Tema 2:: Compraventas Especiales. La Permuta

TEMA 2: COMPRAVENTAS ESPECIALES. LA PERMUTA.
1. PACTO DE RETROVENTA.
- El art. 1507, con el nombre de retracto convencional, establece que “Tendrá lugar el
retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la
cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el art. 1518 y lo demás que
se hubiere pactado". Según el art. 1518, "el vendedor no podrá hacer uso del
derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta y además: los
gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta; los gastos
necesarios y útiles hechos en la cosa vendida".
- Es un tipo especial de compraventa, que incluye un pacto añadido de recompra de la

cosa vendida en un plazo determinado en el propio contrato de compraventa y por el
precio pactado.
- En épocas anteriores se empleó de forma ingente, por encubría una operación de

préstamo, por lo general usurario.
- Art. 1518: el comprador adquiere la propiedad de la cosa vendida
- Plazo de caducidad de 4 años para su ejercicio a contar desde la celebración, sino

se ha pactado otro. En caso de pacto, no puede superar los 10 años (art. 1508)
- Art. 1510: la eficacia erga omnes requiere la inscripción en RP.
2. PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.
- Pacto por el que el vendedor no transmite la propiedad de la cosa vendida al

entregársela al comprador, sino que se reserva la misma hasta el completo pago del
precio, que actúa como condición.
- Práctica frecuente en la venta de cosas muebles.
- El Tribunal Supremo ha declarado válido el pacto de reserva de dominio: no está

prohibido por la ley ni es contrario a las buenas costumbres.
- Naturaleza jurídica: la jurisprudencia ha considerado que se trata de una condición

suspensiva, que afecta, no al nacimiento de las obligaciones propias de la
compraventa, las cuales surgen con el pacto inicial de la compraventa, sino a la
consumación de ésta y a la transmisión efectiva del dominio.
- Efectos entre vendedor y comprador: El vendedor sigue siendo propietario, pero

como en una nuda propiedad. El comprador es el poseedor de la cosa. Si el
comprador no paga, puede el vendedor reclamarlo y además, en lugar de la
reclamación, puede reivindicar la cosa como propietario que es de la misma, y
resolver el contrato.
- Efectos entre vendedor y acreedores del comprador:

● Hay una apariencia de dominio del comprador que puede perjudicar al
vendedor y a terceros. La jurisprudencia ha admitido la tercería de dominio
del vendedor para dejar sin efecto el embargo si hay constancia de la
realidad del pacto en el Registro de la Propiedad, Registro de Tráfico si es un
vehículo o Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. En otros caso, por
lo menos debe constar la fecha de la venta anterior al embargo.
- Efectos entre vendedor y terceros adquirentes de la cosa vendida:

● El comprador no puede disponer de la misma porque no es propietario hasta
que pague el precio, por lo que no tiene poder de disposición sobre la cosa:
En tal caso, la venta será de cosa ajena e ineficaz. El vendedor puede
reivindicar la cosa frente al adquirente. No obstante, si se aplican los
artículos 464 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria y se produce una
adquisición a non domino, la cosa sería irreivindicable y el vendedor sólo
podría exigir del comprador el cumplimiento de su obligación de pagar el
precio y, si no lo paga, la indemnización por incumplimiento
3. VENTA A PRUEBA O ENSAYO Y VENTA AD GUSTUM.
- Art. 1453: "la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la
venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas se presumirán
siempre hechas bajo condición suspensiva".
- En el caso de la venta a prueba se incluye la comprobación por el comprador de la

cosa vendida como mecanismo de suspensión de su eficacia, mientras que la otra
parece depender en exclusiva del gusto o agrado del comprador.
- En la venta hecha a calidad de ensayo o prueba, la compraventa se ha

perfeccionado, aunque ha de comprobarse si la cosa objeto de la compraventa
reúne las cualidades necesarias a fin de prestar el servicio para el que se compró.
La doctrina mayoritaria sostiene que se trata de una comprobación objetiva y no al
arbitrio del comprador.
- En cambio, en las ventas ad gustum, sí se deja tal arbitrio la aceptación de la

comprada, por lo que bastaría sería suficiente su rechazo de la cosa para considerar
ineficaz el contrato.
4. LA VENTA A PLAZOS DE BIENES INMUEBLES.
- La venta a plazos, dada su frecuencia y especificidad, se regula en una normativa

