Comuna 8

INFORME TERRITORIAL
COMUNA 8
VILLA LUGANO, VILLA SOLDATI Y VILLA RIACHUELO
Ministerio de Desarrollo Urbano

Subsecretaría de Planeamiento
GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA
DE BUENOS AIRES
Jefe de Gobierno
Ing. Mauricio Macri
Jefatura de Gabinte de Ministros

Lic. Horacio Rodriguez Larreta
Ministro de Desarrollo Urbano

Arq. Daniel Chain
Subsecretario de Planeamiento
Arq. Héctor Antonio Lostri
Director General de Planeamiento

Mg. Fernando Álvarez de Celis
Elaboracion de contenidos Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Clara Muñoz Pirán / Delfina Sáenz Valiente /
Martín Moroni / Carolina Pérez / Ariel Espina / Félix Solari / Natalia Martín / Sol Belacín / Daniela Guberman / Sebastián Schaller / Marco
Gargiulo. Diseño gráfico Alejandro Ambrosone.
Índice
7 INTRODUCCIÓN
9 1. METODOLOGÍA
13 2. RESEÑA HISTÓRICA Y DESCRIPCIÓN TERRITORIAL

14 Reseña histórica
15 Estructura Territorial
17 Normativa Urbanística
19 Construcción
23 Valor del Suelo
Venta y Alquiler de locales
Venta de departamentos y casas
35 3. LOS USOS DEL SUELO EN LA COMUNA 8

37 Edificación
38 Edificios
40 Edificios de Destino Único
Servicios Complementarios al transporte
Establecimientos Educativos
Asociaciones
Esparcimiento y Cultura
46 Edificios Productivos
47 Galpones
49 Lotes
50 Garages comerciales, privados y estaciones de servicios
53 4. SITUACIÓN ACTUAL DE LA OCUPACIÓN DE LOCALES COMERCIALES EN LA COMUNA 8

54 Distribución territorial de locales activos
55 Distribución territorial de locales inactivos
55 Composición de locales por sectores de actividad
56 Locales del sector comercial
Locales dedicados al rubro alimenticio
Locales dedicados al rubro textil
Locales dedicados a la venta de materiales para la construcción
Locales dedicados a la venta de artículos para el hogar
64 Locales del sector servicios
65 Locales del rubro automotor
67 Locales gastronómicos
68 Locales industriales
70 Tasa de ocupación por calle
74 SÍNTESIS Y CONCLUSIONES
INTRODUCCIÓN
El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la comuna número 8 locali-

zada en el sur de la ciudad de Buenos Aires. La misma está compuesta por tres barrios:
Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo. Se intentará identificar la distribución en el
área de los diferentes usos del suelo con el fin de comprender los patrones que hacen a
la dinámica económica, social y territorial de la Comuna.
En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de la

zona, buscando reconocer la influencia de la normativa que rige el uso del suelo así como
la densidad edilicia y las condiciones actuales de la construcción y el mercado inmobiliario.
Este apartado permite distinguir las diferencias territoriales que se producen al interior
de la Comuna.
En el capítulo 3 se examinan los datos obtenidos en el relevamiento de usos del suelo

(RUS). Se estudian los usos del suelo a partir del análisis de tamaño, edificación y uso es-
pecífico de cada parcela en función de las actividades que se desarrollan. Además, se des-
cribe la distribución territorial para cada uno de los usos analizados a fin de mostrar la
estructura edilicia y socio - territorial de la Comuna.
En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 8, identificando la im-

portancia de los diferentes sectores y sus tendencias. De esta forma, se intenta describir
y analizar la distribución de los locales emplazados en la Comuna y sus distintos agrupa-
mientos según actividad. El análisis pormenorizado del relevamiento de campo consti-
tuye una parte central del informe y la cuantificación de los datos pretende ser una
herramienta útil para la gestión y la investigación académica de este tipo de fenómenos.
Finalmente, en la última sección se esboza una síntesis con los principales datos presen-
tados en el informe y algunas conclusiones, que dan cuenta de la dinámica de la Comuna.
Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 7

1 Metodología
El área de estudio comprende la totalidad de la Comuna 8, ubicada en el Sur de la ciudad.
Sus límites están comprendidos por las avenidas Gral. Paz, 27 de Febrero, Esteban Bono-
rino, Francisco Fernández de la Cruz, Varela, Perito Moreno, Castañares, Escalada y Eva
Perón, con un total de 18.257 parcelas distribuidas en 997 manzanas. La Comuna 8 limita
al Noroeste con Mataderos y Parque Avellaneda, al Norte con flores y al Noreste con
Nueva Pompeya. Además, limita al Este con los partidos de Lanús y Lomas de Zamora y
al Sudoeste con el partido de La Matanza.
En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo-

rada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento censal realizado en el
mes de octubre de 2009 barrió la totalidad de las parcelas emplazadas en el área de es-
tudio y permitió determinar el o los usos de cada una de ellas. A tal fin, se elaboró una ti-
pología que se aplicó a las construcciones encontradas, atendiendo al tipo de edificación
hallada y a su uso.
La parte referente a los precios inmobiliarios también se basó en relevamientos propios,

mientras que para la elaboración del apartado sobre construcción se emplearon datos de
permisos de obra elaborados por Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro,
pertenecientes al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, para obtener el precio de oferta
de venta y alquiler de locales y precio de departamentos y casas se realizaron relevamien-
tos que recolectan información del precio, dimensiones y otras características de los in-
muebles ofertados.
Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, las de
uso no residencial, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las construc-
ciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construcciones
de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en galería, edificio de ofi-
cinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garage; mientras que las
construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso
mixto con vivienda y uso mixto. Se tomó nota además cuando los tipos mencionados se
1/ Se tipificó como garages privados a las encontraban cerrados o en construcción. Finalmente a las parcelas sin construcción se
construcciones destinadas a la guarda/en- las identificó como lotes. A continuación se presenta un cuadro con la definición de cada
trada y salida de vehículos, pero que no uno de los tipos mencionados.1
atienden al público.
Generalmente forman parte comple- A todos los tipos anteriores en los que se desarrollaba alguna actividad económica al mo-
mentaria de otra construcción, como una mento del relevamiento se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando la
casa u otro edificio, y pueden o no ser uti- Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales, se
lizados en el desarrollo de alguna activi- pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos ocu-
dad económica. pados y vacantes.
10 comuna 8
2 Reseña histórica y
descripción territorial
RESEÑA HISTÓRICA
Las tierras que constituyen la mayor proporción del territorio de la Comuna 8, pertenecían
a José Francisco Soldati. Nacido en Suiza, Soldati adquirió en la primera década del siglo
XX estos terrenos que, al igual que Villa Riachuelo, eran conocidos como los “bañados del
sur”. Allí vivían familias de escasos recursos, exentos de pagar arrendamiento debido a la
despoblación e insalubridad de sus extensiones. En una salida de caza, Soldati conoció
esas tierras bajas, húmedas y propensas a inundarse, que luego compró a un bajo valor
para la época. Con la intención de que se poblaran en poco tiempo, realizó el loteo de te-
rrenos ofreciendo un descuento del 10% a los empleados del ferrocarril, que había sido ins-
talado en 1857. La estación Villa Lugano, inaugurada en 1909 es réplica de la casa natal de
Don José Soldati, que además construyó dos estructuras similares destinadas luego a una
comisaría y una escuela. La zona fue denominada Lugano en referencia a la ciudad natal
del adquisidor de estas tierras. En este barrio se fundó, en 1910, el primer aeródromo del
país: el Campo de Aviación de Lugano.
En 1888, al sur de la Comuna, el Gobierno Nacional dio permiso a la Sociedad de Tierras

General Pobladora para dragar el cauce de lo últimos 33 km de trayectoria del Riachuelo.
Si bien la tarea finalmente no se realizó, sí se abrieron calles y se lotearon los predios para
ser vendidos. Se instalaron entonces los primeros pobladores del barrio que se denominó
“Villa Riachuelo”, en chacras y tambos. Para que la hacienda de estas instalaciones pasara
a los mataderos de Liniers -en ese momento parte de la provincia-, fue fundamental la
construcción del Puente La Noria que comenzó en 1905. En 1944, este puente debió des-
plazarse a su localización actual, por la rectificación que se hizo del Riachuelo, a fin de
evitar inundaciones en Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati.
El problema de las inundaciones data de décadas anteriores a la rectificación. En 1911 y

1913, las tierras que hoy son Villa Lugano y Villa Soldati sufrieron inundaciones muy im-
portantes, que provocaron rechazo en potenciales nuevos pobladores, dada la peligrosi-
dad de la zona. Dos años después de la segunda inundación, se dio inicio a los
adoquinados de las avenidas Fernández de la Cruz, Cnel. Roca y de la calle Lafuente hasta
el cementerio de Flores. Al año siguiente, 1916, se fundó la primera escuela primaria en
Villa Soldati. Antes de los empedrados recién mencionados, las calles eran de tierra, con-
virtiéndose en pantanos en días de lluvia. Por el estancamiento en su desarrollo en térmi-
nos de infraestructura a consecuencia de las inundaciones, fue uno de los últimos barrios
de la Capital Federal a los que llegó la luz eléctrica (recién en 1931).
En la década de 1940, Villa Soldati enfrentó una problemática que involucraba la recolec-
ción de los residuos. Éstos eran depositados en la vía pública, generando un permanente
colapso sanitario, que se agravaba con las lluvias. Más de 30 años después se dio cierre a
ese manejo de la basura, prohibiéndose bajo Ordenanza Municipal que se arrojaran des-
echos en el “Vaciadero de Soldati”. Paralelamente a este avance, Villa Soldati fue mejo-
14 comuna 8
rando progresivamente su infraestructura en tanto se fueron reemplazando precarios
galpones por modernos edificios.
En 1952, se construyó el Autódromo Municipal de la Ciudad de Buenos Aires, al Sur de la

Comuna, en el barrio Villa Riachuelo. Con su extensión de más de 150 hectáreas, donde es-
taba ubicado el primer puente La Noria, fue sede de importantes competencias, tanto
nacionales como internacionales. En 1971 se concluyó una obra destacable en esta Co-
muna: el complejo habitacional conocido como Lugano I y II por su nombre original, que
pasó a denominarse Barrio General de División Manuel Nicolás Savio. Este complejo com-
prende una serie de monoblocks en varios edificios, con un centro cívico que incluye di-
versos servicios. A mediados de la década del ´80 se construyeron nuevas torres,
otorgando viviendas a más de 20.000 personas, el más grande de la República Argentina,
tanto en extensión como en número de habitantes.
Hacia fines del siglo XX, algunos sectores de los barrios que componen la Comuna 8, fue-
ron ocupados por población en situación de alta vulnerabilidad social, generando la de-
manda e instalación de nuevos complejos de solución habitacional, entre ellos los Barrios
Piedrabuena, Cardenal Samoré, Copello y Ramón Carrillo. Asimismo, también emergieron
muchos barrios de urbanización informal (“villas miseria”) con distinto grado de conso-
lidación en el territorio. Entre los de mayor tamaño se registran diversos asentamientos,
tales como las Villas 15 (Ciudad Oculta), 19 (Barrio INTA), 20 y Mariano Acosta.
ESTRUCTURA TERRITORIAL
El área de estudio se localiza en el Sur de la Ciudad de Buenos Aires, limitando con las co-
munas 4 al noreste, 7 al norte y 9 al noroeste; y, por otro lado, con los Partidos de La Ma-
tanza, Lomas de Zamora y Lanús de la Provincia de Buenos Aires, siendo el límite con los
mismos la avenida Gral. Paz al suroeste y el Riachuelo al sureste.
El trazado urbano de esta Comuna es muy distinto al resto de las comunas de la Ciudad,
ya que la estructura urbana del damero municipal es minoritaria en los barrios de la Co-
muna 8 y se encuentra constantemente interrumpida por diversos equipamientos urba-
nos y urbanizaciones no tradicionales. Estos “objetos urbanos” que alteran el entramado
de edificios y calles tradicional son los grandes parques públicos (Parque Roca, Indoame-
ricano, de la Ciudad), clubes o infraestructuras de gran tamaño como el autódromo mu-
nicipal. A su vez también pueden pensarse como interrupciones al tejido urbano los
asentamientos informales (“villas miseria”) así como los complejos habitacionales de
gran tamaño destacados en la Reseña Histórica.
Estos complejos habitacionales (Lugano I y II, Barrio Soldati y Copello, entre otros de gran
tamaño) merecen una explicación especial dado que son infraestructuras que ocupan una
gran porción de suelo urbano en esta comuna y por otro lado su concepción obedece a un
paradigma de urbanización que no se estructura en torno al damero tradicional, sino que
se piensa en torno a grandes vías de circulación. Por ello, estos casos aislados de urbani-
zaciones no se integran completamente al tejido urbano. A su vez, estos equipamientos
han sido concebidos como soluciones habitacionales para los sectores más vulnerables de
la población, y en reemplazo de los asentamientos informales y/o precarios.

