Codigos Caba 2022 2°

ASPECTOS ETICOS Y LEGALES DEL EJERCICIO PROFESIONAL I y II
ARQ. JAVIER E. ARCA
• PLAN URBANO AMBIENTAL SIGNIFICADO

• CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO – CABA.
AEyLDEP
• TIPOLOGIAS CONSTRUCTIVAS (ENTRE MEDIANERAS Y PERIMETRO LIBRO O SEMI LIBRE 2022
•
PLAN URBANO AMBIENTAL
Es el conjunto de disciplinas que se encarga del estudio de

URBANISMO : los asentamientos humanos para su diagnóstico, comprensión e
intervención. El urbanismo utiliza a la geografía urbana como herramienta fundamental,
e intenta comprender los procesos urbanos a fin de planificar las intervenciones para la
cualificación del espacio.
PLAN URBANO AMBIENTAL :

El planeamiento urbanístico o
planificación urbanas son el conjunto de instrumentos técnicos y normativos que se
redactan para ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación o,
en su caso, conservación.
Comprende un conjunto de prácticas de carácter esencialmente proyectivo con las que se
establece un modelo de ordenación para un ámbito espacial, que generalmente se refiere
a un municipio, a un área urbana o a una zona con escala de barrio.
LIMITES AL DOMINIO
ARTICULO 1970 C.C.y C.-Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al
dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El
aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad
con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de

vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción
CODIGOS PLANEAMIENTO
EDIFICACION
HISTORIA DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE CABA
PRIMER CODIGO DE 1° MODIFICACION COD.
SE DICTA LA
EDIFICACION DE LA CIUDAD PLANEAMIENTO URBANO 1°
"LEY
ORGÁNICA MODIFICACION
FUNDAMENTA LEY 13512 PROP. 1° MODIFICACION CODIGO
L PARA LA HORIZONTAL COD. URBANISTICO
CIUDAD DE PLANEAMIENTO
BUENOS URBANO
AIRES“.
NUEVOS
NUEVO REGLA-
CODIGO MENTOS
REGLAMENTOS DE TECNICOS
URBANISTICO
EDIFICACIÓN
MODIFICACION
NUEVO PLANO CODIGO DE PLANEAMIENTO LEY 962 CODIGO
DEL CENTENARIO URBANO (FOT + FOS) ACCESIBILIDAD
HISTORIA DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE CABA
1853, se dicta la "Ley Orgánica Fundamental para la En 1948, se aprueba la Ley de Propiedad
Ciudad de Buenos Aires", siendo que Buenos Aires se Horizontal, se incrementa edificabilidad en zonas
dicta su propia Constitución el 11 de abril de 1854. céntricas.
En 1977, en plena época de dictadura militar se
En 1887 se ponen en marcha instrumentos como los publica el Código de Planeamiento Urbano con
Reglamentos de edificación, los catastros para el conceptos como el FOT y el FOS muy duros
control impositivo (1892), el plano de desarrollo
urbano de 1904. En 1989 se publica una modificación al código de
planeamiento urbano ampliando el FOT y
flexibilizando unidades constructivas
En 1909 se elabora el "Nuevo Plano del Centenario"
que plantean la necesidad de acción estatal en:
En el año 2000 Se aprueba en la legislatura de
1- El trazado de redes de infraestructuras viales y de
la ciudad, una nueva modificación al código de
servicios para toda la ciudad.
planeamiento urbano con conceptos mas
2- El control de la acción de los loteadores y de la
modernos, identificando la necesidad de
construcción privada mediante reglamentos.
construcciones en zona sur mediante medidas
3- Los proyectos de vivienda obrera ejemplar para
adoptadas en el mismo (sin pago de derechos y
incentivar al capital privado (con pocas
25% mas de fot)
materializaciones).
En el 2003 se aprueba la LEY 962, llamada ley de
En 1944 se publica el primer Código de accesibilidad que modifica los conceptos de
edificación de la ciudad que sustituye a los accesibilidad hasta ese entonces, genera un
antiguos reglamentos edificio accesible para el 100 % de sus habitantes.
CODIGO URBANISTICO – CABA -
CODIGO URBANISTICO
CODIGO URBANISTICO
REGULA :
• DONDE
• CUANTO?
• QUE CONSTRUIR? MODIFICACION

