LEY Nº 13

(De 28 de abril de 1993)

"Por la cual se regula el Régimen de Propiedad Horizontal o Propiedad de

Unidades Departamentales."

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA

DECRETA

TITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1: Regúlese el Régimen de Propiedad Horizontal o Propiedad de

Unidades Departamentales por cuya aplicación podrán pertenecer a distintos
propietarios los bienes que se enumeran en el siguiente artículo. Cada
propietario será dueño exclusivo de su unidad departamental y de sus anexos, y
copropietario de los bienes afectados al uso común. Los propietarios podrán ser
personas naturales o jurídicas.

Artículo 2: Podrán pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal, sujetos a la

presente Ley, los siguientes bienes:

1. Las diversas unidades departamentales de una edificación, cuando sean

independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común.

2. Los distintos edificios o unidades departamentales edificadas sobre un

terreno común.

3. Cualquier otro tipo de unidad departamental, edificio o edificios siempre

que sean susceptibles de aprovechamiento independiente y que presenten las
características del régimen.
Cada uno de los bienes anteriormente enumerados podrá pertenecer en
copropiedad a más de una persona. Estos copropietarios deberán designar su
representante en la Asamblea de Propietarios.
Artículo 3: Los bienes a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse,
gravarse o ser objeto de toda clase de actos jurídicos entre vivos o por causa de
muerte. Por tanto, el Reglamento de Copropiedad no podrá establecer
disposiciones que limiten tales derechos.

Artículo 4: Para los efectos de esta Ley se adoptan las siguientes definiciones:

1. Acreedor Hipotecario: El que tiene garantizado su crédito con el derecho

real de hipoteca, constituido a su favor sobre un inmueble de propiedad del
deudor.

2. Administrador: Persona que administra bienes inmuebles.

3, Anejos o Anexos: Dependencia de una propiedad que aunque no está

unida físicamente es complementaria o accesoria de la misma, formando una
sola unidad, tales como: depósito, estacionamientos y otros similares.

4. Asamblea de Propietarios: Organización de propietarios de unidades

departamentales registradas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.

5. Azotea: Cubierta llana con capacidad de soporte para cargas vivas. Podrá
tener o no un techo que la proteja, o servir de techo protector.

6. Condominio: Dominio o propiedad de una cosa perteneciente en común a

dos o más personas.

7. Copropietario: El que tiene dominio en una cosa juntamente con otro u

otros.

8. Cosas Comunes o Bienes Comunes: Las que pertenezcan en común a

dos o más propietarios.

9. Cosas privadas o bienes privados: Las pertenecientes a particulares,

individual o colectivamente.

10. Edificio: Estructura construida sobre una finca o terreno.

11. Fachada: Cualquier parte externa de la unidad departamental o

habitacional.

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12. Penthouse: Apartamento situado en el último nivel de un edificio. Puede
constar de varios niveles.

13. Pisos: Divisiones horizontales de los edificios.

14. Proindivisión: Los caudales o las cosas singulares que están en

comunidad.
15. Promotor: Persona natural o jurídica o quien promueve la constitución de
una Propiedad Horizontal.

16. Propietario: Quien tiene derecho de gozar y disponer de una cosa o bien
sin más limitaciones que las establecidas por la ley y el Reglamento de
Copropiedad.

17. Reglamento de Copropiedad: Conjunto de normas o derechos y

obligaciones de los propietarios de un edificio que se encuentre sujeto al
Régimen de Propiedad Horizontal.

18. Unidad Departamental: Departamentos o secciones en que se divide un

piso, o un edificio o un conjunto de edificaciones, tales como: unidad de vivienda,
apartamentos, oficinas, locales comerciales, locales industriales o locales
profesionales.

TITULO II

DE LAS UNIDADES DEPARTAMENTALES

Artículo 5: Cuando un edificio pertenezca en copropiedad a varios propietarios y

siempre que las características lo permitan, a juicio del Ministerio de Vivienda
(MIVI), y que su división sea factible entre los copropietarios, cualquiera de ellos
podrá solicitar su división mediante la adjudicación de unidades comunes para
acogerse al Régimen de Propiedad Horizontal, previsto en esta Ley.

Si los copropietarios no se pusieran de acuerdo en cuanto a la división

judicial mediante el procedimiento de juicio sumario, cualquiera de ellos podrá
solicitar su división mediante la adjudicación de unidades departamentales con
sus anejos o cosas comunes, para acogerse al Régimen de Propiedad
Horizontal, previsto en esta Ley.

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 En estos negocios tanto la parte demandante como la demandada podrán
designar sendos peritos.

Cuando alguna o ambas partes fueran plural, la designación del perito se

hará de común acuerdo entre los interesados, pero de no ser así, la designación
la hará el Juez de Circuito, quien de considerarlo necesario, podrá solicitar al
Ministerio de Vivienda (MIVI) la designación de un perito en su representación.

Artículo 6: En los casos del artículo anterior, el Juez concederá a los peritos el
término de un (1) mes, prorrogable por un (1) mes adicional, con el fin de que
presenten un proyecto de división del bien y otro proyecto sobre el Reglamento de
Copropiedad, previamente aprobado por el Ministerio de Vivienda (MIVI). Para
hacer esta división los peritos evaluarán cada unidad departamental.

Una vez rendido el informe de los peritos, las partes tendrán un término de
diez (10) días, contados a partir de la entrega del informe a los interesados, para
hacer objeciones al mismo. Oído el concepto de los peritos, las objeciones de
las partes; aducidas y practicadas las pruebas por las partes en el tiempo
oportuno, el juez hará las adjudicaciones entre los distintos propietarios.

La resolución correspondiente, que contendrá la adjudicación y el

Reglamento de Copropiedad, una vez ejecutoriada, deberá ser protocolizada e
inscrita en el Registro Público. Hechas las adjudicaciones, los adjudicatarios
deberán cobrar o recibir la diferencia de los valores asignados, de manera que
cada uno reciba lo correspondiente a su porción.

