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MAGISTRADA PONENTE: LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON

Mediante escrito presentado ante la Secretaría de esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo d
Justicia, el 19 de octubre de 2017, la ciudadana MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, titula
de la cédula de identidad n.° v-18.384.009, representada judicialmente por la abogada Carmen Moreno d
Casas, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n.° 40.819, solicitó la revisión
constitucional de la sentencia dictada, el 20 de diciembre de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo
Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que, dentro del juicio d
cumplimiento de contrato interpuesto por la hoy solicitante Mariamneth Carolina Terán Crespo contra l
ciudadana Felisa Rodríguez, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la demandada, contr
sentencia del 24 de septiembre de 2015, dictada por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecuto
de Medidas de Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción
Judicial del Estado Zulia; revocó la decisión del 24 de septiembre de 2015 y en consecuencia declaró sin
lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta.
 
El 19 de octubre de 2017, se dio cuenta en Sala y se designó ponente a la magistrada Lourdes Benici
Suárez Anderson, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
 
El 5 de febrero de 2021, se reconstituyó esta Sala Constitucional en virtud de la elección de la nue
Junta Directiva de este Tribunal Supremo de Justicia; en consecuencia, quedó integrada de la siguiente maner
magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, presidenta; magistrado Arcadio Delgado Rosale
vicepresidente; y la magistrada Carmen Zuleta de Merchán y los magistrados Juan José Mendoza Jov
Calixto Ortega Ríos, Luis Fernando Damiani Bustillos y René Degraves Almarza.
 
El 27 de abril de 2022, se constituyó esta Sala Constitucional en virtud de la designación de l
Magistrados y Magistradas por la Asamblea Nacional en sesión extraordinaria, publicada en la Gaceta Ofic
de la República Bolivariana de Venezuela n.° 6.699, Extraordinario del 27 de ese mismo mes y año, quedan
conformada de la siguiente manera: magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, presidenta, magistra
Lourdes Benicia Suárez Anderson, vicepresidenta, los magistrados, Luis Fernando Damiani Bustillos, Calix
Ortega Ríos y la magistrada Tania D’Amelio Cardiet, ratificándose, en consecuencia, la designación
ponencia realizada el 19 de octubre de 2017, a la magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson.
 
En virtud de la licencia autorizada por la Sala Plena de este Alto Tribunal al magistrado Calixto Orteg
Ríos y la incorporación de la magistrada Michel Adriana Velásquez Grillet, contenida en el acta del 27 d
septiembre de 2022, esta Sala queda constituida de la siguiente manera: magistrada Gladys María Gutiérrez
Alvarado, presidenta; magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, vicepresidenta; magistrado Lui
Fernando Damiani Bustillos, magistrada Tania D’Amelio Cardiet y la magistrada Michel Adriana Velásquez
Grillet.
 
Realizado el estudio de las actas que conforman el expediente, esta Sala Constitucional pasa a decidir l
causa, realizando previamente las siguientes consideraciones:
 
I
DE LOS FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN

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La peticionaria ejerció la presente solicitud de revisión, con base en los siguientes argumentos:
 
Alegó que por razón del error judicial inexcusable cometido por el sentenciador, se genera violación d
los derechos al debido proceso, a la defensa y a la seguridad jurídica dentro del Estado de derecho y d
justicia, así como de la seguridad social, a la vivienda y a un hábitat digna, cuando se desconocieron la
normas y principios rectores de la política proteccionista de los derechos humanos en cuanto a la
modalidades de pago para la adquisición de viviendas establecidos en la Providencia Administrativa n.° 1
del 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115
del 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, qu
establece políticas que favorecen las modalidades de pago para la adquisición de vivienda principal a quiene
no puedan protocolizar su crédito en los tiempos estipulados, a pesar de no tener responsabilidad en el retardo
ya que el retardo es imputable al Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano (FAOV) en bajar los recurso
económicos para cubrir el crédito.
 
Destacó que, la decisión atacada omitió pronunciamiento de la providencia administrativa ante
indicada, lo que generó el error grave inexcusable violatorio de derechos constitucionales, afectando también
la seguridad jurídica, al desconocer con ello principios de la Constitución.
 
Resaltó que, cursó ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San
Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, demanda de cumplimiento de contrato de opción
de compraventa de un inmueble, interpuesta por Willie Vargas y Mariamneth Terán en contra de Felis
Rodríguez, basando la pretensión en el hecho de que los demandantes habían tramitado y obtenido un crédito
con fondos del Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano a través del Banco de Venezuela, que el documento
estaba presentado ante el Registro para su otorgamiento durante la vigencia del contrato y que el lapso de
contrato había vencido por causa imputable al Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano al no bajar lo
recursos.
 
Indicó que, a pesar de que no le fue aprobada la totalidad del crédito solicitado, estos s
comprometieron a pagar la diferencia con fondos propios, lo cual acordaron por instrumento privado.
 
No obstante, mencionó que al momento de la contestación de la demanda se negaron todas la
afirmaciones de hecho y a reconocer tanto el contrato de reserva, como el de opción de compraventa
estableciendo que con arreglo a la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, por no habers
concretado la venta por causas imputables a los promitentes compradores, estos perdían el diez por ciento d
las arras por daños y perjuicios, siendo que no se efectuó reconvención alguna.
 
