INFORME TECNICO

Relacionado con el Avalúo del Inmueble Constituido por una

Parcela de terreno y la Edificación construidas sobre Ella. Distinguido con el

Nº 656 de la Manzana 18 Calle P. Propiedad de la Sra. MARIA CECILIA

HENRIQUEZ DE BENAVIDES. Ubicado en la Urbanización “LAGUNA

PARAISO” Vía San Jaime. Maturín - Monagas

Realizado por:

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
Sra.:
MARIA C. HENRIQUEZ DE BENAVIDES.
Ciudad.

REF.: Avalúo de su propiedad Maturín, 06 Abril de 2006

De acuerdo con sus instrucciones, procedimos, a realizar el Avalúo

del Inmueble de su propiedad, constituido por una Parcela de terreno y la
Edificación construida sobre Ella. Distinguido con el Nº 656 de la Manzana
18 Calle P. Ubicado en la Urbanización “LAGUNA PARAISO” Vía San
Jaime. Maturín - Monagas
Realizados todos los estudios correspondientes, resultó para el
referido Inmueble, un valor de CIENTO OCHO MILLONES CIENTO OCHO
MIL OCHOCIENTOS TRECE BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS
CENTIMOS (Bs. 108.108.813,66).
Valor este determinado en función del estudio y análisis de los datos
y del mercado inmobiliario de la zona.

Anexo a la presente estoy remitiendo el respectivo Informe Técnico,

donde aparecen en forma detallada, los análisis conducentes al valor
señalado.

No quedando otro particular que agregar se despide de Usted.

Atte.

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
INDICE DE CONTENIDO

A. PREFACIO
A.1. CARTA DE REMISIÓN.
A.2. ÍNDICE DE CONTENIDO.
A.3. CERTIFICACIÓN
A.4. FOTOGRAFÍA.
A.5. OBJETO.

B. FACTORES DE LOCALIZACION
B.1. DESCRIPCIÓN.
B.2. UBICACIÓN.
B.3. TRADICIÓN LEGAL Y LINDEROS.
B.4. ZONA.
B.5. SERVICIOS.
B.6. VIALIDAD
B.7. ZONÍFICACION.
B.8. USO.

C. DESCRIPCIÓN Y MEDICIONES

C.1. TERRENO.
C.2. CONSTRUCCIÓN.
C.3. PORCENTAJE DE CONTRUCCION.
D. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

E. FORMACIÓN DEL VALOR

E.1. TERRENO.
E.2. CONSTRUCCIÓN.
E.3. RESUMEN DEL AVALUO

F. CONCLUSIONES

G. ANEXOS

1. CROQUIS DE UBICACIÓN TERRENO, EDIFICACIONES.

2. ANALISIS ESTADISTICO:

3. ANEXO “C”
 CERTIFICACIÓN

Yo, Néstor Prado Ramos, venezolano, mayor de edad, domiciliado en

la ciudad de Maturín, Estado Monagas, titular de la cédula de identidad N°
591.544, de profesión Ingeniero, debidamente inscrito en el Colegio de
Ingeniero de Venezuela bajo el N° 8.538, en la Sociedad de Ingeniería de
Tasación de Venezuela bajo el No 831
1. Que el presente informe de avalúo es producto del análisis objetivo de
la información recabada, sin que haya Influido en el mismo otro factor,
intención o sentimiento personal que pudiese alterar los resultados
objetivos del análisis de la misma.
2. Que no tengo ningún interés, ni directo ni indirecto, con la propiedad
estudiada, ni me ligan con los propietarios lazos familiares ni de
ninguna otra índole.
3. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi
carácter de profesional de la ingeniería consciente de mis deberes y
responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos
para confeccionar el presente informe son ciertos hasta donde
alcanza la buena fe del autor y que no he exagerado ni omitido ningún
factor importante que pudiese influir en el resultado de este informe
de avalúo.
5. Que dejo a salvo mi responsabilidad en cuanto a los gravámenes que
afectan o pudieran afectar los bienes del presente informe de avalúo.

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE
OBJETO DEL AVALÚO

Determinar por medio de Metodologías Valuatorias el costo de

reposición del Inmueble, constituido por una Parcela de terreno y la
Edificación construida sobre Ella, Con el fin de obtener su valor actual.

Universalmente son conocidos tres (3) enfoques o métodos

valúatorios: Mercado, Ingresos y Costos. El primero de los Métodos, esta
basado en la comparación de la propiedad en estudio con elementos
similares que han sido objetos de operaciones de compra-venta en el
transcurso de los últimos meses. El Método de los Ingresos cuyo postulado
principal señala que "las cosas valen por lo que producen", el cual se torna
complejo por la selección de la tasa de rentabilidad. Por último, el Método
del Costo, el cual se fundamenta en el principio que nadie pagaría más por
una propiedad que lo que costaría su reproducción, produciéndose para el
caso de los bienes inmuebles el llamado Avalúo Aditivo, es decir, el valor de
la tierra determinado por el Método del Mercado o por el Método de los
Ingresos, más los "costos" de las construcciones.

