ASPECTOS ETICOS Y LEGALES DEL EJERCICIO PROFESIONAL I y II

ARQ. JAVIER E. ARCA

T8 DERECHOS REALES
• DERECHOS PERSONALES Y REALES
• DOMINIO • USUFRUCTO
• CONDOMINIO • USO
• PROPIEDAD HORIZONTAL • HABITACION
• CONJUNTOS INMOBILIARIOS • SERVIDUMBRE
AEyLDEP
• TIEMPO COMPARTIDO • PRENDA
2021
• CEMENTERIO PRIVADO • HIPOTECA
• SUPERFICIE • ANTICRESIS
•
RELACION DE LA ARQUITECTURA CON EL DERECHO
T3 = Cuál es la relación entre nuestra profesión y el derecho?

SUJETOS DE NORMAS OBJETOS DE

DERECHO CODIFICADAS DERECHO

PERSONAS CODIGOS COSAS

Reales de Fondo : Civil, Naturales
Ideales Comercial ,Penal Artificiales
de Forma: Admi- Reales
nistrativos Abstractas

Figuras Formas de esta- Elementos que

intervinientes en blecer derechos y relacionan a las
una obra obligaciones de las figuras
partes intervinientes
PROFESIONAL
COMITENTE CONTRATOS PROYECTOS
CONSTUCTOR OBRAS

REFUERZO CONCEPTUAL
 REFUERZO CONCEPTUAL
COSAS
objeto material susceptible de tener algún valor

º MUEBLES: "...las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea

todo lo que tiene moviéndose por sí mismas, sea sólo que se muevan por una
fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los
entidad; ya sea inmuebles"
º INMUEBLES: aquellas que “ ...por su naturaleza las cosas que se
corporal, o encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas
espiritual; natural las partes sólidas o fluidas que forman superficie y profundidad:
todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y
o artificial; real o todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre"

abstracta º PUBLICOS: Son aquellas que están en poder del Estado. Son
bienes de dominio público estatal destinados al uso y goce de
toda la ciudadanía
º PRIVADOS: aquellas que son propiedad de particulares
º REGISTRABLES: Dada su importancia económica y social, y por
hallarse en el comercio, deben inscribirse en registros públicos

º NO REGISTRABLES: No requieren inscripción en registros públicos

COSAS – CLASIFICACIÓN
•Fungibles: Que se consume con el uso; (GASTABLE,
AGOTABLE, CONSUMIBLE); ejemplo “el dinero”
•Indivisibles: son cosas cuya división
Art. 232 CCyC: Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la convierte en antieconómico su uso y su
especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden aprovechamiento.
sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.2

•Principales: existen para sí mismas y por

•No Fungibles. No sustituibles unas por otras en misma sí mismas.
calidad y cantidad; •Accesorias: dependen de otras cosas, o
Los bienes no fungibles son únicos (personas, obras de arte, terrenos,
eventos), limitados en tiempo o lugar. están adheridas a otras cosas.

•Consumibles: su existencia culmina con el primer uso. •Dentro del Comercio: cosas cuya
enajenación no está expresamente
•No Consumibles: su existencia no termina con el primer prohibida.
uso, aunque la cosa pueda deteriorarse con el paso del
tiempo. •Fuera del Comercio: cosas cuya
enajenación está expresamente prohibida
•Divisibles: sin ser destruidas totalmente, pueden ser por ley o por acto jurídico autorizado
divididas en porciones reales, formando cada una de ellas
un todo homogéneo y análogo.
DERECHOS REALES

DERECHO REAL DERECHO PERSONAL

“Vínculo jurídico consistente

en el derecho “”Vínculo jurídico
que una persona (sujeto activo del derecho)
creado
ejerce respecto de una cosa (objeto), entre personas”.
haciéndolo
de manera directa
e inmediata ”.

EL DERECHO REAL ES AQUEL TIPO DE DERECHO QUE POSEE UN INDIVIDUO EN RELACIÓN A ALGO EN
PARTICULAR. ES DECIR QUE SE REFIERE AL PODER, DOMINIO, AUTORIDAD O POTESTAD SOBRE
AQUEL OBJETO O COSA QUE PUEDE GUARDAR UN DETERMINADO VALOR FRENTE AL RESTO; POR
CONSIGUIENTE ESTE TIPO DE DERECHO CONCEDE UN PODER DE CARÁCTER DIRECTO SOBRE UNA
COSA EN PARTICULAR, A LA PERSONA QUE ES TITULAR DE DICHO DERECHO Y REGULA UNA RELACIÓN
JURÍDICA ENTRE AMBOS
DERECHOS REALES
LAS RELACIONES DE PODER DEL SUJETO CON UNA COSA SON LA POSESIÓN Y LA TENENCIA .