Existen una serie de ejes de circulación importantes dentro de la comuna. En sentido este-
oeste se destacan las avenidas Intendente Rabanal, denominada luego Coronel Roca, la
avenida Francisco Fernández De La Cruz y la avenida Castañares. Por otra parte, también
se destaca el camino 27 de Febrero a la vera del Riachuelo y la Autopista Dellepiane como
principal conexión de la comuna (y el Suroeste del Gran Buenos Aires) con el área central
de la Ciudad. Otras avenidas importantes son Eva Perón que sirve de límite entre la Co-
muna 8 y la 9, siendo a la vez un acceso desde el Sudoeste. En sentido Norte-Sur, se des-
tacan una serie de arterias como la avenida Escalada, la AU 7 y, principalmente la avenida
General Paz, la cual a su vez es el límite con el partido de la Matanza.
En materia de trasporte público masivo, existen diversas modalidades que comunican a

la comuna con el resto de la Ciudad y con los partidos del Gran Buenos Aires. En este sen-
tido, el colectivo se destaca por ser el modo de mayor cobertura en la comuna, aunque es
importante destacar que existe cierto déficit de conectividad en algunos sectores, así
como una oferta reducida, concentrada en pocas líneas. A su vez, este sistema se comple-
Mapa 1.a
Comuna 8.
16 comuna 8
menta parcialmente con la presencia de tres estaciones de la línea de ferrocarril Belgrano
Sur y un gran número de estaciones del Premetro que permiten el transbordo con la línea
E de subterráneos.
En cuanto a sus características poblacionales generales, según datos del último censo na-
cional, en la Comuna 8 habitan 191.351 personas (91.239 varones y 100.112 mujeres), repre-
sentando el 7% del total de la población de la Ciudad. Esta población se encuentra
concentrada en el 10,7% de la Ciudad, lo que equivale a una densidad de población de 87
hab./ha., muy por debajo de la media general de la Ciudad, que es de 137 hab./ha.
Mapa 1.b
Barrios.
NORMATIVA URBANÍSTICA
De acuerdo a la última actualización en Diciembre de 2008, la normativa del Código de

Planeamiento Urbano establece los usos del suelo permitidos en el área de análisis, se
observa que la superficie de la Comuna 8 se encuentra principalmente regida por los dis-
tritos de Urbanizaciones Determinadas (U) que suman el 42,4% de la superficie total.
Estas zonas son objeto de regulación integral para establecer o preservar conjuntos urba-
nos de características diferenciales, entre ellos las villas de emergencia o los complejos ha-
bitacionales. Además, algunas de estas áreas coinciden con espacios verdes.
Por otro lado, los distritos de Equipamiento (E2, E3 y E4), suman el 28,0% de los usos en
la Comuna. El Distrito E2, concentra zonas donde se localizan actividades que sirven a la
ciudad en general y que por sus características admiten la coexistencia restringida con el
uso residencial. El Distrito E3, por otro lado, contiene zonas destinadas a la localización de
usos de servicio de las áreas residenciales próximas y que, al igual que el E2, también ad-
miten la coexistencia del uso residencial. Finalmente, el Distrito E4, admite usos singula-

res que requieren terrenos de gran superficie y normas particularizadas para cada activi-
dad. Estos distritos, emplazados en el entorno de las avenidas Eva Perón y Roca - Inten-
dente Rabanal, y en las cercanías a las arterias Mariano Acosta, 27 de febrero, Castañares
y Fernández de la Cruz. Como el resto de las comunas de la zona sur, posee un porcentaje
importante de su superficie regida por zonificación industrial como es el distrito I1 (5,0%),
ubicado en torno a las avenidas Rabanal en Villa Soldati, y Eva Perón, Piedrabuena y la
autopista Dellepiane en Villa Lugano.
La Comuna 8 combina también, la actividad residencial de baja densidad, en los distritos

residenciales como el R2b II (13,2%) que restringe la construcción en altura y, en menor me-
dida en los distritos R2b III (1,1%), R2b I (1,0%) y R2a I (0,2%). El distrito RUA, se encuentra
representado por la Autopista Dellepiane.
Finalmente, se registra el distrito central C3II, que ocupa un porcentaje ínfimo de la super-
ficie de la Comuna. Esta zonificación permite la localización y combinación de uso comer-
cial, administrativo, financiero, de servicios y residencial, con restricciones sobre éste
último, por las molestias que pueden ocasionar los diferentes usos permitidos. Este dis-
trito se emplaza por Escalada hasta Dellepiane y por Eva Perón hasta Murguiondo al oeste
de la Comuna, sobre las calles Chilavert, Riestra, Murguiondo y Fernández de la Cruz al
este de la autopista Dellepiane en Villa Lugano, y en la avenida Fernández de la Cruz desde
Lacarra hasta Lafuente en Villa Soldati.
Cuadro 1 Área %
Código de Planeamiento UP 6081001,9 20,6
Urbano – Comuna 8. U 5426389,1 18,4
E4 5384722,3 18,2
R2b II 3886943,3 13,2
RUA 2016349,0 6,8
E3 1597903,8 5,4
I1 1470528,0 5,0
E2 1300132,7 4,4
UF 1014361 3,4
C3II 693762,6 2,3
R2b III 311195,5 1,1
R1b I 302900,8 1,0
R2a I 52690,3 0,2
Total 29538880,3 100,0
Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA
18 comuna 8
Mapa 2.1
Código de Planeamiento
Urbano - Comuna 8.
Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.
CONSTRUCCIÓN
En el cuadro 2.1 se presenta la cantidad de permisos y la evolución de los m2 nuevos en la

Comuna 8 entre 1998 y 2009. En cuanto al primero, se puede apreciar que la cantidad
total de permisos para construcciones nuevas para todo el período representa el 5,0% del
total de la ciudad. La evolución en los valores absolutos denota un descenso entre los
años 1998, con 55 permisos, y 2001 con 30 permisos para el total de la Comuna, hasta al-
canzar el mínimo de la serie con 27 permisos otorgados en el 2002. La tendencia se quie-
bra, iniciando un período de alza en los años 2003 con 72 permisos para construcciones
nuevas, y en el año 2004 con 203 permisos, siendo el año con más cantidad en la década.
Sin embargo, durante 2005 el número de permisos retrocede a 46, en 2008 fueron regis-
trados 50 y en 2009 llegan a 31.
Respecto de la evolución de los m2 permisados, se observa que los mismos se mantienen

en niveles bajos, con fluctuaciones a lo largo de toda la serie. No obstante, atendiendo a
la participación de la Comuna dentro de la actividad del total de la Ciudad, la misma
muestra entre los años 1998 y 2001 una tendencia, oscilando entre el 1,1% y el 1,6% del
total de permisos. En 2002, la importante baja en la actividad constructiva permite que
la Comuna 8 represente el 3,3% del conjunto de la superficie permisada para la Ciudad,
aún cuando en términos absolutos es el año con valores más bajos de la serie como con-
secuencia de la crisis económica en el país.
Cuando se analizan los metros cuadrados permisados pedidos para la Comuna 8, y se ob-
servan en particular los valores absolutos, junto a lo mencionado para la situación parti-

cular de 2002, es posible apreciar el aumento de la superficie permisada a partir de ese
Cuadro 2.1 año, a un ritmo similar al de la Ciudad. En 2004 se registra el máximo valor para la serie,
Permisos y superficie residencial. llegando a 135.818 m2 permisados, mientras que en 2009 las cifras obtenidas muestran
Construcciones nuevas. una leve caída a niveles de años anteriores, de manera parecida al comportamiento para
1998-2008 toda la Ciudad.
Permisos m2 Permisos/m2
Año Total Ciudad Comuna 8 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 8 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 8
1998 1.534 55 3,6 1.992.179 28.581 1,4 1.298,7 519,7
1999 1.270 47 3,7 1.525.659 16.792 1,1 1.201,3 357,3
2000 1.128 25 2,2 1.381.962 30.394 2,2 1.225,1 1.215,8
2001 666 30 4,5 776.276 12.491 1,6 1.165,6 416,4
2002 354 27 7,6 237.364 7.761 3,3 670,5 287,4
2003 982 72 7,3 1.119.432 17.163 1,5 1.140,0 238,4
2004 1.175 203 17,3 1.185.240 135.818 11,5 1.008,7 669,1
2005 1.452 46 3,2 1.954.598 24.109 1,2 1.346,1 524,1
2006 2.014 77 3,8 2.782.329 55.994 2,0 1.381,5 727,2
2007 1.800 56 3,1 2.809.535 74.581 2,7 1.560,9 1.331,8
2008 1.386 50 3,6 2.191.146 19.629 0,9 1.580,9 392,6
2009 1.171 31 2,6 1.492.296 65.115 4,4 1.274,4 2.100,5
1998-2009 14.932 719 4,8 19.448.016 488.428 2,5 1.302,4 679,3
Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA, en base a
Dirección General de Estadísticas y Censos.
En el cuadro 2.2 se presenta información sobre la participación de los metros permisados,

discriminando entre los destinados a construcciones residenciales y no residenciales. Los
datos sugieren en general la predominancia de construcciones residenciales sobre no re-
sidenciales, si bien el período en la Comuna 8 se inicia con la particular proporción de un
37,0% de metros permisados para construcciones residenciales, frente a 63,0% para las no
residenciales. La evolución de los valores en la serie muestra un alza en la participación
de los permisos residenciales alcanzando un 46,5% en el año 2000, para luego volver a
descender hasta el mínimo, representando el 12,0% del total de m2 permisados en la Co-
muna 8 en el año 2009. Entre 2002 y 2004 ocurre una recuperación de esta categoría al-
canzando en 2002 una participación del 84,6% sobre el total de m2 permisados de la
Comuna 8, máximo valor para la serie. Posteriormente, su peso desciende a un 67,5% en
2006. En 2008, la proporción de los m2 permisados para residenciales y no residenciales
es de 78,0% y 22,0% respectivamente. De esta manera, el promedio a lo largo del período
es de 56,5% para residenciales y 43,5% para las no residenciales.
No obstante, se debe destacar que para 1998 en el total de la Ciudad los metros permisa-
dos para construcciones no residenciales representaban un 31,4% del total de permisos.
La tendencia general indica una disminución hasta alcanzar un valor mínimo en 2003 de
9,5%. Durante 2004 y 2005 se recupera lentamente, representando esta categoría el 11,8%
y el 16,4% en esos años, para luego descender hasta representar el 13,0% del total de los
20 comuna 8
permisos. A partir del 2007 se evidencia una nueva recuperación para esta categoría, arro-
jando un valor promedio de 19,9% metros cuadrados permisados para construcciones
nuevas no residenciales, en todo el período. De tal forma, es posible apreciar que en la Co-
muna 8 el peso de las construcciones no residenciales es mayor que en lo que respecta al
conjunto de la Ciudad.
Total Ciudad Comuna 8 Cuadro 2.2

Año Residencial (%) No residencial (%) Residencial (%) No residencial (%) Participación de los metros
1998 68,6 31,4 37,0 63,0 permisados residenciales y no
1999 69,9 30,1 42,0 58,0 residenciales. 1998-2009.
2000 77,1 22,9 46,5 53,5
2001 68,4 31,6 41,8 58,2
2002 74,9 25,1 84,6 15,4
2003 90,5 9,5 75,8 24,2
2004 88,2 11,8 77,4 22,6
2005 83,6 16,4 31,5 68,5
2006 87,0 13,0 67,5 32,5
2007 80,1 19,9 83,6 16,4
2008 76,2 23,8 78,0 22,0
2009 70,0 30,0 12,0 88,0
1998-2009 77,9 22,1 56,5 43,5
En los cuadros 2.3 y 2.4 se puede observar la desagregación de los m permisados en resi-
denciales (viviendas) y no residenciales (locales). En términos absolutos al finalizar el pe-
ríodo se construyeron en la Comuna 8, 1.989 viviendas y 238 locales. Esto corresponde a
191.301 m2 destinados a la construcción de viviendas y 157.078 m2 para locales.
A lo largo del período, la cantidad de viviendas varía mucho, por ejemplo en 1998 se re-
gistraron 81 viviendas nuevas, pasando a un piso mínimo de 44 viviendas correspondiente
al año 2002, para luego recuperarse hasta alcanzar en 2007 el valor máximo de la serie:
659 viviendas nuevas. Una tendencia similar se da para el total de la ciudad con un pico
mínimo de 1.764 viviendas en el año 2002, y una posterior recuperación de estas cifras,
que alcanzan, al igual que en el caso de la Comuna 8 en 2007 un valor máximo de 23.548
permisos. El promedio de los m2 por vivienda muestra variaciones significativas a lo largo
2/ En este caso local tiene una acepción distinta a la usada en este trabajo. Respetando la fuente de la información
analizada, en esta sección el término hace referencia a todos los usos no residenciales.

del período, aunque tendiendo a ser de menor tamaño que en el total de la Ciudad las vi-
Cuadro 2.3 viendas nuevas construidas en la zona analizada. En tal sentido, contemplando el con-
Superficie residencial nueva. junto de la serie el promedio para la Ciudad es de 107,1 m2 por vivienda, mientras que en
1998-2009. la Comuna 8 es de 96,2 m2.
Viviendas nuevas m2 Permisos/m2

1998 12.760 81 0,6 1.405.936 11.168 0,8 110,2 137,9
1999 9.626 122 1,3 1.103.045 14.827 1,3 114,6 121,5
2000 10.027 189 1,9 1.117.210 14.874 1,3 111,4 78,7
2001 4.957 74 1,5 570.004 6.676 1,2 115,0 90,2
2002 1.764 44 2,5 190.479 5.974 3,1 108,0 135,8
2003 9.740 48 0,5 1.067.251 6.570 0,6 109,6 136,9
2004 9.573 92 1,0 1.116.853 10.993 1,0 116,7 119,5
2005 14.386 62 0,4 1.633.686 6.454 0,4 113,6 104,1
2006 23.533 415 1,8 2.420.531 34.200 1,4 102,9 82,4
2007 23.548 659 2,8 2.249.215 59.493 2,6 95,5 90,3
2008 17.396 124 0,7 1.668.794 12.563 0,8 95,9 101,3
2009 12.413 79 0,6 1.492.296 7.509 0,5 120,2 95,1
1998-2009 149.723 1.989 1,3 16.035.300 1.913,01 1,2 107,1 96,2
En cuanto a la superficie no residencial, entre 1998 y 2009 los locales nuevos en la Co-
muna 8 representan el 1,9% del total de la Ciudad, y los m2 permisados representan el
3,7% del total de la superficie permisada. A lo largo del período de análisis, se registra un
mínimo en los años 2001 y 2003 de tan solo 6 locales nuevos y 10 en 2002 en la Comuna
8, coincidiendo con el comportamiento del conjunto de la Ciudad. A partir de este año
comienza a notarse una recuperación tanto en la cantidad de locales como de superficie
permisada, así en la Comuna como en la Ciudad. Es en 2007 cuando se alcanzan los má-
ximos valores en ambas escalas de análisis, para registrar en las cifras del último año res-
pectivas caídas a niveles anteriores.
22 comuna 8
Cuadro 2.4
Superficie no residencial nueva.
1998-2009.
Locales Nuevos m2 Permisos/m2

1998 1.083 35 3,2 643.368 13.272 2,1 594,1 379,2
1999 1.040 21 2,0 475.751 7.730 1,6 457,5 368,1
2000 646 11 1,7 332.750 17.086 5,1 515,1 1.553,3
2001 342 6 1,8 263.632 9.302 3,5 770,9 1.550,3
2002 184 10 5,4 73.316 1.090 1,5 398,5 109,0
2003 498 6 1,2 103.910 2.097 2,0 208,7 349,5
2004 1.067 28 2,6 198.564 3.215 1,6 186,1 114,8
2005 1.186 16 1,3 320.912 14.039 4,4 270,6 877,4
2006 1.157 22 1,9 361.798 16.486 4,6 312,7 749,4
2007 2.126 31 1,5 560.320 11.707 2,1 263,6 377,6
2008 1.326 27 2,0 522.352 3.448 0,7 393,9 127,7
2009 1.727 25 1,4 444.624 57.606 13,0 257,5 2304,2
1998-2009 12.382 238 1,9 4.301.297 157.078 3,7 347,4 660,0
VALOR DEL SUELO
El relevamiento sobre el precio de oferta de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires re-
alizado por la Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial entre Octubre y Noviembre
de 2009, permite advertir 14 terrenos ofertados en la Comuna 8 frente a 1.087 terrenos
para el total de la Ciudad, lo que equivale solamente a un 1,2% de ese total. Los terrenos
ofertados presentan dimensiones que van desde los 100 m2 hasta los 570 m2, siendo así el
tamaño promedio de 264,2 m2. En cuanto al precio de los mismos se registra un valor mí-
nimo de U$S 50.000 y un máximo de U$S 130.000 Con este precio se relevaron dos terre-
nos, uno se halla en la calle Hubac al 6000, y su tamaño es de 440,0 m2, el otro sobre la
calle Mariano Acosta al 3500 y su superficie es de 242 m2, siendo el precio promedio de los
14 terrenos ofertados es de U$S 83.500 y con un promedio por m2 de 264,2 m2.
En lo que respecta al precio promedio del suelo, los datos disponibles permiten advertir
que los valores son siempre inferiores a los observados en el total de la Ciudad. En diciem-
bre de 2001 el valor del suelo para el total de la urbe es de U$S 550, mientras que en la Co-
muna 8 la cifra se ubica en U$S 210,0 el m2. Los máximos valores se registran en marzo de
2010 con un promedio de U$S 1.285,6 para el total de la Ciudad; y la Comuna 8 registra en
septiembre de 2009 el mayor precio promedio con el m2 a U$S 392,6 se (en marzo de 2010
llega a U$S 386,2 el m2). En lo que concierne a la evolución se observa un crecimiento re-
gular a lo largo del período, a excepción de breves descensos trimestrales. Luego de la

