verdadera inspeccin vigilancia y control por parte de los municipios de que se acaben los contratos leoninos que hoy hacen firmar las empresas inmobiliarias y muchos arrendadores Artculo 30. Trmino para solicitar la matrcula. Las personas a que se refiere el artculo 28 que no se encuentren registradas ante la autoridad competente, debern hacerlo a ms tardar dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la fecha de vigencia de la presente ley. Quienes ya se encuentren inscritos, debern igualmente actualizar los datos sealados en el artculo anterior, dentro del mismo trmino. Comentario :Como esta ley fue publicada en el Diario Oficial el da 10 de Julio quiere decir que este registro debern hacerlo a partir del 11 de Octubre de 2003. Estarn las Alcaldas preparadas e informadas oportunamente sobre esta

obligacin.? Sin embargo en el pargrafo del artculo 33 se da al gobierno 6 meses o sea hasta el 11 de Enero de 2004 para establecer parmetros . Si el gobierno no lo hace es obligacin de las Alcaldas Las personas naturales o jurdicas que con posterioridad a la presente ley se ocupen del arrendamiento de bienes races urbanos ajenos, debern registrarse dentro de los diez (10) das siguientes a la iniciacin de sus operaciones. Comentario : Los nuevos arrendadores a partir del 11 de Julio de 2003, solo tienen 10 das a partir de la iniciacin de operaciones , y se establece en el artculo 34 de esta misma ley una sancin hasta de 100 salarios mnimos mensuales vigentes establecidos mediante resolucin motivada a los que incumplen. Se debe adems esperar la reglamentacin que establezca el gobierno para lo cual tiene 6 meses hasta el 11 de Enero de 2003.

Artculo 31. Condicin para anunciarse como arrendador. Para anunciarse al pblico como arrendador, las personas a que se refiere el artculo 28 de la presente ley debern indicar el nmero de su matrcula vigente. Esta obligacin ser exigible a partir del vencimiento de los trminos sealados en el artculo anterior, segn corresponda. CAPITULO IX Inspeccin, control y vigilancia en materia de arrendamientos Artculo 32. Inspeccin, control y vigilancia de arrendamiento. La inspeccin, control y vigilancia, estarn a cargo de la Alcalda Mayor de Bogot, D. C., la Gobernacin de San Andrs, Providencia y Santa Catalina y las alcaldas municipales de los municipios del pas. Pargrafo. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcalda Mayor de Bogot, D. C., establecer la distribucin funcional que considere necesaria entre la subsecretara de control de vivienda, la secretara general y las alcaldas locales. Artculo 33. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artculo anterior ejercern las siguientes funciones: a) Contrato de arrendamiento: 1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores. 2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artculos 22 al 25 en relacin con la terminacin unilateral del contrato. 3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depsitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.

4. Conocer de las controversias originadas por la no expedicin de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignacin como comprobante de pago. 5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicacin de la regulacin del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos. 6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservacin, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control; b) Funcin de control, inspeccin y vigilancia: 1. Investigar, sancionar e imponer las dems medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el artculo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador. 2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y dems normas concordantes. 3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administracin. 4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al pblico y con el ejercicio de actividades sin la obtencin de la matrcula cuando a ello hubiere lugar. Pargrafo. Para las funciones a las que se refiere el presente artculo, las entidades territoriales podrn desarrollar sistemas de inspeccin, vigilancia y control, acorde a los parmetros que establezca el Gobierno Nacional en un perodo de seis (6) meses siguientes a la expedicin de la presente Ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia ser de los alcaldes. CAPITULO X Sanciones Artculo 34. Sanciones. Sin perjuicio de las dems sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podr imponer multas hasta por cien (100) salarios mnimos mensuales legales vigentes, mediante resolucin motivada, por las siguientes razones: 1. Cuando cualquier persona a las que se refiere el artculo 28 no cumpla con la obligacin de obtener la matrcula de ntro del trmino sealado en la presente ley. 2. Cuando las personas a que se refiere el artculo 28 de la presente ley incumplan cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato de administracin suscrito con el propietario del inmueble. 3 Cuando las personas a que se refiere el artculo 28 de la presente ley se anunciaren al pblico sin mencionar el nmero de la matrcula vigente que se les hubiere asignado.

4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, as como por la inobservancia de las rdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente. 5. Cuando las personas a que se refiere el artculo 28 de la presente ley, en razn de su actividad inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda compartida, incumplan las normas u rdenes a las que estn obligados. 6. Cuando las personas que tengan el carcter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana, estn sometidos o no, a la obtencin de matrcula de arrendador, incumplan con lo sealado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artculo anterior. Pargrafo 1. La autoridad competente podr, suspender o cancelar la respectiva matrcula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas sealadas en el presente artculo. Pargrafo 2. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensin o cancelacin de la matrcula proceder nicamente recurso de reposicin. CAPITULO XI Aspectos procesales Artculo 35. Medidas cautelares en procesos de restitucin de tenencia. Artculo 36. Restitucin provisional. Artculo 37. Pago de servicios, cosas o usos conexos y adicionales Artculo 38. Consulta Artculo 39. Trmite preferente y nica instancia. Artculo 40. El numeral 7 del artculo 20 del Cdigo de Procedimiento Civil, quedar as:

CAPITULO XII Disposiciones finales Artculo 41. Fomento a la inversin. Con el propsito de incentivar la construccin de vivienda de inters social nueva, para arrendar a travs de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto, sern renta exenta los ingresos por ellas recibidos por concepto de cnones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) aos siguientes a su construccin. As mismo, los fondos de inversin pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentacin que expida el Gobierno Nacional, y las rentas pagadas por stos Fondos de Inversin, originadas en cnones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) aos siguientes a su construccin, sern renta exenta para el inversionista que la reciba, de acuerdo con la reglamentacin que expida el Gobierno Nacional para tal efecto.

Pargrafo. La exencin de que trata ste artculo slo ser aplicable a las viviendas de inters social construidas con posterioridad a la expedicin de esta ley. El Gobierno Nacional expedir la reglamentacin de que trata los incisos primero y segundo de ste artculo dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de la expedicin de la presente ley. Comentario : Otra Ley en la cual se crean rentas exentas , adicionales a las 10 establecidas en el artculo 18 de la ley 788 del 27 de Diciembre de 2002 y la establecida en los artculos 3,4,y 5 de la Ley 818 del 8 de Julio de 2003. Estas exenciones al codificarlas debieron colocarlas adicionando el artculo 207-2 del Estatuto Tributario. Artculo 42. Rgimen aplicable a los contratos en ejecucin. Los contratos que se encuentren en ejecucin con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirn por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebracin. Pargrafo. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de terminacin de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carcter sustancial y por ende slo se aplicarn a los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de esta ley. Artculo 43. Trnsito de legislacin, vigencia y derogatoria. La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artculos 12 y 35 a 40 sern de aplicacin inmediata para los procesos de restitucin sin importar la fecha en que se celebr el contrato. Para efectos del trnsito de legislacin, deber estarse a lo establecido en el artculo 40 de la Ley 153 de 1887 y en el artculo 699 del Cdigo de Procedimiento Civil. Esta ley rige a partir del momento de su promulgacin y deroga la Ley 56 de 1985, el artculo 2035 del Cdigo Civil, el artculo 3 del Decreto 2923 de 1977, el artculo 4 del Decreto 2813 de 1978, el artculo 23 del Decreto 1919 de 1986, los artculos 2, 5 y 8 a 12 del Decreto 1816 de 1990, como tambin las dems disposiciones que le sean contrarias. Este resumen y sus comentarios fueron preparados por el Comit de Investigacin de

REF; Explicacin de la Ley 820 de 2003 o Ley de Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana;

Enviado por: Dr. Juan Carlos De la Espriella Martinez

Abogado; Cartagena: Centro, Av. Venezuela Edf.Banco Cafetero Ofc. 502 A Tel: 6643696

CONTRATOS II CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Cdigo de comercio Art. 518 a 529 Cdigo civil Art. 1973 y SS Disposiciones especiales sobre arrendamiento 1. 2. 3. 4. decreto 3817/82 ley 160/83 arrendamiento de vivienda urbana dcto 2303/89 jurisdiccin agraria ley 820/2003 cod. Civil arrendamiento de vivienda urbana

