TEMA 4

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

1.  EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TITULAR INSCRITO

1.1.  El principio de prioridad registral. El rango y el cierre registral

A diferencia de lo que ocurre en el ámbito de los derechos de crédito, en los que la concurrencia de
varios derechos de la misma clase cuya titularidad corresponde a diversas personas es resuelta por nuestro
ordenamiento mediante el criterio de la “par condicio creditorum” (todos cobran de forma proporcional al
importe de sus créditos), salvo que tengan un carácter privilegiado que les permita obtener un pago
preferente; en el caso de los derechos reales la solución varia dependiendo de si se trata de derechos
reales compatibles o incompatibles.

Son derechos reales compatibles aquellos que pueden coexistir válidamente desde el punto de vista
civil y registral, como la propiedad y alguno de los derechos reales limitados, o bien la hipoteca con un
derecho de usufructo, o un usufructo y una servidumbre que no perjudica al usufructuario, o varias
hipotecas sobre el inmueble, siempre que el valor de éste absorba el importe de los créditos. En esos casos
y por aplicación del principio de prioridad registral, (el primer derecho en acceder al registro siendo la
fecha relevante la del asiento de presentación) esta prioridad se saldará simplemente en un mejor rango de
la titularidad del primero frente a los posteriores (p. e., dos hipotecas), pero sin que el segundo en
constituirse resulte excluido o imposibilitado de acceder al registro. El orden de acceso registral
determina una jerarquía entre estos derechos, que se adquiere en virtud de la fecha y hora del asiento de
presentación. Los que se inscriban antes tendrán una eficacia superior respecto de los posteriores, que se
pondrá de manifiesto a la hora de su ejercicio. Así, por ejemplo, una hipoteca de mejor rango subsistirá
con la ejecución de la hipoteca posterior (art. 670.5 LEC). A la inversa, la ejecución de una hipoteca
anterior producirá la cancelación de todos los gravámenes inscritos con posterioridad (art. 674.2. II LEC).
El rango es una cualidad de los derechos registrales que es susceptible de negocios jurídicos (permuta,
reserva, posposición de rango).

Son derechos reales incompatibles aquellos que no pueden coexistir pues atribuyen la misma plenitud
de facultades a dos sujetos diferentes, (doble venta, dos usufructos constituidos a favor de dos personas
distintas –no es el caso del cousufructo, en el cual, como veremos se constituye un usufructo siendo
nombrados usufructuarios simultáneamente dos sujetos que son cotitulares del usufructo).

En caso de incompatibilidad, el derecho civil y registral impone elegir entre uno de los titulares: la
regla es que resulta elegido el que primero lo hubiera adquirido, que será el que ostente la titularidad
frente al resto de sujetos (prior in tempore, potior in iure). Así se deduce, por ejemplo, del artículo 1473
CC que, en caso de doble venta de un bien mueble, señala que será preferido (en el sentido de reconocida
su propiedad exclusiva sobre la cosa) el que primero hubiera entrado en la posesión. A diferencia de lo
que ocurre en el caso de los derechos compatibles, el juego de la prioridad registral sobre los derechos
inscribibles, que —por su contenido— resulten incompatibles, tiene como consecuencia el cierre de los
libros del Registro, ya desde el momento en que se practique el asiento de presentación a favor del sujeto
que primero presente su título, en perjuicio de quien pretenda inscribir el suyo en un momento posterior,
con independencia de la fecha de otorgamiento de ambos títulos (p. e. dos usufructos de contenido
idéntico sobre la misma finca a favor de personas distintas). Este efecto excluyente tiene, sin embargo, un
alcance meramente formal, que no prejuzga el mejor derecho de quien ya figura en el Registro e impide
con su asiento el acceso posterior de un título incompatible. La persona a la que se haya denegado la
inscripción podrá acudir a los Tribunales para que le sea reconocida su titularidad sobre la cosa y
cancelada la inscripción del demandado. Si A vende una finca a B (que no inscribe su adquisición) y,
posteriormente, la enajena nuevamente a favor de C (que sí lo hace, aun conociendo la venta anterior),
podrá el primer adquirente entablar una acción reivindicatoria contra este último, probando su adquisición
anterior y que el demandado no reunía los requisitos de la protección registral del tercero. Sólo de esta
manera podrá hacer constar B su derecho en el Registro, siempre que al tiempo de la demanda instara
también la cancelación de la inscripción de C.

