CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 5019 – 2018
LIMA
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA

El recurso deviene en fundado por la causal in

iudicando al advertirse que la decisión a la que
arribó la Sala Superior, se contrapone al criterio
establecido en el IV Pleno Casatorio Civil de la
Corte Suprema Casación N° 2195 – 2011 –
UCAYALI y a las disposiciones del artículo 911°
del Código Civil, ya que a criterio de este Tribunal
Supremo, con la invitación a conciliar y el acta
anexa al acto postulatorio, el demandante acredita
su voluntad de terminar con el arrendamiento y
haber hecho el requerimiento previo a la demanda,
por lo que, se cumple con el requisito de
procedibilidad exigido en el Cuarto Pleno Casatorio
Civil.

Lima, once de octubre de dos mil veintidós.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA: vista la causa número cinco mil diecinueve - dos mil
dieciocho, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la
votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO

Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación

interpuesto por la parte demandante Oswaldo Ordóñez Quirós, a fojas
trescientos seis, contra la sentencia de vista de fecha veintisiete de abril de dos
mil dieciocho, de fojas doscientos sesenta y seis, que revocó la sentencia
apelada de fecha treinta de mayo de dos mil dieciséis, de fojas ciento setenta y
nueve, que declaraba fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria
interpuesta por el recurrente; y, reformándola, declaró infundada la demanda.
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II. ANTECEDENTES

1. Demanda
Mediante escrito de fecha veinte de diciembre de dos mil trece1, el citado
demandante, interpuso demanda sobre desalojo por ocupación precaria,
dirigiéndola contra Edgardo Lorenzo Paypay Yataco, solicitando que le
restituya la posesión del inmueble de propiedad del actor ubicado en Jirón
Manuel Irribarren N° 1053, Departamento N° 01, Surq uillo.

Señaló que, es propietario del inmueble materia de litis al haber sido declarado
heredero de su madre, Irene Quirós Alvarado, como se advierte de la partida
registral de fojas tres y cuatro.

Refirió que, desde su adquisición, no pudo ocupar el bien materia de litis,

porque el demandado se niega a desocuparlo pese a los constantes
requerimientos, precisando que no tiene celebrado ningún contrato de
arrendamiento con aquél; por lo que, respecto al recurrente tiene la condición
de precario.

Alegó que, invitó a conciliar al emplazado sin resultado favorable (fojas cinco a
siete).

Invocó como fundamentos de derecho los artículos 911°, 923º del Código Civil;
546° inciso 4, 585° y del Código Procesal Civil.

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Ver fojas 11.
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2. Contestación

Mediante escrito presentado con fecha seis de febrero de dos mil catorce2, el
demandado Edgardo Lorenzo Paypay Yataco, contestó la demanda negándola
y contradiciéndola en todos sus extremos.

Propuso excepciones de oscuridad o ambigüedad en el modo de proponer la

demanda y falta de legitimidad para obrar del demandante, alegando en cuanto
a la primera que, como puede advertirse del acta de conciliación anexa a la
demanda, en ella no se describe que la controversia estuviera referida a
desalojo por ocupación precaria, lo que determina que el petitorio no guarde
relación con la materia conciliable; y, respecto a la segunda, indica que el actor,
primero modificó el apellido paterno de su madre de “Quiroz” a “Quirós” para
luego modificar el de él de la misma manera, con la única intención de
apropiarse de una propiedad que no le pertenece.

Por ese motivo, señaló que el actor fue denunciado penalmente (fojas treinta y
tres a cuarenta y ocho), por familiares y verdaderos herederos, por los delitos
de usurpación agravada; falsedad ideológica, fraude procesal, falsa declaración
en procedimiento administrativo, omisión de consignar declaraciones en
documentos.

Además, manifestó que, los mismos familiares interpusieron demanda de

nulidad de cosa juzgada fraudulenta contra el proceso de sucesión intestada
seguido por el actor (fojas cincuenta y uno a sesenta y cuatro), proceso que se
encuentra en trámite.

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Ver fojas 69.
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Sobre la contestación precisó que la madre del actor, otorgó poder - inscrito en
los Registros Públicos - a su familiar, María Yrene Quiroz Landa, para que
administrará sus bienes.

Sostuvo que, con dicha persona, el recurrente celebró contrato de

arrendamiento indefinido, habiendo pagado los tributos correspondientes al
bien subjudice; por lo que, su condición es la de inquilino con contrato vigente,
por lo que, no es ocupante precario, a lo que agrega que la calidad de heredero
del accionante está siendo cuestionada en las citadas acciones.