CODIGO URBANISTICO 2020
CABA : Relación con el Plan Urbano Ambiental (P.U.A.) El Plan Urbano Ambiental (Ley Nº
2.930) constituye la ley marco a la cual se ajusta el presente Código Urbanístico y
las normas que lo complementan
El Código Urbanístico ordena el tejido, los usos del suelo y las cargas públicas, incluyendo los
espacios públicos y privados y las edificaciones que en éstos se desarrollen, considerando las
condiciones ambientales, morfológicas y funcionales de la Ciudad en su totalidad. Este Código
regula aquellos asuntos relacionados con el uso del suelo y el subsuelo; las cesiones de espacio
público, el parcelamiento y la apertura de vías públicas; el sistema de movilidad; el tejido urbano
y la edificabilidad; lineamientos del hábitat; reurbanización e integración socio urbana; la
protección patrimonial e identidad; los instrumentos de desarrollo territorial y los programas de
actuación urbanística; y todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento
urbanístico del territorio de la Ciudad. La precedente enunciación no es taxativa y no debe
interpretarse como una limitación para todo otro supuesto no prescrito en éste Código que integre
las facultades regulatorias del Poder Ejecutivo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El Plan Urbano Ambiental (Ley Nº 2.930)
constituye la ley marco a la cual se ajusta el
Código Urbanístico • TITULO 1 GENERALIDADES, PRINCIPIOS Y DEFINICIONES
• TITULO 2 CERTIFICADOS Y TRAMITES
• TITULO 3 NORMAS DEL USO DEL USO DEL SUELO
• TITULO 4 CESIONES DE ESPACIO PÚBLICO,

PARCELAMIENTO Y APERTURA DE VÍAS PÚBLICAS
• TITULO 5 SISTEMAS DE MOVILIDAD
• TITULO 6 NORMAS DE EDIFICABILIDAD
• TITULO 7 LINEAMIENTOS DEL HABITAT
• TITULO 8 REURBANIZACIÓN E INTEGRACIÓN SOCIO-URBANA
• TITULO 9 PROTECCIÓN PATRIMONIAL E IDENTIDAD

CODIGO URBANISTICO – CABA - • TITULO 1 GENERALIDADES, PRINCIPIOS Y DEFINICIONES
• PRINCIPIOS Los principios de planificación urbana y ambiental que rigen al Código Urbanístico son:
CIUDAD
INTEGRADA POLICÉNTRICA PLURAL SALUDABLE DIVERSA
En cuanto a la En cuanto a consolidar En cuanto a que sea un Con condiciones de En cuanto a mantener su
vinculación de todas la jerarquía de su gran espacio de vida habitabilidad que pluralidad de actividades
sus zonas entre sí y, Área Central y, para todos los sectores garanticen la calidad (residenciales,
en especial, de la simultáneamente, sociales, ofreciendo en ambiental y la productivas, culturales) y
zona sur con el resto promover una red de especial un hábitat sostenibilidad, de su pluralidad de formas
de la Ciudad, de la centros secundarios, digno para los grupos provisión adecuada de residenciales (distintas
Ciudad con los ríos así como de centros de menor capacidad infraestructura densidades, distintas
que la rodean y de la comunales y barriales económica, así como un de saneamiento, de la morfologías),
Ciudad con el con identidad y hábitat accesible para prevención de compatibilizando los
Conurbano, con el que pujanza propia. las personas con inundaciones y de requerimientos de calidad
constituye capacidades la resolución de la ambiental de cada una de
un área Metropolitana diferenciales. gestión de los residuos.. ellas y enriqueciéndolas
con su mutua convivencia.
Superficie potencial total de cada parcela, determinada por el área edificable y el

• CAPACIDAD plano límite correspondiente a cada unidad de edificabilidad.
CONSTRUCTIVA: En las áreas especiales individualizadas, corresponde a la sumatoria de la superficie
edificable y las superficies deducibles.
• CENTRO LIBRE Superficie no edificable del terreno, destinada prioritariamente a espacio libre verde y
DE MANZANA: suelo absorbente, comprendida entre las líneas internas de basamento.
• ESPACIO LIBRE Espacio aéreo del interior de la manzana limitado por los planos verticales que pasan
DE MANZANA por las líneas de frente interno.
• SUPERFICIE Toda superficie techada cuyo perímetro se encuentra cerrado o abierto en menos de
CUBIERTA un 50%.
• SUPERFICIE Suma de las superficies de los locales, entresuelos, entrepisos, voladizos y pórticos de
CUBIERTA TOTAL un edificio, incluyendo la sección horizontal de muros y tabiques en todas las plantas,
hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.
• SUPERFICIE Superficie resultante de restar las superficies deducibles a la capacidad constructiva en

EDIFICABLE las áreas especiales individualizadas.
• FACTOR DE Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie
OCUPACION edificable. El F.O.T. sólo resultará aplicable en aquellas Áreas Especiales
TOTAL (F.O.T.) Individualizadas en que se indica.
Edificio cuya altura de fachada sea igual o mayor al setenta y cinco por ciento (75%) de la
• EDIFICIO altura máxima establecida para su Unidad de edificabilidad o Área Especial
CONSOLIDADO Individualizada, o se trate de un edificio catalogado.
En caso de techos inclinados la semisuma de las alturas máxima y mínima de la
cubierta no debe sobrepasar la altura máxima indicada.
Espacio aéreo abierto entre volúmenes edificados, en el dominio público y en el privado,

• ESPACIO
que brinda el necesario asoleamiento, ventilación y vistas a los ambientes habitables.
URBANO
Sus dimensiones se establecen en el Código.
• ALTURA DE Medida vertical de la fachada principal, tomada sobre la Línea Oficial

FACHADA o la Línea Oficial de Edificación, a partir de la cota de la parcela.
• ALTURA Distancia máxima vertical sobre las fachadas y sobre la Línea Oficial
MAXIMA que prescribe el presente Código.
• ALTURA Corresponde a la altura que debe obligatoriamente alcanzar la