La definicin del cdigo se limita al arrendamiento de cosas, sin ejecucin de obras y prestacin de servicios porque estn regulados por otra clase de leyes. El contrato de arrendamiento es aquel en donde las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado. Elementos esenciales 1. Objeto: lo que se va a arrendar. 2. Precio a pagar por el arrendamiento: la renta Elementos del contrato de arrendamiento. Los elementos constitutivos del arrendamiento se podran precisar diciendo que son, en primer lugar, una cosa o bien cuyo goce temporal se otorga por una parte a la otra; en segundo lugar, un precio que el arrendatario queda obligado a pagar, precio que toma el nombre de canon cuando se paga peridicamente. Y finalmente, es menester el consentimiento de las partes en la cosa y en el precio. La partes son dos: * Arrendador: es la parte que proporcional el goce * Arrendatario: es quien se beneficia de tal goce y paga un precio compensatorio. Caractersticas: v Es bilateral: porque desde su formacin surgen obligaciones reciprocas para arrendador y arrendatario. v Consensual: pues basta el acuerdo de voluntades sobre la identificacin del inmueble, sobre los servicios, cosas o usos conexos o adicionales, y sobre el precio y forma de pago. v Conmutativo: por cuanto las prestaciones exigidas a una de las partes se estiman equivalentes a las determinadas para la otra parte. v Principal: por cuanto subsiste por si solo

v Libre discusin v De ejecucin sucesiva: en el se generan obligaciones de cumplimiento intermitente o continuo, las cuales por su propia naturaleza, no pueden ser satisfechas por de manera instantnea. Caractersticas del contrato de arrendamiento y diferencias con otros contratos. El arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual. Se precisa de documento ms como instrumento de prueba que como solemnidad. Es as mismo conmutativo y de ejecucin sucesiva. Difiere de usufructo en que el usufructuario tiene un derecho real y el arrendatario slo un derecho personal. En ambos hay derecho a usar y gozar de la cosa objeto del contrato. Tambin se diferencian por el modo como nacen: el usufructo puede instituirse por testamento, donacin, prescripcin, en virtud de la ley; el arrendamiento siempre nace del contrato. Se diferencian, ciertamente, por el modo de extincin: mientras que el usufructo termina por la muerte del usufructuario; el arrendamiento no termina necesariamente por esta causa. Respecto de la compraventa se diferencia el arrendamiento en que la venta transmite el dominio, mientras que el arrendamiento slo permite el goce. En ambos contratos se requieren consentimiento, objeto y precio. En referencia al mutuo difiere el arrendamiento en que puede recaer sobre muebles e inmuebles, en tanto que el muto recae sobre muebles fungibles. Que cosas pueden arrendarse? Art. 1974 Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso. Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin Todas las cosas corporales e incorporales que pueden usarse sin consumirse a excepcin de los derechos personales y los que la ley prohbe. Ejemplo; puedo arrendar el uso de un nombre o una marca, que es un bien incorporal. Los bienes de uso publico no puede arrendarse, como las calles, las plazas. Tampoco pueden arrendarse lo derechos de alimentos, de uso de habitacin, y derechos a suceder al padre. Precio: Es lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada. Elemento esencial de contrato. pues sin el este degenera en un contrato de comodato. En lenguaje ordinario se llama canon. Puede determinarse por las partes, por un tercero, o por peritos; y debe determinarse al momento de la celebracin del contrato, pero teniendo en cuenta el avalu catastral del inmueble. El pago de la renta es de manera peridica y sucesiva, se tiene que pagar en moneda legal colombiana. Fijacin del precio Se hace por medio de intervencin del gobierno

LEY 820/2003 Razones para su expedicin 1. incentivar la construccin de vivienda de inters social con destino de arrendamiento, ya que haba mucho colombiano viviendo de manera indigna, o Vivian en sitios no aptos para vivir, en condiciones infrahumanas. La constitucin del 91 dijo que los colombianos tenemos que vivir dignamente dndole a unas personas incentivos para arrendar viviendas de inters social. Actualmente lo que se ha disparado son los estratos 5 y 6, estos objetivos se quedaron lejos de realizarse. 2.equilibrar las relaciones entre los contratantes, el legislador tomo conciencia de que cuando estuvieran los precios congelados los arrendatarios se aprovecharon de esa proteccin que le dio el legislador. Las inmobiliarias comenzaron a presionar al legislador para que cambiaria la ley, esta es una ley de origen gubernamental con un tramite normal en el congreso. Arrendamiento de vivienda urbana ley 820/2003. ART. 1Objeto. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con funcin social. Critica: con esta ley lo que se logro fue desmejorar las condiciones protectoras que se venan creando a favor de los arrendatarios para garantizarles la estabilidad en su vivienda, dentro del criterio constitucional de la funcin social de la propiedad. Con la nueva ley se desmonta toda filosofa que sobre esta materia se ava establecido y la cual estaba encaminada a evitar que el arrendatario pudiera ser despojado de la vivienda arrendada sin causa justa debidamente probada. ART. 2Definicin. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la habitacin en el mismo. b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrn pactar la inclusin o no de servicios, cosas o usos adicionales. En ningn caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podr exceder de un cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble. ART. 3Forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. Critica: los doctrinantes critican al legislador porque en vez de decir verbal a debido decir consensual, y en vez de decir escrito a debido decir

solemne. Hay contrato cuando las partes se ponen de acuerdo en el objeto y el precio, se recomienda que el contrato con fines probatorios conste por escrito porque hay abogados especialistas en dilatar los procesos. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos: a) Nombre e identificacin de los contratantes. b) Identificacin del inmueble objeto del contrato; particularizar con objetos y medidas ese inmueble, si versa sobre un apartamento recientemente construido vamos a tener medidas realizadas casia a la perfeccin, porque anteriormente no eran tan perfectas. c) Identificacin de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, as como de las zonas y los servicios compartidos con los dems ocupantes del inmueble. d) Precio y forma de pago. e) Relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales. f) Trmino de duracin del contrato. si no se ponen de acuerdo en el termino este ser de un ao. g) Designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios pblicos del inmueble objeto del contrato. si bien no se trata de un requisito esencial para la configuracin del contrato, es conveniente sealar en el la direccin en donde los arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores recibirn notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente del contrato de arrendamiento. En ellas se efectuaran validamente notificaciones que sean pertinentes, sin que se pueda alegar ineficacia o indebida notificacin sustancia o procesal, ni alegarse nulidad por conocimiento que tenga la contraparte de cualquiera otra direccin de habitacin o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato. ART. 4Clasificacin. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulacin al respecto: a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurdicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales. b) Mancomunado. Cuando dos o ms personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de l y se comprometen solidariamente al pago de su precio. c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de l con el arrendador o con otros arrendatarios. d) De pensin. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un trmino inferior a un (1) ao. En este caso, el contrato podr darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) das, sin indemnizacin alguna. PAR. 1Entindese como parte de un inmueble, cualquier porcin del mismo que no sea independiente y que por s sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada. PAR. 2El Gobierno Nacional reglamentar las condiciones particulares a las que debern sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artculo.

ART. 5Trmino del contrato. El trmino del contrato de arrendamiento ser el que acuerden las partes. A falta de estipulacin expresa, se entender por el trmino de un (1) ao. ART. 6Prrroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entender prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley. Entonces como hace el arrendador para recuperar su casa? Solamente se puede recuperar en tres casos: 1. si llega el propietario a necesitar su casa, para vivirla por un termino no inferior a un ao, porque el derecho es para el propietario no para el arrendador. 2. cuando el propietario vendi el inmueble y tiene que entregarlo. 3. cuando la va a reparar, remodelar o reconstruir. Se debe avisar al arrendatario con tres meses de anticipacin al vencimiento del contrato, se protege al arrendatario por tener derecho a una vivienda digna; estos son las nicas razones para que el arrendatario pierda el derecho a la prorroga. Pero puede suceder que el arrendatario es cumplido y juicioso, el arrendador con tres meses de antelacin le manda por correo certificado de que no habr prorroga. Se puede solicitar durante la prorroga la terminacin del contrato, de igual forma se tiene que avisar con tres meses de antelacin. Como se interrumpe el termino, esa conducta cuesta, hay que pagar al arrendatario una indemnizacin que es equivalente al los tres cnones de arrendamiento de los tres meses de antelacin. El arrendatario lo que tiene que hacer es seguir pagando hasta que se mude, cuando se mude puede reclamar el pago de los tres meses que le tiene que ser consignados, no dados al arrendador directamente sino a travs del banco agrario. Una vez realizado el deposito, se manda una carta a la alcalda y esta le manda a avisar al arrendatario que le fue depositado cierta suma de dinero por los tres meses de arrendamiento y que se tiene que mudar, una vez mudado el arrendatario la alcalda le avisa al banco para que pague. La alcalda cumple el papel de intermediario entre el arrendador, banco y arrendatario. PRORROGA: el contrato se extiende en las misma condiciones y en el mismo termino inicial, lo nico que cambia es el precio. RENOVACIN: el contrato se extiende pero con condiciones diferentes, el contrato cambia, en contrato de arrendamiento de vivienda urbana no cabe la renovacin solo la prorroga. Obligaciones de las partes ART. 7Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitucin del inmueble y las obligaciones econmicas derivadas del

contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa. Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrn ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los trminos del inciso tercero del artculo 52 del Cdigo de Procedimiento Civil. En materia de arrendamiento se consagra la solidaridad de la obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Las restitucin del inmueble y las obligaciones econmicas del contrato podrn exigirse a cualquiera de los arrendatarios o a cualquiera de los arrendadores. Esta norma dicen los procesalistas es violatoria del derecho de defensa. Por ejemplo: X arrienda una casa, ese contrato lo firma tambin Z como co-arrendatario y como fiadores B-C Si X no paga el canon el arrendador puede exigirle el pago a cualquiera por la solidaridad de las obligaciones. Puede suceder que el arrendatario no cumpla, y el arrendador demanda por incumplimiento del contrato, pero no demanda a X sino a Z, porque Z que es solo un co-arrendatario tiene un inters completamente distinto al que tiene X, y es que el proceso termine rpido entre menos se demore el proceso es mejor para Z porque le toca pagar menos cnones. El seor Z se puede de acuerdo con el arrendador demandante, para que el proceso camine mas rpido allanndose a todas las pretensiones, de manera que se dicta sentencia y se va a lanzar a X lo que sucede es que a este ultimo no fue escuchado y vencido en el proceso de tal forma que viola el debido proceso . La norma fue demandada y lo mas probable es que se declare inconstitucional. El embargo y secuestro de los bienes para garantizar el pago de los cnones se hace a cualquiera de los arrendatarios, arrendadores o fiadores. ART. 8Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las siguientes: 1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebracin del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposicin los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos. Como se hace la entrega? Entregando las llaves y haciendo una relacin detallada de todos los bienes que estn dentro del inmueble y el estado del mismo. Los medidores deben estar funcionando en perfecto estado. Cuando se comete fraude se multa tanto al arrendador como al arrendatario ya que esta solidariamente obligados en cuanto a estos casos. En cuanto al telfono cuando hay autorizacin del arrendador, la empresa de telefona persigue al arrendador y puede grabar el bien, pero en el caso de que el arrendador no de ninguna autorizacin no se puede perseguir al mismo ni grabar el bien. En buen estado de seguridad quiere decir que ese bien este dotado con los mecanismos mnimos para que no la roben. En buen estado de sanidad quiere decir que la casa no este llena de nada que este en condiciones de habitabilidad. A veces se puede presentar que cuando se va arrendar la casa, no tiene servicios, estn suspendidos, como ambos tienen el afn de arrendar, el arrendatario dice que se hace cargo de la deuda, es recomendable dejar esto por escrito.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato. No solo se habla de entregar el bien en buen estado, sino mantenerlo con las reparaciones, ya sean locativas o necesarias. Locativas: aquellas que normalmente se producen por culpa de arrendatario. Necesarias: indispensables para la conservacin del inmueble y se presenta en intervalos largos de tiempo, son a cargo del arrendador. Cuando el arrendatario realiza reparaciones locativas tiene derecho a que el arrendador pague la reparacin, pero se necesita que previamente se avise al arrendador la necesidad de los arreglos, sino lo hace puede el arrendatario hacerlos, si el arrendador no paga puede descontarlos del canon que es hasta el 30%. La ley le da el derecho de retencin hasta el pago de esos dineros 3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deber suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligacin deber ser satisfecha en el plazo mximo de diez (10) das contados a partir de la fecha de celebracin del contrato. es obligacin del arrendador entregar al arrendatario como a los codeudores copia original del contrato, sino hay multa de tres mensualidades de arrendamiento. 4. Cuando se trate de viviendas sometidas a rgimen de propiedad horizontal, el arrendador deber entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene adems, la obligacin de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso comn y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda. 5. Las dems obligaciones consagradas para los arrendadores en el Captulo II, Ttulo XXVI, Libro 4 del Cdigo Civil. Como son: Librar al arrendatario de toda perturbacin (que puede venir del arrendador o de terceras personas)en el goce de la cosa arrendada. Esas perturbaciones pueden presentarse por reparaciones no locativas o necesarias, aqu el arrendatario esta obligado a consentirlas menos que estas reparaciones ya existieran antes de realizar el contrato hay lugar a que se indemnicen por los perjuicios causados. Cuando las perturbaciones son mayores se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento. Hay otra perturbacin que es cuando el arrendador va a inspeccionar el inmueble a horas de descanso, el arrendatario no tiene porque consentir esa inspeccin. Tambin cuando en las casa compartidas el arrendador quite el servicio. Las perturbaciones pueden venir de terceros por: Va de hecho: tiene que ser diferidas directamente por el arrendatario. Va de derecho: el arrendador tiene la obligacin de defender al arrendatario. PAR.El incumplimiento del numeral tercero del presente artculo ser sancionado, a peticin de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

ART. 9Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario: 1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido. En todo contrato las partes dejan por escrito durante que plazo y en que lugar se tiene que pagar la renta. En Colombia no hay ley que diga que la renta se tiene que pagar los primeros das del mes. 2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daos o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la accin del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. 3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, as como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato. 4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos. En caso de vivienda compartida y de pensin, el arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y servicios de uso comn y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes; y, 5. Las dems obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Captulo III, Ttulo XXVI, Libro 4 del Cdigo Civil. ART. 10.Procedimiento de pago por consignacin extrajudicial del canon de arrendamiento. Cuando el arrendador se rehse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordados, se aplicarn las siguientes reglas: 1. El arrendatario deber cumplir su obligacin consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicacin del inmueble, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes al vencimiento del plazo o perodo pactado en el contrato de arrendamiento. Cuando en el lugar de ubicacin del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se efectuar en el lugar ms cercano en donde exista dicha entidad, conservando la prelacin prevista por el gobierno. 2. La consignacin se realizar a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservar el original del ttulo, cuyo valor quedar a disposicin del arrendador. 3. La entidad que reciba la consignacin deber expedir y entregar a quien la realice dos (2) duplicados del ttulo: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deber estar indicado en cada duplicado. Al momento de efectuar la consignacin dejar constancia en el ttulo que se elabore la causa de la misma, as como tambin el nombre del arrendatario, la direccin precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y direccin del arrendador o su representante, segn el caso.

4. El arrendatario deber dar aviso de la consignacin efectuada al arrendador o a su representante, segn el caso, mediante comunicacin remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del ttulo correspondiente, dentro de los cinco (5) (sic) siguientes a la consignacin. Una copia simple de la comunicacin y del duplicado ttulo deber ser cotejada y sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligacin por parte de la empresa de servicio postal dar lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas. 5. El incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento. 6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregar al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado previa presentacin del ttulo y de la respectiva identificacin. 7. Las consignaciones subsiguientes debern ser efectuadas dentro del plazo estipulado, mediante la consignacin de que trata este artculo o directamente al arrendador, a eleccin del arrendatario. El procedimiento que debe realizar el arrendatario cuando el arrendador no quiere recibir la renta, si consigna y no avisa hay mora ART. 11.Comprobacin del pago. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estar obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuanta y el perodo al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podr solicitar la intervencin de la autoridad competente. El arrendador o persona autorizada debe expedir el comprobante escrito con fecha del pago, cuanto paga y a que corresponde. Si este no quiere hacerlo el arrendatario podr acudir ante la autoridad competente (alcalda), esto es importante a la hora de probar que realmente se pag. Si por el contrario el comprobante se pierde y arrendatario demanda, para que el demandado debe consignar en el banco agrario el canon que supuestamente adeuda para que pueda ser odo. ART. 12.Lugar para recibir notificaciones. En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, debern indicar en el contrato, la direccin en donde recibirn las notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento. La direccin suministrada conservar plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deber utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artculo que regula el procedimiento de pago por consignacin extrajudicial. Los arrendadores debern informar el cambio de direccin a todos los arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que estos slo estn obligados a reportar el cambio a los arrendadores. Las personas a que se hizo referencia en el inciso primero del presente artculo no podrn alegar ineficacia o indebida notificacin sustancial o procesal.

Tampoco podr alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra direccin de habitacin o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato. En el evento en que no se reporte ninguna direccin en el contrato o en un momento posterior, se presumir de derecho que el arrendador deber ser notificado en el lugar donde recibe el pago del canon y los arrendatarios, codeudores y fiadores en la direccin del inmueble objeto del contrato, sin que sea dable efectuar emplazamientos en los trminos del artculo 318 del Cdigo de Procedimiento Civil. Antes en relacin con los procesos de restitucin se poda notificar por aviso, lo cual se convirti en un atolladero del proceso, dichas normas fueron declaradas inexequibles por contrariar el derecho de defensa, ya que no eran eficaces; se estipul entonces que las notificaciones de este proceso deberan hacerse personalmente como cualquier otro proceso. Es as como este obliga a las parte a hacer referencia de la direccin donde deben recibir notificaciones y no da lugar a alegar indebida notificacin a quien evada recibirla. Esta direccin debe constar en el contrato y dejar constancia si en el transcurso de el se cambia, si no se indica ninguna direccin el legislador presume que la notificacin se recibir al arrendador en el lugar donde recibe el canon y al arrendatario en el lugar que arrend. Accesoria a la notificacin personal se podr hacer por aviso. El inciso 3, 4, 5 de esta norma que dice que no se podr alegar indebida notificacin sustancial o procesal fue declarado inexequible. ART. 13.Obligacin general. En las viviendas compartidas y en las pensiones, ser de obligatorio cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento, conservacin, uso y orden interno expida el Gobierno Nacional, y el de las normas complementarias que adopte la respectiva asociacin de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, as como los Cdigos de Polica. Es una norma general no es solo de la aplicacin de los procesos de arrendamiento y deben conocer las normas policivas. ART. 14.Exigibilidad. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Cdigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios pblicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podr repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva mediante la presentacin de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestacin que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por l, la cual se entender prestada con la presentacin de la demanda. Las obligaciones de pagar sumas de dinero por cualquiera de las partes sern exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento. En la ley 56 del 58 se le da la oportunidad de cobrar los servicios pblicos que hubiere dejado de cancelar el deudor pero primero el arrendador tena que cancelar los servicios y aportar una certificacin donde constara que el haba pagado para luego recuperarlos. Esto se hizo muy difcil porque era casi imposible demostrar que el arrendador si haba pagado por lo tanto el proceso no tena vida porque no tena el requisito de que la certificacin no tena el nombre y por lo tanto la constancia de quien haba pagado. Por esta razn la ley 820 elimina este requisito y solo hace necesaria la presentacin de la sola factura de pago.