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1.2.  El principio de legitimación registral

Está regulado en el artículo 38 LH, que en su párrafo primero contiene dos presunciones, de carácter
iuris tantum, que juegan en beneficio del titular registral. La primera, referida a la existencia de los
derechos reales inscritos en el Registro y a su pertenencia a la persona que figura como titular en el
asiento respectivo (presunción de exactitud). La segunda es una presunción de posesión de los inmuebles
o derechos por quien tenga inscrito a su nombre el dominio o la titularidad en el Registro de la Propiedad.

1.2.1.  La presunción de exactitud registral.

Por el principio de exactitud registral, se presume que lo que publica el Registro es veraz, esto es,
coincidente con la realidad. Esta presunción opera en tanto no se rectifique la inscripción registral que se
considera inexacta. De ahí que el artículo 1.III LH señale que los asientos del Registro producen todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud, el artículo 97 LH disponga que la cancelación de un asiento
presume la extinción del derecho publicado, y, por último, el párrafo 2.º del artículo 38 LH exija que
cualquier acción contradictoria del dominio o de los derechos reales inscritos en el Registro a nombre de
una persona determinada vaya precedida o acompañada de una demanda de nulidad o cancelación de la
inscripción correspondiente.

De acuerdo con lo dispuesto en este último precepto, el titular de un derecho inscrito estará
legitimado para actuar en el tráfico jurídico como el verdadero sujeto del mismo, tanto en juicio como
fuera de él. Para probar esta titularidad bastará con que acredite su inscripción registral (a través de la
correspondiente certificación expedida por el Registrador), aunque el carácter iuris tantum de la
presunción permitirá a los terceros aportar la prueba en contra. Se trata de una función legitimadora
similar a la que desempeña la posesión en el artículo 448 CC, por la que se facilita el ejercicio de las
facultades inherentes a la propiedad o titularidad de un derecho sin necesidad de aportar la prueba de los
hechos o actos constitutivos de su adquisición (p. e., la existencia de un contrato de transmisión unida a la
traditio y la previa titularidad del transmitente, la consumación de los plazos necesarios para la usucapión
inmobiliaria, etc.). Esta presunción no alcanza a los hechos o datos fácticos de la finca, sino sólo a su
titularidad. La presunción también podrá perjudicar al titular en otros aspectos negativos derivados de la
propiedad de la finca (o titularidad del derecho) mientras no pruebe la inexactitud registral — p. e.,
respecto del cumplimiento de ciertas obligaciones legales como el pago de tributos de carácter
patrimonial, en la responsabilidad extracontractual por daños que genere la ruina de la finca, etc.—.

1.2.1.1.  LA TERCERÍA REGISTRAL

En caso de que haya sido trabado un embargo o seguido un juicio ejecutivo contra bienes inmuebles
del deudor para aseguramiento o cobro de las obligaciones que hubiera contraído frente a terceros, se
alzará el embargo y se sobreseerá el procedimiento siempre que conste en autos que estos bienes o
derechos estaban inscritos en el Registro a nombre de otra persona (art. 38.III LH). Al titular registral le
basta para instar este sobreseimiento, con aportar una certificación de su inscripción. Debe advertirse, sin
embargo, que aun cuando el titular registral no compareciese en este procedimiento, si el interesado
(ejecutante) que obtuvo a su favor el mandamiento de embargo quisiera beneficiarse de los efectos de una
anotación preventiva en el Registro verá muy probablemente frustrada su pretensión porque el
Registrador denegará la inscripción —en aplicación del principio de tracto sucesivo— por hallarse el bien
inscrito a nombre de persona distinta del deudor (arts. 629 y 738.2 LEC, 20.VII LH).

