DERECHO REALES

TEMA IX

1.- Condominio. Concepto. Caracteres. Paralelo con figuras análogas. Reseña histórica.
Naturaleza jurídica. Clases. Constitución. Régimen legal de condominio.

Nociones generales
Comunidad y condominio. — En términos generales, hay comunidad cuando varias personas
tienen idénticos derechos sobre una cosa o sobre un conjunto de bienes. Es necesario advertir,
sin embargo, que no siempre que existen derechos de naturaleza análoga o idéntica sobre una
misma cosa, hay comunidad. Existen supuestos en que esos derechos son excluyentes, de tal
modo que cada uno conserva su individualidad de una manera plena y perfecta; así ocurre, por
ejemplo, en el caso de que dos o más hipotecas concurran sobre la misma cosa. Los acreedores
hipotecarios no tienen ninguna comunidad entre sí, porque sus derechos son excluyentes los
unos de los otros. Para que haya comunidad debe haber una confluencia armónica, una
compatibilidad, de tal manera que los distintos titulares puedan ejercer los derechos en forma
no excluyente.
El condominio es una especie dentro de la comunidad o comunión de bienes; es la comunidad
existente entre los copropietarios de una misma cosa. Desde ya puntualizamos que para que
haya condominio, la propiedad debe recaer sobre una cosa; de lo contrario, la comunidad de
bienes no es condominio (art. 2674).

Según el art. 2673 condominio: “es el derecho real de propiedad que pertenece a varias
personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble “. Es la comunidad que
existe entre copropietarios de una misma cosa.

Caracteres:
1) varios sujetos; necesitamos 2 o mas condóminos, sean personas físicas o jurídicas.

2) un solo objeto; el objeto puede ser una o varias cosas (Ej. Tenemos 2 personas que
son propietarios de 2 inmuebles distintos, en un mismo edificio. Estos dos inmuebles
constituyen el “objeto” y ambas personas, tienen cada una, el 50% del objeto. No
puede, cada uno, tomar un inmueble, ya que la parte es indivisa).

3) Partes ideales o indivisas o cuotas partes; (Art. 2676) cada condómino tiene derecho
(con las mismas facultades que un propietario) sobre su parte indivisa. Lo que significa
que no se puede dividir el objeto, materialmente. Entonces no hay una parte física
materialmente determinada del objeto.

Comparación con otras instituciones jurídicas.

Conviene destacar la diferencia entre el condominio y otras figuras jurídicas con las que tiene
una cierta analogía:

a) con la sociedad. — La diferencia es neta: la sociedad hace surgir una nueva persona
jurídica, que es la titular de los derechos; en tanto que el condominio no hace nacer ningún
ente nuevo. En consecuencia, la titular del derecho de dominio en el primer caso es la
sociedad, mientras que en el segundo es cada uno de los condóminos.
Aparte de esta diferencia fundamental, podemos señalar otras:
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1) El condominio es un derecho real que se tiene sobre una cosa; la sociedad confiere a
los socios un derecho personal;
2) La sociedad sólo puede surgir del acuerdo de voluntades, en tanto que el
condominio puede resultar además del testamento o de la ley;
3) La sociedad puede ser titular de cualquier derecho patrimonial, en tanto que el
condominio sólo puede recaer sobre cosas, no sobre derechos (art. 2674);
4) En cuanto al funcionamiento y administración de la sociedad, ella depende del
contrato social que crea los órganos de gobierno de la entidad; en tanto que la
administración del condominio está regida por las disposiciones de la ley.

b) Con la indivisión hereditaria. — Aquí el paralelismo es más estrecho, porque el

condominio es también una forma de comunidad.
Pero las diferencias son claras:
1) el condominio sólo puede recaer sobre cosas (art. 2674); la comunidad hereditaria
existe también sobre bienes que no son cosas;
2) en el condominio la administración de la cosa común es decidida por la mayoría (art.
2700); en la indivisión hereditaria la minoría no está constreñida a conformarse con la
decisión de la mayoría y es el Juez quien debe decidir estas diferencias (art. 3451);
3) la comunidad hereditaria es forzada y esencialmente transitoria, caracteres que no se
dan nunca unidos en el condominio que o bien es voluntario y, en tal caso,
esencialmente precario (art. 2692), o bien es forzoso, y en tal caso no hay posibilidad
de división;
4) la indivisión hereditaria nace solamente de la muerte del causante; en tanto que el
condominio puede surgir también del acuerdo de voluntades.

c) Con la comunidad conyugal. — La sociedad conyugal es una forma de comunidad que

tiene importantes analogías con el condominio, particularmente en lo que hace al uso y goce
de los bienes.
Pero también las diferencias son claras:
1) en el condominio la administración de la cosa común está regida por el principio de
la mayoría; la sociedad conyugal es administrada, en cambio, de acuerdo con un
sistema legal que ha establecido dos masas separadas de bienes, cuya administración y
disposición corresponde a cada uno de los cónyuges;
2) la comunidad conyugal puede recaer sobre cosas y sobre derechos, en tanto que el
condominio sólo puede recaer sobre cosas;
3) la comunidad conyugal es en principio indivisible, y sólo concluye por las causas
taxativamente numeradas por la ley; el condominio en su forma típica es esencialmente
divisible.

d) Con la propiedad horizontal. —Aquí también la diferencia es neta:

1) en la propiedad horizontal, cada uno de los integrantes del consorcio o
copropietario, es dueño exclusivo de la unidad que le pertenece; sólo él puede usarla y
gozarla, disponer de ella, hipotecarla, etc. El condominio propiamente dicho sólo se da
en la propiedad horizontal respecto de las llamadas partes comunes, que son accesorias
y no constituyen el nudo del derecho del copropietario;
2) la propiedad horizontal hace nacer una nueva entidad jurídica: el consorcio, lo que
ya hemos dicho, no ocurre en el condominio;
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3) la administración del consorcio se regula por las reglas convencionales del

reglamento o estatuto, en tanto que el condominio es administrado conforme con los
arts. 2699 y siguientes, en que la regla de la mayoría es rigurosa.

e) Con las servidumbres. — El propietario del fundo dominante tiene ciertos derechos sobre
el fundo sirviente. Estos derechos son ejercidos simultáneamente con los inherentes al
dominio que tiene el dueño del fundo sirviente Pero dista esto de ser un condominio: los
condóminos son todos propietarios y gozan de todas las atribuciones inherentes a ese derecho
con las solas limitaciones que resultan de la pluralidad de titulares; en el supuesto del bien
gravado con servidumbre, el propietario es el único titular del dominio, con las más amplias
facultades de goce y disposición, con la sola limitación de no perturbar el ejercicio de la
servidumbre; y por su parte, el titular de la servidumbre sólo puede ejercer sobre el bien
aquellos derechos o actos comprendidos en el derecho que se le ha reconocido.

Antecedentes históricos. — Los orígenes del condominio en Roma son un tanto oscuros. En
la doctrina más moderna priva la opinión de que tal origen debe encontrarse en la comunidad
familiar derivada la muerte del padre de familia; como esta comunidad de bienes se demostró
útil en ciertas situaciones, posteriormente se admitió que también se podía establecer dicha
comunidad por convenio o contrato entre varias personas. En su última etapa y tal como ha
llegado a nosotros a través del Corpus Juris, el condominio es un derecho real que recae sobre
toda una cosa, pero por una parte indivisa. De esta manera, cada uno de los condóminos podía
disponer libremente de su parte indivisa, con lo cual el derecho romano puso más el acento en
la protección del interés individual de los copropietarios que en el interés del grupo social.
También el condominio germánico tuvo su origen en la comunión que se verificaba
naturalmente entre los componentes de la familia a la muerte del jefe. Pero en esa forma típica
del derecho germano actual que se llama la gesammte hand, se ha mantenido la predominancia
del interés colectivo sobre el individual de una manera notable. A la inversa de lo que ocurre
en el condominio del tipo románico, los miembros de la propiedad en mano común o
gesammte hand, no pueden disponer de su cuota ni gravarla ni tampoco pueden reclamar la
disolución de la comunidad. En realidad, no existen tampoco cuotas sino que la cosa es gozada
en común entre todos los comuneros. En definitiva, aunque esta comunidad no sea
propiamente una persona jurídica, en la práctica viene a comportarse como tal.

Naturaleza jurídica del condominio. — Una de las cuestiones clásicas del derecho es la
naturaleza jurídica del condominio, tal como está legislado en los códigos modernos que
siguen la tradición románica.

a) Para algunos autores, cada uno de los condóminos es propietario de una cuota ideal del
derecho de propiedad, entendida ella como una parte intelectual o pro indivisa de la cosa
(Aubry y Rau, Pothier). Pero esta doctrina no ha resistido la crítica. Una cuota abstracta no
puede ser objeto de un derecho de propiedad, que debe recaer sobre una cosa concreta.
Además, si cada uno de los condóminos es dueño de su cuota, que es diversa de la cosa
material, ¿quién es el propietario de esta última cosa?

b) De acuerdo con otros autores, el condominio es una persona, jurídica, la colectividad

de los condóminos, que sería la verdadera propietaria de la cosa.
Pero esta doctrina no puede ser sostenida, al menos en nuestro derecho positivo, sin alterar
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totalmente la naturaleza jurídica del condominio, tal como ha sido regulado en nuestro
Código. Nada permite afirmar que el condominio hace surgir una persona jurídica distinta
de los condóminos; son éstos los titulares del derecho y quienes lo ejercen. Considerar que el
condominio hace surgir una persona jurídica, es desvirtuar los hechos y meter a la fuerza esta
institución dentro del esquema de la personería jurídica.

c) Conforme con otros autores (Lafaille) el condominio sería un derecho real distinto de la
propiedad individual; está sería la única forma de poder combinar los dos extremos de la
exclusividad del derecho de propiedad y de la existencia de sujetos múltiples.