En razón a lo anterior, señaló que probaron que los promitentes compradores tramitaron y les fu
aprobado un crédito hipotecario; que se redactó y visó el documento definitivo de compraventa; y que s
presentó ante el registro inmobiliario; se pagaron las tasas y aranceles para ese otorgamiento y que todo
ocurrió durante la vigencia del precontrato, así como que en dicho documento se indicaba que si no s
aprobaba todo el crédito la diferencia la pagarían con recursos propios, al igual que se demostró que el dinero

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del préstamo llegó al banco una vez vencido el lapso del contrato y por lo tanto, el retraso era imputable a un
tercero, por lo que no era procedente la resolución del contrato.
 
Destacó que, el tribunal a quo declaró con lugar la demanda, la cual se apeló por la demandad
conociendo el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicia
del Estado Zulia, que revocó el fallo recurrido y ordenó que la totalidad de las arras quedaran en beneficio d
la demandada por concepto de daños y perjuicios, siendo que al momento de ejecución de la sentencia fu
suspendida la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el bien objeto de litigio.
 
Consideró que, el derecho internacional de los derechos humanos reconoce a toda persona un nivel d
vida adecuado, incluida la vivienda, lo cual incluye la protección del hogar y la privacidad, ante lo cual s
debe prestar especial atención a ciertos grupos de personas vulnerables a través de mecanismos que lo
protejan, como lo es en el presente caso la Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero de 2013
emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que estableció que el retardo en el pago
imputable a terceros no era causal de resolución de los contratos de opción de compraventa y que en e
presente caso fue responsabilidad del Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano (FAOV).
 
Aunado a lo anterior, señaló que el documento definitivo de compraventa no se firmó durante l
vigencia del contrato de opción de compra venta por no haber llegado los recursos al Banco de Venezuela
siendo que la vendedora notificó por escrito a los compradores que, por haberse vencido el lapso, no le
vendería y que desocuparan el inmueble en el que se encontraban en calidad de arrendatarios.
 
Reveló que, el tribunal erró al establecer que no se demostró que los compradores tenían el dinero par
pagar el precio diferencial no cubierto por el crédito hipotecario, sobre todo, porque dicho hecho no formó
parte del contradictorio, siendo un análisis motu proprio del tribunal de alzada y dicho alegato no formó part
del thema decidendum, escapando de los límites de la controversia, configurándose un error judicia
inexcusable que denota la parcialidad de la juzgadora.
 
Bajo este enfoque, destacó que igualmente se produjo una condena pecuniaria ex oficio como agravio
constitucional al debido proceso y a la igualdad procesal, ya que la acción propuesta por ellos fue la d
cumplimiento de contrato con base en que el retardo en el pago no era imputable a ellos sino a l
Administración Pública que remitió con retraso los recursos y no hubo reconvención, no obstante, el tribuna
de oficio ordenó que la totalidad de las arras quedaran en beneficio de la promitente vendedora por concepto
de daños y perjuicios, siendo además falso que en el contrato se previera que en caso de incumplimiento d
los promitentes compradores, la totalidad de las arras quedaran en beneficio de la promitente vendedora, y
que lo establecido en la cláusula quinta era que se quedaba con el diez por ciento.
 
Por lo tanto, pidió que se realice la revisión constitucional de la sentencia objeto de revisión y s
declare ha lugar la solicitud efectuada, se anule dicho fallo por inconstitucional, por cuanto se configuró un
grotesco error judicial que amerita restablecimiento del orden jurídico infringido y que por vía d
consecuencia se declare la nulidad de dicho fallo.
 

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Finalmente, requirió medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, para impedir que el inmuebl
objeto del contrato sea vendido, gravado o enajenado y evitar de ese modo que fuese nugatoria la ejecución
del fallo dictado, al igual que la suspensión de efectos del fallo, indicando que se da el fumus boni iuri de
artículo 1.399 del Código Civil, en cuanto a que la sentencia objeto de revisión está viciada de nulidad po
los errores grotescos indicados que acreditan el buen derecho y en relación al periculum in mora, observa qu
durante el proceso existía una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble y como
consecuencia de la sentencia de fondo fue revocada, siendo que luego de ello la propietaria ha ejecutado vía
de hecho tendentes al desalojo de ellos como inquilinos y además existe el peligro de que el inmueble se
vendido, por último, en cuanto al periculum in damni, aduce se da cuando se le condenó al pago de l
totalidad de las arras, siendo ello contrario a lo establecido contractualmente y sin existencia de un
reconvención, pudiendo afectarse así el patrimonio económico por un error judicial.
 
