D. Registral, Tarea #1

Braulio E. De La Cruz Mejía.
A00089291.
Los grandes sistemas de Registro en República Dominicana.
Para dar inicio con el presente ensayo, es importante destacar lo que es un sistema de
registro. Un sistema de registro es un conjunto de principios, por sus afinidades,
organización y objetivos, que forman un cuerpo doctrinal. Una de sus principales
caracteristicas es perseguir un fin, es decir, un propósito.
Un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria es el conjunto de principios y reglas

que sirven a un Estado para mantener el control, supervision y estabilidad de los
derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, asi como de las transferencias o
gravamenes que tengan como objeto esos derechos.
Todas las sociedades organizadas del mundo tienen su sistema juridico. Este derecho
contempla la forma en que se hara el registro de los derechos inmobiliarios, o se levaran
a cabo las transferencias de los mismos.
Todas las sociedades organizadas tienen su sistema de registro o control de los derechos
inmobiliarios. Ningun Estado se puede dar el lujo de no establecer las reglas que
normaran las operaciones juridicas que involucren la tierra y todo lo que esta adherido
de manera permanente a ella.
La tierra es una expresion de la soberania de un Estado. Es por eso que todos los
Estados del mundo se preocupan por reglamentar la tenencia de las tierras.
Cada uno de los sistemas de registros de la propiedad inmobiliaria y sus

desmembraciones tiene sus caracteristicas que les son propias. Ellas lo distancian y
diferencian de otros sistemas.
Asimismo, es importante resaltar que todos los tratadistas y doctrinarios del derecho de
registro de la propiedad inmobiliaria estan contestes en que lo ideal es que el sistema de
registro cuente con los cuatro principios fundamentales. Estos son: la publicidad, la
legalidad, la autenticidad y la especialidad.
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Existen cuatro grandes sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, que son: el

Sistema Informal, el Judicial, el Ministerial y el Torrens. En esta ocasión, me tomare el
tiempo de desarrollar lo mas reelevante del Sistema torrens.
El Sistema Torrens.
Este sistema establece el régimen legal de tenencia de las tierras de una forma más
científica, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas existentes. Fue creado
por el Sr. Robert Torrens, y se aplicó por primera vez en Australia del Sur en el año
1859, aunque la Ley fue aprobada el 27 de enero del mismo año. Lo denominaron Real
Property Act.
Son muchos los países que utilizan este sistema para garantizar el registro de los
derechos inmobiliarios. Entre ellos se pueden mencionar Australia del Sur, la cual fue
su cuna, Inglaterra y Canadá, algunos Estados de los Estados Unidos y algunas Colonias
Francesas, como Argelia, Madagascar, Túnez, entre otros.
En la República Dominicana fue introducido mediante la orden Ejecutiva No. 511, del 1
de julio del año 1920, dictada por el gobierno de la ocupación norteamericana. Luego se
le introdujeron diversas modificaciones.
Posteriormente, la Republica Dominicana, ya libre e independiente, sustituyó la Orden

Ejecutiva No. 511 por la Ley de Registro de Tierras. Esta nueva Ley seria la No. 1542,
del 7 de noviembre del 1947. También recibió múltiples modificaciones, hasta que fue
derogada por la Ley de Registro Inmobiliario, No. 108-05, del 23 de marzo de 2005,
vigente en la actualidad. Esta se complementa con una serie de reglamentos que dictó la
Suprema Corte de Justicia.
La característica principal de este sistema está en que cumple con exactitud los
principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad, los cuales fueron
mencionados anteriormente.
La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el
inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante todo el proceso de
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saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el libro que lleva el

Registrador de Títulos correspondiente. Así se enteran todos los que tienen interés. Los
terceros están bien informados, desde luego, de la situación jurídica del inmueble
registrado que les interesa.
Asimismo, el articulo 90 de la Ley de Registro Inmobiliario establece lo que es el

Registro del inmueble, que es también lo que le da la publicidad. De igual forma, en su
párrafo I, afirma que el registro queda realizado cuando se inscribe el derecho, carga o
gravamen en el Registro de Títulos que corresponde al inmueble.
La jurisprudencia y la Doctrina han sentado el criterio de que, a partir de la sentencia

final del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideran registrados. Sin importar
que el registro material no se haya efectuado. Esto se debe a que, a partir de la sentencia
final del saneamiento, ya los derechos están depurados y reconocidos. Lo demás
corresponde a una formalidad material.
Cada Registrador de Títulos llevara un libro de inscripciones en el cual inscribirá tan

pronto como se le entreguen, todos los actos y otros documentos que resulten estar
completos, debidamente redactados, y en condiciones de ser registrados, así como todos
los actos judiciales, ordenes, resoluciones y sentencias concernientes a terrenos
registrados que les fueren entregados. En dicho libro hará constar el año, mes, día, hora
y minuto en que recibiere dicho documento, el cual se reputará, desde entonces,
registrado.
Es importante destacar que, para los interesados, el registro no se opera cuando el