— Toda esta discusión sobre la naturaleza jurídica del condominio parece en buena medida
estéril. El jurista debe concentrar su atención en el interés económico y a veces espiritual
(como ocurre con el condominio de una cosa en la que se ha puesto una fuerte carga afectiva)
que se procura satisfacer con la regulación legal del condominio.
Ese interés consiste en que una cosa pueda tener más de un dueño o, para decirlo en otras
palabras, en que varias personas puedan detentar simultáneamente el dominio de una cosa. Es
decir, no se trata de establecer un derecho nuevo, ni de crear una persona jurídica, ni de ser
dueño de una creación puramente intelectual como es la cuota. Se trata del ejercicio
simultáneo del derecho de propiedad por varias personas. (De acuerdo: Allende, Mariani de
Vidal).
La concepción románica que nuestro Código ha adoptado traduce muy bien esta concepción.
Todos los condóminos son dueños de toda la cosa; pero su derecho a ella no es pleno, sino que
está naturalmente limitado por el derecho análogo de los restantes condóminos. Esta limi-
tación se expresa diciendo que su derecho se ejerce por su cuota parte o por su parte indivisa.
Pero no por ello deja de ser un derecho de dominio sobre la cosa (art. 2673).

— Pero los problemas no concluyen aquí. ¿Qué es la cuota parte o la parte indivisa de cada
condómino? Hemos dicho ya que la teoría de que se trata de una parte puramente intelectual o
ideal, en que estaría dividida la cosa, no resiste el análisis; pues no se puede ser dueño de algo
puramente abstracto) de una creación intelectual que no tiene existencia en el mundo concreto
de los bienes. Tampoco es una parte material de la cosa, ya que el derecho de los condóminos
(o para decirlo con mayor precisión, algunos de esos derechos) se extiende a toda la cosa.
Cuando se quiere concebir a la parte indivisa como una fracción ideal o real de la cosa, se
fracasa irremediablemente, porque las soluciones legales no se avienen con ninguna de estas
ideas.
A veces, la ley trata al condómino como dueño de toda la cosa, al permitirle poseerla toda,
usar y gozarla, reivindicarla toda.
Otras reduce su derecho a una proporción o parte: sólo esa parte puede vender, hipotecar, etc.
Y es que el condominio no ha surgido como una construcción lógica de juristas, no es un
producto elaborado en gabinetes o bibliotecas, sino que se ha ido conformando en los hechos,
en la vida real, del modo que mejor llenase sus necesidades y satisficiera los intereses
prácticos y económicos implicados, aunque la construcción total no resulte siempre de una
lógica impecable.

Ahora bien: si la cuota no es ni una parte real ni una parte intelec tual de la cosa ¿qué es? En
verdad, cuando se habla de la cuota parte o de la parte indivisa, no se hace más que echar
mano de una expresión cómoda y simple para designar el haz de derechos y cargas de que es
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titular cada condómino. Siempre tiene una expresión cuantitativa (por ejemplo, un tercio, un
quinto, un octavo) porque ésa es la medida en que se reconocen ciertos derechos y
responsabilidades. Es la base que indica la proporción en que se dividen entre los condóminos
los frutos y las cargas y en que se dividirá la cosa misma cuando llegue el momento de la
liquidación del condominio. Para decirlo con mayor precisión, la cuota es la medida en que
algunos de los derechos que la ley reconoce a los condóminos, pueden ser ejercidos.

Lo explicado hasta aquí pone de manifiesto que cuando nuestra ley dice que se puede vender o
hipotecar la parte indivisa, se utiliza un lenguaje impropio. El condómino no enajena la cosa o
una parte de ella; lo que hace es ceder o alienar su derecho de copropiedad, lo que coloca al
adquirente en la situación que tenía el enajenante respecto de la cosa y de los demás
condóminos. En consecuencia, cuando la ley habla de alienación de la cuota o parte indivisa
entiende hablar de la alienación o cesión del derecho de copropietario, limitado a la
proporción que el enajenante tiene.

Finalmente, debemos destacar una característica peculiar de ese conjunto de derechos que se
llama la cuota o parte indivisa: tiene en sí una fuerza de expansión, una suerte de derecho de
acrecer similar al de los coherederos, de tal forma que si uno de los condóminos abandona su
parte indivisa, ésta acrece la de los demás.

Distintas clases de condominio.

— El condominio puede ser sin indivisión forzosa o con ella.
En el condominio sin indivisión forzosa, cada uno de los condóminos puede pedir la división
del condominio. El condominio viene a ser así una situación inestable, precaria, dependiente
del mantenimiento permanente de la voluntad de los condóminos de conservar el condominio.
Ésta es la forma típica de la copropiedad; de ahí que el Código la legisle en un primer capítulo
de carácter general titulado Del condominio; de manera que estas disposiciones son aplicables
también al condominio con indivisión forzosa en cuanto no contraríen las normas o principios
propios de éste.
En el condominio con indivisión forzosa la situación de copropiedad se mantiene en tanto se
den los presupuestos legales que la originan. En otras palabras habrá indivisión forzosa cuando
la ley prohíbe la división de la cosa común o cuando la prohíbe una estipulación válida y
temporal de los condóminos o un acto de última voluntad también válido (art. 2715).
Ejemplos de indivisión forzosa son el condominio sobre muros, cercas y fosos, sobre los
bienes hereditarios en los supuestos de indivisión temporaria previstos por la ley 14.395 (arts.
51 y sgtes.), los sepulcros, el bien de familia, etc.

Constitución
Fuentes del condominio. Conforme con el art. 2675 el condominio puede constituirse por
contrato, por testamento o resultar de las disposiciones de la ley.
Se constituye por contrato cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa común,
como por ejemplo, Pedro y Diego compran o Reciben en donación una propiedad. De igual
manera habrá condominio por contrato cuando el propietario de una cosa enajena una parte de
ella a un tercero.
El condominio resultará del testamento cuando el causante legue una misma cosa a más de
una persona.
Por último, la ley dispone la existencia de condominio en distintos casos; así, por ejemplo, en
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el caso de muros, cercos y fosos, de los sepulcros, del bien de familia.

Otras hipótesis no encuadran típicamente en ninguno de los tres casos previstos por el art.
2675; en verdad vienen a estar encabalgados entre los contratos y la ley, como fuente del
condominio.
Así ocurre en los siguientes casos;
a) Puede suceder que un condómino enajene su parte a un tercero; en tal supuesto, no puede
decirse que el condominio haya surgido de un contrato entre los condóminos, porque ellos no
se han puesto de acuerdo para adquirir en común el dominio. El condominio resulta así
totalmente ajeno a la voluntad de los condóminos no enajenantes y se opera por un acto
unilateral del enajenante. En otras palabras, el condominio no resulta de un contrato sino de
una voluntad unilateral (unilateral en el sentido de que los otros condóminos son ajenos al
acto, aún cuando en las relaciones entre enajenante y adquirente, es bilateral).

b) En el caso anterior hemos examinado el supuesto de sucesión singular en los derechos de

uno de los condóminos; también puede ocurrir la sucesión universal: los herederos de uno de
los condóminos suceden en los derechos del causante a éste y entran a ser condóminos de
quien lo era del causante.

c) Igualmente puede surgir la copropiedad del hecho de que varias personas hayan poseído
simultáneamente un inmueble durante el término necesario para usucapir.

Forma y prueba. — La forma de la constitución depende naturalmente de la fuente que tenga

el condominio. Si se hubiera constituido por contrato y se refiriese a inmuebles, se requiere
escritura pública (art. 1184, inc. 1). Si se constituye por testamento, basta que éste sea
formalmente válido. En cuanto al condominio resultante de una disposición legal, no requiere
formalidad alguna porque él surge de pleno derecho por disposición misma de la ley.
En el supuesto de sucesión singular en la parte de un condómino sobre un inmueble, también
se requiere escritura pública (art. 1184, inc. 1º). Finalmente, en el caso de usucapión conjunta,
basta la sentencia que reconoce el derecho.
En todos estos casos, la constitución del condominio no producirá efectos respecto de terceros
mientras no sea inscripto en el Registro de la Propiedad (art. 2505).

2.- Condominio normal - sin indivisión forzosa

Facultades de los condóminos

— El Código Civil, ha tenido como base la idea de que la copropiedad no es otra cosa que un
estado particular de la propiedad: los derechos derivados de ella son los mismos que
corresponden al propietario único de una cosa, solamente que estando la propiedad repartida
entre varias personas, el derecho de cada propietario queda sujeto en su ejercicio a las
limitaciones derivadas del concurso del derecho igual de los otros condóminos.
A esta idea liminar corresponden las facultades que el Código atribuye a los condóminos sea
sobre la cosa en su totalidad, sea sobre la parte indivisa. La conciliación de los intereses, a
veces coincidentes, a veces encontrados de los copropietarios, ha exigido una reglamentación
legal que estudiaremos en los párrafos que siguen.

1. — Facultades sobre la parte indivisa.