II
DE LA SENTENCIA CUYA REVISIÓN SE SOLICITA
El Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de
Estado Zulia, el 20 de diciembre de 2016, decidió:
“(…) PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana FELISA
RODRÍGUEZ, por intermedio de su apoderada judicial ANA CRISTINA SORIANO VALBUENA, contra
sentencia de fecha 24 de septiembre de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO
ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE
LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 24 de septiembre de 2015, dictada por e
TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS
MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En consecuencia:
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE
COMPRAVENTA interpuesta por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ
MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, d
conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo (…)”. (Resaltados del fallo
original).
A tal conclusión arribó el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de l
Circunscripción Judicial del Estado Zulia, luego de realizar las siguientes consideraciones:           
“(…) De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en
original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, s
desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 24 d
septiembre 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda incoada por lo
ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO contra la
ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, y en
consecuencia, se condenó a la parte demandada a vender a la parte actora el inmueble constituido por un
apartamento ubicado en la Primera Planta del Condominio ´PINO TAEDA 3´, que forma parte de
Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, apartamento 1-B, situado en la calle 115 con
avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel Dagnino del municipio Maracaibo del estado Zulia
previa la cancelación por la parte demandante de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL
BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que es el remanente del precio, que sumado a las arras entregadas, téngase la
cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) constituyen el monto total de la venta pactada
convencionalmente por las partes.
Seguidamente, se evidencia que la parte demandada ejerció el recurso de apelación, producto de su
disconformidad con la decisión recurrida, por los motivos expuestos en los escritos de informes
observaciones presentados en esta instancia, referidos anteriormente en el presente fallo.
Quedando de esta manera delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora
Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia, se hace necesario para este órgano
jurisdiccional, esclarecer que el vicio de errónea interpretación delatado por la parte demandada, e

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denunciable en sede casacional, no obstante, al momento de emitir esta Arbitrium Iudiciis la decisión d
mérito de la presente controversia, lo hará con observancia de las disposiciones normativas aplicables a lo
presupuestos fácticos alegados por las partes en el presente caso.
De los vicios de la sentencia
Aprecia esta Jurisdicente Superior que el apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito d
informes delato (sic) el vicio de indefensión, el cual no es recurrible en esta instancia, por no encontrars
previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 243 ejusdem (sic), no
obstante, esta Juzgadora, como directora del proceso y garante del ordenamiento jurídico, evidencia que en
el caso sub examine no hubo infracción en el procedimiento por parte del Tribunal a-quo. Y ASÍ SE
DETERMINA.
Una vez realizada las consideraciones que anteceden, se procede a analizar los medios probatorio
promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia.
(…omissis…)
Conclusiones
La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoado por lo
ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO
anteriormente identificados, en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, con fundamento en un
contrato de opción de compraventa, de fecha 01 de agosto de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública
Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 18, Tomo 107, sobre un inmueble constituido
por un apartamento signado con el No. 1-B ubicado en la Primera Planta del Condominio ´PINO TAEDA 3
que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, cuyos linderos son: Noreste
apartamento 1-A y fachadas internas y noreste del edificio; Suroeste: fachada suroeste del edificio; Sureste
fachada sureste del edificio; y Noroeste: en parte fachada interna del edificio y en parte apartamento 1-C
hall de distribución; situado en la calle 115 con avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel Dagnino
del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Por su parte, la parte demandada negó, rechazó y contradijo los hechos afirmados por la parte actora, po
no ser ciertos, según su criterio, y contrarios a derecho; en este sentido, aseveró que no hubo incumplimiento
de su parte, por no haber estado obligada a esperar que se le aprobase el crédito a los ciudadanos WILLIE
RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO.
Ahora bien, la parte actora alegó que la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ le notificó que rescindía de
contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, en una reunión de vecinos; sin embargo, este hecho no s
considera relevante para la resolución de la presente controversia, con ocasión a que el thema decidendum
versa, como se indicó en líneas pretéritas, sobre el cumplimiento del contrato de opción a compraventa
suscrito entre los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN
CRESPO y la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, parte actora y parte demandada, respectivamente. Y ASÍ SE
DECLARA.
Una vez precisado lo anterior, resulta necesario para esta Juzgadora traer a colación la opinión de
tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su
obra ´CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III´, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544
545, en la cual se expresa lo siguiente:
(…Omissis…)
´El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo
se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su
interpretación.
(…)El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que e
de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civi
por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria
excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley
Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES
quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad
Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con e
principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que ´las obligaciones deben
cumplirse tal como han sido contraídas´ (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligacione
nacidas de un contrato en forma muy acentuada´.
(...Omissis...)
Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente:
´Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo
consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su
elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños

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perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para
hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.
Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños
perjuicios por el solo hecho de la contravención´.
(Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior)
Ahora bien, a los efectos de esclarecer si estamos en presencia de un contrato de opción de compraventa o
ante un contrato de venta definitivo, resulta forzoso citar lo establecido por la Sala de Casación Civil de
Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-1274
bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara:
(…Omissis…)
En este sentido, se evidencia la existencia de un contrato de opción de compraventa autenticado por ante la
Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de agosto de 2013, bajo e
No. 18, Tomo 107, celebrado entre los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH
CAROLINA TERÁN CRESPO, en su condición de promitentes compradores, y la ciudadana FELISA
RODRÍGUEZ, como promitente vendedora, a lo que se adicionó que las partes reconocieron la existencia d
dicha relación jurídica.
Así pues, se verifica del instrumento fundante de la pretensión, específicamente de la cláusula primera, e
objeto del mismo, esto es, el apartamento signado con el No. 1-B ubicado en la Primera Planta de
Condominio ´PINO TAEDA 3´, (…Omissis…) propiedad de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, según
documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio
Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de diciembre de 1988, anotado bajo el N° 32, protocolo 1º, tomo 22
cuarto trimestre, y el cual fue liberado según consta de documento protocolizado por ante la Oficina d
Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 07 de agosto d
2007, bajo Nº 22, tomo 14, protocolo 1, tercer trimestre.
Desprendiéndose de la cláusula segunda del mencionado contrato, que el precio de venta del apartamento
fue fijado en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00).
Con fundamento a lo explanado previamente, colige esta Juzgadora Superior que se encuentran presentes lo
tres elementos ineludibles para considerar el contrato bajo estudio, como una compraventa. Y ASÍ SE
DECLARA.
Efectuadas las consideraciones que anteceden, desciende esta Jurisdicente a analizar la procedencia o
improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato sometida a su consideración, y en tal sentido
resulta oportuno hacer referencia a lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en
relación a la carga de la prueba:
Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
(…Omissis…)
En este sentido, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, d
fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N
06-0031, lo siguiente:
(…Omissis…)
´Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que e
contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar su
respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo
a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley´.
(…Omissis…)
En el mismo orden de ideas, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra ´OBJETO DE LA PRUEBA
JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN´, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11
Caracas, 2008, pág. 31 y 75, expresó:
(…Omissis…)
´Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la
convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos qu
configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con e
conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la
verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la
actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción
del juez´.
(…Omissis…)
De lo expuesto anteriormente, se desprende que a través de los medios probatorios, las partes le generan
convicción al Juez con relación a los hechos que sean alegados por éstas. De manera que, como se indicó en
las líneas que anteceden, se estipuló en el instrumento fundante de la pretensión, la cantidad d
QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), como precio de venta del inmueble, de la

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cual la parte actora pagó, como se constata de la cláusula cuarta del mismo, la suma de DOSCIENTOS MIL
BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), suma ésta que fue entregada a través de dos (2) cheques, el primero por la
cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), signado con el No. 46708038 de
Banco Banesco, y otro por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) identificado con e
No. 92-72606829 del Banco Exterior, en este sentido, la cantidad restante por pagar, TRESCIENTOS
CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) iban a ser pagados al momento de la firma del documento
definitivo de compraventa.
Ahora bien, observa esta Juzgadora Superior de las declaraciones ofrecidas por las partes, que no es un
hecho controvertido que la parte actora, ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH
CAROLINA TERÁN CRESPO, solicitaron a través del Banco de Venezuela, por el Fondo de Ahorro
Obligatorio de Vivienda (FAOV), un crédito por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL
TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 183.370,00), al igual que, dicho monto estuvo disponible luego
del vencimiento del lapso del contrato de opción de compraventa; no obstante, los demandantes presentaron
los medios probatorios correspondientes para acreditar estos hechos, como lo son, las pruebas de informes
emanadas del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y la agencia
del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, y de las inspecciones judiciales practicadas en las referida
instituciones. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Dentro de este marco, es menester para esta Juzgadora Superior indicar que al momento de la interpretación
de los contratos prevalece el principio de autonomía de los particulares, en este orden de ideas, el auto
JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra ´DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO´, Serie Estudios, Págs. 20
21, estableció:
(…Omissis…)
Del mismo modo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:
(…Omissis…)
En este tenor, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 0065 de fecha 29 de enero de 2002, bajo ponencia
del Magistrado Dr. Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-0991, ha expresado:
(…Omissis…)
De lo ut supra explanado se evidencia que el juez en su labor de interpretación, no puede desnaturalizar lo
convenido por las partes, en este sentido, debe atenerse a la manifestación de voluntad y la intención de
contrato. Así las cosas, en lo que respecta al contrato de opción de compraventa, éste debe tenerse como un
documento de compraventa, como fue señalado en líneas pretéritas, así pues, existía por parte de lo
contratantes la intención de vender y comprar, respectivamente, el inmueble constituido por un apartamento
signado con el No. 1-B ubicado en la Primera Planta del Condominio ´PINO TAEDA 3´, que forma parte de
Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, situado en la calle 115 con avenida 23 de
municipio Maracaibo del estado Zulia, dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la celebración de
contrato, la cual fue en fecha 01 de agosto de 2013.
Asimismo, de las actas procesales colige esta Arbitrium Iudicis que la parte actora, dentro del lapso d
vigencia de la opción de compraventa, realizó los trámites dirigidos a adquirir un crédito bancario, el cual l
fue aprobado, para la compra definitiva del inmueble, sin embargo, de las pruebas documentales aportada
por las partes se constata que el monto aprobado, a saber, CIENTO OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS
SETENTA BOLÍVARES (Bs. 183.370,00), no estuvo disponible durante el lapso del contrato de opción d
compraventa, al igual que, no se dejó constancia que la parte actora se haya presentado a la Oficina d
Registro con el monto restante que debía pagar a la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ por el inmueble, ante
identificado.
De conformidad con lo ut supra señalado los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ
MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, no cumplieron dentro del lapso de vigencia del contrato d
opción de compraventa, su obligación de pagar el precio convenido, ya que si bien dentro del lapso previsto
fueron realizados los trámites para la obtención de un crédito, éste no se encuentra previsto en el contrato d
opción de compraventa, ni en el de reserva como una condición necesaria para efectuar la compra de
inmueble, por lo tanto, mal podría esta Juzgadora someter la obligación a una condición, como lo es, la
aprobación de un crédito bancario, cuando en el documento de opción de compraventa no se desprende e
consentimiento en este aspecto, del mismo modo, tampoco demostró la parte actora que durante la vigencia
del contrato cumplieron la obligación de obtener y pagar el saldo restante pautado como precio de venta, e
decir CIENTO SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.166.630,00). Y ASÍ SE
DECIDE.
Finalmente, por no haberse celebrado el contrato de compraventa por causas no imputables a la promitent
vendedora, de acuerdo a lo previsto por las partes, en la cláusula quinta del contrato objeto del present
litigio, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ conservará la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs
200.000,00) otorgadas por la parte actora, en calidad de arras, con ocasión a los daños y perjuicio
generados a partir de la no suscripción del documento definitivo de venta. Y ASÍ SE DECLARA.

