LA INDEPEDIZACIÓN DE PREDIOS EN EL

SISTEMA REGISTRAL

Por Abog. Jesús David Vásquez Vidal

Vocal (s) del Tribunal Registral
Registrador Público de la Zona Registral N° XI – Sede Ica
Profesor de Derecho Civil en la Universidad Peruana de Ciencias
Aplicadas – UPC
Miembro del Taller de Derecho Civil de la UNMSM “José León
Barandiarán”
Base legal fundamental:
 Ley N° 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, publicada el 25.07.2021 (Sin
reglamento)
 Texto Único Ordenado de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones, aprobado por DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-
VIVIENDA.
 Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, DECRETO
SUPREMO N° 029-2019-VIVIENDA (publicado el 06/11/2019) -RLHU.
 Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado por Decreto Supremo Nº 011-2006-
VIVIENDA.
 Ley de saneamiento físico-legal y formalización de predios rurales a cargo de los
Gobiernos Regionales, Ley Nº 31145 (publicada el 27.03.2021) y su Reglamento (D.S.
N° 014-2022-MINAGRI del 27/07/2022 .
 Reglamento de inscripciones del Registro de Predios (art. 62° y 64°).
Tomado de: Mapeo y tipología de la expansión urbana en el Perú
Alvaro Espinoza y Ricardo Fort (2020)
Independización predios (CAUSA + Acto
administrativo + Documentos técnicos):

• Municipal (Ley N° 29090)

urbanos • Notarial (regularización de
edificación Ley N° 27157)

• Zonas urbanas y de expansión

rústicos urbana: Municipal
• Zonas rurales: Gobierno Regional y
Verificadores Catastrales
Independización de predios
urbanos: Requisitos

• El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el

anexo F
• El plano municipal de subdivisión y plano debidamente

Municipal sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos

y medidas perimétricas de cada uno de los predios
resultantes;
(art. 60° • Planos y códigos de referencia catastral de los predios
resultantes o la constancia negativa de catastro a que se
refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el
RRP) caso;
• Documento privado con firmas certificadas
notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite
de subdivisión, en caso de copropiedad.
Independización de predios
urbanos en vía de regularización:
Notarial
• Formulario registral o escritura
(Ley N° pública
• Plano de independización en el que
27157, conste el área, linderos y medidas
Ley N° perimétricas tanto de la porción a
independizar como del área
27333 y remanente;
• DJ de verificador indicando
art. 61° cumplimiento de P.U.
del RRP)
Independización de predios rústicos en zonas urbanas
o de expansión urbana SIN CAMBIO DE USO
(NATURALEZA).

Municipal
• 1. Formulario Único de Habilitación Urbana

(art. 29° FUHU, y su anexo E con EL NÚMERO DE

RESOLUCIÓN DE AUTORIZACIÓN.
• 2. El plano municipal de independización o
del parcelación debidamente sellados y visados,
debiendo precisarse en estos últimos el área,
RLHU y linderos y medidas perimétricas tanto de la
porción a independizar como del remanente.
art. 62° • “Se dejará constancia de la falta de inscripción del
Planeamiento Integral aprobado”.
del RIRP)
Independización de predios rústicos en
zonas rurales (art. 64. RIRP)

• Documento privado con firma

legalizada indicando área de cada uno
de los predios que se fracciona y, en su
Zona caso, el área remanente, con precisión
de sus linderos y medidas perimétricas.
catastrada • Certificado de Información Catastral,
otorgado por la autoridad competente,
tanto del área a independizar como del
área remanente;
Independización de predios
rústicos en zonas rurales.

• Documento privado con firma legalizada indicando

área de cada uno de los predios que se desmembra y,
en su caso, el área remanente, con precisión de sus
linderos y medidas perimétricas.