1.2.1.2.  LA ACCIÓN REAL REGISTRAL

Es un remedio para recuperar la posesión de la cosa, que puede instar el titular registral frente a
quienes, sin título inscrito, se opongan a estos derechos o perturben su ejercicio, o frente a los titulares de
un derecho inscrito que no legitimase para la realización de los actos en que la perturbación consiste (p. e.
titular de un derecho de habitación sobre determinadas estancias del inmueble, que se apodera de la
posesión íntegra de la cosa) (arts. 41 LH, 138 RH). La legitimación activa corresponde a cualquier titular
registral, no necesariamente del dominio, siempre que el derecho comprenda la posesión de la cosa ( p. e.,
no podrá ejercer la acción un acreedor hipotecario). El procedimiento se regula por las normas del juicio
verbal (arts. 41 LH; 250.1.7.º, 438 a 444 LEC) y el demandante habrá de acreditar su condición de titular
registral, aportando una certificación de la que resulte que su asiento sigue vigente sin contradicción
alguna (p. e. anotación preventiva de una demanda reivindicatoria que un tercero hubiera interpuesto
contra él).La sentencia no produce efectos de cosa juzgada, lo que implica que podrá entablarse
posteriormente un juicio declarativo (art. 447.3 LEC).

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1.2.1.3.  EL EJERCICIO DE ACCIONES CONTRA EL TITULAR REGISTRAL

La presunción de exactitud registral que consagra el artículo 38 LH, produce aún una tercera
consecuencia, reflejada en el párrafo segundo del precepto, que obliga a la persona que dirige una
demanda contradictoria de un derecho frente a su titular registral —p. e., una acción reivindicatoria de la
finca inscrita o una acción negatoria de una servidumbre también inscrita— a reclamar, previamente o a
la vez, la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente, si bien la jurisprudencia ha
flexibilizado dicha exigencia entendiendo cumplido el requisito con la mera interposición de la demanda
contradictoria del dominio o derecho real, sin necesidad de que se pida expresamente la cancelación
registral (STS 27.6.91 —RJA 9821).

1.2.2.  La presunción posesoria. La usucapión del titular inscrito

Otra manifestación del principio de legitimación registral es la presunción posesoria que contempla el
artículo 38 LH, cuando señala que «se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos».

Se trata de una presunción iuris tantum que faculta al titular inscrito para acudir a la defensa
posesoria, sin necesidad de probar que tenía la posesión de la cosa cuya recuperación reclama. También
es útil para presumir la transmisión de la propiedad si se hubiera recurrido a una forma de traditio ficta
como la instrumental, dado que el transmitente ha de tener la posesión en concepto de dueño de la cosa
que enajena. En último término, el titular registral podrá, con base en esta presunción, adquirir el derecho
inscrito a su nombre a través de la usucapión.

Se trata de la usucapión “secundum tabulas” regulada en el artículo 35 LH:

«A los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo título la inscripción,
y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el
tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa».

La finalidad de este precepto es facilitar al titular registral que hubiera adquirido su derecho de un
titular registral anterior pero que no fuera ya propietario en la vida civil (por ejemplo, porque ha vendido
la cosa en escritura que no ha accedido al registro) —y no se hallare protegido por el artículo 34 LH; vgr.,
por tratarse, por ejemplo de un donatario- la consolidación de su adquisición por la vía de la usucapión
ordinaria. Para ello se presume el justo título (contrato que transfiere el dominio o la titularidad) necesario
para esta clase de prescripción, haciéndolo equivalente a la inscripción: se presume la posesión pública,
pacífica, ininterrumpida y de buena fe del titular sobre los bienes inscritos durante el tiempo de vigencia
de su asiento y el de los titulares precedentes de quienes trajera causa su derecho. El carácter iuris tantum
de esta presunción permitirá al que se oponga a la usucapión acreditar que no hubo posesión efectiva por
parte del titular registral, que ésta no reunía las condiciones o requisitos anteriores o que aquél conocía el
defecto de su adquisición (mala fe), presupuestos todos ellos necesarios para la prescripción ordinaria de
bienes y derechos.

2.  EFECTOS FRENTE AL TERCERO

2.1.  Introducción. Los arts. 32 y 34 LH. Las tesis monista y dualista del tercero hipotecario.

El sistema publicitario del Registro tiene como principio básico o esencial la llamada fe pública
registral. Aunque, como hemos visto anteriormente, el Registro protege al titular actual a través del
principio de legitimación y sus manifestaciones, el objetivo principal del Registro es proteger al que va
adquirir, y confía en que está adquiriendo de un propietario, porque así lo publica el Registro. Es el
llamado tercero hipotecario. El gran protegido por el Registro.