B. FACTORES DE LOCALIZACIÓN:

B.1. DESCRIPCIÓN:

Parcela de Terreno, Casa de Habitación

B.2. UBICACIÓN:

El Inmueble se encuentra en la Manzana 18 Nº 656 de la Urbanización

Laguna Paraíso, La misma esta situada en la vía Maturín - San Jaime,
Sector Altos de La Cruz, dentro del sitio conocido como el Barrilito, al sur-
oeste de la Ciudad de Maturín. En la Jurisdicción del Municipio Maturín del
estado Monagas. A una distancia de 11 Km. Medida desde la estación de
CADAFE, a la salida de Maturín. Comunicándose con esta Ciudad,
utilizando la Av. Bella Vista a través del Distribuidor La Cruz.

B.3. TRADICIÓN LEGAL Y LINDEROS:

El Inmueble bajo estudio le pertenece al Sr. HUGO BENAVIDES M. y

a la Sra. MARIA C. HENRIQUEZ DE BENAVIDES, por compra que se hizo
a la Sociedad Mercantil. PROYECTOS MILCA, C.A, Según se desprende de
documento de compra – venta protocolizada en la Oficina Subalterna del
Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado
Monagas, de fecha 25 de Mayo de 2006. Bajo el Nº 46 Protocolo 1º, Tomo
8. y fue de la vendedora según documento de Parcelamiento, protocolizado,
ante la misma Oficina de Registro, en fecha 25 de Noviembre de 2002, Bajo
el Nº 43, Protocolo 1º, Tomo 10.

El Inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes

linderos:

Norte: Parcela Nº 655, en 23.50 m.

Sur: Zona Verde, en 23.50 m.

Este: Zona Verde, en 12.00 m.

Oeste: Calle P, en 12.00 m.

B.4. ZONA:

La Urbanización esta establecida en una zona, donde se han venido

fomentando una serie de desarrollos habitacionales de gran magnitud.
Como lo son las Urbanizaciones Aves del Paraíso, Los Girasoles, Las
Carolinas, La Llovizna. Las cuales a pesar de estar desarrolladas bajo
conceptos habitacionales diferentes, generan un polo de desarrollo en la
zona.

La zona en su conjunto y la parcela en particular no presentan

peligro por inundación.

B.5. SERVICIOS:

Esta Urbanización cuenta con los servicios de energía eléctrica en

baja y alta, drenajes de aguas de lluvia, suministro de aguas claras,
deposición de aguas usadas, redes telefónicas, servicio de aseo urbano y
domiciliario, vigilancia privada, televisión por cable.

Posee las áreas destinadas para actividades socio recreativo,

áreas deportivas, asistenciales, educacional (Primaria y Básica)

B.6. VIALIDAD:

Se cuenta con una vía interna totalmente pavimentada y aceras de

concreto

B.7. ZONIFICACIÓN:
La misma esta clasificada, según lo establecido en la "Ordenanza sobre
zonificación del área urbana de Maturín", como zona netamente residencial.

B.8. USO:
Desarrollos residenciales tales como: vivienda unifamiliar.
C. DESCRIPCION Y MEDICIONES:

C.1. TERRENO.

Frente: 12.00 m
Fondo: 23.50 m
Topografía: Plana
Área: 282 m2

Observaciones: 1. Ver levantamiento croquis anexo A.

C.2. CONSTRUCCIÓN:

Tiene un área de construcción aproximada de 97.22 m 2; integrada

por los siguientes ambientes: sala, comedor, cocina, tres dormitorios, dos
salas de baño una de ellas incorporada al cuarto principal.
La construcción tiene un área de 46.66 m 2 con cubierta de madera y un
área de 50.56 m2 con cubierta de concreto.

Nota: El área de construcción según documento es de 101.85 m 2 y el área

existente es de 97.22 m2

C.3. PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN:

34.47 % del área de la parcela.

D. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

TIPO A.
Sistema Constructivo: Construcción tradicional.
Estructura: Concreto armado vaciado en sitio en Fundaciones corridas y
paredes portantes de e= 8 Cm., cubierta de losa prefabricada, tubulares de
hierro de 4” x 4” y 4” x 2”, en el área con cubierta de madera
Machihembrada.
Paredes: De bloques de concreto de e =10 y 15 Cm.
Revestimiento: Friso de cal y cemento acabado liso a llana en paredes y
techo. Recubrimiento exterior de tejas criollas en cubierta de techo de
madera, las paredes de los baños poseen friso base, no existe pavimento,
tablillas de arcilla en paredes de la fachada principal.
Instalaciones: De aguas claras, de aguas servidas y eléctricas, embutidas
en pared y base de piso.
Carpintería: Puertas entamboradas de madera, con lamina decorativa en
vistas principal, sobre marcos de lamina dobladas de hierro, en dormitorios
y salas de baño.
Herrería: Puerta entamborada de láminas de hierro en sala, puerta de
lámina de hierro doblada en parte interior y rejas de platinas de 1” y 1/8” en
la parte superior en recuadros de tubulares de 3” x 1”, marcos de lamina de
hierro en todos los ambientes. Rejas protectoras de pletinas de 1” x 1/8” en
Ventanas corredizas de aluminio.
Pintura: Barniz en techo de madera, caucho en paredes y techo, esmalte
en elementos metálicos.
Piezas Sanitarias: Las salas de baño tienen instaladas las piezas
sanitarias
Accesorios Sanitarios:
Edad: 3 años.
Mantenimiento: Bueno
 E. FORMACIÓN DEL VALOR

E.1. TERRENO.

Elementos de juicio

La consecución de referenciales de mercado, comparables o similares, se

torna un tanto difícil, en primer término la falta de sinceridad por razones de
evasión fiscal desvirtúa las operaciones y en segundo término, la no existencia de
parcelas de terrenos directamente comparables impone la aplicación de
correctivos a fines de lograr cierta homogeneidad de la data.

Realizada una investigación en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de

Registro Público del Municipio Maturín - Estado Monagas, desde Mayo de 2.002
hasta Abril de 2.006, se localizaron ocho (08) referenciales confiables en la zona
Los referenciales se indican en orden cronológico, en el cuadro

Cuadro 1. Referenciales de Compra Venta de Parcelas de Terreno

Precio
Superficie Datos del Registro
Nº Dirección Precio unitario
Vendedor Comprador
del inmueble Bs.
M2
Bs./M2
Tomo Nº Fecha

ALTOS DE LA FRANCISCO 08 23
1 CRUZ ARISMENDY LI HUOXIANG 2.292,00 25.000.000,00 10.907,50 24-May-02

LA CRUZ DE LA JESUS ACOTRACUM 09 26

2 PALOMA BENAVIDES R.L 1.316,00 18.000.000,00 13.677,81 26-May-02
LA CRUZ DE LA MIGUEL WILMA 09 36
3 PALOMA CASTILLO MORENO 570,00 6.000.000,00 10.526,32 30-Ago-02
LA CRUZ DE LA BETTY ROSO 04 13
4 PALOMA MORALES SANCHEZ 780,00 17.000.000,00 21.794,87 28-Oct-02
ALTOS DE LA INV.TORICOVA
04 18
5 CRUZ JOSE ROMERO S.A 3.000,00 30.000.000,00 10.000,00 30-Ene-04
ALTOS DE LA ROSA DE LIMA LUIS 04 50
6 CRUZ ARAUJO GONZALEZ 1.783,81 18.000.000,00 10.090,76 04-Feb-04
LA CRUZ DE LA GIUSEOOA INV.HNAS 02 11
7 PALOMA FERRARO FERRARO,CA. 1.732,00 20.000.000,00 11.547,34 26-Abr-04
LA CRUZ DE LA MERCEDES A V I J DE LOS 22 01
8 PALOMA ABREU SANTOS 6.009,00 230.000.000,00 38.275,92 25-Jun-04
 Procediendo a la actualización del precio de los referenciales antes citados
al mes de Abril de 2006, tomando como base de cálculo, la "Tasa de Interés
Pasiva de Depósitos a Plazo de 90 Días, dado por el Banco Central de Venezuela,
entre el mes de la transacción de la compra-venta y la fecha correspondiente a la
actualización, siendo el Índice para el mes de Mayo de 2002 de 1.0282500
(cálculos propios, con base enero de 1.998), se obtuvieron los resultados que se
indican en el cuadro 2 .

CUADRO 2 REFERENCIALES ACTUALIZADOS

Precio Índice de
Superficie Unitario Fecha de Tasa Factor de Precio unitario
Pasiva 90
Nº M2 Bs. M2 Transacción Días actualización actualizado
1 2.292,00 10907,5 24-may-02 1,028250 3,601978 39.288,57
2 1.316,00 13687,61 26-may-02 1,028250 3,601978 49.302,47
3 570,00 10526,32 30-ago-02 1,019117 2,257504 23.763,21
4 780,00 21794,87 28-oct-02 1,021800 2,421039 52.766,24
10.000,0
5 3.000,00 0 30-ene-04 1,009825 1,289434 12.894,34
6 1.783,81 10090,76 04-feb-04 1,009033 1,252086 12.634,50
7 1.732,00 11547,34 26-abr-04 1,010383 1,268174 14.644,03
8 6.009,00 38275,92 25-jun-04 1,010625 1,248506 47.787,73

Actualizados los valores, de los ocho (8) referenciales, dado su

escaso número, los mismos fueron analizados mediante la estadística
simple, (ver anexo B), obteniéndose los siguientes valores:

• Media Aritmética = 31.636,26

• Desviación de la Media = 17.636,26
• Limite Superior = 49.272,52
• Limite Inferior = 15.081,97

Como en el intervalo definido por la Media Aritmética y la Desviación

de la Media, están comprendidos (5) referenciales (62.50 % de los datos),
nos indica que la curva de los datos es Simétrica, por lo cual se calcula la
Desviación Estándar y el nuevo intervalo definido por la Media Aritmética y
la Desviación Estándar.

