ANÁLISIS JURÍDICO

procesal civil y arbitraje

PRESCRIPCIÓN NOTARIAL EN EL DERECHO

PERUANO
Nikolay
Mosquera Rojas*
REFERENCIAs LEGALes: La prescripción adquisitiva en sede no contenciosa
• Ley de Regularización de Edificaciones, del notarial, en la actualidad permite al poseedor re-
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y gularizar su condición de propietario con el aho-
del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Pro-
piedad Exclusiva y de Propiedad Común, Ley Nº
rro de tiempo que ello significa; sin embargo, re-
27157 (20/07/1999): art. 21. sulta necesario conocer aspectos procedimentales,
• TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157, que permitan al solicitante un mejor manejo de la
Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda figura, así el autor describe y explica qué predios
(8/11/2006): arts. 4, 36, 39 inc. b, y 41.1. se encuentran sujetos a usucapión, los requisitos
• Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de de la solicitud, las notificaciones, la intervención
asuntos no contenciosos de competencia nota-
rial, para la regularización de edificaciones, Ley
de testigos, las pruebas de la posesión, y finalmen-
Nº 27333 (30/07/2000): art. 5. te la adecuada publicación del trámite que garan-
• Código Procesal Civil: arts. 141, 147, 504 y 505. tizará su transparencia.

INTRODUCCIÓN de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmo-

El Perú se ha convertido en un país atracti- biliarias de Propiedad Exclusiva y de Propie-
vo para las inversiones extranjeras, para lo dad Común, su reglamento, Decreto Supremo
cual ha realizado en los últimos tiempos sig- Nº 035-2006-Vivienda y las resoluciones emi-
nificativas modificaciones a su derecho inter- tidas por el Tribunal Registral como órgano
no haciéndolo mucho más flexible en cuanto administrativo competente. En este contexto
a la tramitación (entre otras cosas) de la re- la prescripción adquisitiva ha venido configu-
gularización de la propiedad. Así, con la Ley rándose como un mecanismo de gran benefi-
Nº 27157, Ley de Regularización de Edifica- cio para sanear titularidades correspondiente a
ciones, del Procedimiento para la Declaratoria bienes inmuebles urbanos.

* Abogado por la Universidad San Luis Gonzaga de Ica.

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 procesal civil y ARBITRAJE

I. ALCANCES SOBRE LA PRES- II. ÁMBITO MATERIAL DE APLICA-

CRIPCIÓN NOTARIAL CIÓN DE LAS REGULARIZACIONES

De acuerdo con el artículo 21 de la Ley De acuerdo con el artículo 4 del Reglamento

Nº 27157: “La prescripción adquisitiva (…) es de la Ley Nº 27157, el reconocimiento legal
declarada notarialmente, a solicitud del intere- e inscripción registral recaen en los siguien-
sado y para ello se debe seguir el mismo pro- tes bienes:
ceso a que se refiere el artículo 504 y siguiente a) Predios urbanos.
del Código Procesal Civil, en lo que sea apli-
cable, (…). Asimismo, procede tramitar nota- b) Terrenos que cuenten con proyecto apro-
rialmente la prescripción adquisitiva de do- bado de habilitación urbana con construc-
minio, cuando el interesado acredita posesión ción simultánea.
continua, pacífica y pública del inmueble por c) Predios ubicados en zonas urbanas con-
más de diez (10) años, esté o no registrado el solidadas que se encuentren como urba-
predio. [Inmatriculado o no]. (…)1. nos en la Municipalidad correspondiente e
En cuanto a la normativa aplicable tenemos la inscritos como rústicos en el Registro de
siguiente: predios.
a) Específica También comprende, de ser el caso, el trámite
Ley de Regularización de Edificaciones, de saneamiento de titulación y su inscripción.
del Procedimiento para la Declaratoria de Esta disposición se integra con otras regula-
Fábrica y del Régimen de Unidades Inmo- ciones y disposiciones plenarias, generando
biliarias de Propiedad Exclusiva y de Pro- que la regularización finalmente contempla:
piedad Común, Ley Nº 27157 (El Perua-
1. Terrenos ubicados en zonas urbanas que no
no, 20/07/1999).
cuenten con edificaciones (art. 5 inc. k) de
Su Reglamento aprobado por Decreto Su- la Ley Nº 27333).
premo Nº 008-2000-MTC (El Peruano,
2. Terrenos que cuenten con proyecto
17/02/2000) cuyo TUO se aprobó vía De-
aprobado de habilitación urbana con
creto Supremo Nº 035-2006-Vivienda (El
construcción simultánea.
Peruano, 8/11/2006).
3. Terrenos que cuenten con edificaciones
Ley complementaria a la Ley Nº 26662,
aun cuando la edificación no haya sido
Ley de asuntos no contenciosos de com-
materia de un procedimiento de regulari-
petencia notarial, para la regularización de
zación (Décimo Precedente de Observan-
edificaciones, Ley Nº 27333 (El Peruano,
cia Obligatoria - XII Pleno del Tribunal
30/07/2000).
Registral relativo a la prescripción adqui-
b) Supletoria sitiva notarial).
Ley del notariado, Decreto Legislativo 4. Predios urbanos.
Nº 1049.
5. Predios con edificaciones materia de
Ley de Asuntos no Contenciosos de Com- regularización.
petencia Notarial, Ley Nº 26662.
6. Predios ubicados en zonas urbanas con-
Código Civil. solidadas2 que se encuentren como urba-
Código Procesal Civil. nos en la Municipalidad correspondiente e