La protección de los terceros tiene lugar principalmente a través de este principio hipotecario de la fe
pública registral, según el cual se hace inatacable la adquisición de la propiedad o de cualquier derecho
real sobre una finca inscrita por parte de aquellos que confiaron en la veracidad de lo publicado por los
libros registrales (p. e., la titularidad del transmitente, la ausencia de otras cargas sobre el bien). Se trata,
en definitiva, de otra manifestación del principio de exactitud, que presume la veracidad de los asientos
del Registro, esta vez en beneficio de terceros, con un carácter iuris et de iure que lo distingue del
principio de legitimación del artículo 38 LH.

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 La fe pública registral está recogida en el artículo 34 LH, cuyo párrafo primero dispone que «el
tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca
con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o se resuelva el del otorgante por causas que no consten en el mismo Registro».
Según esto, si C comprase la finca X a A como titular registral, siendo B el verdadero propietario no
inscrito, podrá ser mantenido en su adquisición siempre que ignorase la inexactitud registral.

Junto a este precepto, hay que tener en cuenta también el artículo 32 LH, dirigido igualmente a la
protección de los terceros, que señala que «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudicarán
a terceros». Aplicando esta norma a nuestro anterior ejemplo, llegaríamos a la misma consecuencia: la
propiedad no inscrita de B sobre la finca X no podría perjudicar a C.

La comparación entre ambas normas ha hecho plantearse a la doctrina si el tercero protegido es la

misma persona en los dos casos, esto es, quien adquiere un derecho de titular registral confiando en lo
publicado en el Registro y se le mantiene en su adquisición pese a ser a non domino. La cuestión es
importante dado que el artículo 34 LH contempla, si se atiende a su tenor literal, unos requisitos para la
protección del tercero que no aparecen mencionados en cambio en el artículo 32 LH (adquisición de
titular registral, buena fe, título oneroso).

Un sector de la doctrina, actualmente minoritario, ha entendido que ambos preceptos recogen el

mismo principio de fe pública registral (tesis monista), que tiene como principal efecto consolidar la
adquisición a non domino del tercero de buena fe que confió en lo que el Registro publicaba, por lo que
los requisitos del 34 son exigibles también para alegar la inoponibilidad de los derechos no inscritos. Sin
embargo, el sector mayoritario de la doctrina es partidario de un sistema dualista de protección de los
terceros, recogido respectivamente en los arts. 32 y 34 LH, que no comparten ni su origen histórico
(registros patrimoniales de tipo latino el primero y germánico el segundo), ni los presupuestos para la
protección del tercero. Según esta tesis, el artículo 34 consagra el principio de fe pública registral y el art.
el artículo 32 el de la inoponibilidad de lo no inscrito frente a terceros.

2.2.  El principio de fe pública registral

2.2.1.  Concepto

Según el art. 34.I LH, «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el Registro aparezca con facultades transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro».

El principio hipotecario de fe pública registral, contemplado en este precepto, se dirige a proteger a

los terceros que hubieran adquirido un derecho confiando en la condición de propietario (o titular del
derecho) de su transmitente, por ser la persona que figuraba como tal en el Registro. La manera de
ampararles es, tal y como se deduce del propio precepto, manteniéndoles en su adquisición siempre que
cumplan los requisitos que señala la norma, aunque el titular no fuera en verdad propietario en la vida
civil, en el momento de su transmisión al tercero protegido. Los casos serían los siguientes:

-En el Registro figura una persona que ya no es dueña de la cosa en la realidad extrarregistral. Esto
puede suceder porque la haya transmitido con anterioridad a un tercero, que no haya inscrito su derecho
en el Registro, o porque el título del que deriva su adquisición se haya resuelto o anulado (p. e. adquirió la
cosa a través de un contrato de compraventa celebrado con un menor, y los representantes legales de éste
han entablado acción de anulabilidad del contrato, que ha prosperado). Las SSTS 5.3.07 —RJA 723—,
20.3.07 —RJA 1849—, 23.4.10 —RJA 3548— señalan que, pese a la dicción literal del art. 34 LH, la
norma no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva; con ello se admite
su aplicación a las llamadas relaciones angulares (vid. epígrafe siguiente).

