MAESTRÍA EN CIENCIAS - MENCIÓN EN

GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN

UNIVERSIDAD NACIONAL SAN AGUSTÍN DE

AREQUIPA
UPG-FAU-UNSA

GERENCIA DE PROYECTOS III – 2023

TRABAJO FINAL

Número del Equipo de Trabajo: Grupo N° 01

Nombre del alumno % participación Trabajo Nota

Campos Alarcón Marycielo 100 %

Carrasco Díaz César 97 %

Chambi Quispe Miguel 88 %

Herrera Loayza Nohelí 100 %

Medina Huaco Luis 75 %

Pancca Panca Javier 68 %

Rivera Charca Miriam 80 %

 TRABAJO FINAL DE GERENCIA DE PROYECTOS III - 2023
1. Actividades del proyecto
1.1. Descripción del proyecto
Proyecto “Residencial Vucetich”.
 Función: edificación multidepartamental.
 N° pisos: 5 pisos.
 N° departamentos por piso: 6 departamentos.
 N° total de departamentos: 30 departamentos.
 Área por departamento: 90 m2 sin incluir áreas comunes de circulación.
 Área total: 920 m2 (área del terreno).
 Atributos: diseño moderno con una ubicación estratégica y céntrica que tiene
como objetivo crear una comunidad de familias jóvenes.
 Distribución: cada departamento cuenta con sala, comedor, cocina,
lavandería, 01 dormitorio principal, 02 dormitorios secundarios, 02 baños.
Figura 01. Planimetría de planta típica

Fuente: Propia

1.2. Lista y breve descripción de actividades del proyecto

A. Fase de diseño esquemático.
En esta etapa realizaremos las siguientes actividades, éstas fueron orientadas
en lograr la satisfacción del cliente y dar inicio al proyecto; las cuales se
describen a continuación:
  Estudio de Mercado: Implica la investigación de la oferta y la
demanda de departamentos en la zona, el costo del terreno, la
accesibilidad y otros factores relevantes para la elección correcta del
emplazamiento del proyecto.
 Adquisición del terreno: Involucra negociar y cerrar la transacción,
incluyendo la debida diligencia y registro legal. El asesoramiento legal
es clave en esta actividad, así como el ajuste del presupuesto según se
requiera.
 Desarrollo del Anteproyecto: Aquí se crea una versión preliminar del
proyecto; concretando la visión que se tiene del producto final, esta
actividad incluye el diseño arquitectónico, presupuesto inicial entre
otros.
 Documentos Contractuales: Esta actividad implica la elaboración de
todos los documentos legales necesarios para formalizar acuerdos con
proveedores, contratistas y otras partes involucradas en el proyecto. El
certificado de parámetros es un documento que establece las
especificaciones clave del proyecto.
 Cronograma de Actividades: En esta actividad se crea un plan
detallado que muestra cuándo se llevarán a cabo cada una de las
actividades del proyecto. Ayuda a gestionar el tiempo y los recursos de
manera eficiente.
 Administración del Proyecto: En esta actividad nos referimos al
manejo de toda la logística y administración financiera en esta fase
esquemática.

La elección del terreno se basó en el análisis desarrollado en el anexo N°01 en el

que concluimos que el lugar más adecuado y apropiado para realizar el diseño y
construcción de estos departamentos es el Terreno N° 01 ubicado en el cercado.
(Ver Anexo N° 01)