Cuadro 2.5 fuerte caída en la medición de junio de 2002, comienza una tendencia de ascenso gene-
Evolución del precio del m2 de ralizado del valor promedio del suelo con pequeñas bajas, pero con inmediatas recupera-
terrenos en la Comuna 8 y en la ciones hasta llegar a los valores actuales.
Ciudad de Buenos Aires.
Diciembre 2001 – Marzo 2010.
Comuna 8 Total Ciudad

Precio promedio Variación Variación Precio promedio Variación Variación
del suelo U$S trimestral % anual % del suelo U$S trimestral % anual %
2001
Diciembre 210,0 550,0
2002
Marzo
Junio 68,9 -67,2 213,0 -61,3
Septiembre 117,3 242,0 13,6
Diciembre 76,5 -34,8 -63,6 274,0 13,2 -50,2
2003
Marzo 122,0 59,5 296,0 8,0
Junio 142,1 16,5 106,2 330,0 11,5 54,9
Septiembre 80,3 -43,5 -31,5 343,0 3,9 41,7
Diciembre 130,2 62,1 70,3 388,0 13,1 41,6
2004
Marzo 154,0 18,3 26,2 434,0 11,9 46,6
Junio 144,7 -6,0 1,8 459,0 5,8 39,1
Septiembre 136,9 -5,4 70,5 511,0 11,3 49,0
Diciembre 150,1 9,7 15,3 533,9 4,5 37,6
2005
Marzo 157,5 4,9 2,3 551,0 3,2 27,0
Junio 158,2 0,4 9,3 591,0 7,3 28,8
Septiembre 197,2 24,7 44,1 631,0 6,8 23,5
Diciembre 168,4 -14,6 12,2 722,0 14,4 35,2
2006
Marzo 176,3 4,7 11,9 741,8 2,7 34,6
Junio 241,6 37,0 52,7 809,0 9,1 36,9
Septiembre 223,0 -7,7 13,1 863,7 6,8 36,9
Diciembre 282,6 26,7 67,8 905,0 4,8 25,3
2007
Marzo 264,9 -6,3 50,3 982,0 8,5 32,4
Junio 298,4 12,6 23,5 982,0 0,0 21,4
Septiembre 263,8 -11,6 18,3 985,0 0,3 14,0
Diciembre 330,2 25,2 16,8 1.038,0 5,4 14,7
2008
Marzo 346,8 5,0 30,9 1.058,0 1,9 7,7
Junio 363,0 4,7 21,6 1.043,0 -1,4 6,2
Septiembre 329,0 -9,4 24,7 1.142,0 9,5 15,9
Diciembre 357,5 8,7 8,3 1.149,5 0,7 10,7
24 comuna 8
2009
Marzo 356,0 -0,4 2,7 1.130,3 -1,7 6,8
Junio 342,7 -3,7 -5,6 1.154,9 2,2 10,7
Septiembre 392,6 14,6 19,3 1.199,9 3,9 5,1
Diciembre 369,6 -5,9 3,4 1.171,3 -2,4 1,9
2010
Marzo 386,2 4,5 8,5 1.285,6 9,8 13,7
Gráfico 2.1
Valor promedio del suelo en la
Comuna 8 y en el total de la
Ciudad. 2001 –2010.

Mapa 2.2
Distribución del precio de venta
de los terrenos por m2 en la
Comuna 8 – Marzo 2010.
El mapa 2.2 muestra la distribución del precio de venta de los 14 terrenos relevados; se
puede apreciar que la oferta más elevada se localiza sobre la zona central de la Comuna,
ubicado sobre la calle Hubac, una de las arterias más importantes; el mismo es de 440 m2,
valuado en U$S 130.000, a U$S 295,5 el m2. Con el un valor total de U$S 130.000 se en-
cuentra otro terreno sobre la calle Mariano Acosta de 242,0 m2, cuya valuación por m2 es
de U$S 537,2.
Vinculando las ofertas de terrenos en venta con la normativa urbanística es posible ob-
servar que casi todas las ofertas se localizan en áreas potenciales para la construcción en
altura, concordando con los distritos de alta densidad ya sean residenciales (R) o de equi-
pamiento (E). La única excepción es un terreno ubicado en la calle Hubac al 6000, de zo-
nificación de tipo industrial I1. De todas formas, la oferta de terrenos resulta escasa en
relación con otras comunas de la Ciudad
Venta y alquiler de locales
En el mes de marzo de 2010 se encontraron 10 locales en venta en la Comuna 8, frente a

los 738 ofrecidos en la ciudad, representando el 1,4% de este total. En cuanto a la evolución
de los precios de estos establecimientos en la Comuna, partiendo de marzo de 2005, se
registró un valor de U$S 556,8 por m2, manifestando un alza progresiva hasta junio de
2009 donde se posiciono en U$S 1163,7 el m2. A lo largo de este corte temporal que muestra
crecimiento para la Comuna 8, en la ciudad se observan oscilaciones hasta que, a partir
de septiembre de 2006, logra recuperar la tendencia ascendente, que se mantiene hasta
marzo de 2010, arrojando un valor promedio de U$S 1.695. El período de análisis finaliza
26 comuna 8
con una leve caída de los precios para la comuna valuando en promedio el m2 en U$S 856;
la ciudad, muy por el contrario, sigue con la tendencia positiva, y para marzo de 2010 se
valúa el m2 en U$S 1.695. Sin embargo, en términos de variación anual este último mes,
respecto de marzo de 2010, la Comuna asistió a una baja del 25.5%, mientras que la ciudad
tuvo un alza de 12,4%.
Por otro lado, es útil señalar, para profundizar el análisis del comportamiento de las ofer-
tas de los locales, que a pesar de las fluctuaciones, los ritmos de crecimiento evidenciados
son similares en la comuna que para la Ciudad, aunque la primera tuvo durante el 2009
y hasta el 2010 una caída en sus valores promedio por m2.
Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual

Comuna 8 Total Ciudad % Comuna 8 Total Ciudad % Comuna 8 Ciudad
2005
Marzo 39 1.260 3,1 556,8 1.041,0 -46,5
Junio 39 1.118 3,5 606,3 955,2 -36,5
Septiembre 36 996 3,6 540,1 990,6 -45,5
Diciembre 30 982 3,1 564,7 1.008,1 -44,0
2006
Marzo 27 1.112 2,4 696,9 1.154,5 -39,6 25,2 10,9
Junio 24 1.046 2,3 669,9 1.094,2 -38,8 10,5 14,6
Septiembre 9 915 1,0 746,1 1.168,3 -36,1 38,1 17,9
Diciembre 33 1.093 3,0 699,6 1.186,2 -41,0 23,9 17,7
2007
Marzo 24 1.055 2,3 644,0 1.171,4 -45,0 -7,6 1,5
Junio 33 999 3,3 801,0 1.253,0 -36,1 19,6 14,5
Septiembre 26 966 2,7 1029,2 1.319,1 -22,0 37,9 12,9
Diciembre 38 1.262 3,0 814,7 1.365,4 -40,3 16,5 15,1
2008
Marzo 25 950 2,6 884,5 1.416,4 -37,6 37,3 20,9
Junio 25 871 2,9 789,0 1.390,5 -43,3 -1,5 11,0
Septiembre 21 942 2,2 896,1 1.388,8 -35,5 -12,9 5,3
Diciembre 16 730 2,2 975,0 1.597,4 -39,0 19,7 17,0
2009
Marzo 26 1.266 2,1 1.149,6 1.507,4 -23,7 30,0 6,4
Junio 21 1.219 1,7 1.163,7 1.547,1 -24,8 47,5 11,3
Septiembre 25 1.196 2,1 1.109,5 1.625,6 -31,7 23,8 17,1
Diciembre 11 1.248 0,9 1.090,9 1.594,8 -31,6 11,9 -0,2
2010
Marzo 10 738 1,4 856 1.695,0 -49,5 -25,5 12,4

La distribución territorial de los 10 locales registrados en marzo de 2010 muestra que las
ofertas no se localizan sobre los principales ejes comerciales de la Comuna, sino en sus al-
rededores. De las ofertas obtenidas, los mayores precios se encuentran sobre Itaquí, cuyos
valores superan los U$S 500 por m2, coincidiendo con el valor más alto por m2 de la comuna,
a U$S 2.111. También se relevaron otras ofertas localizadas sobre la calle Murguiondo.
Mapa 2.3
Distribución del precio de venta
de locales por m2 en la Comuna 8.
En lo que respecta a los locales en alquiler, se registraron 30 en la Comuna en marzo de

2010, estos representan el 1,4% del total relevado en la Ciudad. Las dimensiones de las
ofertas van de los 15,0 m2 a los 150,0 m2, con una superficie promedio de 52 m2. Estos locales
se valúan en precios que van de $400 a $3.000 con un promedio de $1.318. En cuanto al
precio por m2, se posiciona en promedio, en $28,69 con un máximo de $62,50 y un mínimo
de $11,84.
Los precios muestran desde 2001 un ascenso generalizado, con vaivenes que dan cuanta
de caídas y prontas recuperaciones. El precio en pesos del m2 de los locales en alquiler, en
diciembre de 2001, era de $ 10,6. Al finalizar el período este valor alcanza $28,69 el m2
siendo el pico máximo en septiembre de 2009, cuando el precio escaló a $32,5 y la ciudad
registra el precio máximo en el mismo mes, alcanzando los $ 54,0 por m2. Respecto de
marzo de 2010 la variación positiva es del 1,7% para la comuna y de 11 % para el total de
la Ciudad
28 comuna 8
Cuadro 2.7
Evolución del precio del m2 de los
locales en alquiler en la Comuna 8
y en el total Ciudad.
Diciembre 2001 – Marzo 2010..
Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual

Comuna 8 Total Ciudad % Comuna 8 Total Ciudad % Comuna 8 Ciudad
2001
Diciembre 72 1.612 4,5 10,6 12,7 -16,2
2002
Marzo 1 207 0,5 6,3 12,9 -51,6
Junio 0 345 0,0 0,0 18,2 -100,0
Septiembre 0 286 0,0 0,0 15,6 -100,0
Diciembre 1 397 0,3 4,6 13,3 -65,4 -56,8 4,7
2003
Marzo 0 435 0,0 0,0 12,6 -100,0 -100,0 -2,3
Junio 2 363 0,6 6,6 14,4 -54,2 -20,9
Septiembre 3 394 0,8 6,4 14,8 -56,8 -5,1
Diciembre 4 379 1,1 5,4 16,3 -66,9 17,4 22,6
2004
Marzo 2 334 0,6 9,9 17,3 -42,8 37,3
Junio 14 856 1,6 12,2 18,4 -33,8 84,7 27,8
Septiembre 48 934 5,1 8,7 19,4 -55,2 35,9 31,1
Diciembre 63 1.032 6,1 10,5 21,5 -51,2 94,4 31,9
2005
Marzo 49 1.085 4,5 10,8 25 -56,8 9,1 44,5
Junio 48 1.097 4,4 11,4 22,5 -49,3 -6,5 22,2
Septiembre 56 1.014 5,5 16,3 25,7 -36,6 87,4 32,5
Diciembre 49 1.125 4,4 13,1 27,8 -52,9 24,8 29,3
2006
Marzo 50 1.232 4,1 14,4 32,2 -55,3 33,3 28,8
Junio 26 1.260 2,1 20,0 33,0 -39,4 75,4 46,7
Septiembre 35 1.046 3,3 14,5 31,7 -54,3 -11,0 23,3
Diciembre 36 1.302 2,8 13,6 34 -60,0 3,8 22,3
2007
Marzo 39 1.228 3,2 15,8 34,9 -54,7 9,7 8,4
Junio 33 1.126 2,9 14,9 36,9 -59,6 -25,5 11,8
Septiembre 38 1.296 2,9 18,3 38,4 -52,3 26,2 21,1
Diciembre 27 1.433 1,9 19,5 41,3 -52,8 43,4 21,5
2008
Marzo 27 1.176 2,3 25,0 43,3 -42,3 58,2 24,1
Junio 26 1.153 2,3 20,0 43,6 -54,1 34,2 18,2
Septiembre 28 1.365 2,1 23,3 45,5 -48,8 27,3 18,5
Diciembre 20 1233 1,6 24,5 48,9 -49,9 25,6 18,4

2009
Marzo 28 1.893 1,5 28,2 47,5 -40,6 12,8 9,7
Junio 33 2.181 1,5 29 50,7 -42,8 45,0 16,3
Septiembre 37 2.018 1,8 32,5 54,0 -39,8 39,5 18,7
Diciembre 39 2.206 1,8 25,2 50,3 -49,9 2,9 2,9
2010
Marzo 30 1.418 2,1 28,69 52,72 -45,6 1,7 11,0
Gráfico 2.2
Evolución del precio promedio de
alquiler de locales. Comuna 8.
Diciembre 2001– Marzo 2010.
El patrón de distribución de los locales en alquiler se muestra con una concentración los
principales ejes comerciales y en sus alrededores, donde el mayor precio por m2 se registra
sobre la calle Murguiondo a $62,5 el m2. Otro local con precio superior a los $40 el m2, se
localiza sobre la calle Cañada de Gómez y otros dos a $40 el m2 sobre las calles Martiniano
Leguizamón y Santander. Estas ofertas se corresponden, como se verá en el capitulo 4, con
las calles con mayor actividad comercial.
30 comuna 8
Gráfico 2.4
Distribución del precio de alquiler
de locales por m2 en la Comuna 8.
Marzo 2010.
Venta de departamentos y casas
El cuadro siguiente presenta los precios de referencia de viviendas en venta en la Comuna

8, con datos de Diciembre de 2009. De acuerdo a este relevamiento, se contaron 143 de-
partamentos y 198 casas. En el caso de los departamentos la superficie promedio es de
62,7 m2, mientras que para las casas es de 177,0 m2. El precio promedio del m2 detectado
para los departamentos fue de U$S 1.029,7 y para las casas este precio desciende a U$S
788,7 el m2.
Tipo de vivienda cantidad Superficie U$S / m2 U$S / m2 U$S / m2 Gráfico 2.8

promedio m2 máximo mínimo Precios de referencia de viviendas
Departamentos 143 62,7 1.029,7 2.410,4 450,7 en venta en la Comuna 8.
Casas 198 177,0 788,7 1.922,1 196,3 Diciembre de 2009.
La distribución territorial de los departamentos evidencia que la mayor concentración de

estos se encuentra en el centro de Villa Lugano, y en el complejo Barrio General Savio (Lu-
gano I y II), allí se evidencia la mayor cantidad de ofertas y también los precios más bajos.
Sobre Martiniano Leguizamón se observa otra concentración de ofertas, más elevadas en
precio por su proximidad al eje comercial Chilavert.