Principio general y aplicaciones. — El art. 2676 sienta el principio general que rige esta
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materia: cada condómino goza respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la
propiedad, compatible con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de
los demás copropietarios.
Hemos dicho ya que la parte indivisa no existe como una cosa que tenga entidad propia; de tal
manera que no es sino el haz de derechos que se le reconocen al condómino sobre la cosa co-
mún. Sobre este conjunto de derechos, que es el que se centra en cabeza de cada uno de los
condóminos, cualquiera de ellos puede disponer sin consentimiento de los demás
copropietarios. Éste es el sentido que debe atribuirse a la ley cuando habla de que los derechos
que se conceden al propietario deben ser compatibles con la naturaleza de la Parte indivisa.
Veamos ahora cuáles son esos derechos concretos que el copropietario puede ejercer sin el
consentimiento de sus condóminos.
a) Enajenación. —Los condóminos pueden enajenar su parte indivisa (art. 2677), sin
limitación ninguna y sin necesidad del consentimiento de los demás copropietarios. Estos
carecen del derecho de invocar preferencia a la adquisición, de tal manera que el condómino
que desee vender su parte indivisa no está obligado a conceder un derecho de tanteo a sus
condóminos.
b) Hipotecas; remisión. — El principio general en esta materia es que el condómino puede
hipotecar su parte indivisa, si bien esa hipoteca queda subordinada al resultado de la partición.
c) Usufructo. — El copropietario puede constituir usufructo sobre su parte indivisa (art.
2846); se acepta generalmente que ello lleva involucrado la posibilidad de ceder el uso y la
habitación de los derechos del condómino (art. 2949). Bien entendido que la constitución del
usufructo, el uso o la habitación por parte del condómino, sólo puede importar el ejercicio de
esos derechos en la medida que puede ejercerlos el propio condómino, es decir, de modo que
no perturbe el derecho; análogo de los otros condóminos.
d) Servidumbres. — El copropietario no puede gravar el inmueble con una servidumbre, sin
el acuerdo de todos los condóminos (art. 2985). Pero la servidumbre constituida por uno de
ellos vendría a cobrar eficacia si realizada la partición le tocara la propiedad exclusiva de todo
o de una parte del inmueble sobre el cual aquella se constituyó (art. 2986).
e) Acciones. — El condómino tiene, desde luego, las acciones posesorias para defender su
derecho contra los otros condóminos que pretendan excluirlo del condominio o bien contra
terceros. Estas acciones surgen muy naturalmente de la circunstancia de ser el condómino po-
seedor de la cosa.
De igual modo tiene el condómino acción reivindicatoría contra los otros condóminos que le
nieguen su derecho y contra terceros que pretendan excluirlo de su dominio.

2.- Facultades sobre toda la cosa.

Derecho de uso y goce. — El principio general es que cada uno de los condóminos tiene el uso
y goce de toda la cosa; es decir, que su derecho no se limita a una parte sino que se ejerce
sobre toda ella. Claro está que el uso y goce debe ejercerse sin perjuicio del derecho análogo
que tienen los condóminos.
Por ahora queremos puntualizar que el derecho de usar la cosa por cada uno de los
condóminos no es irrestricto sino que debe hacerse conforme con el destino de ella y de modo
de no deteriorarla en su interés particular (art. 2684). Esto marca una considerable diferencia
con el propietario exclusivo, porque éste puede cambiar el destino de la cosa; sí, por ejemplo,
dedicar un predio que ha estado destinado a la ganadería a hacer una forestación, o lo que ha
estado destinado a tambo, convertirlo en una residencia de fin de semana o de descanso. En
cambio, el condómino está obligado a no cambiar el destino de la cosa.
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¿Cómo se fija ese destino?

En primer lugar, es determinante la convención de las partes; de tal manera que si un inmueble
ha tenido un determinado destino y por acuerdo de todos los condóminos se decide alterarlo y
darle otro, este destino es el que deberá dársele por cada uno de los condóminos. A falta de
convención, se estará a la naturaleza de la cosa y al uso al cual ha estado afectado en el
momento de constituirse el condominio. Así lo dispone el art. 2713 para el supuesto de
condominio con indivisión forzosa; pero es obvio que esta disposición debe aplicarse también
al supuesto del condominio normal.
Supongamos que sea uno solo de los condóminos el que use y goce de la cosa, ya sea por
ausencia del otro o por indiferencia de éste. ¿Tienen derecho los condóminos no usuarios a
reclamar un alquiler o arrendamiento del usuario?
La jurisprudencia dominante se ha decidido en el sentido de que el condómino que toleró que
otro usara de la cosa, no tiene derecho a exigirle el alquiler en tanto no haya manifestado su
oposición al uso exclusivo de la cosa o no haya reclamado una indemnización por dicho uso
exclusivo. Pero ante el pedido de los condóminos, procede la fijación de una suma mensual a
título de compensación a cargo del condómino ocupante.

Frutos y productos. — El derecho de uso y goce de la cosa lleva consigo la facultad de

aprovechar de los frutos que la cosa produce.
Es necesario distinguir entre los frutos naturales, industriales y los productos, por una parte, y
los frutos civiles, por la otra.
Respecto de los industriales, los condóminos tienen la copropiedad no solamente mientras los
frutos están pendientes de recolección sino también después de la separación de la cosa
productiva, y hasta tanto se haga la división de dichos frutos entre los distintos condóminos.
Las soluciones varían cuando se trata de frutos civiles, es decir, los intereses de un capital, el
alquiler de una cosa común dada en locación, etc. Como en este caso la comunión tiene por
objeto un crédito que por su naturaleza es esencialmente divisible, es necesario admitir que la
división se produce ipso jure desde el momento en que se devengan los frutos, por lo cual cada
uno de los condóminos no puede demandar el pago del crédito sino por la porción que a él le
corresponde.

Actos materiales de disposición. —. Dispone el art. 2680 qué ninguno de los condóminos puede
sin el consentimiento de todos ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella,
físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e
inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la
mayoría quiera hacer a este respecto.
La expresión, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del
derecho de propiedad, no es feliz. Poseer la cosa, usarla y gozarla, tal como tienen derecho a
hacerlo los condóminos, son actos que importan el ejercicio actual del derecho de propiedad;
es obvio que la ley ha querido referirse a aquellos actos materiales que importen el ejercicio de
un derecho de disposición física de la cosa, tal como lo aclara a continuación el art. 2681:
ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el
consentimiento de todos los otros.
Por innovación material debe entenderse toda obra o cambio realizado en la cosa que importe
una modificación física de ella; por ejemplo; levantar un edificio, construir un dique, un canal,
etc. en otras palabras, toda alteración sustancial en la materia o forma de la cosa.
Sin embargo, esta idea general necesita ser precisada. Ante todo, es necesario excluir de lo que
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está prohibido a los condóminos, aquellas obras necesarias para la conservación de la cosa; lo
que es natural porque si estas reparaciones puede hacerlas inclusive el poseedor de mala fe y
tiene derecho a exigir el importe de esos gastos, es obvio que también debe tener derecho a
hacerlo el condómino. Y de una manera general debe concluirse que cada condómino tiene
derecho a hacer las innovaciones que son útiles para él sin causar ninguna molestia o daño
serio a los otros comuneros y que, además, respeta la naturaleza y destino del inmueble. Dadas
esas condiciones, la oposición de los otros copropietarios importaría un evidente abuso del
derecho, vedado por el art. 1071.

Actos jurídicos de disposición o administración.

— A los condóminos les está vedado realizar separadamente cualquier acto de enajenación o
administración de la cosa común. En este sentido dice el art. 2682 que el condómino no puede
enajenar, constituir servidumbres ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios.
El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.
Sin embargo, agrega el art. 2683, la enajenación, constitución de servidumbre o hipotecas, el
alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o
integralmente eficaces si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le to-
case en su lote.
Vale decir, el acto originalmente privado de efectos queda convalidado por la circunstancia de
que la cosa ha venido a corresponder al enajenante en la partición.
Lo que se dice de la compraventa, es también aplicable a la constitución de servidumbres o
hipotecas y al contrato de arrendamientos (art. 2683).

3- Derecho de los acreedores de los condóminos.

Regla legal. — Los acreedores tienen derecho a hacer embarcar y vender la parte indivisa de
cada condómino (art. 2677). Como este problema era discutido en la doctrina, el codificador
dejó bien aclarado que la venta podía efectuarse antes de hacerse la división entre los
comuneros (art. citado).
Según ya lo dijimos, la parte indivisa no es ni una parte ideal ni una parte material de la cosa,
sino solamente el conjunto de derechos que cada uno de los comuneros tiene sobre la cosa. Lo
que se embarga y subasta es, por consiguiente, la posición que ocupaba el deudor en el
condominio.
En otras palabras: los acreedores persona les de cada uno de los copropietarios puede exigir la
subasta de los derechos de su deudor y el comprador vendrá a sustituir al deudor en la posición
que aquél tenía en el condominio.

4. — Abandono de la parte indivisa.

Efectos. — La ley le reconoce al condómino el derecho de hacer abandono de su parte indivisa
(arts. 2608 y 2685). Ordinariamente, cuando se hace el abandono de una cosa, ésta se
convierte en res nullius y puede ser objeto de apropiación por cualquiera. Pero el abandono de
la parte indivisa no transforma esa parte en res nullius, sino que provoca una expansión del
derecho de los demás condóminos, que vienen así a adquirir automáticamente la parte
abandonada en proporción a sus respectivas porciones.
Esta solución se explica muy simplemente por distintas razones. En primer lugar, porque aquí
no hay una cosa abandonada. Ya hemos dicho que la parte indivisa no es una cosa sino
simplemente un haz de derechos. El fenómeno se explica también por la tendencia del derecho
de propiedad de adquirir esa plenitud que le es propia; en otras palabras, el derecho de
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propiedad tiende a reconstituirse en su integridad en cabeza de un titular único.

OBLIGACIONES (deberes) Y RESPONSABILIDAD DE LOS CONDÓMINOS

Contribución a los gastos de conservación o reparación de la cosa. — Los condóminos están

obligados a contribuir a los gastos de conservación o reparación de la cosa común en
proporción a sus partes. Ordinariamente esta obligación debería cumplirse en el momento de
realizar el gasto; pero con frecuencia ocurre que uno de los condóminos paga la totalidad por
razones de urgencia, ausencia del otro condómino, o por cualquier otro motivo. En ese caso, el
condómino que hace el gasto puede obligar a los copropietarios a restituirle lo que hubiera
gastado en proporción a sus partes (art. 2685).

Sin embargo, los condóminos que no hubieran contribuido al gasto pueden liberarse de su
obligación abandonando su derecho de propiedad (art.2685). Este abandono supone el
acrecimiento del derecho de los restantes copropietarios en proporción a sus respectivas
cuotas. Así, por ejemplo, supongamos una propiedad de la cual una persona tiene una mitad y
otras dos, una cuarta parte. Si una de estas últimas hace abandono de su derecho, el propietario
de la mitad tomará las dos terceras parte de esa cuota y el otro condómino un tercio.
Queda excluido de la posibilidad de liberarse de la obligación haciendo abandono de la cuota,
el supuesto de que la reparación haya sido necesaria por un hecho imputable al condómino que
pretende hacer el abandono. Esta solución se justifica porque en este caso la deuda no tiene
origen en el condominio, sino en el hecho del condómino, que provocó el daño.