• Desviación Estándar = 18.177,63

• Limite Superior = 49.813,89
• Limite Inferior = 13.458,63

Como en este nuevo intervalo están comprendidos (5) referenciales

(62.50 % de los datos), nos indica que la curva de los datos no es Normal,
por lo tanto el termino central de la serie de referenciales es la Media
Aritmética, la cual dio un valor de 31.626,26

El valor unitario por metro cuadrado de terreno es de: (31.626,26 Bs. /m2)

En consecuencia el valor de la parcela de terreno, de 282.00 m 2, sin

construcción, será el siguiente:

Valor parcela de terreno = (Valor unitario terreno) x (Superficie de parcela)

Valor parcela de terreno = (31.626,26 Bs./m2) x (282.00 m2)

Valor Parcela De Terreno = 8.918.605,32 Bs.

El valor de la parcela de terreno, sin construcción, es de: OCHO

MILLONES NOVECIENTOS DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS CINCO
BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (8.918.605,32 Bs.)

E.2. CONSTRUCCIÓN:
Elementos de juicio.

Para determinar el Valor Actual de la construcción, se determinará

por separado el Costo de Reposición de la misma, para tal fin. El costo
unitario para la Construcción, se estableció de acuerdo a la Evolución de
Costos de Construcción publicada por CINPRONET, C.A. para el primer
trimestre del año 2006. La cual establece en su Tipología Nº 10. Un costo
unitario de construcción de 677.697,33 Bs./m 2. El Inmueble presenta un
estado de conservación bastante bueno encontrándose en proceso de
acondicionamiento y remodelación.

Análisis de los elementos de Juicio.

En el anexo “C” se muestra una hoja de cálculo donde aparecen en detalle

los costos directos e indirectos de la construcción y las deducciones por
partes de obra no ejecutadas, así como los porcentajes de depreciación.
Los cuales permiten establecer el valor actual de la construcción.

E.3. RESUMEN DEL AVALÚO:

 En el presente caso, dado la imposibilidad de conseguir referenciales de
operaciones de compra-venta recientes de Inmuebles similares, directamente
comparables con el inmueble objeto del avaluó, se utilizó el método de Costo. En
tal sentido, el valor de la tierra se determinó por el Método del Mercado y el valor
de la edificación por el Método del Costo propiamente dicho.

Una vez obtenidos los valores correspondientes al terreno y a la

construcción, la adición de estos, nos dará el valor total del Inmueble.

Valor del Terreno: 8.918.605,32 Bs.

Valor Construcción: 99.190.208,34 Bs.

Valor Total: 108.108.813,66 Bs.

F. CONCLUSIONES

El Inmueble objeto de este Avalúo tiene un valor de CIENTO OCHO

MILLONES CIENTO OCHO MIL OCHOCIENTOS TRECE BOLIVARES
CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 108.108.813,66).

Valor este determinado en función del actual mercado en la zona y la

evolución de los costos de construcción.

Maturín, 06 de Abril de 2006

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
 ANEXO “B” ANALISIS ESTADISTICO

  P.U.
  actualizado
  Xi (Xi -X) (Xi- X)2
2 12.643,50 18.992,76 360.724.979,90
1 12.894,34 18.741,92 351.259.612,14
8 14.644,03 16.992,23 288.735.922,85
7 23.763,21 23.763,21 564.690.149,50
6 39.288,57 7.652,31 58.557.829,21
4 47.787,73 16.151,47 260.869.942,78
5 49.302,47 17.666,21 312.094.931,60
3 52.766,24 21.129,98 446.476.001,98

  253.090,09 141.090,09 2.643.409.369,96

X = 31.636,26

DX = 17.636,26

Ls = 49.272,52
Li = 14.000,00

62.50% de los datos están en el Intervalo X +/- Dx

La curva es Simétrica se determina la desviación
Estándar y se calcula el nuevo intervalo

DS = 18.177,63

Ls = 49.813,89
Li = 13.458,63

En el intervalo definido por la X +/- DS, también se encuentran

el 62.50% de los datos por lo tanto la curva no es normal y el termino
central de la serie de referenciales es la Media Aritmética