POSESION TENENCIA
"Hay posesión cuando una persona, por sí
o por medio de otra, ejerce un poder "Hay tenencia cuando una persona, por sí
de hecho sobre una cosa, comportándose o por medio de otra, ejerce un poder de
como titular de un derecho real, lo sea o hecho sobre una cosa, y se comporta como
no” (art. 1909 CCyC).. representante del poseedor” (art. 1910
CCyC).
Cuando la posesión se ejerce con animus
domini, quien la ejerce se considera dueño Hay tenencia cuando una persona tiene
de la cosa, ostente o no el derecho de una cosa bajo su poder físico, puede
dominio. (Por ej. el ladrón, lo mismo que el disponer físicamente de ella, pero
dueño de una cosa, son poseesores animus reconociendo en los hechos un señorío
domini, aunque sus posesiones son de superior al suyo, en otro.
diferente naturaleza -viciosa la Es decir, tiene el corpus pero carece del
primera, legítima la segunda). animus domini.
Un ejemplo es el locatario
El dueño, tiene corpus ´+ animus domini (inquilino), que ejerce la tenencia,
reconociendo la propiedad en el locador.
+ justo titulo
DERECHOS REALES
CEMENTERIO
DOMINIO SERVIDUMBRE
PRIVADO

CONDOMINIO SUPERFICIE HIPOTECA

PROPIEDAD
USUFRUCTO ANTICRESIS
HORIZONTAL

CONJUNTOS
USO PRENDA
INMOBILIARIOS

TIEMPO
HABITACION
COMPARTIDO
DERECHOS REALES

DOMINIO
CEMENTERIO
PRIVADO DERECHOS
CONDOMINIO SUPERFICIE REALES
PROPIEDAD SOBRE COSA
HORIZONTAL

CONJUNTOS
PROPIA
INMOBILIARIOS

TIEMPO
COMPARTIDO
DERECHOS REALES

SERVIDUMBRE

DERECHOS REALES
DERECHOS

DE GARANTIA
HIPOTECA

REALES USUFRUCTO ANTICRESIS

SOBRE COSA USO PRENDA

AJENA
HABITACION
DOMINIO
definición ART. 1941. CCyC – “Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real
que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio
se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.”

Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a

la voluntad y acción de una persona que se extiende a cualquier objeto
del patrimonio.

Es absoluto, exclusivo y perpetuo

Es IMPERFECTO
Siempre se lo considera Si está sometido a condición o
PERFECTO plazos resolutorios , o si la cosa
está gravada con cargas reales
Es PERFECTO cuando la cosa no está Está afectado en alguna de sus
gravada con ningún derecho real hacia características absoluto,
otras personas y goza de todas las exclusivo y perpetuo,
características del mismo
DOMINIO CARACTERISTICAS
PERPETUO : ART. 1942. CCyC- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene
límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio.
No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las
ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva.
EXCLUSIVO : ART. 1943. CCyC - Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede
tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no
puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al
título.

EXCLUYENTE : ART. 1944.CCyC- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede

excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia
autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o
fosos, sujetándose a las normas locales.

EXTENSION : ART. 1945.CCyC- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un
todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al
subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto
lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen
a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del
inmueble, si no se prueba lo contrario.
DOMINIO CARACTERISTICAS
ADQUISICION TRADICION TRASLATIVA
ART. 1892.CCyC- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por
•Entrega material de una cosa, hecha actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y
por el propietario actual al adquirente modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico
de dicha cosa, poseyendo ambos revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo
(propietario y adquirente) capacidad suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por
para enajenar y adquirir la posesión

POR APROPIACION
ARTICULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no
registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
a) son susceptibles de apropiación:
Aprehensión de cosas muebles i) las cosas abandonadas;
no registrables, A diferencia de ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
los muebles, los bienes b) no son susceptibles de apropiación:
inmuebles nunca carecen de i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es
dueño; si éste no existe, el bien perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble
pasa a manos del Estado ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de
perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble,
pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros.
DOMINIO CARACTERISTICAS
ADQUISICION
•Alguien, de buena fe, con una cosa
TRANSFORMACION ajena hace una nueva, sin posibilidad
de volverla a su estado original.

ART. 1957. CCyC- Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa
ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea
posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.

Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño, si no
prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya
adquirido la cosa, a su elección.

Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia es

dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de
los gastos de la reversión.

Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa puede
optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del
daño.
DOMINIO CARACTERISTICAS
ADQUISICION
•Existe cuando una cosa mueble o inmueble
POR ACCESION acrece a otra por adherencia natural , sin mediar
intervención humana

ARTICULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes
o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del
dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente
defensivos.

ART. 1961. CCyC - Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una
adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en
otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de
seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas.
 DOMINIO CARACTERISTICAS
ADQUISICION

POR PECEPCION DE LOS FRUTOS POR SUCESION

•Cuando una cosa puede generar Transmisión de derechos activos y
otra cosa, sin que la primera vea pasivos que componen la herencia
alterada su esencia; el propietario de una persona fallecida, a una o
de la primera cosa será además más personas supervivientes
propietario de aquella que se
generó

•Por PRESCRIPCION ADQUISITIVA

•Es un medio legal para adquirir
derechos reales y personales, O de
liberarse de una obligación por el mero
transcurso del tiempo.
DOMINIO CARACTERISTICAS
LIMITES

ART. 1970. CCyC- Normas administrativas. Las

CODIGOS DE
limitaciones impuestas al dominio privado en el
interés público están regidas por el derecho
PLANEAMIENTO,
administrativo. El aprovechamiento y uso del URBANISTICOS Y DE
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de EDIFICACION
conformidad con las normas administrativas
(ENTRE OTROS)
aplicables en cada jurisdicción.
DOMINIO CARACTERISTICAS
FORMAS DE EXTINCION
ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en
los derechos reales sobre cosa ajena.

•Por DESTRUCCION DE LA COSA

EXTINCION
•Por CONSUMO DE LA COSA
•Por COLOCACION DE LA COSA FUERA DEL COMERCIO

•Por ABANDONO DE LA COSA

•La expropiación en virtud de
•Por ENAJENACION utilidad pública del bien;
•La sentencia judicial;
•Por TRANSMISION JUDICIAL •La restitución de cosa cuya
propiedad fue transmitida por
título viciado de nulidad
DOMINIO
EXPROPIACION
•SE TASA EL
TIENE QUE TENER VALOR DEL BIEN
SOLO EL ESTADO UN FIN SOCIAL O SIN TENER EN
PUEDE EXPROPIAR DE BIEN COMUN CUENTA
PARA LA CIRCUSNTANCIAS
SOCIEDAD PERSONALES,
VALORES
AFECTIVOS NI
EL EXPROPIADO
LUCRO CESANTE
PUEDE :

Proceder a la retrocesión si se le diera al

Solicitar que se le expropie
bien un destino diferente al previsto o no se
toda la propiedad si solo se
le diera destino por 2 años, devolviendo lo
le expropió en parte.
recibido con la actualización
correspondiente.
CONDOMINIO

Con origen en el vocablo latino condominium, el término condominio se refiere, en el

campo del derecho, a la potestad que dos, tres o más individuos disponen sobre un
bien compartido.

ART. 1983. CCyC - Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes
de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

ART. 1986 CCyC.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de
la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de
iguales facultades por los restantes condóminos.
CONDOMINIO

SIN INDIVISION Todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la

partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
FORSOZA
Cuando la cosa puede ser divisible

Cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como

accesorios indispensables al uso común de dos o más
CON INDIVISION heredades que pertenecen a diversos propietarios.
FORSOZA Mientras subsiste la afectación, ninguno de los
condóminos puede pedir la división.
Cuando el condominio recae sobre muros, cercos y
fosos.

MEDIANERIA
PROPIEDAD HORIZONTAL
CONCEPTO
ART. 2037 CCyC: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a
su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible

CONSTITUCION
ART. 2038. CCyC : A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos
deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre
la unidad funcional.
PROPIEDAD HORIZONTAL
❑ La ley misma para los
copropietarios
PROPIEDAD REGLAMENTO DE PROPIEDAD ❑ Su función es normar y
HORIZONTAL HORIZONTAL regular la vida en el
Consorcio
❑ Bienes propios, cosas y
partes comunes. Porcentajes
EDIFICIO y proporciones de expensas.
USO, GOCE y
DISP- MATERIAL Uso y goce de las cosas.
Destino de las unidades
funcionales y partes
PARTES PRIVADAS comunes. Mayorias, etc

Derecho Exclusivo
PARTES COMUNES
UNIDADES
FUNCIONALES Derecho Común sobre partes accesoria
UNIDADES
COMPLEMENTARIAS
PROPIEDAD HORIZONTAL
EL PROPIETARIO DEL DERECHO REAL
DE PROPIEDAD HORIZONTAL PUEDE SER UNA PERSONA FISICO O JURIDICA :

❑ DERECHOS ❑ OBLIGACIONES
Ejercer el dominio sobre su U.F Mantener y Conservar su U. F.