Supongamos ahora que el copropietario no contribuya al gasto ni haga abandono de su

derecho. En tal caso los condóminos que han realizado el gasto pueden demandarlo por el
pago de la deuda, incluidos los intereses; además, los condóminos que hubieran hecho el pago
tendrán derecha a retener la cosa hasta que se verifique la contribución (art. 2686). Más aún,
si el condómino que no pagó es insolvente, los que hubieran hecho el pago tienen derecho a
repartirse su parte en la cosa en proporción al interés que tengan en ella y según el cual
hubieran contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente (art. 2690).

Deudas contraídas en provecho de la comunidad. — Hasta aquí nos hemos ocupado de las
deudas contraídas en concepto de gastos de conservación o reparación de la cosa común. Estas
deudas son, sin duda, contraídas en provecho de la comunidad; pero dado su carácter de
urgencia y necesidad, el Código las ha tratado con un régimen especial. Separadamente de
ellas trata de las otras obligaciones personales adquiridas en beneficio de la comunidad y de
las obligaciones resultantes de las cargas reales. Nos ocuparemos de estas obligaciones y
responsabilidades a continuación.

a) Obligaciones personales. — Supongamos, ante todo, que la deuda haya sido contraída por
uno solo de los condóminos, aunque én provecho de la comunidad. En ese caso, frente al
tercero únicamente está obligado el condómino que contrajo la obligación y el acreedor sólo
tiene acción contra él; ello sin perjuicio del derecho que tiene el que realizó el gasto de
demandar a sus condóminos el reembolso de lo que hubiera pagado (art. 2687).
Supongamos ahora que la deuda hubiera sido contraída por los condóminos colectivamente.
En ese caso, responden todos en forma mancomunada a menos que se hubiera pactado
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expresamente la solidaridad.

b) Cargas reales. — Dispone el art. 2689 que en las cargas reales que graven la cosa, como
la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda. Como puede
apreciarse, en este caso la deuda no se divide entre los condóminos sino que cada uno de ellos
está obligado por el todo.
Pero supongamos ahora que como consecuencia de la obligación o carga impuesta a los
condóminos se ejecute el bien y luego de vendido resulte todavía un saldo impago.
¿Se mantiene la solidaridad entre los ex condóminos?
La cuestión ha sido decidida por la Cámara Civil de la Capital reunida en Tribunal Plenario
(Bancalari c/Dottesia); en el sentido de que por el saldo de la deuda no existe solidaridad. Esta
solución se justifica porque si bien el art. 2689 se refiere a la solidaridad en la deuda, debe
tenerse presente que esta solidaridad legal se funda en el carácter real de la carga que pesa
sobre la cosa común; es lógico, por consiguiente, que una vez vendida ésta y desaparecido el
motive-de la solidaridad, el saldo de la deuda recobre el carácter de obligación divisible y se
reparta entre los condóminos en proporción a la parte de cada uno.
Además dé la hipoteca, expresamente mencionada en el art. 2689, son cargas reales los
impuestos que gravan el inmueble, la contribución por mejoras, la deuda por medianería, etc.

Insolvencia de uno de los copropietarios. — Dispone el art.2690 que cuando entre los
condóminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en
proporción del interés que tengan en ella y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la
parte del crédito que correspondía al insolvente.
La ley supone aquí el caso de una deuda contraída en provecho de la comunidad y que ha sido
pagada por uno de los condóminos. Abonada la deuda, el condómino que la pagó tiene una
acción de regreso contra los otros condóminos para obligarlos a contribuir al pago realizado en
proporción a sus respectivas partes.

Pero supongamos que intentada la acción contra el condómino que no pagó, éste resultara
insolvente. En este caso su parte en la deuda es distribuida entre los otros condóminos que
también se reparten entre sí su parte en la cosa. Ejemplo: Pedro es propietario de la mitad de
un inmueble, Juan de una cuarta parte, Diego de otra cuarta parte. Pagada la deuda por Juan,
Diego resulta insolvente. En ese caso, su parte en la deuda pesará sobre Juan y Pedro en
proporción a sus respectivas cuotas pero en compensación, éstos adquirirán el dominio de la
parte correspondiente a Diego también en proporción a sus respectivas cuotas.

Administración de la cosa común

El principio de la mayoría. — La facultad de administrar la cosa común está dentro del
concepto de uso y goce que la ley reconoce a cada uno de los condóminos; todos ellos tienen,
por consiguiente, el derecho de administrar la cosa común. Esto significa que ante la ausencia
o pasividad de algunos de los condóminos, otro puede asumir con plenos derechos la
administración de toda la cosa; significa también que todos ellos pueden administrarla
conjuntamente.
Pero muchas veces la administración común de la cosa será imposible por la calidad de ella o
por la oposición de alguno de los condóminos; en ese caso la administración será hecha por el
modo y la persona que decida la mayoría de los condóminos (art. 2700). En otras palabras,
todos los condóminos tienen el derecho de administrar la cosa común y todos pueden ejercitar
 DERECHO REALES

este derecho cuando haya acuerdo entré ellos; en caso de desacuerdo, la decisión de la mayoría
obliga a la minoría.

Deliberaciones y decisiones. — Las determinaciones relativas a la administración de la cosa

común son tomadas por mayoría; pero es indispensable que sean tomadas en reunión de todos
los condóminos o de sus legítimos representantes (art. 2703). La presencia de los condóminos
en la reunión es la garantía de que se respetará su derecho a ser escuchados en todos los
problemas relativos a la administración, de tal manera que sería inválida una decisión
mayoritaria tomada en una deliberación de la que no hubiese participado alguno de los
condóminos.
Pero cabe preguntarse qué ocurre si citado uno de los condóminos no concurriese a la reunión.
¿Significa esto que la mayoría no pueda tomar ninguna determinación válida respecto de la
administración de la cosa? Aunque la cuestión ha dado lugar a discusiones, hoy predomina la
opinión de que lo indispensable es que todos los propietarios hayan sido citados a la reunión.
La ausencia de un copropietario debidamente citado no invalida lo resuelto por la mayoría.
Reunidos los condóminos e injustificadamente ausente la minoría, la mayoría dispondrá el
modo de administrar, nombrará y quitará los administradores (art. 2700).

Cómo se computa la mayoría.

— A los efectos de decidir los problemas de la administración, se computará la mayoría en
proporción de los valores de la parte de cada uno de los condóminos en la cosa común, aunque
la mayoría corresponda a uno solo de ellos (art. 2704).
En otras palabras, la mayoría se cuenta por el interés que las partes tienen en el condominio y
no por cabeza o personas.
La mayoría será absoluta, es decir, debe exceder él valor de la mitad de la cosa. No habiendo
mayoría absoluta nada se hará (art. 2705).
Puede ocurrir en efecto que los condóminos sean muchos y que no existan dos grupos sino
varios; por ejemplo, el 45 % vota por un administrador, el 40 %por otro y el 15 % por otro. En
ese supuesto, el voto del 45 % no tiene fuerza necesaria para decidir la cuestión.
El Código dice que en ese supuesto nada se hará; es decir ; el voto de la simple mayoría (en
nuestro ejemplo, el del grupo que alcanzó el 45 %) no tiene fuerza legal. En tal caso habrá que
recurrir a la solución que el art. 2706 prescribe para el caso de empate; es decir, el juez de-
cidirá sumariamente a solicitud de cualquiera de los condóminos y con audiencia de los otros.

Caso de empate. — Dispone el art. 2706 que habiendo empate y no prefiriendo los
condóminos la decisión por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a solicitud
de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.
En consecuencia, la ley ofrece a los condóminos que han empatado la posibilidad de decidir la
cuestión sea por la suerte, sea por árbitros; pero si no se ponen de acuerdo, de todas maneras el
conflicto deberá ser decidido por el Juez sumariamente a solicitud de cualquiera de los
condóminos, pero siempre con audiencia de todos los restantes. El Juez no está obligado a
seguir alguno de los criterios en pugna. Puede resolver el conflicto según su prudente arbitrio,
procurando conciliar, en la medida de lo posible, las opiniones e intereses encontrados.

Condición legal del administrador. — El administrador de la cosa común puede ser uno de los
condóminos o bien un tercero. Cuando Uno de los condóminos ejerciera la administración será
reputado mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones sobre el mandato y no las
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disposiciones sobre el socio administrador (art. 2701).

Inclusive puede ocurrir, ya lo hemos dicho, que cualquiera de los condóminos asuma la
administración, no ya por mandato, sino en ausencia o ante la pasividad de los restantes. Para
esa hipótesis el art. 2709 establece que cualquiera de los condóminos que sin mandato de los
otros administrase la cosa común, será juzgado como gestor oficioso. Se aplicarán entonces las
disposiciones sobre la gestión de negocios.
En cuanto al tercero administrador, obviamente tiene el carácter de simple mandatario (arts.
1869 y 1870, inc. 3).

Remoción del administrador. — Puesto que todo lo relativo a la administración es

competencia de la mayoría, es ella también la que dispondrá la remoción de los
administradores (art. 2700). La mayoría puede ejercer esta atribución inclusive sin expresión
de causas, dado que el mandato es esencialmente revocable (art. 1970).

Arrendamiento de la cosa. — Los condóminos, por decisión de la mayoría, pueden también

alquilar o arrendar la cosa común. Si así fuera, debe ser preferido a persona extraña el
condómino que ofreciere el mismo alquiler o la misma renta (art. 2702). La ley consagra así
un derecho de preferencia muy razonable, que deriva del carácter de copropietario o
condómino.
Puede ocurrir que dos o más condóminos ofrezcan el mismo alquiler que el tercero; para tal
supuesto predomina en doctrina el criterio de que debe aplicarse analógicamente el art. 2706;
es decir, la cuestión, debe decidirse por la suerte o por árbitros; y si los interesados no se
pusiesen de acuerdo en esos procedimientos, deberán ocurrir ante el Juez.