Mapa 2.5
Distribución de los departamentos
en oferta y precio del m2 en la
Comuna 8. Diciembre de 2009.
En lo que respecta a los departamentos, como fue anteriormente mencionado, se encontra-

ron 143 unidades, 82 de las cuales no se pudo determinar el número de ambientes. Para el
resto, la mayor cantidad correspondió a tres ambientes (35), seguidos por los de cuatro (12)
y los de dos (10). Los de un ambiente presentan 2 unidades, los de 5 y 7 ambientes, sólo 1 de-
Cuadro 2.9 partamento cada uno. El precio promedio permite verificar que en los departamentos de
Precios de referencia de menor tamaño el precio del m2 es mayor. De esta manera, mientras que en los departamen-
departamentos en venta en la tos de 2 ambientes el precio promedio es de U$S 1.134,6 el m2, en los de tres ambientes el pro-
Comuna 8. Diciembre de 2009. medio es de U$S 924,8 el m2 y en los de cuatro este es de U$S 1.007,0 el m2.
cantidad superficie superficie superficie U$S / m2 U$S / m2 U$S / m2

promedio m2 máxima m2 mínima m2 máximo mínimo
1 ambiente 2 34,5 36,0 33,0 1.094,7 1.272,7 916,7
2 ambientes 10 43,5 66,0 30,0 1.134,6 1.375,6 825,0
3 ambientes 35 65,0 122,0 44,0 924,8 1.760,9 489,5
4 ambientes 12 93,5 140 65 1.007 1.678,6 542,9
5 ambientes 1 80 80 80 562,5 562,5 562,5
7 ambientes 1 250 250 250 740 740 740
Sin datos 82 57,7 134 21 1.072,7 2.410,4 450,7
Total Comuna 8 143 62,7 250 21 1.029,7 2.410,4 450,7
Prom. Ciudad 23.614 78.9 1.000 11 1.599,1 7.778 262,2
32 comuna 8
Al analizar la relevancia de la zonificación en lo concerniente a la localización de ofertas de de-
partamentos, se evidencia que éstas se encuentran en su mayoría en distritos de zonificación
especial U, debido a que son los que rigen a complejos habitacionales como Lugano I y II.
Otra zonificación en la que se encuentran gran parte de las ofertas relevadas es R2bII,
ubicada en el centro del barrio de Villa Lugano (también en Villa Soldati en torno a la ave-
nida Fernández de la Cruz), cerca del eje comercial de la calle Chilavert, en gran parte en
la calle Murguiondo, es decir, contiguas a la estación Villa Lugano de la línea Belgrano
Sur del ferrocarril. Las ofertas de mayores precios se ubican en la calle Murguiondo o sus
alrededores, siendo la del precio promedio máximo una oferta en la calle Delfín Gallo al
5.700 (casi en la intersección con Murguiondo al 4.100) a U$S 2.410,4 el m2. El resto de las
ofertas de mayor precio por m2 fueron relevadas en Murguiondo al 3800, con valores que
van desde los U$S 2.000 hasta los U$S 1.750 m2. Los de menores precios se encuentran en
las zonificaciones correspondientes al complejo habitacional Comandante Luis Piedra-
buena (aledaño a la avenida General Paz), en los distritos E2 y U1, siendo la de menor pre-
cio registrada una oferta en la calle Montiel al 3.800 a U$S 450, 7 el m2.
Respecto de la distribución territorial de las 198 casas, éstas se encuentran concentradas

en los distritos regidos por distritos residenciales como R2bII, y en menor medida en el
R2bI, en donde queda restringida la construcción en altura. Otra zona en la que se encon-
tró mayor oferta de casas son aquellas regidas por distritos de equipamiento como E3,
siendo el que se pudo registrar la mayor cantidad de ofertas, seguido por el E2.
Entre las calles que concentran mas ofertas se encuentran, Sayos con 8, Hubac y Berón de
Astrada con 7 ofertas cada una y con 6 ofertas se encuentran las arterias Larraya, Barca,
Cabo de Hornos y Cosquín. En el mapa 2.6 se pude observar que las ofertas se concentran,
en su mayoría, en el centro de la comuna.
Mapa 2.6
Distribución de las casas en oferta
y precio del m2 en la Comuna 8.
Diciembre de 2009.

El rango de tamaño con mayor cantidad de casas en venta corresponde a la superficie cu-
bierta de 101 a 150 m2, con 53 unidades. Siguen las de 69 a 100 m2, con 52 unidades; con 36
unidades, casas con superficie cubierta de 151 a 200 m2 y con 34 de 201 a 300 m2; por último,
están las casas de más de 300 m2 con 23 registros. Similar al caso de los departamentos, los
precios mayores corresponden a las superficies menores. Así, el máximo de U$S 1.054,9 el
m2 corresponde a las unidades menores, y el mínimo de U$S 452,1 el m2, a las unidades de
más de 300 el m2.
Mapa 2.10 Superficie cubierta Cantidad U$S / m2 U$S / m2 máximo U$S / m2 mínimo
Precios de referencia de casas 69-100 52 1.054,9 1.922,1 533,0
en venta en Comuna 8. 101-150 53 865,9 1.428,6 512,2
Diciembre de 2009. 151-200 36 654,9 1.644,7 385,0
201-300 34 630,5 1.188,5 250,0
+ de 300 23 452,1 1.130,4 196,3
Total Comuna 8 198 788,7 1.922,1 196,3
Promedio Ciudad 3.259 977,0 7.000,0 153,8
34 comuna 8
3 Los usos del suelo
en la comuna 8
Para realizar este trabajo se seleccionaron e identificaron todas las manzanas y parcelas
comprendidas dentro del área de estudio. El relevamiento de campo permitió reconocer
el uso de las 18.257 parcelas existentes, todas ellas incluidas en 997 manzanas, gracias a
lo cual fue posible obtener una visión de la estructura territorial y las actividades de esta
comuna que posee rasgos característicos de la zona sur de la Ciudad.
Mapa 3.1
Parcelas seleccionadas para el
relevamiento de la Comuna 8.
Teniendo en cuenta lo que refiere a la superficie parcelaria, la mayor parte de ella se en-
cuentra representada por las parcelas de tamaño muy grande, ya que el rango que supera
los 1.000 m2 concentra el 73,4% del total de la superficie parcelaria. Por otro lado este in-
tervalo constituye tan sólo el 4,3% del número total de parcelas de la Comuna. En segundo
lugar, las parcelas de tamaño intermedio que van desde 250 a 499 m2 abarcan el 14,8% de
la superficie parcelaria. En contraposición, las parcelas menores a 100 m2 tan sólo repre-
sentan el 0,2%, en tanto las que van desde 500 a 1.000 m2 el 2,6% y las de 100 a 249 m2
el 9,1%. Estas cuatro categorías sumadas cuentan con el 26,7% de la superficie parcelaria
de la Comuna 8. Por otro lado las parcelas más numerosas son las que se encuentran en
el intervalo de 100 a 250 m2.
36 comuna 8
Rango Cantidad % Superficie % Mapa 3.0
menos de 100 494 2,7 36.558,6 0,2 Superficie y Cantidad de Parcelas
100 - 249 8.650 47,4 1.600.068,5 9,1 de la Comuna 8.
250 - 499 7.638 41,8 2.601.064,9 14,8
500-1.000 694 3,8 451.345,10 2,6
más de 1.000 781 4,3 12.926.467,0 73,4
Total 18.257 100 17.617.002,70 100
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA.
EDIFICACIÓN
En el cuadro que sigue a continuación es posible apreciar la altura edificada en la Comuna

8. Se contabilizaron un total de 17.246 edificios (15.618 destinados a vivienda, oficinas o de-
partamentos, 1.122 de destino único y 506 productivos). El análisis de los datos obtenidos
da cuenta del predominio de la baja altura de edificación, puesto que el 93,3% de las edi-
ficaciones posee entre 1 y 2 pisos, mientras que el conjunto de las de 6 o más pisos alcanza
el 1% del total. A su vez, aquellos que llegan a una altura de entre 3 y 5 pisos representan
el 5,6% del total.
De acuerdo al tipo de edificación, el grupo mayoritario es representado por edificios (vi-

viendas y usos mixtos), y su distribución según la cantidad de pisos es similar a la del
total, con fuerte predominio de alturas bajas. De los 15.618 edificios que hay en esta co-
muna, el porcentaje se reparte entre 14.605 de entre 1 y 2 pisos (93,5%) y 836 cuya altura
va de los 3 a los 5 pisos (5,4%). Los restantes edificios de mayor altura representan, toma-
dos en conjunto, el 1,1% del total y suman 177 edificaciones. Dentro del grupo de Edificios
de Destino único, se encontraron 2 predios que no registran pisos por ser campos de de-
portes; mientras que el 93,9% de ellos posee entre 1 y 2 pisos, con un total de 1053; final-
mente 67 se encuadran en el rango que va de los 3 a los 5 pisos no registrándose alturas
mayores en esta comuna. En cuanto a los edificios productivos, de los 506 que son, el Cuadro 3.1
86,8% de ellos posee entre 1 y 2 pisos (439), mientras que hay 66 que tienen entre 3 y 5 Edificaciones por cantidad de pisos.
pisos (representando el 13 % del total), y uno se encuentra en el rango de 6 a 9 pisos. Comuna 8 - Noviembre 2009.
Cantidad de pisos Total % Edificios % Edificios de Destino Único % Edificios Productivos %

(0 pisos) 2 0,0 0 2 0,2 0,0
1–2 15.716 92,9 14.224 93,5 1.053 93,9 439 86,8
3–5 948 5,3 815 5,4 67 6,0 66 13,0
6–9 21 0,1 20 0,1 0 0,0 1 0,2
10 – 11 28 0,2 28 0,1 0 0,0 0,0
12 – 15 95 0,6 95 0,1 0 0,0 0,0
más de 15 122 0,8 122 0,8 0 0,0 0,0
Total 16.932 100,0 15.304 100,0 1.122 100,0 506 100,0

Mapa 3.2
Cantidad de pisos edificados
por parcela en la Comuna 8
Noviembre 2009.
.
EDIFICIOS
Entre los edificios detectados, el 97,5% se halló destinado al uso residencial, correspon-
diendo una composición que incluye un 49,1% de casas, un 38,5% de viviendas en propie-
dad horizontal y un 9,9% de viviendas que comparten la parcela con otro uso. Luego les
siguen los edificios de uso mixto, en los que comparten el uso dos actividades económicas
independientes, representando el 0,9%, los edificios en obra representan el 0,7% del total,
contándose 111 entre los relevados, mientras que 72 corresponden a edificios abandonados
(0,5%). Con el menor peso de todos aparecen 67 parcelas3 con villa que constituyen el
0,4%. Por último, no se han encontrado departamentos y oficinas. Es por eso que a partir
de estos datos, es posible apreciar con mayor precisión la importancia del uso residencial
por sobre otro tipo de actividades, tales como las administrativas en esta comuna.
3/ El relevamiento de campo no incluyó el interior de las villas, por lo que fueron registradas la cantidad de
parcelas ocupadas. Se considera que entre el uso residencial exclusivo y el residencial mixto cubren la totalidad
de las parcelas ocupadas.
38 comuna 8
Tipo Cant. % Cuadro 3.2
Casas 7.493 49,0 Tipología de edificios.
Viviendas 5.918 38,7 Comuna 8 – Noviembre 2009.
Uso mixto con vivienda 1.516 9,9
Uso mixto (unificaciones) 147 1,0
En Obra 110 0,7
Abandonados 70 0,5
Villa 50 0,3
Total 15.304 100
En lo que refiere a la distribución territorial de los edificios, puede observarse una mayor
presencia de casas y viviendas en propiedad horizontal en torno a los ejes de las avenidas
Castañares, Argentina y Fernández de la Cruz, en contraposición a los ejes de las avenidas
Escalada y Rabanal; en donde predominan otro tipo de usos. Por otra parte, en lo que res-
pecta a las villas, en esta comuna se encuentran la Villa 15 sobre la calle Piedrabuena (Ciu-
dad Oculta), la Villa 17 en la avenida Riestra (Pirelli), Villa 19 (Barrio Inta) entre Autopista
Dellepiane y las vías del ferrocarril Belgrano Sur; Villa 20, entre Fernández de la Cruz y las
vías del Belgrano Sur; una serie de Villas sobre la avenida Lacarra: 3, (Barrio Fátima); Villa
Au. 7, Calacita y Piletones.
Mapa 3.3
Distribución de edificios de
vivienda y casas en la Comuna 8.
Noviembre 2009.
.

EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO
Fueron relevados un total de 1.122 edificios de destino único, agrupados en 16 rubros; se des-
taca como el de mayor importancia el de los servicios complementarios al transporte, (depó-
sitos esencialmente, distribución y logística y dos terminales de colectivo), con un total de 717
establecimientos que representan el 63,9% del total. Le siguen en importancia los edificios
dedicados a la enseñanza, contándose un total de 74, significando el 6,6%. Por otra parte
entre los principales usos, hay 72 oficinas que constituyen el 6,4%, 63 edificios de asociaciones
(5,6%), 57 dedicados al esparcimiento y cultura (representando el 5,1% del total), y 68 edificios
de destino único, los cuales no pudieron especificarse la actividad realizada (6,1%).
Por otro lado hay 19 edificios de destino único que se hallaron cerrados cuando se releva-
ron (1,7%). También se encontraron otros rubros que cuentan con una relevancia numérica
relativamente menor, de los cuales 20 son dedicados a servicios de electricidad, agua y gas
(1,8%), 10 son edificios de servicios sociales y de salud (0,9%), 8 de administración pública
(0,7%), 2 son de intermediación financiera (0,2%) 2 edificios están en obra (0,2) y 9 dedi-
cados a otros servicios.
Mapa 3.3 Rubro Cant. %

Edificios de destino único. Servicios complementarios al transporte 717 63,9
Comuna 8. Diciembre 2009. Enseñanza 74 6,6
Oficinas 72 6,4
Asociaciones 63 5,6
Esparcimiento y cultura 57 5,1
Electricidad, gas y agua 20 1,8
Servicios sociales y de salud 10 0,9
Administración pública 8 0,7
Intermediación financiera 2 0,2
Servicios empresariales 1 0,1
Destino Único sin atención al público 68 6,1
En Obra 2 0,2
Otros 9 0,8
Cerrado 19 1,7
Total 1.122 100,0
Teniendo en cuenta lo que hace a la superficie parcelaria que ocupan los edificios en los
que se realiza una única actividad, se destacan el Autódromo de Buenos Aires “Oscar Al-
fredo Gálvez”, el Parque Roca (que contiene un club) ubicados en la parte sur de la co-
muna, el parque Indoamericano entre las avenidas Escalada, Castañares, la autopista
Cámpora y las vías del ferrocarril y el Parque de la Ciudad en avenida Cruz y Escalada. Por
otra parte, los edificios destinados a los servicios complementarios al transporte y a la
enseñanza también se encuentran entre los que ocupan mayor superficie parcelaria den-
tro de esta comuna, estos últimos debido a que tienen grandes campos de deportes.
40 comuna 8
Mapa 3.4
Distribución de Edificios de
Destino Único en la Comuna 8 -
Noviembre 2009.
Servicios complementarios al transporte
Este rubro dentro de los edificios de destino único es el más numeroso en la Comuna 8,
habiéndose encontrado un total de 717 establecimientos. Se trata, en su mayor parte, de
depósitos y de edificios vinculados a la logística y la distribución. Su presencia se asocia
con el peso que tienen en la comuna los edificios productivos y al bajo valor del suelo.
La distribución territorial de estos edificios se condice con esta descripción, puesto que es
posible observar una cierta concentración de servicios complementarios al transporte en
el noroeste de la comuna y la avenida Larrazabal (asociados también a la actividad pro-
ductiva del barrio vecino de Mataderos), mientras que también se ubican al este de la Co-
muna, en Villa Soldati, en el eje de la avenida Fernández de la Cruz y las avenidas Varela
y Rivera Indarte. Ambas zonas contienen y lindan con concentraciones de edificios produc-
tivos, asociadas a la alta densidad de la red de tránsito pesado, lo cual les otorga una gran
accesibilidad. Por otra parte, al suroeste de la comuna sobre la calle Piedra Buena, su pre-
sencia es algo menor.
Al observar la distribución en el territorio de los edificios vinculados a asociaciones, se

aprecia que estos tienen presencia en el conjunto de la Comuna. De tal forma, por caso,
los edificios vinculados a las actividades religiosas se encuentran distribuidos en toda la
comuna. En el resto de los casos, tratándose de categorías menos representadas numé-
ricamente, el análisis territorial no da cuenta de áreas en las que se concentren este tipo
de establecimiento.

Mapa 3.5
Edificios de destino único de
servicios complementarios
al transporte en la Comuna 8 -
Noviembre 2009.
Establecimientos educativos
Los edificios educativos que fueron relevados en la Comuna 8 suman un total de 74 esta-
blecimientos, siendo uno de los rubros más importantes en lo que refiere a los edificios
de destino único. Su importancia puede explicarse, en buena medida, por la jerarquía que
posee el uso residencial en esta comuna, y por la disponibilidad histórica de terrenos que
dio lugar a la instalación de campos deportivos. Atendiendo especialmente al carácter
residencial de parte de la comuna, la educación formal ocupa el lugar de mayor relevancia,
puesto que si se tienen en cuenta el conjunto de colegios primarios, secundarios y jardines
de infantes se obtiene el 85,3% de los edificios de enseñanza. Por otra parte, también se
encontraron 3 escuelas en las que se enseñan música, danzas y artes, otras 2 en las que
se enseñan idiomas y por último la sede de una universidad.
Cuadro 3.4 Cant. %

Edificios de destino único Colegios 56 75,9
dedicados a la enseñanza en la Jardín de infantes 12 16,2
Comuna 8. Noviembre 2009. Escuelas de música, danza y artes 3 4,1
. Enseñanza de idiomas 2 2,7
Enseñanza-universidad 1 1,4
Total 74 100,0
42 comuna 8
Mapa 3.6
Edificios de destino único
dedicados a la enseñanza en la
Comuna 8 - Noviembre 2009.
Los establecimientos educativos se encuentran presentes en toda la comuna, puede des-

tacarse un número mayor al oeste y en menor medida al este, en Villa Soldati, coinci-
diendo con el predominio del uso residencial. Por otro lado, no se observan este tipo de
establecimientos en la zona central y sur de la comuna puesto que hay una alta presencia
de campos deportivos.
Asociaciones
Las asociaciones ocupan un lugar importante en lo que refiere a los edificios de destino
único, contándose un total de 63. El tipo de asociación que abarca el mayor número de
edificios y que representa el 60,27% del total está compuesto por iglesias y estableci-
mientos en los que se realiza alguna actividad religiosa relacionada. Esta situación se
puede explicar por la relevancia que posee el uso residencial en la comuna. En el mismo
sentido, fueron encontrados otros tipos de asociaciones, aunque menos numerosos, a
saber; 9 centros de jubilados (14,3%), 3 asociaciones civiles (4,8%), 3 asociaciones vecinales
(4,8%), entre otras menos importantes cuantitativamente.

Cuadro 3.5 Cant. %
Edificios de destino único de Actividades religiosas 38 60,3
asociaciones en la Comuna 8. Centro de jubilados 9 14,3
Noviembre 2009. Asociaciones vecinales 3 4,8
Asociaciones civiles 3 4,8
Centro Cultural 2 3,2
Sociedad de Fomento 1 1,6
Sindicatos 1 1,6
Asociaciones deportivas y sociales 1 1,6
Asociaciones (otras) 5 7,9
Total 63 100,0
La distribución en el territorio de los edificios de asociaciones muestra que, por caso, los
edificios vinculados a las actividades religiosas se encuentran en aquellas partes de la co-
muna en donde predominan los usos residenciales. Por otro lado, también en la parte
sudoeste de la comuna es posible observar un número no despreciable de diferentes tipos
de asociaciones, tales como actividades religiosas, centro de jubilados, entre otras.
Mapa 3.7
Edificios de destino único de
asociaciones en la Comuna 8 -
Noviembre 2009.
44 comuna 8
Esparcimiento y cultura
Fueron relevados 56 edificios de destino único dedicados a los servicios de esparcimiento

y cultura, habiéndose encontrado que la categoría dominante son los clubes con 47 sedes,
abarcando alrededor de 30 instituciones (83,9%). Por otra parte, fueron hallados 4 esta-
blecimientos con canchas de fútbol y/o tenis, como así 2 campos de deportes. De tal ma-
nera, las actividades deportivas son predominantes en lo que refiere a los usos vinculados
a los servicios de esparcimiento, debido a la disponibilidad de grandes espacios verdes a
bajos precios. Completan el rubro, el autódromo, una discoteca y una biblioteca.
Cant. % Cuadro 3.6

Club 47 83,9 Edificios de destino único
Canchas de futbol y/o tenis 4 7,1 dedicados a esparcimiento
Campo de deportes 2 3,6 y cultura en la Comuna 8 -
Autódromo 1 1,8 Noviembre 2009.
Discoteca 1 1,8
Biblioteca 1 1,8
Total 56 100,0
Respecto a la distribución territorial de los edificios de destino único dedicados al espar-

cimiento y la cultura, puede observarse la concentración de los clubes en la parte noreste
y en menor medida en la parte oeste de la comuna. A su vez, otras actividades, como cam-
pos de deportes y canchas de fútbol muestran una tendencia a localizarse en la zona de
Villa Soldati, característica por ésta concentración de usos deportivos.

Mapa 3.8
Edificios de destino único
dedicados a esparcimiento y
cultura en la Comuna 8 -
Noviembre 2009.
EDIFICIOS PRODUCTIVOS
Resulta de importancia la actividad de los edificios productivos encontrados en esta co-

muna, ya que su número asciende a 506 establecimientos, habiéndose encontrado 13 de
ellos sin actividad, lo que equivale a menos del 2,5% del total. Por otra parte, en 10% de
los registros se pudo registrar la rama de actividad productiva en la que se especializa el
establecimiento. Por otro lado, fueron hallados 3 edificios productivos en obra al mo-
mento del relevamiento.
Considerando sólo aquellos en los que fue posible determinar con seguridad la actividad
particular del establecimiento (31 edificios productivos), el resultado fue variado ya que
se encontraron 4 metalúrgicas, 4 edificios dedicados al reciclado de papel y derivados, 3
de fabricación de medicamentos, 2 frigoríficos, 2 imprentas, 2 madereras y 14 edificios
productivos de diferente tipo.
En lo que hace a su distribución territorial, es posible advertir una importante concentra-

ción de edificios productivos con eje en la avenida Intendente Rabanal en el barrio de Villa
Soldati ubicado al este de la Comuna. Mientras que, en el barrio de Villa Lugano, ubicado
al oeste de la comuna, hay una agrupación de consideración en la zona que se forma entre
las avenidas Larrazábal, Eva Perón, Piedra Buena y la Autopista Dellepiane.
46 comuna 8
Mapa 3.9
Edificios productivos en la
GALPONES
El relevamiento permitió identificar un total de 155 galpones, entre los cuales 3 se encon-
traron cerrados, pudiendo asociarse la importancia numérica y su grado de actividad a la
intensidad de las actividades productivas que hacen uso de las funciones de este tipo de
edificaciones. En tal sentido, los destinos identificados con mayor importancia en galpo-
nes fueron los de depósitos (62,5%) y de logística y distribución (9,6%). En segundo plano
se encuentra una amplia dispersión de ramas, mientras que en 16,7% no se pudo identi-
ficar la actividad.
Al analizar la distribución territorial de los galpones incluyendo a los que se utilizan como
depósitos, puede observarse la alta correspondencia entre su localización y los usos pro-
ductivos, sobre todo en el barrio de Villa Soldati en donde se concentran en su mayoría,
disminuyendo su presencia en Villa Lugano y Villa Riachuelo. Por su parte, los galpones
utilizados para actividades vinculadas al rubro automotor también muestran estas ca-
racterísticas de localización, aunque en menor cantidad, agrupándose en Villa Soldati,
quedando algunos aislados en el barrio de Villa Lugano y Villa Riachuelo.

Mapa 3.10
Galpones. Comuna 8 -
Noviembre 2009.
Mapa 3.11
Galpones con depósitos.
48 comuna 8
Mapa 3.12
Galpones con actividad del rubro
automotor. Comuna 8 -
Noviembre 2009.
LOTES
El relevamiento de la Comuna 8 dio cuenta de la existencia de 267 parcelas con lotes, es

decir, terrenos sin construcción registrada hasta el momento. Ellas representan el 1,46%
del total de las parcelas, sumando una superficie parcelaria que alcanza los 4.377.265 m2
con una superficie media 16.394 m2 El terreno de mayor superficie es de 79.915,032 m2 y
se localiza en la calle Asturias 2825. Por su parte, el de menor superficie llega a los 7,5 m2,
y se localiza sobre la avenida Dellepiane, Luis Tte. Gral.
Por otra parte, algunos de los lotes detectados se encontraron con alguna actividad. De
tal manera, se identificaron 48 lotes funcionando como depósitos, (6 de ellos como depó-
sito del automotor), un lote bajo autopista y uno utilizado como terreno ferroviario.
La distribución territorial de los lotes relevados en esta comuna muestra una concentra-
ción de los de mayor superficie hacia el norte de la avenida Fernández de la Cruz, siendo
menos numerosos y de menor tamaño aquellos que se encuentran en las adyacencias de
la avenida Piedra Buena, Rabanal, Riestra y Larrazábal. Cabe destacar que un gran número
de estos lotes corresponden a plazas o plazoletas.

Mapa 3.13
Lotes. Comuna 8 -
Noviembre 2009.
GARAGES COMERCIALES, PRIVADOS Y ESTACIONES DE SERVICIOS
En lo que refiere a los garages, fueron relevadas 6.333 parcelas que contaban con garages
comerciales y garages privados, lo cual representa el 38,7% del total de aquellas que se en-
cuentran dentro de los límites de esta comuna. Su distribución territorial muestra una
correspondencia particular con el uso residencial, puesto que se evidencia la mayor con-
centración de garages privados en aquellas zonas donde aquel resulta predominante.
Por su parte, el número de garages comerciales detectados asciende a 35, de los cuales
sólo uno se registró cerrado, esto muestra una tasa de vacancia del 2,8%. Respecto a la
construcción en altura, la gran mayoría de los establecimientos encontrados es de sólo 1
piso, contándose 30 de estas características, en tanto que 5 garages comerciales poseen
2 pisos, los cuales se localizan en las principales vías de circulación de la comuna, como
la avenida Fernández de la Cruz, Eva Perón y las cercanías a la autopista Dellepiane.
Atendiendo a su distribución geográfica, es posible observar que la mayor parte de ellos

posee una localización que se relaciona con los principales ejes de circulación de la co-
muna, como la avenida Fernández de la Cruz, Castañares y las cercanías a la Dellepiane.
Por último, en lo que refiere a la categoría estaciones de servicios, fueron relevados 24 de

estos establecimientos, 3 de ellos fuera de actividad, resultando una vacancia del 12,5%.
Trece de ellas se concentran sobre las adyacencias de la autopista Dellepiane, dos en Cas-
tañares, cuatro cercanas a Eva Perón y dos sobre Intendente Rabanal, las restantes se en-
cuentran distribuidas aleatoriamente en el área.
50 comuna 8
Mapa 3.14
Garages comerciales y privados.
Por último, en lo que refiere a la categoría estaciones de servicios, fueron relevados 24 de

estos establecimientos, 3 de ellos fuera de actividad, resultando una vacancia del 12,5%.
Trece de ellas se concentran sobre las adyacencias de la autopista Dellepiane, dos en Cas-
tañares, cuatro cercanas a Eva Perón y dos sobre Intendente Rabanal, las restantes se en-
cuentran distribuidas aleatoriamente en el área.
Mapa 3.15
Estaciones de servicio en la

4 Situación actual de la ocupación de
locales comerciales en la comuna 8
El relevamiento realizado por la USIT en la Comuna 8 durante el mes de noviembre de
2009 permitió detectar un total de 4.619 locales, todos a la calle. Del total relevado, 2.674
se hallaron abiertos, 1.939 cerrados y 6 locales se encontraron en obra. Esta información
arroja una tasa de vacancia general elevada para la Comuna del 32,1%.
DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES ACTIVOS
La distribución geográfica de los locales en actividad muestra una concentración sobre la

calle Murguiondo, pero también existe una importante actividad a lo largo de Chilavert,
Guamini, Fernández de la Cruz y Riestra. Sobre estas arterias comerciales se localizan
aquellos locales que se benefician y concentración, debido a que estas calles presentan el
mayor tránsito vehicular y peatonal. En la periferia de estos ejes, los locales muestran
una distribución dispersa como se puede observar en el cuadro 4.1. Se trata de locales que
ofrecen productos de consumo a nivel barrial.
Mapa 4.1
Distribución de locales activos.
54 comuna 8
DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES INACTIVOS
El mapa 4.2 muestra la ubicación puntual de locales cerrados, que no sólo representan
una amplia proporción del total, sino que además tienen una distribución más uniforme
que en el caso de locales activos. Así, las mayores concentraciones se observan en calles
como Batlle y Ordóñez, Cañada de Gómez, Guamini, Murguiondo, Chilavert y Corrales
debido a que son las calles con mayor número absoluto de locales. También resalta en el
mapa una importante concentración en el sector del eje de la avenida Fernández de la
Cruz desde la avenida Lisandro de la Torre hasta Avenida General Paz.
Composición de locales por sectores de actividad Mapa 4.2

Distribución de locales cerrados.
Como se mencionara anteriormente, durante el relevamiento de la comuna 12 se encon- Comuna 8 - Noviembre 2009.
traron un total de 7.166 locales a la calle y unos 5.229 activos. De acuerdo a las grandes
ramas de actividad, son mayoritarios los locales dedicados a actividades comerciales
(35,5%), seguidos por los del sector servicios (19,7%). Importante en este caso particular re-
sulta el número de aquellos locales dedicados al rubro automotor, que cuentan con un
7,6% de participación, siendo los dedicados a la gastronomía (4.6%) y la industria (3.2%)
los de menor presencia en la Comuna.
LOCALES Cantidad %
Comercio 2544 35,5
Servicios 1413 19,7
Automotor 548 7,6
Gastronomía 333 4,6
Industria 226 3,2
Total 5229 73,0
COMPOSICIÓN DE LOCALES POR SECTORES DE ACTIVIDAD
Dentro del total de 2.674 locales activos, 51,7% corresponde al sector comercial, superando
ampliamente el 27,2% de locales dedicados a los servicios; los vinculados a la comerciali-
zación de automóviles y sus repuestos (así como actividades conexas de reparaciones va-
rias) alcanzan 13,3%, el sector gastronómico registró un 4,2% y finalmente un 3,7%
corresponde a locales industriales. De esta manera se puede apreciar el perfil económico
de la comuna, dominado por locales de tipo comercial y de servicios.