Utilizar las partes Comunes según su uso Abonar las Expensas de acuerdo
a los Gastos Comunes
Pertenecer a la Asamblea y expresar sus
Opiniones para el beneficio y/o economía
del lugar Respetar el reglamento de
Copropiedad.
PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 2052 CCyC . Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por
el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones,
gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, DEBE REALIZARSE CON EL ACUERDO
UNÁNIME DE LOS PROPIETARIOS.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que
sólo beneficia a un propietario.

ARTÍCULO 2053 CCyC. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes
comunes es en interés particular, el beneficiario DEBE EFECTUARLA A SU COSTA Y SOPORTAR LOS GASTOS DE
LA MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL y de su inscripción, si hubiera lugar a
ellos.

LA UNANIMIDAD SE DEBERA DAR POR MEDIO DE CERTIFICACION

NOTARIAL DEL 100 % DE LOS COPROPIETARIOS CERTIFICANDO ESTO MAS
SUS FIRMAS.
PROPIEDAD HORIZONTAL
PROPIEDAD HORIZONTAL

PARTES COMUNES
PROPIEDAD HORIZONTAL

UNIDAD FUNCIONAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
PREHORIZONTALIDAD
CONCEPTO CONTRATOS ANTERIORES A LA CONSTITUCIÓN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL.

ARTÍCULO 2071 CCyC. Seguro obligatorio

Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de
propiedad horizontal, EL TITULAR DEL DOMINIO DEL INMUEBLE DEBE CONSTITUIR UN SEGURO A FAVOR DEL
ADQUIRENTE, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya
cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la
liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el
adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CLUB DE CAMPO, BARRIOS CERRADOS O PRIVADOS,
PARQUES INDUSTRIALES, NAUTICOS…
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CONCEPTO
ART. 2073. CCyC : Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos
asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales.

CARACTERISTICAS
ART. 2074. CCyC: Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento,
partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento
por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos
particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería
jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y
privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible. (NO
SEPARABLE)
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
ARTÍCULO 2075. Marco legal
CONJUNTOS DERECHO ESPECIAL DE PROPIEDAD “…... Todos los conjuntos
INMOBILIARIOS HORIZONTAL inmobiliarios deben someterse a la
normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida
en el Título V de este Libro, con
URBANISMO INTERNO las modificaciones que
USO, GOCE y establece el presente Título, a
DISP- MATERIAL los fines de conformar un
derecho real de propiedad
horizontal especial….”

PARTES PRIVADAS

Derecho Exclusivo
PARTES COMUNES
VIAS DE CIRCULACION
UNIDADES
FUNCIONALES ACCESOS
AREAS DE DESARROLLO
ARTÍCULO 2077. Cosas y partes privativas La unidad funcional que constituye parte
privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los
DEPORTIVO,
requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por RECREATIVAS Y
vía directa o indirecta. SOCIALES
TIEMPO COMPARTIDO
CONCEPTO
ART. 2087 CCyC: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar
las prestaciones compatibles con su destino.

CARACTERISTICAS
el derecho real de tiempo compartido del CC y C
excede el límite del destino turístico o vacacional
porque incorpora toda clase de fines o destinos a los
que una persona podrá afectar una cosa de su
propiedad para su aprovechamiento periódico por
parte de terceros.
TIEMPO COMPARTIDO
EL USUARIO :
adquiere el derecho de usar de la cosa —objeto del derecho real de tiempo compartido— y servirse
de las prestaciones compatibles con su uso por un período o turno.

La extensión de este período de uso puede sujetarse a:

a) una “unidad de medida temporal”, contada en días, semanas o meses, pudiendo ser la
misma determinada o determinable, de tal modo que:

1) si el uso corresponde durante las mismas fechas de los años calendarios sucesivos, dará
lugar a un período temporal fijo;
2) si el uso corresponde dentro de una temporada o entre determinadas fechas del año
calendario, a elección del usuario y sujeto a disponibilidad, el período temporal será flotante.

b) una “unidad de medida por puntos”, mediante la cual se adquieren derechos de uso
canjeables y con equivalencias prestablecidas entre un conjunto de prestaciones en
diferentes objetos o sistemas de tiempo compartido.
CEMENTERIO PRIVADO
ART. 2103. Concepto, Se consideran cementerios privados a los inmuebles de
propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.

