GUÍA DEL

COMPRADOR
DE

PROPIEDADES
EN LA FLORIDA
A MANERA DE PRÓLOGO

A través de esta guía del COMPRADOR

DE PROPIEDADES EN LA FLORIDA quiero
poner a tu disposición los consejos que
no debemos perder de vista por ninguna
circunstancia.

Esta guía debe estar complementada por

un agente inmobiliario idóneo, soy yo
mismo, quien junto con mi equipo de
colaboradores (contadores, abogados y
financieros) estamos para asesorarte en
tu proceso de compra de propiedades.

Te invito a que entremos en contacto

Realtor Certificado National Association of Realtors (NAR) para Miami y el Sur de la Florida. USA.
 ¿COMPRAR A NOMBRE DE UNA PERSONA
O A NOMBRE DE UNA COMPAÑÍA?

Durante la última década las compañías de responsabilidad limitada (Limited

Liability Company – LLC) se han convertido en la estructura de empresa preferida
para adquirir propiedades en los Estados Unidos pero a pesar de los beneficios que
ofrece una LLC, no es necesariamente la mejor forma de adquirir bienes raíces
para todas las personas. Para muchos inversionistas, ante la posibilidad incierta de
una demanda, el costo de crear y mantener una compañía no vale la pena.

BENEFICIOS DE COMPRAR A TRAVÉS DE UNA LLC

Protege al dueño de posibles reclamaciones relacionadas a la propiedad.

1 Es decir, en caso de producirse una reclamación, solamente pueden realizarla
en contra de ese patrimonio y no en contra de sus otros bienes o activos
personales.

2 Permite deducir los gastos generados por dicho patrimonio.

Concede a los propietarios librarse del doble impuesto tanto en ingreso creado
3 por renta, como en la revalorización de la propiedad. Por lo tanto las ganancias
generadas serán pagadas únicamente por la compañía y no en la distribución
de esas ganancias a los dueños.

Se pueden evitar impuestos de

4 sucesión, esto quiere decir que al
fallecer el propietario de la LLC, la
entidad legal no desaparece y
reduce de esta forma la cantidad
de impuestos por herencia.

Si la entidad está formada únicamente

5 por un miembro (Single-Member) se

pueden lograr deducir los intereses del
préstamo hipotecario.

GUÍA DEL COMPRADOR 3

 Las compañías de responsabilidad limitada
6 suelen pagar una tasa menor de registro y de
mantenimiento.
A diferencia de otro tipo de corporaciones, un
7 extranjero no residente sí puede formar una
LLC.

Gran flexibilidad en la distribución de las

8 ganancias.

¿DEBO ABRIR UNA LLC POR CADA PROPIEDAD?

La mayor protección se puede obtener a través de la formación de una LLC por cada
propiedad. De esta manera el inversionista limita el compromiso legal por cada una
de ellas. Si existen diversas propiedades bajo la misma LLC, la responsabilidad de
una podría exponer a las demás. Por el contrario, si cada LLC es dueña de una
propiedad, la obligación máxima estará sujeta solamente a ésta.

Sin embargo, a causa de los costos de apertura, administración y mantenimiento de

múltiples LLC, es común que los inversionistas mantengan varias propiedades bajo
una misma compañía de responsabilidad limitada.

COSTOS ESTIMADOS DE UNA LLC

• Precio de apertura alrededor de $400 - $700 dólares.
• Costo de renovación anual oscila aproximadamente entre $200 dólares en
la Florida a $400 dólares en Delaware.
• Los honorarios del contador por administración y declaración anual de
impuestos dependen del servicio y estructura que solicite cada cliente. En la
Florida deben hacerse antes del 1ro de Mayo de cada año mientras que en
Delaware antes del 1ro de Junio de cada año.

¿QUÉ SE NECESITA PARA ABRIR UNA COMPAÑÍA

DE RESPONSABILIDAD LIMITADA?
•Nombre que se pretende utilizar.
•Una dirección postal en los Estados Unidos.
•Nombres de los accionistas (pueden ser esposa y esposo).
•Elaborar a través de un contador el acta constitutiva de la compañía y el
acuerdo de ejecución.

GUÍA DEL COMPRADOR 4

 ¿COMPRAR A NOMBRE DE UNA PERSONA
O A NOMBRE DE UNA COMPAÑÍA?

¿CUÁNTO SE DEMORA EL PROCESO DE APERTURA?

El proceso toma de 3 a 5 días laborables en la Florida y de 5 a 7 días
laborables en Delaware.

LLC DE LA FLORIDA vs. DELAWARE

La diferencia fundamental entre una y otra es la privacidad:

▪ En la Florida es de registro público.
▪ En Delaware la información es anónima.

COMPRÉ A NOMBRE PERSONAL,

¿PUEDO TRANSFERIRLA A UNA LLC?