Registrador de Títulos haya hecho la inscripción correspondiente, sino desde el mismo
momento en que la persona deposita su documento por ante ese funcionario. La
operación material de asentar en el libro es una responsabilidad del Registrador, no del
interesado.
La legalidad surge del mismo proceso de saneamiento. Por medio del que se depuran los
derechos. Además, se garantiza que ningún derecho será registrado si primero no ha
sido sometido a la depuración catastral correspondiente. De manera que los derechos
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que constan en los registros que están bajo control y uso del Registrador de Títulos son
confiables y estables.
La autenticidad le viene del certificado de Titulo, que es oponible a todo el mundo,
incluyendo al Estado. Este es expedido por el mismo Estado y tiene la garantía de este.
El Certificado de Titulo tiene un carácter erga omnes. Es imprescriptible, inmutable e

inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la Republica. Es considerado
como un documento autentico por excelencia. Sobre todo, porque emana de un
funcionario competente, que a su vez cumple la orden dada por el Tribunal de Tierras.
Cuando hablamos de especialidad, nos referimos al principio que sirve para

individualizar los inmuebles. Se le atribuye en el registro una hoja o las hojas
consecutivas que sean necesarias, de manera especial. El registro se hace de manera
particular. En el libro de registro complementario se anotarán todas las incidencias
jurídicas y legales en que se vea envuelto el inmueble.
Otra característica fundamental del Sistema Torrens es que crea una jurisdicción
especializada: la jurisdicción Inmobiliaria. Esta tiene dos instancias, para que los
asuntos recorran el doble grado de jurisdicción. Estas son el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original, primer grado y el Tribunal Superior de Tierras, segundo grado.
Conforme a los artículos 6 y 115 de la Ley de Registro Inmobiliario existen 5

Tribunales Superiores de Tierras. Cada uno tiene sus oficinas y dependencias. Cada uno
tiene su jurisdicción o competencia territorial claramente definidas por la ley, y su
presidente. Este ejecuta las funciones administrativas. También puede actuar como
presidente del Tribunal Superior de Tierras cuando él lo entienda necesario, con una
auto designación. Está compuesto por un número, en principio, de cinco jueces, incluido
el presidente.
El Sistema Torrens crea el procedimiento catastral con una característica mixta, es

compulsivo y facultativo. Es compulsivo cuando deviene en obligatorio. Esto sucede
cuando el Estado declara de interés público el saneamiento de una parcela o conjunto de
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parcelas. Entonces el tribunal tendrá que llevar a cabo el proceso de saneamiento hasta
que los respectivos derechos queden definitivamente depurados y registrados.
Por otro lado, es facultativo cuando no es obligatorio, cuando son las partes interesadas
o condueños de los terrenos los que deciden si realizan el procedimiento o no. Aunque
la propia ley de Registro Inmobiliario, en su artículo 20 declara que es de orden público
el saneamiento de todos los derechos inmobiliarios, no obstante, no se le puede imponer
a los poseedores de las tierras el procedimiento, si primero no lo declara el Estado de
interés público. Cuando el saneamiento es facultativo son los particulares los que
impulsan el inicio del proceso, conforme a las necesidades e intereses que los mueven.
En conclusión, como se mencionó anteriormente el Sistema Torrens vendría siendo el

más completo, ya que establece el régimen legal de tenencia de las tierras de una forma
más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas existentes.
También que su característica principal es que cumple con todos los principios de esta
materia.
Bibliografía:
Ciprián., R. (Octubre 2010.). Tratado de Derecho Inmobiliario. Santo Domingo, R. D.:

Editora Centenario, S. A.
Tratado de derecho inmobiliario. – Rafael Ciprian.

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Los grandes sistemas de Registro en República Dominicana.

Un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria es el conjunto de principios y reglas

Cada uno de los sistemas de registros de la propiedad inmobiliaria y sus

Existen cuatro grandes sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, que son: el

Posteriormente, la Republica Dominicana, ya libre e independiente, sustituyó la Orden

saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el libro que lleva el

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La jurisprudencia y la Doctrina han sentado el criterio de que, a partir de la sentencia

Cada Registrador de Títulos llevara un libro de inscripciones en el cual inscribirá tan

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El Certificado de Titulo tiene un carácter erga omnes. Es imprescriptible, inmutable e

Cuando hablamos de especialidad, nos referimos al principio que sirve para

Conforme a los artículos 6 y 115 de la Ley de Registro Inmobiliario existen 5

El Sistema Torrens crea el procedimiento catastral con una característica mixta, es

En conclusión, como se mencionó anteriormente el Sistema Torrens vendría siendo el

Ciprián., R. (Octubre 2010.). Tratado de Derecho Inmobiliario. Santo Domingo, R. D.:

Tratado de derecho inmobiliario. – Rafael Ciprian.

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