ART. 15.Reglas sobre los servicios pblicos domiciliarios y otros. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a travs de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, se deber proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a ttulo de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios pblicos domiciliarios: 1. Al momento de la celebracin del contrato, el arrendador podr exigir al arrendatario la prestacin de garantas o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios pblicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. La garanta o depsito, en ningn caso, podr exceder el valor de los servicios pblicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexin y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) perodos consecutivos de facturacin, de conformidad con lo establecido en el artculo 18 de la Ley 689 de 2001. El cargo fijo por unidad de consumo se establecer por el promedio de los tres (3) ltimos perodos de facturacin, aumentado en un cincuenta por ciento (50%). 2. Prestadas las garantas o depsitos a favor de la respectiva empresa de servicios pblicos domiciliarios, el arrendador denunciar ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitir las garantas o depsitos constituidos. El arrendador no ser responsable y su inmueble dejar de estar afecto al pago de los servicios pblicos, a partir del vencimiento del perodo de facturacin correspondiente a aqul en el que se efecta la denuncia del contrato y se remitan las garantas o depsitos constituidos. 3. El arrendador podr abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantas o fianzas constituidas. El arrendador podr dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligacin dentro de un plazo de quince (15) das hbiles contados a partir de la fecha de celebracin del contrato. 4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del perodo de facturacin, la responsabilidad sobre el pago de los servicios pblicos recaer nica y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios pblicos domiciliarios podr hacer exigibles las garantas o depsitos constituidos, y si estas no fueren suficientes, podr ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario. 5. En cualquier momento de ejecucin del contrato de arrendamiento o a la terminacin del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podr solicitar a la empresa de servicios pblicos domiciliarios, la reconexin de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumir la obligacin de pagar el servicio y el inmueble quedar afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario. La existencia de facturas no canceladas por la prestacin de servicios pblicos durante el trmino de denuncia del contrato de arrendamiento, no podrn, en ningn caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexin, cuando dicha reconexin sea solicitada en los trminos del inciso anterior.

6. Cuando las empresas de servicios pblicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo ser responsabilidad exclusiva de quin solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios pblicos podr exigir directamente las garantas previstas en este artculo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedar afecto al pago. En este caso, la empresa de servicios pblicos determinar la cuanta y la forma de dichas garantas o depsitos de conformidad con la reglamentacin expedida en los trminos del pargrafo 1 de este artculo. PAR. 1Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgacin de la presente ley, el Gobierno Nacional reglamentar lo relacionado con los formatos para la denuncia del arriendo y su terminacin, la prestacin de garantas o depsitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el incumplimiento de lo establecido en este artculo. PAR. 2La Superintendencia de Servicios Pblicos Domiciliarios velar por el cumplimiento de lo anterior. PAR. 3Las reglas sobre los servicios pblicos establecidas en este artculo entrarn en vigencia en el trmino de un (1) ao, contado a partir de la promulgacin de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios pblicos domiciliarios realicen los ajustes de carcter tcnico y las inversiones a que hubiere lugar. Los servicios pblicos sern de responsabilidad exclusiva del arrendatario lo cual rompe la solidaridad que establece la ley 170 y se expide el decreto 3130 con el que se reglamenta el articulo 15. por lo cual el articulo 15 eximia al arrendador de los servicios pblicos si daba 2 pasos: 1.acudir ante la empresa prestadora del servicio y darle aviso de que ha arrendado el inmueble, 2. exigir al arrendatario una garantas que se prestan a favor de la empresa de servicios pblicos. La razn de ser es el hecho de que quien usa el servicio es quien tiene que pagarlo. En el ART. 3 del decreto 3130 se establece que clase de garantas se pueden prestar en relacin con los servicios pblicos, puede ser fiador, endoso de ttulos valores y compaa de seguros pero finalmente este decreto resulto ser muy oneroso para el arrendatario y el arrendamiento se cay porque no queran arrendar para no pagar los servicios pblicos. Por lo tanto los arrendadores para no acabar con su negocio decidieron no aplicar este articulo. ART. 16.Prohibicin de depsitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrn exigir depsitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantas tampoco podrn estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aqul en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

No se puede exigir a arrendatarios deposito de dinero en efectivo o cualquier otro tipo de cauciones reales, por el contrario si se pueden constituir cualquier otro tipo de cauciones personales. Ejemplo el fiador. Estas garanta no pueden pactarse en documento distinto al contrato de arrendamiento.

ART. 17.Subarriendo y cesin. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorizacin expresa del arrendador. En caso de contravencin, el arrendador podr dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedar sin efectos, situaciones estas que se comunicarn por escrito al arrendatario. PAR.En caso de proceso judicial, cuando medie autorizacin expresa del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podr ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los trminos del inciso tercero del artculo 52 del Cdigo de Procedimiento Civil. Cuando exista cesin autorizada expresamente por el arrendador, la restitucin y dems obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el arrendador al cesionario. Cuando la cesin del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no ser considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial. Subarriendo: esta prohibido en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, para hacerla se necesita la expresa autorizacin del arrendador. El subarriendo es cuando hay un contrato de arrendamiento y al lado de ese arrendamiento hay otro. No esta permitido siquiera arrendar una habitacin. Esta es una causal de terminacin del contrato. Antes de subarrendar hay que decirle al arrendador que se va a hacer para que no haga valer la prohibicin. Cesin: cdigo civil titulo XXV Art. 1959 Comprende: v Cesin de derecho personales o de crdito. v Cesin de derechos de herencia. v Cesin de derechos litigiosos. v Cesin de los contratos. La Cesin en el contrato de arrendamiento solo es posible con la aquiescencia del arrendador, sin esta no es posible la cesin y esta prohibida pero solo para el arrendatario, pero el arrendador si puede ceder su posicin contractual. La posicin que se ocupa dentro de un contrato se puede ceder, pero en el contrato de arrendamiento NO ES POSIBLE por parte del arrendatario ceder su posicin; al contrario del arrendador que si puede ceder su posicin. La diferencia con el subarriendo es que en este subsisten dos contratos, en la cesin no.

Art. 17. inciso 2 Si el arrendatario subarrienda o cede su posicin en el contrato, el arrendador posee dos opciones: 1. Terminar el contrato de arrendamiento mediante esta causal y pedir que se le restituya el inmueble, o 2. Contratar directamente con quien verdaderamente est usando el bien y avisar al antiguo arrendatario que el contrato inicial ya no existe. El subarriendo total o parcial del inmueble determina la terminacin del contrato y la consiguiente exigibilidad del inmueble, la cual solo podr enervarse estableciendo la autorizacin expresa del arrendador. Adems la ley autoriza al arrendador para exigir la terminacin del contrato por violacin del mismo, o para declararlo terminado unilateralmente y celebrar un nuevo contrato con el usuario real, es decir, con el subarrendatario, dejando, de esta forma, sin efecto, el contrato anterior. Pero si frente al contrato inicial el arrendatario acredita la autorizacin expresa del arrendador para el subarriendo efectuado, si el subarrendatario decide firmar un nuevo contrato con el arrendador, sin haber obtenido la terminacin del contrato celebrado inicialmente con el subarrendador, se va a encontrar con dos relaciones tenenciales validamente celebradas, con posibilidad de ser demandado por cualquiera de los dos contratantes, para la entrega del bien en caso de violacin de lo pactado respecto de las obligaciones debidamente consignadas. Si el subarrendatario celebra un nuevo contrato con el arrendador, desconociendo el que haba concretado con el subarrendador y este decid plantearle un proceso de restitucin del inmueble por falta de pago de la renta convenida, aqul puede aducir, como medio de defensa, la terminacin del contrato inicial. Pero si el subarrendador acredita que el subarriendo fue expresamente autorizado por el arrendador y que por lo tanto no existi la violacin contractual aducida para permitir el nuevo contrato, quedara ilesa la relacin tenencial primitiva, con la agravante de que la restitucin se producir por la violacin de la misma, pues dejo de cubrirse oportunamente la renta pactada.