Es importante determinar qué hacer antes de realizar la transacción, sin

embargo, si ya la realizó a nombre personal, a pesar de que es posible
transferir la propiedad, es fundamental que se asesore con un contador y/o
abogado para analizar su caso específico y poder definir la posibles
implicaciones legales y financieras.

Entre ellas es conveniente precisar:

▪Si aplica el Firpta (pago de impuestos para inversionistas extranjeros).

▪Costos de transferencia.
▪Si esa transferencia es considerada como una venta.
NOTA LEGAL

Estas disposiciones son complicadas y requieren de la pericia de un contador

público y/o abogado de bienes raíces para evaluar las posibles implicaciones.
En ningún momento debe tomarse esta información como asesoría.

GUÍA DEL COMPRADOR 5

 ¿DEBO ASEGURAR MI PROPIEDAD?
Por Qué Trabajar Con Un Realtor?

¿NECESITO SEGURO?
Específicamente en las propiedades, el seguro provee protección contra
desastres, sin embargo, sin importar de qué tipo sean, éstos son poco
apreciados hasta que se necesitan. Por lo tanto, la decisión de tener un seguro
en la propiedad, de salud, carro, etc. depende de la tolerancia al riesgo de cada
persona.

¿DE QUÉ ME PROTEGE EL SEGURO?

Existen diferentes pólizas, sin embargo, las coberturas más importantes para
la protección de la propiedad son:
•La estructura interna y/o externa.
•Objetos personales.
•Daños a terceras personas (accidentes dentro de la propiedad).
•Afectaciones a otras propiedades (en caso de condominios).

¿QUÉ SEGURO NECESITO?

Existen muchas variaciones y no todos los propietarios necesitan o buscan el
mismo tipo de cobertura. Por lo tanto, es conveniente precisar la garantía de la
póliza, sus restricciones y exclusiones para cubrir sus eventuales riesgos.

Los tres elementos más importantes para tomar la decisión del tipo
de protección que necesita, son:

∙ Uso de la propiedad:

o Inversión con el objetivo de rentar:

▪Responsabilidad civil:
∙Protege contra acciones legales y gastos médicos en
caso de que alguien resulte herido en su propiedad.

GUÍA DEL COMPRADOR 6

 ¿DEBO ASEGURAR MI PROPIEDAD?

∙Protección contra daños a otras propiedades.

∙Objetos personales y la parte interna de la propiedad

(piso, paredes, techos, instalaciones eléctricas, aparatos
o aire acondicionado).

o Residencia principal:

▪Objetos personales y la parte interna de la propiedad (piso,

paredes, techos, instalaciones eléctricas, aparatos o aire
acondicionado).

∙Ubicación

o Si se encuentra en área de inundación (requerido por el gobierno y

por las compañías de financiamiento).

o En zona propensa a huracanes (puede ser una póliza opcional).

∙Tipo de propiedad

o Casa y Town Homes:

▪Protección estructural, inundación, catástrofe y huracanes.

o Condominio:

▪Usualmente los edificios tienen una póliza general (Master

Policy) que cubre la estructura y áreas comunes contra
inundación y desastres.

∙Objetos personales y la parte interna de la propiedad

(piso, paredes, techos, instalaciones eléctricas, aparatos
o aire acondicionado).

GUÍA DEL COMPRADOR 7

 ¿DEBO ASEGURAR MI PROPIEDAD?

∙ Número de propiedades

o Si posee varias propiedades, tiene la opción de utilizar seguros

“paraguas” (Umbrella Insurance) que proveen cobertura adicional por
encima de los límites y permiten segregar el costo de la póliza.

FORMAS DE REDUCIR EL COSTO DE LA PÓLIZA

Incremente su deducible. Como propietario, usted puede ahorrar si

aumenta la cantidad de dinero que debe pagar antes de que la
1 aseguradora cubra una demanda. Naturalmente esta es una de las
formas más comunes para mantener bajo el costo del seguro pero
recuerde que es una manera magnífica de ahorrar mientras tenga el
efectivo para pagar cuando sea necesario.

Instale un sistema de alarma. Las compañías de seguro ofrecen

2 descuentos por tener un sistema adecuado de alarma.

Trate de saldar por su cuenta accidentes menores pues los reclamos

3 frecuentes son causa determinante para que las aseguradoras fijen un
valor más alto a las primas.

No olvide pedir la
asesoría de un
agente de seguro al
momento de adquirir
su propiedad y si ya
lo hizo, nunca es
tarde para evaluar
las condiciones,
términos y cobertura
de su póliza.

