TEMA 10 – PRINCIPALES CONTRATOS

10.2. LA DONACIÓN
La donación se define como el acto por el que una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor
de otra, que la acepta.

En la donación es absolutamente imprescindible que el donatario ACEPTE la donación. De lo contrario,

no produce ningún efecto.

ELEMENTOS ESENCIALES:
Consentimiento: es necesario que el donante tenga capacidad general para contratar. Sin embargo, no
es necesaria esta capacidad en el caso del donatario, salvo algunas excepciones. Es posible hacer una
donación a un nasciturus (concebido y no nacido, es decir, una persona embarazada) ¹ Conceputurs (ni
si quiera concebido, es decir, prever que alguien va a quedarse embarazada)

Objeto: pueden donarse cosas y derechos. Incluso se permite que el donante done todos sus bienes
siempre que se reserve lo suficiente como para vivir de acuerdo con sus necesidades. No se permite la
donación de una cosa futura.

Causa: como es sabido, debe existir causa como en cualquier contrato. (debe recordarse la simulación
de la compraventa, a través de la donación).

Sobre la forma del contrato, es necesario que si se dona una cosa inmueble se haga a través de escritura
pública (Notario).

¿ES POSIBLE RECUPERAR ALGO QUE SE HA DONADO?

Si se pacta, sí. Si no se ha pactado, la Ley prevé algunos supuestos en los que el donante podrá
recuperar la cosa donada:

Supervivencia o superveniencia de hijos: sobrevive el hijo que se consideraba muerto, o que el donante
tenga hijos después de la donación.

Ingratitud del donatario: comete algún delito contra la persona, cónyuge o hijos del donante, o le niega
alimentos.

Incumplimiento de cargas: el donatario incumple la carga que se le había impuesto para que la donación
produzca sus efectos.

EXISTEN ALGUNOS TIPOS DE DONACIÓN QUE SON IMPORTANTES:

Donación mortis causa: es una donación que producirá sus efectos tras la muerte del donante. Se rigen
por la normativa aplicable a las disposiciones de última voluntad (herencias).

Donación onerosa o modal (yo te lo dono, pero te digo como tienes que tratarlo): es una donación en
la que se impone un gravamen al donatario. Ej: te doy mi coche, pero no lo puedes pintar
Donación remuneratoria: es aquella donación que se hace a una persona por sus méritos o por los
servicios prestados al donante.

Donación con reserva de disponer del donante: se prevé la posibilidad de que un donante se reserve
la facultad de disponer de “algunos de los bienes donados o de alguna cantidad con cargo a ellos” (te
dono cosas, pero me reservo la posibilidad de poder usarlo)

Donación de nuda propiedad y usufructo (uso y disfrute de una cosa): se puede donar la propiedad a
una persona y el usufructo a otra/s persona/s. Ej: dejo la casa a mis hijos, pero mi marido puede tener
su usufructo.

Donaciones por razón de matrimonio: las hace cualquier persona, antes de celebrarse el matrimonio,
en consideración al mismo, a uno o ambos contrayentes (Ej: como te vas a casar, te regalo una lavadora)

10.3 LOS ARRENDAMIENTOS

Con carácter previo, es necesario tener en cuenta que los arrendamientos se regulan de distintas formas:
• Los arrendamientos (en general) se regulan en el Código Civil
• Los arrendamientos urbanos se regulan en su norma específica (LAU)
• Los arrendamientos rústicos se regulan en su norma específica (LAR)

Debe recordarse que “ley especial deroga ley general”, por lo que, atendiendo al caso, se aplicará una
u otra norma. (Por ejemplo, si es un arrendamiento de una vivienda, aplicaremos la LAU y en lo no
previsto en la norma –si se da el caso- se aplicará el CC).

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Se define como aquel por el que una de las partes se obliga a dar a otra el goce o uso de una cosa por
tiempo determinado y precio cierto.

En este contrato, no se estudiarán sus elementos esenciales, que no difieren demasiado de los aspectos
generales que ya se han analizado, pero sí se explicarán los aspectos más importantes de un contrato
de arrendamiento.