B. Fase de diseño definitivo

En esta fase
 Aprobación del Anteproyecto: Esta actividad implica la revisión y
aprobación formal del anteproyecto, tanto de los jefes de proyecto como
de las autoridades regulatorias.
 Elaboración del Estudio definitivo: Esta actividad refiere a la
elaboración y aprobación del expediente técnico
◆ 2. Inicio de Venta: En esta etapa, se inician las actividades
relacionadas con la promoción, difusión y venta del producto antes de
su lanzamiento oficial. El marketing es indispensable en este punto.
Esto puede incluir la generación de interés y expectativas entre los
posibles clientes. Además de ello también generará una fuente de
financiamiento para la ejecución de la obra, ya que al iniciar la venta de
los departamentos antes de la ejecución misma, hará posible mantener
un flujo de caja en positivo sin perjuicio al capital inicial obtenido.
◆ 3. Elaboración del Estudio Definitivo (Expediente Técnico): Esta
actividad implica la creación de un estudio técnico detallado que
incluye planos de estructuras, arquitectura, instalaciones eléctricas,
sanitarias, mecánicas, entre otros; así mismo se incluyen las
especificaciones técnicas, presupuesto final, metrados, metas,
cronogramas, gestión de calidad, de riesgos, ambiental, estudios
básicos, cotizaciones de materiales y otros documentos necesarios para
llevar a cabo la construcción o implementación del proyecto de manera
precisa y eficiente.
◆ 4. Permisos Administrativos – Edificación: Obtener los permisos
y autorizaciones administrativas necesarios para la construcción o
desarrollo del proyecto. Esto puede incluir licencias de construcción,
permisos ambientales y otras aprobaciones gubernamentales. Éstos
ayudaran a mantener la construcción sin repercusiones prejudiciales
legales para el proyecto.
◆ 5. Propuestas Económicas (Licitaciones): En esta actividad se
solicitan propuestas económicas a proveedores y contratistas
interesados en participar en el proyecto. Estas propuestas incluyen
detalles sobre costos, plazos y otros términos y condiciones relevantes
para la adjudicación de contratos. Este proceso requiere de tiempo ya
que se debe evaluar las propuestas recibidas para obtener la calidad y
 precio justo acorde al mercado actual. Esta fase es de suma importancia
para mantener los costos del presupuesto final, así como también el
prestigio de los proveedores para no sacrificar los costos ni los plazos
máximos estipulados.
◆ 6. Administración del proyecto: técnica o metodología con la que
una empresa emplea de manera eficiente sus recursos, con el fin de
alcanzar los objetivos o satisfacer necesidades dentro de un periodo de
tiempo establecido. Su gestión se logra a partir de todas las acciones
realizadas para alcanzar un propósito.

1.2.3. Fase de ejecución de obra.

➔ 1. Contrataciones (Contratistas, Proveedores y Personal

Adicional): En esta actividad, se llevará a cabo el proceso de selección,
contratación y adquisición de los recursos necesarios para el proyecto.
Esto incluye la contratación de contratistas para la ejecución de la obra,
la selección de proveedores de materiales y equipos, y la contratación
de personal adicional, si es necesario. Es crucial que se cuente con los
recursos adecuados para llevar a cabo el proyecto de manera exitosa.
➔ 2. Construcción de Obra: Esta es la fase principal del proyecto en
la que se realiza la construcción física de la edificación. Los contratistas
y el personal de construcción llevan a cabo las actividades planificadas
según los diseños, especificaciones técnicas y plazos previamente
establecidos. Esta etapa es la más importante por lo que se debe tener
especial cuidado en la entrega de la calidad de la estructura.
➔ 3. Supervisión de Obra: La supervisión de obra implica la
supervisión continua y el control de las actividades de construcción para
garantizar que se cumplan los estándares de calidad, los plazos y el
presupuesto establecidos en el proyecto. Los supervisores monitorean el
progreso de la construcción y toman medidas correctivas cuando sea
necesario.
➔ 4. Ensayos de Campo y Control de Calidad: Durante la
construcción, se realizan ensayos y pruebas en campo para evaluar la
calidad de los materiales y la ejecución de la obra. Esto incluye pruebas
de resistencia de materiales, pruebas de seguridad estructural y otros
 controles de calidad para asegurarse de que la obra cumple con los
estándares requeridos.
➔ 5. Reuniones de Seguimiento en Equipo: Las reuniones de
seguimiento en equipo son encuentros regulares en los que los
miembros del equipo de proyecto se reúnen para discutir el progreso,
los problemas y las soluciones relacionadas con la construcción. Estas
reuniones son fundamentales para mantener una comunicación efectiva,
resolver problemas de manera oportuna y asegurarse de que el proyecto
avance de acuerdo con lo planificado
➔ 6. Liquidación de obra: En esta fase consiste en el cálculo
técnico realizado al final de la ejecución de la obra, aquí se determina el
valor monetario real y final de la obra ejecutada incluyendo las
modificaciones aprobadas; además de ello se tiene en documentos las
modificaciones físicas aprobadas, de ese modo tenemos la
documentación final de la ejecución real tanto económica como
físicamente.