FIJA edificación, a diferencia de la altura máxima, que es optativa.
• PLANO LIMITE Plano virtual que limita la altura permitida en el punto más alto del edificio
• PERFIL
Se entiende como tal a la silueta máxima construible
EDIFICABLE
CODIGO URBANISTICO – CABA - • TITULO 3 NORMAS DEL USO DEL SUELO
NORMAS DE USO DEL SUELO :

Áreas de Mixtura del Usos
Delimitadas en las Planchetas de Edificabilidad y Usos, y los usos
a establecerse son los que resulten de aplicar
las disposiciones del Cuadro de Usos del Suelo N° 3.3.
Las Áreas de Mixtura de Usos se clasifican como:
•Baja Mixtura del Usos de Suelo 1: áreas predominantemente residenciales con

comercios minoristas y servicios personales de baja afluencia.
•Media Mixtura de Usos del Suelo A 2: áreas y corredores destinados a residencia,
servicios y comercios de mediana afluencia.
•Media Mixtura de Usos del Suelo B 3: áreas y corredores destinados a residencia,
depósitos siempre que incluyan local de venta y servicios y comercios de mediana
afluencia.
•Alta Mixtura de Usos del Suelo 4: áreas y corredores destinados a residencia,
depósitos siempre que incluyan local de venta y servicios y comercios de afluencia
metropolitana.
CODIGO URBANISTICO – CABA - • TITULO 6 NORMAS DE EDIFICABILIDAD
LA EDIFICABILIDAD DEFINE LA CONSTRUCTIBILIDAD APLICABLE A CADA UNIDAD DE LA

CIUDAD DE BUENOS AIRES DE CONFORMIDAD A LA SIGUIENTE CLASIFICACIÓN:
Son los corredores centrales. Concentran actividades, modos de transporte y

CORREDORES ALTOS (C.A.) densidad, con un alto grado de consolidación. Sus alturas guardan relación
con el ancho de los espacios públicos que enfrentan.
Son los corredores principales. Concentran actividades, modos de transporte

CORREDORES MEDIOS (C.M.) y densidades, con un menor grado de consolidación.
UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD Son las áreas de la ciudad de menor altura que los corredores, con alturas
DE ALTURA ALTA (U.S.A.A.) adecuadas a los espacios públicos de calles y avenidas barriales.
UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD Son las áreas de la ciudad con alturas de escala media, adecuadas para un
DE ALTURA MEDIA (U.S.A.M.) carácter residencial mixto con cercanía a corredores y centros barriales.
Son las áreas de la ciudad de alturas menores, adecuadas para el desarrollo

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD
principalmente de actividades residenciales y se divide en U.S.A.B. 1 y 2.
DE ALTURA BAJA (U.S.A.B.) La delimitación geográfica que corresponde a cada una de ellas se encuentra
en las Planchetas de Edificabilidad y Usos.
IR A PLANCHETA N° 06
PLANCHETAS
CATASTRALES
CORREDORES ALTOS (C.A.)
La edificabilidad máxima se corresponde con

una Altura Máxima de treinta y ocho (38)
metros, con una altura de Planta Baja
mínima de tres metros (3m), la cual
no podrá tener una cota inferior a cero en los
primeros ocho metros (8m) de fondo
contados desde la L.O. con excepción de
rampas vehiculares y escaleras.
El área edificable se encuentra limitada por

L.O. y la L.F.I.Entre L.O. y la L.I.B. se podrá
edificar un basamento hasta los seis (6)
metros de altura. Entre L.O. y la L.I.B. se
podrá edificar subsuelo según el artículo 6.6.
En parcelas de esquina estará definido por la
L.O.E. En los casos de retiros obligatorios,
estará definido por la L.E.
CORREDORES ALTOS (C.A.)

CORREDORES MEDIOS (C.M.)
La edificabilidad máxima se corresponde con

una Altura Máxima de treinta y un metros con
veinte centímetros (31.20m) con una altura de
Planta Baja mínima de tres metros (3m), la
cual no podrá tener una cota inferior a cero en
los primeros ocho metros (8m) de fondo
contados desde la L.O. con excepción de
rampas vehiculares y escaleras.
El área edificable se encuentra limitada por
L.O. y la L.F.I. Entre L.O. y la L.I.B. se podrá
edificar un basamento hasta los seis (6)
metros de altura. Entre L.O. y la L.I.B. se
podrá edificar subsuelo segúnel artículo 6.6.
En parcelas de esquina estará definido por la
L.O.E.
En los casos de retiros obligatorios, estará
definido por la L.E.
CORREDORES MEDIOS (C.M.)

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA ALTA (U.S.A.A.)
La edificabilidad máxima se corresponde

con una Altura Máxima de veintidós
metros con ochenta centímetros
(22,80m) con una altura de Planta Baja
mínima de tres metros (3m), la cual no
podrá tener una cota inferior a cero en
los primeros ocho metros (8m) de fondo
contados desde la L.O. con excepción
de rampas vehiculares y escaleras..
El área edificable se encuentra limitada

por L.O. y la L.F.I.
Entre L.O. y la L.I.B. se podrá edificar
subsuelo según el artículo 6.6.
En parcelas de esquina estará definido
por la L.O.E. En los casos de retiros
obligatorios, estará definido por la L.E.
UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA ALTA (U.S.A.A.)