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En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales u

supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso
para esta Juzgadora Superior, REVOCAR la decisión proferida por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICPIO
ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE
LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 24
de septiembre de 2015, y consecuencialmente, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado po
la parte demandada-recurrente, lo que implica declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpuesta por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS
ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, en contra de la ciudadana FELISA
RODRÍGUEZ, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo, y así s
plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y
ASÍ SE DECIDE.” (Mayúsculas, negrillas y subrayado del fallo original).
III
DE LA COMPETENCIA
Corresponde a esta Sala pronunciarse sobre su competencia para conocer de la solicitud de revisión d
la sentencia que se analiza y para ello realizará varias observaciones que se desarrollan a continuación.
 
El artículo 336, numeral 10, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establec
dentro de las facultades atribuidas en forma exclusiva a la Sala Constitucional, en concordancia con e
artículo 25, numeral 10 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la de velar y garantizar l
supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, a fin de custodiar la uniformidad en l
interpretación de los preceptos fundamentales, además de la jurisprudencia vinculante de la Sal
Constitucional en interpretación directa de la Constitución y en resguardo de la seguridad jurídica.
 
De tal modo que, se atribuye a esta Sala la competencia para que, a través de un mecanismo
extraordinario, pueda revisar las decisiones definitivamente firmes dictadas por los tribunales de la Repúblic
(artículo 25.10 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia), incluyendo las de las demás Salas de
Tribunal Supremo de Justicia (artículo 25.11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia), cuy
potestad ejerce de forma limitada y restringida, en aras de evitar un arbitrario quebrantamiento de la cos
juzgada.
 
Ahora bien, visto que en el caso de autos se solicitó la revisión de la sentencia dictada, el 20 d
diciembre de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de l
Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que se encuentra definitivamente firme, es por lo que se consider
competente esta Sala para conocer de la solicitud. Así se declara.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Llevado a cabo el estudio del expediente, la Sala pasa a decidir y en tal sentido, observa:
 
Resulta conveniente reiterar que la facultad revisora otorgada a este órgano jurisdiccional por la Cart
Magna, tiene carácter extraordinario y solo procede en los casos de sentencias definitivamente firmes; su
finalidad primordial es garantizar la uniformidad en la interpretación de normas y principios constitucionale
y en ningún momento debe ser considerada como una nueva instancia.
 
En el presente caso, mediante un escrito confuso, denunció la solicitante de revisión que el fallo
dictado, el 20 de diciembre de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito d
la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que dentro del juicio de cumplimiento de contrato interpuesto

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por los hoy solicitantes contra Felisa Rodríguez y Mariamneth Terán Crespo, declaró con lugar el recurso d
apelación interpuesto por la ciudadana Felisa Rodríguez, contra sentencia del 24 de septiembre de 2015
dictada por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipio
Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; revocó l
decisión del 24 de septiembre de 2015 y en consecuencia declaró sin lugar la demanda de cumplimiento d
contrato de opción de compraventa interpuesta por los ciudadanos Willie Ramón Vargas Antúnez y
Mariamneth Carolina Terán Crespo, en contra de la ciudadana Felisa Rodríguez.
 
Así las cosas, observa la Sala que la peticionaria denunció unas supuestas infracciones constitucionale
y jurisprudenciales imputables a la decisión antes mencionada, por lo que se debe señalar que la revisión d
sentencias no constituye una tercera instancia y que dicha facultad le ha sido otorgada a esta Sal
Constitucional sobre las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas d
este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país que, de manera evidente, hayan incurrido en
error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución, o que sencillamente hayan obviado po
completo la interpretación de la norma constitucional y que el fin fundamental es la unificación de criterios y
principios constitucionales.
 