Los gastos ocasionados con motivo de esta división serán pagados por
todos los copropietarios en la proporción que les corresponda conforme al
procedimiento previsto en el Artículo 18 de esta Ley, pero cualquiera de los
interesados podrá efectuar los gastos para luego exigir su cobro a quien
corresponda.

Artículo 7: Para los efectos de los Artículos 5 y 6 de esta Ley, cuando el edificio
tenga un financiamiento concedido por una persona o institución bancaria, se
necesitará la aprobación de esta persona, o institución bancaria para efectuar la
división del edificio y la aprobación del Reglamento de Copropiedad.

Artículo 8: Para los efectos de esta Ley, el valor de cada unidad o departamento
se fijará por cualquiera de los siguientes procedimientos:

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1 Por decisión del empresario, promotor o dueño inicial.

2. Por acuerdo de un setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.

3. Por decisión judicial o arbitral.

4. Por avalúo catastral, cuando no se haya fijado por alguno de los métodos
anteriores.

En los casos en que se proyecte uno o más penthouse, el valor de cada uno de
ellos no podrá ser inferior por metros cuadrados (m2) al de los demás
apartamentos del edificio respectivo.

Artículo 9: Los avalúos ordenados por las leyes tributarias y de valorización

deberán hacerse por separado para cada una de las unidades departamentales
que existan en los edificios a que se refiere la presente Ley, e incluirán la parte
proporcional de los bienes comunes.

Artículo 10: De igual manera, cada propietario podrá vender a otro propietario del
mismo edificio, los anexos de su unidad departamental, que no sean necesarios
para su funcionamiento, uso y disfrute. Tales ventas y traspasos podrán hacerse
sin la aprobación de los demás propietarios y sin requerir la aprobación del
Ministerio de Vivienda (MIVI). Estos traspasos podrán ocasionar entre los
propietarios involucrados, un cambio en el porcentaje de participación sobre las
cosas comunes que tengan los propietarios involucrados; esto no deberá afectar
los porcentajes de otros propietarios.

En caso de traspaso de espacios de estacionamiento de autos se requerirá

que el Ministerio de Vivienda (MIVI) dé su aprobación, previa comprobación de
que la unidad departamental que cede el espacio, no quedará con menos de la
cantidad de estacionamientos que establece la norma de desarrollo urbano.

Artículo 11: Las unidades departamentales, con sus anexos o espacios

independientes, previa aprobación de la autoridad competente y anuencia de los
titulares que representen no menos de un setenta y cinco por ciento (75%) de las
unidades departamentales, podrán ser modificadas para formar otras más
reducidas o mayores, siempre y cuando no afecten la estabilidad o
funcionamiento del edificio al cual pertenecen.

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Artículo 12: En las operaciones bancarias con garantía de bienes sujetos al
Régimen de Propiedad Horizontal, el deudor y el acreedor hipotecario o
anticrético podrán pactar que los derechos que esta Ley confiere al propietario,
puedan ser ejercidos por el banco.

TITULO III

BIENES COMUNES Y PRIVATIVOS

Artículo 13: Son bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible de todos
los propietarios del inmueble: el área de terreno en que se encuentran
construidos el o los edificios; los bienes necesarios para la existencia, seguridad,
salubridad, conservación, apariencia y funcionamiento del edificio; los bienes
comunes que permitan a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de
una unidad departamental; y aquellos que expresamente se indiquen como tales
en el Reglamento de Copropiedad.

Artículo 14: Se presumen cosas comunes las siguientes:

1. La totalidad del terreno en que se encuentren construidos el o los edificios;

2. Los cimientos, columnas, vigas y otras partes estructurales, techos,

galerías, vestíbulos, escaleras, corredores y vías de entrada, salida y
comunicación y todas las paredes exteriores de las fachadas de las unidades
departamentales;

3. Los sótanos, azoteas, garajes o áreas de estacionamiento general, patios y

jardines;

4. Los locales destinados al alojamiento de empleados encargados del

inmueble;
5. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz,
gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y
demás similares;

6. Los ascensores, incineradores de residuos, buzones; y

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7. Todos los artefactos, áreas e instalaciones existentes para el beneficio
común.

En el caso de las azoteas, a no ser que en la inscripción inicial de la Propiedad

Horizontal y en el Reglamento de Copropiedad se establezca que pertenece a
determinada persona o unidad departamental, esta azotea será propiedad común
de todos los copropietarios.

Artículo 15: Pertenecerán en comunidad únicamente a los propietarios de

unidades departamentales de un mismo piso, todo aquello que se destine al uso
exclusivo de los ocupantes de este piso.

Las partes divisorias entre dos unidades departamentales y los elementos

estructurales de los pisos o de los cielos rasos entre dos pisos superpuestos,
pertenecerán a los dueños de ambos, respectivamente.

Artículo 16: Los propietarios podrán acordar que algunas de las cosas o partes
del inmueble tengan el carácter de comunes, aunque no lo sean por su
naturaleza o no sean aquellas indispensables para la existencia, seguridad y
conservación del edificio.

Igualmente, podrán acordar que tengan el carácter de privativos, de uno o

más propietarios, algunas de las cosas que se presumen comunes, siempre que
no sean indispensables para la existencia, seguridad y conservación del edificio.

También podrá otorgarse a uno o más propietarios el derecho exclusivo de

uso de parte del terreno, bajo las condiciones que se establezcan, siempre y
cuando no sea indispensable para la existencia, seguridad y conservación del
edificio.

Estos acuerdos deberán adoptarse en el título constitutivo de dominio o

con posterioridad, por la aprobación de no menos del setenta y cinco por ciento
(75%) de todos los propietarios.

Artículo 17: Salvo la obligación de pagar las cuotas de mantenimiento, los

deberes y derechos de todo propietario en los bienes comunes son inseparables
del dominio, uso y goce de su respectiva unidad departamental. En la
transferencia, gravamen, secuestro o embargo de un departamento o piso
estarán comprendidos esos derechos y obligaciones y no podrá efectuarse estos

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mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a
que acceden.