Zona no • El certificado negativo de zona catastrada emitido por

la autoridad competente.
• El plano perimétrico en coordenadas oficiales, con su
catastrada respectivo cuadro de datos técnicos y memoria
descriptiva donde se indique el área, linderos y
medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores
Catastrales, tanto del área independizada como del
área remanente.
Independización de predios rurales en
la Ley 31145 y su Reglamento
• 5.2 Asimismo, los procedimientos regulados en la ley y su reglamento
proceden a iniciativa de los particulares y previo pago de derechos de
tramitación, en el caso de que se pretenda regularizar sus derechos posesorios
Ley 31145 o, tratándose de propietarios, para la regularización del tracto sucesivo de las
transferencias de dominio y la rectificación de áreas, linderos, medidas
perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus predios inscritos y de sus
títulos archivados. El reglamento de la presente ley especifica los requisitos
para el inicio y la tramitación de los procedimientos administrativos señalados.

D.S. N° 014-
2022 (art. 104 • Tanto en zonas catastradas como en zonas no catastradas se emiten dos
documentos:
y siguientes) • 1. CÓDIGO DE REFERNCIA CATASTRAL
• 2. CERTFICADO DE INFORMACIÓN CATASTARL.

(27/07/2022)
Supuestos especiales de
independización:
• Tercer párrafo: “Cuando la resolución municipal autoriza la
QUINTA subdivisión de predios configurados como quinta, para
independizar las unidades inmobiliarias que la conforman,
debe inscribirse previamente el reglamento interno de
(art. 60° RRP) propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento
interno de independización y copropiedad.”

PROPIEDAD
HORIZONTAL • Independización de unidades inmobiliarias sujetas al
régimen de propiedad exclusiva y común o copropiedad
(Art. 63° del previsto en la Ley N° 27157.