3. Sentencia de Primera Instancia

Por resolución de fecha treinta de mayo de dos mil dieciséis, el juez a cargo del
Primer Juzgado Civil de la Corte Superior de Lima, declaró fundada la
demanda, ordenando que el demandado restituya el inmueble materia de litis al
demandante.

El demandante acredita su propiedad sobre el bien materia de litigio por

haberlo adquirido vía transmisión hereditaria de su causante, Irene Estaurofila
Quirós Alvarado, como se desprende del acta notarial de fecha siete de agosto
de dos mil trece inscrita en la Partida Registral N° 42108642 del Registro de
Propiedad Inmueble de Lima correspondiente a dicho bien.

De otro lado, del contenido del contrato de arrendamiento de fojas veinticuatro,

se advierte el supuesto acuerdo contractual suscrito con María Yrene Quirós
Landa, respecto del bien sublitis; sin embargo, es de considerar que el
accionante ha adquirido el dominio de éste en mérito a la citada calidad de
heredero de la nombrada causante quien figura como la titular registral del
citado inmueble conforme se desprende de la nombrada Partida N° 42108642,
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siendo que la transmisión efectuada a favor del actor, se encuentra registrada

desde el veintidós de agosto de dos mil trece.

Por tanto, el demandado no podía desconocer que el accionante era el

propietario del inmueble que estaba ocupando, conforme al principio de
publicidad contenido en el artículo 2012° del Códig o Civil.

Respecto al otro extremo del contradictorio, referido a que el accionante viene

siendo cuestionado bajo la comisión de ilícitos penales que son materia de
investigación por la Fiscalía Penal, así como la demanda de nulidad de cosa
juzgada fraudulenta interpuesta y destinada a nulificar los efectos de la calidad
de heredero a favor del actor, éstos solo constituyen denuncia y demanda que
no ha sido materia de pronunciamiento judicial firme que los ampare; por tanto,
no producen efecto alguno en la presente causa.

Dentro de este contexto, es de considerar que si bien el demandado ha estado

ocupando el inmueble materia de litigio sin contrato o el que tenía al haber
fenecido se convirtió en indeterminado, resulta de aplicación la disposición
contenida en el artículo 1703° del Código Civil que establece que se pone fin a
un contrato de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al
otro contratante.

El caso de autos, se encuentra dentro del segundo supuesto, al haber dado

inicio al procedimiento de conciliación extrajudicial, en el que se señala
expresamente que el objeto de éste, es la desocupación y restitución del
inmueble sub litis, como se infiere del acta de conciliación del diecinueve de
enero de dos mil trece.

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Por tanto, desde la notificación del acta de la citada audiencia, el demandado

se convirtió en precario a través del indicado aviso extrajudicial, no habiendo
acreditado el emplazado de modo alguno la legitimidad que le asiste para
seguir ocupando el inmueble materia de litigio.

4. Apelación3

Por escrito presentado con fecha quince de junio de dos mil dieciséis, el
demandado Edgardo Lorenzo Paypay Yactayo, interpuso apelación contra la
sentencia de primera instancia, denunciando como agravios principales, los
siguientes:

Mantiene la calidad de inquilino, en razón que tiene un contrato vigente de

arrendamiento celebrado con la apoderada (con poder inscrito en los Registros
Públicos) de la propietaria – causante, el doce de diciembre de dos mil tres,
precisando que dicho acuerdo fue celebrado a plazo indefinido, cumpliendo con
los pagos de merced conductiva estipulados en éste, por lo que, viene
ocupando el inmueble con justo título, el que está constituido por el referido
acuerdo contractual.

Se trató de convalidar la pretensión postulada con los hechos descritos en el

acta de conciliación anexa a la demanda, pues, no hay relación entre lo
solicitado en dicho documento y el petitorio de la demanda.

5. Sentencia de vista
Mediante resolución de fecha veintisiete de abril de dos mil dieciocho, la
Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, revocó la

3
Ver fojas 187.
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sentencia apelada que declaró fundada la demanda; y reformándola, declaró

infundada la demanda.

Conforme al artículo 18 de la Ley N° 26872 – Ley de Conciliación -, y el artículo

22° del Reglamento de dicha ley, el acta anexa a la demanda de fecha nueve
de noviembre de dos mil trece, es el documento que expresa la manifestación
de voluntad de una de las partes dentro de un proceso conciliatorio, pues, el
acta debe contener necesariamente una de las formas de conclusión del
procedimiento conciliatorio señalados en el artículo 15 de la citada ley.