Artículo 18: Los deberes y derechos de propiedad sobre los bienes comunes
serán proporcionales al valor del piso o departamento de su dominio y deberán
fijarse en términos de porcentaje del valor total del inmueble.

Las mejoras o menoscabos de cada piso o departamento no alterarán la

cuota atribuida, que sólo podrá variarse con la aprobación del setenta y cinco por
ciento (75%) de todos los propietarios.

Cuando de acuerdo con las previsiones de esta Ley se construya

ampliaciones, la administración o junta directiva, previo estudio de un arquitecto
idóneo, podrá modificar el valor y porcentaje de derechos y deberes de la
respectiva unidad departamental. Esta modificación tendrá que ser aprobada por
el setenta y cinco por ciento (75%) de todos los propietarios, por el Ministerio de
Vivienda (MIVI) y ser registrada en la Sección de Propiedad Horizontal del
Registro Público.

Artículo 19: Los gastos de conservación y mantenimiento de un piso o unidades

departamentales y el pago del mismo serán por cuenta de su propietario, tal
como se define en el Artículo 21 de esta Ley. Cada propietario tiene la obligación
de efectuar y pagar las reparaciones necesarias en el piso o unidades
departamentales que afecten a otro propietario. De no hacerlo, el Administrador
podrá ordenarlas y gestionar su cobro de acuerdo con el Artículo 23 de esta Ley.
Artículo 20: Los propietarios de los pisos superpuestos o de dos (2)
departamentos contiguos costearán por partes iguales los gastos de
mantenimiento y reparación de los elementos estructurales de los entrepisos y de
las paredes divisorias.

En caso que se compruebe que los daños han sido causados por uno de
los afectados, éste deberá asumir los gastos de reparación.

Artículo 21: Los gastos relativos al mantenimiento de corredores, pasillos,

terrazas, salida a la escalera o a los ascensores y de todo aquello que se destine
al uso común exclusivo de los ocupantes del piso o unidades departamentales
correrán, a partir de la fecha de inscripción en el Registro Público de su título de
propiedad, únicamente por cuenta de los propietarios de los pisos o de las
unidades departamentales de un mismo piso en proporción a la participación de
los elementos comunes limitados al piso o unidades departamentales.

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 El nuevo propietario no estará obligado a sufragar los gastos de
mantenimiento o cuotas por gastos comunes no pagados oportunamente por los
antiguos propietarios, los mismos son obligaciones personales de éstos.

Para los efectos de la presente Ley se considerará propietario a toda

persona que aparezca inscrita como tal en la Sección de Propiedad Horizontal del
Registro Público.

Artículo 22: Cada propietario deberá contribuir a los gastos necesarios para la
administración, conservación, mantenimiento, reparación y modificación de los
bienes comunes, así como el pago de la prima de seguro contra incendios,
terremoto, incendio causado por terremoto con extensión de cubierta sobre todo
el edificio y daños ocasionados por o al ascensor en proporción al valor de su
piso o unidades departamentales sin perjuicio de las estipulaciones expresas de
las partes. Sin embargo, los gastos de administración podrán ser distribuidos en
forma distinta, si así lo acordaran el setenta y cinco por ciento (75%) de los
propietarios.

Los dueños de departamentos de la planta baja o sótano quedan exentos

de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, a menos
que por la naturaleza del inmueble se hubiera acordado de manera diferente
desde un principio, o con posterioridad si así se lo hubiera dispuesto mediante la
decisión del setenta y cinco por ciento (75%) de los demás propietarios.

Artículo 23: Cuando alguno de los propietarios se negara pagar el valor de las
cuotas correspondientes a los gastos comunes y gastos privados según lo
dispuesto en la presente Ley; el administrador a quien corresponde esta
recaudación, podrá entablar en contra de éste un juicio ejecutivo para lograr el
pago, sirviéndole de título ejecutivo la escritura notarial levantada, mediante la
cual el administrador podrá exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación.

El Notario Público deberá insertar en el instrumento jurídico la parte

correspondiente del acta en que se acordó el gasto y la declaración del
administrador de que el propietario renuente no ha efectuado el pago
correspondiente. Se exceptúan los gastos relativos a las reparaciones urgentes
en las cosas comunes o privativas que afecten a otro propietario, las cuales podrá
ordenar el administrador por sí mismo. En estos casos servirá de título ejecutivo
el estado de cuenta que presente el administrador.

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Artículo 24: El propietario o arrendatario, que habite cada unidad departamental,
será responsable de los daños y perjuicios causados a las cosas o bienes
comunes o a terceros por culpa o negligencia de sus dependientes o invitados en
las unidades departamentales. De presentarse este caso, el administrador
levantará un acta. De no ser pagados los daños, el administrador protocolizará el
acta ante un Notario Público, para que preste título ejecutivo de acuerdo con el
Código Judicial.

Artículo 25: Cada propietario utilizará su unidad departamental en la forma

prevista en las leyes y en el Reglamento de Copropiedad, en consecuencia no
podrán servir a otros objetos o fines que los convenidos en las leyes y en el
Reglamento de Copropiedad, y a falta de tal previsión, aquellos que deben
presumirse de su naturaleza o fin.

Artículo 26: Cada propietario podrá utilizar a su arbitrio los bienes comunes,
siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el legítimo uso de
los demás.

Artículo 27: Prohíbese a los propietarios de las unidades departamentales y a

quienes las habitan a cualquier título, lo siguiente:

1. Destinarlos a usos contrarios a la moral o a buenas costumbres o a fines

diferentes a los que estuvieran señalados.

2. Perturbar con ruidos o escándalos o de cualquier manera, la tranquilidad

de los demás propietarios.

3. Tener en el inmueble objetos peligrosos o perjudiciales para el edificio o

para la salud de los vecinos.

4. Salvo que se establezca en el título constitutivo, elevar nuevas

construcciones, instalaciones o equipos, tales como: adicionar techos, aleros,
antenas u otros objetos sobre el último piso, sin el consentimiento de los dueños
de las otras unidades departamentales o pisos y de las autoridades competentes.