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 -En el Registro la finca figure a nombre de una persona cuya titularidad es meramente claudicante en
el sentido de que pese sobre ella alguna causa de nulidad, anulabilidad, rescisión, revocación o resolución,
que todavía no se hubiera hecho valer (p. e. la propiedad adquirida a través de un contrato de
compraventa celebrado por un incapacitado o un menor de edad). El tercero será protegido cuando esa
causa no conste en el mismo Registro (p. e. la anotación preventiva de la demanda de anulabilidad del
contrato), sea de buena fe, adquirente a título oneroso y proceda a inscribir su adquisición. Ejemplo de
este último caso sería el siguiente: A transmite a B mediante un título nulo (anulable, resoluble,
rescindible) y éste la enajena nuevamente a C, antes de que se ejercite la acción de nulidad.

Es obvio que, en el primer caso, el efecto de la fe pública registral será facilitar la adquisición a non
domino del tercero que adquirió confiando en las facultades dispositivas de la persona que figuraba en el
Registro como titular. En el segundo, en cambio, no es exactamente la adquisición a non domino lo que se
favorece (ya que el título anulable, resoluble, revocable o rescindible producen efectos hasta el momento
en que sea ejercitada la correspondiente acción), sino la inatacabilidad de la adquisición del tercero frente
al efecto recuperatorio de la cosa que poseen esta clase de acciones. Por esta razón, el artículo 37 LH
señala que «[l]as acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya
inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley». En el ejemplo
anterior, una vez anulada la titularidad de B mediante el ejercicio de la correspondiente acción, podría
recuperarse la finca de manos de C, siempre que éste no fuera un tercero protegido del artículo 34 LH.

En ambos casos el verdadero propietario podrá reclamar los perjuicios derivados de la aplicación del
art. 34 LH frente a quien vendió indebidamente la cosa, pero la posición del tercero será inatacable (STS
23.4.10 —RJA 3548).

2.2.2.  Requisitos de protección del tercero hipotecario

A la persona que recibe, en los supuestos anteriormente examinados, la protección de esta norma se
le denomina tercero hipotecario, que es el adquirente del dominio o de otro derecho real sobre una finca
inscrita de manos de su titular registral.
Si estamos ante una relación lineal (A transmite a B mediante un título claudicante —nulo, anulable,
resoluble o rescindible—, y éste hace lo mismo en favor de C), el tercero protegido será el subadquirente
(C), siempre que cumpla los requisitos del artículo 34. Si, por el contrario, estamos ante un caso de doble
venta o relación angular (A vende una finca a B, que no inscribe su adquisición y, posteriormente, la
enajena a C, que sí lo hace), el destinatario de la protección (también C) no será un subadquirente, aunque
seguirá teniendo la condición de tercero respecto de la primera transmisión (compraventa entre A y B).
Así lo ha señalado de manera explícita el Tribunal Supremo en su Sentencia de 5 de marzo de 2007 —
RJA 723— (a la que han seguido otras muchas), cuando advierte que el precepto no exige necesariamente
una transmisión intermedia (A-B-C) que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya
que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe
adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se
anule o resuelva el de su propio transmitente (para una mejor comprensión cfr. tenor literal del art. 34 LH,
transcrito en el epígrafe anterior).

Los requisitos para la protección del tercero hipotecario son los siguientes:

a)  Buena fe

Se trata de la creencia por parte del adquirente de que la titularidad registral de la persona que le
transmitió la finca o el derecho era exacta, sin tacha alguna de nulidad o claudicación.