En tal sentido, se observa que se alega: 1) error judicial inexcusable que genera violación de lo
derechos al debido proceso, a la defensa y a la seguridad jurídica dentro del Estado de Derecho y de Justicia
así como de la seguridad social, a la vivienda y a un hábitat digna, cuando se desconocieron las normas y
principios rectores de la política proteccionista de los derechos humanos en cuanto a las modalidades de pago
para la adquisición de viviendas, establecidos en la Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero d
2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de febrero
de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que establece políticas qu
favorecen las modalidades de pago para la adquisición de vivienda principal a quienes no puedan
protocolizar su crédito en los tiempos estipulados, a pesar de no tener responsabilidad en el retardo, ya qu
este es imputable al Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano (FAOV) y 2) que se “(…) configura un
agravio constitucional al derecho a la igualdad procesal, al debido proceso y a la seguridad jurídica, la
emisión de un fallo de mérito con condenas resarcitorias por daños y perjuicios, no esbozadas n
pretendidas por ninguna de las partes, con el agraviante relativo de considerar improcedente la acción, con
base en no haberse demostrado esos hechos que no formaron parte del tema dedidendum (sic), y peor aún
porque se declaró que la totalidad de las cantidades dinerarias entregadas en calidad de arras, seian (sic
conservadas por la promitente vendedora debido al incumplimiento en el pago, a pesar de no formar es
pronunciamiento parte del tema decidendum y mucho peor aún, a pesar de no estar previsto
contractualmente esa condena resarcitoria en esos términos (…)”.
 
Así las cosas, en torno a la delación sobre el supuesto error judicial inexcusable por no cumplirse lo
establecido en la Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficia
de la República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio de
Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que establece políticas que favorecen las modalidades de pago par
la adquisición de vivienda principal a quienes no puedan protocolizar su crédito en los tiempos estipulados
esta Sala aprecia que, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de l
Circunscripción Judicial del Estado Zulia, consideró que la parte actora, dentro del lapso de vigencia de l

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opción de compraventa, realizó los trámites dirigidos a adquirir un crédito bancario, el cual le fue aprobado
para la compra definitiva del inmueble, sin embargo, de las pruebas se constató que el monto aprobado, no
estuvo disponible durante el lapso del contrato de opción de compraventa, al igual que, no se dejó constanci
que la parte actora se haya presentado a la Oficina de Registro con el monto restante que debía pagar, por lo
que no cumplieron dentro del lapso de vigencia del contrato su obligación de pagar el precio convenido, y
que si bien dentro del lapso previsto, fueron realizados los trámites para la obtención de un crédito, éste no s
encuentra previsto en el contrato de opción de compraventa, ni en el de reserva como una condición necesari
para efectuar la compra del inmueble, por lo que no se puede someter la obligación a una condición, como lo
es, la aprobación de un crédito bancario, cuando en el documento de opción de compraventa no se desprend
el consentimiento en este aspecto.
 
Al respecto, la Sala observa que la Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero de 2013
publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de febrero d
2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en sus artículos 3, 4 y 5 dispone:
 
“Artículo 3: Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato d
manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legale
correspondientes
Artículo 4: A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio
ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición
de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización
del crédito hipotecario sea imputable a su persona
Artículo 5: Los Oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción d
compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal
que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de Inhibirse a protocolizar la
ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo d
parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos”.
 
En base a los artículos transcritos, se puede observar que se establece con claridad que la rescisión
unilateral del contrato, o la colocación de cláusulas contractuales para la adquisición de vivienda qu
permitan su terminación unilateral o de inhibición de protocolizar la venta, solo procede cuando hay
responsabilidad (como el incumplimiento de la prestación) de alguna de las partes según los parámetro
legales, lo cual incluye el contrato y el resto del ordenamiento jurídico. Todo esto en razón del principio de
principio del pacta sunt servanda, la libertad contractual y la autonomía de la voluntad de las partes.
 
Vinculado a lo anterior, debe observarse que, desde la entrada en vigencia de dicha providencia (con
efectos ex nunc, hacia el futuro) solo es posible aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o cualquie
otra medida de pérdida de la adquisición de la vivienda cuando el retardo en la protocolización del crédito
hipotecario sea imputable a la persona que incumple con su obligación, es decir, por su actuación culposa
negligente, imprudente o dolosa en el cumplimiento de las estipulaciones contractuales.
 
Lo anterior, como se indicó, tiene sentido y guarda relación con el principio del pacta sunt servanda
relativo a que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado, lo cua
es un principio básico del derecho civil (específicamente relacionado con los contratos), lo cual se v
reflejado en el artículo 1.159 del Código Civil.
 

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De allí que se diga que el contrato es ley entre las partes, o que los pactos deben honrarse, siendo un
de las bases fundamentales de la confianza que la sociedad deposita en sí misma, junto con el principio de l
buena fe, como hilos conductores de la acción de incorporar la norma al ordenamiento interno. Bajo est
enfoque, este principio tiene amplia aplicación en material contractual, siendo una figura ante la cual s
pueden aclarar lagunas de la ley o incluso contraponerse a lo estipulado por la norma, siempre y cuando no
sean términos irrenunciables, de manera que, bajo criterios de interpretación, la voluntad o intención de la
partes contratantes debe ser valorada y respetada, en todo aquello que no contravenga las leyes, al orden
público o las buenas costumbres como norma suprema en sus relaciones, con la finalidad de que las persona
realicen actividades de cooperación social y, peculiarmente, para que les sea posible intercambiar bienes y
servicios.
 
