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LAS GARANTÍAS REALES
 LAS GARANTÍAS

REALES
Martín MEJORADA CHAUCA / Gunther Hernán GONZALES BARRÓN /
Martín Alejandro HURTADO REYES / Ricardo BEAUMONT
CALLIRGOS / María Elena GUERRA CERRÓN / César Ernesto LUPERDI
GAMBOA / Percy Howell SEVILLA AGURTO / Sara TAIPE CHÁVEZ /
Alberto MENESES GÓMEZ / Sussy Johanna VARGAS CABELLOS /
Jackeline BRAVO JOAQUÍN / Erika ROSPIGLIOSI CASO / Jimmy J.
RONQUILLO PASCUAL / Carlos Franco MONTOYA CASTILLO
 LAS GARANTÍAS REALES

PRIMERA EDICIÓN
MAYO 2014
4,440 Ejemplares

© Gaceta Jurídica S.A.

PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN
TOTAL O PARCIAL
DERECHOS RESERVADOS
D.LEG. Nº 822

HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA

BIBLIOTECA NACIONAL DEL PERÚ
2014-06674

LEY Nº 26905 / D.S. Nº 017-98-ED

ISBN:
978-612-311-148-9
AUTORES
REGISTRO DE PROYECTO EDITORIAL RICARDO BEAUMONT CALLIRGOS
31501221400393
JACKELINE BRAVO JOAQUÍN
GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN
DIAGRAMACIÓN DE CARÁTULA MARÍA ELENA GUERRA CERRÓN
Martha Hidalgo Rivero
MARTÍN ALEJANDRO HURTADO REYES
DIAGRAMACIÓN DE INTERIORES
CÉSAR ERNESTO LUPERDI GAMBOA
Rosa Alarcón Romero MARTÍN MEJORADA CHAUCA
ALBERTO MENESES GÓMEZ
CARLOS FRANCO MONTOYA CASTILLO
GACETA JURÍDICA S.A. JIMMY J. RONQUILLO PASCUAL
ERIKA ROSPIGLIOSI CASO
ANGAMOS OESTE 526 - MIRAFLORES PERCY HOWELL SEVILLA AGURTO
LIMA 18 - PERÚ SARA TAIPE CHÁVEZ
CENTRAL TELEFÓNICA: (01)710-8900 SUSSY JOHANNA VARGAS CABELLOS
FAX: 241-2323
E-mail: [email protected] DIRECTOR
MANUEL ALBERTO TORRES CARRASCO
Impreso en:
Imprenta Editorial El Búho E.I.R.L. COORDINADOR
San Alberto 201–Surquillo CARLOS FRANCO MONTOYA CASTILLO
Lima 34–Perú
 Martín Mejorada Chauca

No es necesario un detalle que comprenda la descripción de las partes

integrantes del inmueble. Cuando se constituye una hipoteca no se des-
criben las paredes que componen un predio, ni las tuberías que lo atravie-
san o las vigas y columnas que lo sostienen. Basta indicar una fórmula
abreviada que identifique el bien. Esto no significa que las paredes y tu-
berías no estén comprendidas en la garantía, claro que lo están, pues se
trata de elementos del bien. El inmueble es una entidad compleja cuya
identificación no pasa por describir todos sus componentes.
Usualmente, las partes no señalan los bienes que pudieran aparecer
con posterioridad a la constitución, pero si lo hicieran es evidente que
no hay garantía respecto de lo que aún no existe (art. 1106 del CC). La
aparición posterior de bienes que se adhieren al principal no tiene nada
que ver con el principio de especialidad. El sistema legal decidirá qué
ocurre con ellos. Dicha decisión no tiene vinculación con el principio
de especialidad.