1.2.4. Fase operación mantenimiento

➔ 1. Entrega de departamentos: Después de que se ha completado la

venta, la construcción y liquidación de la edificación se procede a la
entrega de los departamentos a los propietarios respectivos. En el
contexto de este proyecto específicamente implica proporcionar un
período de garantía o de atención al cliente a los dueños de los
departamentos. Durante este período, se brinda asistencia técnica
personalizada, se solucionan problemas o imperfecciones halladas, y se
procede a cumplir con reparaciones de ser necesario, para asegurar la
satisfacción de los clientes y el funcionamiento óptimo de la
infraestructura. Esta actividad es esencial para mantener la reputación
del contratista y cumplir con los compromisos contractuales.
➔ 2. Programa de Control de Mantenimiento: consideramos esta
fase como una estrategia planificada y sistemática para mantener y
preservar en óptimas condiciones las instalaciones, equipos e
infraestructura construida. Abarca la realización de inspecciones
regularmente, reparaciones preventivas y correctivas, y el seguimiento
 del estado de los mismos. Nuestro objetivo principal es prolongar la
vida útil de los mismos y garantizar su funcionamiento óptimo.
Programamos incluir un cronograma de inspecciones establecidos, entre
otros. Esta etapa es necesaria para minimizar costos a largo plazo y
maximizar la eficiencia operativa de las instalaciones construidas.

1.3. Ubicación del terreno del proyecto

Figura 02. Ubicación del terreno

La obra “Centro Residencial Vucetich”

se ejecutará en parte de un terreno de
920.00 m2 de propiedad de terreno
adquirido. Está ubicado en la Avenida
Vucetich, distrito del Cercado,
provincia y departamento de Arequipa.

Fuente: Google maps

2. Cronograma para las actividades

2.1 Identificación de los ingresos y egresos del proyecto señalando el mes o los
meses en que se consideran:
Figura 03. Ingresos y egresos del proyecto
 ACTIVIDADES PRESUPUESTO PROGRAMACION(MESES)
INGRESO EGRESO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # # # # # # # # #
F. DISEÑOESQUEMATICO
Estudio de Mercado $3,500.00
Adquisicion del Terreno $900,000.00
Desarrollo del Ante proyecto $1,842.00
Documentos contractuales (certificado de parámetros) $3,000.00
Cronograma de Actividades $2,750.00
Administracion del proyecto $2,751.00
F. DISEÑODEFINITIVO
Aprobación del Anteproyecto $10,000.00
Elaboración del Estudio Definitivo (expediente Técnico) $700.00
Permisos administrativos – edificación $10,000.00
Ensayos de campo ycontrol de Calidad $900.00
Propuestas económicas $1,500.00
F. EJECUCIONDEOBRA
Contratacion de seguros $5,599.00
Contrataciones (contratistas, proveedores ypersonal adicional) $5,600.00
Gestión de Riesgos $8,400.00
Control de Calidad yPruebas $11,040.00
Construcciónde Obra $1,771,856.28
F. OPERACIÓNMANTENIMIENTO
Pago de Administracion $4,000.00
Pago de personal de mantenimiento yadministración $7,000.00
Mantenimiento de áreas comunes $10,000.00
Pago de servicios públicos $5,000.00
Garantía Post Venta $10,000.00
Costos de seguridad $9,000.00
PROGRAMADEVENTAS $3,375,000.00

Fuente: Propia

Este cronograma fue realizado para poder tener el esquema del momento y costo en
el que se deberá realizar para garantizar el éxito del proyecto, cabe resaltar que son
costos aproximados según a la evaluación de proyectos anteriores y estudio de
mercado. Para una mejor visualización ver el anexo N° 01 (cronograma de
actividades y designación de ingresos y egresos)

3. Evaluación del proyecto

3.1. Estudio de Mercado
A continuación, se realizó la evaluación de 03 proyectos con características similares.
Tabla 01. Evaluación de alternativas de proyecto con el estudio de mercado

Precio Promedio
Precio mercado por m2
Proyecto Área Precio M2
Departamento

Casa Alta 90.00 1,200.00 108,000 $1,200

Valle de Miraflores 93.00 1,200.00 111,600 $1,200
Urb. Valle Misti 90.00 1,300.00 117,000 $1,300

Fuente: Propia

De esta manera se obtiene que el precio promedio por m2 en el mercado es de $

1,250.00 dólares.
 3.2. Programa de Ventas
Se elaboró el cronograma proyectado en los siguientes 21 meses.
Tabla 02. Cronograma del proyecto

PROGRAMACION DE VENTAS POR DEPARTAMENTOS (MESES)

MESES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 20
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
NÚMERO DE 3 3 3 2 2 3 3 3 2 2 1 1 1 1
DEPARTAMENTO
S VENDIDOS