A tal efecto, se puede modificar o resolver el contrato se puede dar cuando, desde el momento de l
constitución de la relación obligatoria hasta el de su cumplimiento, se producen acontecimientos qu
repercuten en la obligación y en su cumplimiento, siendo que por ello se pide como requisitos que: a) entr
las circunstancias en el momento del cumplimiento del contrato y las del acto de la celebración se hay
producido una alteración extraordinaria; b) que consecuencia de dicha alteración resulte una desproporción
exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas; c) que ello se haya producido
sobreviniendo circunstancias realmente imprevisibles; y d) que se carezca de otro medio para subsanar e
referido desequilibrio patrimonial, aunque estos requisitos hoy día se han flexibilizado.
 
Del mismo modo, la libertad contractual y la autonomía de la voluntad de las partes se manifiesta en l
voluntad autónomamente expresada, que determina el establecimiento de las estipulaciones que las partes s
otorgan de manera libre, pudiendo, en ciertos casos, hacer exclusión parcial o total de la norma jurídica y son
obligatorias para ellas desde el punto de vista jurídico, por ello la ley permite a las partes, en plena expresión
del principio de la autonomía de la voluntad, establecer condiciones a su contratación, que deberán se
cumplidas, de modo que el órgano jurisdiccional, ante la eventual controversia, sustentará el sentido de su
resolución interpretando la voluntad de las partes.
 
Explicado lo anterior, esta Sala observa que en el presente caso el juzgado superior estimó que la part
actora, dentro del lapso de vigencia de la opción de compraventa, realizó los trámites dirigidos a adquirir un
crédito bancario, el cual le fue aprobado, para la compra definitiva del inmueble, sin embargo, de las prueba
se constató que el monto aprobado, no estuvo disponible durante el lapso del contrato de opción d
compraventa, al igual que no se dejó constancia de que la parte actora se haya presentado a la oficina d
registro con el monto restante que debía pagar, por lo que no se cumplió la obligación dentro del lapso d
vigencia del contrato, aunque se realizaron los trámites para la obtención de un crédito, pero que éste no s
encuentra previsto en el contrato de opción de compraventa, ni en el de reserva como una condición necesari
para perfeccionar la compra del inmueble, por lo que no se puede someter la obligación a una condición
como lo es, la aprobación de un crédito bancario, cuando en el documento de opción de compraventa no s
desprende el consentimiento en este aspecto.
 
La anterior afirmación es compartida por esta Sala Constitucional, sobre todo porque como ya s
mencionó previamente, los artículos contenidos en la Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero d
2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de febrero

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de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, indican claramente que l
rescisión unilateral del contrato o la colocación de cláusulas contractuales para la adquisición de vivienda qu
permitan su terminación unilateral o de inhibición de protocolizar la venta, procede cuando hay
responsabilidad (como el incumplimiento de la prestación que ocurrió en el presente caso) de alguna de la
partes, siendo además que el retardo en la obtención del crédito hipotecario es imputable a la persona hoy
solicitante que incumplió con su obligación de obtener el mismo y la disponibilidad de los recursos dentro
del lapso contractual establecido entre las partes, motivo por el cual se suelen establecer en ese tipo d
contratos cláusulas de prórrogas de las mismas y señalamiento de los trámites a realizar ante las institucione
financieras en caso de algún percance no estimado, lo cual no ocurrió en el presente caso, razón por la cual e
retardo en la obtención de los recursos sí es imputable a la hoy solicitante, sobre todo cuando se trata de un
obligación civil, contractual, a término extintivo, de resultado e indivisible. En razón de los anteriore
argumentos esta Sala considera que, sobre este particular, la sentencia objeto de esta solicitud no es contrari
a derecho. Así se decide.
 
En cuanto a la segunda denuncia, relativa a que se ordenó que la totalidad de las arras quedaran en
beneficio de la demandada por concepto de daños y perjuicios, pese a que en el contrato no se previó ta
penalidad, sino que lo establecido en la cláusula quinta era que la promitente vendedora, se quedaba con e
diez por ciento (10%), se pasa a continuación analizar la misma bajo los siguientes argumentos:
 
Efectivamente el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de l
Circunscripción Judicial del Estado Zulia, estimó que al no haberse celebrado el contrato de compraventa po
causas no imputables a la promitente vendedora, de acuerdo a lo previsto por las partes, en la cláusula quint
del contrato, la ciudadana Felisa Rodríguez conservaría la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs
200.000,00) otorgadas por la parte actora, en calidad de arras, con ocasión a los daños y perjuicios generado
a partir de la no suscripción del documento definitivo de venta.
 