OBJETO DEL CONTRATO

PRECIO

DURACIÓN DEL CONTRATO

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

OBJETO DEL CONTRATO: puede tratarse de cosas muebles e inmuebles. En el caso de muebles, es
necesario que no sean consumibles (que se gasten con su uso).

PRECIO DEL CONTRATO: será el que acuerden las partes. No es necesario que se pague en dinero,
puede ser un pago en especie.
DURACIÓN DEL CONTRATO: será la que se haya pactado en el contrato. Si no se ha pactado nada, la
duración del contrato se determinará en función de cómo se haya pactado la renta, de forma que si se
ha pactado anualmente, la duración se entenderá hecha por años, mensualmente, se entenderá la
duración por meses, o lo mismo en caso de días. Puede establecerse un arrendamiento indefinido, pero
no perpetuo.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES: es necesario distinguir entre las obligaciones del arrendador y del
arrendatario.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Entrega de la cosa: debe entregarse la cosa en condiciones para servir al uso pactado. Además, debe
estipularse en el contrato las condiciones en que se encuentra (en caso contrario, la ley presume que se
entregó en buenas condiciones). Deben entregarse también los accesorios de la cosa.

Realizar las reparaciones que sean necesarias en la cosa arrendada: El arrendador debe efectuar las
reparaciones necesarias para conservar la cosa arrendada para el uso al que se destina, aunque se puede
pactar lo contrario. Ahora bien, el arrendatario debe notificar al propietario en el más breve plazo
posible la necesidad de hacer las reparaciones. Si a pesar de notificar la necesidad de reparación el
arrendador no se hace cargo, el arrendatario podrá realizar la reparación y repetir contra el arrendador.

Mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico de la cosa por el tiempo que dure el arrendamiento
Esta obligación de evitar perturbaciones en el disfrute de la cosa por el arrendatario incluye
perturbaciones personales, y las perturbaciones de terceros (un tercero no puede disfrutar del bien).
Igual que ocurría en la obligación anterior, es necesario que el arrendatario notifique a la mayor
brevedad la perturbación al arrendador.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Pagar la renta pactada: el incumplimiento del pago de renta, puede determinar la resolución del
contrato.

Uso de la cosa conforme a lo convenido o conforme a su naturaleza, aunque puede hacer mejoras en
la cosa siempre que no altere su naturaleza.

Devolución de la cosa arrendada a la extinción del contrato. El arrendatario debe devolver la cosa
cuando se extinga el contrato (tal y como la recibió). Si se retrasa en su entrega, se le podrá exigir la
indemnización de daños y perjuicios correspondiente. Además, si se demora en la entrega, responderá
incluso si se pierde por caso fortuito. Las mejoras que haya hecho en la cosa que se puedan retirar,
podrá retirarlas, pero aquellas que por su naturaleza impidan su retirada, no darán derecho al
arrendatario de indemnización.

Información al arrendador de cualquier novedad dañosa. Como se estudió anteriormente, debe

informar al arrendador de cualquier perturbación de tercero o necesidad de reparación para conservar
la cosa arrendada.

Soportar reparaciones urgentes. El arrendatario soportará reparaciones urgentes, lo que se deriva de su

obligación de devolver la cosa tal como la recibió.
¿CÓMO SE EXTINGUE UN ARRENDAMIENTO?
• Por vencimiento del plazo pactado
• Por incumplimiento de las obligaciones de alguna de las partes
• Por destrucción de la cosa arrendada
• Por pérdida de la cosa arrendada

¿Se puede subarrendar? ¿Y ceder un arrendamiento a otra persona?

Ambas opciones son posibles, pero la regulación de los arrendamientos en general señala que es
necesario el consentimiento del arrendador.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANO (VIVIENDA Y USO DISTINTO DE

VIVIENDA)

OBJETO DEL CONTRATO

PRECIO

DURACIÓN DEL CONTRATO

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

OBJETO DEL CONTRATO: en los arrendamientos urbanos es posible celebrar el contrato, tanto
respecto de inmuebles que se van a usar para vivienda, como respecto de inmuebles que se van a usar
para un uso distinto (locales de negocio). Hay algunas previsiones que son diferentes, según se trate de
uno u otro.

