CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE

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SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:FAJARDO JULCA
Jacinto Manuel FAU 20159981216 soft
Fecha: 24/01/2020 14:36:54,Razón: RESOLUCIÓN
CORTE SUPREMA DE JUSTICI A DE LA REPÚBLICA JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
S ALA CIVIL PERMANENTE CONTENIDO

CAS ACION N° 3848-2017

LIMA

OBLIG ACION DE DAR SUMA DE DINERO

La Sala Superior ampara la excepción de falta de legitimidad

para obrar activa, bajo fundamentos de fundabilidad de la
pretensión, sin considerar que será en sentencia que se
determinará si efectivamente corresponde declarar el derecho
de pago peticionado, para cuyo efecto deberá analizarse los
medios probatorios obrantes en autos.

Lima, veintisiete de setiembre del dos mil dieciocho.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

DE LA REPÚBLICA; con el expediente principal; vista la causa, en
audiencia pública de la fecha y producida la votación correspondiente,
emite la siguiente sentencia:

MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandante
INMOBILIARIA GERAIS S.A.C, de fecha 24 de julio de 2017 (fojas 363),
contra la Resolución N° 07 del 19 de abril de 2017, expedida por la Quinta
Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima
(fojas 353), que revocó el auto emitido mediante resolución del 30 de abril
de 2015, obrante a fojas 189, que declaró infundada la excepción de falta
de legitimidad para obrar del demandante formulada por la demandada
Terminal Fiori SA; en consecuencia saneado el proceso; y, reformándolo
se declare fundada dicha excepción; en consecuencia, nulo todo lo
actuado y por concluido el proceso; careciendo de objeto emitir
pronunciamiento sobre el recurso de apelación concedido contra la
sentencia contenida en la resolución número diez, de fecha 30 de
noviembre de 2015.

ANTECEDENTES:
Interposición de la Demanda.-
INMOBILIARIA GERAIS S.A.C, por escrito de fecha 20 de marzo de 2014
(fojas 41) interpone demanda contra La Empresa Terminal Fiori S. A,
alegando lo siguiente:
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Pretensión Principal.-
- La empresa Terminal Fiori SA cumpla con pagarles el monto de
setecientos cuarenta mil ciento nueve con 00/100 dólares americanos ($/.
740,109.00), por concepto de penalidad estipulada en la cláusula quinta
del contrato de arrendamiento, la cual es equivalente a la renta pactada en
la cláusula cuarta de dicho contrato.

Pretensión Accesoria de la Pretensión Principal.-

- Que la demandada cumpla con pagarle como concepto de penalidad
estipulada en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, los
importes que se devenguen a partir del 31 de enero de 2014, hasta la
desocupación y entrega efectiva del inmueble.

Pretensión Subordinada.-
- Solicita que la demandada cumpla con pagarle la suma ascendente a
setecientos cuarenta mil ciento nueve con 00/100 dólares americanos ($/.
740,109.00), por concepto de contraprestación igual a la renta estipulada
en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. El referido monto total
resulta de la suma de los importes devengados desde la resolución del
contrato hasta el 31 de enero de 2014.

Pretensión Accesoria de La Pretensión Subordinada.-

- La demandada cumpla con pagarles por concepto de contraprestación
igual a la renta estipulada en la cláusula cuarta del contrato de
arrendamiento, los importes que se devenguen a partir del 31 de enero de
2014, hasta la desocupación y entrega efectiva del inmueble.

Pretensión Accesoria de la Pretensión Principal y de la Pretensión

Subordinada.-

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- La demandada cumpla con pagarles los intereses legales y moratorios

devengados y por devengarse hasta la fecha efectiva de pago y los gastos
correspondientes.

Fundamentando la demanda, sostiene lo siguiente:

- El 01 de enero de 2009, Inversiones Inmobiliaria del Cono Norte Fiori
S.A.C. dió en arrendamiento a la demandada el inmueble ubicado en la
Urbanización Fiori, del Distrito de San Martin de Porres, de 6,642 m²,
inscrito en la Partida N° 49044399, por el plazo de cinco años que vencía
el 31 de diciembre de 2013, pactándose una renta de $/. 543.00 dólares
americanos diarios hasta su finalización.

- El 01 de setiembre de 2009, se suscribieron cláusulas adicionales en las

que se dejó constancia el cambio de nombre de Inmobiliaria del Cono
Norte Fiori S.A.C. por Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios S.A.C.