— El condómino locatario, importa un supuesto de contrato consigo mismo, desde que el

locatario es al propio tiempo condómino de la cosa. Desde el punto de vista puramente lógico
esta situación es una verdadera anomalía, porque no resulta simple explicar cómo una misma
persona puede ser al propio tiempo locador y locatario. Pero lo que ocurre es que el
condómino locatario no es propietario exclusivo de la cosa; que sobre la cosa confluyen otros
derechos de propiedad; y que; por tanto, no es enteramente cierto que se trate de un contrato
consigo mismo porque la voluntad de los condóminos que decide el arrendamiento no es la
voluntad del condómino arrendador sino la que resulta expresión de la mayoría de los
copropietarios. Se trata de una voluntad distinta y, como tal, con autonomía suficiente para
contratar ya sea con el condómino, ya sea con un tercero.

Y como los intereses prácticos que juegan en materia de condomio y de locación se satisfacen
adecuadamente permitiendo la locación de la: cosa por uno de los condóminos, el legislador
no ha vacilado en admitir esta solución, cualesquiera puedan ser los reparos que desde el punto
de vista de una lógica estricta pueda ofrecer.

Frutos. — Dispone el art. 2707 que los frutos de la cosa común no habiendo estipulación en
contrario o disposición de última voluntad y serán divididos por los condóminos en
proporción de los valores de sus partes.
En otras palabras: ante todo se aplicará lo convenido por las partes o lo dispuesto por el
testador que legó la cosa en condominio; en defecto de una disposición del contrato o del
testamento, los frutos se dividen entre los condóminos en proporción de los valores de sus
partes.
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Dudas sobre el valor de la parte de cada condómino.

— El art. 2708 dispone que habiendo duda sobre el valor de la parte de cada -uno de los
condóminos, se presume que son iguales.
La regla del art. 2708 se aplica:
a) para la distribución de frutos;
b) para el cómputo de los votos en todo lo que atañe a la administración de la cosa;
c) para la asignación de partes materiales en caso de división o liquidación del condominio.

Conclusión del condominio

Aplicación de los principios generales. — Puesto que el condominio constituye un estado
particular de la propiedad, le son aplicables a ella los modos de extinción de este derecho, ya
se trate de extinción absoluta, ya de pérdida de la propiedad.
En consecuencia, el condominio se extingue de una manera absoluta por la destrucción o
consumo total de la cosa o cuando la cosa es puesta fuera del comercio (art. 2604); o cuando
los animales salvajes o domesticados recuperan su antigua libertad o pierden la costumbre de
volver a la residencia de su dueño (art.2605); o cuando todos los condóminos abandonan la
cosa (art. 2607) sin que nadie se apodere de ella.
Se extingue de una manera relativa cuando un tercero adquiere la propiedad de la cosa que era
común a otros a título de transformación, accesión, o prescripción (art. 2606); o cuando los
condóminos la enajenan a un tercero (art. 2609); o Cuando la cosa-resulta expropiada por
causa de utilidad pública (art. 2610).
El condominio tiene también sus modos propios de extinción. Concluye por abandono de su
derecho hecho por uno de los copropietarios para librarse de contribuir a los gastos de
conservación o reparación de la cosa común (art. 2685); por enajenación de sus derechos que
uno de los copropietarios hace en favor de otro (art. 2677). Si los condóminos son varios, el
condominio se extinguirá sólo respecto del condómino que ha enajenado sus derechos; si son
sólo dos el condominio se extinguirá totalmente, pues el dominio quedará consolidado en ca-
beza del otro condómino que adquirió el derecho. Igualmente se extingue el condominio por
haber adquirido uno de los condóminos la parte de otro por usucapión. Por último, se extingue
también por división de la cosa común, lo que constituye el modo típico y normal de ponerle
fin.

Partición
División de la cosa común: el modo especial o típico de conclusión y liquidación del
condominio es la división o partición de la cosa común.
La partición consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero,
en una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa.

— En el condominio sin indivisión forzosa, cualquiera de los copropietarios está autorizado

para pedir en cualquier momento la división de la cosa común (art. 2692).
Este derecho tiene sólidos fundamentos: el buen funcionamiento del condominio exige una
armonía, una coincidencia de intereses y a veces de afectos, desaparecidos los cuales el
mantenimiento del condominio no es ya razonable. La regla de la mayoría se convertiría en la
tiranía sobre la minoría; las desinteligencias entre los condóminos conducen a roces y
cuestiones que muchas veces van más allá de los conflictos puramente patrimoniales para
convertirse en desavenencias más hondas.
En suma, desaparecida la armonía que es la esencia del condominio, éste pierde su razón de
 DERECHO REALES

ser. Se justifica así que cualquiera de los condóminos pueda pedir en todo momento la división
de la cosa común; y que este derecho sea, fuera de los casos establecidos expresamente en la
ley, irrenunciable. Por ello, el art. 2693 dispone que los condóminos no puedan renunciar de
una manera indefinida al derecho de pedir la división; y sólo les reconoce la posibilidad de
convenir la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años renovables.

Naturaleza de la acción de partición. — La naturaleza jurídica de la acción de división de la

cosa común ha suscitado divergencias:
a) Según una primera opinión (Salvat, Machado), la acción es de carácter real.
Sustancialmente esta opinión se funda en que, por medio de ella, se pone en movimiento un
derecho de carácter real como es el condominio.
b) De acuerdo con una segunda opinión, la acción tiene carácter personal. En apoyo de esta
opinión se hace notar que la acción de división no implica ninguna discusión en torno al
derecho mismo de copropiedad, que no está en juego; la acción simplemente tiende al
ejercicio del derecho estrictamente personal que tienen los condóminos de requerir de sus
otros condóminos la división de la cosa común.
e) Acorde con una tercera opinión la acción de partición tiene carácter mixto. Esta opinión se
sustenta en los textos del Corpus Juris, que enunciaba como acciones mixtas la de communi
dividundu (división de las cosas comunes), familiae erciscundae (división de la herencia) y
finium regundorum (deslinde). Pero el derecho moderno ha repudiado esta categoría de
acciones mixtas que no tiene verdadero contenido ni consecuencias jurídicas.

En el plano conceptual la razón parece asistir a quienes piensan que la acción es de carácter
personal. Es convincente el argumento de que en este caso no se pone en cuestión ni la
existencia ni la plenitud, del derecho de copropiedad de cualquiera de los condóminos. No se
da, en consecuencia, en defensa de un derecho real.
Cabe agregar, finalmente, que esta opinión ha predominado en nuestra legislación procesal,
pues el art. 5, inc. 1º, luego de decir que las acciones reales sobre bienes inmuebles deben
ejercitarse en el lugar donde está situada la cosa, añade en un párrafo aparte que regirá la
misma regla respecto de distintas acciones, entre ellas la de división del condominio; lo que
significa que se reputa que esta acción no tiene carácter real, porque de lo contrario hubiera
bastado con la norma general sobre acciones reales. De todas maneras, bueno es destacar que a
la acción de división del condominio se aplica la misma regla de competencia judicial que las
acciones reales.
El juicio de división de la cosa común tramita por vía sumaria (art. 676, C. Procesal).

Efecto declarativo de la división.

— La regla capital en materia de efectos de la división ha sido establecida por el art. 2695, que
dispone: 1% división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la
propiedad, en él sentido de que cada condómino debe ser considerado como que hubiese sido,
desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en
su lote, y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a
los otros condóminos.
El Código ha sido consecuente al mantener aquí el mismo principio que acepta en materia de
partición hereditaria. En efecto, la partición puede ser considerada como un acto traslativo de
derechos, por medio del cual cada uno de los condóminos enajena al condómino adjudicatario
la parte que le corresponde; o bien puede ser concebida como un acto declarativo, por el cual
 DERECHO REALES

se reputa que los derechos atribuidos al condómino adjudicatario los ha tenido éste desde el
origen del condominio, y que los condóminos que ceden sus derechos jamás han tenido parte
alguna en la propiedad de la cosa.
La superioridad del sistema declarativo sobre el traslativo desde el punto de vista práctico es
evidente. Supongamos un condominio dividido entre los distintos condóminos, que pueden ser
tres o cuatro. De aceptarse el sistema traslativo cada uno de los condóminos vendría a ser
sucesor singular de todos y cada uno de sus condóminos, es decir, cada uno de ellos vendría a
tener un título fragmentario y diverso; subsistirán las hipotecas convenidas por cada uno de los
condóminos, etc. El sistema declarativo resuelve todos estos problemas al reputar que la
transmisión de los bienes que componen cada lote se ha hecho directamente al condómino
adjudicatario por la persona de quienes dichos condóminos recibieron la cosa en común.
— Agrega el art. 2697 que las consecuencias de la retroactividad de la división serán las
mismas que en este Código se determinan sobre la división de las sucesiones.

Brevemente debemos señalar:

a) Que quedan sin efecto las hipotecas, usufructos o servidumbres que hubiese constituido
uno de los condóminos no adjudicatarios sobre la cosa común (arts. 2679,- 2682 y 3504).
b) Los embargos trabados por los acreedores particulares de los condóminos caducarán si el
bien sobre el cual recaigan se adjudica a otro, salvo el derecho del acreedor de impugnar por
fraude la partición.
c) Puesto que no importa una enajenación, está exenta de los impuestos que gravan estas
operaciones.