Es un inmueble (terreno) de propiedad privada que está inscripto en el

Registro de la Propiedad para ser usado como cementerio para inhumar
restos humanos.

POSEE UN REGALMENTO DE
NO PUEDE SER USADO PARA OTRO FIN
COPROPIEDAD

EXPENSAS
NO SE PUEDE APLICAR DERECHOS DE
GARANTIA
CEMENTERIO PRIVADO
ART. 2103. Concepto, Se consideran cementerios privados a los inmuebles de
propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.

Es un inmueble (terreno) de propiedad privada que está inscripto en el

Registro de la Propiedad para ser usado como cementerio para inhumar
restos humanos.

DERECHOS OBLIGACIONES

❑ Inhumar restos humanos de las ❑ Cumplir las normas sobre la

personas que vos indiques. construcción de sepulcros.
❑ Exhumar, reducir o trasladar los restos. ❑ Cumplir horarios de visita y circulación.
❑ Construir sepulcros en la parcela, ❑ Pagar los gastos de expensas y
respetando las normas del Reglamento. servicios comunes
❑ Ingresar al cementerio y a la parcela en
los horarios permitidos.
❑ Utilizar los oratorios y servicios
comunes del cementerio
SUPERFICIE
ART. 2114 CCyC.. Concepto : El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales.

PROPIETARIO DEL SUPERFICIARIO

INMUEBLE

❑ PUEDE COBRAR POR OTROGAR ESTE DERECHO ❑ PUEDE REALIZAR CONSTRUCCIONES,

REAL AL SUPERFICIARIO . PLANTACIONES O FORESTACIONES HACIENDO
❑ TIENE DERECHO A CONSERVAR LA DISPOSICIÓN PROPIO LO PLANTADO, CONSTRUIDO Y/O
MATERIAL Y JURÍDICA QUE LE CORRESPONDE, FORESTADO
SIEMPRE QUE LAS EJERZA SIN TURBAR EL ❑ EL DERECHO DEL SUPERFICIARIO COEXISTE
DERECHO DEL SUPERFICIARIO. CON LA PROPIEDAD SEPARADA DEL TITULAR
DEL SUELO
SUPERFICIE
❑ El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal,
con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede
transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del
propietario.

❑ El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho,

siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

❑ La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo

construido, plantado o forestado, si el superficiario construye nuevamente dentro del plazo de
seis años, o planta y foresta dentro del plazo de tres años.

❑ La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus

obligaciones legales o contractuales.
SUPERFICIE
PLAZOZ MAXIMOS

EL DERECHO DE SUPERFICIE SE
CONSTRUCCIONES CONSTITUYE POR CONTRATO
70 AÑOS ONEROSO O GRATUITO Y
PUEDE SER TRANSMITIDO POR
FORESTACIONES 50 ACTOS ENTRE VIVOS O POR
AÑOS
CAUSA DE MUERTE.
PLANTACIONES
NO PUEDE ADQUIRIRSE POR
50 AÑOS
USUCAPIÓN.
SUPERFICIE
ART. 2124 CCyC: El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia
EXTINCION expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por
consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco,
para el derecho a plantar o forestar

▪ AL MOMENTO DE LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE POR EL

CUMPLIMIENTO DEL PLAZO CONVENCIONAL O LEGAL, EL PROPIETARIO DEL
SUELO HACE SUYO LO CONSTRUIDO, PLANTADO O FORESTADO, LIBRE DE
LOS DERECHOS REALES O PERSONALES IMPUESTOS POR EL
SUPERFICIARIO.

▪ PRODUCIDA LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE, EL TITULAR DEL

DERECHO REAL SOBRE EL SUELO DEBE INDEMNIZAR AL SUPERFICIARIO,
EXCEPTO PACTO EN CONTRARIO. SE TOMAN EN CUENTA LOS VALORES
SUBSISTENTES INCORPORADOS POR EL SUPERFICIARIO DURANTE LOS
DOS ÚLTIMOS AÑOS, DESCONTADA LA AMORTIZACIÓN.
 DERECHOS REALES
CEMENTERIO
DOMINIO SERVIDUMBRE
PRIVADO