- Mediante Escritura Pública de fecha 05 de abril de 2010, Desarrollo de

Proyectos Inmobiliarios S.A.C. le vendió el inmueble sub litis a la
demandante.

- Mediante carta notarial del 26 de abril de 2010, remitida el 05 de mayo de

dicho año, se comunicó a la demandada dicha transferencia y se resolvió
el contrato de arrendamiento, otorgándole un plazo de diez días para la
desocupación del inmueble.

- Pese al requerimiento efectuado la demandada nunca desocupó ni les

entregó el inmueble sub litis, manteniendo hasta la actualidad el uso y
disfrute del mismo, generándole un grave perjuicio económico, por lo que
interpone su demanda.

- En virtud del artículo 1704 del Código Civil solicita que la demandada le
pague la penalidad estipulada en la cláusula quinta del contrato de
arrendamiento o en su defecto una contraprestación equivalente a la renta
estipulada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, montos
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que han devengado desde que procedieron a resolver el contrato de

arrendamiento hasta el treinta y uno de enero de dos mil catorce, así como
los devengados y los que devengaran a partir de esa fecha hasta la
desocupación y entrega efectiva del bien.

PROPONE EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMIDAD PARA OBRAR

DEL DEMANDANTE:
La demandada Terminal Fiori S.A, por escrito de fecha 08 de agosto de
2014 (fojas 74 cuaderno acompañado) deduce excepción de falta de
legitimidad para obrar del demandante, alegando lo siguiente:

• La demandante carece de legitimidad para pretender hacer valer ninguna

cláusula del contrato de arrendamiento por carecer de toda relación
material y procesal de la actora con la demandada, siendo esta última
ocupante precaria.

• El contrato que se pretende ejecutar ha sido suscrito con el anterior

propietario, siendo la demandante totalmente ajena a ella.

Auto de Primera Instancia.-

El Juez del Primer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior
de Justicia de Lima, por Resolución N° 05 de fecha 30 de abril de 2015,
declaró infundada la excepción de legitimidad para obrar del demandante
tras considerar lo siguiente.

• El contrato de arrendamiento obrante en el proceso principal, suscrito por

la empresa Inversiones Inmobiliaria del Cono Norte Fiori SAC como
arrendadora y la empresa Terminal Fiori SA como arrendataria, se advierte
que no se encuentra inscrito; por lo que la empresa actora, en mérito al
inciso 2) del artículo 1708° del Código Civil, como adquirente del bien
arrendado (contrato de compraventa obrante en el proceso principal), ha
dado por concluido el contrato de arrendamiento.
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• Asimismo la empresa demandante en su condición de adquirente del bien

arrendado, en aplicación del artículo 1704° del Cód igo Civil ha interpuesto
demanda de Obligación de Dar Suma de Dinero, a fin que la empresa
demandada cumpla con pagarle el monto de setecientos cuarenta mil
ciento nueve con 00/100 dólares americanos ($/. 740,109.00) por concepto
de penalidad estipulada en la cláusula quinta del contrato de
arrendamiento, que es equivalente a la renta pactada en la cláusula cuarta
de dicho contrato.

• Por lo que la empresa actora tiene legitimidad para obrar en la

interposición de la demanda materia del presente proceso, y por ende, la
excepción interpuesta es manifiestamente improcedente; y los
cuestionamientos que refiere la excepcionante deberá ser analizados en
un pronunciamiento de fondo.

Recurso de Apelación.-
La demandada Terminal FIORI S.A, por escrito de fecha 03 de junio de
2015 (fojas 208) interpone recurso de apelación alegando lo siguiente:

• La resolución impugnada le causa agravio por cuanto la misma afecta su

derecho al hacerse un prejuzgamiento de la materia controvertida, es
decir, se está adelantando opinión sobre el resultado de la sentencia y
porque ello ocasionaría un daño económico además que un número de
trabajadores quedarían en el desamparo.