En los casos de adición de techos, aleros, antenas u otros objetos, éstos

no podrán sobresalir de la proyección horizontal de los pisos de las unidades
departamentales.

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5. Hacer obras como excavaciones nuevas, sótanos o ampliaciones de las ya
existentes, y en general, ejecutar todos aquellos actos que puedan perjudicar o
comprometer la solidez, seguridad o salubridad del edificio.

6. Llevar o tener aquellos animales que prohiba el Reglamento de

Copropiedad.

7. Modificar o adicionar cualquiera de las fachadas del edificio, sin el

consentimiento del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios y sin el
estudio de un arquitecto idóneo y la aprobación de las autoridades competentes.
En caso de alteraciones a las fachadas sin cumplimiento de los requisitos aquí
establecidos, el corregidor obligará a los propietarios a la reposición de los
elementos modificados y en caso de negativa por un período de treinta (30) días
contados a partir de la notificación, impondrá una multa que variará desde un
cuarto por ciento (1/4 %) o su equivalente en decimales (0.25%) hasta un uno por
ciento (1%) o su equivalente en decimales (0.01) del valor del apartamento
dependiendo de la gravedad de la falta hasta que se cumpla con lo establecido.

Para que la Asamblea de Propietarios otorgue el permiso a que se refiere

este numeral será necesario cumplir con lo siguiente:

a. Que un arquitecto idóneo presente un estudio para toda la fachada de la

edificación;

b. Que este estudio sea aprobado por las autoridades nacionales

competentes y las del municipio respectivo;

c. Que lo apruebe no menos del setenta y cinco por ciento (75%) de los
propietarios;

ch. Que durante los primeros cinco (5) años, contados a partir de la fecha del
permiso de ocupación de la edificación, se obtenga la aprobación escrita del
arquitecto diseñador de la obra, para cualquier modificación de la fachada
exterior.

8. Colocar letreros en el edificio sin el consentimiento de la junta directiva,

excepto en los locales destinados a comercios u oficinas en la planta baja o
entrepisos, donde los propietarios podrán colocar letreros siempre y cuando no
afecten la estética y la seguridad a juicio de la junta directiva y no causen
molestias a los otros propietarios ni excedan la altura de su correspondiente
propiedad; y

9. Ejecutar otros actos que prohiba el Reglamento de Copropiedad.

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 La junta directiva podrá establecer mediante resoluciones prohibiciones
adicionales que surtirán efecto hasta su aprobación o rechazo en la siguiente
Asamblea de Propietarios. En caso de no ser presentadas tales disposiciones,
éstas quedarán sin valor.

Artículo 28: La infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el

artículo anterior, podrá ser denunciada por el administrador o por cualquiera de
los propietarios ante el corregidor competente y en caso de comprobarse la
infracción, éste ordenará la cesasión de los actos y podrá amonestar e imponer
multa de cinco (B/.5.00) a doscientos (B/.200.00) Balboas al infractor, quien
responderá además por los daños y perjuicios a que hubiere lugar, y sin perjuicio
de que se le aplique lo que al respecto establezca el Reglamento de
Copropiedad.

En caso de que el propietario sancionado, continúe con la acción que

motivó la multa, el corregidor podrá ordenar su arresto.

Artículo 29: Todo propietario tendrá la obligación de permitir el tránsito y trabajo

de persona que, para inspeccionar o efectuar arreglos en otra unidad
departamental o en cosas comunes deban penetrar en la unidad departamental
de aquél. Para tal fin el administrador solicitará el permiso respectivo.

Artículo 30: Todo acuerdo que señale la imposición de contribuciones

extraordinarias que tengan por objeto la construcción de mejoras necesarias o
cualquier otro gasto extraordinario, requerirá de la aprobación de no menos del
setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.

En caso que se trate de mejoras suntuarias tales como: piscina, sauna,

antena parabólica y similares, se requerirá de la aprobación de los propietarios
que se beneficiarán con tales mejoras, a efecto de tener derecho a su disfrute.
Aquellos propietarios que no se beneficien con este tipo de mejoras no estarán
obligados a las contribuciones correspondientes.

TITULO IV

CONSTITUCION DEL REGIMEN

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Artículo 31: Para constituir el Régimen de Propiedad Horizontal sobre una finca
será necesario que el Ministerio de Vivienda (MIVI) mediante resolución apruebe
los planos correspondientes, el Reglamento de Copropiedad del edificio y
además lo declare apto para incorporarse al régimen. La resolución aprobatoria
será de carácter irrevocable.

Para la incorporación de cualquier edificio al Régimen de Propiedad

Horizontal, será indispensable que cada unidad departamental tenga un sistema
de abastecimiento de agua que permita su aislamiento por medio de una válvula
o llave de paso, ubicada en el exterior de la unidad respectiva.

En caso que el edificio estuviera ocupado por arrendatarios, se deberá

presentar un informe técnico suministrado por el interesado y firmado por un
ingeniero civil que confirme que el edificio se encuentra en buenas condiciones
de habitabilidad y con la aprobación de no menos del cincuenta y un por ciento
(51%) de sus ocupantes.

Artículo 32: En los casos en que se desee incorporar al Régimen de Propiedad

Horizontal un edificio cuya construcción data de más de veinte (20) años y que
estuviera ocupado por arrendatarios, solo podrá ser aceptada su incorporación
cuando se cumpla con los siguientes requisitos:

1. Presentar un informe técnico suministrado por el interesado y firmado por

un ingeniero civil que confirme que el edificio se encuentra en buenas
condiciones de habitabilidad;

2. Presentar al Ministerio de Vivienda (MIVI) un memorial firmado por no

menos de un setenta y cinco por ciento (75%) de los ocupantes del edificio,
aceptando la compra de su respectiva unidad departamental, en el precio y
condiciones ofrecidas;

3. Al incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal un edificio ocupado por

arrendatarios, mediante aprobación de no menos de un setenta y cinco por ciento
(75%) de los ocupantes del edificio, aquellos arrendatarios que no acepten la
compra deberán ser indemnizados con el equivalente al canon de arrendamiento
de un (1) mes por cada año ocupado hasta el máximo de seis (6) meses. Esta
medida se aplicará de acuerdo con lo establecido en la Ley Nº. 93 de 4 de
octubre de 1973; y

4. En aquellos edificios que técnicamente se compruebe la imposibilidad de

equiparlos con medidores individuales se contemplará en el Reglamento de
Copropiedad que el pago del agua sea parte de las cuotas de gastos comunes.