De otro lado en cuanto al desalojo, es de tenerse en cuenta los dispuesto en

los artículos 585° y 586° del Código Procesal Civil y el numeral 5.2 del IV Pleno
Casatorio Civil contenido en la Casación N° 2195 – 2011 UCAYALI, en el caso
de autos se concluye que el título o contrato de arrendamiento del demandado
aún se mantiene vigente, es decir, todavía no ha fenecido.

Debe recordarse que la conclusión de un contrato difiere de su fenecimiento;

por lo que, la parte actora antes de incoar su demanda, debió remitir
comunicación requiriéndole al demandado la desocupación del inmueble y su
entrega; por tal motivo, el fenecimiento del aludido contrato se ha
desnaturalizado.

6. Recurso de casación
La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República,
mediante resolución de fecha catorce de agosto de dos mil diecinueve, declaró
procedente el recurso de casación interpuesto por el demandante Oswaldo
Ordóñez Quirós, por la Infracción normativa, procesal, del inciso 3 del
artículo 122 del Código Procesal Civil, y, material del artículo 911 del
Código Civil.
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III. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE

Estando a los fundamentos del recurso interpuesto, el debate casatorio se

centra en determinar si los Jueces Superiores al emitir la recurrida han
transgredido las normas cuya infracción normativa se denuncia.

IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA

CONSIDERANDO:

PRIMERO.- Cuando se invocan en forma simultánea agravios consistentes en

la infracción normativa procesal e infracción normativa sustantiva que inciden
directamente sobre la decisión de la resolución impugnada, debe iniciarse el
examen por la denuncia procesal, desde que si ella fuera amparada se
generaría la nulidad de lo actuado hasta la etapa pertinente, con reenvío del
expediente a la respectiva instancia de mérito, careciendo de objeto en ese
escenario la evaluación de la causal material.

SEGUNDO.- La parte recurrente como fundamentos de las denuncias in

procedendo, esgrime que: a) La sentencia de vista incumple con el requisito de
motivación adecuada y suficiente, ya que, no se sustenta en la valoración del
acervo probatorio del proceso que exige la ley de la materia en torno a esta
circunstancia; b) En efecto, estamos ante una decisión que no se ajusta al
mérito de lo actuado porque no tuvo en cuenta que la madre del recurrente,
Irene Quirós Alvarado falleció en Lima el catorce de mayo de dos mil cuatro;
por lo que, mediante proceso de sucesión intestada, se le declaró como único
heredero al actor; c) Por consiguiente, expresa que todos los arrendamientos
quedaron sin efecto al existir un nuevo propietario el bien sublitis; y, d) Alega
que, no se tuvo en cuenta que se puso fin al contrato de arrendamiento
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indeterminado con el inicio del procedimiento de conciliación extrajudicial, en el

que se señala expresamente que, el objeto de éste es la desocupación y
restitución del bien subjudice, como se advierte del acta anexa a la demanda
del diecinueve de enero de dos mil trece; y e) Arguye que tampoco se advirtió
que su derecho se encuentra inscrito, no pudiendo considerarse como válido
un contrato de alquiler que ha sido suscrito por un tercero.

TERCERO.- En ese sentido, corresponde analizar en primer término, la

infracción procesal del Artículo 122° inciso 3) del Código Procesal Civil, referido
a la mención sucesiva de los puntos sobre los que versa la resolución, con las
consideraciones en orden numérico correlativo de los fundamentos de hecho
que sustentan la decisión, y, los respectivos de derecho con la cita de la norma
o normas aplicables en cada punto, según el mérito de lo actuado, todo lo cual
lleva ínsito el derecho de un debido proceso y la exposición suficiente de las
motivaciones del fallo dictado.

CUARTO.- El derecho al debido proceso, consagrado en el inciso 3) del

Artículo 139° de la Constitución Política del Perú 4, comprende a su vez, entre
otros derechos, el de obtener una resolución fundada en derecho mediante
decisiones en las que los Jueces expliciten en forma suficiente las razones de
sus fallos, con mención expresa de los elementos fácticos y jurídicos que los
determinaron, dispositivo que es concordante con lo preceptuado por el inciso
3) del Artículo 122° del Código Procesal Civil 5 y Artículo 12° del Texto Único
Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial6. Además, la exigencia de

4
Artículo 139° inciso 3) de la Constitución Política del Perú.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional:
(…) 3. La observancia del debido proceso y la tutela jurisdiccional.
5
Artículo 122° inciso 3) del Código Procesal Civil .- Las resoluciones contienen: (…) 3. La mención sucesiva de los
puntos sobre los que versa la resolución con las consideraciones, en orden numérico correlativo, de los fundamentos
de hecho que sustentan la decisión, y los respectivos de derecho con la cita de la norma o normas aplicables en cada
punto, según el mérito de lo actuado
6
Artículo 12° del Texto Único Ordenado de la Ley Org ánica del Poder Judicial.- Todas las resoluciones, con
exclusión de las de mero trámite, son motivadas, bajo responsabilidad, con expresión de los fundamentos en que se
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motivación suficiente prevista en el invocado inciso 5) del Artículo 139° de la