II. PARTES INTEGRANTES

Tema de gran relevancia el de las partes integrantes, aunque nor-
malmente no se le estudia con detenimiento. En el Perú existe norma ex-
presa sobre el particular. Dice el artículo 887 del Código Civil: “Es parte
integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el
bien. Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares”.
Las partes integrantes son las que se adhieren a otras, por obra
del hombre o de la naturaleza. El sentido de la adherencia, es decir, qué
parte se adquiere a cuál, o si una es principal respecto de la otra, no es
relevante a efectos de la categoría que comento. Todas son integrantes.
La integración de bienes es un tema fáctico. Los hechos indican si
un bien se puede o no separar de otro y en qué condiciones. Por tanto
es también un tema tecnológico. La posibilidad de separar sin daño un
bien incorporado en otro depende del estado de la técnica (el cual va-
ría permanentemente y con mayor rapidez en los últimos tiempos). Lo
que hasta hace unos años era de imposible separación hoy es factible de-
bido a la técnica. Es el caso de sanitarios, puertas, ventanas y pisos de
un predio, que en ciertas circunstancias pueden separarse sin destruirse
ni deteriorarse. Lo mismo ocurre con las células animales y vegetales

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 La extensión de la hipoteca

que se manipulan y retiran sin daño desde su ambiente natural hacia el

laboratorio y viceversa.
Claro, pese al avance de la tecnología hay infinidad de bienes
que al integrarse no pueden ser separados, así ocurre hasta hoy con
la pintura sobre el lienzo, las tuberías empotradas en las paredes, el
suelo y las columnas que penetran en la tierra y se erigen hacia los
aires, etc. La edificación sobre un predio es un caso de parte in-
tegrante, por ahora.
Son partes integrantes las que no se pueden separar sin dañar-
se o deteriorarse, no se refiere a un daño o deterioro irremediable, pues
en realidad casi todo daño se puede reparar, y de ser así no habría nada
realmente integrante. La norma tiene que ver con el hecho de que las
partes integrantes no tienen autonomía inmediata, ni antes ni después
de su separación. Por supuesto que si se separan y se acondicionan po-
drían adquirir funcionalidad, pero ello no significa que en su momento
no fueron integrantes.
Según el Código Civil, las partes integrantes no pueden ser obje-
to de derechos singulares. Esto significa que los bienes integrados solo
pueden tener un titular. ¿Por qué? La razón es sencilla. Si las partes
integradas tuvieran distintos titulares, ¿cómo ejercerían sus derechos?
Imaginemos que alguien es propietario de la pintura sobre la pared y
una persona distinta es titular de la pared, o que alguien es propieta-
rio de una tubería empotrada y otra persona es dueña del espacio que
ocupa dicha tubería. Son situaciones absurdas, pues tales titulares no
podrían ejercer sus derechos. Este es el fundamento de la prohibición
contenida en el artículo 887 del Código y el punto de partida de las re-
flexiones que siguen.
¿Pueden las partes pactar en contra de la norma y admitir derechos
singulares entre bienes integrantes? En principio no. Es una disposi-
ción prohibitiva que pretende conducir relaciones económicas sobre
bienes. Su sentido mandatario se desprende además de la propia fuer-
za del texto: ¡Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos
singulares! (resaltado agregado). Además, ¿a quién le interesaría ser
titular de una parte integrante teniendo en cuenta las circunstancias
antes señaladas?