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Artículo 33: Facúltese al Ministerio de Vivienda (MIVI) para establecer las normas
de diseño relativas al Régimen de Propiedad Horizontal y para reglamentar el
procedimiento de trámite para incorporaciones al Régimen de Propiedad
Horizontal.

Los promotores pagarán al Ministerio de Vivienda (MIVI) una suma

equivalente a un décimo del uno por ciento (0.10) del valor de construcción
declarado para los efectos del Impuesto Municipal de Construcción en concepto
de tramitación de solicitud que presenten para incorporar edificios al Régimen de
Propiedad Horizontal. El producto de las sumas que se recauden por este
concepto ingresará al Fondo de Asistencia Habitacional del Ministerio de Vivienda
(MIVI).

Los edificios que el Ministerio de Vivienda (MIVI) califique como de interés

social estarán exentos de este pago.

Artículo 34: El Régimen de Propiedad Horizontal se constituirá mediante el

otorgamiento de escritura pública con la que habrá de protocolizarse copia de la
resolución dictada por el Ministerio de Vivienda (MIVI), a que se refiere la
presente Ley y el Reglamento de Copropiedad, con expresión del destino del
edificio y sus unidades departamentales y se acompañará de una descripción de
la unidad y el número y fecha del plano respectivo cuando éste exista, lo que se
agregará al protocolo correspondiente. La escritura pública deberá inscribirse en
el Registro de la Propiedad, previo cumplimiento de los requisitos legales.

Artículo 35: Cuando se trate de la inscripción de la segregación de una unidad

departamental en un edificio ya registrado como Propiedad Horizontal será
necesario presentar únicamente la descripción de la nueva unidad.

Artículo 36: La inscripción en el Registro Público del título de propiedad y de

otros derechos reales sobre una unidad departamental contendrá además de las
exigencias requeridas por el Artículo 1759 del Código Civil, las siguientes:

1. Ubicación y linderos del inmueble en que se halla la unidad departamental

respectiva;

2. Descripción del terreno y del edificio, con expresión de sus áreas

respectivas y materiales de construcción;

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3. Número y ubicación que corresponda a la unidad departamental en el
plano del edificio;

4. Los detalles sobre las unidades departamentales en que se divide la finca;

5. Los detalles sobre las partes que pertenezcan en común a los propietarios;

6. El nombre del edificio, el cual no podrá ser igual a otro ya inscrito. En

estos casos se antepondrá al nombre las iniciales P.H. o Propiedad Horizontal
para indicar que se trata de un edificio de Propiedad Horizontal. No se permitirá
usar el término de condominio por tratarse de otra figura jurídica;

7. El valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada unidad

departamental, fijándose de acuerdo con estos valores, el porcentaje que tengan
los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos;

8. El Reglamento de Copropiedad; y

9. Cualquier otra circunstancia que interese hacer constar.

Las unidades departamentales de un edificio se inscribirán en la matrícula

de la propiedad del inmueble, de conformidad con lo establecido en el Capítulo II,
Título II, Libro V del Código Civil.

Artículo 37: Las mejoras consistentes en edificios destinados al Régimen de

Propiedad Horizontal podrán declararse e inscribirse a medida que las
respectivas unidades departamentales se vayan construyendo, si además de
cumplir con las formalidades de los Artículos 34 y 36 de esta Ley en cuanto sean
aplicables, median las siguientes causas:

1. Que la parte ya construida sea utilizable para su destino;

2. Que la ocupación parcial del edificio no represente peligro para persona

alguna;

3. Que las autoridades competentes, expidan permiso de ocupación

individual; y

4. Que la administración de la Propiedad Horizontal sea responsabilidad del

empresario, promotor o dueño inicial hasta cuando se complete la totalidad del
mismo, pudiendo requerir el empresario, promotor o dueño inicial la participación

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correspondiente a los gastos de administración en proporción al por ciento de los
elementos comunes generales de cada dueño que haya adquirido su unidad
departamental, desde el momento en que adquiera el Título de Propiedad.

TITULO V

ADMINISTRACION Y CONSERVACION DE LAS COSAS COMUNES

Artículo 38: Para los efectos de los inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad
Horizontal y a su administración, se confiere personalidad jurídica a la Asamblea
de Propietarios de cada edificio sujeto a este régimen.

La personalidad jurídica de la Asamblea de Propietarios, que representan a

todos los propietarios del respectivo edificio, quedará constituida al inscribirse en
el Registro Público el Reglamento de Copropiedad y actuará bajo el nombre de
Asamblea de Propietarios de la Propiedad Horizontal seguida del nombre.

Artículo 39: El representante legal de la Asamblea de Propietarios será el

presidente y como tal representará a la Asamblea en toda clase de juicios y actos
relativos al inmueble o a su administración. A falta del presidente, la
representación legal de la Asamblea de Propietarios la llevará el vicepresidente, a
falta de ambos la llevará el secretario y a falta de todos ellos, la persona que
designe la Asamblea de Propietarios. En este último caso, tal designación
deberá ser inscrita en el Registro Público, sin necesidad de aprobación por parte
del Ministerio de Vivienda (MIVI).

Artículo 40: La administración y conservación de las cosas o bienes comunes de

un edificio en Propiedad Horizontal corresponderá a la Asamblea de Propietarios
quienes serán representados por su junta directiva.

