GUIA

Esc. María Victoria GONZALIA

La presente guía contiene
1. Caracteres del sistema registral inmobiliario argentino
2. Teoría de Título suficiente y modo suficiente

SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO ARGENTINO.- CARACTERES

CONCEPTO DE SISTEMA:
 Es un conjunto armónico, ordenado y estructurado de normas y principios que regulan el
funcionamiento, efectos y la organización de los registros inmobiliarios.-
 Es el conjunto de normas y principios que regulan las condiciones, consecuencias y
efectos, de la publicidad a través de los registros inmobiliarios.

Los sistemas regulan:

1) las condiciones,
2) consecuencias y
3) efectos, de la publicidad a través de los registros inmobiliarios.
 Interesa qué efectos produce, qué documentos se inscriben y para qué.-

CARACTERES

SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO ARGENTINO:

1) DECLARATIVO (ART.2, 3, 3 bis, 20 LEY 17801 Y ART. 1892/93 CCyC).-

2) CAUSAL (ART. 2, 3, 3 bis, 8 Y 9 LEY 17801).-
3) NO CONVALIDANTE (ART.4 Ley 17801)
4) SIN FE PUBLICA REGISTRAL (arts. 34 y 35 Ley 17801)

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1.- DECLARATIVO (art. 2, 3, 3bis y 20 Ley 17801/68 + arts.1892, 1893 y ccs. del CCyC:

Artículo 2º Ley 17801: De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y

concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad,

oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros

se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales

sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales

ARTÍCULO 1890 CCYC: Derechos reales sobre cosas registrables y no

registrables. “Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen
sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto
no acceden a un registro a los fines de su inscripción.”

PRINCIPIO: Indica que todos los documentos mencionados en el art. 2 de la ley 17801,
se anotaran o inscribirán para su publicidad y oponibilidad a terceros.

En el RPI se asientan situaciones jurídicas reales o personales con relevancia registral,

para los distintos efectos previstos por la ley.

Se reconoce que el derecho real nace, se adquiere ó transmite, ANTES Y AFUERA del
Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), pero para producir efectos hacia terceros con interés
legitimo, debe ser inscripto.

El derecho real nace afuera del registro, o sea, EXTRA REGISTRALMENTE, y se va a

registrar únicamente y solamente para su publicidad y oponibilidad frente 3ros interesados y
legitimados.

¿Para qué sirve la registración entonces? ¿Qué efectos tiene la misma? La registración
sirve para la:
1) Publicidad
2) Oponibilidad frente a 3ros con interés legítimo

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 La inscripción en el RPI, no hace nacer el derecho real.
La inscripción no es un elemento constitutivo del derecho real, no es obligatorio inscribir
en el registro, se inscribe por conveniencia o beneficio (el otorgante puede liberar al escribano
de la inscripción registral, si la legislación notarial local lo permite).

¿Cómo y cuando nace el derecho real? El derecho real nace con:

1) Titulo suficiente (1892 CCYC)
2) Modo suficiente (art.1892 CCYC)

1) Titulo Suficiente:
Concepto: Art. 1892 CCYC: “Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido
de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real.”
Es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real. Es aquel que no tiene errores o vicios, y que
tenga la finalidad de constituir, modificar, transferir o extinguir derechos.

2) Modo suficiente
Concepto. Art. 1892 CCyC: “La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.”
La posesión se entrega por medio de la tradición. La tradición es un acto jurídico bilateral, y no
es otra cosa que la entrega voluntaria de la cosa.
 Una vez que el accipiens recibe la posesión, tiene que realizar actos materiales.
 Las partes no necesitan la publicidad registral ya que con la entrega de la posesión y el
ejercicio de actos materiales, el poseedor ya realiza la publicidad posesoria.
 Para ser poseedor de buena fe, tiene que verificar la posesión vacua del inmueble.

La INSCRIPCION es DECLARATIVA (arts. 1890, 1892 y 1893 CCYC y Art. 20 Ley 17801)
La inscripción es declarativa cuando la mutación jurídico–real inmobiliaria opera
independientemente del registro, o sea, extra registralmente.
En nuestro sistema el RPI es declarativo y la inscripción de un acto/derecho tiene el
solo efecto de hacerlo oponible a terceros.
La inscripción no es una condición de validez del acto, como tampoco del nacimiento
de derecho real.