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA MEDIA (U.S.A.M.)
La edificabilidad máxima se
corresponde con una Altura Máxima
de diecisiete metros con veinte
centímetros (17,20m) con una altura
de Planta Baja mínima de tres metros
(3m), la cual no puede tener una cota
inferior a cero en los primeros ocho
metros (8m) de fondo contados desde
la L.O. con excepción de rampas
vehiculares y escaleras.
El área edificable se encuentra 17,20 m
limitada por L.O. y la L.F.I.
En parcelas de esquina está definido
por la L.O.E. En los casos de retiros
Se puede edificar subsuelo según el
artículo 6.6. del presente Código.
UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA MEDIA (U.S.A.M.)
2.50 m POR SOBRE EL P.L.
2.50 m
17,20 m
UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA BAJA 1 (U.S.A.B.1)

con una Altura Máxima de nueve metros
(9m) con una altura de Planta Baja
mínima de dos metros con sesenta
centímetros (2,60m), la cual no podrá
tener una cota inferior a cero en los
primeros ocho metros (8m) de fondo
contados desde la L.O. con excepción
de rampas vehiculares y escaleras.
El área edificable se encuentra limitada

por L.O. y la L.I.B.
En parcelas de esquina está definido por
la L.O.E. En los casos de retiros
artículo 6.6 del presente Código.
Para el caso de U.S.A.B.1, se

puede superar en dos metros con
cincuenta centímetros (2,50m) el
Plano Límite con techos inclinados
cuyos espacios interiores no sean
habitables, tanques de distribución
de agua, calderas, chimeneas, 2.50 m
instalaciones de
acondicionamiento de aire,
parapetos de azoteas, sobre
recorrido, sala de máquinas de
ascensor y caja de escalera de
acceso a azotea.

con una Altura Máxima de once metros
con sesenta centímetros (11,60m) con una 2.50 m POR SOBRE
altura de Planta Baja mínima de dos EL P.L.
metros con sesenta centímetros (2,60m),
la cual no puede tener una cota inferior a
cero en los primeros ocho metros (8m) de
fondo contados desde la L.O. con
excepción de rampas vehiculares y
escaleras.
El área edificable se encuentra limitada por 11.60 m
L.O. y la L.I.B.
En parcelas de esquina está definido por la
L.O.E. En los casos de retiros
artículo 6.6. del presente Código.
2.50 m
2.50 m
11.60 m
En todos los casos se garantiza a las parcelas una banda edificable mínima de
• ÁREA EDIFICABLE
dieciséis (16) metros.
• LÍNEA DE FRENTE INTERNO (L.F.I.)
Es la línea coincidente con la proyección de

los planos que determinan el Centro Libre de
Manzana.
Entre las Líneas de Frente Interno que

conforman el Centro Libre de Manzana se
encuentra comprometido el interés público por
ser un espacio urbano de dominio privado.
Se sitúa paralelamente con respecto a cada

L.O. o L.E. a una distancia (d) igual a un
cuarto (¼) de la medida entre los puntos
medios de las L.O. opuestas de la manzana.
• LÍNEA DE FRENTE INTERNO (L.F.I.)

½ DE LA MEDIDA DE CADA CUADRA
L.O. CALE
L.O.
1/4
CALLE
1/4
1/4 1/4 1/4
1/4
L.F.I.
MEDIANAS
1/4
L.O. L.O.
CALLE
• LÍNEA INTERNO DE BASAMENTO Es la línea coincidente con la proyección delos planos que
limitan la edificación permitida del basamento para aquellas
tipologías y unidades de edificabilidad que lo permitan con el
centro libre de manzana.
La Línea Interna de Basamento para las

manzanas cuadrangulares será un polígono
semejante al de la manzana que lo contiene,
trazado mediante paralelas a las L.O. o L.E. a una
distancia igual a un tercio (1/3) de la medida entre
los puntos medios de la L.O. opuestas de la
manzana.
El Espacio Libre de Manzana puede ser edificado
hasta la Línea Interna de Basamento con la
construcción de un cuerpo cuya altura estará
regulada según cada Unidad de Edificabilidad.
Por encima de dicha altura sólo pueden sobresalir
barandas o parapetos
traslúcidos hasta un metro con veinte centímetros
(1,20 m) de alto
• LÍNEA DE INTERNA DE BASAMENTO (L.I.B.)

½ DE LA MEDIDA DE CADA CUADRA
L.O. CALE
L.O.
1/3
CALLE
1/3
1/3 1/3 1/3
1/3
L.F.I.
MEDIANAS
1/3
L.O. L.O.
CALLE
• LINEAS DE MANZANA
CALE
Centro libre de manzana
L.O.
L.O.
CALLE
1/3
1/3
1/3
1/4 1/4 1/4 1/4
L.I.B.
L.F.I.
1/4 1/3
L.O. L.O.
CALLE
6.4.2.1. Casos especiales de determinación de la L.F.I.

