Juan ‐ Luis Menares Rodríguez

Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867

Rol 4414 Registro Consultores MINVU

INFORME DE TASACION
Comuna : EL TABO
Número de Rol de Avalúo : 00681 − 00154
Dirección o Nombre del bien raíz : CAM ANTIGUO EL TABO PC 155
Destino del bien raíz : SITIO ERIAZO

PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, [email protected]

INFORME TASACION INMUEBLE

 Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU

OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación para valorizar SITIO SIN CONSTRUCCIONES. Su utilización en
acciones jurídicas o comerciales queda abierta.

IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ

Comuna : EL TABO
Número de Rol de Avalúo : 00681 − 00154
Dirección o Nombre del bien raíz : CAM ANTIGUO EL TABO PC 155
Destino del bien raíz : SITIO ERIAZO
Coordenadas UTM: -33.45724352238962, -71.6428446619928

Permiso de obras: no tiene

Recepción de obras: no tiene
Instalaciones interiores: factibles

Propietario: LORETO DEL PILAR SOLIS-ROSAS VILLAGRA

Rut: 14.157.540-6
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 4 de julio de 2023

I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector ORIENTE de la comuna de EL TABO, Provincia de SAN
ANTONIO, Región de VALPARAÍSO, dentro de la zona denominada “Z7” según plano regulador comunal –sector
residencial-, dentro de los barrios de extensión urbana. En específico entre calles PÉTREOS por el SUR, LA
PRADERA –hoy vía de acceso- por el ORIENTE, LOS PEUMOS por el PONIENTE y AVENIDA PURÍSIMA por el
NORTE –acceso general cooperativa habitacional calle La Pradera-. Todas a un kilómetro de la ruta intercomunal G-
94-F (nueva costanera). Además se encuentra a igual distancia de PLAZA DE ARMAS EL TABO.

B. Características generales y composición

El terreno posee una pendiente promedio del 10%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terreno vecino.
Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y arenas asentadas. La llegada al firme se
puede garantizar mediante poyos de cimentación y zapatas corridas en viviendas. La pendiente al presente no se
encuentra intervenida. No se estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención. Existen planos de
estacionamiento con pendiente apropiada. La tierra está cercada en todas sus caras por alambrada. Los patios del
inmueble son de pendiente aceptable al uso cotidiano -al interior del predio-.

C. Infraestructura y urbanización
El camino de acceso se encuentra urbanizado. Del levantamiento se rescata factibilidad de servicios mediante
conexión a red pública rural y la extensión de matriz en curso por el operador de servicios de agua potable y
provisión de alcantarillado ESVAL. Sin embargo requiere de alcantarillado particular y estanque de trasvasije.

El suministro de fuerza eléctrica está operativo en el sector. Cuenta con factibilidad mediante servicio monofásico
existente. El prestador de servicios de fuerza eléctrica litoral ha ejecutado red aérea. Cuenta con empalme de la
cooperativa.

La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, LA PRADERA, es en carpeta de CALZADA

ORDINARIA con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO. Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución
material en calzadas. No cuenta con zarpa o empalme de hormigón en el acceso de estacionamiento. La obra posee
acceso directo desde la calle. No se verifica la presencia de vegetación de importancia en el lote. Cuenta con
estabilización apropiada de patios interiores. Requiere trabajos menores de escarpe.

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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

A. Características
El lote no posee obras. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario
vivir. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 1000 metros cuenta con centros
mayoristas de enseres y servicios públicos en general. Tiene acceso a instituciones de salud primaria y educación
escolar dentro de la comuna. La cota promedio de 124 m sobre el NMM, le hace parte del clima mediterráneo propio
de los promontorios litorales de la Cordillera de La Costa.

B. Emplazamiento general
Se encuentra inmediata a calle LA PRADERA, aproximadamente a diez cuadras de la ruta intercomunal G-94-F
(nueva costanera), y a cinco cuadras del centro de EL TABITO. Con respecto al plan regulador comunal, se haya en
el área Z7 -correspondiente a zonas residenciales de extensión urbana, por lo que posee una trama vial y
programas de servicios consolidados. Se integra al casco histórico de manera indirecta, al estar vinculada por
avenida PURÍSIMA a la ruta G-986 que le comunica con el centro. Se verifica presencia de instituciones educativas
en sus primeros niveles, mega mercados, áreas verdes y empresas terciarias en general. Prima la actividad de
servicios turísticos en el sector.

C. Terreno: Deslindes y Superficies

Los deslindes señalados corresponden a los rescatados del levantamiento predial GPS. Se deja constancia de la
inexistencia de obras al interior. Estos deslindes se trazan en la forma descrita a continuación.

 Al Norte : 17.80 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)

 Al Sur : 17.80 m en línea continua (limitando con Calle LA PRADERA)
 Al Oriente : 21.52 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
 Al Poniente : 21.52 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
 Superficie : 382.95 M2

Deudas, Expropiaciones y Cesiones

 No registra deuda de contribuciones. No posee faja sujeta a expropiación.