GUÍA DEL COMPRADOR 8

 COMPRAR VS RENTAR
Posibilidades de revalorización / Flexibilidad, posibilidad de mudarse
PLUSVALÍA frecuentemente

Oportunidad de utilizar la propiedad No responsable por reparaciones

por tiempo ilimitado mayores

Posibilidad de generar un ingreso Permite tener la experiencia de vivir sin

mensual a través de la renta ataduras en una urbanización

Posibilidad de pagar la propiedad a Depende del dueño para renovar por

través de la renta otro período

Responsable por reparaciones y

Dinero gastado sin crear un patrimonio
mejoras

No responsable por gastos de

Libertad de cambios en la vivienda condominio ni de pago de impuestos
(Property Taxes)

Responsable por gastos de

condominio y pago de impuestos No tiene beneficios tributarios
(Property Taxes)

Sentido de pertenencia, estabilidad y Impedimento para deducir la renta de

comunidad los impuestos

Posibilidad de deducir gastos de Dificultad para hacer modificaciones en

condominio y pagos de impuestos la propiedad sin la autorización del
(Property Taxes) dueño

Menor libertad de mudanza Posibilidad de incremento anual en la

renta

Posibilidad de deducir intereses del

préstamo hipotecario en los
impuestos
Genera un mayor rendimiento que el
banco
 LOS 8 ERRORES MÁS COSTOSOS QUE
COMETEN LOS INVERSIONISTAS

INCUMPLIMIENTO DEL SISTEMA JURÍDICO LOCAL

1
Muchos inversionistas y corredores de bienes raíces pueden conocer algo del
sistema jurídico, sin embargo, en la aplicación de las leyes es donde se
cometen errores que terminan traduciéndose en pérdida de tiempo y dinero.
Por ejemplo ¿en qué casos se aplica la ley? cuántos días concede esta ley?
También es necesario saber cuándo y cómo entregar aviso de:

1.Pago o entrega de la unidad.

2.Violación de contrato con opción a modificar.
3.Violación de contrato con terminación del mismo.
4.Perturbación a los vecinos.
De la misma forma, antes de iniciar algún procedimiento legal para desocupar
la propiedad, se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, lo cual
puede significar meses de retraso en el proceso por eso recomendamos tener
un abogado especialista en este tipo de situaciones.

PRECALIFICACIÓN DE INQUILINOS
2
Precalificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos más importantes
en este negocio y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar del impacto
negativo de tener la propiedad vacía, aceptar un inquilino no precalificado
suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo. Establezca un
sistema de precalificación y siga ese método siempre como rutina. Es
importante que tenga en cuenta las regulaciones locales (Fair Housing Laws)
sin embargo, los elementos más comunes de precalificación son:

• Antecedentes penales.
• Reporte de crédito.
• Referencias de arrendadores anteriores.
• Referencia laboral.
• Referencias personales.
• Tiempo promedio que ha vivido en cada propiedad.

GUÍA DEL COMPRADOR 9

 LOS 8 ERRORES MÁ S COSTOSOS QUE
COMETEN LOS INVERSIONISTAS

DESCONOCIMIENTO DE LAS REGULACIONES LOCALES

3 La mayoría de las demandas contra propietarios resultan de violaciones al
sistema jurídico que protege a los potenciales inquilinos contra discriminación
(Vivienda Justa – Fair Housing). A pesar de esto, muchos propietarios prestan
poca atención a las regulaciones ya que utilizan sentido común para no
discriminar y lamentablemente el sentido común muchas veces viola las
regulaciones establecidas en la ley. Siempre tenga en cuenta que el sistema
norteamericano se presta para demandas y es muy común ver publicidad
impulsando a las personas a que contacten un abogado si siente que de alguna
manera fue discriminado.
Estas regulaciones aplican no sólo para la
precalificación del posible inquilino, si no
durante la relación
arrendador/arrendatario, por lo tanto, no
hay que tener miedo del sistema, solo
entenderlo, respetarlo y cumplirlo.
Dentro de las regulaciones, está
prohibido discriminar sobre la base de:
•Raza.
•Color.
•Religión.
•Origen.
•Sexo.
•Estatus familiar.
•Discapacidad física.

4 DESCONOCIMIENTO DEL MERCADO LOCAL

Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten determinar los
siguientes aspectos en una urbanización o edificio:

• Precio real de renta en etapas específicas.

• Tiempo que pasan las unidades en el mercado antes de rentarse.
• Competencia directa.
• Demanda.
• Precio por pie cuadrado ó metro cuadrado.

GUÍA DEL COMPRADOR 10

 LOS 8 ERRORES MÁ S COSTOSOS QUE
COMETEN LOS INVERSIONISTAS

No sólo es importante conocer esta información al momento de comprar la

propiedad o al momento de ubicarla para la renta, más importante aún es poder
monitorear constantemente el mercado para tomar decisiones al momento.

5 CARENCIA DE ESTRATEGIA

Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local

o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento.

• ¿La estrategia de precio sería diferente si va a competir con 1 propiedad en

lugar de competir con 10 propiedades?
• Si en la zona predominan familias ¿cree usted sea más fácil rentar una
propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
• En caso de que el área sea principalmente de ejecutivos solteros ¿será más
fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
• Si las propiedades tardan 45 días en el mercado antes de rentarse ¿qué
estrategia se puede utilizar para acelerar este proceso?