Auto de Segunda instancia.-

La Quinta Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de
Lima, por resolución de fecha 19 de abril de 2017, revocó el auto emitido
mediante resolución del 30 de abril de 2015 (fojas 189), que declaró
infundada la excepción de falta de legitimidad para obrar del demandante
formulada por la demandada Terminal Fiori SA; en consecuencia saneado
el proceso; y, reformándolo se declare fundada dicha excepción; en por lo

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que, nulo todo lo actuado y por concluido el proceso; careciendo de objeto

emitir pronunciamiento sobre el recurso de apelación concedido contra la
sentencia contenida en la resolución número diez, de fecha 30 de
noviembre de 2015, bajo los siguientes fundamentos:

• En ese sentido, la demandante, empresa Inmobiliaria Gerais S.A.C.,

pretende el pago de sumas de dinero que derivan de obligaciones
pactadas en un contrato de arrendamiento celebrado entre su transferente
y la demandada sobre el inmueble de litis; y que, en su condición de actual
propietaria de dicho bien, comunicó a la demandada –arrendataria del
predio- su decisión de dar por concluido el mencionado contrato conforme
al Artículo 1708° numeral 2) del Código Civil.

• Así las cosas, la actora carece de legitimidad para exigir el cumplimiento

de alguna obligación pactada en dicho contrato porque no ha participado
en su celebración; tampoco, en su condición de actual propietaria del
predio de litis ha expresado su voluntad de respetar el mencionado
contrato, por el contrario decidió dar por concluido dicho contrato.

• En consecuencia, la relación jurídica procesal establecida en el presente

proceso es inválida dado que adolece de un vicio insubsanable en una de
las condiciones de la acción -legitimidad para obrar del demandante; razón
por la cual debe revocarse la resolución N° 05 y de clararse fundada la
excepción de falta de legitimidad para obrar de la actora formulada por la
demandada Terminal Fiori S.A. y por concluido el proceso

PROCEDIMIENTO CASATORIO:
Causales por las que se declaró procedente el recurso de casación.-
Esta Sala Suprema Civil Permanente, mediante resolución de fecha 04 de
octubre de 2017, declaró procedente el recurso de casación interpuesto
por Inmobiliaria Gerais S.A.C, por las siguientes causales:

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a) Infracción normativa del articulo 139 numerales 3 y 5 de la

Constitución Política, artículos 121, 122 numeral 3, VII del Título
Preliminar del Código Procesal Civil; VII del Título Preliminar del
Código Civil. Alega que, la impugnada ha vulnerado el principio de
congruencia y de motivación de las resoluciones judiciales contenidos en
la constitución, pues no ha expresado de manera clara y precisa los
fundamentos de hecho y de derecho de su decisión, limitándose a
transcribir los argumentos de su defensa referidos a la conclusión del
contrato de arrendamiento, empero no se realiza ningún análisis de la
aplicación del artículo 1704 del Código Civil al caso de autos, teniendo en
consideración que su pretensión se encuentra dirigida a que se cancele la
penalidad establecida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento
o, en su defecto, una contraprestación equivalente a la renta estipulada en
la clausula cuarta, por no haber cumplido la demandada con restituirle el
inmueble sublitis.

b) Infracción normativa de los artículos 923°, 1704° y 1708° del Código

Civil. Refiere que, la resolución materia de casación erróneamente señala
que la recurrente carece de legitimidad para exigir el cumplimiento de
alguna obligación pactada en el contrato de arrendamiento, de fecha
primero de enero de dos mil nueve, no tomando en consideración que la
legitimidad que ostenta se encuentra establecida en el artículo 923 del
Código Civil, correspondiéndole a la demandante como propietaria ejercer
todos los atributos de su derecho, lo cual implica obtener los frutos y
rentas que genere el inmueble aun cuando este se encuentre en posesión
de un tercero, lo cual si bien no es propiamente una penalidad pactada, si
corresponde el pago de una prestación por el uso y disfrute del bien.
Asimismo, señala que su legitimidad se basa jurídicamente en el artículo
1708 inciso 2 del Código Civil, norma que debe ser necesariamente
concordada con el artículo 1704 del Código Civil, disposiciones que le
facultan exigir a la demandada el cumplimiento del pago de una prestación

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igual a la renta estipulada en la cláusula cuarta del contrato de

arrendamiento.