Programa y estado actual

 Destino :
Inmueble con destino agrícola –sin obras- en terreno con pendiente prácticamente nula.

 Programa :
No posee programas de arquitectura. Prima el uso habitacional en su entorno.

 Materialidad :
No aplica.

 Conservación :
No aplica.

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D. Foto georreferenciada
Coordenadas UTM: -33.45724352238962, -71.6428446619928.

III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES

Zona “Z7” Plan Regulador Comunal de EL TABO

Usos Permitidos: Vivienda. Cultura. Área verde. Turismo. Comercio inofensivo.

Usos Prohibidos Industria, actividad molesta, insalubre y peligrosa en general.

Condiciones de Edificación
a) Superficie Predial mínima 400.00 m2
c) Ocupación máxima de suelo 40.00%.
d) Coeficiente de Constructibilidad 0.40 %.
e) Sistema de agrupación aislada, pareada.
f) Densidad ***
g) Antejardín mínimo 3.00
h) Altura 1 piso.
i) Pareo máximo 40.00%
j) Adosamiento 40.00%.
k) Frente predial mínimo 15.00m
l) Rasantes 60°

NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo).

NOTA 2: Distanciamientos según OGUC.

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IV. VALORIZACION SIMPLE

a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según
tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además
se cotejará con ejemplos de mercado homologables al caso.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los
costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios
correspondientes al trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo
adicional por concepto de especialidades técnicas –si procede-.

Los siguientes recuadros muestran:

1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se corrige al valor de la UF actual.
ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2018) CORRECCIÓN A UF 2023
Area Homogénea AH Valor $/m2 ÁREAS HOMOGENEAS $/M2
HBB 035 24,479 HBB 035 33,068
HBB 024 14,399 HBB 024 19,451
HBB 010 16,960 HBB 010 22,911
HBB 081 20,639 HBB 081 27,881
XBB 079 27,839 XBB 079 37,607
Promedio $/m2 20,863 PROMEDIO $/M2 28,183
Promedio con ajuste 20,863 Promedio con ajuste 28,183

UF 2017 26349 FACTOR CORRECCIÓN

UF 2023 35594 1.350867206

2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de
costo material en UF-.
Proyectos según C.A.
Rango 650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% PROMEDIO 8.00%

3.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la
superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es
homologable a los solares del entorno en general..

Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor prom. de ajuste 1

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Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 28.183 $/m2 –promediados de
las áreas homogéneas homologables al caso-, se mayora esta cifra para corregir los factores de rebaja al 50% -
aplicados a dicho promedio de compraventas que refleja toda área homogénea-. La resultante de 56.367 $/m2
se cotejará con la cifra promedio –en $/m2- rescatada de los casos seleccionados en el mercado local de
terrenos –actualmente a la venta-.

Se presenta a continuación tabla de terrenos en oferta, asimilables a la propiedad en análisis, y seleccionados

desde las bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro
cuadrado –en oferta de bienes raíces- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas
de valorización técnica territorial precedentes.

Los casos homologables rescatados son los siguientes:

Caso Total $ Apx. obra $ Lote $ Lote M2 link $/m2 lote

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tabo/257249-valparaiso-san-
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97B3TEN*MTY4OTE3ODEzOS4zLjAuMTY4OTE3ODEzOS42MC4wLjA.&_ga=2
1 37,000,000 0 37,000,000 338 .156226875.14588243.1689178146- 109,467
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zJIKkCv2oRKy4aAtdOEALw_wcB

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tabo/235111-valparaiso-san-
antonio?_gl=1*16q2vwr*_ga*NzUxNzg1MjYyLjE2NzYyMjg0MjQ.*_ga_MZ2
97B3TEN*MTY4OTE3ODEzOS4zLjEuMTY4OTE3ODI2NS42MC4wLjA.&_ga=2.
2 16,000,000 0 16,000,000 210 201183534.14588243.1689178146- 76,190
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zJIKkCv2oRKy4aAtdOEALw_wcB

https://propiedades.portalterreno.cl/propiedad/venta/terreno/el-
tabo/247438-terreno-en-la-playa-el-litoral-con-radier-
listo?_gl=1*rkg2r6*_ga*NzUxNzg1MjYyLjE2NzYyMjg0MjQ.*_ga_MZ297B3T
EN*MTY4OTE3ODEzOS4zLjEuMTY4OTE3ODUzOC42MC4wLjA.&_ga=2.2018
3 20,000,000 0 20,000,000 200 41169.14588243.1689178146- 100,000
751785262.1676228424&_gac=1.194558431.1689178146.Cj0KCQjwnrmlBh
DHARIsADJ5b_lFqwVVgdh1NoOTdM9WBMQ_A7zhICxitqLd47fMT-
zJIKkCv2oRKy4aAtdOEALw_wcB

https://www.portalinmobiliario.com/MLC-1438167832-terreno-urbanizado-
en-condominio-exclusivo-200m2-el-tabo-
4 32,000,000 0 32,000,000 200 _JM#position=5&search_layout=stack&type=item&tracking_id=3ee1e3d3- 160,000
6dda-4a9e-9c05-b099ca1696eb

https://www.portalinmobiliario.com/MLC-1372916865-se-vende-terreno-
en-el-tabo-cerca-de-playa-
5 38,000,000 0 38,000,000 400 _JM#position=8&search_layout=stack&type=item&tracking_id=3ee1e3d3- 95,000
6dda-4a9e-9c05-b099ca1696eb

costo promedio 108,132

promedio con factores de ajuste SII 108,132

Considerando el promedio en la presente tabla de 108.132 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas
homogéneas relativas al caso de 56.367 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado, correspondiente a