1 Artículo 36 del Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda.

2 Modificatoria (Decreto Supremo Nº 011-2005-Vivienda). Ampía el ámbito de la Regularización a predios ubicados en zonas urba-
nas consolidadas que se encuentren inscritas como urbanas en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el
Registro de Predios.

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REVISTA JURíDICA DEL PERú

inscritos como rústicos en en los incisos 1, 2 y 3 del artí-

“
el Registro de predios3. culo 505 del Código Procesal
Sí es posible la suma
Civil, para los efectos del pre-
7. Predios con edificación de plazos posesorios; para
inscrita que no es mate- tal fin se presentará el do- sente trámite8.
ria de ningún supuesto de cumento en el que consta la 1. Se indicará en todo caso:
regularización4. transferencia de la posesión
el tiempo de la posesión
cuyas firmas o fechas hayan
8. Inmuebles ubicados en zo- sido certificadas por un juez
del demandante y la de sus
nas urbanas aunque el pro- o un notario. causantes; la fecha y forma
yecto de aprobación de la de adquisición; la perso-
habilitación urbana no se na que, de ser el caso, ten-
encuentre inscrito. ga inscritos derechos sobre
el bien; y, cuando corresponda, los
III. ASPECTOS PROCEDIMENTA- nombres y lugar de notificación de los
LES DE LA PRESCRIPCIÓN NO- propietarios u ocupantes de los bienes
TARIAL
colindantes.
La Ley Nº 27157 sostiene que el notario pue-
de conocer del procedimiento de prescripción 2. Se describirá el bien con la mayor exac-
adquisitiva independientemente si el predio se titud posible. El juez podrá, si lo consi-
encuentra inscrito o no. Veamos algunos as- dera necesario, exigir la presentación de
pectos relevantes: los comprobantes de pago de los tributos
que afecten al bien (opcional); asimismo
1. Solicitud se acompañara los planos de ubicación y
El trámite se inicia por petición escrita de los perimétricos georreferenciados con coor-
interesados5 o sus representantes (autoriza- denadas UTM (…). No es necesario que
da por un letrado colegiado), señalando nom- los planos sean visados por la autoridad
bre, identificación y dirección de todos los municipal9.
interesados, el motivo de la solicitud, el de- 3. Tratándose de bienes inscribibles en un re-
recho que los asiste y el fundamento legal6. gistro público o privado, se acompañará,
Se tramitará, exclusivamente, ante el notario además, copia literal de los asientos res-
de la provincia en donde se ubica el inmue- pectivos de los últimos diez años, si se tra-
ble7. Recibida la solicitud, el notario verifica- ta de inmuebles urbanos, o de cinco años
rá que esta contenga los requisitos previstos si se trata de inmuebles rústicos o bienes