AUSENCIA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

6
La mayoría de los dueños prestan atención a la propiedad cuando se presenta
un problema, sin embargo, el mantenimiento preventivo suele resultar más
económico que un reemplazo que se hubiera podido evitar. En dependencia del
año de la propiedad, de los equipos y de las condiciones en que se encuentre,
es recomendable cada 2 meses un mantenimiento preventivo de equipos
electrodomésticos, sistema de aire acondicionado, plomería y posibles
filtraciones. Adicionalmente le permite ver las condiciones en las cuales el
inquilino mantiene la propiedad y le permite ver si existen personas o mascotas
no autorizadas en el contrato de arrendamiento.

GUÍA DEL COMPRADOR 11

 LOS 8 ERRORES MÁ S COSTOSOS QUE
COMETEN LOS INVERSIONISTAS

FALTA DE UN CONTRATO ADECUADO

7
El contrato de renta es su primera y mayor protección. Es muy común ver a
inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la compra de la
propiedad para luego intentar economizar comprando una forma en internet
que le sirva como contrato estándar. Es muy importante tener en cuenta que
este convenio es la protección legal principal en donde deben estar muy
claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre
arrendador y arrendatario. Siempre es recomendable un abogado en esta
materia que ayude a proteger sus intereses.

AUSENCIA DE UN BUEN EQUIPO DE TRABAJO

8
Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes
áreas que lo ayuden a invertir y a manejar su inversión. Cada miembro debe
contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico
está conformado por:

1.Corredor inmobiliario. 3.Contador con experiencia en b. raíces.

2.Administrador de propiedades. 4.Abogado de desalojos.

GUÍA DEL COMPRADOR 12

 ¿QUIÉN PAGA L A COMISIÓN?

¿CUÁNTO ES LA COMISIÓN?
En transacciones residenciales de compra/venta el estándar es 6% del valor de
venta de la propiedad, el cual se divide en 3% para cada uno de los agentes
involucrados en la transacción (el representante del comprador y del vendedor).

En transacciones residenciales de renta el estándar es 10% del valor del

contrato anual ó un mes de renta. Esta comisión es dividida en partes iguales
para cada uno de los agentes involucrados en la transacción.

¿QUIÉN PAGA LA COMISIÓN?

El dueño de la propiedad siempre es el responsable de pagar la comisión tanto
en casos de ventas como de renta.

¿SABE CÓMO SE LE PAGA AL ASESOR INMOBILIARIO?

Los asesores de bienes raíces no son pagados ni por hora, ni por finalización del
trabajo ejecutado, solamente cobra si se realiza un cierre. Un agente puede
pasar días, meses trabajando con un comprador o vendedor y si no llega a
concluir la transacción no son recompensados por su tiempo.

¿DÓNDE SE ESTIPULA EL MONTO DE LA COMISIÓN?

Se estipula en el acuerdo para promocionar la propiedad (Listing Agreement). En
dicho acuerdo se estipula cuál es el porcentaje de comisión que el agente recibirá
a la hora del cierre de la transacción y el porcentaje que se le pagará al agente que
representa al comprador/inquilino. Este porcentaje es publicado en el sistema de
múltiples listados (MLS) junto con los demás datos de la propiedad, de esta
manera los agentes están al tanto de cuánto será su compensación en el
momento del cierre.

El apoyo y asesoría de un agente de bienes raíces profesional representa cada

dólar de la comisión. No importa si está vendiendo o comprando un inmueble,
asegúrese de trabajar con un agente de bienes raíces que cuente con el
conocimiento, experiencia y equipo necesario para brindarle la asesoría que usted
necesita.

GUÍA DEL COMPRADOR 13

 ¿QUIÉN PAGA L A COMISIÓN?

¿EL COMPRADOR PAGA LA COMISIÓN?

El comprador de la vivienda en la gran mayoría de los casos no paga ningún tipo
de comisión al agente inmobiliario.

COMO VENDEDOR ¿PUEDO AHORRARME LA COMISIÓN?

El 89% de todos los vendedores utilizan la asesoría y ayuda de un agente
inmobiliario. Solamente el 8% intenta vender la propiedad por su cuenta (For Sale
By Owner) sin emplear los servicios de un agente inmobiliario, con el erróneo
concepto de ahorrarse la comisión.

Sin embargo, es importante tomar en cuenta:

▪De acuerdo con las estadísticas nacionales, el precio que logra el

For Sale By Owner, es un 19% menor al que logra un asesor inmobiliario.
▪Costos de publicidad impresa (volantes, folletos, Open House.
▪Estimados de precio de venta y monitoreo de mercado.
▪Selección de los potenciales compradores.
▪Coordinación de visitas.
▪Implicaciones legales como vendedor.
▪Seguridad y tiempo que lo previene de eventuales situaciones estresantes
y de riesgo para su persona y su grupo familiar.

Al tomar en consideración que la decisión de realizar una transacción inmobiliaria

es una de las más relevantes en la vida de una persona, le recomendamos que se
asegure de contratar a un agente de bienes raíces que sea también un asesor, que
cuente con un equipo capaz de brindarle información que usted necesita saber
acerca de herencias, pagos adicionales y cualquier otro asunto de su interés.