De este modo, la Sala observa que, en los folios 41 a 43 consta el contrato de opción a compravent
suscrito por las partes involucradas en el juicio de cumplimiento de contrato, que fuera en dicho proceso
consignado, reconocido y aceptado con pleno valor probatorio, observándose que en sus cláusulas cuarta y
quinta se establece:
 
“(…) CUARTA: Para garantizar la efectiva realización de la presente Opción de Compra-Venta, LOS
PROMITENTES COMPRADORES hacen entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA de la cantidad d
DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), entregados en este acto de la siguiente manera: La
Cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000,00), en Cheque Personal N
46708038, de Banesco Banco Universal y la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES   (sic) (Bs
50.000,00), en Cheque Personal N° 92-72606829 del Banco Exterior, en calidad de arras, conforme a la
Normas del Código Civil, la cual será imputada al precio de la venta definitiva (…)”.
QUINTA: En caso de no llegar a concretarse la venta por causas imputables a LA PROMITENTE
VENDEDORA, ésta estará obligada a devolverle a LOS PROMITENTES COMPRADORES la cantidad
entregada en arras, más el (10%) de dicha cantidad; y en caso de que la venta no llegara a concretarse po
causas imputables a LOS PROMITENTES COMPRADORES, éstos perderán el 10% de la cantidad dada en
arras, por daños y perjuicios  causados (…)”. (Subrayado de esta Sala).
 
De lo anterior se desprende que lo pactado y acordado, entre los suscriptores del contrato y parte
obligadas, fue que de las arras, en caso de incumplimiento por parte del comprador, la vendedora conservarí
solo el diez por ciento (10%), por lo que, al observar lo establecido en los artículos 1.133, 1.140, 1.159, 1.160

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y 1.166 del Código Civil, se debe dar cumplimiento al principio pacta sunt servanda, el cual es una regl
jurídica que indica que las partes deben atenerse a los términos de aquello acordado, sobre todo porque s
respeta la libertad y voluntad de los individuos, que se sustenta en el reconocimiento de la igualdad de lo
ciudadanos y que estos gozan de la misma libertad, por lo que su ejercicio y su propia voluntad traen consigo
la celebración de contratos entre las partes, implicando la capacidad de obligarse los unos con los otro
voluntariamente.
 
De allí que, al ver lo establecido en el ordenamiento jurídico y lo pactado en las cláusulas cuarta y
quinta del contrato suscrito, se evidencia que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y de
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se excedió en las facultades que tenía conferidas
través del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretando de manera errónea lo establecido
entre las partes contratantes ya que de conformidad con la cláusula quinta del contrato, le correspondía a l
ciudadana Felisa Rodríguez conservar únicamente el diez por ciento (10%) de la cantidad de doscientos mi
bolívares (Bs. 200.000,00) otorgadas por la parte actora en calidad de arras, con ocasión a los daños y
perjuicios generados a partir de la no suscripción del documento definitivo de venta, lo cual incurre en e
vicio constitucional de incongruencia por cuanto extendió su pronunciamiento sobre hechos no alegados en l
presente causa, lesionándose en consecuencia, el derecho a la defensa y el debido proceso de la hoy
solicitante en revisión.
 
En virtud de lo anterior, esta Sala como órgano encargado de velar por la uniforme interpretación y
aplicación de la Constitución, concluye que ante la evidente violación de los derechos a la defensa y a
debido proceso de la ciudadana Mariamneth Carolina Terán Crespo, respecto a la interpretación y aplicación
de la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, el equilibrio económico y contractual de la
partes y el derecho a la igualdad, por lo que de conformidad con la atribución consagrada en el cardinal 10
del artículo 336 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara parcialmente ha luga
la solicitud de revisión propuesta por la mencionada ciudadana, en consecuencia, se anula parcialmente l
sentencia objeto de revisión el 20 de diciembre de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil
Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y repone la causa al estado de que un
nuevo Juzgado Superior en lo Civil de la citada circunscripción judicial, dicte una nueva sentencia respecto
las arras otorgadas por la parte actora. Así se decide.
 
Finalmente, visto el pronunciamiento que antecede, resulta inoficioso emitir decisión sobre la medid
cautelar solicitada. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia
administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la ley, declara:
 
PRIMERO: COMPETENTE para conocer la solicitud de revisión constitucional de la sentenci
dictada, el 20 de diciembre de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito d
la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que, dentro del juicio de cumplimiento de contrato interpuesto
por la hoy solicitante MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO.
 
SEGUNDO: PARCIALMENTE HA LUGAR la revisión constitucional requerida.

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TERCERO: Se ANULA parcialmente la sentencia objeto de revisión el 20 de diciembre de 2016, po
el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado
Zulia y repone la causa al estado de que un nuevo Juzgado Superior en lo Civil de la citada circunscripción
judicial, dicte una nueva sentencia respecto a las arras otorgadas por la parte actora.
 
CUARTO: INOFICIOSO efectuar pronunciamiento sobre la medida cautelar solicitada.
 
Publíquese, regístrese y archívese el expediente. Cúmplase con lo ordenado.
 
Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo d
Justicia, en Caracas, a los 9  días del mes de junio dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independenci
y 164° de la Federación.
La Presidenta,
 
 
GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO
La Vicepresidenta
 
 
LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON
                                                                                                        Ponente
 
Los Magistrados,
 
 
 
LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS

TANIA D´AMELIO CARDIET

 
MICHEL ADRIANA VELÁSQUEZ GRILLET
El Secretario,
 
 
CARLOS ARTURO GARCÍA USECHE
 
17-1082
LBSA.-

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