La Línea de Frente Interno se determina particularmente en los siguientes casos:
• En manzanas cuadrangulares en las cuales la

semisuma de dos de sus lados opuestos resulte
inferior a sesenta y dos metros (62m)
• En todos los casos el organismo
competente establece de oficio mediante
acto administrativo la línea de frente
interno correspondiente para toda la
• Cuando la superficie de la manzana sea inferior a
manzana, o ante la primera solicitud de
cuatro mil metros cuadrados (4.000m2).
permiso de obra presentada por un
propietario –
• Cuando la manzana tenga tres (3), cinco (5) o

más lados, o algún lado curvo.
6.4.2.3. EXTENSIONES VINCULADAS AL ESPACIO LIBRE DE MANZANA
c) Conformación de extensiones del Espacio Libre de Manzana de tipo irregular (EELMI), por retiros laterales y
de fondo ante la existencia de edificios consolidados:
Es de aplicación para el caso de parcelas que disten menos de la distancia
determinada por la prolongación virtual de las L.F.I. concurrentes más nueve
metros (9m), hasta una distancia máxima de treinta y cuatro metros (34m)
de las prolongaciones de las L.O. concurrentes y el/los edificios linderos
se encuentren consolidados y cuenten con un área descubierta
existente lateral y/o de fondo.
La nueva construcción, debe retirarse de su L.D.P. lateral tres metros (3m)

como mínimo, en correspondencia con el área descubierta y retirarse
mínimo ocho metros (8m) de la L.D.P. de fondo (d') en el caso de C.A. y
C.M. y mínimo seis metros (6m) en el caso de U.S.A.A. y U.S.A.M.
Para las parcelas menores a veintidós metros (22m), el retiro de fondo

mínimo debe ser de tres metros (3m), si a través de la extensión se vincula
al Espacio Libre de Manzana.
El área descubierta resultante se considera Espacio Urbano.
d) Conformación de extensiones del Espacio Libre de Manzana de tipo regular (EELMR), ante la inexistencia de
edificios consolidados:
La extensión del Espacio Libre de Manzana de esquinas

debe conformarse de la siguiente manera:
En los ángulos del encuentro virtual de las dos trazas de
la L.F.I., a una distancia a = 9 m de aquél, éstas deben
retroceder hacia la L.O., con una perpendicular de
longitud a' = 9 m. Desde allí deben arrancar sendas
paralelas a las LO. que en su encuentro definían los
límites del espacio libre de manzana. Cuando las L.O.
formen un ángulo menor de 80º, la distancia al encuentro
virtual de las dos trazas de las L.F.I. debe ser (a`) = 18
m, siendo los retiros iguales que en el caso anterior.
d) Conformación de extensiones del Espacio Libre de Manzana de tipo regular (EELMR), ante la inexistencia de
edificios consolidados:
CODIGO URBANISTICO – CABA – PLUSVALIA
Es un instrumento urbanístico que regula el mayor

Ley para el desarrollo urbano y
aprovechamiento constructivo de aquellas parcelas donde
hábitat sustentable (plusvalía)
se genera aumento en el valor por cambios normativos
Valor de incidencia del suelo: Es el valor del

terreno en UVAs por metro cuadrado de superficie. Alícuota diferencial por zona: Para el cálculo del derecho se
El mismo está establecido por la Ley N°6062 y su establecen alícuotas diferenciales por zonas según su nivel de
decreto reglamentario para cada manzana de la desarrollo urbano. Las alícuotas están establecidas por la Ley
ciudad N°6062 y su decreto reglamentario y son cuatro: zona 1 (10%),
zona 2 (18%), zona 3 (27%) y zona 4 (35%).
CODIGO URBANISTICO – CABA – PLUSVALIA
Es un instrumento urbanístico que regula el mayor

Ley para el desarrollo urbano y
aprovechamiento constructivo de aquellas parcelas donde
hábitat sustentable (plusvalía)
se genera aumento en el valor por cambios normativos
CODIGO EDIFICACION – CABA –
CODIGO EDIFICACION
CODIGO DE EDIFICACION
REGULA :
• COMO ?
• CON QUE ?
• COMO SE REGLAMENTOS TECNICOS

PRESENTA? VIGENTES
HABITABILIDAD
LOCAL HABITABLE: Recinto interior destinado a la permanencia de personas, en los cuales se determinan
condiciones de habitabilidad adecuada a los usos y tiempos de permanencia que en ellos se desarrollan.
CLASIFICACION DE LOS LOCALES
• Son espacios donde se habita o trabaja de manera

LOCALES DE PERMANENCIA permanente o por un lapso prolongado por un mismo grupo
de usuarios, y/o en los cuales las actividades que se realizan
O DE PRIMERA CLASE : requieren de iluminación natural y vistas al exterior. Definen
el uso principal del edificio, sus características
particulares, infraestructura y/o localización.
• ESTAR/COMEDOR/COCINA/DORM.
• ESTAR
• ESCRITORIO O ESTUDIO EN VIVIENDA
• COMEDOR
• BIBLIOTECA -
HABITABILIDAD
• Son aquellos que sirven a los locales de permanencia.