GUÍA DEL COMPRADOR 14

 LO QUE DEBE SABER ACERCA DE LOS
CONTRATOS EN PRE-CONSTRUCCIÓN

¿CÓMO INFLUYEN LAS ETAPAS EN EL PRECIO?

Las propiedades en planos ó en pre construcción pasan por diferentes etapas.
A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir
incrementándose al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los
desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos y atractivos
durante las diferentes etapas de la construcción.
▪ La primera etapa es conocida como reserva, en la cual se manifiesta la
intención de adquirir un estilo de unidad en un rango de precio y se retiene con
solamente el 10%.
▪ La segunda etapa es el contrato, se reserva una unidad específica con un
precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al
20% comienzan a contar los quince días de cancelación.
▪ Tercera etapa conocida como Groundbreaking, en donde comienza la
construcción y solicitan otro depósito.
▪ Cuarta fase suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores).
▪ La quinta, cuando terminan el último piso (solamente exteriores).
▪ En la sexta etapa se realiza el cierre de la transacción.

En los proyectos de casas unifamiliares y town homes suelen exigir:

•10% a la firma del contrato
• 5% al primer movimiento de tierra
• 5% al inicio de la construcción
• 10% al colocarle el techo a la propiedad
• 70% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre)

1. Contrato unilateral
El desarrollador (Developer) es quien redacta el contrato y establece todas las
reglas, el comprador no tiene opción para hacer cambios.

2. Fase de cancelación
Dentro de este periodo,15 días a partir de la firma del contrato, el comprador
tiene derecho según la ley de la Florida a cancelar el contrato sin penalidad, si
no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo.

GUÍA DEL COMPRADOR 15

 Términos que debes conocer antes de comprar
en pre-cons trucción

3. No es transferible
El contrato se hace a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde el
comprador sea 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una
tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura a no ser que
tenga el consentimiento del desarrollador (Developer).

4. Forma de pago en edificios en pre construcción

En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pueden ser
diferentes en algunos desarrollos:
▪ 10% a la firma del contrato.
▪ 10% entre 60 - 90 días después del primer depósito.
▪ 10% al inicio de la construcción.
▪ 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos).
▪ 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre).

Sin embargo, en los proyectos de casas unifamiliares y town homes suelen

exigir:
▪ 10% a la firma del contrato.
▪ 5% al primer movimiento de tierra.
▪ 5% al inicio de la construcción.
▪ 10% al colocarle el techo a la propiedad.
▪ 70% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre).
5. Financiamiento sin contingencia
Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo, no se lo han
otorgado todavía al momento del cierre y no dispone del efectivo, el desarrollador
(Developer) tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado hasta la
fecha. En la práctica, el constructor sugiere diferentes instituciones financieras para
facilitar el proceso y evitar estas desagradables situaciones.

6. Incumplimiento de contrato por parte del desarrollador

Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del constructor, éste deberá
notificar por escrito a los compradores, con un plazo de 7 días para solucionarlo,
de no cumplirse, los compradores estarían en todo su derecho de reclamar su
depósito con intereses.

GUÍA DEL COMPRADOR 16

Términos que debes conocer antes de comprar
en pre-cons trucción

7. Tiempo de entrega
Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto,
este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentre en
el momento de la compra. También influye en el tiempo de entrega y los
acabados con los que se entregan las unidades.

8. Acabados
Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye
significativamente en la inversión final. El esquema más común en el sur de la
Florida es que los proyectos sean entregados:
▪ Listos para decorar (Decorator Ready) que NO significa usted se muda y
agrega solamente su decoración personal. Decorator Ready tiene que ver con la
falta de pintura, losas, closets y otros terminados de la unidad.
▪ Equipados electrodomésticos instalados.
▪ Con gabinetes de cocina.
▪ Baños completos con y sin pisos.

9. Cómo estimar los costos de cierre al comprar en pre-construcción

En el momento que se realiza la escritura de la propiedad a nombre del
comprador, los gastos a pagar varían si es en efectivo o se ha obtenido
financiamiento:
• En efectivo oscilan entre 3% y 4% del precio de compra conformados por:
• Tarifa del desarrollador (Developer’s Fee) 1.75% a 2%.
• Contribución al condominio de 2 meses (en caso de edificios).
• Estampillas de documentación en el traspaso.
• Título de la póliza de seguros del propietario.
• Otros costos de transferencia.
• Con financiamiento se pagaría entre el 6% y 7% del
precio de compra conformados por:
• Tarifa del desarrollador (Developer’s Fee) 1.75% a 2%.
• Contribución al condominio de 2 meses (en caso de existir una Asociación).
• Estampillas de documentación en el traspaso.
• Título de la póliza de seguros del propietario.
• Registro y emisión de hipoteca.
• Comisión de la compañía del préstamo.
• Otros costos de transferencia.