RRP)
Habilitaciones urbanas aparentes en fraude
a la Ley mediante subdivisión de predios
rústicos.
Fraude a la Ley: Utiliza una norma de cobertura para incumplir una
norma imperativa.
“Fraccionamiento de predios en zonas rurales o en zona de expansión
urbana (de hecho) para incumplir el procedimiento de habilitación
urbana regulados en la Ley 29090”
Descripción de casos y criterios del
Tribunal Registral (1):
 CASO 01: Se solicitó la desmembración de un predio rural de
1.1860 has en 20 lotes de 500 m2 cada 1, al amparo del
procedimiento registral previsto en el artículo 64° del RRP
(independización de predio rural). Por lo que se presento: (1)
Solicitud independización con firma legalizada por el propietario;
(2) Memoria descriptiva y planos perimétricos suscritos por
verificador catastral; y (3) Certificado negativo de catastro.
 Pronunciamiento 1ra y 2da IR: TACHADO. Art. 5 de la
Norma GH.010 del RNE establece que “la independizacion de
terrenos rústicos, o parcelaciones, que se ejecuten en áreas
urbanas o de expansión urbana, deberán tener parcelas superiores
a 1 (una) hectárea” (Res. TR No. 503 -2019-SUNARP-TR-L )
ERROR
Descripción de casos y criterios del
Tribunal Registral (2):
 CASO 2:Desmembración de un predio rural de 6.5914 has en 13
manzanas que a su vez se dividen en 337 lotes (120 m2 cada uno) al
amparo del procedimiento registral previsto en el artículo 64° del RRP
(independización de predio rústico). Presenta misma documentación
Caso 1.
 REGISTRADOR PÚBLICO: Observa en el sentido que al tratarse –en
realidad- de un procedimiento de HU (encubierta) deberá presentar la
documentación exigida en la Ley 29090, al tratarse de una norma
imperativa.
 TRIBUNAL REGISTRAL: Al tratarse de independización de predio
rústico ubicado en zona rural, no resulta aplicable la Ley 29090, sino el
art. 89° del Nº 032-2008-VIVIENDA para predios rurales. Revoca
observación y ordena la inscripción. (Res. 341-2016-SUNARP-TR-T)
 ERROR (se está urbanizando suelo rural)
Descripción de casos y criterios del
Tribunal Registral (3):
 CASO 3: Fraccionamiento de un predio rural de 12.7514 has en 109
fracciones al amparo del procedimiento registral previsto en el artículo
64° del RIRP (independización de predio rural). Presenta solicitud con
firma legalizada y plano perimétrico con memoria descriptiva suscritos
por verificador común.
 PRONUNCIAMIENTO RP Y TR: Si procede el fraccionamiento de
predio rústico a solicitud directa del propietario presentando: (1)
Solicitud con firma legalizada con la descripción de los predios
resultantes y remanentes; (2) Certificado de Información Catastral o
Certificado negativo de catastro emitido por la autoridad competente de
los predios resultantes y remanentes; (3) En zona no catastradas,
memoria descriptiva y planos perimétricos suscritos por verificador
catastral. NO IMPORTA EL TAMAÑO DE LAS ÁREAS. (Res. N° 468-
2018-SUNARP-TR-A) (ERROR: se está urbanizando suelo rural)
CCXX PLENO (220-2019) Sesión ordinaria modalidad
presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de
2019.
 2. IMPROCEDENCIA DE INDEPENDIZACIÓN DE UN
PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA NO
CATASTRADA
 No procede la inscripción de la independización de un
predio rural en zona no catastrada, por falta de
competencia del verificador catastral, cuando de la
partida vinculada o del título se aprecie que el bien se
ubica dentro de área urbana o de área urbanizable, así
como cuando del diseño de las unidades inmobiliarias
resultantes se evidencie razonablemente el
encubrimiento de una parcelación de terrenos rústicos o
habilitación urbana reguladas por la ley N° 29090.
1. Resoluciones sustentariorias:
Resolución N° 725-2019-SUNARP-TR-T:
 Acto: Independización de predio rural en zona no catastrada.
 Hechos: Se solicita Independización de 140 “parcelas” mas una (01) área de camino
con entramado “urbano”.
 RP: Tacha aplicación del art. 5 de la norma GH10 RNE (límite para fraccionamiento
de terrenos rústicos en zonas urbanas o de expansión urbano (-) 1 has).
 TR: 9. “(…) se evidencia una parcelación de terrenos rústicos conforme a la Ley N°
29090 o una habilitación urbana, debido a que el gráfico contenido en el plano
perimétrico –de subdivisión a simple vista se aprecia que las unidades
independizadas están agrupadas (…) como si se tratase de una lotización (…).”
CONCLUSIÓN: Se trataba de una HU encubierta, por lo que un procedimiento así no
podía ser autorizado por un verificador.
- ¡QUE NORMAS APLICAREMOS ENTONCES!
2. Resolución sustentatoria: Resolución-
2815-2018-SUNARP-TR-L
 Acto: Independización de predio rural en zona catastrada y reglamento interno.
 Hechos: Se pretendía independizar 19 parcelas, cada una con un certificado de
información catastral emitidos por gobierno regional, plano firmado por
verificador catastral, plano suscrito por verificador catastral y reglamento
interno para las zonas comunes bajo la Ley N° 27157.
 RP y TR:
1. No es aplicable el régimen de la Ley 27157 (RI) a parcelas ubicadas en zonas
rurales (fuera del área urbana o de expansión urbana). No existe un régimen
equivalente para predios rurales.
2. El caso se trata de una habilitación urbana tipo club campestre regulado en el
capítulo IV del RNE, pero al no estar en zona urbana o de expansión urbana,
no procede aplicarle este régimen. Debe cambiar previamente la zonificación
(y asumir la municipalidad la competencia no un verificador catastral).
Predios rústicos: zonas de
expansión urbana y zonas rurales
ZONA RURAL (RUSTICO Y
ERIAZO)

ZONA DE
EXPANSIÓN
URBANA (RÚSTICO)

ZONA URBANA

PREDIOS
Subdivisión de predios rústicos

Predios rústicos
Zonas urbanas o Zonas rurales
de expansión (Gobierno
urbana Regional o
(Municipalidad) COFOPRI)
Predios rústicos en zonas urbanas
o de expansión urbana:

Fines no • Artículos 27° y 28° del D.S. Nº 011-

2017-VIVIENDA (TUO Ley 29090)
urbanísticos • Artículo 62° RIRP

Fines • Artículos 27° y 28° del D.S. N° 011-

2017-VIVIENDA (TUO Ley 29090)
urbanísticos • Restricción establecida en el Art. 5 de la
(encubiertos) Norma GH.010 del RNE: 1 hectárea.
Predios rústicos en zonas rurales

Fines no • Art. 89° del DL Nº 032-2008-

VIVIENDA (DEROGADA).
urbanísticos • Art. 64° del RRP.