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82.249 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas -los
que serán aplicados a la tabla de valorización final-.

Valor promedio final tierra $/m2

82249.21

No existiendo obras relevantes, se descarta el uso de categorías de construcción MINVU para estimar el coste
de o terminación.

NOTA GENERAL: Requiere formalizar deslindes en BBNN para adquirir rol propio. Al presente el dominio es un
porcentaje sobre el rol matriz del complejo habitacional La Pradera. Se deja constancia de primacía del trámite de
regularización de dominio en bienes nacionales, por sobre la procedimental de subdivisión predial en la DOM. El
sector en la plancheta de mapas del SII da cuenta de numerosos predios con rol propio -en situación mediterránea-
al interior de cooperativas de vivienda o antiguas ventas de derechos sujetas a saneamiento de loteo o
regularización de títulos. Se recomienda ingresar planos a la DOM o BBNN.

Por último se considera en la tabla de la valorización final

- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras.
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias.
- Un coste estimativo de especialidades de 1 UF/m2.
- Desvalorizaciones según tabla SII.

Alcances preliminares

1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni
ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.

2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.

3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y datos previos. La

información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.

4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están
mencionados.

5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido
preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las
apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de
Sociedades Anónimas.

6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno.

7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del
profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por
concepto de gasto y vigencia –si existieren-.

8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen
afectarle.

9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos
públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por
razones de índole social en general.

10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y

litigios.

A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN.

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A. CUADRO DE VALORIZACION
1. Predio y materiales
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Lote 382.95 82,249 2.28 31,497,254.55 872.67
Materiales construcción sólida - 0.00 0.00
Materiales construcción liviana - 0.00 0.00
Subtotal bienes inmuebles 31,497,254.55 872.67

2. Proyectos y construcción
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Construcción sólida 0.00 - - 0.00 0.00
Construcción liviana 0.00 - - 0.00 0.00
Especialidades 0.00 36,093 1.00 0.00 0.00
Subtotal profesionales y maestros 0.00 0.00

3. Obras Complementarias
Item U / m.l. $/U UF/m Total $ Total UF
Cierro perimetral 0.00 10,000 0.28 0.00 0.00
Empalme y conexión sanitaria 0.00 1,500,000 41.56 0.00 0.00
Empalme eléctrico 0.00 1,500,000 41.56 0.00 0.00
Mano de obra (jornales) - 410,000.00 11.36 0.00 0.00
Subtotal OO. CC. 0.00 0.00

4. Desvalorización
Item vida util SII $ / año años obra Tot. $ x desc. Total UF
obras categoría B 80 - 40 - -
obras categoría E 40 - 0 - -
obras complementarias 40 - 40 - 0.00

5. TOTAL VALORIZACION FISICA 31,497,254.55 872.67

B. VALORES DE TASACION
ITEM % Total $ Total UF
VALOR TASACION 31,497,254.55 872.67
VALOR SEGURO PREDIO 100% 31,497,254.55 872.67
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 0.00 0.00
VALOR LIQUIDACION 75% 23,622,940.91 654.50
Valor UF JULIO 2023 36,093.00

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C. RESULTADOS:

1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 872.67 UF

2. Considerando superficies de inmueble y desvalorización; proyectos y materiales se estiman en 0 UF

3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $31.497.255

4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.

D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:

Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato
de las obras- y no existiendo labores de ingeniería o arquitectura pendientes para enajenar; se estima una incorporación
factible al mercado.

El valor promedio, definido bajo la metodología de informe, no considera modificaciones a la baja al carecer de
construcción. Se recomienda solicitar inscripción de deslindes del paño por medio de regularización de dominio en bienes
nacionales o la vía alternativa de saneamiento de loteo irregular en la dirección de obras municipales.

JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ

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Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867

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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES

1. Registro tasador
2. Escritura
3. Certificado de avalúo
4. Certificado de deuda tributaria
5. Certificado exención de expropiación
6. Plano plancheta SII
7. Plano esquemático del lote
8. Planta Google Earth
9. Planta Google Maps
10. Fotografías
11. Plano regulador comunal
12. P.R.C. Ordenanza Local
13. Plano de áreas homogéneas 2017
14. Tabla de ajustes SII
15. Tabla desvalorización SII
16. Tabla de categorías de construcción
17. Tabla de Honorarios CA

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