MATERIA JURÍDICA DE DEBATE:

La materia jurídica en debate en el presente caso se centra controlar si el
razonamiento sobre el cual descansa las decisiones adoptadas, guardan
correspondencia con el principio de congruencia para amparar la
excepción incoada, ello tenido en cuenta las reglas de la debida
motivación de las resoluciones jurisdiccionales así como la legitimidad
para obrar de la actora.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS DE ESTE SUPREMO TRIBUNAL DE

CASACIÓN:
PRIMERO.- Al momento de calificar el recurso de casación se ha
declarado la procedencia por la causal de infracción normativa por vicios in
procedendo como fundamentación de las denuncias; y, ahora al atender
sus efectos, es menester realizar previamente el estudio y análisis de la
causal referida a infracciones procesales (de acuerdo al orden precisado
en la presente resolución y conforme al recurso interpuesto), dado a los
alcances de la decisión, pues en caso de ampararse la misma, esto es, si
se declara fundado el recurso de casación, deberá reenviarse el proceso a
la instancia de origen para que proceda conforme a lo resuelto. Ello en
armonía con lo dispuesto por el artículo 388° numer al 3) del Código
Procesal Civil modificado por la Ley N° 29364, que exige: “(…) indicar si el
pedido casatorio es anulatorio o revocatorio. Si fuese anulatorio se
precisará si es total o parcial y si es este último, se indicará hasta donde
debe alcanzar la nulidad. Si fuera revocatorio, se precisará en que debe
constituir la actuación de la Sala. Si el recurso contuviere ambos pedidos,
deberá entenderse el anulatorio como principal y el revocatorio como
subordinado”; en ese sentido, la empresa casacionista INMOBILIARIA
GERAIS S.A.C, indicara que su pedido es anulatorio y revocatorio, esta
Sala a efectos de establecer la existencia de vicios que impliquen la
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nulidad de lo actuado considera pertinente que el análisis debe procederse

a resolver en mérito a las disposiciones reguladas por el artículo 396°
párrafo 1) del Código del Procesal Civil.
SEGUNDO.- Existe infracción normativa, cuando la resolución
impugnada padece de anomalía, exceso, error o vicio de derecho en el
razonamiento judicial decisorio lógico- jurídico –ratio decidendi- en el que
incurre el juzgado (interpretación errónea, aplicación indebida o
inaplicación, contravención de las normas que garantizan el derecho a un
debido proceso) perjudicial para la resolución de la controversia y nocivo
para el sistema jurídico, que se debe subsanar mediante las funciones del
recurso de casación.
TERCERO.- Fundamentando su denuncia procesal, la parte recurrente
refiere que contiene vicios en el razonamiento al ampararse la excepción,
sin hacerse un análisis concreto respecto a la aplicación del artículo 1704°
del Código Civil.
CUARTO.- Al subsumir la denuncia precedente (contenida en el tercer
fundamento jurídico) cabe anotar que la misma guarda relación con la
vulneración al principio probatorio así como la afectación al debido
proceso y la motivación de las resoluciones jurisdiccionales. En ese
sentido, es menester indicar que el Derecho al Debido Proceso,
consagrado en el artículo 139° numeral 3) de la Con stitución Política del
Estado, comprende a su vez, entre otros derechos, el de obtener una
resolución fundada en derecho, mediante las sentencias en las que los
jueces y tribunales expliciten en forma suficiente las razones de sus fallos,
con mención expresa de los elementos fácticos y jurídicos que los
determinaron; norma, que resulta concordante con lo preceptuado por los
artículos 122° numeral 3) del Código Procesal Civil y 12° de la Ley
Orgánica del Poder Judicial.
QUINTO.- Del mismo modo debe precisarse que la exigencia de la
motivación suficiente, prevista en el numeral 5) del referido artículo,
garantiza que el justiciable pueda comprobar que la solución del caso

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concreto viene dada por una valoración racional de los elementos fácticos
y jurídicos relacionados al caso y no de una arbitrariedad por parte del juez
de allí que una resolución que carezca de motivación suficiente no sólo
vulnera las normas legales citadas, sino también principios de rango
constitucional.
SEXTO.- Siendo así, el derecho a la motivación de las resoluciones
judiciales, una de cuya expresiones es el principio de congruencia, exige la
identidad que debe mediar entre la materia, las partes y los hechos del
proceso y lo resuelto por el juez; lo que implica que los jueces se
encuentran obligados, por un lado, a no dar más de lo demandado o cosa
distinta a lo pretendido, ni a fundar sus decisiones jurisdiccionales en
hechos no alegados por las partes, lo que significa que tienen la obligación
de pronunciarse respecto a las alegaciones efectuadas por las partes tanto
en sus escritos postulatorios como, de ser el caso, en sus medios
impugnatorios; y, por otro, a no omitir dicho pronunciamiento, pues de lo
contrario se produce una incongruencia, que altera la relación procesal,
transgrediéndose las garantías del debido proceso.
SETIMO.- Debe apreciarse, que la resolución recurrida, adolece de una
debida motivación, en razón a que no se hace una distinción entre los
presupuestos que concurren para establecerse la legitimidad para obrar
con los supuestos que debe contener un juicio de fundabilidad. Es de
apreciarse que, si bien la Sala Superior por un lado considera y reconoce
como actual propietaria del inmueble sublitis a la Inmobiliaria GERAIS
S.A.C, también lo es que contraviniendo el principio de congruencia
procesal regulado por el artículo VII del Título Preliminar del Código
Procesal Civil, colige que la misma carece de legitimidad parar obrar al no
haber participado en el acto jurídico de arrendamiento, inobservando que
tal extremo sólo es viable determinarse en un juicio de fundabilidad, donde
deben exponerse una debida motivación fáctica, jurídica y doctrinaria que
sustente la decisión jurisdiccional, luego de haberse desarrollado la
actividad probatoria sobre los hechos controvertidos y no bajo la