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Artículo 41: El Reglamento de Copropiedad deberá contener las siguientes
materias, sin perjuicio de otras disposiciones que los propietarios juzguen
necesarias para el mejor funcionamiento del régimen:

1. Forma de administración, especificando las facultades del administrador y

período de duración;
2. Facultades y funciones de la junta directiva y sus dignatarios;

3. Determinación del uso a que se destina cada unidad departamental;

4. Señalamiento de la fecha en que el administrador debe rendir informe de

su gestión;

5. Forma de convocatoria y periodicidad de las Asambleas de Propietarios;

6. Mayoría necesaria para celebrar sesiones ordinarias y extraordinarias y
para adoptar resoluciones, cuando se trate de casos en que esta Ley no exija
cómputos especiales;

7. Regulación concerniente en materia de mudanza, mejoras a unidades

departamentales y protección y uso del elevador, escaleras y otras áreas
comunes que sirvan de acceso, de acuerdo con las disposiciones legales
vigentes. En caso de no existir tal disposición en el Reglamento de Copropiedad,
y de que algún dueño desee efectuar modificaciones a su unidad departamental y
haya obtenido los permisos correspondientes, deberá solicitar por escrito a la
junta directiva, el uso de los espacios comunes si pretendiera su uso para el
traslado de materiales nuevos o escombros. En tales casos la junta directiva
podrá dar su autorización o en caso necesario negarlo y exigir el uso de
instalaciones temporales exteriores. Tal decisión podrá ser apelada ante la
Asamblea de Propietarios;

8. La obligatoriedad de presentar un presupuesto anual de ingresos y

egresos;

9. La obligatoriedad de llevar un libro de actas, el cual deberá estar

debidamente rubricado ante un Juzgado de Circuito; y

10. La obligatoriedad de que el tesorero lleve un libro de ingresos y egresos

debidamente rubricado ante un Juzgado de Circuito.

Artículo 42: Para reformar el Reglamento de Copropiedad se requiere un acuerdo

de los propietarios tomado en Asamblea General por el voto de no menos del
setenta y cinco por ciento (75%) de ellos. Estas reformas deberán ser aprobadas

LEY NUMERO 13 DE 1993

SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
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por el Ministerio de Vivienda (MIVI), ser elevadas a escritura pública e inscrita en
el Registro Público para que surtan efecto contra terceros.

Para los cambios de la junta directiva, dignatario o administrador no se

requerirá la aprobación del Ministerio de Vivienda (MIVI), pero sí su inscripción en
el Registro Público.

Artículo 43: En la Asamblea de Propietarios cada propietario tendrá un voto por

cada piso o departamento que se encuentre debidamente registrado en el
Registro Público.

Artículo 44: Lo que no estuviera previsto en esta Ley o en el Reglamento de

Copropiedad, se decidirá conforme lo apruebe la Asamblea de Propietarios, por
el voto de por lo menos la mitad más uno de la totalidad de los propietarios. Esta
decisión será obligatoria, siempre y cuando no sea contraria al Régimen de
Propiedad Horizontal.

Artículo 45: Para los efectos de la Asamblea de Propietarios y de la

administración del bien sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal se elegirá una
directiva que constará por lo menos de un presidente, un vicepresidente, un
tesorero y un secretario, quienes tendrán las facultades que les confiera esta Ley,
el Reglamento de Copropiedad y la propia Asamblea de Propietarios. El
administrador, a opción de la junta directiva, ejercerá además las funciones de
Secretario de la Asamblea y transcribirá en el libro de actas lo acontecido en esa
asamblea.

Artículo 46: El presidente, vicepresidente, tesorero y el secretario de que trata el

artículo anterior serán de libre nombramiento y remoción de la Asamblea de
Propietarios mediante el voto de por lo menos la mitad más uno de la totalidad de
los propietarios; pero en cuanto a la designación inicial, para tales cargos, ésta se
hará en el mismo acto en que se adopte el Reglamento de Copropiedad.

Artículo 47: El presidente, el vicepresidente, el tesorero y el secretario

permanecerán en sus cargos hasta que sean reemplazados y sean inscritos los
nuevos dignatarios en el Registro Público.

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SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
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Artículo 48: Para ser miembro de la junta directiva se necesita ser uno de los
propietarios del inmueble respectivo, excepto en la constitución inicial, y estar al
día en todas sus obligaciones financieras con la propiedad. Estos dignatarios no
recibirán compensación alguna por el desempeño de sus cargos, salvo que la
Asamblea de Propietarios lo apruebe y lo incorpore al Reglamento de
Copropiedad. El administrador podrá ser cualquier persona y recibirá
remuneración por sus servicios, conforme lo acuerde la Asamblea de
Propietarios.

Artículo 49: La Asamblea de Propietarios se reunirá en cualquier momento a

convocatoria del presidente, del vicepresidente, del tesorero o del secretario o del
administrador, siempre que a ellos se lo solicite por lo menos una tercera parte
(1/3) de los propietarios, que se encuentren al día en el pago de los gastos
comunes. La convocatoria deberá estar hecha con no menos de diez (10) ni más
de veinte (20) días de antelación a la fecha que debe efectuarse la reunión y se
hará por medio de carta o telegrama dirigido a la dirección que haya indicado
cada propietario o entrega de la citación en el departamento correspondiente.

Artículo 50: Si a pesar de la solicitud de por lo menos una tercera parte (1/3) de
los propietarios que se encuentran al día en los pagos de los gastos comunes el
presidente o el vicepresidente o el tesorero o el secretario se negaran a convocar
a una Asamblea de Propietarios, el Juez a solicitud de aquellos, podrá hacer la
convocatoria con las mismas formalidades señaladas en el artículo anterior.
Artículo 51: La Asamblea de Propietarios, será presidida por el presidente, a falta
de éste por el vicepresidente, a falta de éste por el tesorero, a falta de éste por el
secretario y a falta de éstos por el propietario que escoja la Asamblea de
Propietarios. De igual forma, en caso de ausencia del secretario, la Asamblea de
Propietarios nombrará un Secretario Ad Hoc entre los propietarios presentes.