Para algunas opiniones, esta creencia ha de fundarse exclusivamente en la consulta de los libros del
Registro, sin que pueda exigirse al tercero una diligencia mayor en la averiguación de la inexactitud
registral (Sanz Fernández). El tercero hipotecario, según otros, no puede ser considerado de buena fe si
conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer que la finca inscrita en el Registro a
nombre de su transmitente, estaba siendo poseída en la realidad extrarregistral por persona distinta (Vallet
de Goytisolo). Esta segunda interpretación, extraída de la regulación de la usucapión contra tabulas del
artículo 36 LH, puede encontrarse en algunas resoluciones de nuestro Tribunal Supremo (SSTS 8.3.01 —
RJA 3975—, 9.5.03 —RJA 3892), aunque entendemos que su aplicación ha de ser cautelosa, debiendo
examinarse las circunstancias concretas de cada caso para no dejar al Registro desprovisto de la función
publicitaria para la que se creó.

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 La buena del tercero, que se presume en el párrafo segundo del artículo 34, debe valorarse en el
momento de la adquisición del derecho (STS 5.12.02 —RJA 10429), aunque también se ha sostenido que
ha de seguir presente en el momento en que el tercero lo inscribe en el Registro de la Propiedad (téngase
en cuenta que la inscripción por el tercero de su adquisición es requisito necesario para su protección).

b)  Negocio jurídico válido, de carácter oneroso

El negocio jurídico de adquisición del dominio o de la titularidad

del derecho por el tercero hipotecario tiene que ser válido, de tal forma que su única tacha o vicio ha de
ser la falta de titularidad o facultades dispositivas del transmitente (en nuestro ordenamiento la venta de
cosa ajena es válida). Esta exigencia no se deduce exactamente del artículo 34, sino de la norma que le
precede, la cual dispone, a modo de excepción a la protección del tercero hipotecario, que la inscripción
no convalida (en ningún caso) los actos o contratos que sean nulos con arreglo a Derecho. Si A, menor de
edad, vendiese a B un bien inmueble inscrito a su nombre, éste no podría alegar la protección del artículo
34, ya que el título de su adquisición (la compraventa) tenía un carácter anulable. Pero si B, que ha
inscrito su adquisición, volviera a enajenarla, el tercer adquirente (C) sí podría quedar amparado por el
artículo 34 LH, porque su contrato de adquisición no estaría afectado por ningún vicio o defecto más que
la titularidad claudicante de su transmitente. De esta forma, si los representantes legales de A (o éste
mismo una vez alcanzada la mayoría de edad) instaran la oportuna acción de anulabilidad del (primer)
contrato de compraventa, C quedaría eximido de la restitución en virtud del artículo 34 LH.

Este precepto exige también que el negocio sea oneroso. Los gratuitos quedan excluidos de la
protección, ya que parece preferible que el adquirente (C, en nuestro ejemplo, si fuera donatario de la
finca) deje de percibir un lucro a que resulten perjudicados quienes acrediten tener un derecho no inscrito
sobre la cosa (vid. E. de M. Ley Hipotecaria 1944).

c)  Adquisición de titular inscrito

El tercero debe adquirir la propiedad o el derecho real limitado de persona que figure como titular en
el Registro, sin que consten en el folio de la finca las circunstancias jurídicas que afecten o puedan afectar
a la titularidad de ese transmitente. Los datos de hecho de la finca, como su superficie, quedan al margen
del principio de fe pública registral. Esto significa que los adquirentes de buena fe no podrán invocar la
protección de su confianza en la veracidad de tales hechos, que figuran en el folio registral de la finca ex
art. 9 LH.

d)  Inscripción de la adquisición del tercero

El propio adquirente debe inscribir su derecho en el registro. no puede protegerse la confianza que el
tercero deposita en el Registro, si éste no procede a su vez a efectuar su inscripción.

2.2.3.  Supuestos de suspensión de la fe pública registral

La inmatriculación de una finca en el Registro por medio del título público de adquisición o la
certificación de dominio produce, durante los dos años siguientes, una suspensión de los efectos
asociados a la apariencia registral que consigna el artículo 34 LH (art. 207 LH).