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proposición o formulación de una excepción, consecuentemente se

vulnera no solo los alcances del debido proceso regulados por el artículo
139° incisos 3) y 5) de la Constitución Política de l Estado, sino también los
artículos I y VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil,
consiguientemente debe declararse fundado el recurso de casación, nula
la sentencia de vista y disponer se mita nueva decisión.
OCTAVO.- En lo atinente a la aplicación indebida de los artículos 923°,
1704° y 1708° del Código Civil, esta Sala Suprema, ve limitado el estudio
de las mismas, debido a la falta de motivación fáctica de la recurrida,
deficiencias que deben ser corregidas para efectos de emitir la
correspondiente sentencia de fondo.
NOVENO.- Para tener legitimidad activa, no es necesario ser titular de un
derecho, sino expresar una posesión habilitante para demandar, toda vez
que la titularidad del derecho es una cuestión de fondo que deberá ser
dilucidada en la sentencia, en tanto que la posición habilitante es una
condición procesal mínima para establecer la existencia de una relación
jurídico procesal válida.
DÉCIMO.- En el caso de autos, la inmobiliaria demandante ha acreditado
tener legitimidad para obrar activa para solicitar la desocupación del bien y
el pago de las penalidades al demandado, con el Acuerdo
Complementario de la compraventa del inmueble de fecha 26 de marzo de
2010, por el cual Inmobiliaria Gerais SAC adquiere el bien materia de
arrendamiento de Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios SAC, y en mérito
a las facultades que contempla el artículo 923° del Código Civil, así como
lo consignado en el rubro C del contrato, procedió conforme al artículo
1708 numeral 2) del Código acotado, esto es dar por concluido el
arrendamiento mediante carta notarial de fecha 05 de mayo de 2010, a la
parte demandada, por lo que será en sentencia que se determinará si
efectivamente corresponde declarar el derecho de pago peticionado, para
cuyo efecto deberá analizarse los medios probatorios obrantes en autos.

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DECIMO PRIMERO.- Estando a lo señalado, la resolución impugnada ha

transgredido los alcances establecidos en el artículo 446 numeral 6) del
Código Procesal Civil, resultando infundada la excepción de falta de
legitimidad procesal activa de la demandante.

DECISIÓN:
Por los fundamentos expuestos y en aplicación del artículo 396 –primer
párrafo- del Código Procesal Civil; Declararon: FUNDADO el recurso de
casación interpuesto por INMOBILIARIA GERAIS S.A.C. de fecha 24 de
julio de 2017. NULO el Auto de Vista expedido por la Quinta Sala Civil de
la Corte Superior de Justicia de Lima de fecha 19 de abril de 2017 (fojas
353). Actuando en sede de instancia CONFIRMAR la apelada de fecha
30 de abril de 2015 (fojas 89), que declaró infundada la excepción de falta
de legitimidad para obrar del demandante, en consecuencia saneado el
proceso. ORDENARON que habiéndose expedido sentencia en primera
instancia la Sala Superior se pronuncie sobre el recurso de apelación
interpuesto y emita pronunciamiento sobre el fondo del proceso.
DISPUSIERON: la publicación de la presente resolución en el Diario
Oficial “El Peruano” conforme a ley; en los seguidos con Terminal Fiori,
sobre obligación de dar suma de dinero; y, los devolvieron; interviniendo
como ponente la señora Jueza Suprema Huamani Llamas.
SS.
TÁVARA CÓRDOVA

HUAMANI LLAMAS

SALAZAR LIZARRAGA

DE LA BARRA BARRERA

CÉSPEDES CABALA
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