Así lo regula el art. 1893 CCYC: “Inoponibilidad. La adquisición o trasmisión de

derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se
considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesaria y suficiente
para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes

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participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real.”
De este artículo se desprende el carácter declarativo de la inscripción a los efectos de
su oponibilidad a terceros interesados, más no una condición para el nacimiento y existencia
del derecho real.

Ley 17801/68
Además de estar contemplado el efecto declarativo en el artículo 2 de la ley, ya
citado ut supra, hay que complementar su estudio con el artículo 20 de la citada ley que
dice: “Artículo 20: Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización
del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán
prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y
sanciones penales que pudieran corresponder”.

El art. 20 de la Ley 17801, además de coincidir con el art. 1893 último párrafo del
CCYC, recepta el mismo principio de que la inscripción registral es al solo efecto de su
publicidad y oponibilidad a terceros interesados, ya que “las partes, sus herederos y los que
han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los
testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el
derecho documentado se considerará registrado”

El registro no posterga el nacimiento del derecho real, sino que simplemente acomoda
sus asientos a la realidad jurídica extra registral, por ello se trata de un registro declarativo
recepcionista.
Y además y fundamental, otorga publicidad y oponibilidad para los terceros interesados
que son aquellos que tienen un interés legitimo y su derecho puede llegar a resultar
perjudicado a raíz de la mutación.

2.- CAUSAL (Art. 2, 3, 3 bis, 8 y 9 LEY 17801).-

El RPI es causal, porque le interesa la causa, el origen del derecho, cómo se adquirió,
a través de qué contrato y/o acto jurídico y/o cual documento registrable.

El título debe ser:

1) Material: que es la causa, acto, negocio o contrato. (Art. 2)
2) Formal: Cumplimiento de las formalidades legales.- (Art. 3 y 3bis).-

Los documentos registrables están enumerados en los 3 incisos del art. 2 y son:

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 1) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles;
2) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares y
3) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

 El primer inciso se relaciona con los derechos reales sobre inmuebles

 El segundo inciso regula los embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares
 El tercer inciso indica los que dispongan otras leyes nacionales o provinciales. Por ejemplo
la derogada ley 13.512 de Propiedad Horizontal, la derogada ley 14.394 de Bien de
Familia, la ley 14005 de loteos, etc.

Dichos documentos son instrumentos públicos y deberán ser emitidos por:

1) Escribanos (documentos notariales)
2) Jueces (documentos judiciales)
3) Funcionarios administrativos (doc. administrativos)

Requisitos: Art. 3:
1) Por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,
2) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
3) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros
complementarios
4) Servir de título inmediato al dominio, derecho real o asiento practicable (tracto
sucesivo)

Art. 3 bis: CUIT. CUIL o CDI en documentos art. 2 inciso a) (los que traten sobre derechos
reales sobre inmuebles)

ARTS. 8 y 9: Calificación registral.- P. de Legalidad.-

Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos.
Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta
días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación
del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si
esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá

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promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya
sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación
local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las
inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

3.- NO CONVALIDANTE (Art. 4 ley 17801)

Art. 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes.

 La inscripción registral no sanea los vicios, éstos permanecen subsistentes.-

 El registro no subsana, ni purga los vicios.
 ¿Puede haber títulos nulos inscriptos? Efectivamente, porque la inscripción no subsana
los vicios de documento.-

Por este motivo existen las inexactitudes registrales y las formas de subsanarles (art.
34 y 35). Esta es la causa de que no tenga fe pública registral.

El documento ingresa viciado, sale viciado y sale inscripto con oponibilidad a terceros.
ES NULO OPONIBLE.-

En los registros inmobiliarios con sistemas convalidantes, la inscripción sanea los

defectos, las nulidades del documento mismo o derecho. El Registro es purificador.- Si el
documento ingresa nulo, sale purgado, válido.- El Sistema Abstracto es siempre
CONVALIDANTE porque no le interesan los vicios.-

4.- SIN FE PÚBLICA REGISTRAL: art. 34 y 35 ley 17801

 Los asientos registrales del RPI, no tienen fe pública registral.

 Puede haber inexactitudes registrales y están reguladas en los arts. 34 y 35 de la
misma ley 17801.-

Ley 17801.- Rectificación de asientos

Artículo 34. - Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden
a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica
extrarregistral.

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 Artículo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de
error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se
acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que
contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisión material de la
inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su rectificación teniendo
a la vista el instrumento que la originó.

TEORÍA DEL TÍTULO Y MODO

La adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad del derecho real en el CCYC

ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes: “La adquisición derivada por actos
entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se
entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es
necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa
el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor
la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de
adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para
adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la
adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”.

ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad: “La adquisición o transmisión de derechos reales

constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad
suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una
inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real”.

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la

concurrencia de:
1. TITULO SUFICIENTE (1892 CCYC)
2. MODO SUFICIENTE (ART.1892 CCYC)
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1) TÍTULO SUFICIENTE: Concepto: Art. 1892 CCYC: “Se entiende por título suficiente el
acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real… Para que el título y el modo sean suficientes
para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al
efecto.”
Es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real. Es aquel que no tiene errores o vicios, y que
tenga la finalidad de constituir, modificar, transferir o extinguir derechos.

Diferencia con otros Títulos.-

El Titulo suficiente se diferencia de otros títulos como el Justo Titulo y el Titulo putativo,
ya que:
a) Justo Título: Concepto: Art. 1902 CCYC.- Justo título y buena fe: “ El justo título
para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal
que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación
posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando
se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente
establecidos en el respectivo régimen especial.” (ej: la capacidad de quien emana, venta de
un menor).-

b) Titulo Putativo: Es aquel en el cual no coincide la cosas del título. “El Titulo putativo
equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para
creer en la existencia de un titulo a su favor, o para extender su titulo a la cosa poseída.”.- Ya
sea porque: El título existe pero no se aplica a la cosa poseída.- El título no existe pero el
poseedor está convencido por ignorancia o error de hecho excusable que existe.- Existiendo
una causa en virtud de la cual el poseedor tuviese razones suficientes para creer en la
existencia de un título a su favor o para extender su título a la cosa poseída, pero no fuera
verdadero o no existiese coincidencia, el art. 2357 del Cód. Vélez Civil nos hablaba de título
putativo, el que no era hábil para usucapir (art. 4011 C.Vélez) y ni siquiera per se hace
presumir buena fe (art. 2356C.Vélez; 1918 C: nuevo) aunque la misma pueda existir.
Ejemplos típicos son el del heredero testamentario desplazado por un testamento posterior es
decir, el heredero instituido por testamento que tiene posesión de bienes de la herencia y
desconoce la existencia de un testamento posterior, ó el del caso de un título que no se
corresponde con lo poseído sino sobre el inmueble contiguo. Este supuesto, como tal carente
de efectos no está contemplado en el CCYC.

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2) MODO SUFICIENTE
 Para derechos reales que se ejercen por la posesión: La tradición traslativa de la
posesión
 Para derechos reales que NO se ejercen por la posesión: La inscripción registral
 Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

Modo suficiente.- Concepto. Art. 1892 CCyC: “La tradición posesoria es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.…
No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico
pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro (TBM). Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a
nombre del adquirente (CP)….. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir
un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto”

Modos de adquisición.- Art. 1923 CCYC: “ Las relaciones de poder se adquieren

por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el
tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor.(TBM) Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en
representante del nuevo poseedor. (CP) La posesión se adquiere asimismo por el
apoderamiento de la cosa”.

Tradición.- Concepto. Art. 1924 CCYC: “Tradición. Hay tradición cuando una parte
entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos
materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre
la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que
entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla”.

 La posesión se entrega por medio de la tradición, (excepto las modalidades de Traditio

brevi manu ó Constituto Posesorio, ambas contempladas reiterativamente en los arts.
1892 y 1923 CCYC).

 La tradición es un acto jurídico bilateral: una parte que entrega voluntariamente y con
capacidad (tradens) una cosa, a la otra parte que la recibe voluntariamente y con
capacidad (accipiens).-

 Una vez que el accipiens recibe la posesión, tiene que realizar actos materiales.
(art.1928 CCYC)

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  Las partes no necesitan la publicidad registral ya que con la entrega de la posesión y el
ejercicio de actos materiales, el poseedor ya realiza y tiene, la publicidad posesoria.
(art.1170 inc. d) CCYC)

 Para ser poseedor de buena fe, tiene que verificar la posesión vacua del inmueble.
(art.1926 CCYC)

INOPONIBILIDAD

La regula el art. 1893 CCYC: “Inoponibilidad. La adquisición o trasmisión de

derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se
considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real.”

La adquisición o trasmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las

disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente (según sea el caso):

1) La publicidad registral
2) La publicidad posesoria.

Solamente si el modo consiste en una inscripción CONSTITUTIVA, la registración es

presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Caso contrario, es
una inscripción DECLARATIVA.-
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

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