Las figura del subarriendo se asemeja a la cesin del goce del inmueble pues en la norma se consagran estas dos situaciones solo que el articulo 17 expresa que en caso de contravencin, el arrendador podr dar por terminado el contrato y exigir la entrega del bien o celebrar nuevo contrato con los usuarios reales, agregando que en tal caso el contrato anterior quedar sin efectos, o sea , que la ley autoriza la celebracin de un nuevo contrato con el subarrendatario. ART. 18.Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo. La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr exceder el equivalente a dos (2) veces el avalo catastral vigente.

Renta: precio que se tiene que pagar por el uso y goce del inmueble este no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, el precio se puede aumentar cada 12 meses en la misma proporcin que tenga el ndice de precios del consumidor o (IPC) ART. 19.Fijacin del canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagndose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente. Se puede pactar el contrato en una moneda extranjera pero se debe pagar en pesos y a la tasa representativa del mercado respectiva del da en que se pacto. ART. 20.Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario inmediatamente anterior a aqul en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artculo 18 de la presente ley. El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deber informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har efectivo, a travs del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificacin personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dar derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicacin. Tiene que hacerse cada 12 meses de acuerdo con el ndice de precios al consumidor (IPC). El arrendador debe informar al arrendatario cuanto, como y desde cuando se va a ser efectivo el aumento del canon. El pago se efectuara en el lugar convenido o en su defecto en el inmueble arrendado. Terminacin del Contrato de Arrendamiento. ART. 21.Terminacin por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de comn acuerdo podrn dar por terminado el contrato de vivienda urbana. Puede terminar por acuerdo entre las partes, cuando el arrendador y arrendatario se ponen de acuerdo para terminar el contrato. puede terminar por violacin de las obligaciones contractuales, ART.22 y 24 y por decisin unilateral de una de las partes. ART. 22.Terminacin por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminacin del contrato, las siguientes: 1. La no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato. 2. La no cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o prdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador. 4. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad policiva. 5. La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada por parte del arrendatario. 6. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen. 7. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el inmueble. 8. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitucin, previo aviso escrito al arrendatario a travs del servicio postal autorizado con una antelacin no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao. b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construccin, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparacin. c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa. d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin. El arrendador deber indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompaar al aviso escrito la constancia de haber constituido una caucin en dinero, bancaria u otorgada por compaa de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitucin. Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnizacin se realizar mediante el mismo procedimiento establecido en el artculo 23 de esta ley. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado.

1* si el arrendatario no paga oportunamente el canon o renta aunque sea un da de mora. 2* la no cancelacin de los servicio pblicos, cuando estn de cargo del arrendatario y esa no cancelacin cause la suspensin o perdida por el no pago de las expensas. 3* subarriendo total o parcial del inmueble o cesin del contrato o cesin del goce del inmueble. 4* incursin de actos que entorpezca la tranquilidad de los vecinos o existan drogas o estupefacientes en la residencia. 5* mejoras tiles y voluptuarias sin permiso del arrendador. 6* destruccin total o parcial del inmueble ART. 23.Requisitos para la terminacin unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con indemnizacin. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artculo anterior, deber cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para la terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la indemnizacin de ley. b) Consignar a favor del arrendatario y a rdenes de la autoridad competente, la indemnizacin de que trata el artculo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato. La consignacin se efectuar en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo al arrendatario o le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la fecha del preaviso. c) Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y direccin precisa del arrendatario o su representante. d) Si el arrendatario cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con la autorizacin que expida la autoridad competente. PAR. 1En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitucin del inmueble. PAR. 2Si el arrendador con la aceptacin del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la autoridad competente, la autorizacin para la devolucin de la suma consignada. ART. 24.Terminacin por parte del arrendatario. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminacin del contrato, las siguientes:

1. La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por accin premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podr optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario. 2. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva. 3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente. 4. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podr hacer entrega provisional mediante la intervencin de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la accin judicial correspondiente. 5. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas, siempre y cuando d previo aviso escrito al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estar obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deber indemnizar al arrendador. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado. PAR.Para efectos de la entrega provisional de que trata este artculo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones all previstas, proceder a sealar fecha y hora para llevar a cabo la entrega del inmueble. Cumplido lo anterior se citar al arrendador y al arrendatario mediante comunicacin enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el da y hora sealada al lugar de ubicacin del inmueble para efectuar la entrega al arrendador. Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el da de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto har entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designar de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre. De todo lo anterior se levantar un acta que ser suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia. 1* suspensin premeditada de los servicios pblicos por el no pago o por mora de estos. 2* incursin reiterada del arrendador que evite el goce oportuno del arrendatario. 3* desconocimiento por parte del arrendador de derechos contractuales y extracontractuales del arrendatario, como el derecho de disfrutar plenamente del inmueble.

4* decisin unilateral por parte del arrendatario. Puede durante las prorrogas dar po0r terminado el contrato de arrendamiento si avisa por medio de correo postal certificado y con antelacin no menor a 3 meses. ART. 25.Requisitos para la terminacin unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnizacin. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artculo anterior, deber cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para la terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la indemnizacin de Ley. b) Consignar a favor del arrendador y a rdenes de la autoridad competente, la indemnizacin de que trata el artculo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato. La consignacin se efectuar en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo al arrendador o le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la fecha del preaviso. c) Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y direccin precisa del arrendatario o su representante. d) Si el arrendador cumple con la obligacin de entregar(sic) el inmueble en la fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con la autorizacin que expida la autoridad competente. PAR. 1En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el artculo anterior. PAR. 2Si el arrendatario con la aceptacin del arrendador desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la autoridad competente, la autorizacin para la devolucin de la suma consignada.

ARRENDAMIENTO DE OFICINA Locales destinados a arrendamiento para profesionales. Decreto 3817/82, decreto 2221/83 y decreto 160/83. El decreto 3817 fue la primera legislacin sobre el arrendamiento de oficina. Se establece una escala para cobrar el canon con base al avalu catastral; se le dio al arrendamiento de oficina un tratamiento igual que al de vivienda; si el avalu catastral era superior a tres millones de pesos no poda superar el canon el 1%.

Ley 160/83 se mantienen el mismo criterio, se dice que el arrendamiento sigue atado al avalu catastral del inmueble siempre y cuando no supere los tres millones de pesos, pero consagra la excepcin de aquellos inmuebles reconocidos como patrimonio econmico no se rige por este decreto, sino que hay absoluta libertad de precio. Decreto 2221/83 sigue con el mismo criterio solo que este se dijo que el valor catastral no era de tres millones sino de cinco millones, entonces se cobra el 1.5% del valor catastral del bien. Esta ley crea una excepcin en la aplicacin: 1. 2. 3. 4. los inmuebles regulados por el cdigo de comercio. los inmuebles declarados como patrimonio histrico. inmueble cuyo valor catastral sea superior a cinco millones. consultorios y oficinas de entidades de beneficencia publica (en estos hay libertad de precio). 5. inmuebles, oficina adquiridos por prestamos hechos utilizando el sistema UPAC.

NOTA: si el arrendador cobra mas de lo que tenia que cobrar de lo que tenia que cobrar, el arrendatario tiene la facultad de ir a la alcalda para que por medio de esta pedirla restitucin del excedente, la alcalda la notifica al arrendador y si este no contesta en 15 se perfecciona el silencio positivo. Los doctrinantes se crean los siguientes interrogantes. 1.qu inmueble, oficina, parqueadero no cuesta mas de cinco millones?. 2.el legislador que hace, ser que el decreto no tiene ninguna vigencia?. 3.cmo se hace para que la legislacin tenga aplicacin? Hay dos vertientes. 1. quienes sostienen que la legislacin es inaplicable, la conclusin a la que llegan es que en las oficinas hay libertad de precio. 2. los decretos hay que aplicarlos porque no hay norma que los haya derogado, lo que hay que hacer es traer al valor presente esos cinco millones.

TODO ARRENDAMIENTOS URBANOS

LA RENTA Y SU ACTUALIZACIN ACUMULACIN DE ACCIONES: DESAHUCIO Y PAGO DE RENTAS ENERVACIN DEL DESAHUCIO DURACIN DE LOS ARRENDAMIENTOS EL DESAHUCIO EXPRESS Y EL DESALOJO CUANTIFICACIN DE LA DEMANDA EL DESAHUCIO DE VIVIENDA O LOCAL REPRESENTACIN POR ABOGADO Y PROCURADOR FORMA DEL CONTRATO

Los arrendamientos urbanos estn configurados por la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 40/1964, de 11 de junio, la citada Ley ha sido derogada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no obstante mantienen en vigor para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 la anterior Ley, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2, 3, 4 y 6 de la citada Ley de 1994, modificada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre. MBITO DE APLICACIN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS: Los arrendamientos que regula la ley es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refirindose esta ltima denominacin a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseanza con fin lucrativo. Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, as como el arrendamiento de viviendas amuebladas.