DERECHOS REALES
CONDOMINIO SUPERFICIE HIPOTECA
SOBRE COSA PROPIA
DERECHOS REALES

DE GARANTIA
PROPIEDAD
USUFRUCTO ANTICRESIS
HORIZONTAL

CONJUNTOS
USO PRENDA
INMOBILIARIOS

TIEMPO DERECHOS REALES

HABITACION
COMPARTIDO
SOBRE COSA AJENA
USUFRUCTO
ART. 2129 CCyC Concepto : Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se
trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

ART. 2130 CCyC. Objeto El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una
parte indivisa de los siguientes objetos:

a) una cosa no fungible; (NO CONSUMIBLE)

b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;

c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de

origen testamentario.
USUFRUCTO
• PLAZO PREFIJADO.
DURACION • VIDA DEL USUFRUCTUARIO.
• 50 AÑOS, SI EL USUFRUCTUARIO ES PERSONA JURÍDICA.

•EL USUFRUCTUARIO PUEDE TRANSMITIR SU DERECHO, PERO ES SU PROPIA VIDA Y NO LA

DEL QUE SE LES TRANSMITE ESTE DERECHO LA QUE DE DURACIÓN DEL USUFRUCTO. CON
CARÁCTER PREVIO A LA TRANSMISIÓN, EL ADQUIRENDETERMINA EL LÍMITE MÁXIMO TE
DEBE DAR AL NUDO PROPIETARIO GARANTÍA SUFICIENTE DE LA CONSERVACIÓN Y
RESTITUCIÓN DEL BIEN.
USUFRUCTO
CARACTERISTICAS •EL USUFRUCTUARIO DEBE REALIZAR A SU COSTA LAS MEJORAS DE
MERO MANTENIMIENTO.

•EL USUFRUCTUARIO DEBE PAGAR LOS IMPUESTOS, TASAS,

CONTRIBUCIONES Y EXPENSAS COMUNES QUE AFECTAN
DIRECTAMENTE A LOS BIENES OBJETO DEL USUFRUCTO.

•NO ESTÁN A SU CARGO LAS MEJORAS ORIGINADAS POR VETUSTEZ O

CASO FORTUITO.

•EL NUDO PROPIETARIO PUEDE EXIGIR AL USUFRUCTUARIO QUE

REALICE LAS MEJORAS A LAS QUE ESTÁ OBLIGADO AUN ANTES DE LA
EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO.
USUFRUCTO
EXTINCION ❑ LA MUERTE DEL USUFRUCTUARIO, AUNQUE NO SE HAYA CUMPLIDO
EL PLAZO O CONDICIÓN PACTADOS. SI NO SE PACTÓ LA DURACIÓN
DEL USUFRUCTO, SE ENTIENDE QUE ES VITALICIO;

❑ LA EXTINCIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA USUFRUCTUARIA. SI NO SE

PACTÓ LA DURACIÓN, SE EXTINGUE A LOS CINCUENTA AÑOS DESDE
LA CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO;

❑ EL NO USO POR PERSONA ALGUNA DURANTE DIEZ AÑOS, POR

CUALQUIER RAZÓN. EL DESUSO INVOLUNTARIO NO IMPIDE LA
EXTINCIÓN, NI AUTORIZA A EXTENDER LA DURACIÓN DEL
USUFRUCTO;

❑ EL USO ABUSIVO Y LA ALTERACIÓN DE LA SUSTANCIA COMPROBADA

JUDICIALMENTE.
USO / HABITACION
USO HABITACION

ARTÍCULO 2154. Concepto ARTÍCULO 2158. Concepto

El uso es el derecho real que consiste en La habitación es el derecho real que
usar y gozar de una cosa ajena, su consiste en morar en un inmueble ajeno
parte material o indivisa, en la extensión construido, o en parte material de él, sin
y con los límites establecidos en el título, alterar su sustancia.
sin alterar su sustancia.
Si el título no establece la extensión del El derecho real de habitación sólo puede
uso y goce, se entiende que se constituye constituirse a favor de persona
un usufructo. humana.
El derecho real de uso sólo puede
constituirse a favor de persona humana.
USO / HABITACION
USO HABITACION

EL DERECHO REAL DE HABITACIÓN

SÓLO PUEDE CONSTITUIRSE A FAVOR
EL DERECHO REAL DE USO SÓLO DE PERSONA HUMANA.
PUEDE CONSTITUIRSE A FAVOR
DE PERSONA HUMANA. LA HABITACIÓN NO ES TRANSMISIBLE
POR ACTO ENTRE VIVOS NI POR CAUSA
DE MUERTE, Y EL HABITADOR NO
PUEDE CONSTITUIR DERECHOS
LOS FRUTOS NO PUEDEN SER REALES O PERSONALES SOBRE LA
EMBARGADOS POR LOS COSA.
ACREEDORES CUANDO EL USO
DE ÉSTOS SE LIMITA A LAS NO ES EJECUTABLE POR LOS
NECESIDADES DEL USUARIO Y SU CREEDORES.
FAMILIA.
EL HABITADOR ESTÁ A CARGO DE
CONTRIBUCIONES Y REPARACIONES DE
LA PARTE DE LA CASA.
 SERVIDUMBRE
CONCEPTO ART. 2162 CCyC: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad
sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte

OBJETO
material del inmueble ajeno.