GUÍA DEL COMPRADOR 17

 estrategias claves para inversionistas
5 en propiedades de renta
COMPRA EN CONDOMINIO/APARTAMENTO

1 ESTABLEZCA LA PAUTA CORRECTA DE ARRENDAMIENTO

▪En este tipo de propiedades, su ingreso principal es la fórmula de alquiler, por
lo tanto asegúrese de estimar y establecer un precio justo y atractivo para que
pueda ocuparla de inmediato.

▪Tenga en consideración los recientes comparables de mercado que le darán

el valor real de renta de su propiedad.

▪Concentre su mayor interés en las propiedades que se lograron rentar y no a

las que siguen disponibles. Si no tiene acceso a esta información, es
recomendable buscar la asesoría de un corredor experto.

▪Si quiere alquilar $100 por encima del mercado, esto puede hacer que la
unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras
mayores.

EL MERCADO DE RENTA NO TIENE UNA RELACIÓN

2 DIRECTA AL MERCADO DE COMPRA
Es muy común escuchar a los clientes decir que deben subir la renta porque
los gastos de mantenimiento y administración en los condominios han
aumentado, porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor
de las propiedades de compra/venta también se han incrementado.

Por favor tenga en cuenta que los precios que pagan los inquilinos no tienen
una relación directa con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un
mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad o edificio.

CONSIDERE RENOVAR CONTRATOS

3 Si bien es cierto que hay varios elementos a tener en cuenta a la hora de
renovar el contrato, desde el punto de vista financiero, esta suele ser la mejor
decisión, con la renovación estaría evitando costos tales como:

GUÍA DEL COMPRADOR 18

 estrategias claves para inversionistas
5 COMPRA EN CONDOMINIO/APARTAMENTO
en propiedades de renta

▪ Mejoras a la propiedad para ubicarla de nuevo en el mercado tales como pintura,

limpieza, alfombras nuevas entre otras cosas.
▪ Tiempo en conseguir clientes, precalifi, negociar contrato y fase de
aprobación de la asociación que suele traducirse en semanas o meses sin
generar ingresos.
▪ La comisión para el agente de bienes raíces puede ser mayor en un primer
contrato que en renovaciones. Al inicio del contrato suele ser una retribución
equivalente a un mes de renta y en renovaciones pueden ser negociables.

4 SI EL INQUILINO ES BUENO, TRATE DE MANTENERLO

▪Uno de los elementos más delicados de la renta es la relación con las personas
que viven en la propiedad. Si pagan a tiempo, mantienen bien la casa, no molestan
constantemente por reparaciones menores y no se reciben quejas de los vecinos ni
de la asociación, son excelentes candidatos para renovar y mantenerlos contentos.
▪ Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir
de buenos inquilinos por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo,
antes de hacer esto, siempre piense que es una lotería saber cómo será su
próximo arrendatario.

EVALUAR AL INQUILINO
5 Algunos aspectos a considerar:
1. Prueba de ingresos: Solicite un documento donde demuestre que
podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como:
a. Últimos recibos de sueldos o ingresos (W2 o 1099).
b. Últimas declaraciones de impuestos.
c. Estado de cuentas bancarias.

2. Reporte de crédito:
a. Solicite un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus
cuentas. En Estados Unidos puede utilizar esta referencia:
✔ Menos de 579 (malo). 20% más bajo de la nación.
✔580 a 669 (justo). Menos del promedio de la nación.
✔670 a 739 (bueno). Promedio de la nación.
✔740 a 799 (muy bueno). 40% de la nación.
✔800 o más (excepcional). 20% más alto de la nación.

GUÍA DEL COMPRADOR 19

 estrategias claves para inversionistas
5 en propiedades de renta
COMPRA EN CONDOMINIO/APARTAMENTO

b. Debemos destacar que si la persona es extranjera y no tiene número de seguro

social no tendrá reporte de crédito.
c. Es importante determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de
desalojo.

2 Reporte Policial: proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene

ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir.

3. Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona: puede ser una

carta, o pedir la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono
de manera que podamos llamar y obtener referencias. Si bien son
recomendaciones telefónicas, nos dan una importante información.

4 Recuerde también que si la propiedad se encuentra en un condominio el cual

necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también
pasará por ese filtro lo cual le dará a usted doble protección pero no por eso
debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también
para la de nuestra inversión.

GUÍA DEL COMPRADOR 20

 FINANCIAMIENTO

FINANCIAMIENTO

Si está pensando en comprar una vivienda en el Sur de la Florida, bien sea

como inversión, residencia, vacaciones o permanente, es importante que
considere las posibilidades que tiene de conseguir un préstamo hipotecario.

Son muchas las instituciones financieras que ofrecen préstamos, desde

bancos locales, organizaciones en línea (online), prestamistas privados y
grandes entidades inversionistas en los Estados Unidos.