Carta Fundamental7, garantiza que el justiciable pueda comprobar que la
solución del caso concreto viene dada por una valoración racional de la
fundamentación fáctica de lo actuado y la aplicación de las disposiciones
jurídicas pertinentes, y no de una arbitrariedad de los magistrados, por lo que
en ese entendido es posible afirmar que una resolución que carezca de
motivación suficiente no solo infringe normas legales, sino también principios
de nivel constitucional.

QUINTO.- De la revisión de autos y atendiendo a las alegaciones expuestas en

el recurso de casación respecto a la referida denuncia, como se expuso en el
punto 5 del acápite “Antecedentes” de la presente resolución, se colige que la
sentencia expedida por la Sala Superior estableció que la parte accionante se
encuentra facultada para incoar la presente demanda, al haber acreditado su
legitimidad para obrar como titular del inmueble cuya posesión reclama, según
se advierte de la Partida Electrónica N° 42106842 d el Registro de Propiedad
Inmueble de Lima, en tanto que, el demandado acreditó contar con título que
justifica la posesión que ejerce sobre el inmueble materia de litis, al encontrarse
vigente el contrato de arrendamiento que suscribió con la apoderada de la
causante del actor más si no obra en autos, requerimiento sobre la
desocupación del bien, por lo que, no está acreditado el derecho a obtener la
restitución del predio que ocupa el emplazado.

SEXTO.- En ese sentido, para el Colegiado de Mérito quedó demostrado que la

parte emplazada no ejerce la posesión del bien sublitis, como ocupante
precario porque cuenta con título para ello, lo que determina la falta de

sustentan. Esta disposición alcanza a los órganos jurisdiccionales de segunda instancia que absuelven el grado, en
cuyo caso, la reproducción de los fundamentos de la resolución recurrida, no constituye motivación suficiente
7
Artículo 139° inciso 5) de la Constitución Política del Perú.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional:
(…) 5. La motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, excepto los decretos de mero
trámite, con mención expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se sustentan.
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configuración de los supuestos a que se contraen el artículo 911° del Código

Civil, porque se presenta una circunstancia que permite advertir que el ejercicio
del derecho que mantiene sobre el predio sublitis – según el Ad quem -, se
realiza bajo los parámetros del precedente vinculante contenido en el IV Pleno
Casatorio Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República - Casación
2195 – 2011 – Ucayali-.

SÉPTIMO.- Entonces, si para la Sala de Vista no se encuentra acreditado que

la parte accionante tenga derecho a la restitución del predio materia de litis,
habiendo probado el emplazado que tiene derecho vigente que justifique la
posesión que ejerce sobre el predio no siendo objeto en este tipo de procesos
la validez o no del título, es evidente que el fallo recurrido no violenta el
derecho a un debido proceso, al haberse respetado los derechos procesales
que garantizan a los justiciables un proceso imparcial; en especial, se cumplió
con la exigencia constitucional de motivación de las resoluciones, al expresarse
los fundamentos que sostienen el criterio jurisdiccional adoptado por el Ad
quem en la sentencia impugnada, aunque esta Sala Suprema disiente de la
argumentación y conclusión expuesta en ella, lo que será analizado bajo la
causal in iudicando. Por consiguiente, la denuncia por vicio in procedendo
deviene en infundada.

OCTAVO.- En cuanto a la denuncia in iudicando – infracción normativa del

artículo 911° del Código Civil- , debe indicarse que el fundamento 51 del IV
Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República Casación
N° 2195 – 2011 UCAYALI, ha precisado que: “(….) res ulta pertinente efectuar
una interpretación del artículo 911° de nuestro Cód igo Civil, otorgándole un
contenido que permita establecer por este alto Tribunal, de una manera clara y
uniforme, la conceptualización de la figura jurídica del precario, que priorice la
efectividad del derecho a la tutela jurisdiccional. Entendiéndose, dentro de una
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concepción general y básica, que cuando dicho artículo en análisis hace

alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo
al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a
cualquier acto jurídico o circunstancia que hayan expuesto, tanto la parte
demandante, como la demandada, en el contenido de los fundamentos fácticos
tanto de la pretensión, como de su contradicción y que le autorice a ejercer el
pleno disfrute del derecho a la posesión; hechos o actos cuya probanza pueden
realizarla, a través de cualquiera de los medios probatorios que nuestro
ordenamiento procesal admite; entendiéndose que el derecho en disputa no
será la propiedad sino el derecho a poseer.”