Modelo contrato arrendamiento plaza garaje

LA RENTA PACTADA 1. La renta ser la que libremente estipulen las partes. 2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta ser mensual y habr de efectuarse en los siete primeros das del mes. En ningn caso podr el arrendador exigir el pago anticipado de ms de una mensualidad de renta. 3. El pago se efectuar en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metlico y en la vivienda arrendada. 4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que ste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligacin de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deber contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y especficamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, sern de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Actualizacin de la renta 1. Durante los cinco primeros aos de duracin del contrato la renta slo podr ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variacin porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un perodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizacin, tomando como mes de referencia para la primera actualizacin el que corresponda al ltimo ndice que estuviera publicado en la fecha de celebracin del contrato y en las sucesivas el que corresponda al ltimo aplicado. 2. A partir del sexto ao de duracin la actualizacin de la renta se regir por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior. 3. La renta actualizada ser exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteracin aplicado y acompaando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificacin del Instituto Nacional de Estadstica, o haciendo referencia al Boletn Oficial en que se haya publicado. Ser vlida la notificacin efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Gastos generales y de servicios individuales. 1. Las partes podrn pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en rgimen de propiedad horizontal, tales gastos sern los que correspondan a la finca arrendada en funcin de su cuota de participacin. En edificios que no se encuentren en rgimen de propiedad horizontal, tales gastos sern los que se hayan asignado a la finca arrendada en funcin de su superficie. Para su validez, este pacto deber constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectar a la Administracin. 2. Durante los cinco primeros aos de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con excepcin de los tributos, slo podr incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a lo dispuesto en el artculo 18.1. 3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores sern en todo caso de cuenta del arrendatario. 4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artculo se acreditar

en la forma prevista en el artculo 17.4. EXCLUSIONES DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS: Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirn por lo pactado y por lo establecido con carcter necesario en el Cdigo Civil o en la legislacin foral, en su caso, y en las leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe nicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos. Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirn por lo pactado y por la leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o crculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados. Se excluye tambin el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razn del cargo que desempeen o del servicio que presten. Asimismo, quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se acogern a la vigente legislacin sobre arrendamientos rsticos aquellos contratos en que, arrendndose una finca con casa-habitacin, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumir, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotacin del predio cuando la contribucin territorial de la finca por rstica sea superior a la urbana.

Modelo contrato arrendamiento trastero

TIEMPO DE DURACIN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, vendr obligado al pago de la renta, y si antes de su terminacin lo desaloja, deber notificar su propsito por escrito al arrendador o subarrendador con 30 das de antelacin, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, segn el contrato, quedare por cumplir.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, del 24 de noviembre) se aplica a los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero de 1995.Los contratos realizados con anterioridad se rigen por diversas disposiciones legales que han sido modificadas por la ley vigente. Esta ley distingue entre "arrendamientos de vivienda", que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cnyuge o sus hijos dependientes y "arrendamientos para usos distintos al de vivienda", categora sta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a stos La Ley de Arrendamientos Urbanos no es de aplicacin a los arrendamientos de determinados tipos de vivienda, que son los que se enumeran a continuacin: El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas como consecuencia de su cargo o del servicio que presten. El uso de las viviendas militares (pues tienen una legislacin especfica). Los contratos en los que a pesar de que se haya alquilado una vivienda, su objetivo principal sea el aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal. (Estos contratos se regirn por lo dispuesto en la legislacin aplicable sobre arrendamientos rsticos.) El uso de las viviendas universitarias, calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas. Las viviendas debern estar arrendadas a alumnos matriculados en esa Universidad o al personal docente y de administracin y servicios dependiente de la misma. La Universidad establecer, asimismo las normas de uso de los inmuebles.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO Son obligaciones del arrendador: 1.) Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554.1 C.C. y 9 LAU). 2.) Ejecutar las obras necesarias para la conservacin de la vivienda (arts. 1554-2 C.C. y 21 LAU). 3.) Mantener al arrendatario en el uso pacfico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 273b LAU) y no variar su forma (art. 1557). 4.) El saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.). 5.) La exigencia de fianza (art. 36 LAU). Son obligaciones del arrendatario: 1.) Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones asi como los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts. 1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU). 2.) Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinndola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cnyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f LAU) y devolverla al trmino del contrato (art. 1561 C.C.)3.) Abonar los gastos de escrituracin del contrato salvo pacto en contrario (art. 1555-3 C.C.). 4.) Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU). 5.) Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, tolerar la ejecucin de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU) 6.) Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiracin del contrato (art. 22 LAU). 7.) Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades daosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.). 8.) Llevar a cabo las pequeas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU). 9.) Prestar la fianza (art. 36 LAU). Esta enumeracin no exhaustiva, adems debe de tenerse en cuenta que el artculo 1255 C.C. permite establecer derechos y obligaciones siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden pblico. Por su parte el artculo 6 LAU dispone que son nulas, y se tendrn por no

puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Ttulo II, salvo los casos en que la propia norma lo autorice. Y el artculo 4.4 del mismo cuerpo legal establece que la exclusin de la aplicacin de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deber hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos. LA OBLIGACIN DEL ARRENDATARIO DE DEVOLVER LA COSA Segn el artculo 1561 Cdigo Civil el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibi, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Por su parte el artculo 1562 dispone que a falta de expresin del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la Ley presume que el arrendatario la recibi en buen estado, salvo prueba en contrario. Plazo de duracin de los contratos de arrendamiento 1. La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes. Si sta fuera inferior a cinco aos, llegado el da del vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de cinco aos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposicin del arrendatario si sta fuere posterior. Corresponder al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposicin. 2. Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para el arrendatario, en los trminos resultantes del apartado anterior. 3. No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco aos para destinarla a vivienda permanente para s o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar sta por s, segn los casos, el arrendador deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta cinco aos, respetando, en lo dems, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extincin, con indemnizacin de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin, o indemnizarle, a eleccin del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los aos que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupacin no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor. (Redactado segn Ley 19/2009 de

23 de noviembre (BOE 24 noviembre)

(Apartado 3, segn la anterior Ley de 1994: No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco aos para destinarla a vivienda permanente para s. Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por s, deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta cinco aos con indemnizacin de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin o indemnizarle, a eleccin del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los aos que quedaren hasta completar cinco. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mnimo cinco aos de duracin de aqul, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta un mximo de tres aos ms, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelacin a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.)

Qu pasa si el cnyuge arrendatario, sin el consentimiento del otro, desiste del contrato de arrendamiento o abandona la vivienda? La Ley determina (art. 12) que el arrendamiento podr continuar en beneficio del cnyuge si el arrendatario, sin el consentimiento de su cnyuge, manifiesta su intencin de no renovar el contrato o desistir del mismo, esto es, manifestar su voluntad de renunciar al contrato. En este caso, para que el contrato se prorrogue en beneficio del otro cnyuge (que no haba suscrito el contrato), el arrendador tendr derecho a exigir a este ltimo que manifieste su voluntad de renovarlo, en un plazo mximo de 15 das. Si el arrendatario abandona la vivienda sin haber manifestado expresamente que su intencin es desistir del contrato, o no renovarlo, el arrendamiento podr continuar en beneficio del cnyuge que conviva con l en ese momento, siempre que en el plazo de un mes desde dicho abandono, el cnyuge manifieste (por escrito) al arrendador su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extingue por falta de notificacin, el cnyuge deber pagar la renta generada hasta que devuelva la vivienda al arrendador. Lo explicado en este apartado es de aplicacin tambin a las parejas de hecho, independientemente de su orientacin sexual, siempre que se haya convivido con el arrendatario de forma permanente durante, al menos, los dos aos anteriores al desistimiento o abandono del mismo, salvo que hubieran tenido hijos en comn, en cuyo caso bastar la mera convivencia. Que fianza puede ser exigida? La Ley indica que la fianza que puede ser exigida en el momento de la firma del contrato el inquilino est obligado a entregar al propietario una

fianza en efectivo equivalente a una mensualidad de renta. Cul es la duracin del contrato? En principio, la duracin del arrendamiento se pacta libremente por las partes contratantes. En caso de que en el contrato no se indique la misma, la Ley establece que se entender celebrado por 1 ao. Plazo mnimo: No obstante lo anterior, la Ley establece un plazo de garanta de cinco aos (art. 9). Eso significa que los contratos con duracin pactada inferior a dicho plazo se prorrogan obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los cinco aos. No se prorrogar el contrato si el inquilino manifiesta al propietario (con al menos 30 das de antelacin a la fecha de extincin), que no tiene la intencin de continuar en la vivienda alquilada. Excepcin: Slo existe una excepcin a lo explicado en el prrafo anterior, que se produce si el propietarioarrendador manifiesta expresamente en el contrato que necesitar ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de los cinco aos, para destinarla a ser su vivienda permanente o para sus familiares en primer grado (padres y los hijos y cnyuge) en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Sin embargo, en este caso, si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato, el arrendador no ha ocupado la vivienda, ello permite al arrendatario exigir al arrendador: (i) que se le vuelva a alquilar la vivienda por un nuevo perodo de hasta cinco aos, indemnizndole por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto, o bien (ii) una indemnizacin por una cantidad igual al importe de la renta por los aos que queden hasta completar cinco desde que se le oblig al desalojo.