Cuadro 4.1 Cantidad %
Locales por sectores de actividad. Comercio 1.382 51,7
Comuna 8 - Noviembre 2009. Servicios 726 27,2
Automotor 356 13,3
Gastronomía 112 4,2
Industrial 98 3,7
Total 2.674 100,0
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA.
LOCALES DEL SECTOR COMERCIAL
Corresponden al sector comercial la mayor cantidad de locales activos, un total de 1.382

establecimientos. Este se compone por 17 rubros, predominando el de venta de alimentos
y bebidas que con 618 locales representa el 44,7%. En segundo lugar, 216 locales de venta
de productos textiles, prendas y accesorios, alcanzando el 15,6% del total de este sector.
En tercer lugar, se posicionan los 181 locales de artículos para el hogar (13,1%), aquí se in-
cluyen venta de muebles, electrodomésticos, insumos para PC, bazares etc.; en cuarto
lugar están los locales de venta de materiales para la construcción con el 6,9%, incluyendo
ferreterías, pinturerías, entre otros. En quinto lugar, locales de reparaciones en general
con el 5,5%; estos cinco rubros juntos representan el 85,8% del sector comercial. Comple-
tan el rubro comercial 59 locales de venta de productos farmacéuticos, cosméticos e ins-
trumental médico (4,3); librerías comerciales con 44 locales (3,2%); con 38
establecimientos calzado y marroquinería (2,7%). El resto de los rubros representa entre
todos el 4,1% del total y cada uno representa una parte inferior al 2,0%, se trata de óptica,
fotografía, relojería y joyería (1,7%), venta al por menor especializada (1,1%), comercio al
por mayor (0,7); artículos usados con el (0,5%) y por último venta de libros con un solo
local, alcanzando el 0,1%.

Composición de locales Productos alimenticios 618 44,7
del sector comercial. Productos textiles 216 15,6
Comuna 8 - Noviembre 2009. Artículos para el hogar 181 13,1
Materiales para la construcción 95 6,9
Reparaciones en general 76 5,5
Farmacias, perfumerías e instrumental médico 59 4,3
Librería comercial 44 3,2
Calzado y marroquinería 38 2,7
Óptica, fotografía, relojería y joyería 23 1,7
Venta al por menor especializada 15 1,1
Comercio al por mayor 9 0,7
Otros 8 0,6
Total 1.382 100,0
56 comuna 8
La distribución territorial de los locales del sector comercial muestra dos ejes de concen-
tración principales en las arterias Murguiondo en las inmediaciones de la estación Villa
Lugano y el otro sobre Chilavert; también se ven concentraciones menores sobre otras
calles como Fernández de la Cruz, Guamini y Larrazabal.
Mapa 4.3
Distribución de locales
del sector comercial.
Locales dedicados al rubro alimenticio
El rubro alimenticio cuenta con 618 locales que representan el 44,7% de la rama comercial.
En cuanto a la composición del mismo, se posicionan en el primer lugar los kioscos y ma-
xikioscos con 220 locales, representando el 35,6% del grupo; luego almacenes y dietéticas,
con 130 locales registrados, representado el 21% del grupo. En tercer lugar, se relevaron 86
locales entre verdulerías y fruterías (13,9%). Luego siguen los locales de carnicería y granja
con 78 locales (12,6). En quinto lugar, autoservicios de comestibles y supermercados
(8,9%). El conjunto de estos sub-rubros mencionados hasta el momento abarcan el 92%
del total del sector alimenticio. Completan el rubro 30 panaderías, representando el 4,9%;
14 fiambrerías y queserías alcanzando el 2,3%; también se registraron 3 pescaderías y 2 lo-
cales de venta de bebidas, sumando entre los dos el 0,8% del grupo. Completan el rubro,
los locales industriales alimenticios, es decir, aquellos que además de la atención al pú-
blico, elaboran productos, ya que aquí solo se tienen en cuenta los que se especializan
sólo en la venta.

Locales del rubro alimenticio. Kiosco y maxikiosco 220 35,6
Comuna 8 - Noviembre 2009. Almacén y dietética 130 21,0
Frutería y verdulería 86 13,9
Carnicería y granja 78 12,6
Autoservicios y supermercados 55 8,9
Pan y productos de panadería 30 4,9
Fiambrerías y queserías 14 2,3
Pescadería 3 0,5
Venta de bebidas 2 0,3
Total 618 100,0
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA
En cuanto a la distribución de locales dentro del sector analizado, se han elaborado dos
mapas temáticos, uno correspondiente a la totalidad del sector alimenticio y otro en
donde se han marcado puntualmente los kioscos y maxikioscos, que dada su importancia,
merecen un análisis aparte.
En el mapa general del rubro alimenticio se observa concentración sobre la calle Chilavert
y los alrededores, por ejemplo, sobre Lisandro de la Torre en Villa Riachuelo. Otro eje de
concentración es sobre la calle Murguiondo en Villa Lugano, donde también juega un rol
importante el supermercado Jumbo ubicado en el parque Almirante Brown. El otro eje
de concentración es en Villa Soldati en los alrededores de la avenida Fernández de la Cruz;
en el resto de la comuna se manifiesta una tendencia a la dispersión combinándose con
el uso residencial.
El mapa correspondiente a kioscos y maxikioscos muestra que la localización de tales es-

tablecimientos coincide con las calles de mayor movimiento peatonal y vehicular, sin em-
bargo, la distribución es dispersa en toda la extensión de la comuna, emplazados en los
distritos residenciales. Al hacer el análisis de estos dos grupos se puede observar que mu-
chas veces los kioscos y maxikioscos cuentan con otros productos de venta, ya sea produc-
tos de almacén o servicios, como locutorios, Internet, etc., por lo tanto es interesante
destacar la funcionalidad de su localización respecto del uso residencial, por ejemplo se
pueden ver en el mapa 4.5 los kioscos y maxikioscos ubicados dentro del complejo habi-
tacional de Lugano: Lugano I y II.
58 comuna 8
Mapa 4.4
del rubro alimenticio.
Mapa 4.5
Distribución de kioscos y
maxikioscos – Noviembre 2009.

Mapa 4.5 Locales dedicados al rubro textil
Distribución de kioscos
y maxikioscos. Como ya se mencionó, el rubro de productos textiles, prendas y accesorios cuenta con
216 locales, que representan el 15,6% de los correspondientes a la rama comercial. La ma-
yoría de los locales corresponde a venta de prendas y accesorios de vestir, que suman 195
(90,3%). En el cuadro 4.4 se puede apreciar su composición, dentro de los cuales se en-
cuentran locales de indumentaria y accesorios en general, locales más específicos de len-
cería, mercería, indumentaria masculina, femenina y para bebés y niños. El rubro textil se
completa con las casas de venta de telas, blanco y mantelería, que alcanzan el 5,6% de lo-
cales y con el rubro “otros”, con 9 locales (4,2%), compuesto por tres locales de uniformes
escolares, un local de bijouterie, uno de venta de alfombras, entre otros. Cierra el rubro
textil los locales de venta deportiva con un total de ocho locales

Locales de venta del rubro textil. Prendas y accesorios 195 90,3
Comuna 8 - Noviembre 2009. Indumentaria femenina 88 40,7
Indumentaria bebes y niños 40 18,5
Indumentaria y accesorios 26 12,0
Lencería y mercería 21 9,7
Indumentaria masculina 12 5,6
Telas, blanco y mantelería 12 5,6
Indumentaria deportiva 8 3,7
Otros 9 4,2
Total 466 100,0
En cuanto a la localización de los locales del sector textil, el mapa siguiente permite apre-
ciar un patrón claramente concentrado, con localizaciones agrupadas sobre la calle Chi-
lavert desde Lisandro de la Torre hasta Saladillo. Otro eje de locales se observa sobre la
calle Murguiondo, desde la autopista Dellepiane hasta la calle Batlle y Ordóñez (estación
Villa Lugano).
60 comuna 8
Mapa 4.6
Distribución de locales rubro
textil. Comuna 8 - Noviembre
2009.
Locales dedicados a la venta de materiales para la construcción
Dentro de este rubro se han contado 95 locales, que alcanzan al 6,9% de los que compo-
nen la rama de comercio. El 41,1% corresponde a las ferreterías. El 12,6% corresponde a
los locales de herrajes y herrería; las pinturerías y venta de materiales para la construcción
ocupan el tercer lugar, con el 9,5% cada uno; seguidos por los locales de sanitarios con el
7,4%; la categoría materiales eléctricos, representa el 5,3%. Tres rubros, venta de vidrios
y espejos, aberturas y el de repuestos para cocinas y calefones representan cada uno el
3,2% del total; finalmente, la venta de pisos con el 1,1%, completa el grupo.
Cantidad % Cuadro 4.5

Ferretería 39 41,1 Locales de venta de materiales
Herrajes y herrería 12 12,6 para la construcción y afines.
Pinturerías 9 9,5 Comuna 8 - Noviembre 2009.
Materiales para la construcción 9 9,5
Sanitarios 7 7,4
Materiales eléctricos 5 5,3
Cerámicas y mármoles 4 4,2
Aberturas 3 3,2
Repuestos para cocinas, calefones 3 3,2
Vidrios y espejos 3 3,2
Pisos de madera 1 1,1
Total 95 100,0

La distribución territorial de estos locales muestra un patrón similar al observado en los
mapas analizados más arriba, con las calles Murguiondo y Chilavert como los principales
ejes de este rubro comercial, pero que en este caso tienen además una mayor dispersión
hacia el resto de la Comuna. Se puede destacar la distribución de las ferreterías, que ade-
más de ser las más numerosas tienen una mayor dispersión que los otros locales.
Mapa 4.7
Distribución de locales de mate-
riales para la construcción.
Comuna 8 Noviembre 2009.
Locales dedicados a la venta de artículos para el hogar
Se encontraron 181 locales dedicados a la venta de artículos para el hogar y afines, que con
una participación del 13,1% ocupan el tercer lugar de la rama comercial. Encabezan el
grupo los locales de venta de regalos y cotillón con un 19,9 %; le siguen tres rubros con un
11,0%, estos son; alimentos para mascotas; artículos de limpieza; muebles y artículos de
decoración, luego los bazares con el 7,7%, seguidos por locales de insumos para PC con el
7,2%; también se relevaron locales de artículos electrónicos que alcanzan un 6,6%; los vi-
veros y locales de venta de flores registraron un 6,1%; las jugueterías y librerías un 5,0%.
Se registraron también locales de maquinas de coser que llegan a un 4,4%, los locales de
artículos de iluminación 2,8%. Corresponden a venta de accesorios para celulares con
1,7%, y, cerrando el rubro con un 1,1% cada uno, los grupos de artículos para el hogar e ins-
trumentos musicales.
62 comuna 8
Regalos y cotillón 36 19,9 Locales de venta de artículos para
Productos veterinarios 20 11,0 el hogar y afines.
Artículos de limpieza 20 11,0 Comuna 8 - Noviembre 2009.
Muebles y Art. decoración 20 11,0
Bazar 14 7,7
Insumos PC 13 7,2
Artículos electrónicos 12 6,6
Vivero y flores 11 6,1
Juguetería y librería 9 5,0
Maquinas de coser 8 4,4
Venta de colchones 6 3,3
Iluminación 5 2,8
Accesorios para celulares 3 1,7
Artículos para el hogar 2 1,1
Instrumentos musicales 2 1,1
Total 181 100,0
En cuanto a la distribución espacial de los locales de este rubro, en el mapa siguiente se

refleja que los locales destinados a la venta de artículos para hogar muestran un patrón
similar a los del rubro textil, ya que también tienen una localización agrupada. Se puede
observar entonces, la importancia de las arterias Murguiondo y Chilavert. Pero también
Mapa 4.8
Locales dedicados a la venta
de artículos para el hogar.