3 Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece
inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de
oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”. XIX
PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 214-2006-SUNARP-TR-L del 5 de abril de 2006, Nº 172-2006-SUNARP-TR-
L del 23 de marzo de 2006 y Nº 266-2006-SUNARP-TRL del 3 de mayo de 2006.
4 Procede si ya existe edificación inscrita que no es materia de ningún supuesto de Regularización (Décimo Precedente de Obser-
vancia Obligatoria - XII Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP).
5 Con respecto a los bienes sujetos a la sociedad de gananciales objeto de usucapión, se ha sostenido en sede administrati-
va: “Los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva durante la vigencia de la sociedad de gananciales se presumen socia-
les” (XLVI Pleno - Criterio sustentado en la Resolución Nº 073-2009-SUNARP-TR-A del 26 de febrero de 2009 y Resolución
Nº 283-2007-SUNARP-TR-A del 27 de diciembre de 2007).
6 Artículo 5 de la Ley Nº 26662.
7 Artículo 5 de la Ley Nº 27333.
8 Artículo 5 inc. b) de la Ley Nº 27333.
9 En los casos que la Ley Nº 27157 exige la intervención de un verificador, este asume responsabilidad respecto a la veracidad de
la información técnica que verifica así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas correspondientes (art.
2.1 de la Ley Nº 27333).

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muebles, o certificación que acredite que tomar la manifestación de estos cuando se ela-
los bienes no se encuentran inscritos. bora el acta de presencia sin perjuicio de que
estos suscriban la solicitud para mayor se-
2. Anotación preventiva guridad del trámite13.
Procederá la anotación preventiva solo en
el supuesto de que el predio esté inscrito10. 5. El acta de presencia
Si no es realizada la anotación por el nota- El notario obligatoriamente se constituirá en
rio, ello no constituye una limitación para el inmueble materia de la solicitud, extendien-
la inscripción definitiva del dominio del do un acta de presencia14; previamente, se no-
usucapiente11. tificará al titular registral y a los colindantes
con tres días hábiles de anticipación. Los días
3. Notario competente deben ser días hábiles no naturales según lo
El notario competente será aquel de la provin- dispuesto por el artículo 147 del Código Pro-
cia donde se encuentra el inmueble12. cesal Civil que rige supletoriamente a este
procedimiento.
4. Testigos
El momento ideal para la redacción del acta de
Los testigos suscribirán solicitud indicando presencia sería cuando se realice la inspección
conocer al peticionario y precisando su tiempo
por razón de inmediatez, y que los presentes
de posesión (art. 5 inc. b) de la Ley Nº 27333).
firmen el acta15.
Se acompañarán sus documentos de identidad
para verificar edad y si domicilian en la pro-
6. Propietario u ocupantes de los
vincia, precisando su domicilio a efectos de
predios colindantes
notificaciones. Asimismo, se ofrecerá la decla-
ración testimonial de no menos de tres testigos El notario notificará a los colindantes cuyas
ni más de seis mayores de 25 años de preferen- direcciones sean conocidas (art. 5 inc. d) de la
cia que sean vecinos (colindantes del predio). Ley Nº 27333), nombre y dirección de los pro-
Si el notario lo considera necesario puede pietarios u ocupantes de los predios colindan-
llamarlos a su despacho para tener ma- tes. (art 39 inc. d) y art. 40 inc. c) del Regla-
yor elemento de convicción o si desea puede mento de la Ley Nº 27157).

10 Resolución Nº 013-2003-SUNARP/SN
Numeral 5.3.- Para la anotación preventiva se requiere el oficio, copia certificada de la solicitud (sin anexos) y copia certificada
de planos de ubicación y localización del predio. Si el petitorio se modifica en el proceso, ello no implica la modificación de la ano-
tación como requisito previo para la inscripción del acto definitivo.
11 La anotación de la solicitud de usucapión no es acto previo. Puede inscribirse la declaración sin aquella. Plenos XXVII y XXVIII,
2º Precedente. “La anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la
inscripción de la declaración definitiva”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 839-2007-SUNARP-TR-L del 8 de noviembre
de 2007.
12 Artículo 5 de la Ley Nº 27333.
13 Para la declaración de testigos no necesariamente tiene que efectuarse en el acta de presencia (art. 5 inc. e) de la Ley Nº 27333
que modifica incorrecta redacción de artículo 41.1 del reglamento). Asimismo:
No es necesario presentar pliego de preguntas.
Declaración debe efectuar en forma individual y separada indicando nombre, edad, ocupación, domicilio, si es pariente, cónyuge
o concubino del solicitante, si tiene amistad o enemistad con él o interés en el resultado del proceso, si tiene vínculo laboral con
él o es su deudor o acreedor (ver art. 224 del CPC).
Prohibiciones para ser testigo (ver art. 229 del CPC).
La pregunta puede ser solo una respecto a la posesión que alega el solicitante.
14 Artículo 5 inciso e) de la Ley Nº 27333.
15 Los colindantes pueden dar su declaración en el acto de presencia o después, no es necesario que todos lo hagan solo aquellos
que tengan la voluntad de hacerlo y si ello sirve para acreditar más la verosimilitud de la posesión del interesado.