— El principio de que se reputa que cada uno de los adjudicatarios ha tenido la cosa del
causante común y no de sus condóminos, empero no es absoluto. El rigor del principio sufre
las siguientes limitaciones:
a) Los frutos percibidos y divididos durante el condominio son definitivamente
adquiridos por cada uno de los condóminos, sin que los que resulten adjudicatarios
definitivos de la cosa tengan derecho a pretender que le sean devueltos por quienes ló
percibieron oportunamente, por la muy simple razón de que una vez adjudicados los
frutos, éstos dejan ya de estar en condominio y se incorporan definitivamente al
patrimonio de cada uno de los condóminos.

b) Los condóminos se deben entre sí la garantía de evicción de los objetos que se han
adjudicado a algunos de ellos (art. 3505).
Esta garantía no se aviene con la lógica del carácter declarativo de la partición. Porque
si los bienes adjudicados a cada condómino se juzgan recibidos directamente del
causante, no se explica por qué los condóminos no adjudicatarios deben la garantía de
evicción. Sin embargo la solución se ha impuesto por razones de equidad.

c) De igual modo los condóminos se deben la garantía por los vicios redhibitorios de la
cosa (art. 3510). Cabe en este caso hacer la misma consideración que en el caso
anterior.

Supresión de la licitación. — La licitación era uno de los medios establecidos en nuestro

Código tanto para la partición de las herencias (art. 3467), como para la división del
condominio (art. 2696). Consistía en una suerte de puja reservada a los coherederos o condó-
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minos; el que ofrecía el más alto precio resultaba adjudicatario del bien.
Este procedimiento dejaba a los coherederos o condóminos de menos recursos en una evidente
situación de inferioridad respecto de los más pudientes, que imponían fácilmente su voluntad
para adjudicarse la cosa. Eso motivó que en materia sucesoria los jueces echaran mano de
cualquier recurso para considerar improcedente el procedimiento de licitación, cuya aplicación
se fue reduciendo más y más hasta convertir prácticamente en letra muerta esa institución.
Todo ello explica que esta institución fuera suprimida por la ley 17.711 que derogó en materia
sucesoria el art. 3467 y en materia de condominio modificó el art. 2696, suprimiendo toda
alusión a la licitación. La reforma no hizo otra cosa que enterrar una institución que ya estaba
muerta.

Aplicación de las normas del derecho sucesorio. — En todo lo relativo a la división del
condominio que no estuviese expresamente modificado por las disposiciones de los arts. 2691-
2697, deben aplicarse las reglas de la división de las sucesiones.
Así lo dispone el art. 2698: las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de
hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares.

Como consecuencia de estos principios, deben aceptarse las siguientes soluciones:

a) Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por
los coherederos la venta de ellos (art. 3475 bis). Volveremos sobre este tema en el número
siguiente.

b) En cuanto a la forma de la partición, ella puede hacerse privadamente en la forma y por el

acto que por unanimidad juzguen conveniente los herederos si todos son capaces (art. 3462).
En cambio será necesaria la partición judicial:
1) cuando haya menores aunque estén emancipados o incapaces interesados o ausentes
cuya existencia sea incierta;
2) cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga
partición privada;
3) cuando los herederos mayores y presentes no acuerden hacer la división privada-
mente (art. 3465).

c) En cuanto a los efectos de la partición hemos dicho ya que teniendo carácter declarativo,
sus efectos se retrotraen al origen de la indivisión.

El principio de la división en especie y sus limitaciones.

— Hemos dicho ya que, como principio, los condóminos tienen derecho a exigir la división de
la cosa en especie, siempre que ello sea posible. Este principio que ya había sido consagrado
por la jurisprudencia, fue finalmente sancionado de forma expresa por el art. 3475 bis,
incorporado al Código Civil por la ley 17.711.
Es lógico que así sea, pues los bienes no tienen solamente un valor económico sino también
uno afectivo. Además, el principio de la división en especie es una precisión aportada a la
regla de la igualdad o proporcionalidad de los lotes, la refuerza y la confirma exigiendo una
igualdad material, tangible, exenta de los riesgos e imprecisiones y errores que suponen la
tasación y enajenación de las partes de los condóminos no adjudicatarios.
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Pero no podrá hacerse la división de los bienes en especie:

1. Cuando la división sea material o jurídicamente imposible; por ejemplo, si se trata de
una alhaja, de un lote urbano de medidas mínimas, o de una unidad económica fijada
por las leyes provinciales (art. 2326);

2. Cuando la división de bienes convierta en antieconómico el aprovechamiento de las

partes, como, por ejemplo, si se trata de un fondo-de comercio, industria, o si un
establecimiento se desnaturalizara al dividirse en especie, etcétera.

La partición puede hacerse de 2 formas:

PRIVADA: (siempre que estén todos los condóminos de acuerdo y sean capaces) o
JUDICIAL: (si hay menores, incapaces o ausentes; o si un 3ro. se opone fundamentadamente a la
partición o sí no están de acuerdo los condóminos en hacer la partición privadamente)

3.- Indivisión forzosa. Noción.

Son aquellos casos en donde la ley admite la indivisión, la cual puede nacer de la voluntad (ya sea
de los condóminos o del testador) o de una disposición legal.

Naturaleza jurídica. Son varias personas que ejercen el derecho de propiedad simultáneamente y
sin la posibilidad de dividir la cosa.

Caracteres: Varios sujetos - Un solo objeto indiviso

Casos de aplicación.-
Para ello es importante diferenciar de donde nace la indivisión, ya que si es de la voluntad, en
general se van aplicar las reglas del condominio sin indivisión forzosa; pero si nace de la ley haba
un régimen propio.

Casos en que la indivisión surge por la voluntad de las partes

- Art. 2693: cuando 2 sujetos adquieren una cosa común y pactan que ninguno va a pedir la
división al menos durante 5 años (renovable a su vencimiento)
- Art. 2694: cuando varios donatarios reciben en donación algo, bajo la cláusula de no
dividir por 5 años.
- casos de la ley 14.394 (Bien de Familia):
arts.51 (cuando la indivisión la establece el causante a sus herederos, por medio del
testamento o sin el y por no mas de 10 años; salvo que sea un bien determinado o
establecimiento comercial, agrícola, minero o ganadero o que sea unidad económica ya
que en estos casos, la indivisión puede extenderse hasta que todos los herederos sean
mayores de edad, aunque dicho tiempo supere los 10 años);
52(cuando los coherederos pactan la indivisión – no por mas de 10 años y renovable);
53(cuando es un bien determinado o establecimiento comercial, agrícola, minero o
ganadero o que sea unidad económica, el cónyuge supérstite que lo adquirió o formo,
puede oponerse a la división por un termino máximo de 10 años)
53 in fine (el cónyuge supérstite también podrá oponerse, por 10 años como máximo, para
el caso de que el bien a dividir sea la casa adquirida o construida con fondo de la sociedad
conyugal)
 DERECHO REALES

Si bien a esto casos de la ley 14.394 se les aplican las mismas reglas del condómino común, la
diferencia es que, según el Art. 55 de dicha ley, durante la indivisión los acreedores particulares de
los condóminos no podrán ejecutarse el bien, pero si cobrarse de las explotaciones que haga su
deudor.

Casos en que surge de la ley

Podemos decir que las indivisiones nacidas de la voluntad, tienen una limitación temporal, en
general de 10 años; en cambio, las legales tienden a permanecer, en general hasta que la causa
legal que las provoco desaparezca.

Veamos ahora, cada caso en particular:

1) Condominio que recae sobre la cosa, cuando es un accesorio indispensable al uso
común de 2 o más heredades que pertenezcan a diferentes propietarios (arts. 2710): los
típicos ejemplos son las calles, los canales de desagüe, represas para regar dichos fundos.
Aclaramos que debe existir condominio sobre el accesorio, porque si pertenece a uno pero
beneficia a varios, habrá una servidumbre.

2) Cuando la división sea nociva para los condóminos (art. 2715): la cosa no es imposible
de dividir, pero como ocurre que dicha división puede ocasionar perjuicios, la ley decide
demorarla; esto es para evitar que algunos condóminos ejerzan su derecho (a pedir la partición)
en forma abusiva. El juez es quien decidirá en cada caso particular, si la división puede ser
nociva o no.

3) Sepulcros: Su fundamento es el respeto que hay que tener por los familiares del causante
ahí enterrados, teniendo en cuenta, además que un sepulcro es algo que se adquiere sin un fin
de lucro. Es decir, los herederos no pueden tirar los cadáveres por ahí para vender el sepulcro.
Salvo que haya motivos de gran peso, como para hacer la división o que el sepulcro esté vacío o
que pueda dividirse sin tener que quitar al cuerpo.

4) Bien de familia (arts. 34 a 50 de la ley 14.394): puede constituirse como bien de familia,
el inmueble donde vive la familia o el que permita, con su producido, sostenerla (es decir, la
vivienda o el negocio).
Dicha constitución debe inscribirse en el Registro Inmobiliario, y para esto, hay que reunir
determinados requisitos: el valor del inmueble no puede exceder las necesidades de sustento y
vivienda de la familia; que el constituyente se comprometa a vivir o explotar por cuenta propia el
inmueble; que justifique su dominio del inmueble y precise datos de los beneficiarios y
gravámenes que tuviera el inmueble; que no sea titular de otro bien de familia (si no tendrá que
elegir uno como tal); tiene que tener determinados parientes.

Efectos: el bien de familia no puede ser enajenado, legado, hipotecado (salvo conformidad del
cónyuge), tampoco puede pedirse la división y es inembargable (salvo excepciones de los arts. 37 y
38: deudas por impuestos que graven al inmueble, gravámenes hipotecarios y créditos por mejoras al
bien. Por supuesto que la inembargabilidad no se aplica a deudas anteriores a la afectación). Y está
exento de determinados impuestos.
Los frutos indispensables para lograr las necesidades del bien, no pueden embargarse.

Su fundamento es la protección a la familia del constituyente (ej: muere el padre dejando sin
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medios de vida a su familia y además los acreedores le embargan la casa: esa familia no tiene
adonde ir).
Desafectación: si los constituyentes o sus herederos quieren enajenar o dividir el bien, deben
desafectarlo y cancelar su inscripción en el Registro Inmobiliario; los casos son los del art. 49
de la ley 14.394.