ALGUNOS FACTORES QUE INFLUYEN PARA

DETERMINAR EL PAGO INICIAL,
PLAZOS Y TASAS DE INTERÉS:
▪Su nacionalidad.
▪Estatus legal en los Estados Unidos.
▪SiSustiene un Historial de Crédito en el País.
▪ ingresos y cuentas bancarias.

CONSEGUIR UNA HIPOTECA

En el sur de la Florida, cerca del 52% de los compradores, pagan en efectivo para
hacer el proceso mucho más fácil y más rápido pero con las tasas hipotecarias tan
bajas que oscilan entre un 4.5% - 6% comparadas con las que ofrecen sus países de
origen, muchos optan por financiar su compra.

REQUISITOS PARA OBTENER UNA HIPOTECA

✔ Dependiendo de la nacionalidad del comprador, se requiere un visado. Todo
usuario extranjero necesita presentar copia de su pasaporte con una visa de turista
vigente B-1 ó B-2.

✔ Tener disponible mínimo el 20% - 30% del valor de la vivienda como pago inicial
en casas unifamiliares.

✔ Por lo menos el 30% - 50% del valor de la propiedad como pago inicial en
Apartamentos/Condominios y Town Homes.

GUÍA DEL COMPRADOR 21

 FINANCIAMIENTO

✔ Prueba de ingresos:
•Estado de cuenta bancario.
•Cartas de referencia de su institución
bancaria o de crédito.
•Dos formas de identificación.
✔ Otros requisitos comunes:
•Número de seguro social.
•Declaración de impuestos.
•Forma W2.
•Estado de cuenta de los últimos 6 meses.
•Prueba de empleo.
•Últimos 2 años de residencia.
•Balance personal.

COSTOS DE LOS PRÉSTAMOS

Los costos de obtención de un préstamo varían de una institución a otra y de la
utilización de un corredor de hipotecas (Mortgage Broker).
Podemos aplicar los siguientes lineamientos:
1. Directo con un banco local suele ser más económico, sin embargo, estará
limitado a los productos específicos de esa organización.
2.El uso de un corredor de hipotecas es muy común y a pesar de tener
generalmente un costo superior que ir directo a una institución financiera,
tendrá una posibilidad de opciones mucho más amplia.
3.Los intereses varían, entre otras cosas, según el historial de crédito,
ingresos mensuales, deudas y cuentas bancarias. En caso de clientes que
no tengan crédito establecido, generalmente tendrán un interés mayor.
4.El pago inicial varía según:
a.El tipo de propiedad que se esté adquiriendo
▪ Casa/Vivienda Unifamiliar: Pago de entrada es menor (entre
el 10% - 20%).
▪ Townhouses: Inicial mayor que las casas (20% - 30%).
▪ Condominios: Es el pago inicial más grande (40% - 50%)
b.Nacionalidad:
▪ Extranjeros sin crédito establecido en Estados Unidos,
necesitan generalmente, un mínimo del 30% de inicial y esta
cantidad irá aumentando según el tipo de propiedad que
intenta comprar.

GUÍA DEL COMPRADOR 22

 FINANCIA MIENTO

¿QUÉ HACER ANTES DE APLICAR PARA UN PRÉSTAMO?

1.Obtenga su reporte de crédito ANTES de solicitar el financiamiento para tener tiempo
de arreglar errores o problemas en el historial.
2.Planifique cuánto puede dar de inicial y considere también los costos de cierre.
3.Busque la mejor tasa de interés PERO tome en cuenta los otros
términos del préstamo.
4.Compare presupuestos.
5.Solicite un Estimado de Buena Fé (Good Faith Estimate).

¿QUÉ NO HACER ANTES DE APLICAR PARA UN PRÉSTAMO?

1.Realizar compras grandes a través de su crédito.
2.Mover dinero importante de las cuentas.
3.Solicitar cualquier tipo de préstamo para comprar un auto, un bote,
nuevas tarjetas de crédito, etc.
4.Cambiar su lugar de residencia principal.
5.Abrir o cerrar cuentas bancarias.

¿CÓMO ESTIMAR EL PAGO

MENSUAL TOTAL AL FINANCIAR
UNA PROPIEDAD?

Los gastos mensuales más importantes para

calcular la cantidad total a pagar son:

1.Hipoteca (principal e interés).

2.Seguro (inundación, accidentes, huracanes).
3.Seguro contra terceros (opcional).
4.Condominio/Costos de mantenimiento y
Asociación (Maintenance fee/Home Owners
Association).
5.Impuestos sobre la propiedad (Property Taxes).

GUÍA DEL COMPRADOR 23

 PROTEGE TU INVERSIÓN CON LA CLÁUSULA
DE INSPECCIÓN

¿QUÉ SIGNIFICA LA CLÁUSULA DE INSPECCIÓN?

Es la etapa durante la cual se puede realizar una inspección física profunda de la
vivienda para determinar los posibles daños “ocultos” o deficiencias que ameriten
reparaciones que no se pudieron observar el día que visitaron la propiedad.

¿DÓNDE SE ESTABLECE ESTA CLÁUSULA?