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 Martín Mejorada Chauca

En el plano de las categorías jurídicas, y teniendo en cuenta lo di-

cho en los párrafos precedentes, el concepto parte integrante solo tiene
sentido para bienes que no pueden ser objeto de derechos singulares. Es
decir, dicha categoría se justifica en la medida que existan partes que no
pueden ser explotadas por separado. Si existieran bienes que a pesar
de ser inseparables (físicamente integrados), se les pudiese asignar efi-
cientemente diferentes titulares, la prohibición no tendría sentido y por
supuesto la categoría tampoco.
Ahora bien, la posibilidad de una explotación separada (y, por ende,
la asignación a diferentes titulares), no solo requiere que concurran ele-
mentos materiales o físicos, sino también un elemento jurídico. Veamos.
El artículo 955 del Código Civil señala: “El suelo o el sobresue-
lo pueden pertenecer, total parcialmente, a propietario distinto que el
dueño del suelo” (resaltado agregado). ¿Pueden? ¿De qué depende esta
posibilidad? Depende de que las partes adheridas puedan ser objeto de
una explotación independiente. Dicha posibilidad debe examinarse tan-
to física como jurídicamente.
En el plano material o físico, si los bienes adheridos (suelo y cons-
trucción, por ejemplo) por su tipo de adherencia y funcionalidad no pue-
den ser explotados por separado, entonces no será posible la coexistencia
de titularidades y la integración se regirá por el artículo 887 del Códi-
go Civil. Tal sería el caso de una construcción subterránea que atravie-
sa el suelo y se prolonga a los aires, anulando la funcionalidad autóno-
ma del suelo.
Pero puede ocurrir lo contrario. Hay algunos bienes que a pesar de
estar “integrados” permiten en los hechos la coexistencia de derechos
singulares; tal es el caso de las construcciones superficiales cuando el
suelo y el subsuelo gozan de operatividad independiente (por ejemplo,
el parque del Óvalo Gutiérrez en Miraflores, respecto del estacionamien-
to subterráneo que se halla en el mismo lugar). En ellos se admiten de-
rechos singulares a pesar de que son inseparables. La edificación sobre
o bajo un terreno a veces satisface este elemento material, a veces no.
La posibilidad de una explotación separada depende además de
la existencia de un régimen legal (elemento jurídico) que regule las

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 La extensión de la hipoteca

relaciones entre los diferentes niveles del predio. Solo así es posible la
explotación autónoma y sin tropiezos. Este régimen legal proviene del
contrato o de una norma. Naturalmente un contrato solo tendría senti-
do (causa) si en efecto existe el respaldo del elemento material o físico
antes indicado. El contrato podría establecer las relaciones entre los ni-
veles del predio, e incluso si no fuera posible la autonomía funcional de
ellos (elemento material), podría crear un régimen de explotación ex-
clusiva de algunos niveles, pero temporalmente. Por su parte, la existen-
cia de una norma podría exceptuar el elemento material, compensándo-
lo con la temporalidad de la asignación a diferentes titulares. El régimen
legal también podría darle permanencia indefinida a dicha asignación
si los elementos materiales lo permiten. La importancia del régimen le-
gal se aprecia justamente en la regulación sobre superficie y propiedad
horizontal. Sin ellas no sería posible la explotación separada de los bie-
nes unidos. Si no hay régimen legal (contractual o normativo), la sepa-
ración prevista en el artículo 955 del Código Civil no es posible y regi-
ría la prohibición del artículo 887.
La superficie es un régimen legal cuya justificación se halla en la
temporalidad de la separación entre suelo y edificación. De ahí que se
le vea como una excepción a la prohibición contenida en el artículo 887
del Código Civil y como un supuesto del artículo 955. Otro régimen le-
gal en el que se admite la separación de derechos a pesar de la eviden-
te integración de bienes es la propiedad horizontal, hoy conocida como
Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Ley Nº 27157).
En este último caso, la separación es permanente porque las secciones
adheridas están dispuestas para una explotación separada e indefinida en
el tiempo. A este régimen también se le ve como una excepción al man-
dato prohibitivo del artículo 887 del Código.
Pero ¿son realmente excepciones? No en el caso de la propiedad
horizontal y solo eventualmente en el caso de la superficie. En mi opi-
nión, si los bienes gozan de permanente explotación separada no pueden
ser llamados integrantes. El problema está en la definición. En la reali-
dad, todos vemos que existen bienes que no se pueden separar material-
mente, pero que al mismo tiempo son susceptibles de explotación autó-
noma por titulares distintos. En tales casos no se les debería considerar