Fines • Adicionalmente, debe aplicarse la

restricción de área. Artículos 16° y
urbanísticos 18° del D.L. N° 653 (03 hectáreas -
(encubiertos) Unidad Mínima Agraria-)
Restricciones o límites establecidos para el
fraccionamiento de predios rústicos con fines
urbanísticos:

PR zona urbana o • Art. 5 de la Norma GH.010 del RNE establece que “la
independización de terrenos rústicos, o parcelaciones, que
de expansión se ejecuten en áreas urbanas o de expansión urbana,
(Municipalidades) deberán tener parcelas superiores a 1 (una) hectárea”

• Art. 16 Decreto Legislativo Nº 653.- “Los predios rústicos

podrán ser materia de parcelación o independización, sin
PR en zona rural requerir de autorización previa, con la única
(Gob. Regional) limitación de que la unidad o unidades
resultantes no sean inferiores a la superficie de la
unidad agrícola o ganadería mínima.”
Normas aplicables:
Ley de saneamiento
físico-legal y •Artículo 1 . Objeto de la Ley
formalización de •La presente ley tiene por objeto establecer el marco legal para la ejecución de los
procedimientos de saneamiento físico-legal, formalización de los predios rústicos y de tierras
predios rurales a cargo eriazas habilitadas a nivel nacional a cargo de los gobiernos regionales en virtud de la función
transferida prevista en el literal n) del artículo 51 de la Ley 27867, Ley Orgánica de
de los Gobiernos Gobiernos Regionales, a fin de promover el cierre de brechas de la titulación rural; asimismo,
busca fortalecer los mecanismos de coordinación y articulación para el ejercicio de la función
Regionales rectora, conforme a ley.

LEY Nº 31145

•DEL FRACCIONAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS

Ley de Promoción de •Artículo 16.- Los predios rústicos podrán ser materia de parcelación o independización, sin
las Inversiones en el requerir de autorización previa, con la única limitación de que la unidad o unidades
resultantes no sean inferiores a la superficie de la unidad agrícola o ganadería mínima.
Sector Agrario •Cuando el fraccionamiento se efectúe para la instalación y funcionamiento de servicios de
acopio, clasificación, envase, almacenamiento, o compra-venta de productos agrarios; o
DECRETO LEGISLATIVO agroindustria; o huertas; o granjas; y otros de fines análogos, la parcela resultante podrá ser
inferior al límite señalado en el párrafo anterior.
Nº 653 •Los Registros Públicos no inscribirán acto o contrato que lo infrinja, (…).
Apreciaciones críticas (1):
 Un predio rústico puede encontrarse tanto en zonas urbanas, de
expansión urbana o propiamente rurales. En los dos primeros
casos su fraccionamiento o su subdivisión será de competencia del
gobierno municipal, de conformidad con los artículos 27° y 28°
del Reglamento de la Ley 29090, siempre y cuando mantengan su
naturaleza rústicas y no se trate de una HU encubierta en fraude a
la Ley.
 De tratarse de una subdivisión que contenga bloques (manzanas),
pasos internos (vías) y pequeñas parcelas (lotes) se trataría de una
HU encubierta o fraudulenta, por lo que no debería proceder este
trámite bajo la restricción prevista en el Art. 5 de la Norma
GH.010 del RNE (la municipalidad debe hacer el control
administrativo).
Apreciaciones críticas (2):
 Para los predios rústicos que se encuentren en zonas rurales, la
competencia le corresponde al Gobierno Regional, por lo que para su
fraccionamiento se aplicará Ley de saneamiento físico-legal y
formalización de predios rurales a cargo de los Gobiernos
Regionales, Ley Nº 31145 (pendiente de reglamento).

 Sin embargo, para aquellos predios rustico ubicados en zonas no

catastradas, mediante cuyo fraccionamiento se pretende encubrir una
HU fraudulenta, deberá aplicarse la restricción de área para el
fraccionamiento sin autorización establecida en el artículo 16 del
Decreto Legislativo Nº 653 (“principio registral de legalidad”) y el
Segundo POO aprobado en el CCXX PLENO (220-2019) del
Tribunal Registral.
Gracias totales
Fin.