NOVENO.- Asimismo, lo señalado en el numeral 5.4 del referido Pleno

Casatorio, se encuentra justificado en el fundamento 63.IV de la referida
ejecutoria. Allí se dice: “La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no
estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario,
respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a
respetarlo conforme a lo dispuesto por el artículo 1708° del Código Civil. En
este caso, para que proceda la demanda de desalojo por precario, se
deberá exigir que el demandante haya requerido en forma previa a la
demanda, mediante documento de fecha cierta, la devolución del
inmueble o, en todo caso, que en el contrato de compraventa haya
manifestado que no continuará en el arrendamiento. En este último supuesto,
tal decisión debe ponerse en conocimiento del demandado, a partir del
momento en que se celebró el contrato de compra venta, acto después del cual
el ocupante devendrá en precario” (resaltado nuestro)

DÉCIMO.- Del precedente vinculante puede inferirse, como requisitos para

establecer la condición de precario en caso de enajenación del bien, los
siguientes: a) enajenación, lo que implica la transferencia de un derecho real de
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un patrimonio a otro, que en el caso de autos se dio en mérito a la sucesión a

favor del demandante, b) bien arrendado, conforme se advierte del contrato de
arrendamiento, se ha establecido que el demandado tiene condición de
arrendatario; c) la no inscripción en registros públicos del arrendamiento, lo que
se cumple, pues no obra en autos medio probatorio que demuestre lo contrario:
d) que el adquiriente no se hubiere comprometido a respetar el contrato de
arrendamiento, en el caso de autos no se ha demostrado con medio probatorio
que el nuevo adquiriente (el actor) haya suscrito o manifestado voluntad de que
continúe contrato de arrendamiento alguno; y e) requerimiento previo a la
demanda.

DECIMO PRIMERO.- No se ha cuestionado ninguno de los requisitos

señalados en el considerando anterior, salvo el último, esto es, se señala que
hay inexistencia de requerimiento previo a la demanda. Ese es el punto en
debate. Estando a ello debe señalarse que, del acta de conciliación anexa a la
demanda, conforme al artículo 6° de la Ley N° 26872 , la conciliación
extrajudicial constituye un requisito de procedibilidad anterior a la demanda, y
ella, tal como lo prescribe el Reglamento de la Ley (artículo 12°), se inicia con
una solicitud que contiene los hechos que dieron lugar al conflicto y la
pretensión indicada con orden y claridad.

Siendo ello así, se aprecia a fojas siete de autos que el actor invitó a conciliar,
antes de la presentación de la demanda, al demandado a fin de que este le
restituya la posesión del inmueble materia de litigio, bien que fue descrito a
cabalidad, habiéndose levantado el acta de fojas cinco, por inasistencia de
aquél.

Por consiguiente, a criterio de este Tribunal Supremo, con el documento

señalado, el demandante acredita su voluntad de terminar con el
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arrendamiento y haber hecho el requerimiento previo a la demanda, por lo que

se cumple con el requisito de procedibilidad exigido en el Cuarto Pleno
Casatorio Civil.

De lo antes expuesto, se advierte que la decisión a la que arribó la Sala

Superior, se contrapone al criterio establecido en el IV Pleno Casatorio Civil de
la Corte Suprema Casación N° 2195 – 2011 – UCAYALI y a las disposiciones
del artículo 911° del Código Civil; por lo que, la denuncia por vicio in iudicando
debe ser amparada deviniendo en fundada.

V. DECISIÓN:
Por las consideraciones expuestas, declararon FUNDADO el recurso de
casación de fecha diecisiete de agosto de dos mil dieciocho, interpuesto por el
demandante Oswaldo Ordoñez Quirós, CASARON la sentencia de vista de
fecha veintisiete de abril de ese mismo año, expedida por la Segunda Sala Civil
de la Corte Superior de Justicia de Lima, y actuando en sede de instancia
CONFIRMARON la sentencia de primera instancia de fecha treinta de mayo de
dos mil dieciséis, que declaró fundada la demanda, ordenando la restitución
del bien materia de litis, con lo demás que contiene; MANDARON publicar
la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad.
Interviene como ponente la señora Jueza Suprema Echevarría Gaviria.
SS.
ARANDA RODRÍGUEZ
BUSTAMANTE OYAGUE
CUNYA CELI
ECHEVARRÍA GAVIRIA
RUIDÍAS FARFÁN

Aad/Lva
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