LOCALES COMPLEMENTARIOS Son de uso complementario tanto para los Locales de
Primera Clase como para los de Tercera. Los locales de
O DE SEGUNDA CLASE : Segunda Clase complementan un Uso, no obstante, no
definen el carácter particular del edificio.
• COCINA • TOILETTE
• LAVADERO • CUARTO DE PLANCHADO/COSTURA
• CUARTO DE BAÑO • GUARDARROPA
HABITABILIDAD
• Son de uso eventual, para un mismo grupo de usuarios, o

LOCALES DE uso continuo, pero con rotación de usuarios. Definen el uso
principal del establecimiento, las características
PERMANENCIA EVENTUAL particulares o especializadas, su infraestructura y/o su
O DE TERCERA CLASE: localización. También pueden complementar el uso
principal cuando esté definido por locales de Primera Clase.
Se incorpora al Dormitorio en esta categoría .
• DORMITORIO
• LOCAL DE COMERCIO • RESTAURANTE / COCINA DE HOTEL
• DEPOSITO COM. • SUM (EN VIVIENDA COLECTIVA)
• VESTUARIO COLECTIVO • SALA DE JUEGOS
• GIMNASIO • QUINCHO
HABITABILIDAD

LOCALES DE TRÁNSITO O • PASO / HALL / PALIER
DE CUARTA CLASE: • CUARTO DE ROPERO y/o VESTIDOR ANEXO A DORMITORIO
• DESPENSA / DEPOSITO NO INDUSTRIAL
• Son locales sin permanencia de usuarios, excepto para períodos

LOCALES SIN
muy breves de tiempo. En general son de apoyo a una actividad o
PERMANENCIA O DE sirven como auxiliares para servicios generales del edificio.
QUINTA CLASE:
• PORTERIA / ADMINISTRACION / CUARTO DE MAQUINAS
• LOCAL PARA INSTALACIONES / MEDIDORES
• ARCHIVO
ILUMINACION Y VENTILACION
DE LOCALES DE PRIMERA CLASE ESPACIO URBANO

Un local de permanencia o de primera clase, debe recibir luz del día y ventilación de Espacio Urbano. Los locales de
primera clase ubicados desde la altura máxima y hasta el plano límite pueden iluminar y ventilar a patio vertical.
ART. 3.8.1.1.3. DE LA SUPERFICIE DEL AMBIENTE 0,20 PARA ILUMINAR Y 0,05 PARA VENTILAR -
DE LOCALES DE SEGUNDA CLASE PATIO VERTICAL*

* BAÑOS y RETRETES PODRAN VENTILAR POR CONDUCTO.
DE LOCALES DE TERCERA CLASE ILUMINACION A PATIO VERTICAL *

* EXCEPTO ESCALERAS QUE DEBERAN VENTILAR A ESPACIO URBANO 1/8 ILUMINACION
1/3 VENTILACION (CLARABOYAS) .
DE LOCALES DE CUARTA CLASE POR CONDUCTO *

* EXCEPTO ESCALERAS QUE DEBERAN VENTILAR A ESPACIO URBANO
DE LOCALES DE QUINTA CLASE POR CONDUCTO

AVISOS Y PERMISO DE OBRA
Previo a la realización de cualquier tarea constructiva debe solicitarse un Aviso de Obra o Permiso de
Demolición o de Ejecución de Obra Civil y/o Instalaciones conforme los alcances de la tarea.
El Aviso de Obra autoriza exclusivamente a ejecutar las siguientes

AVISO DE OBRA
tareas de mantenimiento y modificación en edificaciones existentes :
a) Reparar, limpiar, pintar o cambiar texturas de fachadas o instalar toldos y/o marquesinas, cuando se
requiera la colocación de vallas provisorias para ocupar la vereda con materiales y/o se requiera el
armado de andamios y/o defensa para evitar la caída de materiales.
b) Reemplazar y/o ejecutar -en interiores- contrapisos, carpetas de asiento, solados, revoques,
revestimientos de paredes y/o cielorrasos.
c) tabiques divisorios no portantes de acuerdo a lo previsto en el artículo 3.3.1.5. “Subdivisión de
Locales”, siempre que no cambien las condiciones de habitabilidad de los locales .
d) Reemplazar el material de cubierta de techos y/o ejecutar tareas para la realización de techos y
muros verdes, sin afectar la estructura portante.
El Aviso de Obra autoriza exclusivamente a ejecutar las siguientes

AVISO DE OBRA
tareas de mantenimiento y modificación en edificaciones existentes :
d) Ejecutar modificaciones en instalaciones sanitarias, eléctricas, mecánicas, electromecánicas, térmicas

y de prevención contra incendios que no impliquen aumento de capacidad.
El aviso de obra se otorga una vez evaluada la documentación exigida en los Reglamentos Técnicos.
La ejecución de las tareas comprendidas en el Aviso de Obra es de exclusiva responsabilidad del
propietario del inmueble, el cual puede contar con un profesional habilitado para ejecutar la obra,
quien asume las responsabilidades según el alcance de su título.
LA DOCUMENTACIÓN PRESENTADA PARA LA OBTENCIÓN DEL