Artículo 52: Los nombramientos del presidente, vicepresidente, tesorero y

secretario se protocolizarán e inscribirán en el Registro Público, debiendo
además aparecer el nombre de la persona designada y sus señas, en un
directorio el cual deberá colocarse en un lugar visible del edificio. En caso de que
exista un administrador para el edificio, su nombre y señas aparecerán en un
directorio en el vestíbulo de ingreso y no será necesario que aparezcan otros
nombres.

Artículo 53: El quórum para constituir la Asamblea de Propietarios será la mitad

más uno de la totalidad de los propietarios.
LEY NUMERO 13 DE 1993
SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
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Artículo 54: Toda resolución de la Asamblea de Propietarios para que surta
efecto legal, deberá ser aprobada por lo menos por la mitad más uno de todos
los propietarios, conforme al artículo anterior, salvo cuando esta Ley exija un
número distinto para su aprobación.
Artículo 55. El administrador, tendrá la facultad que le confiera la ley, las que le
otorgue el Reglamento de Copropiedad, la Asamblea de Propietarios y las
siguientes:

1. Convocar a la Asamblea de Propietarios conforme a lo establecido en el

Artículo 49 de esta Ley;

2. Nombrar y remover los empleados del edificio basado en el presupuesto

previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios;

3. Ordenar las reparaciones urgentes en las áreas comunes del edificio y las
privadas que afecten a otro propietario;

4. Recaudar de los propietarios las cuotas que le correspondan en los gastos,

tasas e impuestos, y efectuar los pagos respectivos;

5. Representar en juicio a la Asamblea de Propietarios en las acciones de

cobro y las relativas a su administración;

6. Velar porque se mantenga el orden en el edificio, se cumpla el destino de

los distintos pisos y departamentos y se observen las medidas sanitarias;

7. Compeler a los propietarios a que cumplan con sus obligaciones;

8. Llevar un libro de actas de las sesiones de la Asamblea de Propietarios y

extender las certificaciones correspondientes a los interesados; y

9. Ejercer las funciones de Secretario de la Asamblea de Propietarios,

cuando así lo decida la junta directiva.

Artículo 56: El administrador podrá ser una persona natural o jurídica. Cuando
se trate de una persona jurídica el representante legal respectivo o quien haga
sus veces, designará a la persona que lo haya de representar en las funciones de
administrador y se inscribirá en el Registro Público. En ambos casos se deberá
inscribir el administrador en el Registro Público.

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 TITULO VI

PROINDIVISION

Artículo 57: La Proindivisión que establece esta Ley, es forzosa y los propietarios
no podrán acordar que se le ponga fin, ni obtener la división judicial, excepto en
los siguientes casos:

1. Por destrucción total del edificio.

2. Cuando por destrucción parcial, el edificio hubiera disminuido de valor en

sus dos terceras (2/3) partes por lo menos.

3. Por acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.

En estos casos el acuerdo se elevará a escritura pública y se inscribirá en

el Registro Público.

Artículo 58: En caso de haber sido destruido parcialmente el edificio, si éste

disminuyera su valor a menos de las dos terceras partes (2/3), la Asamblea de
Propietarios podrá disponer su reconstrucción, a la cual deberán contribuir todos
en proporción a sus derechos; pero si alguno fuera renuente al pago de su cuota,
cualquiera otro de los propietarios o en su defecto cualquier otra persona podrá
adquirir la parte del que no cubriera su contribución, previa tasación judicial.

Artículo 59: Siempre que el edificio amenace ruina, según la oficina de

Seguridad del Cuerpo de Bomberos, la Asamblea de Propietarios podrá disponer
su reconstrucción o bien su demolición y la venta del terreno y de los materiales.

En caso de reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir,

pero la mayoría deberá adquirir la parte de la minoría según tasación judicial.

Artículo 60: Cuando por ocurrir siniestro hubiera que cobrar el valor de la
indemnización del seguro, éste quedará afecto en primer lugar a la
reconstrucción del edificio, en los casos que esto se acordara.

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 Si la Asamblea de Propietarios resolviera dividir o vender el terreno, el
monto de la indemnización del seguro se dividirá entre aquellos en la proporción
en que hubiera concurrido el pago de las primas correspondientes. Los
acreedores hipotecarios tendrán derecho preferente a los propietarios del edificio
en el valor de la indemnización correspondiente a cada propietario hasta la
concurrencia de sus créditos, siempre que no se ordene la reconstrucción del
edificio, o si ordenada la reconstrucción del edificio ésta no se inicia en el término
de noventa (90) días contados a partir de la fecha en que la Asamblea de
Propietarios acuerde la reconstrucción.

La Asamblea de Propietarios deberá tomar el acuerdo respectivo dentro de

los quince (15) días siguientes a la fecha en que se verifique el pago de la
indemnización. Lo resuelto por la Asamblea de Propietarios se comunicará a los
acreedores hipotecarios, dentro de los tres (3) días siguientes para los efectos
consiguientes.

Artículo 61: El crédito con garantía de hipoteca que gravara un edificio, que
después es adquirido de conformidad con esta Ley por varios propietarios, podrá
ser dividido entre las diferentes unidades departamentales de estos propietarios,
conforme lo acuerden éstos y la entidad crediticia.

La división del crédito hipotecario que trata este artículo deberá inscribirse
en el Registro Público.

TITULO VII

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

Artículo 62: Sin perjuicio de dar cumplimiento a las disposiciones contenidas en

la presente Ley que regula .la materia, los aspectos relacionados con la creación,
enajenación, modificación, constitución de derechos reales y registro de bienes
sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, se regirán por las normas de
derecho común.

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 En consecuencia, las limitaciones, restricciones y gravámenes que afecten
a inmuebles incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal, se reconocen sin
perjuicio en la denominación que las partes den al contrato, mediante el cual se
enajena la propiedad, así como también a la promesa de compraventa, a los
arrendamientos con opción de compra o a cualquier otra transacción que afecte
la titularidad del bien.