Fuente: Propia

En la fase de diseño esquemático se desarrollará en el mes cero sin embargo no se

venderá ningún departamento; en la fase de diseño definitivo se proyecta vender 6
departamentos en 2 meses; mientras se ejecute la obra, se venderán 20
departamentos en un plazo de 8 meses: y en la fase de mantenimiento se venderán
los últimos 4 departamentos durante 4 meses:
3.3. Ingreso de Ventas

En la tabla N`__, se determina que el precio de venta por departamento es el resultado

del precio por m2 (obtenido del precio promedio de Estudio de Mercado es 1,250.00
dólares) por el área típica del departamento (90 m2). Por lo tanto, se determina que el
precio por departamento es 112,500.00 dólares y se concluye que el Ingreso Total de
Venta será 3,375,000.00 dólares.

TORR PRECIO DE VENTA

E1 DEPARTAMENTOS
PISO X01 X02 X03 X04 X05 X06
1 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00
2 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00
3 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00
4 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00
5 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00 $112,500.00
Tabla 03. Precio de venta por departamento del Proyecto

Fuente: Propia

3.2 Cálculo de flujos

 A continuación, se ha presentado el lujo de ingresos y egresos, y también
además de ello el flujo de efectivo neto, esta información está en el Anexo B de
proyección de ingresos por ventas:
Figura 04. Flujo de ingresos año 1, 2 del Proyecto 1

Fuente: Propia

Para los dos primeros años con iniciales del 20% se ha obtenido un valor de flujo de
ingresos de 4,241,868.75 dólares

Figura 05. Flujo de ingresos año 1, 2 del Proyecto 1

Fuente: Propia

Haciendo el cálculo para el lujo de efectivo neto de los dos primeros años se
obtiene un total de 837,233.04 dólares
3.2 Cálculo de VAN y TIR
Después de la evaluación económica analizada en el anexo N°02 tenemos los
resultados del VAN y TIR respectivamente y son:
Figura 06. Cálculo de VAN y TIR del Proyecto 1
 Fuente: Propia

● Esto nos indica que al ser el valor mayor a cero (positivo) el proyecto es

aceptable y en su defecto rentable.

Para el caso del TIR se tiene el siguiente resultado:
Figura 07. TIR (Tasa interna de retorno) del Proyecto 1

Fuente: Propia

Obtenemos que el valor de TIR es de 24.13% por lo que la inversión al proyecto

es aceptable, ya que la tasa de descuento es mayor al 10%.
3.3 Análisis de Sensibilidad
En este apartado haremos una evaluación y simulación de 5 posibles escenarios a
tener en cuenta los cuales se presentan a continuación:
3.3.1 Alternativa 1 (escenario base)
Figura 08. Precio de construcción teórico alternativa N°1

Tenemos el escenario
base en donde el costo de
construcción es de 600
dólares por m2 y se
vendería a 1,575 dólares
el m2, de ese modo
tenemos el monto total a recibir de $141,750.00 por departamento.
 Fuente: Propia Figura 09. Valor actual neto (VAN) alternativa N°1

Entonces el VAN obtenido es de

167,887.24 y el TIR es de 24.13%
lo cual nos daría un valor positivo
y de este modo tenemos que el
proyecto es aceptable y rentable.

Fuente: Propia

3.3.2 Alternativa 2, +10% construcción. - Aquí analizaremos si al aumentar el

costo de construcción en un 10% por los motivos que fuere, conlleva a un perjuicio
económico o aun lo mantiene estable.
Figura 10. Precio de construcción teórico alternativa N°2

Tenemos el escenario
donde el costo de
construcción es de 660
dólares por m2 (10%
más que el escenario
base), el precio de
venta no varía por lo que se mantiene a 1,575 dólares el m2.
Fuente: Propia

Figura 11. Valor actual neto (VAN) alternativa N°2

Entonces el VAN obtenido es de

-55,528.41 y el TIR es de 5.86%
lo cual nos daría un valor
negativo y con un porcentaje de
pérdida; de este modo resulta
que el proyecto NO es aceptable
por no ser rentable.
Fuente: Propia

3.3.3 Alternativa 3, -10% construcción. - Aquí analizaremos si al reducir el costo

de construcción en un 10% por los motivos que fuere, conlleva a un perjuicio
económico, mantiene estable las ganancias o da más rentabilidad que el escenario
base.
 Figura 12. Precio de construcción teórico alternativa N°3