AVISO DE OBRA REVISTE CARÁCTER DE DECLARACIÓN JURADA.
Previo a la realización de trabajos de demolición total o parcial, debe

solicitarse un Permiso de Demolición en el cual el profesional
PERMISO DE DEMOLICION
responsable debe declarar los datos de las construcciones y/o
superficies a demoler requeridos en los Reglamentos Técnicos y que
en las mismas no se encuentren afectadas otras estructuras y
condiciones de seguridad.
El Permiso de Ejecución de Obra Civil se autoriza a través del registro

de la documentación correspondiente, según el tipo y clasificación de
la obra, y conforme el procedimiento que se establece en los
PERMISO DE EJECUCION
Reglamentos Técnicos.
DE OBRA CIVIL
Los Permisos de Ejecución de Obra Civil requieren intervención de uno
o más profesionales habilitados, quien/es asume/n la responsabilidad
técnica de la documentación presentada y de los trabajos a realizar en
la medida que corresponda a los roles asumidos.
CLASIFICACIÓN DE LOS PERMISOS DE EJECUCIÓN DE OBRA CIVIL
Permite ejecutar modificaciones internas no estructurales

en superficies con registro previo sin límites de
superficie; demoliciones y modificaciones parciales
PERMISO DE EJECUCIÓN DE MICRO OBRA estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta
cincuenta metros cuadrados (50,00 m2)
TODOS LOS ROLES LOS PUEDE EJERCER EL

MISMO PROFESIONAL
vigencia de 1 año para iniciar y 2 años para finalizar
Permite ejecutar demoliciones y modificaciones parciales

estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta mil
metros cuadrados (1000,00 m2) y/o subsuelos de hasta
PERMISO DE EJECUCIÓN DE OBRA MENOR cuatro metros (4,00 m) de profundidad total y/o para
aquellas obras nuevas donde el plano límite no supere
los quince metros (15,00 m) sobre la cota de parcela.

MISMO PROFESIONAL
Permite ejecutar demoliciones y modificaciones parciales

estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta
cinco mil metros cuadrados (5000,00 m2) y/o subsuelos
PERMISO DE EJECUCIÓN DE OBRA MEDIA de hasta seis metros (6,00 m) de profundidad total y/o
para aquellas obras nuevas donde el plano límite no
supere los cuarenta y cinco metros (45,00m) sobre la
cota de parcela.

MISMO PROFESIONAL
El Permiso de Obra Mayor permite ejecutar demoliciones y

modificaciones parciales estructurales, obras nuevas y
ampliaciones sin límite de superficie, altura o profundidad.
PERMISO DE EJECUCIÓN DE OBRA MAYOR
DIRECTOR DE OBRA Y CONSTRUCTOR DEBEN SER
DISTINTOS

HABITABILIDAD - MEDIDAS MINIMAS DE LOCALES -
LOCALES LADO MÍNIMO (m) SUPERFICIE MÍNIMA (m2)
Local Único de 1° Clase 2,8 18
9
1° Clase 2,8
7,5
3° Clase 2,5
3
Cocinas 1,5
Balcon Terraza o Patio 1,2 1,5
• En caso de contar con más de un local de permanencia además del de primera clase, los demás locales
pueden ser de tercera clase, siempre que iluminen y ventilen, como mínimo, a Patio Vertical y que las
aberturas se ubiquen de tal manera que la distancia mínima a un paramento enfrentado a las mismas
sea de cinco metros (5,00 m).
LADO SUP. ILUMINACION
LOCAL USO DEL LOCAL VENTILACION MINIMA H LIBRE *
MINIMO MINIMA MINIMA
Comedor 2,80 9,00