PRECIO DEL CONTRATO: nuevamente será el pactado por las partes en el momento de celebrar el
contrato. No obstante, debe tenerse en cuenta que en materia de arrendamientos urbanos existe la
“fianza” que está prevista únicamente para (cuando se “devuelve” el inmueble) hacer frente a los daños
causados por el uso del arrendatario. No puede aplicarse la fianza al impago de rentas.
En el caso de viviendas, se entrega 1 mensualidad de fianza. En el caso de locales de negocio (uso
distinto de vivienda) se entregan 2 mensualidades de fianza.

DURACIÓN DEL CONTRATO: también es la pactada por las partes. Sin embargo, en arrendamientos
urbanos, hay algunas cuestiones a tener en cuenta:
• Si la duración de un arrendamiento se ha pactado por tiempo inferior a 5 años (7 años si
arrendador es persona jurídica) se irá prorrogando hasta alcanzar dicho plazo anualmente, salvo
que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato con 30 días de antelación.
• Es posible que, transcurridos 6 meses de alquiler, el arrendatario desista del contrato de
arrendamiento. Puede haberse pactado para este caso una indemnización al arrendador.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Son, fundamentalmente las mismas que se han estudiado con carácter general antes, aplicado,
lógicamente a arrendamientos urbanos. Únicamente debe tenerse en cuenta la existencia de los
denominados derechos de tanteo y retracto (aunque es habitual pactar su renuncia en el contrato), cuyos
conceptos son:
TANTEO: es el derecho que tiene el arrendatario de adquirir la vivienda con preferencia a cualquier otro
adquirente, que opera una vez celebrado el contrato de compraventa, antes de su consumación.

RETRACTO: es el derecho que tiene el arrendatario para adquirir la vivienda una vez se ha celebrado el
contrato de compraventa y se ha consumado, es decir, transmitida ya al adquirente (ya se ha consumado
el contrato del nuevo adquiriente)

® Ambas acciones tienen un plazo de 30 días desde que sea notificada la decisión de vender la finca
(tanteo) o desde que se notifique la realización de la venta.

Existe un procedimiento específico en materia de incumplimiento de obligaciones del arrendatario: el

desahucio.
• Desahucio por impago.
• Desahucio por precario (no hay título para estar ahí).

Como arrendador debo emitir una enervación (evitar, avisar de que si no pagas te voy a desahuciar).
Juicio ® Si no demuestras que se ha pagado, se da una fecha de desahucio ® Alzamiento (el día que
se realiza el desahucio)

10.4 EL PRÉSTAMO
Concepto de préstamo: el préstamo (también denominado mutuo) es aquel contrato por el que una de
las partes entrega a otra dinero u otra cosa fungible con condición de devolver otro tanto de la misma
especie y calidad. Puede ser gratuito o con pacto de pagar interés.

Concepto de comodato: es aquel contrato por el que una de las partes entrega a otra una determinada
cosa, con la obligación de devolver esa misma cosa. Siempre es gratuito.

10.5 ¿QUÉ SE PUEDE PEDIR EN CASO DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL?

• La resolución del contrato. Implica extinguir la vigencia del contrato. En ocasiones puede
implicar restituir las prestaciones (p. ej. En la compraventa devolver la cosa y el precio pactado,
o lo que corresponda proporcionalmente).
• El cumplimiento forzoso del contrato. Implica obligar a la otra parte a cumplir lo estipulado.
Ahora bien, habrá ocasiones en las que no sea posible, motivo por el que se deberá
COMPENSAR a la otra parte con el equivalente pecuniario.
• Indemnización de daños y perjuicios. Implica imponer a la parte incumplidora la obligación de
INDEMNIZAR para el caso de incumplimiento, siempre que se pueda probar la existencia de
daños.

Mención a la forma y partes de un contrato. Especial mención “cláusula penal”.