Prrroga del contrato de arrendamiento (art. 10): Una vez transcurrido el plazo de 5 aos, si ninguna de las partes ha notificado a la otra, al menos con un mes de antelacin a la fecha en que se cumplan los referidos 5 aos, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales, hasta un mximo de tres aos ms. Durante estas prrrogas anuales el arrendatario podr, mediante notificacin al arrendador como mnimo con un mes de antelacin a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades, resolver el contrato. Hay que destacar que la Ley no concede esta facultad de resolver el contrato al arrendador, por lo que una vez

prorrogado el mismo tras el transcurso de los cinco aos iniciales, queda el arrendador a expensas de lo que decida el arrendatario al final de cada periodo anual. FISCALIDAD DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
RETENCIONES A ARRENDADORES CUADRO O RESUMEN QUIN RETIENE ARRENDATARIO O SUBARRENDATARIO:

ENTIDAD JURDICA. EMPRESARIO O PROFESIONAL. NO RESIDENTE CON ESTABLECIMIENTO. PERMANENTE.

QUIN NO RETIENE

INQUILINOS DE VIVIENDAS.

SOBRE QU SE RETIENE

RENTAS DE ARRENDAMIENTOS Y SUBARRENDAMIENTOS INDUSTRIALES DE INMUEBLES URBANOS NATURALEZA URBANA

LOCALES DE NEGOCIO LOCALES TERRENOS

SOBRE QU NO SE RETIENE

VIVIENDAS ARRENDADAS POR EMPRESAS PARA EMPLEADOS. RENTAS (MENORES O IGUALES A 150.000 PESETAS ANUALES). ARRENDADORES DEL GRUPO 861 DEL I.A.E. SIN CUOTA CERO O SIMILARES.

CUNDO SE RETIENE

ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS (LEY 26/1988). RENTAS DE ENTIDADES PLENAMENTE EXENTAS (ART. 9 L.I.S.)

CUANDO SE ABONE LA RENTA.

CMO SE RETIENE

DESCONTANDO EL 15% DEL IMPORTE NTEGRO DE LA RENTA. NO ES PRECISO QUE FIGURE EN FACTURA.

OBLIGACIONES OBLIGACIONES FORMALES DEL ARRENDATARIO ACREDITACIN DEL ARRENDADOR INSCRITO EN EL GRUPO 861 DEL I.A.E O SIMILAR

INGRESAR, MENSUAL O TRIMESTRALMENTE, LAS RETENCIONES EN EL MODELO 115.

PRESENTAR UN RESUMEN ANUAL EN EL MODELO 180. EXPEDIR CERTIFICADO DE RETENCIONES.

CERTIFICADO EXPEDIDO POR LA DELEGACIN O ADMINISTRACIN DEL DOMICILIO FISCAL:

ALTA EN GRUPO 861, SECCIN PRIMERA, I.A.E. O SIMILAR. SIN CUOTA CERO. VIGENCIA ANUAL, SALVO MODIFICACIN.

EL DESAHUCIO En materia de arrendamientos la Ley distingue dos tipos de procedimientos: El procedimiento ordinario: este tipo de procedimientos ser el adecuado para tramitar cualquier tipo de disputa entre las partes que no

tenga como objetivo la resolucin del contrato (el desahucio del arrendatario). Ej: la interpretacin de una clusula del contrato. El procedimiento verbal: este se emplear para tramitar el desahucio del arrendatario, ya sea por falta de pago (con la posible reclamacin conjunta de las rentas adeudadas) o por extincin del plazo del arrendamiento. Este procedimiento se tramita de manera ms gil y sencilla que el procedimiento ordinario.

Es importante destacar que recientemente se ha producido una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (mediante la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantas en la Venta de Bienes de Consumo, que entr en vigor en septiembre de 2003) y ms recientemente la Ley 19/2009, de 23 de noviembre que, introduce los denominados DESAHUCIOS EXPRESS en relacin con los procesos arrendaticios aqu comentados. Dicha reforma tiene como objetivo principal tratar de agilizar los procesos sobre arrendamientos y, especialmente, los relacionados con solicitud de desahucio. Una de las novedades de la reforma, que afecta tanto a la interposicin de una demanda por los cauces del juicio ordinario, como a las interpuestas por los cauces del juicio verbal para el desahucio es la relativa al domicilio. La citada reforma permite que se designe como domicilio del demandado el de la vivienda o local arrendado, lo que facilitar enormemente las obligaciones de notificacin, as, en la reforma de la Ley 19/2009 se seala: A efectos de actos de comunicacin, podr designarse como domicilio el que aparezca en el padrn municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, as como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesin para la que deban colegiarse obligatoriamente. Tambin podr designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional. Cuando en la demanda se ejercite una accin de aquellas a las que se refiere el nmero 1. del apartado 1 del artculo 250, se entender que si las partes no han acordado sealar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarn a cabo los actos de comunicacin, ste ser, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. Si la demanda se dirigiese a una persona jurdica, podr igualmente sealarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociacin que apareciese en un Registro oficial.

Procedimiento para solicitar el desahucio (La resolucin del contrato de arrendamiento y, en su caso, el lanzamiento (desalojo) del inquilino del inmueble propiedad del arrendador) por falta de pago de las rentas o por la expiracin del plazo de vigencia del contrato. Se trata de un juicio verbal en el que, adems, el arrendador podr ejercer conjuntamente tanto la accin de desahucio como la de reclamacin de rentas y cantidades asimiladas que se le adeudaran, con independencia de la cantidad que se vaya a reclamar (anteriormente slo se permita dicha acumulacin hasta una cantidad mxima de 3.000 Euros, y si la cantidad reclamada superaba esta cantidad, el juicio de desahucio se tramitaba por los cauces del juicio ordinario). Esta es una de las novedades ms importantes de la ya citada reforma introducida por la citada Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantas en la Venta de Bienes de Consumo. En caso de que solamente se pretenda reclamar las cantidades debidas y no pagadas, pero sin pretender la resolucin del contrato, el procedimiento judicial aplicable depender de las cantidades a reclamar: si stas no superiores a 3.000 Euros, se tramitar por el cauce procesal del juicio verbal, pero si esta cantidad es superior, el procedimiento aplicable ser el ordinario (ha de tenerse en cuenta que se viene admitiendo en la prctica, por parte de algunos Juzgados, la reclamacin mediante un proceso monitorio de cantidades impagadas por el arrendatario si el valor de la cantidad reclamada no supera los 30.000 Euros). Los trmites principales del proceso demanda de desahucio por falta de pago son bsicamente los siguientes: Se inicia con la correspondiente demanda en la que se detallarn los datos identificativos de las partes en litigio, detallando los hechos ocurridos y las pretensiones del demandante (que se declare resuelto el contrato y que le sean abonadas las rentas que se le adeudan, en caso de que se haya acumulado tambin la accin de reclamacin de cantidad). Con la demanda debe presentarse los documentos (contrato de arrendamiento, recibos impagados, extractos de movimientos bancarios si el pago de la renta estaba domiciliado, etc.) en que el demandante base sus pretensiones. No es obligatorio incluir razonamientos jurdicos ni las bases legales de la demanda, pero s manifestar si cabe o no "enervacin". Este trmino jurdico significa, dentro del proceso judicial de desahucio, la posibilidad de que el arrendatario ponga fin al mismo, siempre y cuando pague al arrendador el importe total adeudado, o bien consigne dicho importe (para lo que se puede optar por consignarlo en el juzgado o hacerlo por medio de un notario que levante acta notarial). En caso que se produzca la "enervacin" del proceso el arrendatario deber hacer frente a los gastos que con ello se hubiera