REALES PERSONALES

SERVIDUMBRES
vincula dos inmuebles se constituyen en utilidad
independientemente de de una persona física o
quien es propietario; hay jurídica, sin depender de la
derecho de una heredad posesión de un inmueble, y
sobre otra, para utilidad de la que finaliza con ella
primera
SERVIDUMBRE
• DE TRÁNSITO O PASO
TIPOS • DE ACUEDUCTO
• DE RECIBIR AGUA DE LOS PREDIOS VECINOS
• DE SACAR AGUA
 SERVIDUMBRE
•CONTINUAS: Su uso es y puede •DISCONTINUAS: Requieren del
ser continuo sin que exista un hecho actual del hombre para ser
hecho actual del hombre. Ej: ejercidas. Ej.: de Paso – de Tránsito
Electroducto –de Vistas

CLASIFICACION
•INDIVISIBLES: Demarcando o
•DIVISIBLES: Identifica hechos acotando el sitio del predio
susceptibles de división. Ej: sirviente donde se ejercerá ese
Explotación o extracción de derecho real, sin restricción
minerales alguna. Ej.: algunas de Tránsito
•APARENTES o VISIBLES: Son las
que se anuncian, u observan por •NO APARENTES: No se
signos exteriores. Ej.: Sacar agua, manifiestan por signos visibles. Ej:
Tendido de electroducto Tendido de acueducto bajo vereda

•FORZOSA o COACTIVA: Es la condición que •VOLUNTARIAS: aquellas que las

sufre un predio sirviente, por la cual se partes pueden pactar libremente
determina que inexorablemente debe ser
afectado a la servidumbre. Ej: Tránsito
Acueducto
SERVIDUMBRE
HEREDAD O PREDIO DOMINANTE:
AQUEL A CUYO BENEFICIO SE HA
LOTE A SERVIDUMBRE PASO
CONSTITUIDO DERECHO REAL
DOMINANTE
HEREDAD o PREDIO SIRVIENTE:
AQUEL SOBRE EL CUAL SE HA
CONSTITUIDO DERECHO REAL O

RUTA 2
SERVIDUMBRE PASO

PERSONAL.

LOTE B SIRVIENTE DURACIÓN DEL DERECHO:

SI NO SE LIMITA POR CONVENIO
ES A PERPETUIDAD.

SI ES DE CARÁCTER OBLIGATORIO NO
PUEDE SER ONEROSA
RUTA 1
SERVIDUMBRE
EXTINCION DE LA SERVIDUMBRE •POR CONFUSIÓN DEL PROPIETARIO DEL FUNDO
SIRVIENTE Y DEL PROPIETARIO DEL FUNDO
DOMINANTE EN UNA MISMA PERSONA
•POR NULIDAD, RESOLUCIÓN O RESCISIÓN DEL •POR RENUNCIA DEL PROPIETARIO DEL
DERECHO DE SERVIDUMBRE. FUNDO DOMINANTE A EJERCER ESE
•POR VENCIMIENTO DEL PLAZO, EN LAS DERECHO, POR SU DESINTERÉS
PREDIALES, CON LA MUERTE DEL TITULAR DEL ESTRICTAMENTE PERSONAL O PORQUE LA
FUNDO DOMINANTE O 20 AÑOS (SI LA SERVIDUMBRE YA NO LE ES DE UTILIDAD
SERVIDUMBRE ES REAL). DE NO EXISTIR LIMITE •POR IMPOSIBILIDAD DE USO
TEMPORAL, LAS SERVIDUMBRES SE JUZGAN
PERPETUAS •POR EL NO USO POR PERSONA
ALGUNA DURANTE DIEZ (10) AÑOS,
•POR PRESCRIPCIÓN, SI EL PROPIETARIO DEL POR CUALQUIER RAZÓN
FUNDO DOMINANTE NO HACE USO DE SU
DERECHO REAL DURANTE 10 AÑOS (EN
SERVIDUMBRES PERSONA-LES) O 20 AÑOS (EN •POR EXPROPIACIÓN DEL INMUEBLE
SERVIDUMBRES REALES). SIRVIENTE
DERECHOS REALES DE GARANTIA
ART. 2184.CCyC. DISPOSICIONES COMUNES Y ESPECIALES
LOS DERECHOS REALES CONSTITUIDOS EN GARANTÍA DE CRÉDITOS SE RIGEN POR LAS
DISPOSICIONES COMUNES DE ESTE CAPÍTULO Y POR LAS NORMAS ESPECIALES QUE
CORRESPONDEN A SU TIPO.
EN LA GARANTÍA QUEDAN COMPRENDIDOS TODOS LOS ACCESORIOS FÍSICAMENTE UNIDOS A LA COSA, LAS
MEJORAS Y LAS RENTAS DEBIDAS.