Artículo 63: El Régimen de Propiedad Horizontal, se aplicará a proyectos de

interés social y se reconoce que su aplicación redunda en beneficios directos
para el Estado y la comunidad.

Artículo 64: Los préstamos hipotecarios para la construcción del edificio, que se
destinarán para la venta bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o para la
adquisición de apartamentos o pisos dentro de edificios sujetos a este régimen,
podrán concederse hasta por el ciento por ciento (100%) de su valor, salvo que la
ley o los reglamentos del acreedor tengan fijados un porcentaje distinto.

Artículo 65: Para la transferencia de una unidad departamental inscrita bajo el

Régimen de Propiedad Horizontal, el propietario o adquiriente de la misma
deberá presentar al Notario Público evidencia escrita tales como: comprobante o
estado de cuenta o recibo de paz y salvo que certifique que se encuentra al día
en el pago de los gastos de conservación y mantenimiento del edificio. Esta
certificación podrá ser firmada indistintamente por el presidente o secretario o
administrador del edificio. La certificación deberá ser protocolizada por el Notario
Público en la respectiva escritura. Esta certificación no será necesaria en caso
de adquisición por remate judicial.

Artículo 66: El procedimiento, bajo el cual se ventilarán todas las cuestiones

relacionadas con esta Ley será sumario, salvo que los interesados acepten
someterse a juicios arbitrales o que este procedimiento se establezca en el
Reglamento de Copropiedad. Las resoluciones dictadas en tales juicios, serán
definitivas y no dejará expedita la vía ordinaria; se exceptúan los casos previstos
en los Artículos 23 y 28 de esta Ley, en los que seguirá el procedimiento de juicio
ejecutivo y administrativo, respectivamente.

Artículo 67: Todas las cuestiones relativas al Régimen de Propiedad Horizontal,

salvo las expresamente exceptuadas en la presente Ley, serán de competencia
de los Jueces de Circuito de lo Civil, en donde se encuentra ubicado el inmueble
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o en donde está fijado el domicilio del demandado, a juicio del demandante. Sin
embargo, para los efectos de la tramitación de los cobros de los gastos comunes,
los corregidores de barrios, en asuntos exclusivos de la presente Ley, tendrán
competencia hasta por la suma de quinientos Balboas (B/.500.00). La alcaldía
reglamentará el procedimiento a seguir en estos casos.

Artículo 68: El usufructo y disfrute de las áreas y facilidades comunes de la

propiedad, tales como: vestíbulos, escaleras, pasillos, ascensores,
transformadores y líneas principales de electricidad, bombas y tanques de agua,
tuberías principales y comunes de agua, gas, sistemas contra incendio, áreas
sociales, jardines, piscinas, entre otros, es inseparable e indivisible del pago de
los gastos comunes correspondientes, por parte de cada propietario. Por tanto,
en caso de dificultades en el cobro de tales expensas por parte de la
administración de la Propiedad Horizontal, ésta podrá cobrar un recargo de hasta
un veinte por ciento (20%) sobre los gastos comunes morosos más los gastos
legales en que se incurra para el cobro de las mismas, según se establezca en el
Reglamento de Copropiedad.

Artículo 69 : En los contratos de promesa de compraventa y contratos de

compraventa de unidades departamentales bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal será obligatorio anunciar si la azotea será o no será de uso común de
las unidades departamentales. En caso de que la azotea sea de uso exclusivo de
algunas unidades departamentales, con exclusión de otras unidades, deberá
especificarse cuáles son las unidades departamentales con derecho a su uso.
En los casos en que los contratos de promesa de compraventa y los contratos de
compraventa se omita esta información, la azotea será propiedad común de las
unidades departamentales.

Artículo 70: En la promesa de compraventa que suscriban promitente comprador

y promitente vendedor, necesariamente deberá incluirse los siguientes puntos:

1. Detalle de los metros que efectivamente tendría la unidad departamental,

con prescindencia de su participación en las áreas comunes;

2. Descripción y propiedad del terreno en el que se construirá el edificio;

3. Cantidad de estacionamientos a que tendría derecho la unidad

departamental; e
4. Información de las reservas que el promotor impondrá en el Reglamento de
Propiedad sobre azoteas, fachada, servidumbres, rampas de acceso y otros.

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Artículo 71: Para el cálculo de las áreas de las unidades departamentales, se
incluirá el área que ocupen las columnas del piso respectivo, así como el área
que ocupen las paredes exteriores, ya que a pesar de ser partes comunes del
edificio, prestan un servicio directo a la respectiva unidad departamental. Las
paredes que sean comunes con otras unidades departamentales serán
calculadas por mitad del área que ocupen.

Artículo 72: Los Reglamentos de Copropiedad aprobados al amparo de la

legislación anterior continuarán vigentes, pero se concede a la Asamblea de
Copropietarios el término de un (1) año para que soliciten al Ministerio de
Vivienda (MIVI) la aprobación de las reformas a los reglamentos para adecuarlos
a ella. Vencido este plazo regirá la presente Ley y los Reglamentos de
Copropiedad quedarán de pleno derecho sin efecto o en lo que sean contrarios.

Artículo 73: Derógase el Decreto de Gabinete Nº. 217 de 26 de junio de 1970, la

Ley Nº. 99 de 4 de octubre de 1973 y demás disposiciones legales contrarias a la
presente Ley.

Artículo 74: Esta Ley comenzará a regir a partir de su promulgación.

COMUNIQUESE Y PUBLIQUESE

Dada en la ciudad de Panamá, a los 26 días del mes de abril de mil novecientos
noventa y tres.

LUCAS R. ZARAK L. RUBEN AROSEMENA VALDES

Presidente Secretario General

ORGANO EJECUTIVO NACIONAL - PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA

Panamá, República de Panamá. 28 de abril de 1993

GUILLERMO ENDARA GALIMANY GUILLERMO ELIAS QUIJANO, Jr.

Presidente de la República Ministro de Vivienda

Gaceta Oficial Nº. 22,278, del miércoles 5 de mayo de 1993.

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