5) Condominio que recae sobre partes comunes en propiedad horizontal: la P.H. tiene
partes exclusivas de cada propietario, bajo la forma de dominio (ej: un dpto. dentro del edificio)
y además, tiene partes comunes, bajo la forma de condominio de indivisión forzosa (en donde
cada propietario o condómino tiene una parte indivisa de dichas partes comunes, por ej.: pasillos,
ascensores, etc.). La indivisión forzosa tiene su fundamento: evitar que algún condómino, al
pedir la división, haga que el objetivo de la PH se acabe, ¿cuál es ese objetivo?: es un
inmueble edificado, en donde hay partes privativas sujetas a dominio y partes comunes sujetas
a condominio; estas últimas se establecen al solo efecto de hacer posible el derecho de
dominio.

6) Vivienda donde estaba constituido el hogar conyugal: una vez disuelta la sociedad
conyugal, y siempre que la pareja tenga hijos menores o incapaces y el bien (hogar conyugal)
sea ganancial, no podrá hacerse la división del mismo, hasta que cese la minoridad o incapacidad
de los hijos. También el art. 3573 bis C.C. establece que si al morir, el causante deja un solo
inmueble habitable en el haber hereditario y hay varios herederos, el cónyuge supérstite tendrá
derecho real en forma vitalicia y gratuita, siempre que no vuelva a casarse.
Los sucesores tienen que respetar esa indivisión del bien. Hay 2 requisitos: que el bien haya
sido hogar conyugal y que su valor no exceda el indicado para constituir un bien de familia.

7) Muros, cercos y fosos que sirven de separación entre 2 heredades contiguas: Empecemos
dando algunas definiciones:
- Muro: es una pared hecha con materiales de construcción, de albañilería.
- Cerco: es una pared pero hecha con otros materiales, como alambrados.

Derechos de los condóminos.- los condóminos tienen derecho a usar la totalidad de la cosa
accesoria común; ese derecho tiene solamente dos limitaciones:
a) No hacerla servir a otros usos que aquellos a que esta destinada;
b) No embarazar el derecho igual de los condóminos (art.2712)
El desino de la cosa común se determina por la convención de los condóminos y no habiendo
convención, por la naturaleza del inmueble y por el uso al cual ha sido afectada la cosa (art.
2713). Así por ejemplo, si se trata de una calle común, esta no puede ser usada para tendero de
ropa, jardín, etc.
Mientras el derecho de usar y gozar de la cosa accesoria común es muy amplio, el derecho de
disponer de ella, es por el contrario, muy restringido. Los condóminos carecen la facultad de
enajenar libremente la parte indivisa, como puede hacerlo un copropietario sin indivisión
forzosa; puesto que la cosa accesoria y por decirlo asi, esta al servicio de la heredad, el
copropietario no puede enajenar su parte en el condominio sino conjuntamente con la heredad
en cuyo interés el condominio se encuentra establecido.

Obligaciones de los condóminos.- los copropietarios de a cosa común deben restituir al pago
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de las cargas (impuestos, tasas, etc.) y de los gastos de conservación o de reparación de ella,
en proporción al interés de cada uno. Esta solución resulta de la aplicación analógica de los
arts. 2685 y 2722

Partición Nociva. Dispone el Art. 2715 que “habrá también indivisión forzosa cuando la
división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea
necesario para que hay perjuicio a los condóminos”.
Ej. Una unidad económica rural mínima, un brillante (diamante), pueden ser físicamente
divididos, pero como su división importa perjuicios de orden particular y social, la ley lo
prohíbe.
De lo que se trata es que el derecho de pedir la división de la cosa común no sea ejercido
abusiva o intempestivamente.
Corresponde a los jueces determinar cuando se da el supuesto de nocividad que obliga a
postergar la división pedida por uno de los condóminos. Es una cuestión de hecho que debe
ser resuelta de acuerdo con su prudente árbitro.

4.- Condominio de muros.

Paredes o muros linderos o separativos, son aquellos que se encuentran edificados en el límite
de dos fundos contiguos pertenecientes a distintos propietarios.

Muro divisorio y muro medianero

Clases de muros desde el punto de vista físico:

- Muro encaballado: el muro divisorio está construido entre las 2 propiedades vecinas
(50% sobre una y 50% sobre la otra).

- Muro contiguo: el muro está construido desde el límite hacia una de las propiedades
(está construido 100% sobre una sola propiedad).

Desde el punto de vista jurídico:

- Muro privativo: quien lo construyó es propietario exclusivo y si el vecino quiere usarlo,
deberá adquirir la medianería, hacer surgir el condominio.
- Muro medianero: hay 2 variantes: que lo hayan hecho construir los vecinos; o sólo uno de
ellos a su costa y luego el otro vecino haya adquirido la medianería. En este caso, ¿desde
cuándo se adquiere la medianería o condominio: desde la construcción del muro o desde que el
que no construyó hace uso del mismo? La mayoría entiende que hay que distinguir si es un muro
contiguo o no:

- si es contiguo, va a adquirir el condominio sólo cuando aquél que no es el propietario

exclusivo hace uso del muro.
- si es encaballado, va a adquirirse el condominio desde el momento de la construcción (sin
importar quien lo pagó o usó porque luego se reclamarán los gastos correspondientes, es decir, la
mitad de la pared hasta los 3 metros).
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Fundamento. Producida la concentración de la población en ciudades populosas, la

medianería vino a solucionar problemas de espacio, a la par que representaba una notable
utilidad práctica para los vecinos al economizar terreno, materiales y mano de obra.

Naturaleza jurídica. Se trata de un caso de condominio con indivisión, ya que el derecho de

pedirla por parte de los condóminos esta suspendido, fundándose dicha suspensión en
consideraciones de interés colectivo y razones de índole practica.

Régimen vigente. Fuentes de medianería.

Pared medianera, común o en condominio.- el Art. 2717 dispone: “Un muro es medianero y común
de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite
separativo de las dos heredades”

La definición es casi literalmente tomada de Pothier.

Según el es: “Un muro es medianero y común cuando los vecinos lo han hecho construir a
comunidad de gastos sobre los extremos de sus heredades respectiva; o cuando uno de los vecinos
lo ha hecho construir a su costa sobre el limite de su heredad y el otro vecino adquiere de el la
comunidad”.
Pothier expresa que si bien ese muro es medianero en su totalidad, no será común sino hasta la
altura a la que había sido elevado a comunidad de gastos y por el resto pertenece al que lo elevo.

Para Aubry y Rau; fuente del Art. 2717 “El muro medianero es aquel que, ubicado en la línea
separativa de dos heredades , pertenece en común , con el terreno sobre el que se encuentra
asentado, a los propietarios de esas heredades”.

Nuestra ley utiliza y considera los términos “medianero” y “común” como sinónimos.
Hay que recordad que el Art. 2716 “el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que
sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa”

Cerramiento forzoso. Razón legal. Naturaleza jurídica. Pared medianera y pared de cerco.
Condiciones.
Conforme al art. 2516: “El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce o
disposición de la cosa y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre
convenientes…Puede encerrar sus heredades con paredes, fosos o cercos, sujetándose a los
reglamentos policiales”.
Esta facultad de encerrarse de que gozan los propietarios se convierte en obligación en los
“pueblos y sus arrabales”, para la campaña rigen los arts. 2742 y 2744. En aquellos sitios, debido
a la aglomeración de habitantes, hay no solamente un interés particular, si no también un interés
público en el cerramiento de las heredades.
De allí la disposición del Art. 2726, que reconoce su fuente en el Art. 663 cod. francés, y en las
enseñanzas de Aubry y Rau.
El requerido, sin embargo puede liberarse haciendo uso de l facultad concedida por el Art. 2727,
que le permite ceder “la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse y renunciando a la
medianería”.

El legislador otorga el derecho de asentar la pared en fundo vecino (art. 2725): el que edifica en
un lugar no cerrado puede construir la mitad de la pared sobre terreno vecino, con 2 condiciones:
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que la pared sea de piedra o ladrillo hasta 3 metros (es decir una buena pared) y que su espesor no
exceda de 18 pulgadas (porque sería sacarle mucho terreno al vecino, además 18 pulgadas es la mitad
de lo normal para el muro entero).

Abandono.
La ley reconoce al propietario medianero la facultad de hacer abandono de sus derechos sobre la
medianería tanto en caso que se demande el valor de la pared medianera construida por el vecino,
como si se demanda el costo de la reconstrucción o reparación de la pared.

Efecto. El abandono de la medianería no solamente tiene como consecuencia la renuncia al

condominio sobre la pared, sino también la cesión del terreno sobre el que la pared se asienta
(Art.2724). Ello implica el derecho del propietario en cuyo favor se hizo el abandono de hacer
escriturar a nombre suyo la fracción de terreno sobre la cual se asienta la pared.

Readquisicion de la pared abandonada.- el abandono no tiene carácter definitivo. Quien ha hecho

abandono de la pared, puede, sin embargo readquir la medianería incluida la mitad del terreno en
que ella se asienta, pagando la mitad de los gastos y el valor de la mitad del terreno (Art. 2739 y
2735).

Enajenación compulsiva. Fundamento. Naturaleza jurídica. Condiciones de aplicación.

Usucapión.
Respecto a la adquisición de la medianería – condominio- de la pared contigua, que es privativa,
resultan de aplicación tanto la prescripción adquisitiva como la liberatoria.

En efecto; una vez realizado el apoyo , la utilización especifica por el vecino , empezaría a correr
la prescripción adquisitiva del derecho del condominio respecto de la parte del muro
efectivamente utilizada (art. 3961) que puede ser la corta (art.3999), o la larga (art. 4015).

Pero a partir del apoyo, no solamente empezaría a correr la prescripción adquisitiva, sino también
la liberatoria, con respecto al crédito del reembolso, que conforme al art. 2728 tiene el vecino que
construyo la pared “en su terreno y a su costa”.

Prueba. Presunciones. Efecto jurídico.

