Derecho Inmobiliario

DERECHO INMOBILIARIO
Tercera Facilitacion
CONCEPTO, CARACTERISTICAS Y NATURALEZA DEL CERTIFICADO DE TITULO
El certificado de Titulo es el acto autentico y ejecutorio que, producto de la sentencia

irrevocablemente del saneamiento catastral, expresa y protege el derecho de propiedad
inmobiliaria y demás derechos registrados de que es titular una persona o varias, ya
sean físicas o jurídicas, y cuyo original reposa en el Registro de la Oficina del
Registrador de Títulos correspondiente y, posteriormente, puede resultar también de las
inscripciones que se haga en el registro de los documentos, actos, sentencias,
resoluciones que tengan por finalidad constituir, transferir, declarar, modificar, extinguir
el derecho registrado.
La Ley de Registro Inmobiliario consigno en su articulo 91 un concepto del Certificado

de Título. Dice “…es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado
Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el
mismo”
Resulta interesante, en primer lugar que la Ley conoce el Certificado de Titulo como un
“documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano”. Primero porque le
da la transcendencia juridica que le corresponde. Sobre todo porque cualquier
alteración fraudulenta que experimente puede ser objeto de un procedimiento penal y
sancionada como falsificación de documento público.
Además, que Legislador omitió decir que el Certificado de Titulo seria expedido por el
Registrador de Títulos correspondiente. Y lo hizo para darle mayor fuerza y alcance
jurídicos al establecer que es el Estado Dominicano quien lo emite y lo garantiza,
No olvidemos que el Registrador de Títulos actúa en nombre de la Republica y el

Estado es la persona juridica que la encarna y la expresa políticamente.
También los tribunales son la manifestación jurisdiccional del Estado, y actúa en

nombre de la Republica. Por tanto, el Registrador de Títulos no hace otra cosa que
inscribir la sentencia final y los datos técnicos sel saneamiento catastral, así como los
registros posteriores que se requieran como consecuencia de actos jurídicos
convencionales o judiciales.
Los derechos inmobiliarios son parte de la clasificación de los derechos reales. Pero no
son los únicos. Los derechos mobiliarios, que recaen sobre los muebles, son también
derechos reales. Y si decimos que el Certificado de Titulo acredita un derecho real pura
y simple, entonces estamos admitiendo legalmente, conforme ese criterio que el
Certificado de Titulo puede también amparar o acreditar un derecho real mobiliario. Lo
cual no es posible dentro del sistema Torrens.
Notas en el certificado de titulo
El Certificado de Titulo, conforme a la Ley de Registro Inmobiliario, esta concebido para

que exprese y contenga los elementos esenciales del derecho de propiedad, o sea, el
sujeto, el objeto y la causa. Si queremos saber más sobre el estatus jurídico del
inmueble, es necesario recurrir al Registro Complementario y procurar la Certificación
de Registro de Acreedores, por una parte y el plano correspondiente debidamente
aprobado por la Dirección Regional de Mensura Catastrales.
Como regla general, y conforme al Párrafo 2 del articulo 91 de la referida ley “Sobre el
original del Certificado de Titulo no se registra ninguna inscripción ni anotación salvo las
previstas expresamente en la presente ley y la vía reglamentaria”
Nuestra Ley de Registro Inmobiliario ordena que el Registrador de Títulos realice una
anotación que informe el plazo para interponer el Recurso de Revisión por Causa de
Fraude cuando se emita el Certificado de Titulo por primera vez, que es con motivo del
proceso de saneamiento catastral.
Clasificación del certificado de titulo
Es bueno, por razones técnicas, diferenciar lo que el Certificado de Titulo Original, el

Duplicado y el extracto propiamente dicho. A todo derecho inmobiliario registrado
conforme a la Ley le corresponde un Certificado, o una anotación en el registro
complementario. No hay derechos, cargas, hipotecas, gravámenes, etc, ocultos
conforme al Párrafo 2 del articulo 90 de la Ley de Registro inmobiliario. El derecho que
no este contemplado en el Certificado de Titulo, ni en el registro complementario se
considerara inexistente, o, mas propiamente dicho, no opinable a los terceros.
El Original es el que esta vaciado en el Registro, que es público, todo el que tenga
interés puede consultarlo, cumpliendo con las formalidades prescriptas. Permanece
bajo la custodia del Registrador del Títulos. De este Certificado de Titulo Original se
expide el Duplicado o copia fiel del Certificado de Titulo Original que corresponde al
propietario.
En el extracto resulta de una inscripción de derecho en copropiedad.
Entre el Original y el Duplicado va prevalecer siempre el Original. El Certificado

Duplicado del dueño llevara anexo el Plano definitivo del terreno y la descripción
técnica, que los proporciona el agrimensor que ejecuto la mensura, como primera fase
del proceso de saneamiento, por vía de la Dirección Regional de Mensura Catastrales.
La diferencia existente entre un Duplicado de Certificado de Titulo y un Extracto de

Certificado de Titulo esta en que el primero corresponde a un propietario unico del
inmueble y el segundo a un copropietario, uno de varios con derechos en el inmueble,
cuyos derechos están expresados en el porcentaje, nunca en el sistema métrico
decimal, expresión de superficie o especificación de área.
Documentos registrables
La Ley de Registro Inmobiliario es especifica sobre los documentos que pueden ser
objeto de registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente. En su articulo 89
le dedica cuatro Párrafos para determinar, por su contenido y trascendencia, a esos
instrumentos probatorios.
Pueden registrarse todos aquellos documentos que “…constituyan, tramitan, declaren,

modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles”.
También los que se hayan realizado con el propósito de afectar un inmueble registrado
con cargas, gravámenes y medidas provisionales.

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El certificado de Titulo es el acto autentico y ejecutorio que, producto de la sentencia

La Ley de Registro Inmobiliario consigno en su articulo 91 un concepto del Certificado

No olvidemos que el Registrador de Títulos actúa en nombre de la Republica y el

También los tribunales son la manifestación jurisdiccional del Estado, y actúa en

Notas en el certificado de titulo

El Certificado de Titulo, conforme a la Ley de Registro Inmobiliario, esta concebido para

Clasificación del certificado de titulo

Es bueno, por razones técnicas, diferenciar lo que el Certificado de Titulo Original, el

En el extracto resulta de una inscripción de derecho en copropiedad.

Entre el Original y el Duplicado va prevalecer siempre el Original. El Certificado

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