SIN EMBARGO, NO ESTÁN COMPRENDIDOS EN LA GARANTÍA:

• los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda
constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque
su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;

• los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo

de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros,
aun en las condiciones antes indicadas.
DERECHOS REALES DE GARANTIA
ARTÍCULO 2205. Concepto
La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
HIPOTECA inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y
que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades
de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.

GARANTIA ES UN LIMITACIONES AL
INMUEBLE DERECHO DE PROPIEDAD

PUEDEN APLICAR UNA HIPOTECA LOS TITULARES DE LOS DERECHOS

REALES DE COSA PROPIA MAS EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE

SE CONSTITUYE POR SE EJECUTA LA PROPIEDAD

ESCRITURA PUBLICA JUDUICIALIZADA
DERECHOS REALES DE GARANTIA

PRENDA ART. 2219. CCyC. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables
o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo

LA PRENDA PUEDE TENER POR OBJETO TODA CLASE DE COSAS MUEBLES NO REGISTRABLES, SEAN O
NO CONSUMIBLES O FUNGIBLES. ES PRECISO QUE LA COSA ESTÉ EN EL COMERCIO

ART. 2220 CCyC . Prenda con registro

Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de
dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le
PRENDA CON
atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de
REGISTRO
dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya
prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.
DERECHOS REALES DE GARANTIA
PRENDA SIN COSAS MUEBLES QUEDAN EN MANOS DEL
REGISTRO ACREEDOR

SE PACTA UN PLAZO MAS SE DEVUELVE LA COSA AL

INTERESES DEL MONTO TENEDOR ORIGINAL DE LA
PRESTADO MISMA

El acreedor prendario no se conduce como propietario de la cosa prendada

sino que la detenta solo para satisfacer su necesidad de garantía.
NO PUEDE USAR LA
EL ACREEDOR COSA PRENDADA SIN EL DEUDOR
CONSENTIMIENTO
SI LO HACE EL DEUDOR PUEDE PEDIR: SI LA COSA REQUIERE MANTENIMIENTO EL
▪ DAR POR EXTINGUIDA LA GARANTIA Y QUE LE SEA DEUDOR DEBE DE PAGAS ESOS GASTOS
DEVUELTA
▪ PEDIR QUE LA COSA SE PONGA EN DEPOOSITO A COSTA
DEL ACREEDOR
▪ RECLAMAR DAÑOS Y PERJUICIOS
DERECHOS REALES DE GARANTIA
COSAS MUEBLES QUEDAN EN MANOS DEL
PRENDA CON REGISTRABLES DEUDOR Y SE INCRIBE LA
REGISTRO CON TITULO DE PRENDA EN EL TITULO
PROPIEDAD

SE PACTA UN PLAZO MAS CUMPLIDO SE DESAFECTA

INTERESES DEL MONTO EL GRABADO DEL TITULO
PRESTADO DE PROPIEDAD

SI EL DEUDOR NO PAGA AL ACREEDOR LO PACTADO ESTE PUEDE EJECUTAR EL BIEN

MEDIANTE SUBASTA PUBLICA
DERECHOS REALES DE GARANTIA
ART. 2212. CCyC Concepto
La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
ANTICRESIS
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda.

ANTICRESIS
DURACION
10 AÑOS

DE LA
5 AÑOS
PARA INMUEBLES PARA MUEBLES

USA LA COSA DADA Y PERCIBE SUS FRUTOS

EL ACREEDOR SE IMPUTAN PRIMERO A GASTOS E INTERESES
SE DEBE DAR CUENTA AL DEUDOR.
ASPECTOS ETICOS Y LEGALES DEL EJERCICIO PROFESIONAL I y II
ARQ. JAVIER E. ARCA

AEyLDEP
2021