Presunciones de medianería (arts. 2718 y 2719): el 2718 dice que se presume medianera la
pared que separa a 2 edificios, hasta donde termina el edificio más bajo, (porque lo que sobra
pertenece al dueño del edificio más alto) y salvo prueba en contrario.
Por su parte, el 2719 dice que no se presume medianera la pared que separa jardines, patios,
quintas, etc.
En realidad, estas presunciones no son sobre la existencia o no del condominio del muro, sino
sobre si el que lo construyó tiene derecho a reclamarle la mitad del valor al vecino, o no.
El Art. 2720 precisa que los instrumentos públicos o privados que se invoquen para combatir
la medianería deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores. Por aplicación de esta
norma se ha declarado que si el antecesor común en el dominio al enajenar una de las fincas
estableció que la pared divisoria de ambas era medianera en toda su extensión y altura, el
muro tiene esa condición jurídica aunque uno de los inmuebles estuviese edificado y el otro
baldío.
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Facultades de los condóminos, limitaciones. Cargas de la medianería.

Obligaciones:
1) El vecino que no construyó la pared debe pagar la mitad del valor de su construcción: si
es muro contiguo, pagará sólo si hace uso del mismo; si es muro encaballado de no más de 3
metros, aunque no lo use debe pagar desde que se construyó; y si es de más de 3 metros solo va a
pagar por ese excedente, si lo usa.
¿Y si no usa toda la pared medianera, tiene que pagar la mitad de toda o sólo de la parte usada?
En realidad, por cuestiones de razonabilidad, solo tiene que pagar la mitad, de la pared que usa
(ej: si yo construyo una casa al lado del Hotel Sheraton, no es justo que pague la mitad del valor de
su pared: ya que es un edificio de muchísimos pisos).

2) Gastos de reparación o construcción de la pared medianera (2722): puede ser que el

deterioro se deba al uso normal del muro, en cuyo caso se deberá contribuir con los gastos en
proporción de los derechos, es decir, que si no se hace uso de la pared solo se pagará por los
gastos o reparación de la pared hasta los 3 metros, y si usa una parte, solo pagará por dicho sector.
Ahora, si el daño o destrucción es por culpa de algún vecino, éste afrontará solo todos los gastos.

Derechos:
Igualdad de los derechos: la adquisición de la medianería tiene por efecto de poner a los
vecinos en un pie de igualdad en todo lo que atañe al uso y goce de la pared, como también en
todo lo relativo a su conservación (art. 2740 y concordantes, 2726, 2730,2737). Es la
consecuencia natural del condominio.
Y por efecto de igualdad el que adquiere puede pedir la supresión de obras, aberturas o luces
establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la
medianería (art. 2740)
Si embargo la sola adquisición de la medianería no permite exigir el cierre de luces y
aberturas; para ello es menester que el vecino edifique apoyándose en la pared. Es lo que
dispone el Art. 2656 in fine. La solución es razonable porque si el que adquirió la medianería
no edifica, su pretensión de que se cierren las luces o aberturas seria abusiva.

1) A adquirir la medianería: ya dijimos que si es muro encaballado, el vecino que no lo

construyó lo va a adquirir desde su construcción, siempre que pague lo correspondiente. Si es
contiguo podrá adquirir, al pagar la mitad del valor, la medianería sobre todo el muro o sobre
la parte de la que se sirve.

2) A elevar la pared medianera: si uno de los vecinos necesita elevarla, lo podrá hacer pero a
su costa (no puede pedirle la mitad al vecino); y también puede demoler la vieja pared, para
construir en su lugar una nueva más alta. El vecino puede adquirir la medianería de la parte
alzada, pagando la mitad de los gastos.

3) A usar o aprovechar el muro medianero: el uso no debe ser abusivo, es decir, no debe
perjudicar o deteriorar el ejercicio de los derechos del vecino. (Ej: usarlo para poner cañerías,
toldos, colgar armarios, etc.)

4) A abandonar los derechos sobre la medianería: cuando el vecino que construyó o

reparó el muro medianero le pide al otro vecino (propietario medianero) la mitad del gasto, éste
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puede librarse de la obligación, abandonando su derecho sobre la medianería. Desde ya que no

podrá librarse del pago, si hizo uso del muro o si la reparación fue por culpa suya. La pared
abandonada puede readquirirse (art. 2739).
Cuando hablamos de abandono de medianería, también se incluye la obligación de ceder el
terreno sobre el que está la mitad de la pared.

Limitaciones al derecho de los medianeros (art. 2737): son las obvias limitaciones impuestas
para evitar el abuso del derecho; por ej: no hacer innovaciones en el muro que molesten al
vecino; disminuir la altura o espesor del muro; hacer una abertura sin consentimiento del
vecino.

Medianería en propiedades rurales (art. 2742): los campos, normalmente están encerrados con
cercos alambrados. Estos gastos, van a compartirse entre los dueños de los campos contiguos,
siempre que estén los dos totalmente cercados, ya que si uno está parcialmente abierto, su
dueño no está en obligación de pagar dicho cerco (aunque los códigos rurales establecen lo
contrario).
Hay una presunción que admite prueba en contrario, de que todo cerramiento que separa 2
propiedades rurales, es medianero. Esto es porque la costumbre es que el alambrado lo paguen
entre los 2 dueños.

5.- Condominio de cercos y fosos. Cerramiento forzoso. Cesión compulsiva. Prueba, cargas
y derechos de los condóminos.

En la campaña la división entre los fundos no se hace a través de paredes de mampostería, sino
que se recurre generalmente a “cercos” o cercas de piedra o alambre, también a “cercos
vivos”, o fosos o zanjas, métodos que resultan menos onerosos.

Según el Art. 2742: “en las campañas los cerramientos medianeros deben hacerse a
comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades esta
sin cerco alguno, el dueño de ella no esta obligado a contribuir para las paredes, fosos o
cercos divisorios”.

La norma contempla solamente las dos situaciones extremas; que ambas heredades se
encierren por completo- allí no hay obligación de contribuir- o que un de ella este “sin cerco
algo”- no exista tal deber- pues se supone que el cerco no aprovecha al propietario del terreno
completamente abierto.
Pero no se refiere a situaciones intermedias.
Estas se encuentran previstas en los códigos rurales, los cuales imponen la obligación de
contribuir no solo cuando las dos heredades se cierren completamente sino cuando (ej. Se
cierren en sus tres cuartas paredes, o en sus dos tercios, etc.)

Presunción de la medianería: (art. 2743) La presunción juega tanto en el caso de que ambos
fundos estuvieran cerrados, como en el de que los fundos estuvieran totalmente abiertos, y
solo existiera el cercado cuya medianería se presume.

Facultad de abandonar: (art. 2744) los autores sostienen que la facultad de abandonar, aunque
medie cerramiento forzoso, que establecen los arts. 2724 y 2727, no juega en estos supuestos,
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ya que la ley establece solo para inmuebles de los pueblos y sus arrabales.

Arboles medianeros
El Art. 2745 dispone: “los arboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que
son también medianeros y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si le
causaren perjuicios, y si cayesen por algún accidente no podrán ser replantados sin
consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observara respecto de los arboles comunes por
estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueños”.

6.- Del condominio por confusión de límites. Naturaleza jurídica. Condiciones. Acción de
deslinde. Ejecución de deslinde.

Condominio por confusión de límites (art. 2746): este artículo dice que si el límite entre los
terrenos es confuso, los propietarios de dichos terrenos serán condóminos de esa zona confusa.
En realidad no es un supuesto de condominio, si no de una confusión de límites que el Código
Civil quiere hacer cesar por medio de la acción de deslinde.

El condominio se extiende únicamente a la zona dudosa, pero de ninguna manera abarca la

totalidad de los fundos contiguos, que permanecen de propiedad exclusiva de los vecinos .la
fuente de este condominio es la ley.
El efecto del condominio por confusión de limites es el de otorgar a cada uno de los
comuneros la facultad de pedir que los “limites confusos se investiguen y demarquen”,
investigación y demarcación que se hace a través de la acción de deslinde.

Requisitos necesarios para que proceda la acción de deslinde. Art. 2748

 Debe tratarse de dos fundos colindantes o contiguos (2746, 2748)
Cuando ambos fundos colindantes pertenecen a particulares o al dominio privado del
Estado, se rigen por las normas de que estamos considerando. Y si ambos son del
dominio público, en ese caso su deslinde corresponde a la jurisdicción administrativa”
El problema es cuando el fundo del particular linda con uno del dominio publico del
Estado – Ej. Calle o camino público.

 Es necesario también que se trate de fundos “rústicos”(2648) .

La palabra rústicos y urbanos, no aluden a la situación de los fundos (en el campo o
ciudad), sino al hecho de que se encuentren edificados – en cuyo caso serian urbanos-
o no – serian rústicos- , cualquiera fuera su ubicación.
La razón es que en caso de que los predios estén edificados, resultarían aplicables las
reglas de la medianería y no las de la confusión de límites, por ello es que la acción de
deslinde cesa, para dar paso a las normas sobre medianería- cuando se trata de edificios
que se tocan.

 Debe tratarse de fundos cuyos limites estén confundidos (2746, 2748)

La acción compete: “a los que tengan derechos reales sobre el terreno contra el propietario
del fundo contiguo” (art. 2749)
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El deslinde puede hacerse extrajudicialmente (art. 2753) o judicialmente (art. 2754).

¿Cuál es la diferencia entre acción de deslinde y acción reivindicatoría?

En la primera hay una confusión, una duda sobre hasta donde llega la propiedad de cada uno,
y lo que se quiere lograr es la demarcación de ambos fundos; en cambio en la segunda, hay una
persona que pretende que le reconozcan el dominio sobre el inmueble vecino (o una parte del
mismo).
Quien ejerce la reivindicatoria no considera que haya dudas sobre su derecho; hay una
pretensión concreta sobre un lugar determinado.
La acción de deslinde no se aplica para predios urbanos, sólo se aplica a predios rústicos y
baldíos.
Su efecto es poner fin a la duda sobre el límite entre fundos vecinos y los títulos quedan
perfeccionados para ser inscriptos en el Registro de Propiedad, produciendo efectos erga
omnes.

7.- Reformas a introducir.