se registran pequeñas concentraciones, por ejemplo en la avenida Eva Perón y varios locales
en las cercanías de Fernández de la Cruz en Villa Soldati. Hacia el centro de la comuna, ale-
jándose de los ejes más importantes se nota la dispersión de los locales y en algunos sec-
tores, la ausencia de los mismos, como es el caso del triángulo que se forma entre la
autopista Dellepiane, y las avenidas Argentina y Escalada. También sobre la avenida Coronel
Roca, donde desde Lisandro de la Torre hasta General Paz tampoco se registraron locales.
LOCALES DEL SECTOR SERVICIOS
Los 717 establecimientos de este sector se agrupan en dieciséis rubros. El que cuenta con
mayor cantidad es el de los locales destinados a servicios complementarios al transporte,
que suman 169 locales (23,6%), de los cuales 166 son depósitos; en segundo lugar se ubi-
can 95 peluquerías y locales de tratamientos de belleza (13,2%), y en tercer lugar se en-
cuentran los servicios de transporte, con un total de 68 registros (9,5%) abarcando agencia
de remises, fletes, agencias de viajes y turismo y de logística y distribución. La importancia
del transporte es explicable por su complementariedad con la actividad industrial, muy
desarrollada en esta Comuna. En cuarto lugar se encuentran los servicios empresariales
(9,3%), incluyéndose aquí estudios jurídicos, estudios contables, servicios gráficos y casas
de fotografías, entre otros. En quinto lugar, se posicionan los servicios inmobiliarios con
65 registros (9,1%). En sexto lugar se ubican los 47 locales destinados a servicios sociales
y de salud (6,6%), con 44 establecimientos; los locales de esparcimiento y cultura (6,1),
en séptimo lugar. En 39 locales se encuentran asociaciones (5,4%), éstas pueden ser aso-
ciaciones civiles, locales partidarios, centros de jubilados, actividades religiosas, etc. Con
33 registros, se posicionan los servicios de correo y telecomunicaciones (4,6%), se registra-
ron 25 lavaderos de ropa, tintorerías y limpieza de telas (3,5%). Al rubro de seguros de ju-
bilaciones y pensiones le corresponden 18 locales (2,5%). El resto de los rubros presentan
menos de 15 locales cada uno, los cuales sumados alcanzan un 4,7% de los locales del sec-
tor servicios. Se encontraron 13 locales de intermediación financiera; 12 de servicios de al-
quiler; 8 dedicados a la enseñanza de idiomas, apoyo escolar, música, danza, entre otros;
se posicionan sin llegar al 1,0%, 6 locales de pompas fúnebres y 5 de servicios informáticos.
Finalmente, la categoría “otros” contiene los rubros con sólo un local (administración pú-
blica, uno de construcción y uno de avisos clasificados).
Cantidad %
Cuadro 4.7 Servicios complementarios al transporte 169 23,6
Composición de locales Peluquería y tratamientos de belleza 95 13,2
del sector servicios. Servicios de transporte 68 9,5
Comuna 8 – Noviembre 2009. Servicios empresariales 67 9,3
Servicios inmobiliarios 65 9,1
Servicios sociales y de salud 47 6,6
Esparcimiento y cultura 44 6,1
Asociaciones 39 5,4
Servicios de correo y telecomunicaciones 33 4,6
Lavado y limpieza de artículos de tela 25 3,5
Seguros de jubilaciones y pensiones 18 2,5
64 comuna 8
Intermediación financiera 13 1,8
Servicios de alquiler 12 1,7
Enseñanza 8 1,1
Pompas fúnebres 6 0,8
Servicios informáticos 5 0,7
Otros 3 0,4
Total 717 100.0
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA
La distribución territorial de los locales es similar a la del sector comercial, con las calles
Murguiondo y Chilavert como principales focos. Se destaca un eje menor sobre la avenida
Eva Perón y otro en las cercanías de Fernández de la Cruz, donde hay una aglomeración
de servicios complementarios al transporte, que en su mayoría son depósitos. Otras pe-
queñas concentraciones se observan sobre otras calles, como por ejemplo Riestra, Fruc-
tuoso Rivera o Guamini pero a medida que se hace mayor la distancia a las arterias más
transitadas, la densidad disminuye.
Mapa 4.9
del sector servicios.
LOCALES DEL RUBRO AUTOMOTOR
Los establecimientos del rubro automotor corresponden al sector servicios pero, dada su
importancia en el total, se analizan en forma particular. Así, se encontraron 356 locales,
representando el 13,3% del total de los locales del sector comercial.

Los talleres ocupan el primer lugar con 248 locales, lo que corresponde al 69,7% del rubro,
aquí se incluyen 208 talleres mecánicos, 16 talleres de electrónica, 9 locales de chapa y pin-
tura, 8 de rectificación, y por último, 7 locales de electricidad de automotores. En segundo
lugar, se ubican los locales de venta de repuestos y accesorios para el automotor con 50 lo-
cales, correspondiente al 14,0%; en tercer lugar, se encuentran 18 gomerías, lo que significa
el 5,1% del total. También se registraron14 locales de venta de repuestos y accesorios para
motos (3,9%). En sexto lugar con nueve locales cada uno se encuentran los lavaderos de
autos y lubricentros, alcanzando un 5,0% entre los dos rubros. Por último con 8 registros los
locales de venta de automotores usados y cero kilómetro, alcanzando un 2,2%.

Locales del rubro automotor. Talleres 248 69,7
Comuna 8 - Noviembre 2009. Talleres mecánicos 208 58,4
Taller de electrónica 16 4,5
chapa y pintura 9 2,5
Taller de rectificación 8 2,2
Electricidad 7 2,0
Repuestos y accesorios 50 14,0
Gomerías 18 5,1
Motos, reparación y repuestos 14 3,9
Lubricentro 9 2,5
Lavadero de autos 9 2,5
Venta de automotores 8 2,2
Total 356 100,0
Se reconocen varios núcleos de concentración, que se diferencian claramente de los agru-

pamientos de los rubros comerciales y de servicios. El primero de ellos se localiza sobre la
avenida Fernández de la Cruz, en dos partes una desde José León Suárez hasta Lisandro
de la Torre; la otra, desde Lacarra hasta Esteban Bonorino. Otro eje se localiza sobre la
avenida Eva Perón y sus calles cercanas desde Escalada hasta Murguiondo, donde tam-
bién se encuentran varios locales. Otros dos ejes menos densos se observan sobre la ave-
nida Coronel Roca desde Piedra Buena hasta Saladillo y el otro en la avenida Francisco
Rabanal desde Lafuente hasta Esteban Bonorino. Esta distribución de locales dedicados
a servicios de automotores se puede vincular a la red de tránsito pesado, que vinculan el
sur de la Capital Federal con el Conurbano. Es importante destacar que la mayor parte de
estos locales esta dirigida a la venta de repuestos y talleres mecánicos (entre ambos lle-
gan al 72,4%).
66 comuna 8
Mapa 4.10
del rubro automotor.
LOCALES GASTRONÓMICOS
Los 112 locales agrupados bajo esta denominación representan el 6,3% del total de locales ac-
tivos en la zona. Componen el primer grupo con 31 registros los bares, cafés, confiterías y
pubs alcanzando el 27,7%. En segundo lugar se encuentran 30 parrillas y pizzerías represen-
tando el 26,8%. Por detrás con 22 locales, comidas para llevar representan un 19,6%. En el
cuarto lugar se ubican los restaurantes, con el 16,1%, y finalmente con el 9,8% los locales de
comidas rápidas.

Bar, café, confitería, pubs 31 27,7 Locales gastronómicos.
Parrillas y pizzerías 30 26,8 Comuna 8 - Noviembre 2009.
Comidas para llevar 22 19,6
Restaurantes 18 16,1
Comida rápida 11 9,8
Total 112 100.0

La distribución territorial de estos locales muestra un grado de dispersión mayor que los
rubros analizados más arriba, sin embargo, aún es posible observar una concentración a
lo largo de Chilavert Allí es donde se registra la mayor concentración de parrillas y comidas
para llevar. Otro eje se encuentra sobre Fernández de la Cruz, con dispersión sobre las ca-
lles cercanas. También es notable la concentración de parrillas dentro del complejo habi-
tacional Lugano I y II.
Mapa 4.11
gastronómicos.
LOCALES INDUSTRIALES
La rama de locales con predominio de actividad industrial agrupa a aquellos que se dedi-
can a la elaboración y venta de sus productos. Estos establecimientos suman 98, el 3,7%
del total de locales encontrados en actividad. La composición de este sector se divide en
nueve rubros, el primero de ellos corresponde a la elaboración de productos alimenticios
(74,5%) dentro del cual se incluyen heladerías, fábricas de pastas y panaderías entre otros;
en segundo lugar se encuentran las madereras y carpinterías (11,2%), seguidos por las vi-
drierías (6,1%); el 4,1% corresponde a la categoría otros, compuesta por una zinguería,
una electromecánica, un frigorífico, etc. Finalmente, con un 2% cada uno están los locales
de fábrica de artículos de plástico y las sastrerías.
68 comuna 8
Elaboración panadería y confitería 32 32,7 Locales industriales.
Heladería 26 26,5 Comuna 8 - Noviembre 2009.
Fabrica de pastas 15 15,3
Maderera y carpintería 11 11,2
Vidrierías 6 6,1
Fabrica de artículos de plástico 2 2,0
Sastrería 2 2,0
Otros 4 4,1
Total 98 100.0
La distribución territorial muestra una similitud a los casos analizados, una concentración
sobre la arteria Chilavert y en las cercanías a la misma. Una segunda concentración se
observa sobre la calle Murguiondo. Por último se advierte un pequeño conjunto de locales
entre las avenidas Varela y Mariano Acosta. El patrón observado en este grupo de locales,
que no constituyen un amplio porcentaje del total, responde en parte a la necesidad de
beneficiarse de la centralidad y por eso se emplazan sobre arterias importantes como las
avenidas o en su entorno.
Mapa 4.12
Distribución de locales industriales.

TASA DE OCUPACIÓN POR CALLE
Otro elemento interesante para la caracterización del área relevada, resulta del análisis
de cantidad de locales activos e inactivos por calle al interior de cada una de las zonas re-
levadas. En la Comuna 8, se relevaron locales en 132 calles, las cuales registran al menos
un local activo o inactivo. Entre las arterias con mayor cantidad absoluta se destacan la
calle Murguiondo que concentra el 5,9% de los locales de la comuna; el segundo lugar lo
ocupa Chilavert con 5,2%; luego Fernández de la Cruz con el 4,3%; Guamini aglomera el
4,2%, Cañada de Gómez el 3,0% y Eva Perón 2,6%. El conjunto de estas ocho arterias re-
presenta el 25,4% de los locales de la comuna; es importante destacar que estas arterias
son importantes de cuanto al gran tránsito peatonal y vehicular.
Efectivamente, al analizar la tasa de ocupación resulta que aquellas que poseen los valo-
res más altos corresponden a las arterias anteriormente mencionadas. Tal es el caso de
la avenida Fernández de la Cruz con una tasa de ocupación del 85,6%, secundada por Chi-
lavert con el 83,8%. Se debe destacar la calle Murguiondo con una tasa del 82,9% y a la
avenida Eva Perón cuyo valor asciende al 79,8%. También en este grupo debe mencionarse
Guamini (73,8%), Cañada de Gómez (60,0%) y Soldado de la Frontera (87,1%), entre las
calles en las cuales se relevaron más de cien locales.
En el otro extremo se encuentran arterias con tasas de ocupación bajas. Entre aquellas con
cantidades absolutas para destacar, existe una alta vacancia en las calles: Pola, con 37 lo-
cales y 22 de ellos inactivos o también la calle José Barros Pazos, con 49 locales de los cua-
les 28 se hallan inactivos, arrojando una vacancia del 57,1%. A continuación se presenta
una tabla con los datos detallados para cada arteria.
Cuadro 4.11 Calle Cerrados Activos Total Tasa de Tasa de

Locales por arteria. vacancia ocupación
2 DE ABRIL DE 1982 0 3 3 0,0 100,0
BERGANTIN, Nancy 0 1 1 0,0 100,0
CARHUE 0 1 1 0,0 100,0
COMBATE DE SAN CARLOS 0 3 3 0,0 100,0
CURA BROCHERO 0 1 1 0,0 100,0
DESCALZI, Nicolás 0 2 2 0,0 100,0
ESTEVEZ, José, Ing. 0 1 1 0,0 100,0
FALUCHO SAN LUIS 0 1 1 0,0 100,0
FRAGATA 25 DE MAYO 0 1 1 0,0 100,0
JANER, Ana María 0 5 5 0,0 100,0
LACARRA 0 4 4 0,0 100,0
LOGROÑO 0 1 1 0,0 100,0
MALDONADO 0 1 1 0,0 100,0
MATORRAS de SAN MARTIN, G. 0 2 2 0,0 100,0
MENDEZ 0 1 1 0,0 100,0
RAMIREZ, CEFERINO, Comodoro 0 2 2 0,0 100,0
SANTA CATALINA 0 1 1 0,0 100,0
SNO (Alt. CASTAÑARES 4653) 0 1 1 0,0 100,0
70 comuna 8
SNO (Alt. SARAZA 4300) 0 1 1 0,0 100,0
SUMACA ITATI 0 1 1 0,0 100,0
VERACRUZ 0 1 1 0,0 100,0
ROCA, Cnel. 2 18 20 10,0 90,0
ESCALADA 6 47 53 11,3 88,7
DELLEPIANE, Luis, Tte. Gral. 3 22 25 12,0 88,0
GUERRICO, Martín, Ctte. 1 7 8 12,5 87,5
SOLDADO DE LA FRONTERA 15 101 116 12,9 87,1
RACEDO, Eduardo, Tte. Gral. 3 20 23 13,0 87,0
MALAGA 1 6 7 14,3 85,7
RAMIREZ, Carlos M. 2 12 14 14,3 85,7
FERNANDEZ DE LA CRUZ, F., Gral 29 172 201 14,4 85,6
ARGENTINA 5 27 32 15,6 84,4
ACOSTA, Mariano 11 59 70 15,7 84,3
CHILAVERT, Martiniano, Cnel. 39 202 241 16,2 83,8
GARCIA, Pedro A., Cnel. 4 20 24 16,7 83,3
MURGUIONDO 47 228 275 17,1 82,9
RIESTRA 25 109 134 18,7 81,3
CASTANON 4 16 20 20,0 80,0
PERON, Eva 25 99 124 20,2 79,8
LAFUENTE 20 75 95 21,1 78,9
CAFAYATE 7 26 33 21,2 78,8
MARTI, José 4 14 18 22,2 77,8
CASTAÑARES 14 47 61 23,0 77,0
PIEDRA BUENA 22 68 90 24,4 75,6
CASCO, Horacio, Dr. 2 6 8 25,0 75,0
PERGAMINO 5 15 20 25,0 75,0
VILLEGAS, CONRADO, Gral. 1 3 4 25,0 75,0
GUAMINI 51 144 195 26,2 73,8
LARRAZABAL 31 87 118 26,3 73,7
BERG, Carlos 9 24 33 27,3 72,7
RABANAL, Francisco, Int. 21 52 73 28,8 71,2
AQUINO 24 57 81 29,6 70,4
BASUALDO 8 19 27 29,6 70,4
GUARDIA NACIONAL 11 25 36 30,6 69,4
SOMELLERA 23 48 71 32,4 67,6
ALBARIÑO 12 25 37 32,4 67,6
LA MESOPOTAMIA 1 2 3 33,3 66,7
MIRALLA 28 56 84 33,3 66,7
OLASCOAGA, Manuel José, Cnel. 1 2 3 33,3 66,7
ARAUJO 12 23 35 34,3 65,7
GALLO, Delfín 6 11 17 35,3 64,7
ZUVIRIA 35 62 97 36,1 63,9
BERON DE ASTRADA 13 23 36 36,1 63,9
OLIDEN 22 37 59 37,3 62,7
FERRE 9 15 24 37,5 62,5
LARRAYA 15 25 40 37,5 62,5