ocasionado al arrendador. En cuanto a la cuestin de dnde presentar la demanda, esto deber hacerse en el Juzgado del partido judicial en el cual est ubicada la vivienda (es decir, si la vivienda est en Madrid capital, ser en el Juzgado de 1 Instancia de Madrid que por turno corresponda). Como novedad respecto a la designacin de Abogado y Procurador en estos procesos, hemos de destacar que la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 33) permite la designacin de Procurador y Abogado de oficio de forma inmediata a la solicitud de cualquiera de las partes en determinados casos, siendo uno de ellos el que se trate de un juicio de los relativos al proceso de desahucio. Esta nueva previsin normativa trata de agilizar el acceso de los ciudadanos a la Asistencia Jurdica Gratuita. Lo que supone la reforma que entr en vigor en septiembre de 2003 es que, cuando alguna de las partes solicite el reconocimiento del derecho a la Asistencia Jurdica Gratuita, el Tribunal dictar una resolucin requiriendo a los Colegios profesionales el nombramiento provisional de Abogado y de Procurador, tramitndose a continuacin la citada solicitud, con la mayor celeridad posible, ante la Comisin de Asistencia Jurdica Gratuita. En caso de que finalmente al solicitante se le denegase con posterioridad el beneficio de justicia gratuita, ste tendr la obligacin de abonar los honorarios correspondientes tanto al Abogado como al Procurador. Contra la sentencia que en su caso se dicte, las partes podrn interponer recurso de apelacin en el plazo de 5 das. Sin embargo, es preciso tener en cuenta que la normativa procesal (art. 449.1 LEC) establece que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento (procesos de desahucio) no se admitir al demandado la posibilidad de recurrir si no acredita tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. Adems, estos recursos se declararn desiertos (el recurso se tendr por no puesto y se archivar), cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciacin de los mismos el demandado recurrente deja de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podr adelantar o consignar el pago de varios perodos no vencidos, los cuales se sujetarn a liquidacin una vez firme la sentencia. ENERVACIN DEL DESAHUCIO Conforme al artculo 22.4 de la LEC cabe en todos los procesos que supongan desahucio por falta de pago, aunque haya acumulacin y tambin se reclamen las cantidades adeudadas y se aplique el artculo 438.3. Slo es posible enervar si no ha existido otra anterior con posterioridad al 1 de enero de 1995, cuando entr en vigor

la LAU y si no ha existido requerimiento previo con un mes de antelacin. Representacin Procesal - Abogado y Procurador Ser necesaria la intervencin de Abogado y Procurador en todos los juicios ordinarios, con independencia de la cuanta, conforme a los artculos 23 y 31 de la LEC, sean viviendas o locales. Asimismo, en los juicios verbales cuya cuanta exceda de 900 euros, o que as pueda valorarse siguiendo la regla 9. del artculo 251. En la oposicin del Monitorio igualmente es necesaria la intervencin de estos profesionales si la cuanta es superior a los 900 euros, segn lo dispuesto en el artculo 818 de la LEC. Conforme al artculo 32.5 de la LEC y aunque la intervencin de estos profesionales no sea preceptiva, se podrn incluir sus honorarios cuando haya declaracin de temeridad o el proceso se est tramitando en lugar diferente al propio domicilio. En todo caso, hay que tener presente, a efectos de costas, los lmites del artculo 394 de la LEC, por lo que hay que intentar buscar siempre la declaracin de temeridad. DESAHUCIOS EXPRESS Se introduce por modificacin de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 de noviembre), que modifica el artculo 437 apartado 3 de dicha ley, con el contenido siguiente: Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiracin legal o contractual del plazo, el demandante podr anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresin de la cantidad concreta, condicionndolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podr ser inferior al plazo de quince das desde que se notifique la demanda. Igualmente, podr interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecucin del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos sealados en el apartado 3 del artculo 549 DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO La Ley 19/2009 de 23 de noviembre, ha modificado el artculo 22 apartado 4 e introduce el 5 en la LEC, en el

sentido siguiente: Los procesos de desahucio de finca urbana o rstica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarn mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebracin de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposicin en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervacin por no cumplirse los anteriores requisitos, se citar a las partes a la vista prevenida en el artculo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictar sentencia por la que declarar enervada la accin o, en otro caso, estimar la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasin anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelacin a la presentacin de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentacin. 5. La resolucin que declare enervada la accin de desahucio condenar al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador. CUANTIFICACIN DE LA DEMANDA Si las acciones acumuladas provienen del mismo ttulo o con la accin principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daos y perjuicios, la cuanta vendr determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y lquido, slo se tomar en cuenta el valor de las acciones cuyo importe s lo fuera. Para la fijacin del valor no se tomarn en cuenta los frutos, intereses o rentas por correr, sino slo los vencidos. Tampoco se tomar en cuenta la peticin de condena en costas. Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiracin legal o contractual del plazo, y la de reclamacin de rentas o cantidades debidas, la cuanta de la demanda vendr determinada por la accin de mayor valor. SENTENCIAS CON ACUMULACIN DE ACCIONES EN PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO:

Condenas a futuro.(Modificacin LEC art.220) 1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones peridicas, la sentencia podr incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte. 2. En los casos de reclamaciones de rentas peridicas, cuando la accin de reclamacin se acumule a la accin de desahucio por falta de pago o por expiracin legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluir la condena a satisfacer tambin las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentacin de la demanda hasta la entrega de la posesin efectiva de la finca, tomndose como base de la liquidacin de las rentas futuras, el importe de la ltima mensualidad reclamada al presentar la demanda. FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO La norma general que impera en nuestro ordenamiento jurdico es la libertad de forma; as lo establece el CC al sealar que "los contratos son obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez". artculo.1278 CC artculo.1278 CC Este principio de libertad de forma permite a las partes aplicar o no la ley a su concreta relacin jurdica. Es perfectamente vlido y eficaz, el contrato formalizado en escritura pblica, o en documento privado o incluso el celebrado verbalmente. No afecta, por lo tanto, a la validez del contrato, la forma en la que se haya realizado, aunque no se puede pasar por alto, que la forma en la que se recoge el contrato es fundamental a la hora de probar la existencia del mismo y las condiciones establecidas por las partes. La LAU ha optado por dejar a la libre determinacin de las partes la forma del contrato. As se desprende del Prembulo de la Ley, cuando seala que "por lo que se refiere a la formalizacin de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita". Ademas establece que "las partes podrn compelerse recprocamente a la formalizacin por escrito del contrato de arrendamiento". artculo.37 LAU Este artculo est recogido en el Ttulo IV de la LAU . Las normas de este Ttulo son de carcter imperativo, siendo de aplicacin obligatoria para los arrendamientos sometidos al imperio de la ley especial. artculo.4 LAU El artculo debe ponerse en relacin con el artculo.1279 CC artculo.1279 CC que afirma que las partes contratantes

podrn compelerse recprocamente a llenar la forma escrita desde que hubiese intervenido el consentimiento y los dems requisitos para su validez. Se trata, por tanto, de una facultad de las partes, pudiendo stos optar por formalizar el contrato por escrito, sin que sea requisito esencial para la validez del mismo.

Desahucio
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Desahucio es la denominacin que recibe el aviso de terminacin de ciertos contratos de tracto sucesivo, tales como el arrendamiento y el contrato de trabajo. En Espaa, el trmino juridico desahucio se utiliza cuando se procede a privar al inquilino de la posesin (uso del inmueble) mediante una resolucin judicial por un incumplmiento del contrato de arrendamiento ( falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual). En ocasiones desahucio se utiliza como sinnimo de desalojo o de la indemnizacin por despido, dado que una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendarios de una vivienda. En Espaa, el trmino desahucio se utiliza para hacer referencia en exclusiva al desalojo de los inquilinos de una vivienda o local comercial por orden judicial. El acto que consiste en desalojar fisicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A l acuden: el propietario junto con una representacin del Juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesin del inmueble, procediendo a entrar en el inmueble ( si es necesario por la fuerza y cambiar la cerradura o el candado).

[editar] Desahucio Express

En noviembre del 2009 entr en vigor el Desahucio Express, una modificacin de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil. La nueva ley se crea con el objetivo de promover el alquiler en un contexto de crisis inmobiliaria creando mecanismos ms rpidos y efectivos en caso de morosidad o impago del alquiler del inmueble. Las ventajas que otorga el Desahucio Express son:

El tiempo de espera desde que el casero hace el requerimiento fehaciente de pago al inquilino (mediante burofax) hasta la presentacin de la demanda baja de dos meses a uno. El casero puede incluir en su demanda de desahucio por falta de pago o expiracin de contrato su compromiso a perdonar toda o parte de la deuda y costas a cambio del

desalojo voluntario. El plazo mnimo que se puede dar para que abandone la vivienda desde la notificacin de la demanda es de 15 das, antes era un mes. Se facilita la notificacin de la demanda. Si no se puede entregar al inquilino la demanda de desahucio por impago o expiracin de contrato o reclamacin de rentas o cantidades debidas, se proceder, sin ms trmites, a anunciar la citacin en el juzgado. La reclamacin de rentas o cantidades debidas sigue los trmites del juicio verbal sin tener que unirla a la peticin de desahucio. La sentencia de desahucio por impago o expiracin de contrato fijar la fecha del lanzamiento y ser suficiente para desalojar en el da y hora sealados en la sentencia o en la fecha fijada en la citacin al demandado. Antes haba que poner una demanda ejecutiva para hacerlo efectivo. Antes el casero slo poda reclamar el piso antes de cumplir los cinco aos de alquiler si lo necesitaba para uso propio, ahora tambin lo podr pedir para sus padres, hijos o ex-cnyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial. Debe hacerse constar en el contrato.