Estar 2,80 9,00
1° CLASE ESPACIO URBANO ESPACIO URBANO 2,60
Estar-Comedor 2,80 9,00
Local Unico de 1° Clase 2,80 18,00
Baño tipo I 1,50 3,00 Artificial Nat. por conducto o mec
Baño tipo II 1,50 2,50 Artificial Nat. por conducto o mec
Baño mínimo 0,90 1,40 Artificial Nat. por conducto o mec
Toilette 0,90 N/A Artificial Nat. por conducto o mec Hasta 3m2 2,10 Más
2° CLASE
Retrete 0,75 N/A Artificial Nat. por conducto o mec de 3m2 2,30
Cocina (no de trabajo) 1,50 3,00 Patio Vertical Patio Vertical
Cocina integrada 1,50 3,00 Artificial Natural por conducto
Lavadero N/A N/A Artificial Natural por conducto
Biblioteca Artificial Nat. por conducto o mec
Comedor Colectivo Patio Vertical 5,00 mts Patio Vertical 5,00 mts
Hasta 16 m2 2,40
3° CLASE Dormitorio 2,50 7,50 Patio Vertical 5,00 mts Patio Vertical 5,00 mts
Mas de 16 m2 2,60
Escritorio / Estudio Patio Vertical 5,00 mts Patio Vertical 5,00 mts
Sala de Juegos Artificial Nat. por conducto o mec
Comedor Hasta 16m2 2,10 16
1,00 (0,95 en lotes
4° CLASE Hall N/A Artificial NO REQUIERE VENT. NAT. a 30m2 2,30 Más de
menores a 8,66)
Pasillo 30m2 2,60
Deposito Hasta 16m2 2,10 16
5° CLASE Despensa N/A N/A Artificial Conducto a 30m2 2,30 Más de
Guardarropa 30m2 2,60
LADO SUPERFICIE
• Cuando se proyecte un área de lavabo integrada
LOCAL deberá tener un lado mínimo de 0,80 y un área mínima
MINIMO (MTS) MINIMA (M2)
de 1,10 m². (Fuera del Baño)
LUGAR DE GUARDADO 0,8 -
• Las duchas se instalarán de modo que ningún artefacto
se sitúe a menos de 0,40 m del eje vertical del centro
BAÑO 1º (In- Lo -Du c/Ba) 1,5 3
de la flor.
BAÑO 2º (In- Lo -Du s/Ba) 1,5 2,5
• En los casos en que se proyecte un baño de servicio,
deberá proyectarse acorde a un baño de 3º.
BAÑO 3º (In- Lo -Du) 0,9 1,4
BAÑO 4º (In-Du) 0,9 1,2 • En los locales de Primera Clase y Tercera Clase,
cuando el Uso determinado no especifique
RETRETE O TOILETTE 1 (In-Lo-Be) 0,9 - dimensión mínima, se debe garantizar un espacio
libre para circulación que permita la inscripción de
RETRETE O TOILETTE 2 (In-Lo) 0,9 - un círculo de 1,70 m de diámetro.
RETRETE O TOILETTE 3 (In) 0,75 -

VIVIENDA MINIMA :
• Se considera Unidad de Vivienda Mínima a aquellas unidades de uso con uno o más locales de
permanencia, cuyas superficies sumen entre 26,00 m2 y 33,50 m2.
• En edificios de vivienda colectiva las unidades funcionales de superficie mínima no

pueden exceder más del 50% de las unidades funcionales de dicho edificio.
LADO SUP. ILUMINACION
USO DEL LOCAL VENTILACION MINIMA
MINIMO MINIMA MINIMA
UN LOCAL DE 1° CLASE 2,80 18,00 a 25,50 Espacio Urbano Espacio Urbano
COCINA 1,50 3,00 Patio Vertical Patio Vertical
BAÑO TIPO II 1,50 2,50 Ilum, Artificial Nat. Por Conducto o Mec.
EXPANSION 1,20 1,50 - -
ESPACIO DE GUARDADO 0,60 1,00 - -
*El ancho mín. de circulaciones internas: 1,00 m

Cocinas y lavaderos: circulación min 0,90m
Cocinas y lavaderos integrados a local de primera: circulación min 0,80m
CODIGO URBANISTICO – CABA – PLANO UNICO
ASPECTOS ETICOS Y LEGALES DEL EJERCICIO PROFESIONAL I y II
ARQ. JAVIER E. ARCA
AEyLDEP
2022

Codigos Caba 2022 2°

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ASPECTOS ETICOS Y LEGALES DEL EJERCICIO PROFESIONAL I y II

ARQ. JAVIER E. ARCA

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• TITULO 6 NORMAS DE EDIFICABILIDAD

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CORREDORES ALTOS (C.A.)

La edificabilidad máxima se corresponde con

El área edificable se encuentra limitada por

CORREDORES ALTOS (C.A.)

CORREDORES MEDIOS (C.M.)

La edificabilidad máxima se corresponde con

CORREDORES MEDIOS (C.M.)

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA ALTA (U.S.A.A.)

La edificabilidad máxima se corresponde

El área edificable se encuentra limitada

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA ALTA (U.S.A.A.)

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA MEDIA (U.S.A.M.)

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA MEDIA (U.S.A.M.)

2.50 m POR SOBRE EL P.L.

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA BAJA 1 (U.S.A.B.1)

El área edificable se encuentra limitada

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA BAJA 1 (U.S.A.B.1)

Para el caso de U.S.A.B.1, se

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA BAJA 2 (U.S.A.B.2)

La edificabilidad máxima se corresponde

UNIDADES DE SUSTENTABILIDAD DE ALTURA BAJA 2 (U.S.A.B.2)

• LÍNEA DE FRENTE INTERNO (L.F.I.)

Es la línea coincidente con la proyección de

Entre las Líneas de Frente Interno que

Se sitúa paralelamente con respecto a cada

• LÍNEA DE FRENTE INTERNO (L.F.I.)

La Línea Interna de Basamento para las

• LÍNEA DE INTERNA DE BASAMENTO (L.I.B.)

1/4 1/4 1/4 1/4

6.4.2.1. Casos especiales de determinación de la L.F.I.

• En manzanas cuadrangulares en las cuales la

• Cuando la manzana tenga tres (3), cinco (5) o