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Cuando la dirección de alguno 7. La usucapión nota-

“
de ellos no fuera conocida se rial
El notario obligato-
realizara por medio de edictos, Procede cumplidos los diez
riamente se constituirá en
siempre y cuando el interesa- el inmueble materia de la
años, independientemente de
do manifieste que desconoce el solicitud, extendiendo un los requisitos de la prescrip-
domicilio del titular o de quien acta de presencia; previa- ción corta o larga.
tenga derechos sobre el bien. Si mente, se notificará al titu- En ocasiones se ha señalado
no se ha podido ubicar la direc- lar registral y a los colindan- a nivel notarial que si el pre-
ción domiciliaria de quien tenga tes con tres días hábiles de dio no está inmatriculado, la
derechos inscritos se declarará anticipación.
vía idónea para la regulariza-
bajo juramento que se ha rea-
ción es la formación de títu-
lizado todas las gestiones que
los supletorios, y cuando sí
fueron necesarias para dar con
lo esté es la prescripción ad-
el domicilio. Si se cree necesario para mayor
quisitiva. Sin embargo, la Ley Nº 27157 es-
seguridad del trámite se presentará constan-
tablece que se puede tramitar la prescripción
cias expedidas por el órgano de Identificación
adquisitiva de dominio de un predio esté in-
Nacional y Estado Civil (Reniec) respecto de
matriculado o no.
aquellos que tenga derechos inscritos y cuyos
domicilios no se hubiese podido localizar . Si es posible suma de plazos posesorios de
Las notificaciones se efectuarán teniendo en acuerdo a las disposiciones del Código Civil,
cuenta la Ley de Notariado peruano. para tal fin se presentará el documento en el
que consta la transferencia de la posesión cu-
En la solicitud se consignará el nombre y di- yas firmas o fechas hayan sido certificadas por
rección del titular registral, de ser el caso16. Si un juez o un notario, si se cuenta con una es-
el titular registral del predio es una persona ju- critura o inscripción registral mucho mejor. Si
rídica deberá adjuntarse a la solicitud una co- el bien objeto de posesión fue adquirido por
pia literal de la partida donde figure inscrita. medio de la posesión civil se deberá acreditar
En general, se consideran interesados: la calidad de heredero en virtud de una suce-
sión intestada o vía testamento.
1. Titular registral (quien figura como tal
en el Registro de Predios, o a criterio del 8. Anexos y pruebas
notario).
Debe cumplirse con la presentación de planos
2. Colindantes propietarios u ocupantes del de ubicación y perimétricos georreferenciados
predio. con coordenadas UTM (firmados por ingenie-
3. Testigos cuando hayan consignado su di- ro Civil o arquitecto visados por la Munici-
rección en la solicitud. palidad) y de distribución de ser el caso. Asi-
mismo, se incluirá la memoria descriptiva del
4. A las personas que en las declaraciones ju-
bien.
radas del impuesto predial figuren como
poseedoras o titulares de un derecho real o Para sustentar que el predio tiene la calidad
personal respecto al bien, incluyéndose al de urbano, existen múltiples criterios a nivel
propietario. notarial:

16 Artículo 39 inc. b) del Reglamento de la Ley Nº 27157. Al respecto: “Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del
título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del títu-
lo presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial haya segui-
do contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular
aparezca como demandando o emplazado en el proceso respectivo”. XXVII - XXVIII Pleno - Criterio sustentado en la Resolución
Nº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de 2007 y Nº 520-2007-SUNARP-TR-L del 31 de julio de 2007.