especial con el fin de proteger al consumidor: la Ley de venta de bienes muebles a
plazos
- Se entiende por venta a plazos el contrato mediante el cual un empresario o

comerciante entrega al público una cosa y recibe de éste, en ese momento, una
parte del precio, con la obligación de pagar el resto en un período superior a tres
meses y en una serie de plazos. El contrato debe constar por escrito y contener:
lugar y fecha del contrato; identificación a las partes; descripción del objeto vendido;
importe del desembolso inicial y de los plazos sucesivos; cuantía y fecha de
vencimiento de las letras de cambio, tipo de interés nominal y tasa anual equivalente
- art. 32 de la Ley 16/2011 de contratos de crédito al consumo-; interés exigible en
caso de mora; cláusula de reserva de dominio, se ha pactado; prohibición de
enajenar hasta el completo pago del bien, entre otras cuestiones. Se admite el pacto
de reserva de dominio,
- El comprador puede anticipar el pago del precio y el vendedor puede optar por la
resolución o el cobro de pagos pendientes cuando el comprador demore el pago de
2 plazos o el último de ellos.
5. CONTRATOS CELEBRADOS A DISTANCIA Y CONTRATOS CELEBRADOS FUERA

DEL ESTABLECIMIENTO MERCANTIL.
- Son contratos celebrados a distancia aquéllos celebrados con consumidores en

un sistema organizado de venta o prestación de servicios a distancia: sin presencia
simultánea del empresario y el consumidor y si se han utilizado exclusivamente
técnicas de comunicación a distancia hasta la celebración del contrato y durante la
misma.
- Son contratos celebrados fuera de establecimiento mercantil aquéllos

celebrados con consumidores: con presencia simultánea de empresario y
consumidor en lugar distinto al establecimiento mercantil del primero, cuando el
consumidor ha hecho una oferta en las circunstancias anteriores; mediante el uso de
cualquier medio de comunicación a distancia inmediatamente después del contacto
personal con el consumidor fuera del establecimiento mercantil, con presencia física
simultánea de ambos y los contratos celebrados durante una excursión organizada
el empresario para promocionar y vender productos o servicios.
- En los contratos a distancia: se proporcionará al consumidor la debida información

precontractual y la propuesta de contratación en la lengua y medios elegidos, el
empresario velará por que aquél sea consciente de que su pedido conlleva un pago,
los sitios web deben informar acerca de posibles restricciones de entrega y modo de
pago, en las contrataciones telefónica se debe identificar quien llama, por quien
llama y el objeto social o actividad, además de facilitar la oferta por escrito; debe
facilitar a aquél confirmación del contrato celebrado en soporte duradero y en tiempo
razonable; identificar de forma precisa al consumidor y ser informado de la
imposibilidad de entregar bien o prestar servicios, con la pronta recuperación del
precio abonado.
- En los contratos celebrados fuera de establecimiento mercantil, el empresario:

facilitará al consumidor información precontractual legible en castellano, al menos,
en papel o soporte duradero, copia del contrato y confirmación del mismo en papel o
soporte duradero; identificará de forma precisa e inequívoca al consumidor.
6. LAS VENTAS ESPECIALES REGULADAS EN LA LEY DE ORDENACIÓN DEL

COMERCIO MINORISTA.
- La LOCM establece una relativamente detallada regulación de una serie de

compraventas, tradicionalmente calificadas como especiales: en rebajas, de
promoción, de saldos, en liquidación, con obsequios, las ofertas de venta directa, las
ventas a distancia, la venta automática, la ambulante y la realizada en pública
subasta.
- Nos remitimos a su regulación y bibliografía de consulta para su análisis.
7. LA ADQUISICIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE