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 Martín Mejorada Chauca

partes integrantes. Sin embargo como la ley no distingue, se les trata

como excepciones.
La visión realista es: hay bienes que se pueden explotar por separa-
do y hay bienes que no. Ante la unión de bienes (aun cuando ellos no se
puedan separar), las soluciones jurídicas deben establecerse en función
a los diversos escenarios en los que se presenta la accesión. Si la unión
deriva de una accesión natural (aluvión y/o avulsión, arts. 939 y 940 del
CC), de una construcción sobre bien ajeno (edificación, arts. 941 al 943
del CC) o de una transformación (especificación, art. 937 del CC), las
respuestas del Derecho deben observar la conveniencia práctica de ad-
mitir la coexistencia de varios derechos o establecer un sola titularidad.
La decisión se debe sustentar en la realidad, no en la categoría jurídi-
ca. Si la tecnología permite una explotación separada hay que evaluar
qué conviene. El régimen legal (contractual o normativo) se ocupará de
los detalles.
No es inevitable que los bienes unidos correspondan a un solo titu-
lar, pero por diversas razones (justicia, castigo, operatividad, tradición,
etc.) la ley siempre ha querido imponer la unidad, por ello ubica este
tema en el capítulo de transferencia de propiedad (capítulo II del Libro
V del Código Civil), donde una parte de los bienes adheridos se trasfie-
re a uno de los titulares concurrentes. Creo que esta inclinación legisla-
tiva tiene que ver sobre todo con la tradición (conservación de fórmulas
romanas que se han trasmitido de generación en generación) y no con
la realidad actual ni el estado de la técnica.
Cuando la situación material y jurídica de los bienes unidos sí per-
mite la explotación por diferentes titulares, no deberían considerarse in-
tegrantes pues en tales casos la prohibición del artículo 887 del Código
Civil carece de sentido. No olvidemos que deben concurrir elementos
materiales y un elemento jurídico. Solo el segundo puede exceptuar a
los primeros, recurriendo a la fórmula de la temporalidad. Es decir, de
modo alguno se puede admitir derechos singulares sin la existencia de
un régimen legal.
Es audaz sostener que los integrantes que sí permiten explotación
separada no son integrantes, pero sostengo esta tesis con convicción.
¿Qué utilidad puede tener este planteamiento?: salirse de la prohibición

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 La extensión de la hipoteca

que en tales casos resulta absurda. La existencia del derecho de super-

ficie no es suficiente, pues este es siempre temporal por mandato de la
ley. Por su parte, la propiedad horizontal es un régimen muy especia-
lizado que se ocupa de: “Los edificios de departamentos; quintas; ca-
sas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y
otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan
a propietarios distintos (…)” (art. 37 de la Ley Nº 27157). La propiedad
horizontal no comprende todas las situaciones en las que hay autono-
mía funcional de partes adheridas. Por ejemplo, dónde ubicar a las sec-
ciones prediales donde la suma de ellas no conforma una unidad, (sec-
ciones superficiales que nada tienen que ver con la funcionalidad de la
sección subterránea). Es necesario, pues, abrir el espectro de derechos
o abrir las figuras existentes para comprender más supuestos. ¿Qué ha-
cemos mientras tanto?
La clave está en interpretar adecuadamente el artículo 955 del Có-
digo Civil: “El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o par-
cialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo” (resaltado agre-
gado). Esta norma está pensada en la superficie, sin embargo sostengo
que es una norma general que consagra un principio en materia de pro-
piedad predial y que las reglas sobre partes integrantes son especiales
respecto de ella, de manera que se salve lo que de otro modo sería una
clamorosa contradicción. Desde esta perspectiva puedo concluir que la
regla en el caso de predios es que el suelo, subsuelo y sobresuelo, no
obstante su adherencia, pueden corresponder permanentemente a titu-
lares distintos. El régimen legal (contractual o normativo) señalará los
casos específicos en que ello es posible.

III. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A LOS INTEGRANTES

El artículo 1101 del Código Civil parecería no dejar dudas. “La hi-
poteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado (...)”.
En consecuencia, si se hipoteca un terreno o una edificación y a ellos se
unen posteriormente otros bienes a los que corresponda la categoría de
integrantes, quedarán comprendidos en la garantía.
La norma sobre extensión tiene utilidad en la constitución de la ga-
rantía y en su ejecución. Funciona para suplir detalles sobre los elementos

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