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Si no se cuenta con proyecto de habili- 4. Declaración testimonial de los testigos

tación urbana pero sí con zonificación ur-
Como medios de publicidad del dominio
bana la calidad de urbano podrá realizarse a
del anterior dueño se utiliza, según inma-
través del certificado de zonificación o certifi-
triculación:
cado de parámetros emitido por la municipa-
lidad distrital. 1. Copia literal de los asientos del regis-
tro público con una antigüedad no me-
Es procedente la inscripción de declaración de nor de 10 años (prescripción sobre predio
prescripción adquisitiva y títulos supletorios inscrito).
de predios ubicados en zonas urbanas aunque
no se encuentre inscrita la habilitación, siem- 2. Certificado negativo de catastro (prescrip-
pre que la municipalidad certifique qué predio ción sobre predio no inscrito).
cuenta con zonificación urbana (Directiva 5.1
Nº 013-2003-SUNARP/SN). 9. Publicidad del procedimiento

Certificado de Compatibilidad de uso. El notario fijará carteles en los lugares más vi-
sibles de la edificación cuyo saneamiento se
Certificado de Parámetros urbanísticos y solicita (art. 40 de la Ley Nº 27157).
edificatorios17.
En cuanto a las publicaciones, deben efectuar-
A efectos de concluir que estamos ante un se de la siguiente forma:
predio ubicado en zona urbana, debe presen-
tarse un certificado de zonificación expedido De incluir el resumen de la solicitud que con-
por funcionario competente de la Dirección tenga que identifiquen el proceso, nombre y
de Desarrollo Urbano de la Municipalidad dirección del notario.
al que se le adjunte el plano, u otro certifica- Publicación efectuada por tres veces con inter-
do como el de parámetros urbanísticos y valos de tres días. Se contabilizan días hábiles
edificatorios que acredite fehacientemen- en concordancia con el artículo 141 del Có-
te la condición de urbano del predio (Res. digo Procesal Civil y artículo 5 inciso j) de la
Nº 472-2006-SUNARP-TR-L) Ley Nº 27333; debiendo realizarse en dos dia-
En cuanto a la prueba de la posesión, se rios: El diario oficial El Peruano o algún otro
adjuntará: autorizado a publicar avisos judiciales, y uno
de circulación nacional.
1. Certificado municipal de posesión (pue-
de sustituirse por uno relativo a la cali- Esta regla también procede para publicar la
dad de contribuyente) no es obligatoria su notificación edictal (art. 168 del CPC). La
presentación. oposición que genere cualquier interesado es
incausada, pudiendo ser verbal o escrita.
2. Recibos de pago de impuesto predial,
arbitrios u otros que graven el predio 10. Declaración de propiedad
(facultativo a criterio del notario).
La escritura pública debe ser suscrita por los
3. Recibos de pago de servicios públicos: interesados aparejándose el acta de presencia,
agua, luz, teléfono, etc. (no obligatorio ni publicaciones y demás documentos presenta-
legalmente previsto pero recomendable). dos para dar mérito al dominio.

17 Las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los índices edificatorios son regulados por los respectivos planes
urbanos o proyectos urbanísticos integrales. La normativa urbanística está referida a la clasificación del territorio urbano y de las
áreas de actuación urbanística, a la zonificación, a los índices de usos compatibles y a las densidades; mientras que los índices
edificatorios están referidos al coeficiente de edificación, las alturas, el porcentaje mínimo de área libre, los retiros y el índice de
estacionamiento, entre otros; según las definiciones del Reglamento de la Ley Nº 27157.

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CONCLUSIONES ventajas que ofrece esta forma de prescripción

Como podrá advertirse la usucapión en sede notarial, pudiendo acudirse a ella siempre que
notarial es un trámite expeditivo, por tal mo- no existiese fuente de conflictos en cuanto a de-
tivo mucho de los operadores inmobiliarios rechos involucrados y se cuente sobre todo con
ven en ella una herramienta muy útil. El tiem- una serie de documentos de corte técnico-for-
po ahorrado en su trámite es una de las mayores mal para acreditar la posesión animus domini.

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