Esta suspensión significa que el principio de fe pública registral en beneficio del tercero hipotecario
deja de actuar durante el plazo de dos años a contar desde la inmatriculación. Se trata de una medida que
el legislador adopta frente a la sospecha de irregularidad de la inmatriculación que ha tenido lugar por
cualquiera de estas dos vías (por tanto, la inmatriculación a través de expediente de dominio quedaría
exceptuada de esta sospecha y de esta medida).También existe suspensión de la fe pública cuando se
inscriben los derechos reales y el dominio de inmuebles adquiridos por título de herencia o legado, que no
surtirán efecto frente a tercero hasta transcurridos dos años de la muerte del causante (art. 28 LH). Con
ello se trata de dar un margen para la consolidación de estas titularidades, que pueden verse frustradas si
aparece posteriormente un testamento que designe herederos distintos. No obstante, la suspensión no se
aplica a los herederos forzosos.

2.2.4.  La usucapión en contra de titular inscrito

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 El artículo 36.III LH admite la prescripción adquisitiva contra el titular registral (usucapión contra
tabulas). Del precepto se desprende la regla según la cual los bienes inmatriculados o inscritos en el
Registro podrán ser adquiridos por medio de usucapión, consumada por persona distinta de la que figura
como titular, de acuerdo con los preceptos del Código Civil. Cabría plantear en este caso si la usucapión
del tercero puede ser ordinaria, ya que resultaría difícil apreciar la buena fe, como desconocimiento de la
titularidad ajena del inmueble usucapido, de quien posee una finca en contra de su titular registral. En
cualquier caso, sí sería posible la usucapión extraordinaria (okupa, que posee en concepto de dueño de
forma pública pacífica e ininterrumpida durante 30 años). Del art. 36 LH se desprende la regla de que si el
adquirente adquiere del titular registral cuando el usucapiente ha consolidado su adquisición al margen
del registro, esa usucapión no le perjudicará –podrá desconocerá, ganaría una reivindicatoria- mientras no
se demuestre que conoció o tuvo medios racionales o motivos suficientes para conocer, al tiempo de
perfeccionarse su adquisición, que la finca (o derecho) estaba siendo poseída de hecho y a título de dueño
por persona distinta de su transmitente. Sin embargo, si cuando adquiere la usucapión está iniciada pero
no consumada, y se va a consumar antes de que transcurra un año desde la adquisición, el adquirente
puede interrumpir la usucapión durante el año entero siguiente a su adquisición (aunque se hubiera
consumado a los 3 meses, por ejemplo).

2.3.  El principio de inoponibilidad de lo no inscrito. El artículo 32 LH

El artículo 32 LH señala que «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero».

Quienes sostienen que esta regla responde al mismo principio o fundamento del artículo 34 LH
consideran que se trata de una nueva manifestación de la protección de la apariencia que proporcionan las
inscripciones registrales. Por el contrario, los defensores de la tesis dualista sostienen que este precepto
tiene un origen histórico diferente que nada tiene que ver con la protección de la apariencia. Según estos
últimos, el precepto da solución a los conflictos entre derechos reales que traen causa del mismo
transmitente, otorgando preferencia al titular inscrito frente a quien no inscribió incluso aunque su título
fuera de fecha coetánea o anterior (STC 9.5.95 —RTC 69).

De acuerdo con la tesis mayoritaria (tesis dualista), los presupuestos para la protección de este tercero
son: a) que se trate del adquirente del dominio o de cualquier otro derecho real sobre un inmueble; b) que
inscriba su adquisición; c) que sea de buena fe, pese a que el artículo 32 omite este requisito.

El efecto de esta norma es la falta de perjuicio del tercero o la inoponibilidad a éste de lo no inscrito.

3- LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO.

La publicidad material del Registro se identifica con los efectos que produce la inscripción tanto
frente al titular registral como frente a los terceros. La publicidad formal alude, en cambio, al carácter
público de los libros que conforman esta institución, y a la posibilidad que los terceros tienen de conocer
de lo que en ellos se publica siempre que acrediten un interés (art. 221 LH).

Las vías de conocimiento de la historia registral de las fincas son la exhibición de los libros del
Registro (art. 222 LH, 332.1 RH); la nota informativa simple de alguna circunstancia (art. 332.5 RH); y la
certificación registral o extracto del Registro, con valor de documento público, que el interesado en
averiguar el estado del inmueble (o la autoridad judicial en el transcurso de un procedimiento) podrán
solicitar al Registrador (art. 223 a 237 LH).