Tenemos el escenario
donde el costo de
construcción es de 540
dólares por m2 (10%
menos que el escenario
base), el precio de
venta no varía por lo que se mantiene a 1,575 dólares el m2.
Fuente: Propia

Figura 13. Precio de construcción teórico alternativa N°3

Entonces el VAN sería de -391,302.89 y el

TIR es de 47.46% lo cual nos daría un
valor positivo y con un porcentaje bastante
alto; de este modo resulta que el proyecto
es aceptable y aún más rentable que el
escenario base.
Fuente: Propia

3.3.4 Alternativa 4, +10% venta. - Aquí analizaremos si al aumentar el costo de

venta de los departamentos en un 10% por los motivos que fuere, conlleva a un
perjuicio económico, mantiene estable las ganancias o da más rentabilidad.

Figura 14. Precio de construcción teórico alternativa N°4

 Tenemos el escenario donde el
costo de venta es de $1,732.50
dólares por m2 (10% más que el
escenario base), el precio de
venta total por departamento es
de $ 155,925.00
Fuente: Propia Figura 15. Valor actual neto (VAN) alternativa N°4

Entonces el VAN sería de

543,407.59 y el TIR es de 59.96%
lo cual nos daría un valor positivo
y con un porcentaje alto; de este
modo resulta que el proyecto es
aceptable y rentable.
Fuente: Propia

3.3.5 Alternativa 5, -10% venta. - Aquí analizaremos si al reducir el costo de venta

de los departamentos en un 10% por los motivos que fuere, conlleva a un perjuicio
económico, mantiene estable las ganancias o da más rentabilidad.
Figura 16. Precio de construcción teórico alternativa N°5

Escenario donde el
costo de venta es de
$1,417.50 dólares por
m2 (10% menos que
el escenario base), el
precio de venta por
departamento es de $127,575.00 dólares.
Fuente: Propia Figura 17. Valor actual neto (VAN) alternativa N°5
 Entonces el VAN sería de -207,633.11
y el TIR es de -5.81% lo cual nos daría
un valor negativo y con un porcentaje
también negativo; de este modo resulta
que el proyecto NO es aceptable y
tampoco rentable.

4. Comentarios y conclusiones

● El precio de venta por m2 de los departamentos varía entre 1,375 a 1,250

dólares dependiendo del nivel en que se encuentre el departamento.

● Se tuvieron 3 alternativas para la adquisición del terreno en las cuales se hizo

un análisis y se optó por la alternativa de PROYECTO 1 por ser la más

rentable.

● Se hizo la evaluación de cabida de las alternativas, las cuales mostraron qué el

porcentaje de costo de construcción del PROYECTO 1 es menor a la del

PROYECTO 3 por un 9%.

● Se hizo la evaluación comercial en la que se tiene ingresos de $4´252,500.00

un costo de terreno de $900,000.00 costo de construcción de $1´750,518.00 y

otros costos de $510,300.00 dólares dejando una utilidad NETA del 13%.

● En el costeo inmobiliario se tiene según los indicadores del ROE un 172% y de

TIR un 98%, esto en la evaluación del PROYECTO con la alternativa de

terreno N°01 la cual fue hallada la más rentable.

● En el análisis de sensibilidad en la que se pudieron ver las 5 alternativas de

evaluación se halló que los escenarios más perjudiciales en los que la empresa
tiene una pérdida en lugar de rentabilidad son:
o Cuando aumenta en un 10% el costo de construcción y disminuye el
precio de venta en un 10%.
Los escenarios más favorecedores en los que la rentabilidad es alta y viable
son:
o El escenario base, cuando el costo de construcción se reduce en un 10%
y cuando el precio de venta aumenta en un 10%.
 4.1 Formatos y anexos
4.1.1 Anexo 1. Plantilla Ms Project: Programación de actividades ingresos y egresos
 4.1.3 Anexo 3

Ejecución del trabajo:

Labor realizada por cada integrante y porcentaje Nombre y firma

de participación (la suma debe ser 100%)

Labor %

Participación en reuniones, presentación de Campos Alarcón Marycielo

materiales e información asignada,
puntualidad en reuniones programadas.
100 %

Carrasco Díaz César

97 %

Chambi Quispe Miguel

88 %

100 % Herrera Loayza Nohelí

 Medina Huaco Luis

75 %

Pancca Panca Javier

68 %

Rivera Charca Miriam

80 %
4.1.4 Anexo 4