En el contrato de compra/venta
• Fecha límite para realizar la inspección.
• Monto máximo de reparaciones estimadas o daños que
permitirán la cancelación.

¿QUIÉN HACE LA INSPECCIÓN Y CÓMO?

Puede realizarse a través de un inspector licenciado el cual utiliza instrumentos,
herramientas y técnicas de medición de:
1.Estructura.
2.Equipos electrodomésticos.
3.Aire acondicionado y calefacción.
4.Calentador de agua.
5.Cables eléctricos.
6.Condición del techo.
7.Presión de agua y plomería.
8.Interruptores eléctricos.
9.Fuente y calidad del agua.
10.Sistema de pozo séptico.
11.Presencia de plagas (termitas, cucarachas, ratas, ratones, etc.).

El inspector elabora un extenso reporte con estimado en reparaciones o reemplazos

que le darán una idea muy clara de las condiciones de la propiedad.

Si no desea contratar los servicios de un inspector, usted mismo puede realizar la

inspección.

¿ES RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR

REPARAR Ó DAR UN CRÉDITO?
El vendedor no tiene ninguna responsabilidad de reparar. Esta inspección solamente
permite al comprador tomar la decisión de seguir adelante, puede intentar negociar y
también pudiera anular el contrato según el costo máximo de reparaciones establecido
previamente en dicho documento.

GUÍA DEL COMPRADOR 24

 FIRPTA
RETENCIÓN DE IMPUESTO AL EXTRANJERO

¿QUÉ ES EL FIRPTA?
Son las Siglas en inglés de la Ley de Impuestos sobre Inversión Extranjera en Bienes
Raíces creada en 1980 (Foreign Investment in Real Property Tax Act.).

¿A QUIÉN AFECTA EL FIRPTA?

FIRPTA puede impactar a cualquier individuo extranjero no residente y a las
compañías extranjeras no consideradas corporaciones nacionales. Desde el punto de
vista impositivo (declaración de impuestos) cuando una persona no reside o una
corporación o sociedad extranjera vende una propiedad dentro de los Estados Unidos
de Norteamérica, estará sujeta a las disposiciones del FIRTPA.

¿DE QUÉ MANERA FUNCIONA?

En el momento del cierre de una transacción por debajo de $1,000,000 al vendedor se
le aplicará una retención del 10% sobre el precio de venta y del 15% si el precio
de venta es por encima de $1,000,000. Por ejemplo, un inversionista extranjero vende
una propiedad por US$350,000 el agente de cierre de la transacción (compañía o
abogado que tramita el título) retendrá US$35,000 en una cuenta especial llamada
depósito en custodia (Escrow Account), hasta que el inversionista extranjero presente
su declaración de impuestos sobre ingresos en enero del año calendario siguiente al
cierre de la venta.

¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE IMPUESTO Y RETENCIÓN?

Retención es el mecanismo mediante el cual el fisco (IRS) obliga al individuo o
compañía extranjera a presentar su declaración para determinar si existe ganancia o
pérdida en la transacción.

Una vez se realice la declaración y el IRS determine el monto a establecer como

impuesto, el diferencial entre la retención y el impuesto es reintegrado al vendedor.

GUÍA DEL COMPRADOR 25

 FIRPTA
RETENCIÓN DE IMPUESTO AL EXTRANJERO

¿SE PUEDE EVITAR ESTA RETENCIÓN?

Es muy importante dar la atención y planificación adecuada a este punto, de manera
que no existan sorpresas negativas a la hora del cierre.

Comprar a nombre personal o a nombre de una compañía es uno de los elementos más
importantes en la aplicación del FIRPTA. Sin embargo, no sólo es el tipo de estructura
jurídica si no la constitución interna la que podría hacer la diferencia. Por otra parte
FIRPTA es solamente uno de los factores a tomar en cuenta, por lo tanto es muy
importante conocer las ventajas y desventajas de las diferentes estructuras de compra
(LLC, S-Corp. Trust, Inc.) y otras.

¿CÓMO AFECTA A LOS

COMPRADORES?
Como comprador debe asegurarse que
se realice la retención en caso de que
el vendedor sea individuo extranjero no
residente o compañía extranjera no
considerada corporación nacional, en
caso contrario podría ser responsable
de pagar esa retención.

Por otra parte, es importante como

comprador extranjero se asegure de
crear la estructura legal más efectiva
para lidiar con esta retención en el caso
futuro de la venta.

NOTA LEGAL
Las disposiciones de la FIRPTA son complicadas y requieren la pericia de un
abogado de bienes raíces o contador público que pueda llenar las solicitudes
adecuadas y evaluar las potenciales implicaciones. En ningún momento
debe tomarse esta información como asesoría.

GUÍA DEL COMPRADOR 26

La finalidad de esta guía es la de poner a
conocimiento tuyo ALGUNAS de nuestras
experiencias como corredor de bienes
raíces.

Tu sabes que cada venta es un mundo, es

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