O' GORMAN 7 11 18 38,9 61,1
MONTIEL 25 39 64 39,1 60,9
DE LA TORRE, Lisandro 25 38 63 39,7 60,3
CANADA DE GOMEZ 56 84 140 40,0 60,0
ESCALADA, Celedonio, Cmte. 2 3 5 40,0 60,0
GUIRALDES, Ricardo 2 3 5 40,0 60,0
RIVERA INDARTE 10 15 25 40,0 60,0
ECHEANDIA 21 31 52 40,4 59,6
GORDILLO, Timoteo 21 31 52 40,4 59,6
ITAQUI 26 38 64 40,6 59,4
SALADILLO 7 10 17 41,2 58,8
SAYOS 14 20 34 41,2 58,8
CORRALES 33 45 78 42,3 57,7
CORREA MORALES, Lucio 3 4 7 42,9 57,1
COSQUIN 27 36 63 42,9 57,1
DE LA ROSA, José I., Dr. 9 12 21 42,9 57,1
ZELARRAYAN 13 17 30 43,3 56,7
BONORINO, ESTEBAN, Cnel. 4 5 9 44,4 55,6
HUBAC 20 25 45 44,4 55,6
FONROUGE 18 22 40 45,0 55,0
LEGUIZAMON, Martiniano 24 29 53 45,3 54,7
SANTANDER 30 36 66 45,5 54,5
CONDOR 16 19 35 45,7 54,3
ALVAREZ, Crisóstomo 27 31 58 46,6 53,4
TABARE 34 39 73 46,6 53,4
SUAREZ, José León 32 36 68 47,1 52,9
CORVALAN 19 20 39 48,7 51,3
CALOU, Juan P. 1 1 2 50,0 50,0
COSTAMAGNA, Santiago 1 1 2 50,0 50,0
GRANDOLI, Martín 2 2 4 50,0 50,0
PIZARRO, Francisco 3 3 6 50,0 50,0
SAN PEDRITO 15 15 30 50,0 50,0
SARAZA 6 6 12 50,0 50,0
RIVERA, FRUCTUOSO, Gral. 40 38 78 51,0 48,7
BALBASTRO 13 12 25 52,0 48,0
PORTELA 12 11 23 52,0 47,8
VARELA 20 18 38 52,0 47,4
RUCCI, José Ignacio 17 15 32 53,1 46,9
BATLLE Y ORDONEZ, José 44 38 82 53,7 46,3
MADARIAGA 9 7 16 56,3 43,8
UNANUE 13 10 23 56,5 43,5
BARROS PAZOS, José 28 21 49 57,1 42,9
PEDERNERA 15 11 26 57,7 42,3
POLA 22 15 37 59,5 40,5
MONTREAL 3 2 5 60,0 40,0
MARTINEZ CASTRO 5 3 8 62,5 37,5
HICKEN, Cristóbal M. 2 1 3 66,7 33,3
72 comuna 8
HUDSON 4 2 6 66,7 33,3
LAGUNA 6 3 9 66,7 33,3
HUDSON, Guillermo 3 1 4 75,0 25,0
PAZ, Gral. 3 1 4 75,0 25,0
POSTA DE HORNILLOS 3 1 4 75,0 25,0
TRIANA, Rodrigo De 6 2 8 75,0 25,0
CULPINA 7 2 9 77,8 22,2
PLUMERILLO 11 2 13 84,6 15,4
BARCA CABO DE HORNOS 1 0 1 100,0 0,0
BARCELONA 3 0 3 100,0 0,0
BERGANTIN GENERAL BALCARCE 2 0 2 100,0 0,0
IBANEZ 2 0 2 100,0 0,0
LOPEZ, Cándido 2 0 2 100,0 0,0
PAZOS, José 1 0 1 100,0 0,0
PEREZ, JoaquínV., Comisario 2 0 2 100,0 0,0
VALPARAISO 4 0 4 100,0 0,0
Total 1.485 3.134 4.619 32,1 67,9
Mapa 4.13
Locales por calle.

SÍNTESIS Y CONCLUSIONES
Este trabajo permite obtener una visión puntualizada de las características territoriales
de la Comuna 8. Localizada en el suroeste porteño, es una comuna con barrios tradicio-
nalmente industriales, con una gran cantidad de edificios productivos, y galpones cuyo
uso mayoritario es el de depósito; otorgándole un perfil particular y diferenciado de otras
comunas de la Ciudad, pero también, con ciertas similitudes en las configuraciones pro-
ductivas y morfológicas con las demás zonas ubicadas al Sur de la ciudad. Es también una
comuna con zonas residenciales de construcciones bajas, a excepción de complejos habi-
tacionales con torres que superan los 10 pisos, como el Barrio Piedrabuena y el Barrio Ge-
neral Savio, conocido popularmente como “Lugano I y II”, en Villa Lugano, o el complejo
de solución habitacional Soldati en Villa Soldati.
En el presente informe se describieron los usos encontrados en las 18.257 parcelas distri-
buidas en las 997 manzanas relevadas en los meses de Octubre y Noviembre de 2009. El
trabajo permitió obtener una visión integrada de toda el área a partir de los distintos in-
dicadores presentados, y a su vez se ha permitido identificar usos del suelo, patrones de
localización de los mismos y definir perfil económico de la Comuna.
La primera parte del capítulo 2 del informe se basó en el análisis de la construcción a partir
de la evolución de los m2 permisados para el área de análisis en comparación con los datos
del total de la Ciudad. Se determinó que en el mismo se concentró el 2,6% de los permisos
para construcciones nuevas del total Ciudad en el año 2009. La evolución en los valores
absolutos denota un descenso entre los año 1998, con 55 permisos, a 2001 con 30 permi-
sos, para llegar al 2009 con 31, lo cual revela las constantes fluctuaciones del mercado in-
mobiliario en esta parte del sur de la ciudad. En esta comuna, al diferenciar los m2
permisados entre los residenciales y los no residenciales, obtenemos como resultado un
predominio de permisos residenciales respecto de los no residenciales, con valores de
56,5% y 43,5% respectivamente, esta es una relación muy equilibrada con respecto a la
que se registra en la ciudad y que hace a un detalle particular para esta comuna. La se-
gunda parte del capítulo examina la evolución de los indicadores del mercado inmobilia-
rio, ya sea para los terrenos, los locales en venta y en alquiler, así como los valores
referidos a casas y departamentos ofrecidos en venta. El análisis de valor del suelo mues-
tra que el precio promedio en marzo de 2010 alcanzó los U$S 386,2 por m2, valor que re-
sulta marcadamente inferior al registrado para toda la Ciudad (U$S 1.285,6 por m2). Por
otro lado, el precio en dólares del m2 para los locales en venta en marzo de 2010 alcanzó
un valor de U$S 856, un 25,5% menor a marzo de 2009. El precio de alquiler de locales re-
sulta un indicador de importancia en el área por el gran número de estos establecimientos
emplazados en el área. Así, el precio promedio en el mes de marzo de 2010 llegaba a $
28,69 por m2, valor que resulta un 1,7% mayor a marzo de 2009, al igual que al valor de
locales en alquiler para el total de la Ciudad, $52,72 por m2 en marzo de 2010, mientras que
en marzo de 2009 era de $47,5.
74 comuna 8
El relevamiento anual de departamentos en ofertas arrojó un precio promedio de U$S
1.029,7 m2, considerando las 143 ofertas encontradas; mientras que para las 198 casas
ofertadas este valor desciende U$S 788,7 m2.
En el capítulo tres del informe se examinan los resultados del relevamiento de campo, a
partir del cual se analizó el uso de todas las parcelas en cuanto a su tamaño, edificación,
y uso específico en función de las actividades que se desarrollan en cada una de ellas. El
análisis de edificación, realizado a partir de la cantidad de pisos, mostró que la gran ma-
yoría tienen entre 1 y 2 pisos y representa en el 93,3%; los que poseen entre 3 y 5 pisos re-
presentan el 5,6 %, y las edificaciones de altura mayor a 6 pisos un 1%, un porcentaje muy
pequeño (solo 177 de los 17.246 edificios relevados) concentrados en los complejos habi-
tacionales de la Comuna 8. Esto permite apreciar que en la comuna predominan las cons-
trucciones bajas.
Entre los edificios se relevaron 15.304 construcciones, de ellas 97,5% con predominio de
uso residencial (ya sea de propiedad horizontal en el caso de las viviendas o como casas
y edificios de uso mixto con vivienda); un 0,9% con edificios de uso mixto, y un 0,4 % co-
rrespondiente a parcelas de villas de emergencia. Asimismo se registraron 72 edificios
abandonados y 111 en obra. Entre los 1.122 edificios de destino único se destacó la presencia
de los destinados a servicios complementarios al transporte; se trata de edificios que fun-
cionan como depósitos de diferentes actividades industriales, comerciales y de servicios
en la Comuna en análisis. En segundo lugar, cobran importancia los establecimientos
educativos, relevándose 74 edificios. Teniendo en cuenta la superficie parcelaria, los edi-
ficios de destino único que se destacan son el Autódromo “Oscar Alfredo Gálvez” en Villa
Lugano, y el Parque Roca (que contiene un club) en Villa Soldati, entre otros.
El relevamiento permitió detectar la presencia de 506 edificios productivos, el 2,5% de

los cuales se encontró sin actividad. Entre los activos, en el 94% de los caso no pudo
identificarse con certeza el rubro y 9 edificios estaban en obra en el momento en que
se relevo la Comuna 8. A pesar de esta limitación, entre los que efectivamente sí fue-
ron identificados (31), se encontraron 4 dedicados a actividades metalúrgicas, 4 al re-
ciclado de papel y derivados, 3 de fabricación de medicamentos, 2 frigoríficos, 2
madereras, 2 imprentas y 14 edificios productivos de distinto tipo. En lo que hace a su
distribución territorial, es posible advertir una importante concentración de edificios
productivos con eje en la avenida Intendente Rabanal en el barrio de Villa Soldati, y
en Villa Lugano en la zona comprendida por las avenidas Larrazábal, Eva Perón, Piedra
Buena y la Autopista Dellepiane.
En cuanto a otro tipo de edificaciones, existen en la Comuna155 galpones, de los cuales

sólo tres permanecieron cerrados durante el relevamiento. Las actividades desarrolladas
allí consisten en depósitos (62,5%), seguido en importancia en las áreas de distribución y
logística (9,6 %). Es notoria la correspondencia en lo concerniente a la distribución terri-
torial de los galpones, entre estos últimos y las zonas donde se concentran los edificios
productivos, sobre todo en el barrio de Villa Soldati en torno a la avenida Francisco Raba-
nal, disminuyendo su presencia en Villa Lugano y Villa Riachuelo.

Fueron relevadas 6.333 parcelas que contaban con garages privados, lo cual representa el
38,7% del total de aquellas que se encuentran dentro de los límites de la Comuna 8. Por
otra parte, fueron detectados 35 garajes comerciales, de los cuales sólo uno estaba cerrado
en el momento en que fue relevado.
En capítulo 4 del informe se detalló la composición de los 4.619 locales encontrados. Del
total relevado, 2.674 se hallaron abiertos, 1.939 cerrados y 6 locales se encontraron en
obra. Esta información arroja una tasa de vacancia general elevada para la Comuna del
32,1%. La distribución geográfica de los locales en actividad muestra una concentración
sobre la calle Murguiondo, pero también existe una importante actividad a lo largo de
Chilavert, Guamini, Fernández de la Cruz y Riestra. El análisis de locales por sectores de ac-
tividad puso de manifiesto la preponderancia de la rama comercial por sobre el resto:
llega casi al 51,7% de los activos, seguida por los establecimientos de servicios que repre-
sentan el 27,2%. Los establecimientos del rubro automotor corresponden al sector servi-
cios pero, dada su importancia en el total, se analizan en forma particular. Así, se
encontraron 356 locales, representando el 13,3% del total de los locales del sector comer-
cial, de los cuales el 69, 6 % corresponden a los talleres.
De esta manera, el recorrido por el informe permite advertir la existencia en este sector
del sur de Buenos Aires de una combinación de actividades y usos del espacio urbano re-
sidencial (con predominancia de casas), que incluye una serie de complejos habitacionales
de inversión estatal construidos entre los años 50´ y 80´. Además de las áreas de uso co-
mercial bien diferenciado y una dinámica industrial-productiva relevante, con importante
presencia tanto de galpones como edificios productivos, que le otorgan identidad a la Co-
muna. Es una característica particular de la Comuna 8 concentrar la mayor cantidad de ba-
rrios de emergencia (especialmente en Villa Soldati y Villa Lugano) de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, destacándose por su dimensión parcelaria las villas 20, y 15
(conocida como “Ciudad Oculta” ) en Villa Lugano, y el barrio Los Piletones en Villa Soldati.
Este dato, junto con una elevada tasa de vacancia de locales (32%) son en cierta forma
una muestra empírica del deterioro de las condiciones socio-económicas y ambientales
en esta comuna del sur de la Ciudad, revelando en esta última una mayor pauperización
con respecto a otras zonas de la ciudad en lo referente a la cuestión habitacional.
76 comuna 8

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INFORME TERRITORIAL

Ministerio de Desarrollo Urbano

Jefatura de Gabinte de Ministros

Ministro de Desarrollo Urbano

Director General de Planeamiento

13 2. RESEÑA HISTÓRICA Y DESCRIPCIÓN TERRITORIAL

35 3. LOS USOS DEL SUELO EN LA COMUNA 8

53 4. SITUACIÓN ACTUAL DE LA OCUPACIÓN DE LOCALES COMERCIALES EN LA COMUNA 8

El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la comuna número 8 locali-

En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de la

En el capítulo 3 se examinan los datos obtenidos en el relevamiento de usos del suelo

En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 8, identificando la im-

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 7

En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo-

La parte referente a los precios inmobiliarios también se basó en relevamientos propios,

En 1888, al sur de la Comuna, el Gobierno Nacional dio permiso a la Sociedad de Tierras

El problema de las inundaciones data de décadas anteriores a la rectificación. En 1911 y

En 1952, se construyó el Autódromo Municipal de la Ciudad de Buenos Aires, al Sur de la

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 15

En materia de trasporte público masivo, existen diversas modalidades que comunican a

De acuerdo a la última actualización en Diciembre de 2008, la normativa del Código de

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 17

La Comuna 8 combina también, la actividad residencial de baja densidad, en los distritos

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

En el cuadro 2.1 se presenta la cantidad de permisos y la evolución de los m2 nuevos en la

Respecto de la evolución de los m2 permisados, se observa que los mismos se mantienen

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 19

En el cuadro 2.2 se presenta información sobre la participación de los metros permisados,

Total Ciudad Comuna 8 Cuadro 2.2

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 21

Viviendas nuevas m2 Permisos/m2

Locales Nuevos m2 Permisos/m2

VALOR DEL SUELO

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 23

Comuna 8 Total Ciudad

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 25

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Venta y alquiler de locales

En el mes de marzo de 2010 se encontraron 10 locales en venta en la Comuna 8, frente a

Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 27

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

En lo que respecta a los locales en alquiler, se registraron 30 en la Comuna en marzo de

Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 29

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Venta de departamentos y casas

El cuadro siguiente presenta los precios de referencia de viviendas en venta en la Comuna

Tipo de vivienda cantidad Superficie U$S / m2 U$S / m2 U$S / m2 Gráfico 2.8

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA

La distribución territorial de los departamentos evidencia que la mayor concentración de

Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo 31

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.