BIENES DE USO TURÍSTICO.
- El aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico es un contrato de duración

superior a un año por el que el consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho de
uso de uno o más alojamientos para pernoctar durante más de un período de
ocupación.
- La Ley 4/2012, de 6 de julio, incluye un texto que unifica la transposición de la
Directiva 2008/122/CE y el régimen de la Ley 42/1998.
- Según el art. 22 de la ley, el aprovechamiento por turno es derecho real limitado o de

carácter obligacional.
- Requisitos: inscripción en el RP la obra concluida o en construcción, licencia del

ejercicio de actividad turística, contrato de servicios de mantenimiento, seguros, aval
bancario en favor del adquirente por las cantidades adelantadas para la obra.
- El contrato debe incluir una serie de clausulados (arts 29 y ss), con la posibilidad de
resolver en tres meses el mismo por incumplimiento de esta obligación y la escritura
también tiene un contenido prefijado legalmente.
- El consumidor puede desistir del contrato sin justificación alguna en el plazo de

catorce días naturales
8. LA PERMUTA.
CONCEPTO Y CARACTERES.
- La permuta es el intercambio de cosa por cosa. El art, 1538 CC define la permute

como "el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
para recibir otra" (art. 1538). Sus caracteres básicos son: consensual, bilateral,
oneroso, traslativo de dominio, pues su consumación supone la transmisión de la
propiedad de lo permutado.
RÉGIMEN JURÍDICO. REMISIÓN A LAS NORMAS DE LA COMPRAVENTA.
- El CC solamente regula dos cuestiones de la permuta: la permuta de cosa ajena (art.

1539) y la pérdida por evicción de la cosa permutada (art. 1540) y se remite a la
normas de la compraventa para el resto de cuestiones (art. 1541).
- Permuta de cosa ajena: art. 1539 "si uno de los contratantes hubiese recibido la
cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio,
no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con
devolver la que recibió". De esta forma, el contrato se resuelve.
- Evicción de la permuta. art. 1540 que "el que pierda por evicción la cosa recibida en
permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la
indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la
cosa que él entregó mientras ésta aún subsista en poder del otro permutante, y sin
perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella de buena fe por un
tercero".
CESIÓN DEL SOLAR POR PISO A CONSTRUIR.
- Hoy día es común este tipo de intercambio entre la propiedad de un suelo, que pasa
al constructor, a cambio de una superficie ya construida, que puede piso, solar,
plaza de garaje o similares. Lo anterior, debido al creciente encarecimiento del
suelo.
- Aunque estos contratos pueden considerarse permitas, sin embargo la

jurisprudencia ha calificado aquél en ocasiones como contrato atípico, puesto que,
junto a la características típicas de la permuta, también se incluyen otras
obligaciones de ejecución de construcción, que son más propias del contrato de
obras.

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TEMA 2: COMPRAVENTAS ESPECIALES. LA PERMUTA.

- Es un tipo especial de compraventa, que incluye un pacto añadido de recompra de la

- En épocas anteriores se empleó de forma ingente, por encubría una operación de

- Art. 1518: el comprador adquiere la propiedad de la cosa vendida

- Plazo de caducidad de 4 años para su ejercicio a contar desde la celebración, sino

- Art. 1510: la eficacia erga omnes requiere la inscripción en RP.

2. PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.

- Pacto por el que el vendedor no transmite la propiedad de la cosa vendida al

- Práctica frecuente en la venta de cosas muebles.

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3. VENTA A PRUEBA O ENSAYO Y VENTA AD GUSTUM.

- En el caso de la venta a prueba se incluye la comprobación por el comprador de la

- En la venta hecha a calidad de ensayo o prueba, la compraventa se ha

- En cambio, en las ventas ad gustum, sí se deja tal arbitrio la aceptación de la

- La venta a plazos, dada su frecuencia y especificidad, se regula en una normativa

- Se entiende por venta a plazos el contrato mediante el cual un empresario o

5. CONTRATOS CELEBRADOS A DISTANCIA Y CONTRATOS CELEBRADOS FUERA

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- Son contratos celebrados fuera de establecimiento mercantil aquéllos

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- En los contratos celebrados fuera de establecimiento mercantil, el empresario:

6. LAS VENTAS ESPECIALES REGULADAS EN LA LEY DE ORDENACIÓN DEL

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7. LA ADQUISICIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE

- El aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico es un contrato de duración

- Según el art. 22 de la ley, el aprovechamiento por turno es derecho real limitado o de

- Requisitos: inscripción en el RP la obra concluida o en construcción, licencia del

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- La permuta es el intercambio de cosa por cosa. El art, 1538 CC define la permute

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